シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ

2020年6月20日 (土) 21:20時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前二丁目1番14（地番）
• 交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩3分
• 総戸数：475戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年11月上旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理　住友不動産建物サービス株式会社 

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 一番の魅力は交通アクセスの良さ。 品川駅、横浜駅、羽田空港にドアツードアで30分以内、5,000万円以下、70平米超、築浅、駅徒歩3分以内のマンションはほとんどないそうです。
• エントランスは2層吹き抜けで豪華に見えますね。高級感があります。マンションのエントランスは顔になりますしリセールでも大事な要素になるわけですから。南側は眺めも良さそうです。
  • ザすみふデザインでしょうか。縦と横のラインをバシッと出して、シャープなキレのある感じ。さらにガラスをふんだんに使ってシャープさを強調。シャープで、洗練されていて、都会的な印象だと思います。
• 隣を売り切ってないのに、約倍の戸数いきますか… 。例の商業施設はまもなく撤退の予感ですが、跡地に何が入るかで良くも悪くもなりそうです。
  • 2019年6月現在、見せてもらった資料によると残りはD棟で10部屋ほど。E棟の方はもう少し残っていましたがほとんどの部屋が契約済み/商談中でした。竣工からまだ半年ちょっとなので、スミフにしては上々では？
  • ヨーカドー港町店は神奈川県内のヨーカドーで売上トップだそうです。二位が溝の口店。撤退はまずないでしょう。
• 4月に入って、ここと八潮、花小金井、松戸、それに品川のタワーが発表されました。すみふの勢いスゴいです。いずれも売り出しは夏以降で、増税前の駆け込みまで時間無さそうなのに。。。
• ガーデンズより高い価格帯になりますかね？
  • 安くなる要因は何も無いですよね。一応こっちの方が駅近だし。安く売ったら隣がもっと売れ無くなっちゃうし。土地代は同じだったと思うけどそのときと比べて人件費とか資材の高騰とかあるだろうし。オリンピック前で暴落する前だし。消費税も上がるだろうし。周辺の競合物件も2年後だったら売れてるだろうし。スミフだし。
  • 安くなるような要素は無いですが…でも、もうこれ以上行ってしまうと、なかなかふつうのサラリーマン家庭では厳しくなってきてしまうのではないかなという風には感じられます。住友不動産のマンションだとそもそもが高いので、あまり購入者はそういう事を考える人達ではないのかなぁ。どのような動きをしてくるのでしょうか。
• 価格帯は高くなりそうでしょうか。お隣のマンションとは違う、ここだけの仕様や設備なんかが欲しいところですがどうなるでしょうか。こちらは西向き、北西向きの棟があるので方角的には微妙ですよね。その分南向きに人気が集中したり高くなったりしそうです。
  • 両方のモデルルームを見学しましたが、お隣と比べると天井が高く、高層階の眺望は素晴らしく、とても開放感があります。何よりこちらの敷地は本当に緑豊かで広々しており、こっちを「ガーデンズ」と呼ぶべきでしょう。
  • 南向きはB棟とD棟です。この辺りは第二種住居地域ですので、4階以上であれば将来にわたって日当たり良好だと思われます。商談ルームはB棟ですが、大通り（409号）の騒音がかすかに聞こえていました。一方、409号から一番離れているD棟のモデルルームは閑静な雰囲気で良かったです。お値段もD棟が一番高めの価格設定でした。
  • 資産的に言えば、 D > B > C＝A＝Eの順って感じだね。もともとの価格設定もこんな感じになってる（不動産査定サイトで検証）
• 価格見てきましたが、やっぱり高いですね。
  • ピンポイントマンション査定の記事からの抜粋ですが、例えば70.36平米の部屋の場合、路線価から算出した適正土地価格が2375万円。神奈川県鉄筋コンクリート造の建物は平均１㎡当たり276,488円なので、建物価値が1945万円。従って理論的な価値4320万円。これに販売経費と利益（1~2割程度？）を加えたのが売値になるので、長谷工、すみふのブランド価値を考慮せずとも割安価格で販売されている、との結論でした。
    • 値段が上がる前に土地を買ったのでこの価格にできた、と営業の人が言っていました。
• 広告の3490万の部屋とかでは陽当たりや眺望が絶望的だろうし。選ぼうとすると高くなりますね。
  • 4LDKで6000万近くですね。ちょっと高いかなぁ。。
    • 大師線でも駅から3分ともなるとそんな価格になってしまうわけですか。 Ａ棟からＥ棟まであって、日当たりや眺望などのいい部屋となると どのあたりなのでしょうか。 価格の高い部屋イコール条件のいい部屋と考えて良いものでしょうか？
      • 日当たり、眺望だとやはりＢ棟、D棟ではないでしょうか？真南ですし、8階以上だと今後も眺望が遮られる可能性は殆どないそうです。 A棟は斜めに建つとはいえ、目の前にC棟がくるので気になると思います。その代わりお値段はＢ棟に比べて300万程度お安いようです。
