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ザ・パークハウス 板橋大山

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    (→‎物件概要)
     
    (2人の利用者による、間の7版が非表示)
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
     
    [[File:ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG|alt=ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG]]
    		 
    [[File:ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG|alt=ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG]]
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    *所在地：東京都板橋区大山西町54番2（地番）
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    *所在地：[[東京都]][[板橋区]]大山西町54番2（地番）
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    *交通：
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    *交通：[[東武東上線]] 「大山」駅 徒歩7分  （南口より）
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    #東武東上線 「大山」駅 徒歩7分  （南口より）
    		 
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    *総戸数：49戸（事業協力者住戸7戸含む）
    		 
    *総戸数：49戸（事業協力者住戸7戸含む）
     
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
    		 
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *完成時期：2021年09月下旬予定
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    *完成時期：2021年09月
     
    *売主：三菱地所レジデンス株式会社
    		 
    *売主：三菱地所レジデンス株式会社
     
    *施工：株式会社鍛治田工務店
    		 
    *施工：株式会社鍛治田工務店
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *管理費(月額)：18,290円～22,070円
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    *修繕積立金(月額)：8,730円～10,530円
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    *修繕積立基金：872,320円～1,052,410円(引渡時一括)、管理準備金：18,290円～22,070円(引渡時一括)
     +
    *インターネット利用料：1,760円（月額）、共視聴設備利用料：495円（月額）
     +
    *ここすごく興味あります。金額感合えば、購入したいです。
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    *商店街抜けた先の場所でとてもいいですね！金額っていくらぐらいになるんですかね?。大山で新築マンションの相場が分からないので、分かる方教えて頂きたいです。。
     +
    *マンマニは坪285万予想ですが、300万超えてきそうですかね？
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    **ここのあとに、より注目度の高い開発計画が控えてるので、あまり高いと後発まで様子見したくもなりますが...けど後発の方が立地とか規模の条件がよくなるので、さらに高いでしょうしね。打ちっ放し風の外観とか、窓付きの浴室とか、客を引きつける個性を出してるのは、後発に売られないためかもしれませんね。環七沿い？板橋本町のクレストラフィーネで300万くらいでしょうか。やはりその辺のラインになるんですかね
     +
    ***そんなに高かったら見送るかな。他の建築予定マンションも気になるし
     +
    ****坪単は300万下らないでしょうね。去年のプレシス板橋大山普通に300超えてるし...大手なら更なる
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    *****ただ、大山に関しては、これから出てくるやつは間違いなくここより高いと思うよ。もっと広い範囲で探して行くなら、良いのが見つかるといいね。
     +
    *このマンションは、いつ頃に価格発表があるのでしょうか？
     +
    *板橋区のマンションは全体的に価格が上がってきているなと感じます。やはりそれなりに便利になってきたことや再開発、東京人気は継続されているなと感じますし、これからの将来も期待できるのかなと何よりも子育て世代にはかなり人気が高いです。都心へ出るのも利便性がいいので、昔よりも価値が上がっています。
     +
    **板橋区は、２３区の中では値上がり率は小さそうだなあ。近隣の豊島や練馬の方がもっと上がってる。
     +
    *志木、朝霞台、朝霞あたりの新築マンションの価格考えたら、ここは当然坪300は超えるわな
     +
    *タワーマンションなど構想のマンションが多い中、かなり小規模なマンションですね。外観などは素敵ですが、小規模なマンションの魅力って、住民が少なくてご近所付き合いはあまり気にしなくて良いことくらい？立地は良くても、将来的に空き家が出来てしまった時、修繕費用などは各世帯に大きくのしかかったりしないでしょうか？
     +
    **基本的に大規模でも小規模でもそれは無いと思います。もし分譲マンション購入を本気で検討なら、管理費や修繕費の仕組みなど、基本的なことを一度おさえられたほうが良いかもしれません。とはいえ、総合的に見て大規模マンションの方がメリットがあると考える人が多いのが実際のところかもしれませんね。
     +
    *ブログが更新されてないので確定ではありませんが、マンマニさんが板橋大山で坪320万とTwitterで仰ってましたよ。仮に坪320万なら2LDKで5,500～6,000万、3LDKで7,000万くらいになりそうですね。
     +
    **思ったよりだいぶ高いみたいですね。290万～300万くらいかと思ってました。板橋も高くなりましたね。
     +
    ***大山で坪300万円以上は正直高過ぎる。東武東上線各駅停車のみのエリアに、その価格を払う価値があるのかよく分からない。再開発が控えているからの販売価格なのでしょうね…。
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    ****ここで坪単価320万ということは後発の住友のタワマンは坪単価400万あるいは450万くらいかもしれませんね。後発の新築価格に周辺こ中古相場が引っ張られればいいのですが、、、
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    *****東上線各停エリア、板橋区、だからこそ、これまで価格は抑えられてきた面があるのでしょうね。区役所近くで池袋にもいざとなれば歩ける距離だし、高速道路への接続もかなり良い。利便性や再開発への注目で、エリアが新価格になりつつあるのかも知れません。現時点で値上がり傾向の、高品質かつ築浅分譲マンションはそこまで多くないので、その他多数の多くの中古の価格まで波及するかは要観察ですかね。
     +
    *ここは板橋区でも最高の立地、仕様も最上級クラスですから高くて当たり前。それでも買う人が多い倍率マンションになるでしょうね。板橋区ナンバーワンのマンションです。
     +
    **ワークスペースやライブラリーみたいなものがあったら良かったのですがね。今時のマンションではないと感じました。
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    ***さすがに板橋区最高立地は言い過ぎでしょw。そうだとしても、これからのスミフ物件や板橋駅前タワマンにあっつー間にぶち抜かれそうだww
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    *やはり少し高いですかねー。再開発込みの設定ということで仕方無いのかもしれませんが。地元の方との軋轢もあるようで、スムーズにいくんでしょうか？
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    *3LDK　管理費+修繕積立3万超とのことです。
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    **戸数が少ないから仕方ないのかもしれませんが、外廊下なのにこの管理費は結構高いですね、、、、
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    ***修繕積立金込みで3万だったら普通じゃないですか？
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    ****高いです。修繕積立金が段階増額なら尚更です。25000円位が妥当。毎月何十年の事なのでかなり大事です。
