ブランシエラ那覇曙プレミスト

2021年9月17日 (金) 16:25時点における最新版

物件概要[ ]

ブランシエラ那覇曙プレミスト　外観完成予想図

• 所在地：沖縄県那覇市曙3丁目16-1（地番）
• 交通：那覇バス「倉庫前」バス停から 徒歩3分（那覇バス、安謝橋向け）
• 総戸数：117戸（別途管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年1月
• 売主：大和ハウス工業株式会社・株式会社長谷工不動産
• 施工：株式会社　太名嘉組
• 管理会社：株式会社長谷工スマイルコミュニティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• この場所でこの価格…。まだ隣のミルコクラスの価格ならまだしも。販売は苦戦するでしょうね…
  • この価格…　って、ちなみにいくらぐらいなんですか？公式を見ても金額はどこにも出ていないので。。。個人的に世帯数が多いので、そんなに高くなく、予算内に収まるのかな？と少し期待していたので…
• 豊見城のリゾートマンションは、コロナ後客足が止まったけれど、ココはどうかな。内需向けには見えないから厳しそう。
• なかなか瀟洒な作りとまずまずの設備、狭いながらも工夫された間取りですが、いかんせん敷地面積の割に住戸数が多すぎ。案の定、平置き少なくタワーパーキングに機械式がメインで、普段住むには不便。モノレールからも遠いし、価格次第ではコスパ的に苦戦しそうですね。これが新都心あたりなら大枚叩いてでも買う人はいると思いますが。
• なにを第一優先とするか次第です。資産価値の場合はココはありえない。将来手放す事を前提とするなら、なにを置いても立地が大事だから、西海岸にモノレールでも通らない限りは微妙すぎ。
• 地元の方も買ってくれる価格帯というのは６０平米だとどの程度なのでしょうか？
  • 立地次第ではありますが、新築の60平米辺りで売れ行き良いのは3,000万円前半までです。もちろんそれ以上も売れるのですが、県民のボリュームゾーンという意味ではこの近辺ですかね。
    • 3,000万円台の前半です。これを50年ローンで組むとか、訳の分からない売り方するケースもあります。
      • ６０平米3000万円前半が売れ筋なんですね！海が見える側と見えない側、民泊ができる部屋とできない部屋があるようなので、その掛け合わせの中で住戸ごとにどう傾斜配分されるかですね・・・。
        • 地元民の売れ筋価格帯より間違いなく高くなります。地元民にも売る戦略であればミドル層、アッパー層、パワーカップル層に訴えかける何かが必要ですが、大謝名の時はそこで失敗してますよね。。。
          • なるほどー・・・。海向きではない方は目の前に建物もあるので安くなるかもしれませんが、そっち向きだとわざわざここで買う理由がなくなりますしね。海が見えても高過ぎればリセールが難しくなりますし悩ましいです・・・。
• お値段出ましたね。たぶん、低層階だと思いますが、66平米3LDKで3338万円から。ブランドマンションとはいえ、きちんと立地の悪さも鑑みた、意外と常識的な設定でした。
  • ほんとだ！意外と安い！やはり用地の仕入れは流石大手。うまくやってますね。ただどれだけ内地のお客様を呼べるかですね！このコロナ禍で117邸はいくら大和と長谷工ダブルネームでも厳しいかな…
    • 海側の上層階はびっくりする程、目茶高いですよ！安価は海側でない低層階だけです。このマンション値付けは海側？中層以上？にて極端です。
      • いわゆるパンダ部屋ってやつですか？
        • 低層階かつ海が見えない側の目の前がマンションで塞がっている部屋ですね。海側の高層階は６０平米で5000万円越えのようです。
• この修繕積立金だと機械式駐車場の建て替え費用入ってなさそうです。
• 価格　３LDK3338万円　思ったより低いですね。高層階はもっと高いんでしょうけど。ここからどれだけ内地客を取り込めるかが勝負でしょうね。。。
  • 稀少住戸は思い切って高く、条件の悪い住戸は極端に下げておくくらいが丁度良い。お安い部屋にはそれなりの意味があります。
• この間モデルルーム見てきましたが、ほぼ満席でした。下の方の階だからと言って部屋のグレードが下がるわけでもないのに、ほとんど3,000万円台中盤だからお得だと思います。
  • やはり、モノレール駅から離れていることも関係してますね。土地の値段分の差が、ブランシエラ古波蔵との違いに出てますね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1,985.35m2

共用施設[ ]

