シティハウス下目黒

2022年1月7日 (金) 21:25時点における最新版

物件概要[ ]

シティハウス下目黒　外観

• 所在地：東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「目黒」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
2. 東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩15分
3. 東急東横線 「学芸大学」駅 徒歩17分

• 総戸数：196戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年6月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社　長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 近隣の戸建からの住み替えを検討する高齢層とか、車移動の富裕層狙いなら高そう…。安かったらめちゃくちゃ嬉しいんだが…。
• 駅から距離がある分、価格が安くなるといいですね。徒歩15分は歩けなくはないけど、通勤となると遠く感じそうな距離だと思います。バスもいいですけど、バス停まで4分、乗車9分で、時間がきっちり読めない分余裕をもって考えると、所要時間的にはバスのほうが時間がかかりそうでもあり。車通勤の方も案外いらっしゃるかもしれないので、そういう方々には駅の場所は関係ないかもしれませんが。とはいえ人気のある街だとは思うので、価格次第では好調に売れるのでは。
• このエリアで低層マンション70平米以上希望ですが、やはり新築となると8千万前後でしょうか。なかなか70超の新築、築浅がないのでいいなと思うのですが。バスは普段この路線を使用してて、さほど抵抗はないのですが、せめて10分ちょっとでどこかの駅に行けるとリセールを考えたとき資産価値もそこまでさがらないのかな。
  • だいぶ前に説明会に行きましたが、仰る通り70平米辺りの物件は8000万前半くらいからの予定みたいです。階層によっては一億超えると言ってたような気がしました。
• ここは駅が遠い分、環境は最高だけど住友だしかなり高いと予想。周辺相場的にさすがに1億はしないだろうけど、1億だと予算オーバー。8000万台で買える部屋があって欲しい。
  • 唯一の移動手段のバス停まで結構遠く高いとの印象。住環境は良いだけに1mあたり110万円までなら検討の余地ありか
• 下がると思う人は買わなければいいだけ。 2013年頃に売り出していたシティテラス下目黒は3LDK6000万円台だったけど、 その当時は高い高い誰が買うんだと、スレにくそみそに書かれていたが今思えばお買い得だった。ここだって１０年後にはどういう評価になるかは誰もわからない。
• 9500万ので、もう売れてるんですか！？
  • 9500万円の物件って角部屋で一番広い部屋ですかね。あまり数がないならすぐに購入する人もいるかもしれないです。
• 低層でこの規模のマンションと考えると、駅まで遠くなってしまうのは仕方がないと思います。そういう広い土地は、駅に近い場所ならば、マンションではなく別の建物になってしまう可能性が高いですから。ここの場合は、駅の距離はあまり気にならい人で、低層だけどスケールメリットがあるというのが魅力に感じる人向けなんだと思いますよ。
• なんだかんだいっても目黒区って人気があるのではという気がします。不便でも人気があったり高かったりっていう場所ってあるんだなと思います。売れると目論んで強気の値段になっているのでは。とはいえ第1期の先着順で10戸残っている？のは、やはりその価格のためもあるのかなと思います。この調子だと、今後値下げなど期待できそうかな？戸数が多いのでなんらかの対策は取られるのでは。小学校が近いので子育てには良いかもしれません。
• 駅までの距離があるため、駐車場は全戸分あっても良いくらいかも。目黒区でもここはアクセスが良くないですね。でも、価格帯はかなり高めの設定です。マンション内が特別設備が充実しているとかではないですしトータルで考えると、検討から外れるかなと思います。
  • 数年前ならマイナス1500万くらいの立地ですよね。実際に近所の似たような物件はもっと安かったし。都心は買えないけど目黒区の駅遠なら何とか手が届く大手勤務のファミリー層ターゲットなんでしょうから、もう少し抑えた価格帯にすればいいのに。苦戦するのも分かりますね。
• バス便とスーパー距離(10分)を我慢できるかどうかに尽きると思います。モデルルーム、現地も見ましたが、その他の点は申し分がないという感想です。個人的には共用部が極めてシンプルなのもとても好感が持てました(管理費や修繕積立金も思ったほど高くない)。あくまで実需で購入検討中ですが、この価格で目黒区アドレスと静かな住環境が手に入るのは、大変魅力的だと思いました。
• 販売計画よりもかなり早いスピードで売れているとのことです。目黒アクセスの好立地で、住環境も良く、このご時世ではリーズナブルと判断する人が多いようです。バスについても目黒駅行きが4系統走っていて、全て合計すると山手線並みの本数なので、バスで現地に行ってみてもバスのストレスは全くありませんでした。
• 南向きでも6900万?あるみたいですね。駅遠物件ですが、マンション高騰の中ファミリーマンションらしい価格帯ですね。
• 私もバス便はイマイチかと思いつつ、目黒の立地に惹かれて、渋谷のマンションギャラリーに数回伺いましたが、売れ行きは好調のようで、行くたびに南棟と西棟の契約数が増えていました。(東棟は販売は先とのこと) 環境の良い場所で新築、中古物件合わせて比較していますが、ここは価格が抑え目であるなととても感じます。