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    *****長期修繕計画で修繕費推移は確認必須ですね。個人的には我慢できるのですが、リセール考えた時に買い手がどう思うか…
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    ******約3万も約2.5万も大して変わらんだろ。50戸弱の小規模マンションの宿命だし、これがA,Cタイプ(Dもか)のだったら高いと思うが、70平米強のE,Gタイプのだったらメジャーデベだとこんなもんじゃない？
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    *******修繕費関係がかなり固く読んでいるのか、3LDK修繕積立基金が一括で105万。。。長く住むのには安心ですが、結構な負担ですね。月々管理修繕で3.2万別途ありますし。100万以上の値上げはないそうですが、最終価格どうなることやら。ただ将来性や街の住みやすさを考えると良いマンションですよね。
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    ********修繕金や管理費といった諸費用ってもう出てるのですね。今はまだ物件概要には書かれてないんで良い情報です。今はもう修繕積立基金も三桁の時代なんでしょうか。
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    *ファミリー向けの部屋は永住組さんが多いかと思いますけど小さめ1LDKといった部屋の方はなかなか難しそうな金額。こういった部屋は投資として動くんでしょうか。
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    **1LDK、純粋な投資としてはどうかと思うけど、買って住んで、先々貸すことになっても借り手には困らないかもね。
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    *モデルルームなし、竣工後の販売。ホームページに「体感販売スタイル」と書いてあり、また新語が出てきてますね……。間取りだけではわかりにくいので現地販売は今後一般的になっていくかもしれません。モデルルーム建てない分、安くなると聞いたこともありますし。建物完成2月なので、もうそろそろできているころでしょうか。
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    *この物件、相場だとそんなに安くはないですが、今後建設予定されている、向かいのマンションや、スミフさんのタワマンに比べれば安いと思います。
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    *すべての部屋抽選になるでしょうか
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    *販売状況ってどんな感じなのでしょうか。板橋区、失礼な表現かもしれませんが庶民的だと思っていて。一方、ホームページがおしゃれなマンションで驚きました。ここは高いですか？2021年4月中旬販売開始予定とあるので、まだ販売前なんですよね？？
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    **仰る通り販売前ですので、販売開始されればどの部屋でも申込みは出来ますね。早めに事前案内会参加など済ませておいて、第一期の申込みに間に合うようにされといた方が良いかも。
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    *こちらの物件が気になって検討してたのですが、やはり価格がネックになっています。これくらいの価格ならもはや気軽でライフスタイルに柔軟に対応できる賃貸で良くない？って思うようになってきたのですが、皆さんどう思われますか？
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    **正直高いと思います。開発完成後ならまだしも現状の大山にこの金額出すのはちょっと…
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    ***東武東上線の新築だと、ブリリア志木ガーデンが280、プラウド朝霞台が290だから、ここは都内で池袋近接でパークハウスブランドだし市況からすれば全然妥当だよ
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    ****私も再開発前の大山でこの価格帯は高いなと感じました。志木や朝霞台に比べたら、池袋にはとても近いですが、東武東上線普通列車しか停まらないため、事故などがあったときのアクセス面が気になります…。
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    *****再開発はもう始まっているので、それをある程度織り込んだ価格でしょうね。開発後はもうこの価格で出てくる物件はないかも知れません。もちろん市況自体が大きく変われば別ですが。あと、この場所なら電車が止まってもバスがタクシー、最悪歩いても池袋行けるし、やや遠いが千川駅、板橋区役所前駅もある。そのあたりこそ、埼玉の駅とは比較にならない所ではと思います。まあ、町の雰囲気は実地に見にいくべきでしょうね。環境的には志木とかの方を好ましく思う人も居ると思います。けど同じ沿線とはいえかなり遠いので、直接比較対象とする人は多くないかもですね。
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    ******金額的に、志木や朝霞を検討してる人に、大山は厳しいでしょう。ターゲット年収が全然違うかと。
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    *外観、内装は素敵だったね。ただ、いくら後発にすみふタワマンが控えてるとはいえ管理費がなあ。。リセールの時に思ったより高く売れないことも考えられると思うと、悩ましいところ。
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    *後発に住友のタワマンや三菱の大規模物件が控えているため、大山の相場は上がるかもしれない。でも、それらの大型物件より優れている要素(駅距離、規模感、川越街道を渡らないなど)が見当たらないかな…。そう考えると、平均坪単価は290～300くらいが妥当な気がする。
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    **それらの大型物件がどれくらいの価格になるかですよね...当然ここの売り手もそれ気にしてると思うし、お向かいの大型は同じ三菱案件ですし。つまり、後続物件は相当価格が跳ね上がることがほぼ間違いないのではないかと個人的には思います。
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    *三菱地所の管理はどうなんでしょう。あまりいい噂を聞かないけどそこは管理組合次第なのでしょうか
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    *Dタイプ以外はほとんど抽選になります。倍率は2～6倍ですね。
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    **抽選が終わりましたが、凄い人気でしたね。事務所、モデルルームで使用してる部屋は対象外だったので、1期2次で完売とは…決して安い買物ではありませんですが、今後の大山地区の発展が今から楽しみですね。
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    ***Dも狙い目のようで2倍3倍でした。。
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    *ザ・パークハウスブランドでも、大山でこの価格、10年住んでも残債割れリスクあるんですかね？それとも、後続の三菱、住友案件に釣られて、ある程度価格維持するのかな？
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    **大崩れは無いでしょうが、不動産価格は時価なわけですからリスクはどの物件でもありますよね。業者に相談したとしても保証はしてくれないから、実需ベースで納得出来れば行くって感じ。
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    *2期に販売する4戸に3LDKはあるのでしょうか？
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    **今週末抽選ですね。3LDK,2LDKそれぞれ2戸じゃないでしょうか？
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    ***2回目の販売(第1期2次)までで完売する見込みと担当者さんから聞きました。前評判通りの人気ですね。
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    *残り1邸ですか。マンマニ効果もあったでしょうが早いですね。大山で320万はどうかなと思いますが、他も高いから広域で探している方からすれば安く感じたかもしれませんね。
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    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *パークハウスってのは良いけど使えるのが東上線のみってのがなぁ。。人身事故多い東上線、サラリーマンだとほんと困るからね。突然の朝昼晩の人身事故。
      