    • 南向きで眺望が開けているのはB棟とD棟だと思いました。特にD棟は国道409号に面しておらず静か。もともとメルシャン物流センターだったのでここの敷地だけ準工業地域ですが、周りは第二種住居地域なので住居環境としては問題ないです。
• 475戸もあるのに第1期1次がたったの9戸であることに疑問を持ちましょう。
  • 第1期１次ってこれから何期まで続くのでしょう。ある程度売りながら後付けで売り切り感を出しているのかしら。間取りも限られてくるのでしょうか、たくさんの間取りから選びたいです
• 間取りなどのプランや設備を見ると割と悪くないです。 でも、外観デザインを見ていると総戸数も多いことから団地という感じがして この価格帯の割には高級感がないかなという気がしました。 この価格であれぱ、もう少し駅に近いとか、共用施設が充実しているとか 選びたいと感じるポイントがあればよいと思います。
• この物件はホント人気ないよね。何度も販売延期で買う人いないんだろうな
  • たった9戸が更に延期って、、
    • 純粋に値段っていうのが大きいんじゃないでしょうか。この辺りにしては強気すぎるとか。もっとファミリー向けのリーズナブルな価格にしているならばちょうどぴったりだろうにとも思いますよ。
      • ファミリー向けだとしたら価格帯は少し低めに設定していないと購入側としては考えてしまう部分はありそうですね。都心ならまだしっも川崎ですからなおさらなんじゃないかなと思います。
• 現時点で「平成28年12月中旬販売開始予定」とありますが、一体どのくらい延びたんでしょうか。土日のモデルルームは混雑してるらしいので、それなりに話題にはなってそうですけどね。一期が9戸ということは二期以降は何戸出るんでしょうね？
  • もともとは9月販売の予定がずれにずれてますからね。。。値段もだんだん下がってますし、人気ないんでしょうね。
• いってまいりました！南向き5階の低層部70平米で、なんと4600万。味の素がお邪魔…。再開発なんて無謀な大通りに面した閑静と呼ばれたいマンション。閑静と呼ばれたい為に、歩道から12mも内側にマンションを建てるという、荒業。あと500万円以上は価格下げなきゃ価値が見えない。場所考えて場所！！いくら土地が少ないからといっても所詮、大師線だからね。
  • いや、2年経って逆に500万円以上は値上がりしてます・・・。
• 今、マンションギャラリー閉まってしまっていますが、 お休みに入る前に1戸売れたみたいです。だから、最後の1戸を新築として販売中です。あと1戸。この規模のマンションなのでコレくらい時間がかかるのはデベとしては想定済みだったのか？でもこうなっちゃったので、最後の1戸はどうなっていくのでしょう。
  • 安売りしない代わりに数年かけて売るスミフなので、一年ちょっとであれば想定内だと思います。交通利便性から大師線沿線が見直された時期だったとは言え、時間と共に値段をどんどん釣り上げての完売目前、すごいですね。売り出し時の価格が過去ログに載っていますが、最終的に15~20%程値上げしたのではないでしょうか。ちょっとやり過ぎのような気もしますが。
• 角の部屋が四千万円ぐらいだったのですが買いですか？角といっても広さは普通の方（バルコニー広いでなく）なんですけどね。鈴木町はヨーカドー近いし両隣駅には青葉とホームセンターあるし、京急沿いの勤務地なんで正直不便は感じなさそうですし。なんかココが良いって押しがあると嬉しいんですけどね。
  • この物件でB棟、D棟の角部屋は5000超えなのでそれ以外の棟なら音がうるさくても、角部屋で光を取る方が優先ですかね
• 購入検討中の物ですが 今は大師線沿いの賃貸に住んでいます。新築の賃貸（10万ぐらい）で借りたのですが設備等は今時の内容が揃っていて満足なんですが、上の階と隣の階の生活音がよく聞こえてきます。この騒音を機にマンションを買おうと思いました。分譲方のマンションは騒音は気にならないレベルとよく聞くのですが 実際はどんなもんなんでしょうか？もしも購入後にこんなはずじゃなかったとなって後悔するのは嫌なもんで、、、 どなたか知識でも感覚的なものでもあったら教えてほしいです。 
  • 賃貸マンションとの比較ですと、さほど変わりません。逆にサッシの性能が良すぎるため上下の音は聞こえ安くなるかもしれません。まーマンション同士なら、7階以上であればほとんど僅差ですが新築の勝ちです。ちなみに元々が賃貸として造られたマンションなのかと、分譲として造られたマンションなのかでは、コンクリートスラブの厚みが全く違うので、分譲マンションの方が良い性能になります。
  • ここは遮音性に優れる高密度コンクリを使用しており、壁厚180~300mm、床スラブ厚200mmです（遮音等級Rr-50以上）。壁や床越しに生活音はまず聞こえないでしょう。国道に面した部屋だと若干騒音が聞こえるようです。
  • 購入前に別の部屋を見せていただいた際、上の部屋を歩いてもらいましたが、ドタバタ歩いても足音は聞こえなかったです。柔らかい床のせいか、皆さまのマナーが良いのか、以前住んでいた二重床の部屋よりも寧ろ静かです。
    • 厚さにもよりますが、一般論として遮音性の高さは、直床 ≫ ボイドスラブ > 二重床 の順番です。世間では逆だと思われてる節がありますが。