• こちらの物件あと何戸残っているのでしょうか。条件が良い部屋はもう契約済みですかね。。
• 我家は結構初期に購入したのですが、現在も南棟や西棟の部屋はそれなりに残ってるのでしょうか？
  • 営業の方に聞いたら、南棟も西棟もまだそれなりに残っているようでしたよ。
• 駅近マンションと比べると、ここは投資目的の購入者はいなそうだし、土地柄、ファミリー層or永住目的の落ち着いた人達が購入してそうだから、いたずらに購入希望者が殺到していないと予想。
• 東側のテラス付き住戸が気になってます。今販売されている西側の一階と比べて値段は上がるのでしょうか？あと、やっぱり半地下の部屋は避けたほうがいいのでしょうか、、、
• スーモからB棟(南棟)の掲載がなくなりましたが完売したのでしょうか。外観かっこよくできあがってきていますね。
  • 私も見ました。1週間程度で掲載終了になっていました。3LDKの東側2階だったと思います。
    • B棟は全部売れちゃったんですかね？南向きだから早いのか。外観などよく気になりますね。
      • B棟は２月に入ってからポンポンと売れたようで、竣工前に完売しちゃうとまずいということで、販売を止めてると聞きました。
        • なるほど！竣工後に「もし南向きが残っていれば買ったのに、、、」という人が出るのを防ぐために若干数残す作戦なんですかね。
          • B棟って最後いくらくらいだったんですかね。3LDK悩んでましたが。竣工後だとまだあがるんですかね。
            • 最後スーモに掲載されていたのは、確か3階のお部屋で8800万でした。A棟(西棟)も同じ価格ですね。竣工後も今の流れだと値上がりしてもおかしくなさそうです。
              • 竣工後だと完成した外観や部屋を見ることができるので、高値でも売れやすい(実物を前にしたほうが購買意欲も湧きやすい)と聞いたことがあります。竣工後にもう少し値上げしても売れるだろうとの勝算があるほどの売れ行きなのでしょうね...
                • スーモみたら、南棟が再び掲載されていて、3階の部屋か9400万円で出てますね。。かなりの値上げで西棟より上がっていますね。。驚きです。おそらく計画より早く売れていて、価格調整しているんでしょうね。
                  • 価格表示も7400万～1億1500万になってて、北棟2LDKも上がっていますね。竣工したら、もっと上がりそうですね…
                    • 値上げされてますね、売れ行きが好調（とはいえ抽選ではない）であれば、一般的に500～600万単位で徐々に高くなるものなのでしょうか。
                      • 南棟3階9,400万が出てましたが、5階9,700万に変わってますね。売れてしまったんでしょうか。。
• これまては南棟が西棟よりも安かったので割安感で南棟に人気が出たのでしょうかね。。。日当たりは問題ないとはいえ、目の前に小学校の建物があって閉塞感が否めないですが、それでも買う人が多かったのですね。
  • B棟は小学校と面していると言っても校庭側でも無ければ教室側でもないですからねー。現地に行ってみるとそれほど気にならない気がします。校舎自体も高さがあるわけではないので、日当たりは十分取れそうですし。第一種低層なので、仮に売却や校舎建て替えがあったとしても、日照面は大きく変わらないでしょうし。
    • なるほど。だとすると一番B棟がそもそもお得だったんですかね。リセールも考えれば。勉強になります
      • A棟も決して悪くないのですが西側の向かいは第一種低層ではないので、一応少し高い建物が建つリスクはありますね。もちろん、戸建てエリアなのでまとまった土地が空くのかは疑問ですし、あくまで第一種住居地域なのでめちゃくちゃに高い建物は立たないとは思いますが。窓から見える景色はA棟の方がいい気もしますが、個人的には中長期目線で見ると資産価値はB棟の方が保たれやすい気もしています。
• 西棟には向かいに戸建てがあるエリアとアパートがあるエリアがあります。仮に、戸建てに面したエリアが売れてアパートに面したエリアが残ってるとすると、アパートに面した西棟より南棟の方が優位性があるとして、南棟を値上げするという判断もあり得るかと思います。
• ここ、どんどん値上げされてるようですね。一階の部屋も当初から500万円程値上げされてるようです。
  • そうなんですね。当初の計画より売れ行きが早いのでしょうか？まだ戸数は残っていそうな気もしますが、住友はそもそも竣工前に売り切るような計画は立てていないでしょうし
    • 当初想定していたより売れるスピードが早いと、特に年明け以降売れていると営業の方が仰っていたように記憶してます。油断してるとどんどん値上げされそうですね。
• あんまり話題に上がらないけどD棟ってどうなのかな？二人暮らし用だよね。リセールしやすそうな感じするけど。
  • D棟は1階は地下住戸だと聞きあまりおすすめされませんでした。他の階については不透明ですが。。全体としての売れ行きは相当好調なようです。
    • 相当好調なんですね！想定の販売ペースよりかなり早く売れてるということなのでしょうか？
• こちらはマンションの価格が大きく変わっているようですが、住友不動産のマンションではそう珍しくないケースなんですか？時期による値下げはともかく大幅値上げはあまり聞いた事のない例だと思いました。
  • マンション評論家の方のブログやTwitterなどが好きでよく見ていますが、住友不動産は第1期1次以降、値上げしていくケースがよく見られるようです。(仰るとおり、他社ではあまり見られないとのこと)値上げの幅の大きさは需給に応じて決めていくのでしょうね