     
    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    [[File:ザ・パークハウス 板橋大山　エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 板橋大山　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=ザ・パークハウス 板橋大山　エントランスアプローチ完成予想CG]]
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    [[File:ザ・パークハウス 板橋大山　エントランスアプローチ完成予想CG.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 板橋大山　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=ザ・パークハウス 板橋大山　エントランスアプローチ完成予想CG]]
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    *敷地面積：629.28m2(売買対象面積)・628.88m2(建築確認対象面積)
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    *建ぺい率：80% 、容積率：500%
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    *ここってプラン見る限り外廊下？　だとすると寝室側が川越街道側で騒音ひどそう。Eタイプの寝室のバルコニーなんて排気ガスでひどいことになりそう。
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    **寝室側のバルコニーはエアコンの室外機置場として割り切るしかないですね。たまに手すりを拭くくらいで。
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    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    [[File:ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG|alt=ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG]]
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    *駐車場：9台（機械式8台・身障者用1台）、他に来客用1台
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    *
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    **月額使用料：26,000円～30,000円
     +
    *自転車置場：66台
     +
    **月額使用料：200円～1,000円
     +
    *バイク置場：2台
     +
    **月額使用料：3,000円
     +
    *ミニバイク置場：3台
     +
    **月額使用料：2,000円
     +
     
