シティハウス堤通雨宮町

2021年11月29日 (月) 12:30時点における最新版

物件概要[ ]

シティハウス堤通雨宮町　完成予想模型

• 所在地：宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番5（地番）
• 交通：

1. 仙台市営地下鉄南北線 「北四番丁」駅 徒歩11分
2. 仙山線 「北仙台」駅 徒歩7分

• 総戸数：204戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年11月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：西松建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ファミリータイプの物件を検討しています。こちらは附属学校に近く上杉小学区がメリットですが、駅徒歩10分以上かつ堤通雨宮アドレスなので将来的に上杉小学区から外される可能性があるのがネックです。(勝山のシティテラスは立地はいいですが、あそこまで過剰な共用施設はいらないかな…)将来売りに出す予定の方はどのようにお考えでしょうか。
  • あくまで検討段階ですが、資産価値を第一に持ってくるならここはナシです。仙台では東京都内ほどシビアではありませんが、やはり資産価値の残り方としては交通の便が最も大きな決定因子です。また、お隣と合わせて同時期に400戸が供給されますので希少価値も全くありません。同時に数個が売りに出る状態が常態化するでしょうから、買う側としてはその中から得と思われる部屋を選べるわけです。そうすると、安く出した人に引きずられて値崩れも起きやすくなります。学区は正直おまけ程度ですが、プラウドシティですら外されるかどうかという話でしたので、仰る通りかなりハイリスクでしょうね。そもそも売りに出すのが前提なら絶対に中古なんですけどね。得したいなら…
    • やはり駅近物件でないとリセールは厳しいですよね。またお隣に似たような物件があるのも不利ですね。
      • 中心部に限っていえば駅近はほかのエリアに比べてリセールに強い影響を与えてないからあまり過信しすぎないほうがいいですよ。
• 物件ホームページの更新が遅いのは住友不動産としていつものことなんですか？物件に興味があってホームページが更新されないか何度も訪れているのに放置し続けるのは、売主本位過ぎるというか、この頃イライラしてきました。
  • 良い土地を安いときに仕入れ、カッコいい外観のマンションを建て、時間をかけて自然に売れるのを待つ。これが住友の基本思想だと思います。売主本位といえばそうかもしれませんが、根強いファンは多いはず。
    • この売り方でNo1なんだからみんな気にしてないんだろね。来週発表会だから更新は以降なんじゃないですか？気長に待ちましょう。
• 仙台中心部ではなかなかない大規模複合開発ですから楽しみですね。大通りから一つ入ったところにあるので排気ガスや騒音の影響も小さい。シティテラスと違って寿司詰めではないし、北仙台駅にも近くて自走式駐車場なので値段が同等ならこちらの方が価値が高いと思います。
• 青田買いでここ買う勇気が有りません。まず、あの空き地何年あのままなのでしょうか？住友の売り方からして、戸数も300超え完成後での検討でも十分かと思ってきました当面検討から外そうと思っております。検討されてる方、検討要因を教えて頂けると有難いです。やはり学区ですか？
  • 学区ですね。なので買うタイミングは竣工1年後が限度。とはいえ間取りと日当たり、方向なんかを考えると悠長に検討してていいか迷います。さすがにどこでもいいわけではないですし。
    • 不動産ですので資産価値も念頭に置きたいのですが。この界隈資産価値に関しては、私の指標ではマイナス評価しか無いです供給が多過ぎます。人口、収入値、からしても疑問符しかなかです。住友のマーケティングがどうなってるか知りませんが 学区だけですよね。悩みどころです。東京なら私立の選択肢が有りますが、仙台だとそうもいきませんよね。
• ギャラリー行ってきました。野村より部屋は広く感じましたが、予定価格は正直高いです。これは住友の販売スタンスからしてもすぐに売り切るつもりはない設定価格だと思うので、かなり売れ残ると思います。ゆっくり検討することにしました。
