シティテラス文京小石川

2021年10月21日 (木) 14:57時点における最新版

物件概要[ ]

シティテラス文京小石川　外観完成予想CG

• 所在地：東京都文京区小石川4丁目14-32他（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「春日」駅 徒歩11分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩14分
3. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩11分
4. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分
5. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩11分
6. 都営三田線 「白山」駅 徒歩12分

• 総戸数：120戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年1月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：村本建設株式会社東京支店
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 駅徒歩はありますが、文京区でこの規模の物件はなかなか出ないので人気は出るかもですね。春日までならほぼフラットですしね。パークコートの再開発の期待もあるし、人気出るかもですね。後はコロナ禍の中でどれだけの価格販売されて人気が出るかですね。文京区の底力が試される物件だと思います。
  • 文京茗荷谷が完成在庫。文京区でもすみふが手掛けるとそういう結果。
• 入居が2023年4月って、随分と先ですね。
  • 物件告知が販売開始予定の1年近く前ってのも異例。普通は建築確認取得後に着工、販売開始ってパターンなんだけど、ここ建築確認取得済みだけど竣工予定までまだ2年半近くある。8階建てだと建設期間って一年くらい。どういうスケジュールなんだろうね。引き渡しがだいぶ先なのに設計終わってるからコロナ対応できてないよね。
• お隣の小石川ザレジデンスは中古に出るとすぐ売れてしまうので、この立地と規模なら欲しい人はいるでしょうが、価格次第ですね。徒歩圏内に便利な施設が揃ってますし、コロナでテレワークも普及したので駅距離はさほどハンデにならない気もします。
• すみふは相場より高く出して5、6年かけて売るから販売期間が長い。一期に条件の良いの部屋を出して値段も上げてくるから買うなら一期で買った方が良い。文京茗荷谷も一期の時点で高かったけど、今はもっと高くなってる。
  • すみふは販売に時間をかける分のコストを価格にのっけて利益を確保って戦略。売れてないと余計に時間がかかるから値上げなんだろうね。高いからいいってわけじゃない。そしてブランド盲信する人に売りつける。見る目を養わないと。
• すみふって売れてないのに値上げするって不思議なことする会社。そしてさらに売れなくなる。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。その辺も考慮しないと。不動産って資産性があるから自分がいいと思っただけで判断するのは危険。
• 価格帯がどの程度になるのか期待をされている方も多そうですね。
• 価格帯は、380?480ぐらいだと思う
• すみふだからもっと高い気はする。同じ駅距離の千石すみふですら70平米1億で売ってる。千石よりも立地は良いし、低層階でも坪450万くらいはしそう。
• 文京茗荷谷の最上階10F？が今70平米で1億円、坪470ぐらいですね。ここは来年から販売なのでどうかな　景気がどうなるかによると思いますが今現在見ると楽観的ではない、建物のデザイン見ると内廊下にはならない気がしますね
• 文京区はマンション業者とホテル業者とのバトルが繰り広げられるはるか以前から地価が高くボラタリティもそれほど大きくないので安くなくてもそこそこ売れちゃうところが悩ましい所。
• 山手線内でシティテラスって珍しい気がしますよね。基本的にはだいたい100戸超えるとシティテラス、それ以下だとシティハウスってイメージで、高級感持たせる場合はシティハウスでもシティテラスでもなく別の名前かな。
• シティハウスは都市型集合マンション、シティタワーはシティハウスのタワー版、シティテラスは住宅街にあるマンションという棲み分けがある。幹線道路からも市街の中心部からも距離がある住宅街の物件なのでシティテラスは妥当だろうね。山手線内側にシティテラスを冠することができる立地は少ないと思うので希少性はあるかな。
• 来年７月の販売開始とまだまだ先の販売なのにもうホームページが開設されていますね。この立地はかなり便利ですし、注目してい人は多いでしょうね。アクセスも良いのとドームが近いのもいいですね。
  • 逆でしょ。集客するのに時間がかかると判断したから早く告知してる。

交通[ ]

• どの路線からも10分以上の所要時間がかかるのはネックになりそう。ただ、これだけの複数路線が利用できることはメリットになります。移動手段が電車になるので、車いらずで生活範囲が広がることは生活するうえでかなりの節約になると思いますし、都内は駐車場代が高いので電車でさっと移動できるのはありがたいと思う。
  • 以前近隣に住んでたけどどこの駅も10分以上。駅は５分くらいの場所に１つあった方がいいかな。乗り換えすればでどこでも行けるし。
• 車はなくても千川通りですぐにタクシー捕まえられるし、シェアカーポートも近くにあるのでなくても大丈夫かな。
• 複数路線使えなくても、丸ノ内線だけでも大分使えるよ なので、茗荷谷徒歩5分で探したほうが良いよ 大江戸線を使うのは、年に数回、新宿、上野行くときぐらいだよ 三田線は、丸の内線と被るから 東京駅あたりが活動拠点の方の場合ね
• 複数駅、複数路線使えるアクセスは非常に便利なところだと思いました。