     +
    ==設備・仕様==
     +
    *ホームページ見る限り内装や設備仕様のグレードはかなり低そう。その分金額も安くしてくれるならいいですけど
     +
    **内装、設備頑張ってるように見えましたが、どのあたりが低いと感じられました？
     +
    *食洗機の位置ですが公式ホームページによると下段に設置されていますが、実際もこの位置でしょうか？しゃがんだりかがんで出し入れするのでしょうか？
      
      
      
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    ==設備・仕様==
    		 
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    *
    		 
      
     
    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *
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    *Gタイプは角部屋という利点を生かして上手く配置されてるなあと思います。洗面所に窓があるというマンションもなかなかないですよね。浴室の窓と共に湿気を逃がす時にちょうど良いです。子供部屋も独立してて思春期には良い場所なんじゃないかと（出入りする時は顔が見られる）。
     +
    **角部屋の利点っていってもすぐ隣は古びたマンション隣接だからどうなんだろう
     +
    ***Gタイプ見てみました。間取りは4タイプあり、どの部屋が人気になるんでしょうね。浴室が南って贅沢な気もしますけど、リビングからすぐ洗面、お風呂に行けて便利そう。廊下の洗面、お風呂じゃないから冬は寒くないですし。キッチンもL字でこもれる感じですね。角部屋はEタイプとGタイプですよね。どちらも違っているので迷いますね。角部屋でも通風のための小窓くらいなんでしょうけど、ないよりかあった方がいいですよね。
     +
    ****そうなんですね、角住戸でも小窓程度になるんですか。開放的な窓が好きなので寂しい気もしたりします。でもないよりあったほうがいいですね、たしかに。通風は良くなると思います。換気にはサッシを開けた場合、反対側の小さな窓を開けるのが効率いいらしいですから。Gタイプも角住戸だけど、洗面室の小窓一戸なんですね、寂しいなあ。
     +
     
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    *
    		+
    *'''ショッピング'''
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    #ハッピーロード大山商店街　　約50m／徒歩1分
     +
    #コモディイイダ ハッピーロード大山店　　約110m／徒歩2分
     +
    #セブンイレブン 板橋大谷口上町店　　約130m／徒歩2分
     +
    #セブンイレブン 板橋大山ハッピーロード店　　約160m／徒歩2分
     +
    #ミニストップ 板橋日大病院前店　　約250m／徒歩4分
     +
    #サミットストア 板橋弥生町店　　約320m／徒歩4分
     +
    #トモズ大山店　　約340m／徒歩5分
     +
    #スーパーみらべる大山店　　約350m／徒歩5分
     +
    #マツモトキヨシ 大山店　　約360m／徒歩5分
     +
    #SainE（セーヌ）よしや 大山店　　約370m／徒歩5分
     +
    #サンドラッグ 大山ハッピーロード店　　約390m／徒歩5分
     +
    #ニュー・クイック 大山ミート店　　約480m／徒歩6分
     +
    #遊座大山商店街　　約540m／徒歩7分
     +
    #まいばすけっと 大山駅北口店　　約650m／徒歩9分
     +
    #オーケー 大谷口店　　約820m／徒歩11分
     +
     
     +
    *ハッピーロードのサンドイッチ屋遅い時間までやってた気が。ピノキオのホットケーキは流行のスフレ系ではなく中身が詰まったホットケーキ。
     +
    *大山の魅力は【島長の焼き鳥】と【丸鶴のチャーハン】と【富珍餃子の餃子】と【マテリエルのケーキ】です
     +
     
     +
     
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
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    *
    		+
    *'''教育施設'''
     +
    #中板橋雲母保育園　　約220m／徒歩3分
     +
    #大山保育園　　約250m／徒歩4分
     +
    #インフィニティ保育園 大山西町園　　約250m／徒歩4分
     +
    #陽光保育園　　約260m／徒歩4分
     +
    #板橋仲町どろんこ保育園　　約270m／徒歩4分
     +
    #エンゼルベア・ナーサリー大山　　約280m／徒歩4分
     +
    #アイル板橋小規模保育園　　約290m／徒歩4分
     +
    #風の子保育園　　約390m／徒歩5分
     +
    #旭保育園　　約480m／徒歩6分
     +
    #わかたけ保育園　　約510m／徒歩7分
     +
    #さいわい保育園　　約560m／徒歩7分
     +
    #みなみ保育園　　約570m／徒歩8分
     +
    #大山西町保育園　　約580m／徒歩8分
     +
    #弥生保育園　　約600m／徒歩8分
     +
    #板橋第十小学校　　約450m／徒歩6分
     +
    #板橋第二中学校　　約450m／徒歩6分
     +
     
     +
    *ここって学区は十小→二中になるのかな？　十小は立て直したばかりで綺麗だけど、前にも書かれているように目の前が朝鮮学校だから交流会とかあるのか気になるのと、二中は別スレで外国語学級があるくらい外国籍の生徒が多いと見たのでひっかかるんだが実際のところどうなんだろう。
     +
    *小学校もそこまで遠くはなさそうな感じがします。子供の足で１０分くらいでしょうか…。どういう雰囲気なのか、知りたいですね。
     +
    **10小学校は普通の学校ですよ。荒れた学年とか荒れたクラスとかもきいたことなかったですし小学生なので多少のケンカはあるけれど、特別意地が悪いとかもなかったかと。先生は公立だかららどこの学校もよかったり、あれ？ってこともあるかな。中学は受験したのでわかりません。中学受験率は4ー5割かな？学年によって少し違います。塾率もそれなりですが文京区とかほど熱心ではないけど、熱心な家庭はたくさんいます。
     +
     