【契約者】

• 決め手は駅までの距離とイトーヨーカドーがあるなどの利便性ですね。確かに高いかなぁ…とも思いましたが、周辺のマンションを色々と見ていくと、この条件でこの値段ならと思うようになりました。懸念材料は、住人が増えたときに、あの鈴木町の駅の狭さは危ないかなと。 
• 決め手は駅から近いこと、川崎へ出やすいこと。ヨーカドーが目の前にあるのでトータル的に便利だし、川崎大師や大師公園などお散歩コースもあり車でも徒歩や自転車でも楽しめそうかなと思いました。現在は全く違う地域におります。
• 都心や横浜へのアクセスも良く職住近接を実現でき、羽田空港にも近いため国内外への出張にも便利。イトーヨーカドーだけでなく地元の商店街にも近く、庶民的で暮らしやすい街という印象です。
• ホテルのようなエントランスは静かにクラシックが流れていて、センスの良いラウンジルームも適度に空いており使い勝手が良いです。
• 川崎駅周辺の渋滞にはまらず首都高に接続できるため、車の使い勝手が非常に良いロケーションです。週末はアクアライン経由で木更津のゴルフ場まで30分ちょっとで行けてしまいます。
• マンションを囲むツツジが一気に咲いてとても綺麗ですね。特にフォレストガーデンのところが気に入っています。コロナ感染防止で閉じこもっていますが、買い物に行く時にツツジを見ると癒されます。