構造・建物[ ]

シティテラス文京小石川　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：2,721.77m2（越境物除外面積　解消後変更の可能性あり）　
• 建築面積：1,842.66m2　　
• 建築延床面積：10,625.36m2　
• 建ぺい率・容積率：60% （角地緩和適用及び準防火地域内の耐火建築物による割増あり)、300%　

共用施設[ ]

シティテラス文京小石川　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場総台数：31台(水平循環方式、来客用1台含む)　
• 自転車置場総台数：139台［平置19台・2段式120台（上段48台・下段72台）］、他に子供用6台（平置）
• バイク置場総台数：2台（平置）
• ミニバイク置場台数：11台（平置）　

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1R～3LD・K　
• 専有面積：31.57m2～118.85m2（住戸隣接専有トランクルーム面積0.30m2～0.94m2含）トランクルーム室面積：300.40m2（地階1階、2階）　
• バルコニー面積：3.82m2～18.88m2 インナーバルコニー：10.53m2～12.84m2　
• 場所的にはほとんど文句なさそうな印象ではあるのですが、間取りなどが全くわからないので、早くみてみたいところです。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. まいばすけっと小石川植物園前店　　約420m／徒歩6分
2. くみ薬局　　約420m／徒歩6分
3. 肉のハナマサ小石川店　　約630m／徒歩8分
4. まいばすけっと春日2丁目店　　約660m／徒歩9分
5. Olympic白山店　　約770m／徒歩10分
6. 成城石井東京ドームラクーア店　　約1,110m／徒歩14分

• ダイエーは24時間あいてるし、クイーンズ伊勢丹もすぐ近く。薬局やこの辺だと珍しい自転車屋、動物病院もある。

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. にじのいるか保育園小石川　　約420m／徒歩6分
2. 区立久堅保育園　　約720m／徒歩9分
3. 小学館アカデミー小石川保育園　　約880m／徒歩11分
4. お茶の水女子大学付属幼稚園　　約1,480m／徒歩19分
5. 明照幼稚園　　約120m／徒歩2分
6. 東京学芸大学附属幼稚園竹早園舎　　約240m／徒歩3分
7. 区立柳町小学校【通学区】　　約470m／徒歩6分
8. 区立第一中学校【通学区】　　約1,010m／徒歩13分
9. 筑波大学付属小学校　　約1,430m／徒歩18分
10. 東京学芸大学附属竹早小学校・中学校　　約270m／徒歩4分
11. お茶の水女子大学　　約1,480m／徒歩19分
12. 東京大学本郷キャンパス　　約1,500m／徒歩19分