    • マンション評論家のブログなどで本物件がほぼ扱われていないのは、あまり需要がないと判断されているからなのでしょうかね。
      • 需要がないというよりは、駅遠、入居待ち期間の長さ、実需向けなど、他の都心マンションと少し毛色が違うというか、やや特殊なポジショニングの物件だとは思う。ただ隣のシティテラスもリセール価格が維持されてることも踏まえると、万人ウケはしないけど確実に欲しい層はいるって感じじゃないかな。だから予想より販売も好調なのかと
        • 他の都心マンションとのポジショニングの違いはありそうです。この地域はなかなかこの規模でこのクオリティの物件が出てくる可能性を考えればバリューはありそうですね。それが好調な販売に反映されてるのかと。
          • ここは都心ではないですからね。都心からそう遠くなく、駅遠ではあるもののサラリーマンが子育てするのに適した地域というポジションですよね。都心のマンションは高騰し過ぎていますし。
• 最高額がまた上がってますね
  • 1.2億→1.3億です。SUUMO等ポータルサイトで確認できます。
    • スミフに関しては発売当初に買わないとかなり値上げしている状態で買わされることになります。客層がそんなのどうでもいいよ、そんな数百万誤差でしょ。欲しいから買うって方が多いのでしょうが。あと、価格表に記載の供給済みと記載があるものは実際に売れてるものだけでなく後から出してくるものが大半です。未販売も供給済みと記載してます。高く売るための賢いやり方ですね。スミフの強さを感じました。買う側からすると困りますが、商売ですからうまいやり方です。ビジネスってこうなんだっていう、見習うべきやり方です。
      • 住友不動産は毎週価格改定が行われているとは知りませんでした。販売期毎に調整しているのかな？程度の認識でしたがそんなに細かい調整がかけられていたんですね。住友不動産に限っては第一期で購入するのが一番お買い得という事ですかね。
• 環境も良さそうで前向きに検討してましたが、第一期時からの短期間での値上がりで退散しました。同じ新築でこれだけ金額の差があるのが、感情論ですがあまり気分良くなくて。数百万から1000万近くの値上がりが余り気にならないファミリー層の方は、小学校も近いですし良い物件かと思います。
• 見に行きました。いい感じですね。ただ、シティテラスの中古も見ましたが、仕様は明らかにシティテラスの方が上です。シティハウスが優っているのは新築であることぐらいかな。悩みます。
  • シティテラスの外観も落ち着いた黒ベースで素敵ですよね。個人的にはエントランスはシティハウスの方が迫力があり、吹き抜けがオシャレで素敵だと思います。茶系ベースの柔らかい色味もいいですね。シティテラスの仕様の方が明らかに優っているとは、キッズルームのや中庭の有無、ベランダの広さのことでしょうか。部屋の中は、キッチン板のグレード、食洗機の有無、引き戸の収納、ウォークインクローゼットの大きさ等々、シティハウスの方が築年数分の進化はあると思いましたが、感じ方は色々ですね。
• 今は２３邸が販売中ですね。これが最終期なのかなと思います。まだ完成して日が浅いのでお値引きはありませんがかなりの高額のみ残っている感じです。
  • 目黒って、これくらいの価格帯なんですね。住みやすくて便利そうだと思っていましたがここまでの価格帯、普通のサラリーマンでは手が出しにくい。。残念だなぁ。
• この物件は、もともと東京学園が底地を所有していたため、デベは、（複数の地権者から土地を買い取る場合よりも）仕入れコストを抑えることができているはずです。当初はそれが価格に反映されていたので狙い目だったと思いますが、今ではすっかり周りの市況に合わせた価格になってしまっていますね。。。
  • おっしゃるとおり。それにアクセスの悪さで低価格だった。いつのまにか近傍と比較してもかなり高い物件になりました。
    • 発売当初は低価格だったものが値上がりしてしまったとは知りませんでした。マンションの販売価格はマンションそのものの売れ行きではなく近隣マンションの相場に合わせるものなんですね。周りと比べて割安であればすぐに売れそうですがスミフマンションに限ってはすぐに売れては都合が悪いんでしたっけ。
      • 1期からそんな上がってるとは。静かで良い場所ですが、スーパーやドラッグストアなど生活に関わるものがもう少し近くにほしいなー武蔵小山まで少しあるし。駐輪場沢山あるので自転車あればどこでもという感じかな。
• シティハウス下目黒のメリット
  • 大規模
  • 低層
  • 災害に強そう
  • 目黒駅へのバスの本数が多い。
  • 幹線道路から離れている
  • 上水道が増圧直結
  • 向かいの不動小学校の児童は、所得の高い家庭が多そう。
  • 林試の森公園に近い
  • 販売・設計施工が大手
• 今年の初めに聞いた価格だと、駅までの遠さ、近隣のスーパーまでの距離など価格に反映されているのかなぁという印象でしたが、都内のマンションの高騰も続いているようですし、近くにスーパーができるのも確定したようで強気の価格設定になりましたね。
• 完成済みにも関わらず、入居者が非常に少ないようですが、現在、どのような販売状況でしょうか？ご存知の方は教えてください。よろしくお願いします。
  • 現地に行って見たところ、エアコンの室外機←→外壁の配管がついている住戸が少ないので、引渡済の住戸が少ないようですね。
    • 22年4月入居者が多そうですよね。
• このマンション結構人気高そうですが、どんな人が住まわれるんですかね。
  • プレスリリースを見る限り、30-40代のDINKsとDEWKsが中心のようですね