  • 私も同じ意見です。ハウスもテラスも強気な価格設定でしたね。コロナ不況もあり、抑えめでくるかな？と期待していましたが、見事裏切られました。この価格で即決する方はいるんでしょうか…。
    • 体力のある住友はのんびり売りますからね。コロナ回復やイオン着工時期までを見据えた値付けと考えれば決して高くはないと思います。
• シティテラスはお高いようですが、ここの予定価格はプラウドシティとほとんど変わらないみたいですね。デベの格や安定性、仕様や間取りの使い勝手、大通りから一つ入って静かに過ごせることを考えるとなかなか良さそうです。
  • そうですね、テラスよりは価格帯が安く安心しました。イオンがいつできるかわからないので、中古になった時にプラウドとの築年数を考えるとこちらのマンションの方が良さそうですね。2年の築年数の違いは大きそうです。
• 共用施設がほとんどないのに戸数はプラウドと同じなんだね。北側斜線規制のせいだけど窮屈。敷地面積は同じ、建築面積は大きくて延床は少ない。プラウドにあるガーデンも立派なグランドエントランスもスタディルームもランドリーもコンシェルジュもない。プラウドの共用施設はここではルーフバルコニーに置き換わっていて値段乗せられることになるんでしょう。ルーバル住戸以外の住民は本来なら安くなるはずだけど…同じ？西棟の1Fはメイン出入口の上ゴミ出しで頻繁に人の往来がある。なのにびっしり住戸もある。ディスポーザーがあるから匂いは少ないとはいえゴミ収集車は臭いんだよ。そんなのがエントランス隣にある。住友が悪いわけじゃないけど、残念仕様のマンション。営業がしきりに管理費を抑えたと言ってたけど苦しかったよ。せめて西棟1Fに共用施設を集めて欲しかったね。大規模マンションなのに残念。
• 価格が決まったようですが、ご存知の方いらっしゃいますか？中層階72平米5000万円くらい？
  • 4000万台中です。テラスが5000万台中。当初より大幅に下げてきました。
    • そうなんですか？！結構下がりましたね。やはりお隣のプラウドシティと同じくらいの価格ですね。
      • 一期前に要望書出せば希望の価格で売ると思います。中層階72平米4100万と希望の要望出せば、売ると思います。つまり、それだけ今後の販売苦戦が予想されてるってことです。そこまでの苦戦確実の物件は、竣工後からの検討でも良いと思いますが竣工後は流石に4000万前半の価格は難しいかも。ガラガラの物件を4100万で購入するのか、ある程度の販売実績を見てから4000万台中で購入するのか未入居の中古で3000万台で購入するか。どちらにせよハウスもテラス資産価値はかなり厳しい物件になるのは間違い無いと思います。
        • 駅まで距離あるし、ここ数年で、この近辺でも完売できている分譲がかなり限られているニーズからしても価値は？？でしょう。
          • 9月に提示された価格は、8階南向き5000万円、西向き4800万円でした。これより値下げされている情報お持ちの方いらっしゃいますか？
            • まだ、発売前でそれは参考価格ですよね？具体的にこの部屋で幾らなら欲しいって要望出せばその価格になると思います。
• ハウスは比較的人気みたいで、予定通りのスケジュールでスタートするみたいです。価格もまったく変化なしといった感じでした。
  • 住友不動産的には安く値付けをしてしまったという評価らしく、下の階にいっても同じ価格で販売するようです。
• シティハウスとシティテラス、住友的にはどちらが上位ブランドでしょうか？通常はシティハウスが上位だと思うのですが。
• ここ検討してる人は、同時にシティテラスも検討してるのか？ここだけなのか？気になるところです
  • 情報解禁前はどちらも検討するつもりでしたが、フィットネスやイベント用の中庭、タワパ等々のマイナス要因が多かった為、我が家はテラスは外しました。
    • 私もこっちで検討しています。仙台市の資料だと、西側は病院の駐車場と隣接するから前が開けていいと思います。南側でもイオンの駐車場とけっこう離れているの問題ないと思います。でもテラスは上杉ってアドレスはいいですね。