ブランシエラ那覇曙プレミスト　ラウンジ完成予想図

• 駐車場台数：117台　
• 駐輪場台数：14台　
• バイク置き場台数：22台（ミニバイク置き場11区画　中型バイク置き場9区画　大型バイク置き場2区画）
• 機械式31台+タワー式44台とか、見える地雷じゃないですか。
  • 機械式+タワーパーキングで沿岸沿いなので、不便というだけでなく塩害で苦労しますよ。
• 機械式駐車場やタワー式駐車場を民泊者に使わせると色々と問題ありそうですが、その点は確認されていますか？
  • 平置きがあるそうですよ！
    • それは民泊者専用の平置き駐車場区間を設定するという事ですか？
      • 民泊可能住戸所有者が優先して借りられる平置き駐車場があるみたいです！
        • 民泊に平置きを優先すると実需層に機械式駐車場を押し付ける形になりますから、地元民からは当然不満を持たれます。後々揉めますよ。
• バーラウンジは面白そうですね。
  • これってこのために人を雇って配置しておくんですかね？外部にも開けたテナントにするならまだわかるんですが、住人専用の施設で100戸規模程度では運営が現実的じゃない様な気がしますね。
    • 住人専用とあるのでお店としての運用は厳しいと思います。コンシェルジュと一緒で管理費から賄われるのでしょうが、500世帯超規模の大規模物件ならまだいいですが、この規模でこの様な施設を作るのはコスト面で微妙ですね、、

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：54.97m2～73.81m2
• バルコニー面積：10.36m2～28.30m2
• 間取りはアウトフレームでいい感じなのに、ただただ立地が…。残念です。でも、この作りで古波蔵みたいな駅近に建てたら、すごい金額になるんでしょうね。立地を取るか、作りをとるか。究極の選択ですね。

買い物・食事[ ]

• 商業施設

1. タウンプラザかねひであけぼの店　　徒歩3分(約220m)
2. ファミリーマート 曙小学校前店　　徒歩4分(約300m)
3. コジマ×ビックカメラ 那覇店　　徒歩11分(約830m)
4. マックスバリュ 安謝店　　徒歩11分(約880m)
5. マルキンスーパー　　徒歩13分(約970m)
6. A-プライス 浦添店　　徒歩18分(約1.4km)
7. 泊いゆまち　　徒歩19分(約1.5km)
8. 天久りうぼう楽市　　(約1.8km)
9. あっぷるタウン　　(約2.2km)
10. ヤマダ電機テックランド 那覇本店　　(約2.4km)
11. サンエー那覇メインプレイス　　(約2.6km)
12. ACROSS PLAZA古島駅前　　(約2.7km)
13. サンエー浦添西海岸 PARCO CITY　　(約2.9km)
14. Tギャラリア沖縄byDFS　　(約3.0km)
15. パレットくもじ　　(約3.7km)

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 曙こども園　　徒歩4分(約250m)
2. おおたけ保育園　　徒歩6分(約430m)
3. グッピー保育園　　徒歩7分(約530m)
4. 那覇市立小学校・児童クラブ　　徒歩4分(約250m)
5. 那覇市立安岡中学校　　(約1.8km)
6. 県立那覇工業高等学校　　徒歩10分(約750m)
7. 県立泊高等学校　　(約1.9km)
8. 県立那覇国際高等学校　　(約2.2km)