交通[ ]

• 山手線 「目黒」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
• 目黒通りのバス便は使い勝手が良さそうですhttps://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200819-00193557/
• 目黒駅行きのバスはものすごく便が多いが朝晩の混雑がすごい。一方、五反田駅や恵比須駅行きのバスはいつでもほぼ座れるので通勤先によってはお薦め。
• このマンションの説明を受けた時に、朝は通勤専用レーンでバスは駅まで行けるため渋滞には巻き込まれないと聞きましたが、いかがでしょうか。また、7時8時台は2分に一本バスがくるため、バスを待つストレスもないと聞きました。
  • 普段から8時台前半に目黒通りの目黒駅方面行きバスを利用しています。乗車バス停は目黒郵便局前からですが、目黒駅までは15分くらいです。雨の日でも同じくらいです。日中の空いている時なら10分程でしょうか。ご参考まで。
    • 以前目黒駅からこのバス停まで土曜日日中に乗った時は、7、8分で着きました。
      • 少なくとも1年半利用していて満員バス見送りや想定以上に時間がかかったのは片手で数えられる程度です。なんと言っても本数が尋常じゃないくらい多いので
• 出勤時間のバスは混雑してると乗れない時があるよ。バスで東京駅まで行くのは時間かかり過ぎて現実的じゃないし。そもそも目黒駅までも結構時間かかるし、バス便は不便だよ。
  • 都内の特に目黒、渋谷、六本木あたりへのバスはめちゃくちゃ時間かかるよ。混んでると座れないことも多いし、不便
• 目黒通りのバス便は使い勝手が良さそうです。
  • 目黒駅行きのバスはものすごく便が多いが朝晩の混雑がすごい。一方、五反田駅や恵比須駅行きのバスはいつでもほぼ座れるので通勤先によってはお薦め。
    • 五反田駅や恵比須駅行きのバスですといつでも座れるというのはありがたいですね。そちらに通勤される場合には毎朝快適でしょうし、買い物にも便利なエリアなので嬉しい人は多そうです。
• 東急バス［東98］で調べたところ「目黒消防署ー東京駅丸の内南口 52分(乗換無し)」朝の通勤時間帯は10分間隔で走っているようで、勤務先までバス1本で通勤が出来たら便利だと感じているのですが、遅延が心配です。
  • たしかに10分間隔ですと確かに遅延したらちょっと困りますね。かといって何本も前のバスに乗るというのも結構大変ですし、遅延がよくあることかどうかという点について気になります。
    • 遅延はほぼないよ。ただし終点近くまでバスで行こうとしてるなら時間がかかるし、遅延もゼロではないだろうし、リスクを考えると現実的ではないね…。虎ノ門あたりまでなら、まぁなしではないかも。目黒駅行きは混むが、本数がすごいのと乗車時間が短いから全然耐えられると思われ。
      • バスが確実に座れるなら通勤手段の選択肢に入れたいですね。電車通勤は朝の混雑が苦痛で体調の悪い時は本当につらいので、状況に応じて電車とバスを上手に使い分けができればいいと思います。
        • 目黒通りの目黒駅方面行のバスは、朝ラッシュ時、目黒駅が近づくと渋滞でノロノロ運転になります。雨の日は特に酷い。目黒通りの多摩川の橋が完成したら、神奈川県から目黒通りに流入する車が激増し、渋滞がひどくなると思います。
          • 参考までに伺いたいのですが、ノロノロ運転の場合、到着予定時間プラス何分くらいかかりますでしょうか。

構造・建物[ ]

シティハウス下目黒　エントエランスアプローチ

• 敷地面積：8,449.20m2（販売対象面積：8,465.50m2）　
• 建築面積：4,285.44m2　　
• 建築延床面積：15,969.48m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率70%・容積率150%　
• 地下室マンションだね。ご用心を。
  • 第一種住居専用地域って戸建てを想定した地域として高さ制限設定してるから、本来ならばマンション建てられないんだよね。高さ制限を逃れるための地下室。世田谷では地下室マンションの規制が強化されている。目黒でも同様の条例ができたら既存不適格になる。
• 第一種低層でありながら、物件概要に5階建との記載があります。デザインスケッチを見ると4階建のようですが、何でなんですかね？また、半地下住戸を作って無いようですが、そうなると一種低層だと絶望的な天井高になりそうなもんですが、どれくらいの天井高かご存知の方いらっしゃいますか？
  • 私も不思議に思っていました。どうして5階建てなのに「建築基準法上は地上4階、地下1階建となります。」なんだろう？どこか敷地の中に低くなる部分があるなどしているのでしょうか。半地下はなさそうですものね、、、
• 外観すごいですね！シティテラスと比べるとどうなんでしょうか？？
  • どちらも素敵ですね。外観はシティテラスの方が黒系、シティハウスは茶系です。またシティハウスの吹き抜け仕様は、外から見た時の印象として変わるのではないでしょうか。いずれも敷地内にゆったりと建てられており、マンションの顔となるエントランスはグレードの高さを感じられます。
• 現地見てきました。全体的に高級感があって雰囲気良かったですが、チラッと中に見える外廊下が黒い柵だけで、他の部分と比べてチープに見えて、残念でした。外廊下だとそんなもんなんですかね。。。
  • 外廊下はどうしてもチープになるね。スミフの中目黒物件も外廊下を見るとチープ感が出ちゃうね。
• この物件の「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」をご存知の方っていらっしゃいますか？改定された税制において、この両方ともが4以上なら住宅ローン減税の借入限度額が4000万円になるらしいのですが、どちらかが3以下だと3000万円になってしまうようで。
  • 設計住宅性能評価書を見ると、「断熱等性能等級」は1～4の数字のうち4にマークされていますが、「一次エネルギー消費量等級」はグレー文字で「1--45」と書かれているだけでいずれにもマークはされていませんでした。(調べたところそもそも等級2,3は存在しないそうです)新築マンションであればおそらく4は満たしているとは思うのですが、詳しい方がいらっしゃれば教えて頂きたいです。

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  工事状況（2021年1月23日撮影）

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  工事状況（2021年4月30日撮影）

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  エントランス状況（2021年6月27日撮影）

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  工事状況（2021年6月27日撮影）

共用施設[ ]