【第一期販売概要】

• 販売戸数：20戸　

販売価格：4,800万円～7,600万円　

• 最多価格帯：5,000万円（4戸）、5,300万円（4戸）　
• 間取り：1LD・K＋2S～4LD・K　
• 専有面積：71.31m2～90.39m2　
• バルコニー面積：9.58m2～23.57m2　
• 管理費（月額）：13,895円 ～ 17,345円　
• 修繕積立金（月額）：5,700円 ～ 7,220円　
• 管理準備金：13,895円 ～ 17,345円　
• 修繕積立基金：341,900円 ～ 433,300円　

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：7,915.75m2　
• 建築面積：3,478.70m2　　
• 建築延床面積：20,107.16m2　　
• 建ぺい率：60%
• 容積率：200%　
• ホームページの写真を見ると最上階西側はガラスウォールのようになっていますね。全体のデザインや最上階の造りを見る限り、シティテラスよりもこちらの方がハイグレードな印象。

共用施設[ ]

• 駐車場総台数：151台（他に来客用 3台）
  • 月額：14,000円～23,000円　　
    • 204戸に対して駐車場151台、恐ろしいことになってますね。
      • プラウドもハウスもシティも駐車場不足、この近隣月極めも少ない確実に値上げしてきます。全員が希望した場合、200弱の駐車場不足に陥ります。イオン予定地にイオンが月極めのタワーパーキング作ってくれれば良いのですが高さ規制も有るから可能性は低いでしょうね。
• 自転車置場総台数：204台　
  • 月額：100円～1,000円　
• バイク置場総台数：7台　
  • 月額：4,000円～5,000円　
• ミニバイク置場台数：8台　
  • 月額：2,000円
• ゴミ置き場が遠いので、車で外出するついでにゴミ捨てという動線がどうしても非効率的になってしまう。ゴミ置き場がメインエレベータから遠いって結構辛いし。
• 郊外マンション住みです。駐車場月14000円から20000円って妥当ですか？今の倍の値段なので。あと駐輪場有料も想定外でした。
  • 妥当では？二日町のプラウドは機械式で2万前後ですので、むしろ安めかと。周辺の月極駐車場に合わせているとのことでした。駐車場の価格がそのくらいということは、その程度の土地の価値なのでは？と不安に思いました。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　
• 専有面積：71.25m2～91.22m2　
• バルコニー面積：9.49m2～23.49m2　
• HPの画像は西側かな？スパンがキツそう。バルコニーのガラス枚数が全部同じだから間取りは単調になりそうですね。お馴染みの田の字縦リビングのウォールドアだと予想。西側にこれしか住戸設けないなら南面も結構ぎゅうぎゅうになりそう？イオンの発表が待たれますね。
• 目の前がイオンの駐車場なので、低層階の冬場の日当たりはやはり期待できないでしょうか…。1階庭付き住戸を希望しているのですが悩みます。
  • 予定日照状況は見れませんでした？冬至の時の。
    • お隣のプラウドですが、冬至の日照予想を以前拝見しました。確か4階くらいまでは陰になっていたと思います。シティハウスでは、病院寄りの住戸は駐車場がギリギリかぶらないかな？と淡い期待を抱いているのですが…。
      • ここの一階はプラウドシティと違って庭付き住戸はありませんよ。バルコニーよりやや広めのテラスがあるだけです。南の眺望がイオンや駐車場と重ならないのは西側2戸のみです。そこの一階はエントランス設備なので住戸はありません。テラス付住戸の日照はどうでしょうね。
        • 1階住戸は庭でなくテラスなんですね。知りませんでした！イオン駐車場に重ならないのは西側2戸のみで1階はエントランスだと、1階住戸の冬場の日照は期待できなさそうですね…。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. セブンイレブン 北仙台駅前店　　約340m／徒歩5分
2. 西友北仙台店　　約470m／徒歩6分
3. みやぎ生協柏木店　　約530m／徒歩7分
4. MEGAドン・キホーテ仙台台原店　　約710m／徒歩9分
5. 西友木町店　　約850m／徒歩11分
6. ツルハドラッグ仙台上杉店　　約860m／徒歩11分
7. イオンエクスプレス仙台上杉3丁目店　　約980m／徒歩13分
8. 仙台三越　　約1,620m／徒歩21分