• 学区は柳町小なので、先日から新校舎の建設に着工したばかりなので、今乳児くらいの家庭であれば新校舎も竣工してるでしょうから良いタイミングですね。
• 柳町小学校の建て替えは、江戸時代の遺物が発見され、早速遅れが出ています。また近くにある明照幼稚園は、詳しくは存じ上げませんが、和泉元彌さんが年少時代に通われ、またお子様も同幼稚園に入園されていましたので、それなりの幼稚園ではないかと推測します。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業
• 若干駅遠ではありますが、文京区の中では規模は大きい方ですし、ダイエーや商店街も徒歩5分くらいでいけますし、播磨坂や植物園も近いので利便性と住環境のバランスは良いと思います。茗荷谷も徒歩圏なのも良いですね。
• 準工地なので付近に中小印刷工場は点在してますが、建て替えなどで周辺の開発が進んでるので、住環境は改善に向かっていくと思います。
• この立地なら通勤以外は日常的には自転車移動だろうね。普段の買い物はダイエーかクイーンズ伊勢丹、ちょっとしたショッピングならラクーア周辺(再開発後は文京ガーデン？)、公園なら教育の森公園までサクッといける。
• 千川通りから少し入った場所にあり、駅近くの商店街から少し離れている閑静さも売りになる ロケーション。お向かいさんのマンションも静穏の杜と銘打っているぐらいで、夜間や休日はかなり静かな場所です。
• 裏はお墓。ナイスな立地。伝通院は案内図に表示してるのに裏のお寺は表示しない姑息さ。
  • 伝通院のお墓は、生活上で通ることは少ないのでそこは気にしなくて大丈夫かと思います。上層階であれば、方角によっては見えるかもしれませんが。喜運寺のお墓も。
• 周辺環境で特筆すべきことは、３点です。１ 消防署が近い。距離はそこまで近くありませんが、千川通りは出動する緊急車両の通り道ですので、それなりの頻度で救急音が聞こえます。２ 印刷工場が点在している。フォークリフトやトラックの通行量がそれなりにあります。３ Amazonの配送拠点がある。青いナポリの横にAmazonの配送拠点があり、配達の車の運転マナーが問題になっています。
  • 小さい印刷工場って路上でフォークリフトで積み込み作業してるんだよね。本来ああいうのって工場の敷地内でやるべきなのに。
    • マンションも敷地に荷捌きスペースが無くて、郵便や宅配便の車が路駐ってのは普通にある。荷捌きスペースがあってもゴミ収集車の駐車スペースと兼用で収集日は半日ゴミ収集のために荷物搬入には使えないとか。あと、一斉入居時の引っ越し荷物搬入待ちトラックの行列で近隣にど顰蹙とか。
    • ナンバーがついていないフォークリフトも多いので、完全に違法行為ではありますが、昔からだからなのか警察が取り締まっているのも見たことがありません。人身事故が発生した場合の補償問題はどうするのかも疑問です。
      • パチンコの3店方式とか警察もなあなあなところがあるからね。
• 救急車のサイレンについては、ここは千川通りから100mぐらい離れていて間には隣の大規模マンションもあるので、よほど音に敏感な人以外はあまり気にならないと思う。個人のやっているごく小規模な製本工場はポツポツあるが、ここ数年はあまり忙しそうにしているようには見えない。今年は特に夏の大規模同人誌即売イベントがなかったせいか静か。アマゾンは相当苦情があったとみえて最近大人しくなった。
  • 緊急車両のサイレンは、それなりにしっかり聞こえますよ。テレビをつけていてもはっきり聞こえます。1km以上離れている東京ドームからの歓声ですら、日によっては聞こえてくるくらいですから。千川通りは、緊急車両もそれほどスピードが出せないからなのか、一台の車両からサイレン音が聞こえてくる時間も長いです。共同印刷の新社屋が完成したら音をブロックしてくれると期待しています。Amazonは大人しくなったとは、全く思えません。小石川三丁目緑地のある坂からオリーブ通りを早朝から夜遅くまで危険運転している姿を頻繁に見かけ、ハラハラしています。
    • 早朝は朝8時過ぎの話か？ご近所さんを上手く偽装したようだが住んでないのがバレバレだよ
      • 偽装も何も、本当に近所住民ですので。そもそも「Amazonの配送拠点がある」という情報自体が、ローカルネタかと思います。Google mapを思わず確認してしまいましたがコープのトラックが止まっている時間からして、これは金曜の14時くらいに撮った映像かと推測します。この時間帯だとAmazonも静かな様子ですね。夕方以降は酷いですよ、本当に。厳密な営業時間は判りかねますが、朝6時半から21時までは確実に開いています。
• この辺りは準工業系地域だし、印刷工場は仕方ないね。動いてるのは目には入るけど、休日も稼働してる白山三丁目あたりと比べると、それほど気にならないと思う。この辺は感じ方は人それぞれだけど。この通りは、ここ数年でマンションがいくつもたってだいぶ綺麗になったよね。ダイエーあたりからクレヴィア、グローリオ、ブランズがあってらその隣で三菱地所が賃貸マンション建設してる。プレシスや小石川レジデンス、ユーカリハイツの植栽も豊かだし、あんまり準工地域っぽくはない。
  • 以前、通りかかった工場の正門に「私たちには日曜日にも操業する権利があります」なんて張り紙してあって目の前にはマンション。そしてそこの用途地域は工業地域。用途地域を確認せずにマンション購入して苦情いう人がいるんだろうね。ちゃんと用途地域の制限は確認しないと。準工業地域は日陰制限緩いから隣に高い建物が建っても文句は言えない。
• 青いナポリやケーキ屋に良く行くけど、酷いってほど交通量感じたないな。配送のために昼間は動いてるけど。交通量は千川通りよりだいぶ少ない。千川通りともう少し住宅街よりの立地の中間くらいじゃない？東京ドームの音はこの辺では外でも聞こえない。ダイエーあたりでも聞こえないのに、家の中で聞こえるのは流石に嘘。
  • オリーブ通りは交通量が酷いのではなく、「交通マナー」が酷いのです。警察への通報用に動画も撮影しておりますが、ネット上にアップするのは差し控えます。東京ドームからの音は、日によっては聞こえるのも事実です。窓を閉めていたら聞こえない程度の音量で、騒音レベルでは全くないですが。嘘みたいな話ですが、ラクーアのジェットコースターからの悲鳴が聞こえてくる日もありますよ。最初は私も耳を疑って、双眼鏡で確認してしまったほどでした。最初の落下時の悲鳴のようです。
• ジェットコースターの悲鳴はかなり離れてても聞こえるって小石川に住んでる知人が言ってました。
  • 小石川2丁目は聞こえてたけど、窓閉めてれば聞こえない4丁目はさらに遠いから気にならない程度だと予測する
• 東京ドームよりラクーアのジェットコースターの方が聞こえるね。最近はまた稼働してるから後楽園駅降りたら必ず聞こえる。ただ、四丁目だとほとんど聞こえないでしょ。日常な雑音レベルで文句言ってたら、都心には住めな
• ジェットコースターの悲鳴は、もちろん全く気にならないレベルの大きさです。上層階で、完全に外に(ベランダとかに)出ている時にしか聞こえません。　窓を開けている程度だと聞こえないレベルです。
• アマゾンの配送所は多分苦情が入ったらしく、路駐禁止と掲示されるようになりましたね。実際路駐は減ったように見えます。以前に比べてフォークリフトも減りましたし、交通は改善されているようです。
• 周辺に住んでみないと分からない騒音がするということは、肝に銘じて置いた方が良いという事ですね。ただ、遊園地の音に関してはそれほど気にならないという事なので、窓を閉めている分には気にならない。一方、車の音や作業所の音、トラックの音、救急車の音が気になる可能性があるという事でいいのかな？騒音に関しては人それぞれですから、現地でどの位の音がするのか拝見し置けばいいと思います。
  • 静かな場所だからこそ、時々聞こえてくる音が気になるのかもしれません。現在、この物件には騒音計が設置されていますが緊急車両が千川通りを通過した際には、74デシベルを記録していました。また、この物件前の三差路は、車が一時停止する場所なのですよね。そのため再度アクセルを踏み込んだ時の音も、70デシベル前半が表示されていました。両方とも屋外での数値です。
    • 昼間に騒音計の前でじっと見ていたわけですね...
    • マンションに騒音計が設置されているとは知りませんでした。こちらは東京ドームの騒音を測定する目的でつけられたんですか？マンション見学に来た人向けに、騒音が懸念されているが実際はこれほど静かだと確認してもらう為ですか？
      • 工事期間中の騒音測定目的です。
• 土地勘があれば、駅距離除けば便利な立地だとわかる。
• 休日には後楽園と茗荷谷の両方のエリアが使えるから、ほとんど遠出する必要がないね。あとは共同印刷本社の再開発が控えてるから、この辺はもっと人が増えて周辺も賑わうだろうし、もっと便利になるのが見えてる。駅距離と価格だけかな。坂下はイヤだって人もいるかも知れないけど。