【モデルルーム見学記から】

• 駅から徒歩3分と立地はかなり良く、交通アクセスも電車・車共に抜群で、川崎駅周辺での買い物なども非常に便利です。また、引っ越しが無料でできることなど細かい部分で気が効いています。周辺の家賃相場を見ると70平米行かない3LDKで16万円以上ですし、売却するとしてもこの条件であればそう値崩れすることはないように思いますので、資産価値としてもかなり良いと思います。しかし、近隣の競馬場と競輪場、川崎という街のガラの悪さが気になる人には気になると思います。ちいさなお子さん連れでは行けない場所が多くあるのもネックです。学校に通い始めてからのお子さんの行動範囲に、そういった場所は必ず含まれますので、親御さんの考え方次第だと思います。広告などにある3,490万円台の部屋というのは１つしかありません。基本的には4200万円台からの部屋となります。まだ細かい価格もこれからのようですので、一度見学に行き、周辺環境等も見てみてはいかがでしょうか。 
  • 競馬場はショッピングモール（マーケットスクエア川崎イースト）も併設され、女性や家族連れも増えて昔の雰囲気とはかなり変わりましたね。

交通[ ]

• 京急大師線鈴木町駅まで徒歩3分、川崎大師駅まで徒歩6分。川崎鶴見臨港バス 味の素前（川01、快速・川崎/浮島橋行）まで徒歩1分、川中島（川23）まで徒歩3分、中島二丁目（川02、03）まで徒歩5分、藤崎一丁目（川02、03、04、05、07、23）まで徒歩6分。
• 京急大師線鈴木町駅は、京急川崎駅から5分。横浜駅へ11分、品川駅へ13分、新橋駅へ18分、東京駅へ22分、羽田空港国内線ターミナル駅へ19分と電車での都内などへのアクセスは抜群です。
  • JR川崎駅北口が出来て乗り換えは気分的には半分になった感じはします。  
  • JR川崎駅からバスも出ていますし、自転車があれば女性でも15分ぐらいでJR川崎駅まで行けるようです。鈴木町駅からも非常に近く、徒歩3分とありますが、そんな感じです。 
  • 車でのアクセスも首都高速川崎線大師入口まで約2.1kmと近く、空港中央出口まで約9.8km、銀座まで約16.2km、渋谷まで約19.4km、みなとみらいまで約15.9kmと、首都高速を使えば非常にアクセスの良い場所です。
    • 羽田空港第1ビルまで下道でも14分なので、非常に便利です。 
  • また、JR川崎駅からタクシーで1000円前後で帰れるようですので、終電を逃しても、JR川崎駅まで来れば帰れます。 
    • 川崎駅東口から出ている川04バスの最終が00:42発なので、品川00:23発の京急最終でも間に合うのが良いです。中島二丁目で降りればエントランスまで徒歩6分なので、1時前にはマンションに着きます。
• 京浜急行電鉄大師線の本数を調べてみると、通勤通学ラッシュ時は5分間隔くらいで走っていますし、普通の時間帯は10分間隔なので本数としては問題なさそうです。バスを利用するよりも電車を利用した方がスムーズに移動できそうですね。 
• 大師線が意外と便利です。川崎まで歩き込みで10分ぐらいで着きますし。数年間大師線付近住んでますが、一度ぐらいしか遅延はありません。時間通りに来ます。鈴木町は狭い駅だからこそ乗りやすいというメリットもありますし。 
  • 京急本線の各駅しか止まらない駅よりは良いですね。朝は5分間隔できます。本線の通過駅は11分間隔で、急行・特急に乗り換えるなら大師線の方が便利です。
• 東海道貨物支線（桜木町~天空橋~品川/東京テレポート）の貨客併用化が10年後に実現すると、小島新田経由でみなとみらいや羽田/お台場に行けるようになりますね。