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
    −
    *
    		+
    *用途地域：商業地域
     +
    *254沿いですがバルコニーは住宅街向きなので騒音はそんなに気にならないですかね？
     +
    **なにもわざわざ川越街道沿いを買わんでも…。
     +
    ***川越街道沿い、道路じゃない側のバルコニーに住んでるけど音はそれなりにするし、物干し竿や換気のところはすぐ黒くなる。あと、近所に北朝鮮学校あるからこの辺向こうの人も多い
     +
    ****そうなのですね。商店街越えたところにあるから便利で良さそうだと思いました。残念です
     +
    *駅徒歩７分は現実には無理そうですね
     +
    **川越街道渡るのに信号引っ掛かったらプラス2分はかかるしクロスポイントができたら更にもう一度大通りを渡る必要があるから10分以上はかかると思う
     +
    *にぎやか＆再開発される商店街を抜けた先で間取りも田の字ではなくて好みの感じなので、よさそう。電車も東上線の各駅は、朝も空いているし、池袋の乗り換え利便もよい。今は建築費は高いから高くなるかもしれないけど、興味あります！
     +
    *川から離れてるけど板橋区のハザードマップ集中豪雨版だと色がついてる。このあたり低くなってるの？
     +
    **見間違ってない？いちばん浅い黄色すらかかってないよ。真っ白。
     +
    *今日たまたま近くを通りました。川越街道の交通量が少し心配です。ただ、商店街を抜けたところなので雨の日などは便利ですね。静かな環境が良い人には向いてません。
     +
    *大山の主立った分譲マンションの大半は川越街道沿いの立地ですね
     +
    *川越街道沿いじゃなければなあ。ハッピーロードあるから生活はしやすそう。
     +
    **実際川越街道沿いのマンションが結構ありますよね。街道挟んで駅側のマンションはメインバルコニーが街道向き、街道渡った側のマンションは寝室が街道に面するパターンが多いはずですね。まあ今時の大手分譲マンションなら、窓を開けない前提なら普段の騒音レベルは遮断できるでしょうけど、できれば街道には面してない方が良いのは確かかも知れません。
     +
    *現地を見てきました。隣の建物とは結構近くていわゆる普通の道路沿いのマンションという印象でした。向かい側にも三菱地所のマンションが建つみたいですね。そっちの方が敷地も広くて良さそう。再開発でハッピーロードがどうなるか気になります。
     +
    *大山あたりだとファミリー世帯に人気の街です。とても住みやすいですし、昔から住んでいる方もかなり多いのでご高齢者自体も多い街です。どちらかというと、永住したく住んでいる方が多いんじゃないかな。こちらのマンションはファミリー世帯というよりは単身からファミリー世帯まで様々な層むけの間取が展開されているようですね。商店街が分断されるというのもありますが、住むうえではあまりデメリットではないと思いますよ。
     +
    **ここは商店街がある限りは、信号渡った後駅までアーケード一直線なんだよね。商店街が分断されるとアクセスの点ではマイナスかな？
     +
    *川越街道沿いのマンションはどれもそうですがやはり道路が近いですね
     +
    *立地はいいんだけど、学校のことが気になる
     +
    *川越街道沿いだけど、マンションすぐの信号渡ってしまえば駅までかなり近いので、暮らしやすい感じはしますよね。大通りを渡ったあとは、商店街の中を歩いていくだけなので楽そう。
     +
    *ここら辺はやはり外国籍の方多めですか？
     +
    **体感ですがそれなりに。商店街などで外国語で大声で話す人も目立ちますし駅の反対側区役所の方に日本語学校があるからか、若い外国の方が集団で歩いているのも見かけます。コンビニのバイトも外国の方ばかりですね。
     +
    ***補足して、御茶ノ水大？だったかの国際学生寮もあるので若い外国の方が多いのはそれも理由かもしれません。あの学生寮もかなり古いですし横の学校は廃墟？になっていますがあそこも壊したらマンションにでもなるんですかね
     +
    ****学生寮はしばらく前に建て替えしませんでしたっけ？隣は都立の看護専門学校だったとかだと思うので、都有地じゃないですかね。するとマンションは考えにくいのでは。
     +
    *病院多いからピーポーピーポーうるさそう
     +
    *商店街もパチ屋が複数あり治安がいいとは言えないですね。開店間際の時間の商店街は路上煙草やマスクしないで騒いでいる人が大勢です。夜はキャッチや客引きもいますね。
     +
    *このあいだ現地をぐるっと歩いてみたけど、ここに隣接している住宅街がかなり密集していて高層階以外の眺望はかなり苦しいと思う。現地の周りが綺麗に再開発されるわけでもなく幹線道路沿い。正直、なんでこんなに推されているのかさっぱり分からない物件。それだけ坪300万で良質な新築マンション買えなくなっているって事ね
     +
    *知りあいが板橋区に住んでいますが、生活費があまりかからないと言っていました。どうなんでしょう？
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    **エリア在住者です。板橋全体のことはわかりませんが、このエリア、食品、日用品、飲食など基本安いと思います。前にも触れられてる通り開発の計画があり、将来的にどうなっていくかはわかりませんね。安いお店が無くなったり、競合相手が減って価格が上がったりすることもあり得るのかもしれません。けど現状生活コストは安いと思います。
     +
    *今日目の前を車で通りました。川越街道は同じようなマンションやビルが多く、決して目立つ建物ではなかったです。隣接距離も狭いです。通り側に植栽などをして分譲マンションっぽくして欲しいのにただのビル型マンションって感じ。騒音や交通量もかなり気になりました。
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    **植栽は敷地の大きさ的に無理だったのでしょうね。そのあたりを求めるならば、中村橋のプラウドとかどうですか？ここより池袋から遠くなり、かつ価格は１割ほどは高くなるみたいです。それが今の市場の現実かと。
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    *すぐ前の一軒家窓ない、壁になる、隣の一軒家は小さいな窓あり、図面を見れば、一軒家に近い、
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    **残念ながら、3階は抜け感ゼロですね。残っている理由が分かりました。
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    Image:20201215ザ・パークハウス 板橋大山.jpg|現地状況（2020年12月15日撮影）
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    Image:20210415ザ・パークハウス 板橋大山.jpg|隣家との距離状況（2021年4月15日撮影）
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    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    *
    		+
    *'''病院'''
     +
    #共立歯科医院　　約80m／徒歩1分
     +
    #ミント歯科大山　　約90m／徒歩2分
     +
    #田崎病院　　約150m／徒歩2分
     +
    #医新クリニック　　約230m／徒歩3分
     +
    #おだ整形外科クリニック　　約250m／徒歩4分
     +
    #田丸小児科内科医院　　約260m／徒歩4分
     +
    #廣瀬歯科医院　　約270m／徒歩4分
     +
    #本多医院　　約310m／徒歩4分
     +
    #日本大学医学部附属板橋病院　　約410m／徒歩6分
     +
    #つくしんぼ診療所　　約450m／徒歩6分
     +
    #東野眼科医院　　約490m／徒歩7分
     +
    #鈴木医院　　約520m／徒歩7分
     +
    #東京都健康長寿医療センター　　約530m／徒歩7分
     +
    #東京シティクリニック大山　　約620m／徒歩8分
     +
    #豊島病院　　約630m／徒歩8分
     +
    *'''金融機関'''
     +
    #板橋大山郵便局約30m　徒歩1分
     +
    #三菱ＵＦＪ銀行 大山支店約110m　徒歩2分
     +
    #城北信用金庫 大山出張所 ATM約140m　徒歩2分
     +
    #東京信用金庫 大山支店約210m　徒歩3分
     +
    #みずほ銀行 ATM ミニストップ板橋日大病院前店出張所約250m　徒歩4分
     +
    #みずほ銀行 大山支店約440m　徒歩6分
     +
    #ゆうちょ銀行本店東武東上線大山駅出張所約540m　徒歩7分
     +
    #三菱UFJ 銀行 ATM 大山駅南口約550m　徒歩7分
     +
    #西京信用金庫 大山支店約600m　徒歩8分
     +
    #三井住友銀行 ATM 大山出張所約640m　徒歩8分
     +
    #板橋ハッピーロード郵便局約640m　徒歩8分
     +
    *'''公共・レジャー施設'''
     +
    #えび山広場　　約160m／徒歩2分
     +
    #ピッコロ広場　　約210m／徒歩3分
     +
    #板橋公園（板橋交通公園）　　約370m／徒歩5分
     +
    #弥生公園　　約480m／徒歩6分
     +
    #板橋幸町公園　　約550m／徒歩7分
     +
    #大谷口児童遊園　　約570m／徒歩8分
     +
    #大谷口上町公園　　約600m／徒歩8分
     +
    #東京都健康長寿医療センター公園　　約610m／徒歩8分
     +
    #幸町46 番遊び場　　約690m／徒歩9分
     +
    #板橋大山公園　　約830m／徒歩11分
     +
    #大山東町児童遊園　　約830m／徒歩11分
     +
    #城北中央公園　　約1970m／徒歩25分
     +
    #LAVA大山店　　約160m／徒歩2分
     +
    #カルド 大山　　約320m／徒歩4分
     +
    #コナミスポーツクラブ大山　　約440m／徒歩6分
     +
    #エニタイムフィットネス　大山店　　約590m／徒歩8分
     +
    #FASTGYM24　大山店　　約590m／徒歩8分
     +
    #アイリー 加圧トレーニングスタジオ　　約630m／徒歩8分
     +
    #板橋区立文化会館　　約700m／徒歩9分
     +
    #フィッツミータニタ 大山店　　約740m／徒歩10分
     +
    #板橋区立グリーンホール　　約760m／徒歩10分
     +
    #板橋大山公園 こどもの池　　約830m／徒歩11分
     +
    #氷川図書館　　約1020m／徒歩13分
     +
    #大山町交番約70m　徒歩1分
     +
    #仲町区民事務所約260m　徒歩4分
     +
    #板橋区役所約1140m　徒歩15分
     +
    #板橋警察署約1380m　徒歩18分
     +
    #板橋消防署 小茂根出張所約1510m　徒歩19分
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
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    ==掲示板==
    		 