シティハウス下目黒　エントランスラウンジ

• 駐車場総台数：79台　
  • バス便物件で設置率４割だと駐車場足りないでしょ。
• 自転車置場総台数：337台
  • 駅徒歩15分、バスの使い勝手もよくなければ駅までは自転車利用になりそうですか？車での送迎ですか？駐輪場は320台設置、サイクルポートは43区画用意されているそうなので自転車が活躍する立地と見越し家族で利用可能な台数を完備したんでしょうね。
• 契約済の者です。駐輪場申込書を確認したところ、「1住戸2台まで申込可、3台目以降についてはご利用いただけない可能性があります」となっていました。かなり早い時期の契約だったので、契約時期によっても多少差がある可能性もあるのかもしれませんが、2台は確保可能との記載ぶりです。
• バイク置場総台数：2台
• ミニバイク置場台数：4台
• 駐輪場が抽選で２段式になってしまったら、とても使いにくいですね。一般的に、2段式の下段でも、かごの荷物を駐輪後には取り出しにくく、駐輪前にかごの荷物を取り出せば駐輪しにくいし、上段の自転車のタイヤに顔・頭が触れたりしがちだし、上段はもっとストレスを強く感じるし、手も汚れがち。マンション価格を上げてもよいので、駐輪希望者全員が、平置きできる駐輪場があればよいのにと思います。駐車場も抽選で機械式になったらストレスを感じる気がする。
• 個人的には、駅から遠いのに居室の数に比較して駐輪場・サイクルポートの数が少ないと思う。1人1台の自転車がないとつらいと思いましたので、入居申込をしないことにしました。注文住宅を買うか、確実に駐輪場の数が入居者の数だけ確保できるマンションが販売されるまで待ちます。
  • この距離では自転車は必須ですよね。駐輪場について質問なのですが、一戸につき何台まで申し込みが可能でしょうか。今は2台所有ですが、今後3台所有を考えている為、参考にさせていただきたいです。
    • 一室あたり2台までは借りられたと思います。それ以上は空きがあれば借りられる可能性があったと記憶してます。私はこちらの物件が気に入って契約しました。

設備・仕様[ ]

• こちらのマンションの購入を検討しているものです。本物件の近くにあるシティテラス下目黒の中古も同価格帯で売りに出ているようですが、マンション設備等を比較するとどちらがいいのでしょうか？
  • 我が家もシティテラス下目黒と比較し(見学もしました)、結果的にシティハウス下目黒を購入しました。設備等の差は、さすがに2012年に建っているので、色々とあるかと思いますが、特に目立った差と認識しているのは、シティテラスは、キッチンの食器洗い機がないこと(オプション？)や天板が人工石であること、あとリビングと隣の洋室を仕切るスライドが、今の仕様ほど奥に収納しきれないこと、ウォークインクローゼットが小さいことなどでしょうか。あと、共用施設なんかはシティハウスは吹き抜けになっていてオシャレですね。逆にシティテラスの方がいいなと思った点は、ベランダが広いことやエントランスに車寄せがあることです。後、子育て世帯には、キッズルームもありました。見た目のデザインとかグレードは、ほぼ一緒のような雰囲気になると聞いています。
• すいすいライトプラスとかいうインターネットサービス良いですね。入居と同時にネットが利用できるようですし、その辺の手間が省けて良いと思いました。ただ、今の時代ネットを利用するのは当たり前のようなところはあるものの個別解約できないというのは困る人がいそうな気がしました。
  • 今の時代に100Mbps程度のすいすいライトプラスのようなサービスで満足される方は少ないのでは？テレワークや4k,8k画質の時代においてあまりにも速度不足です。まだしばらくは個別で好みの回線を引くしかないでしょう…
    • 住友不動産の別のマンションに住んでいますが、すいすいライトプラスは文字通りライトユーザー専用です。2005-2010年頃はそうでもなかったのですが、今は19:00 - 23:00くらいは重くて通常利用に支障が出るレベルです。近々引っ越すつもりでなければ、ためらわずに個別回線を引いているところです。
      • それ古いマンションで回線が遅いか容量が小さいんじゃないですか？私も住友のマンション（2013年築）に住んでいましたが、かなりヘビーな使い方しても全く問題なく使用できましたよ。

間取り[ ]

• 間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：55.24平米～100.35平米
• 都内でこの広さはかなり魅力ではとも思います。1LDK＋Sは実質2LDKみたいなものなのでそんなに広くはないかもしれませんけれど、100平米越、4LDKというのは希少ではないでしょうか。家族数の多い家庭の都会暮らしにはちょうどいい感じがします。
• ロケーションは人によって感じ方が大きく変わってきそうな印象がありますが、間取りに関しては私的にすごく良いところを感じます。A_A1 typeみたいにバルコニーが3箇所あって窓が多く、陽の光がたくさん入ってきそうなところが好きです。
  • LDが12.8畳とあるけど、リビングドアからリビングに入るまで長いよ。笑　この動線も12.8畳に入るんでしょ？実際のLDは10畳ないだろう。
• 3LDK流行りなんでしょうか。ファミリー向けも4LDKより3LDKが主流ですね。「狙い目マンション」と書いてあり、昨日の案内会も「△」で盛況だったみたい・・・掲載されている間取りは3タイプ似ていて、LDK横は引き戸、クローゼット広め、縦長の間取りでした。資料請求するともっと違う間取りもあるんでしょうか？？
• バルコニーが残念な感じがしました。収納が広めなのはいいですね。
• Aタイプの広い部屋は収納がとても広く取られているなと思いました。サービスバルコニーをつけているのでどの居室にもエアコンの室外機を設置することも可能です。居室だと、場合によっては共用通路に室外機を設置しないといけなくなります。ここに置くと、廊下がうるさくなってしまいます。
• 収納力が注目度が高いです。ウォークインクローゼットが主洋室にあること。部屋の広さも5畳以上になっているので子供部屋は机とベッドを置けるスペースがあるのが良い。残念なのがバルコニーが狭いことくらいでしょう。あとは間取の設計などは理想的かなと思います。
• シティハウスは都市型マンションでコンパクトなプランが特徴だと思いますが、こちらは居室の面積と収納が確保されているんですね。間取りを見ると主寝室のウォークインクローゼットは広そうですが何平米あるんでしょう。廊下、トイレ、洗面所の面積を削る事で調整してるんでしょうか。
  • いろいろなところから空間をやり繰りしているようですね。このやりくりは、上手なやり繰りかも。70平米で、これだけの収納だと、ぐっと居室が狭い部屋ばかりになっちゃったりしがちだけど空間効率を上げることでうまくやっているのでしょうね。これならファミリーで暮らしても十分。
• Aタイプとか見ていると玄関先からリビングの入り口まで一直線なので、来客者が部屋の中見えてしまわないかな？というところが少し気になりました。
• 田の字の間取りは個人的に好きなので良いのですが、3LDKの場合、二つの洋室に窓がないのがちょっと気になります。あるにはあるが共用廊下向きなので。。共用廊下側の洋室は、陽の光は入ってくるのでしょうか。
  • 敷地面積が大きい低層マンションなので、マンション自体の影が出来づらく、大丈夫なんじゃないかなーと思います。(まだ建っていないので推測ですが)特に建物に遮られない各棟の真ん中あたりにある部屋は狙い目かもしれませんね。
• 最寄りの武蔵小山まで実際歩くと17分くらいですか？今時人気エリアの駅近物件はファミリータイプで一億近くしますから、こちらのお値段は目に優しいです。一応目黒区だし、悪くはないですね。
• すごく初歩的なことかもしれませんが、各プランに和室って用意されていないのでしょうか。間取りを見る限りだと全部洋室と書いてありますので、畳の部屋がないということで良いんですかね。
  • 洋室のみだと記憶しております。
    • 昔はマンションに１部屋の畳部屋は流行ったけど、だんだんと廃れていきましたね。
• 収納が広くて使いやすそうと感じました。3LDKを見ているのですが、洋室1のウォークインクロゼット、廊下側の納戸、洋室2のウォークインクロゼット、洋室3のドアが壁に収納できることなどいいなと感じる点が多いです。収納がすごく広いですね。