【京浜急行大師線 地下化】

• 物件概要で説明されている内容↓で、 【京浜急行大師線「小島新田」駅～「川崎大師」駅間において、一部ルートを変更し、ほぼ全線地下化する連続立体交差事業の都市計画が決定しております。本物件敷地内の一部の地下部分においては、新路線および駅舎等が整備される可能性があります。】とは、マンション敷地地下に新駅ができると言う事でしょうか？新路線も気になります。多摩川を渡って羽田空港と南武線、鶴見線とつながるのでしょうか？駅や新路線ができるとしても数十年後の事でしょうが、マンションの資産価値と利便性は格段にアップしますね。鉄筋コンクリート(RC)造のマンション寿命を68年と推定している研究者や、維持管理・長期修繕計画がしっかりしていれば100年以上の寿命があると言う人もいるので、生きていれば地下駅や新路線が見られるかもしれませんね。
  • エントランスの7m先が、地下に降りる階段になる予定らしいです。ほぼ直結といっていいとおもます。地下化すればの話ですけどね。4➡️6両車両に変われば東門前〜川崎駅まで地下化の可能性ありですね。あくまでも開かずの踏切と安全性を考えてますが、人口が減っていくのに地下化は必要か不明確です。このマンションができて、余りにもクレームが川崎市に対して、でれば車両が増える➡️時間帯で開かずの踏切が多くなる➡️地下化！！！！ですが今の状況ですと回収率が悪く、マンションエントランス目の前が地下ホーム入り口♫ってメリットは遠い未来かと。
    • 休止状態です。たぶん実行されることはないが、廃止にはなっていません。 
    • 産業道路駅は地下駅となりましたが、23年度には川崎大師駅まで地下化するようです。鈴木町駅は今のままですが、深い地下よりも風情もあってよいのでは。

• 敷地面積：13,571.24m2‹5,002.64m2[A敷地]、8,568.60m2[B敷地]›　
• 建築面積：4401.99m2　
• 地盤：液状化の恐れ「極めて低い」。国土地理院の土地条件図では「微高地」。
  • 微高地は硬い砂質なので地震の際には揺れを抑え、大雨の際の水はけもいいので比較的良い地盤だそうです。
  • この区画だけ微高地になっています。地盤の弱い川崎区の中では良い方でしょう。
    • 特に東門前から東は全域が液状化の恐れが「高い」地域となっています。
• 地下約48m～約64m以深、最大Ｎ値50以上の強固な地盤を支持層とし、耐力・変形性能の大きな場所打ちコンクリート杭（杭径1,000mm～1,800mm）を104本打ち込んでいます。
  • 杭基礎ですが、液状化しにくい地盤なので問題ないと思われます。阪神淡路大震災や東日本大震災では、液状化した地盤が水平移動する「側方流動」で負荷がかかって杭損傷が発生しています。ただし、被害にあった杭は新耐震以前の古い鉄筋コンクリート打ち込み杭がほとんどであり、最新の耐震設計がなされた基礎構造物の被害はほとんどなかったと報告されています。
    • 杭データ偽装問題の後に設計されたマンションですので、基礎杭については問題ないでしょう。
  • 地震の際のライフラインが心配ですが、国道409号の地下に電話・電気・上水道・ガスを収めた共同溝の整備が計画されています。409号は災害の際に救急活動人員や物資等の輸送を行う緊急交通路指定路線で、優先的に整備を進めているとのこと。
    • マンションの前の国道409号の港町~鈴木町~川崎大師区間で電線共同溝の整備工事が、最近、行われています。無電柱化と並行して街路樹も整備されるようで、景観の向上が楽しみです。
• こちらは耐震マンションです。免震・制震マンションは横揺れを抑えられますが、今、首都圏で懸念されている直下型地震は縦揺れで、免震・制震はこの縦揺れには無力です。強固な躯体で耐える耐震建築が縦揺れには強いと言われています。
  • 免震・制震マンションは地震の入力が減少する分、躯体を軽く弱くして建設費削減しますからね。特に免震は、（30年以内に70%とされている）首都直下型地震の縦揺れに弱く、不安が残ります。耐震マンションは直下型地震の縦揺れにも強い躯体構造ですが、阪神淡路大震災の犠牲者の4割は家具等の転倒によるもので、家具の固定は必須です。
• 梁、柱、床など構造部のコンクリート設計基準強度を、一般のマンションでは24N/mm2のところ、こちらの物件では30~36N/mm2に高めており、セメントに対する水の割合を50％以下にすることで、耐久年数も通常のコンクリートの65年に対し100年と向上させています。
  • しかもダブル鉄筋、溶接閉鎖型帯筋で耐震性を高めていますね。
• 川崎市のハザードマップでは、津波による浸水はなし。
  • 東門前以東、富士見通り（国道132号）以南は浸水の可能性があるとのこと。
• 天井高は2,530mm~2,580mm。川崎市は20mの高さ制限があるので天井高2,400mm以下のマンションが多いですが、公開空地や庭園を増やす代わりに高さ制限が緩和される総合設計制度を活用しているので天井も高くできています。
  • 躯体柱をリビング・ダイニングの外に出したアウトフレーム設計も相まって広々とした印象です。
  • 奥行1.85mのテラスバルコニーも広いです。南向きのB棟、D棟は透明耐熱強化ガラスなので、高層階はリビングからの眺望がまた素晴らしい。
• 敷地面積に対して約1/3の公開空地を設け、200本近くの高木を植樹。先鋭的な建物の人工美と、木々の自然美。緑の並木道「フォレストコリドー」と緑の広場「フォレストガーデン」は癒されます。