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. ミッキー保育園北仙台園　　約430m／徒歩6分
2. さくらっこ保育園　　約440m／徒歩6分
3. 柏木保育園　　約980m／徒歩13分
4. 聖ドミニコ学院北仙台幼稚園　　約360m／徒歩5分
5. お人形社幼稚園　　約790m／徒歩10分
6. 上杉山通小学校 【通学校】　　約880m／徒歩11分
7. 上杉山中学校 【通学校】　　約280m／徒歩4分
8. 宮城教育大学附属幼稚園・小学校・中学校　　約660m／徒歩9分

• 上杉学区ということを前面に押し出して、ここ数年で新築マンションが1,000世帯分は売りに出されているわけですが、小中学校ともにキャパオーバーになのでは？と不安になります。仙台市内で、宅地化により児童数が急増→プレハブ教室で授業を受け、いろいろと窮屈な思いをした自分としては、同じ道を辿る可能性があるのでは？と思ってしまいます。それとも昨今の少子化で、小中学校ともに現況としては校舎はスカスカなのでしょうか？

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第二種住居地域
• 接道が一方通行のみなのがネックですね。大規模修繕時など１０ｔ車も入れないので、修繕費が多額になると思いますけど・・・。
• 隣のプラウドの歩道、不自然に広くないですか？自転車置き場も奥まっているし。ここの道路広がる計画あったりしないのでしょうか？
  • 公開空地ってやつですね。自分たちの土地を公に使わせてるだけ。ここも同様に歩道が広がったりダテバイクが設置されたりゴミ置き場が設置されたりします。なので道路拡張の前兆ではないです。
    • 公開空地なのは見ればわかりますが、この道路二車線にすると渋滞回避になりプラウド、シティハウス、厚生病院にもwinwinですよね。広げてくれないかな？

周辺施設[ ]

• 病院

1. 小野寺内科小児科胃腸科医院　　約220m／徒歩3分
2. 小林眼科医院　　約310m／徒歩4分
3. こまつ皮膚科クリニック北仙台　　約350m／徒歩5分
4. かやま小児科医院　　約400m／徒歩5分
5. 木下デンタルクリニック　　約470m／徒歩6分
6. 宮城中央病院　　約940m／徒歩12分
7. 東北大学病院　　約1,550m／徒歩20分
8. 仙台厚生病院　　約1,950m／徒歩25分

• 金融機関

1. 杜の都信用金庫北仙台支店　　約410m／徒歩6分
2. 七十七銀行北仙台支店　　約420m／徒歩6分
3. 北仙台駅前郵便局　　約470m／徒歩6分

• 公共・レジャー施設

1. 勝山公園　　約650m／徒歩9分
2. 台原公園　　約660m／徒歩9分
3. 外記丁通公園　　約920m／徒歩12分
4. 錦町公園　　約1,420m／徒歩18分
5. 勾当台公園　　約1,430m／徒歩18分
6. セントラルウェルネスクラブ北仙台　　約340m／徒歩5分
7. 青葉体育館・仙台市武道館　　約540m／徒歩7分
8. スポーツクラブ グラン・スポール上杉　　約870m／徒歩11分
9. 仙台北警察署　　約490m／徒歩7分
10. 仙台北税務署　　約1,010m／徒歩13分
11. 宮城県庁　　約1,180m／徒歩15分
12. 仙台市役所　　約1,320m／徒歩17分
13. 市民図書館　　約1,910m／徒歩24分

その他[ ]

• お隣りのプラウドシティと合わせると400戸ですかあ。デベロッパーの仕事って大変だねぇ。青写真描いて、土地の手当てに始まり分譲開始まで5年とか10年単位だから、その間経済状況や不動産市況がどう変化するかは彼らのリスクだもんね。もちろん大儲けできることもあるだろうけど、東北大震災による不動産需要の増加、第二次安倍政権が誕生しての円安の進行、低金利、金利ゼロによる金融緩和、東京オリパラの決定と不動産市況にとっては追い風続き。でも、それが止まり、逆風が吹き始める心配が出てきた。東京圏、大阪、名古屋は別として、他の地方都市は既にピークアウトしてる感じ。あすとエリアで1,500戸程度の供給が終わり、この農学部跡地で400戸。確かに長町と上杉じゃあエリア的には別物かもしれないけど、どうなるんだろうね？仙台市も人口増加は既にストップしてるし、全国的に見て魅力のある投資場所じゃないしね。

掲示板[ ]

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