買い物・食事[ ]

• コンビニ・スーパー・生活利便施設

1. ファミリーマート下目黒六丁目店
2. クリーニングニューバリー さいとう店
3. セブン-イレブン 下目黒6丁目店
4. ローソン 目黒中町一丁目
5. まいばすけっと 目黒本町2丁目店
6. スーパーつかさ 学芸大学店
7. 東急ストア清水台店
8. くすりセイジョー 目黒本町店
9. ボニークリーニング 目黒本町店
10. 東急ストア 武蔵小山駅ビル店
11. コクミンドラッグ 武蔵小山パルム店
12. ライフ 武蔵小山店
13. ココカラファイン 目黒店
14. オオゼキ目黒不動前店
15. 成城石井 アトレ目黒2店
16. ニトリ アトレ目黒店
17. 東急ストア パルム武蔵小山

• 商業施設・商店街

1. 目黒インテリアストリート
2. 油面地蔵通り商店街
3. 大烏前元競馬場通り商店街
4. 目黒不動商店街
5. 大鳥前商栄会
6. エトモ武蔵小山
7. 武蔵小山商店街パルム
8. 権之助坂商店街
9. アトレ目黒1
10. アトレ目黒2
11. 恵比寿ガーデンプレイス
12. アトレ恵比寿
13. アトレ恵比寿西館

• 駅どころかスーパーも遠いね。住民層もサラリーマンファミリー層だし、当然自力で買い出しでしょ？歳取ってからスーパー遠いって致命的じゃないのかな。
  • 老後のことを考えるとスーパーの距離はある意味駅より重要視するべきかもしれませんね。とはいえ今近くにスーパーがあったところで将来的にどうなるかわかりませんし、結局どう判断すべきかわかりませんが。
• このあたりってがっつり住宅街ですけれど、その割にはそこまでスーパーは多くないですよね。つかさとか、東急ストア、あとはまいばすけっとがご近所だとあるのですけれど…。もっとあってもいいのになと思うけれど、ゼロではない。どこも基本、自転車にのって買い物に行くことになるとは思います。ネットスーパーとか生協とかあとはネット通販などでやっていくようになりそう。
• ふらっと気軽に買い物できるようなお店が少ないというのが気になりますが、東急ストアあたりがあるので不便ではないように思いました。主にバスを利用する生活になりそうですが、山手線エリアというのも個人的には便利で良いところですね。
• ここだと食料品の買い物とかってどこでされるのでしょうか？地図見た感じですとまいばすけっとかな？と思ったのですが、他にメインに買い物されるところあるのでしょうか。
  • 買い物は、元競馬の東急ストアです
    • スーパー、徒歩１０分以内で東急ストアがありますが遠いと感じたことは無いです。
• スーパーよりも、近隣にドラッグストアがありません。駅前まで行くか、車を出すかしかない。ドラッグストアが無いのは意外と不満。当方、車所有しておりますため東急ストアへではなく目黒通り沿いのスーパーやドラッグストアへ行くことが多いです。この辺りの方は皆車有りきで生活されているように見受けられます。

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. GBA下目黒保育園（私立認可）
2. 不動保育園（区立認可）
3. ニコニコ保育園（認証）
4. 目黒本町保育園（区立認可）
5. アンジェリカ保育園 目黒本町保育園（私立認可）
6. 油面ちとせ保育園（私立認可）
7. 田村学園目黒幼稚園（私立）
8. げっこうはらこども園 （区立幼稚園型認定こども園）
9. アソシエ目黒おおとり保育園（私立認可）
10. 夢花保育園（私立認可）
11. 区立不動小学校【通学区】
12. 区立大島中学校【通学区】