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  B棟南側午前11時ごろ（2017-12-29）

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  A棟南東側午後3時頃（2017-12-29）

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  北東側から（2017-12-29）

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  イトーヨーカドー出口から（2017-08-12）

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  Ｃ棟、Ｅ棟側です、北側から撮影しました（2017-08-12）

共用施設[ ]

• 駐車場総台数：228台　
• 自転車置場総台数：950台　
• バイク置場総台数：19台　
• ミニバイク置場台数：9台
• 共用施設がキッズルーム1つだけの予定とは。。。 何世帯が住むと思ってるんですかね。。。 日本最大の供給戸数とか言ってて、最高の資産価値とか宣伝しているのに、このマンションは、住友不動産の高級感が全くないてした。 せめてカフェテリアや共有施設の読書部屋などのフリースペース的なものがあれば、もっと魅力的でしたが…。 3LDKで2人子どもがいて10歳超えたら手狭なのに、書斎をもつ夢も規模も失われ、共用施設にも逃げ込めず… 価値があるとは、思えない…。
  • ラウンジ兼読書部屋はありますよ。中途半端なジムで管理費上がるよりはシンプルで良いのでは。

設備・仕様[ ]

• PSが外に面してないため、水回り部分の将来的な間取り変更ができないでしょう。フローリングが遮音フローリングのため、5年後にはクッションがヘタリスリッパが必需品です。新築マンションのメーカー保証は2年のなめ、気がついた時には時既に遅し。
  • 直貼りフロアーって転んだら痛いですよ。子ども怪我しますし。 しかも夏は熱くて、冬は冷たい 冷暖房費がばかにならない クッションがあるから遮音性能に優れてる？！転倒時の衝撃力は吸収できないですよ。結果的にコンクリートの上で転ぶのと大差ないですからね。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：67.85m2～86.20m2
• 間取りを見ましたけどアルコープがない角部屋って視線が行き届かなくて逆にちょっと心配のような…。廊下に仕切りがあると良かったですね。
• 3タイプの間取りしかまだ見られませんが、どのタイプも浴室への入り口がリビングとかキッチンの横なのが、どうなんだろうと思います。
• 間取りはどの部屋もほぼ一緒ですよ...
  • 確かにホームページを見ると、プランの種類が少ないなと思いました。 ホームページだけなのかなと思ったのですが、そうではないのですか。 これだけの大規模マンションなのに、 ご近所さんと同じような間取りってちょっとなぁ～と思います。 価格がどおりで安い設定なのかもしれません。
    • 間取りの種類が交互になっていて両隣の部屋は自分と同じ間取りにならないと思います。種類が少ないかもしれませんが、使いやすい一般的な間取りばかりです。
• 近隣との距離をとるために12m歩道を拡張して緑を多くする緑化は良いことだと思いますが、結果的に虫や鳥が多くなるんじゃないですか？？3階くらいまでは、外の景色は絶望的ですが、年がら年中バルコニー出て目の前が木しか見えなくては、圧迫感しかないですね。この価格帯ですと価値ゼロかな。。。残念。
• 間取は人気の定番ばかりで、いい感じです。
  • つまらない田の字の定番ばかり。