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    2022年2月14日 (月) 10:37時点における最新版

    物件概要[ ]

    ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG
    ザ・パークハウス 板橋大山　外観完成予想CG
    • 所在地：東京都板橋区大山西町54番2（地番）
    • 交通：東武東上線 「大山」駅 徒歩7分 （南口より）
    • 総戸数：49戸（事業協力者住戸7戸含む）
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2021年09月
    • 売主：三菱地所レジデンス株式会社
    • 施工：株式会社鍛治田工務店
    • 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 管理費(月額)：18,290円～22,070円
    • 修繕積立金(月額)：8,730円～10,530円
    • 修繕積立基金：872,320円～1,052,410円(引渡時一括)、管理準備金：18,290円～22,070円(引渡時一括)
    • インターネット利用料：1,760円（月額）、共視聴設備利用料：495円（月額）
    • ここすごく興味あります。金額感合えば、購入したいです。
    • 商店街抜けた先の場所でとてもいいですね！金額っていくらぐらいになるんですかね?。大山で新築マンションの相場が分からないので、分かる方教えて頂きたいです。。
    • マンマニは坪285万予想ですが、300万超えてきそうですかね？
      • ここのあとに、より注目度の高い開発計画が控えてるので、あまり高いと後発まで様子見したくもなりますが...けど後発の方が立地とか規模の条件がよくなるので、さらに高いでしょうしね。打ちっ放し風の外観とか、窓付きの浴室とか、客を引きつける個性を出してるのは、後発に売られないためかもしれませんね。環七沿い？板橋本町のクレストラフィーネで300万くらいでしょうか。やはりその辺のラインになるんですかね
        • そんなに高かったら見送るかな。他の建築予定マンションも気になるし
          • 坪単は300万下らないでしょうね。去年のプレシス板橋大山普通に300超えてるし...大手なら更なる
            • ただ、大山に関しては、これから出てくるやつは間違いなくここより高いと思うよ。もっと広い範囲で探して行くなら、良いのが見つかるといいね。
    • このマンションは、いつ頃に価格発表があるのでしょうか？
    • 板橋区のマンションは全体的に価格が上がってきているなと感じます。やはりそれなりに便利になってきたことや再開発、東京人気は継続されているなと感じますし、これからの将来も期待できるのかなと何よりも子育て世代にはかなり人気が高いです。都心へ出るのも利便性がいいので、昔よりも価値が上がっています。
      • 板橋区は、２３区の中では値上がり率は小さそうだなあ。近隣の豊島や練馬の方がもっと上がってる。
    • 志木、朝霞台、朝霞あたりの新築マンションの価格考えたら、ここは当然坪300は超えるわな
    • タワーマンションなど構想のマンションが多い中、かなり小規模なマンションですね。外観などは素敵ですが、小規模なマンションの魅力って、住民が少なくてご近所付き合いはあまり気にしなくて良いことくらい？立地は良くても、将来的に空き家が出来てしまった時、修繕費用などは各世帯に大きくのしかかったりしないでしょうか？
      • 基本的に大規模でも小規模でもそれは無いと思います。もし分譲マンション購入を本気で検討なら、管理費や修繕費の仕組みなど、基本的なことを一度おさえられたほうが良いかもしれません。とはいえ、総合的に見て大規模マンションの方がメリットがあると考える人が多いのが実際のところかもしれませんね。
    • ブログが更新されてないので確定ではありませんが、マンマニさんが板橋大山で坪320万とTwitterで仰ってましたよ。仮に坪320万なら2LDKで5,500～6,000万、3LDKで7,000万くらいになりそうですね。
      • 思ったよりだいぶ高いみたいですね。290万～300万くらいかと思ってました。板橋も高くなりましたね。
        • 大山で坪300万円以上は正直高過ぎる。東武東上線各駅停車のみのエリアに、その価格を払う価値があるのかよく分からない。再開発が控えているからの販売価格なのでしょうね…。
          • ここで坪単価320万ということは後発の住友のタワマンは坪単価400万あるいは450万くらいかもしれませんね。後発の新築価格に周辺こ中古相場が引っ張られればいいのですが、、、
            • 東上線各停エリア、板橋区、だからこそ、これまで価格は抑えられてきた面があるのでしょうね。区役所近くで池袋にもいざとなれば歩ける距離だし、高速道路への接続もかなり良い。利便性や再開発への注目で、エリアが新価格になりつつあるのかも知れません。現時点で値上がり傾向の、高品質かつ築浅分譲マンションはそこまで多くないので、その他多数の多くの中古の価格まで波及するかは要観察ですかね。
    • ここは板橋区でも最高の立地、仕様も最上級クラスですから高くて当たり前。それでも買う人が多い倍率マンションになるでしょうね。板橋区ナンバーワンのマンションです。
      • ワークスペースやライブラリーみたいなものがあったら良かったのですがね。今時のマンションではないと感じました。
        • さすがに板橋区最高立地は言い過ぎでしょw。そうだとしても、これからのスミフ物件や板橋駅前タワマンにあっつー間にぶち抜かれそうだww
    • やはり少し高いですかねー。再開発込みの設定ということで仕方無いのかもしれませんが。地元の方との軋轢もあるようで、スムーズにいくんでしょうか？
    • 3LDK　管理費+修繕積立3万超とのことです。
      • 戸数が少ないから仕方ないのかもしれませんが、外廊下なのにこの管理費は結構高いですね、、、、
        • 修繕積立金込みで3万だったら普通じゃないですか？
          • 高いです。修繕積立金が段階増額なら尚更です。25000円位が妥当。毎月何十年の事なのでかなり大事です。
            • 長期修繕計画で修繕費推移は確認必須ですね。個人的には我慢できるのですが、リセール考えた時に買い手がどう思うか…
              • 約3万も約2.5万も大して変わらんだろ。50戸弱の小規模マンションの宿命だし、これがA,Cタイプ(Dもか)のだったら高いと思うが、70平米強のE,Gタイプのだったらメジャーデベだとこんなもんじゃない？
                • 修繕費関係がかなり固く読んでいるのか、3LDK修繕積立基金が一括で105万。。。長く住むのには安心ですが、結構な負担ですね。月々管理修繕で3.2万別途ありますし。100万以上の値上げはないそうですが、最終価格どうなることやら。ただ将来性や街の住みやすさを考えると良いマンションですよね。
                  • 修繕金や管理費といった諸費用ってもう出てるのですね。今はまだ物件概要には書かれてないんで良い情報です。今はもう修繕積立基金も三桁の時代なんでしょうか。
    • ファミリー向けの部屋は永住組さんが多いかと思いますけど小さめ1LDKといった部屋の方はなかなか難しそうな金額。こういった部屋は投資として動くんでしょうか。
      • 1LDK、純粋な投資としてはどうかと思うけど、買って住んで、先々貸すことになっても借り手には困らないかもね。
    • モデルルームなし、竣工後の販売。ホームページに「体感販売スタイル」と書いてあり、また新語が出てきてますね……。間取りだけではわかりにくいので現地販売は今後一般的になっていくかもしれません。モデルルーム建てない分、安くなると聞いたこともありますし。建物完成2月なので、もうそろそろできているころでしょうか。
    • この物件、相場だとそんなに安くはないですが、今後建設予定されている、向かいのマンションや、スミフさんのタワマンに比べれば安いと思います。
    • すべての部屋抽選になるでしょうか
    • 販売状況ってどんな感じなのでしょうか。板橋区、失礼な表現かもしれませんが庶民的だと思っていて。一方、ホームページがおしゃれなマンションで驚きました。ここは高いですか？2021年4月中旬販売開始予定とあるので、まだ販売前なんですよね？？
      • 仰る通り販売前ですので、販売開始されればどの部屋でも申込みは出来ますね。早めに事前案内会参加など済ませておいて、第一期の申込みに間に合うようにされといた方が良いかも。
    • こちらの物件が気になって検討してたのですが、やはり価格がネックになっています。これくらいの価格ならもはや気軽でライフスタイルに柔軟に対応できる賃貸で良くない？って思うようになってきたのですが、皆さんどう思われますか？
      • 正直高いと思います。開発完成後ならまだしも現状の大山にこの金額出すのはちょっと…
        • 東武東上線の新築だと、ブリリア志木ガーデンが280、プラウド朝霞台が290だから、ここは都内で池袋近接でパークハウスブランドだし市況からすれば全然妥当だよ
          • 私も再開発前の大山でこの価格帯は高いなと感じました。志木や朝霞台に比べたら、池袋にはとても近いですが、東武東上線普通列車しか停まらないため、事故などがあったときのアクセス面が気になります…。
            • 再開発はもう始まっているので、それをある程度織り込んだ価格でしょうね。開発後はもうこの価格で出てくる物件はないかも知れません。もちろん市況自体が大きく変われば別ですが。あと、この場所なら電車が止まってもバスがタクシー、最悪歩いても池袋行けるし、やや遠いが千川駅、板橋区役所前駅もある。そのあたりこそ、埼玉の駅とは比較にならない所ではと思います。まあ、町の雰囲気は実地に見にいくべきでしょうね。環境的には志木とかの方を好ましく思う人も居ると思います。けど同じ沿線とはいえかなり遠いので、直接比較対象とする人は多くないかもですね。
              • 金額的に、志木や朝霞を検討してる人に、大山は厳しいでしょう。ターゲット年収が全然違うかと。
    • 外観、内装は素敵だったね。ただ、いくら後発にすみふタワマンが控えてるとはいえ管理費がなあ。。リセールの時に思ったより高く売れないことも考えられると思うと、悩ましいところ。
    • 後発に住友のタワマンや三菱の大規模物件が控えているため、大山の相場は上がるかもしれない。でも、それらの大型物件より優れている要素(駅距離、規模感、川越街道を渡らないなど)が見当たらないかな…。そう考えると、平均坪単価は290～300くらいが妥当な気がする。
      • それらの大型物件がどれくらいの価格になるかですよね...当然ここの売り手もそれ気にしてると思うし、お向かいの大型は同じ三菱案件ですし。つまり、後続物件は相当価格が跳ね上がることがほぼ間違いないのではないかと個人的には思います。
    • 三菱地所の管理はどうなんでしょう。あまりいい噂を聞かないけどそこは管理組合次第なのでしょうか
    • Dタイプ以外はほとんど抽選になります。倍率は2～6倍ですね。
      • 抽選が終わりましたが、凄い人気でしたね。事務所、モデルルームで使用してる部屋は対象外だったので、1期2次で完売とは…決して安い買物ではありませんですが、今後の大山地区の発展が今から楽しみですね。
        • Dも狙い目のようで2倍3倍でした。。
    • ザ・パークハウスブランドでも、大山でこの価格、10年住んでも残債割れリスクあるんですかね？それとも、後続の三菱、住友案件に釣られて、ある程度価格維持するのかな？
      • 大崩れは無いでしょうが、不動産価格は時価なわけですからリスクはどの物件でもありますよね。業者に相談したとしても保証はしてくれないから、実需ベースで納得出来れば行くって感じ。
    • 2期に販売する4戸に3LDKはあるのでしょうか？
      • 今週末抽選ですね。3LDK,2LDKそれぞれ2戸じゃないでしょうか？
        • 2回目の販売(第1期2次)までで完売する見込みと担当者さんから聞きました。前評判通りの人気ですね。
    • 残り1邸ですか。マンマニ効果もあったでしょうが早いですね。大山で320万はどうかなと思いますが、他も高いから広域で探している方からすれば安く感じたかもしれませんね。