• このエリアの学区って評判はどうなのでしょうか？不動小学校だったり、近隣の中学校や高校の評判をご存知の方がいたら教えて下さい。
  • 私は特に近隣に詳しいわけではないのですが、ダイヤモンドの記事で見ると不動小学校はランキング上位に入ってますね。他の区と比較しても点数は悪くないです。(目黒区の小学校は全体的に割と点数高めですね)
    • 私立中学への進学率が高いかもしれません。
• リモート生活なので、候補のこのマンション周辺をゆっくりと半日探検、東急ストアやスーパーツカサは規模が小さくて、欲しい物が揃ってない場合はかなりある、小学校がま隣りで遮音性の高い窓なら音が漏れて来ないけど、窓を開けていると間違いなく学校の声が聞こえますね！別の大規模低層マンションも近所にあって、道路でたくさんの子供が遊んでいる姿を見かけます、子育て世帯に向いている環境かも、ただ、子育て世帯はこの価格帯の物件はどう思うのかな？
• 小さい子供をお持ちのご家庭は、小学校と中学校はどちらに通わせる予定なのでしょうか？小学校でしたら近接の不動小学校一択のような気もしますが、中学校は正直どうしようか悩ましいです。大鳥中学校が近いようですが、そこまで近くはないでしょうし、その他の中学校を検討してみてもいいのかなぁと思ってます。
  • 小さい子供がいる購入者ですが、我が家は不動小学校→中学受験を検討中です。やはり、子供がいる家庭としては小学校が近いのは安心ですね。
    • この辺りの小学校に通うお子さんたちは大体どのくらいの割合で中学受験されているのでしょうか？ご存知の方がおられましたら教えて下さい。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 城南エリアの環境のいい住宅街に建つ低層マンションを何件もみたけど、この下目黒エリアは特に良いと感じる。周りの戸建ての洗練された雰囲気、大通りから少し奥まった場所で音も気にならない、マンション周りの道路も整備されている、など現地に行くと良さをとても感じる。後は、竣工後にマンションの高級感がしっかりと出るかどうか。
• 私は現地に行った際に緑の多さや静かさに、とても感銘を受けました。 小学校の雰囲気なといかがでしょうか？
  • まだ子供が小学生未満のためわかりかねますが…部外者としては特段おかしく感じたことは無いです。登下校時、道路で遊んでる子供を稀に見かけますが車通りは少ないのでそこまで危険を感じたこともないです。徒歩数分の林試の森公園は毎週末大混雑してますが、平日散歩するには人もまばらで最高です。
• 目黒通りの南側はよく言えば落ち着いた住宅地！バス便にさえ慣れればいいかもしれないが、いかんせん完成から引渡しが遅すぎる。検討対象には難しいな
• 山手線内新築は高くて手が出ないですよね。ここはサラリーマンでも買える目黒区アドレス物件で需要はある。通勤と買い物は不便だけど、小学校真横だし子育てファミリー層にはいいのでは？
• 公園があって都会とは思えないくらい自然を感じる街なので住みやすいとは思うのですが、やっぱり駅までの距離は遠いかも。
• この辺りは大使館もいくつかあるので、治安も良く、安心して子育てしやすい環境だと思います。また、隣に建っている築8年のシティテラス下目黒は、先月70平米が8000万前後で成約されたとのことです。一年半待てばそこまで変わらない値段で新築が購入できるのに、、驚きです。このエリアは、やはり根強い人気があるのですね。
• 環境がよくて値段が安かったら購入者は多そうです。通勤には不便でしょうね。車通勤なら大丈夫そうですが、それでも子どもが電車通学するようになったら不便でしょうし。高齢者夫婦で電車利用しない、自営業で在宅勤務や車移動など電車不要な人向けです。高齢者は戸建の管理も大変と思うので、管理費を払って住めるマンションの方が便利なのかもしれませんし。
• 基本的にバスでの移動が必須になるエリアですか？駅から離れているのでむしろ環境としては好みではあるのですが、さすがに車がないと厳しい場所でしょうか。
  • 逆に車を持ちたい人が選ぶようなマンションかと感じましたが。
    • バス移動必須ですが、車がなければダメというほどでは、、。もちろん個人の感覚によりますが。バスで目黒駅までいけるし、碑文谷イオンもいけるし、この辺りバスが便利ですよね。
• 目黒はオシャレなお店があるからデートにはいい。でもシーズン中は人が多くて。ここ、高台にあるしいいよね。周辺に有害施設が建設されないし。生活環境はいい。
  • 大丈夫ですよ。ここは目黒駅、中目黒駅、目黒川からも遠いので混雑の心配なしです。家具屋が多いくらいです。
• 近くに住んでいて、住み替え検討中です。林試の森は結構な量の街灯があるので、夜でも意外と明るいです。バス便は目黒通りの系統と渋谷(恵比寿)-五反田を結ぶ系統があるので、想像以上に便利です。一種低層なので敷地の広いお宅が多く、雰囲気はいいです。なお、今話題の羽田空港新ルートからもわずかにずれています、誤差レベルですが。ネックなのはやはり駅の遠さですね。目黒駅までは徒歩20分強なのですが大鳥神社前まで坂を下り、目黒川を超えたら急坂が待ち構えているのでかなりしんどいです。不動前・武蔵小山も遠ければ祐天寺も学芸大学も距離がある・・・
  • 実際に住むとなったらバス便が豊富なのは良いが、資産価値を考える上では気休め程度にしかなりません。所詮はバス便物件で、全ての駅から徒歩15分以上というのは致命的…雰囲気で買ったらリセールの際には間違いなく後悔するでしょう。
    • 林試の森公園は、夜にまだ足を運んだことがないようですがかなり明るいということだそうですね。あまりに暗いと、実際にその中を歩いたりしなくてもなんとなく怖かったりしますが明るいと安心感は出てくるでしょう。
• この辺の住人は中々この場所を離れたがらない。とにかく住んだ人にしか分からない便利さがあるんですよ。こちらは価格高いから他社の近くの中古マンション狙うか迷う。住宅街で都心、バスでこんなあちこち行ける地域他にあったら教えてください。渋谷、恵比寿、目黒、五反田、都立大、二子玉川、白金台駅、日比谷駅、東京駅、
  • 駅は遠いけれどバス利用でどこにでも行けるのであればシニアになればなる程便利になってくるのかもしれませんね。投機で考えず、実需向けとして考えた場合は即買いなマンションなのかもしれませんが、皆さん価格がネックで思いとどまっているのかも？
• 駅からは多少歩きそうですね。歩くかバスを利用するか悩みどころです。
  • 駅からかなり遠いですね。毎日バス通勤だと面倒くさいでしょうに…駅だけじゃなくスーパーにもアクセス悪い。閑静な住宅地というのが売りなんでしょうか。隣地が学校と条件が悪く、高級住宅地という訳でもないのに値付けが強気ですね。
    • いくら目黒ブランドがあるとしたとして、ここまで駅まで遠いのはなぁ…と思います。子供さんがいる人だと、小学校が近いのはメリット。ただ、買い物とか、通勤とか、どうクリアしていくのかと言うのはあるのかなぁ。ある意味、ここだと普段の足が車の人だと気にならないのかもしれないですね。
• 駅は遠くてもバスで東京駅まで直通なのはなかなかないですよ。
• 何の気なしに見に来たら70m2 8,300万は安い！ありだなーと思ったら目黒駅までバス9分？？土地感ないんでよく知らないんですけど駅くら坂下りてった方ですか？体育館ある方？
  • 目黒駅から坂を下った側ですよね。マンションからバス停まで徒歩4分と言っても、目黒通りを渡らないといけないから実際はもっともっと時間かかるし、バスは頻繁に来るとしても若干待つし、乗って10分、電車への乗り換え時間も含めると25分は見積もった方がいいですよね？そこまででぐったりしそう。目黒駅まで歩くのは無理だし、武蔵小山駅も遠いし、静かな環境は悪くないけど、駅遠バス便マンションはやはりかなり不便ですね。
• 駅まで徒歩10分までの距離で、大きな公園が近くにあって子育ても通勤の便利さも兼ね備えた条件物件と考えると高くはないように感じます。タワーマンションがブームのようにもなっていますがいざというときのことを考えると、低層階マンションのほうが安心。価格が高いのでなかなか手が届かないですが素敵なマンションだと思いました。
• 城南エリアの環境のいい住宅街に建つ低層マンションを何件もみたけど、この下目黒エリアは特に良いと感じる。周りの戸建ての洗練された雰囲気、大通りから少し奥まった場所で音も気にならない、マンション周りの道路も整備されている、など現地に行くと良さをとても感じる。後は、竣工後にマンションの高級感がしっかりと出るかどうか。
  • 駅から遠いからそれは静かですよね。
• この辺は正直買い物も病院も揃っていて暮らしとしては文句ないかと思いました。強いてきになるとするなら駅までの距離ですが、それもバスがありますのでさほど気にならないかなという印象です。
  • 落ち着いた住宅街だけど駅からの距離がここまで遠いのは。。。