【モデルルーム見学記から】

• モデルルームは1タイプで、3LDK+N+2WICの70.36㎡の部屋で、多少のオプションは使っていますが、原型がわからなくなるほどではありません。このマンションの平均的な間取りで、約70平米の部屋しては広く感じられます。 
  • 特筆すべきは収納の多さで、この平米数では珍しい収納力だと思います。玄関の下駄箱にも配電盤が無く、上まできっちり収納できます。廊下部分にも宅0.5帖の納戸があり、約6.5帖のメインベッドルームと約5帖の子ども部屋にも広めのWICがあり、リビング続きの約5帖の洋室には小さめですがクローゼットがあります。キッチン横にも物入れがあり、洗面所のリネン庫もあるので、収納力は高いと思います。 
  • この間取り、平米数でこれだけの収納はあまり無いように思いますが、その分が洗面所の広さにあらわれているように思います。最近の一般的な70平米規模の3LDKの部屋にしては少々洗面所が狭いのが気になりました。洗面台の高さは選べないようです。しかし、三面鏡収納にストッパーがついていて使いやすそうに感じました。洗面台下体重計収納もあります。 
  • バスルームは1418の平均的広さで、魔法瓶型浴槽。浴室乾燥機付きですが、ミストサウナはオプションでも付けられ無いとのことです。 
  • キッチンは約3.3帖と手狭間はありません。洗面所よりも広く感じます。ディスポーザー付きですが、食洗機がありません。今でしたら、キッチン上部の棚を付けるか付けないかを無料で選ぶことができるようです。
    • 食洗器はオプションでパナの40Lと60Lが選べますが、フライパンなどを考えると60Lの一択でしょう。 
  • リビングは約11.5帖ですが、柱が出ていないため広く感じます。窓も大きいガラスなので開放感があり、ベランダにも蛇口がありますので使いやすいのでは無いかと思います。
    • アウトフレーム設計で室内空間を広くとれ、天井高も2,530～2,580mm確保しているので実際の平米よりも広く感じました。バルコニーも奥行1.85mだそうで、二人で食事できる広さ。
  • 主寝室も約70平米で約6.5帖と広く、子ども部屋とリビング続きの洋室も約5帖ですが、平均的な広さで問題ないように思います。 

買い物・食事[ ]

• イトーヨーカドーまで徒歩1分です。
  • ヨーカドーは22時までですが、川崎大師駅前のまいばすけっとは朝7時から24時までやっているので、遅くなった時にはそちらを利用しています。マンションから徒歩7分です。
• 「例の商業施設はまもなく撤退の予感」 その商業施設というのはイトーヨーカドーのことなのでしょうか？ スーパーが近いことが、決め手の一つになっている方も多いと思うので 本当にそうなってしまったら一気に不便になり痛いですね。 大規模マンションができ利用者も増えるので、大丈夫と思いますが そうならないように祈りたいですね。
  • 川崎港町店は撤退候補の33店舗には入っていないそうです。今後、テナント誘致と食をテーマとしたゾーニングを進めていくとのこと。一安心です。
  • イトーヨーカドーが潰れて別の商業施設になるならそれでもいいような。潰れてどこも入らなかったら最悪ですけどね。
• 京急大師線はその名の通り、川崎大師を中心とした全7駅の短い路線です。鈴木町という名前は味の素の創業者の名前らしく、駅の目の前に味の素ビルがあります。周辺にはイトーヨーカドー、ヤマダ電気、ブックオフ、スーパーオートバックスなどがあるので、日用品などの買い物に困ることは無いでしょう。
• 下町情緒あふれる伊勢町商店街へも徒歩2分です。飲食店も並んでいます。
• 隣の港町駅にはマーケットスクエア川崎イーストというショッピングモールもあり、徒歩でも約10分ぐらいで行ける場所です。またJR.京急双方の川崎駅周辺に行けば、買い物や飲食店など何ひとつ不自由することはありません。JR川崎駅には大型ショッピングモールのラゾーナ川崎があり、御子さん連れには非常に便利なショッピングモールです。川崎駅周辺は、東京都内の新宿、渋谷などの大きな街にも匹敵するぐらい大きな街ですので、全ての用事はこの街で済ますことができます。
• イトーヨーカドーのニトリがなくなるって本当？ 何になるのかな？
  • ニトリは港町に大きいのが有るから本当かも知れませんね。
• イトーヨーカドー以外に、まいばすけっと・業務スーパーが近くにあるようですが、他に食料品店はあるのでしょうか？ 歩いて行ける所に商店街とか無いのでしょうか？
  • ヨーカドー港町店が閉店するというのは聞きませんが、将来のことまではわかりません。隣の港町のマーケットスクエアにスーパー食品館あおばがあります。その気になれば川崎駅前までも歩いていけます。
    • 川崎駅まで２㎞ちょっとで、坂道も無さそうなので自転車なら10分位で行けそうですね。そう言えば、川崎駅周辺は自転車に乗っている人が多かったです。
• 鈴木町近くにヨーカドーとかの大型店はあるけど、他の小売の店が少ないのが少し残念ですかね。