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    交通[ ]

    • パークハウスってのは良いけど使えるのが東上線のみってのがなぁ。。人身事故多い東上線、サラリーマンだとほんと困るからね。突然の朝昼晩の人身事故。

    構造・建物[ ]

    ザ・パークハウス 板橋大山　エントランスアプローチ完成予想CG
    ザ・パークハウス 板橋大山　エントランスアプローチ完成予想CG
    • 敷地面積：629.28m2(売買対象面積)・628.88m2(建築確認対象面積)
    • 建ぺい率：80% 、容積率：500%
    • ここってプラン見る限り外廊下？　だとすると寝室側が川越街道側で騒音ひどそう。Eタイプの寝室のバルコニーなんて排気ガスでひどいことになりそう。
      • 寝室側のバルコニーはエアコンの室外機置場として割り切るしかないですね。たまに手すりを拭くくらいで。



    共用施設[ ]

    • 駐車場：9台（機械式8台・身障者用1台）、他に来客用1台
      • 月額使用料：26,000円～30,000円
    • 自転車置場：66台
      • 月額使用料：200円～1,000円
    • バイク置場：2台
      • 月額使用料：3,000円
    • ミニバイク置場：3台
      • 月額使用料：2,000円

    設備・仕様[ ]

    • ホームページ見る限り内装や設備仕様のグレードはかなり低そう。その分金額も安くしてくれるならいいですけど
      • 内装、設備頑張ってるように見えましたが、どのあたりが低いと感じられました？
    • 食洗機の位置ですが公式ホームページによると下段に設置されていますが、実際もこの位置でしょうか？しゃがんだりかがんで出し入れするのでしょうか？



    間取り[ ]

    • Gタイプは角部屋という利点を生かして上手く配置されてるなあと思います。洗面所に窓があるというマンションもなかなかないですよね。浴室の窓と共に湿気を逃がす時にちょうど良いです。子供部屋も独立してて思春期には良い場所なんじゃないかと（出入りする時は顔が見られる）。
      • 角部屋の利点っていってもすぐ隣は古びたマンション隣接だからどうなんだろう
        • Gタイプ見てみました。間取りは4タイプあり、どの部屋が人気になるんでしょうね。浴室が南って贅沢な気もしますけど、リビングからすぐ洗面、お風呂に行けて便利そう。廊下の洗面、お風呂じゃないから冬は寒くないですし。キッチンもL字でこもれる感じですね。角部屋はEタイプとGタイプですよね。どちらも違っているので迷いますね。角部屋でも通風のための小窓くらいなんでしょうけど、ないよりかあった方がいいですよね。
          • そうなんですね、角住戸でも小窓程度になるんですか。開放的な窓が好きなので寂しい気もしたりします。でもないよりあったほうがいいですね、たしかに。通風は良くなると思います。換気にはサッシを開けた場合、反対側の小さな窓を開けるのが効率いいらしいですから。Gタイプも角住戸だけど、洗面室の小窓一戸なんですね、寂しいなあ。


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    買い物・食事[ ]

    • ショッピング
    1. ハッピーロード大山商店街　　約50m／徒歩1分
    2. コモディイイダ ハッピーロード大山店　　約110m／徒歩2分
    3. セブンイレブン 板橋大谷口上町店　　約130m／徒歩2分
    4. セブンイレブン 板橋大山ハッピーロード店　　約160m／徒歩2分
    5. ミニストップ 板橋日大病院前店　　約250m／徒歩4分
    6. サミットストア 板橋弥生町店　　約320m／徒歩4分
    7. トモズ大山店　　約340m／徒歩5分
    8. スーパーみらべる大山店　　約350m／徒歩5分
    9. マツモトキヨシ 大山店　　約360m／徒歩5分
    10. SainE（セーヌ）よしや 大山店　　約370m／徒歩5分
    11. サンドラッグ 大山ハッピーロード店　　約390m／徒歩5分
    12. ニュー・クイック 大山ミート店　　約480m／徒歩6分
    13. 遊座大山商店街　　約540m／徒歩7分
    14. まいばすけっと 大山駅北口店　　約650m／徒歩9分
    15. オーケー 大谷口店　　約820m／徒歩11分
    • ハッピーロードのサンドイッチ屋遅い時間までやってた気が。ピノキオのホットケーキは流行のスフレ系ではなく中身が詰まったホットケーキ。
    • 大山の魅力は【島長の焼き鳥】と【丸鶴のチャーハン】と【富珍餃子の餃子】と【マテリエルのケーキ】です


    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. 中板橋雲母保育園　　約220m／徒歩3分
    2. 大山保育園　　約250m／徒歩4分
    3. インフィニティ保育園 大山西町園　　約250m／徒歩4分
    4. 陽光保育園　　約260m／徒歩4分
    5. 板橋仲町どろんこ保育園　　約270m／徒歩4分
    6. エンゼルベア・ナーサリー大山　　約280m／徒歩4分
    7. アイル板橋小規模保育園　　約290m／徒歩4分
    8. 風の子保育園　　約390m／徒歩5分
    9. 旭保育園　　約480m／徒歩6分
    10. わかたけ保育園　　約510m／徒歩7分
    11. さいわい保育園　　約560m／徒歩7分
    12. みなみ保育園　　約570m／徒歩8分
    13. 大山西町保育園　　約580m／徒歩8分
    14. 弥生保育園　　約600m／徒歩8分
    15. 板橋第十小学校　　約450m／徒歩6分
    16. 板橋第二中学校　　約450m／徒歩6分
    • ここって学区は十小→二中になるのかな？　十小は立て直したばかりで綺麗だけど、前にも書かれているように目の前が朝鮮学校だから交流会とかあるのか気になるのと、二中は別スレで外国語学級があるくらい外国籍の生徒が多いと見たのでひっかかるんだが実際のところどうなんだろう。
    • 小学校もそこまで遠くはなさそうな感じがします。子供の足で１０分くらいでしょうか…。どういう雰囲気なのか、知りたいですね。
      • 10小学校は普通の学校ですよ。荒れた学年とか荒れたクラスとかもきいたことなかったですし小学生なので多少のケンカはあるけれど、特別意地が悪いとかもなかったかと。先生は公立だかららどこの学校もよかったり、あれ？ってこともあるかな。中学は受験したのでわかりません。中学受験率は4ー5割かな？学年によって少し違います。塾率もそれなりですが文京区とかほど熱心ではないけど、熱心な家庭はたくさんいます。