周辺施設[ ]

• 病院

1. 千晶こどもクリニック　　約410m／徒歩6分
2. 小林医院　　約440m／徒歩6分
3. 豊田歯科・口腔外科　　約480m／徒歩6分
4. 小石川医院　　約590m／徒歩8分
5. 春日クリニック　　約750m／徒歩10分
6. JCHO東京新宿メディカルセンター　　約1,740m／徒歩22分

• 金融機関

1. 三井住友銀行小石川支店　　約640m／徒歩8分
2. みずほ銀行春日駅前出張所　　約750m／徒歩10分
3. 三菱UFJ銀行春日町支店　　約1,070m／徒歩14分

• 公共・レジャー施設

1. 八千代町児童遊園　　約290m／徒歩4分
2. 井上公園　　約290m／徒歩4分
3. 小石川植物園　　約370m／徒歩5分
4. 久堅公園　　約690m／徒歩9分
5. 竹早公園　　約800m／徒歩10分
6. 教育の森公園　　約1,030m／徒歩13分
7. 東京ドームシティ　　約1,150m／徒歩15分
8. 文京区立小石川図書館　　約780m／徒歩10分
9. 小石川郵便局　　約460m／徒歩6分

• マンション前の坂を登ってすぐのところに大正13年創立の歴史ある幼稚園があり、評判もよいようですね。

その他[ ]

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
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