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 目の前のオーシャンビューは保証されるわけなので悩みますが港湾なので海がそこまで、、アラハのプレミストも気になります。
  • そうですね！ここはオーシャンビューですが、やはりアラハの方が人気でそうですね
    • 立地的にはアラハですよね。ただ土地の購入費用がかなり掛かっているようなので、ココより更に高くなると思います。
      • チラシ見ましたが、この建物配置だとオーシャンビューじゃないですね。ますます立地の意味が分からないです。
• パルコや空港が近いってこと以外にこの立地にあまり魅力が感じられないのですが…今後那覇軍港返還等でまた開発がされれば未来はありますかね？
• 台風でパルコの道も浸水。通れないみたいですね。ここらへんは仕方ないですかね。
• そーですね、、たしかに駅地下でもアロハビーチ界隈みたいな感じでもないし。。。空港が近いだけ。。。まあパルコ周辺はまた都市開発するみたいですから、那覇港の再編とそこで夢を見るってことですかね。
• セカンドと考えれば空港から近くて、金曜日の夜から週末ステイとか気楽な使い方ができるって感じですかね？生活するとなると、安謝港あたりのトラックの多さとか辟易しそう
  • セカンド需要だけで埋まる戸数でもないので、どうなりますかね。隣のミルコが売れたのは割安だったから地元民も多く買ったからですが、ココはそれなりのお値段でしょうし。
    • ここはほんと場所が微妙です。リセールは厳しいですが、那覇空港からは近いのでセカンドで頻繁に使うなら持ってこいではあります。
      • 微妙な立地なんですね・・。確かに港湾でちょっとコンテナとか見えますし、街中からは離れますもんね。民泊ができるって書いていたので、年の半分ぐらいは民泊に出して、オフシーズンにセカンドとして滞在しようかなと考えていました。
• 現地を見に行きましたが、マンション前の川沿は昼間からお酒飲んでる人達が居て、治安悪そうですね。地元の人の感覚を聞くと、曙に良いイメージを持って居ないですね。
  • こんな区画整備されたところ新都心以外にないし、この程度の寂れた辺境で治安を悪いと思うならどこも暮らせないよ。それよりここがどういう土地かという理解の方が重要。
    • 港から帰宅する外国人も付近で見かけますね。悪いとまでは言いませんが、少なくとも良くはない。
• 海が近い雰囲気どうかなーってあの辺の川沿いから海向けとかをウォーキングをしたことがあります。昼でも雰囲気が暗くて私には合わないと感じました。（トランクス姿のおじさんが歩いていました...。）曙は賃貸も家賃も低めなのでエリアの人気的にどうなんでしょうか。
• 川辺は釣り人もいるし子供たちも遊んでるし５人ほどのおじさんおばさんが楽しそうにビール飲んでるけどそんなに治安は悪くないです。高校や小学校、スーパー（かねひで）も近い。コジマ（ビッグカメラ）も徒歩圏内。絵の奥に見える港は釣り禁止。ここに隣接する南側（絵の左）は新築のマンションがあります。なのでそこの住民には恨まれる立地ですね。目の前にマンションが建っちゃうので。
  • たしかにすぐ隣のマンションの方からはバチバチと視線を感じそうです。この川辺は子供も釣りをしてるし安全そうではありますね。
• 隣のミルコマンションの眺望を悪くしてるので、近隣住民との関係が難しそう。

周辺施設[ ]

• 医療施設

1. おくずみ歯科クリニック　　徒歩4分(約250m)
2. 曙クリニック　　徒歩4分(約260m)
3. あけぼの歯科　　徒歩6分(約440m)
4. まじきなデンタルクリニック　　徒歩7分(約500m)
5. 安謝小児クリニック・こどもデイケアセンター　　徒歩10分(約800m)
6. 安謝医院　　徒歩11分(約820m)
7. ながた内科クリニック　　徒歩17分(約 1.3km)
8. 大浜第一病院　　徒歩18分(約1.4km)
9. おもろまちメディカルセンター　　(約2.1km)
10. 同仁病院　　(約3.3km)
11. 那覇市立病院　　(約3.7km)

• 公園・その他

1. 安謝綠地　　徒歩1分(約20m)
2. 浦添ふ頭南緑地　　徒歩4分(約270m)
3. マリンハウスシーサー 那覇店　　徒歩4分(約280m)
4. 曙公園　　徒歩5分(約360m)
5. 那覇北マリーナ　　徒歩10分(約740m)
6. 国立劇場おきなわ　　徒歩12分(約890m)
7. テニスカレッジ・ミュー　　徒歩13分(約1.0km)
8. コナミスポーツクラブ 沖縄　　徒歩14分(約1.1km)
9. 天久ファミリースポーツランド　　徒歩15分(約 1.2km)
10. 沖縄マリンショップ OPG　　徒歩17分(約1.3km)
11. 新都心公園　　(約2.2km)
12. 沖縄県立博物館・美術館　　(約2.4km)

• 金融機関・郵便局

1. 沖縄海邦銀行 安謝支店　　徒歩5分(約340m)
2. 沖縄銀行 曙町支店　　徒歩7分(約520m)
3. JAおきなわ 安謝支店　　徒歩8分(約640m)
4. 琉球銀行 安謝支店　　徒歩9分(約660m)
5. 曙郵便局　　徒歩7分(約490m)
6. 安謝郵便局　　徒歩8分(約610m)

その他[ ]

掲示板[ ]

• 福岡県・九州沖縄のマンション口コミ提示板一覧
• ブランシエラ那覇曙プレミストについての口コミ掲示板
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