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    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域：商業地域
    • 254沿いですがバルコニーは住宅街向きなので騒音はそんなに気にならないですかね？
      • なにもわざわざ川越街道沿いを買わんでも…。
        • 川越街道沿い、道路じゃない側のバルコニーに住んでるけど音はそれなりにするし、物干し竿や換気のところはすぐ黒くなる。あと、近所に北朝鮮学校あるからこの辺向こうの人も多い
          • そうなのですね。商店街越えたところにあるから便利で良さそうだと思いました。残念です
    • 駅徒歩７分は現実には無理そうですね
      • 川越街道渡るのに信号引っ掛かったらプラス2分はかかるしクロスポイントができたら更にもう一度大通りを渡る必要があるから10分以上はかかると思う
    • にぎやか＆再開発される商店街を抜けた先で間取りも田の字ではなくて好みの感じなので、よさそう。電車も東上線の各駅は、朝も空いているし、池袋の乗り換え利便もよい。今は建築費は高いから高くなるかもしれないけど、興味あります！
    • 川から離れてるけど板橋区のハザードマップ集中豪雨版だと色がついてる。このあたり低くなってるの？
      • 見間違ってない？いちばん浅い黄色すらかかってないよ。真っ白。
    • 今日たまたま近くを通りました。川越街道の交通量が少し心配です。ただ、商店街を抜けたところなので雨の日などは便利ですね。静かな環境が良い人には向いてません。
    • 大山の主立った分譲マンションの大半は川越街道沿いの立地ですね
    • 川越街道沿いじゃなければなあ。ハッピーロードあるから生活はしやすそう。
      • 実際川越街道沿いのマンションが結構ありますよね。街道挟んで駅側のマンションはメインバルコニーが街道向き、街道渡った側のマンションは寝室が街道に面するパターンが多いはずですね。まあ今時の大手分譲マンションなら、窓を開けない前提なら普段の騒音レベルは遮断できるでしょうけど、できれば街道には面してない方が良いのは確かかも知れません。
    • 現地を見てきました。隣の建物とは結構近くていわゆる普通の道路沿いのマンションという印象でした。向かい側にも三菱地所のマンションが建つみたいですね。そっちの方が敷地も広くて良さそう。再開発でハッピーロードがどうなるか気になります。
    • 大山あたりだとファミリー世帯に人気の街です。とても住みやすいですし、昔から住んでいる方もかなり多いのでご高齢者自体も多い街です。どちらかというと、永住したく住んでいる方が多いんじゃないかな。こちらのマンションはファミリー世帯というよりは単身からファミリー世帯まで様々な層むけの間取が展開されているようですね。商店街が分断されるというのもありますが、住むうえではあまりデメリットではないと思いますよ。
      • ここは商店街がある限りは、信号渡った後駅までアーケード一直線なんだよね。商店街が分断されるとアクセスの点ではマイナスかな？
    • 川越街道沿いのマンションはどれもそうですがやはり道路が近いですね
    • 立地はいいんだけど、学校のことが気になる
    • 川越街道沿いだけど、マンションすぐの信号渡ってしまえば駅までかなり近いので、暮らしやすい感じはしますよね。大通りを渡ったあとは、商店街の中を歩いていくだけなので楽そう。
    • ここら辺はやはり外国籍の方多めですか？
      • 体感ですがそれなりに。商店街などで外国語で大声で話す人も目立ちますし駅の反対側区役所の方に日本語学校があるからか、若い外国の方が集団で歩いているのも見かけます。コンビニのバイトも外国の方ばかりですね。
        • 補足して、御茶ノ水大？だったかの国際学生寮もあるので若い外国の方が多いのはそれも理由かもしれません。あの学生寮もかなり古いですし横の学校は廃墟？になっていますがあそこも壊したらマンションにでもなるんですかね
          • 学生寮はしばらく前に建て替えしませんでしたっけ？隣は都立の看護専門学校だったとかだと思うので、都有地じゃないですかね。するとマンションは考えにくいのでは。
    • 病院多いからピーポーピーポーうるさそう
    • 商店街もパチ屋が複数あり治安がいいとは言えないですね。開店間際の時間の商店街は路上煙草やマスクしないで騒いでいる人が大勢です。夜はキャッチや客引きもいますね。
    • このあいだ現地をぐるっと歩いてみたけど、ここに隣接している住宅街がかなり密集していて高層階以外の眺望はかなり苦しいと思う。現地の周りが綺麗に再開発されるわけでもなく幹線道路沿い。正直、なんでこんなに推されているのかさっぱり分からない物件。それだけ坪300万で良質な新築マンション買えなくなっているって事ね
    • 知りあいが板橋区に住んでいますが、生活費があまりかからないと言っていました。どうなんでしょう？
      • エリア在住者です。板橋全体のことはわかりませんが、このエリア、食品、日用品、飲食など基本安いと思います。前にも触れられてる通り開発の計画があり、将来的にどうなっていくかはわかりませんね。安いお店が無くなったり、競合相手が減って価格が上がったりすることもあり得るのかもしれません。けど現状生活コストは安いと思います。
    • 今日目の前を車で通りました。川越街道は同じようなマンションやビルが多く、決して目立つ建物ではなかったです。隣接距離も狭いです。通り側に植栽などをして分譲マンションっぽくして欲しいのにただのビル型マンションって感じ。騒音や交通量もかなり気になりました。
      • 植栽は敷地の大きさ的に無理だったのでしょうね。そのあたりを求めるならば、中村橋のプラウドとかどうですか？ここより池袋から遠くなり、かつ価格は１割ほどは高くなるみたいです。それが今の市場の現実かと。
    • すぐ前の一軒家窓ない、壁になる、隣の一軒家は小さいな窓あり、図面を見れば、一軒家に近い、
      • 残念ながら、3階は抜け感ゼロですね。残っている理由が分かりました。

    • 現地状況（2020年12月15日撮影）

    • 隣家との距離状況（2021年4月15日撮影）

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    By マンションマニア
    2021年02月03日
    坪単価は320万円ほどとなかなかな高単価ですが外観デザインや室内設備、各階各戸宅配ボックスなど単価なりに頑張っています。

    大山駅周辺は今後開発が進んでいくため将来性も期待できますし、なにより住友不動産によるタワーマンションが控えていますから数年以内に買うなら今買っておいたほうが賢い選択となるでしょう。
    (そもそも実需層にとって買い時をコントロールするのは難しい)

    板橋区出身のマンションマニアが久しぶりに欲しくなった板橋区の新築マンションでした！

    ザ・パークハウス 板橋大山

    物件概要
    所在地 東京都板橋区大山西町54番2（地番）
    交通 東武東上線 「大山」駅 徒歩7分 （南口より）
    総戸数 49戸
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