周辺施設[ ]

• 公園

1. 都立林試の森公園
2. 清水東児童遊園
3. 小山台公園
4. こなべ野公園
5. さくらの里街かど公園
6. 油面公園
7. 不動公園
8. 清水池公園
9. 目黒川
10. 碑文谷公園
11. 世田谷公園
12. 駒沢オリンピック公園

• レジャー・スポーツ施設

1. 目黒本町図書館
2. セントラルフィットネスクラブ目黒
3. 目黒不動尊（瀧泉寺）
4. コナミスポーツクラブ碑文谷
5. 大鳥神社
6. 区立中央体育館
7. ブリヂストンスイミングスクール品川
8. 目黒区美術館
9. 区民センター図書館
10. ホテル雅叙園東京
11. 権之助坂
12. 東京都写真美術館
13. 東京都庭園美術館
14. 国立科学博物館附属自然教育園

• 医療施設

1. こたに歯科クリニック
2. リハビリテーションクリニック リハプ土田
3. 小林耳鼻咽喉科内科クリニック
4. えだがわ眼科クリニック
5. 鈴木歯科医院
6. 堀井歯科医院
7. マミーズクリニック
8. 目黒通りこどもクリニック
9. 西郷歯科クリニック
10. 北神経内科平山記念クリニック
11. 下目黒歯科・内科
12. おじま歯科
13. おおの内科外科クリニック
14. 目黒吉田内科クリニック
15. 林試の森クリニック
16. 小西醫院
17. 奈良橋医院
18. 目黒病院
19. 康済会病院
20. 外東京共済病院
21. 東京医療センター

• 金融機関

1. 大東京信用組合黑支店
2. 目黒郵便局
3. 目黒四郵便局
4. 三菱UFJ銀行 小山支店
5. 三井住友銀行ATM 武蔵小山出張所
6. 三井住友銀行 目黒支店
7. 三菱UFJ銀行 目黒駅前支店

• 公共施設

1. 目黒消防署
2. 油面交番
3. 中央地区サービス事務所
4. 目黒区役所

• 近所に開発中のニトリにスーパーマーケットが入れば最高だなぁ！今のところはそういった具体的な予定はないようですが、一応他の場所だとそういった事例もあるようなので。仮にスーパーが入ると、ここのバリューって結構あがるなぁ。
  • スーパーが入る事例もあるんですね。

たしかにもしスーパーが入ったらここの魅力はぐっとあがりますし、もっと検討者が増えるのではというような気がします。

その他[ ]

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• シティハウス下目黒についての口コミ掲示板
• シティハウス下目黒ってどうですか？

ご近所物件の掲示板

• シティタワー武蔵小山（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムログ） ｜ （スムレビ）
• シティハウス下目黒（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• グランドヒルズ恵比寿（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ルジェンテ武蔵小山アベニュー（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ピアース柿の木坂（検討スレ） ｜ （まとめ）
• クリオ ラベルヴィ不動前グランクラス（検討スレ） ｜ （まとめ）
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