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  現地マンション前交差点はす向かいにあるイトーヨーカドー（2017-10-24）

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  JR川崎駅改札を出てすぐにある大型ショッピングモール ラゾーナ川崎（2017-10-24）

育児・教育[ ]

• 川崎市のホームページを見ると待機児童が多い気がします。どなたかお近くにお近くにお住まいの方でご存知でしたらご教示お願いします。
• 小学校までの距離はそこまで遠くないとして、中学校までは結構距離がありそうですね。歩けない距離ではないですが。 
• 川崎市の「小児医療費助成制度」によって、小学校6年生まで医療費が基本的に無料になります。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業地域
• 川崎の物件は川崎駅からバス便か駅近の二択ですが、通勤を考えると電車が圧倒的に便利だと思います。大師線沿線では港町より西側は（近年、急速に改善されつつありますが）治安の悪い地区もあり、逆に産業道路辺りから東だと交通量の多さや工場地帯からくる空気の悪さや羽田新ルートの騒音もあり、生活環境が良いとはとても言えません。大師線で住環境を求めると必然的に鈴木町～東門前になると思います。
• 駅近で大規模、スーパーが近いと一応条件は揃っていますが、魅力を感じません。となりがいまだに売れ残ってるのもわかります。
• とにかく駅に近いのは魅力ですよね。マンションは立地が全てだと思います。
• 治安はとても良いです。「本当に川崎？」と思うくらい閑静です。昔懐かしい商店街もあります。内科、整形外科、小児科、総合病院が徒歩10分圏内です。
• 大通り沿いに面しているので騒音は気になります。道路からは少し距離はあるものの車の通りが多いとなると夜間もバイク、車などの音がしそうかなと思いました。
  • A棟、C棟、E棟だと室内でも少しですが国道の音は聞こえます。D棟はとても静かです。B棟はエントランス側の部屋では道路の騒音が若干聞こえるようです。
• 鈴木町はイトーヨーカドーが潰れたら大師線地下化以外魅力なし。味の素が周辺を多く占めているので再開発の見込み無し
• 隣接する国道の工事も再開されているみたいですね。
  • 隣接する道路もマンション沿いの歩道になりそうですし、思ったより幅が広くて良さそうですね。高速が来るという話はどうなったのでしょうか？ 
    • 地下高速道路の計画は中止にはなってないみたいですけど、完成は何年後になるやらわかりませんね〜。とりあえず、上の国道の整備からやるみたいです。トラック等が高速を通れば環境も良くなるんですけどね。電柱もなくなるみたいですし 
    • 地下高速道路（川崎縦貫道路）は外環道と一体化して整備される方針のようです。国土交通省のHPに出ています。利便性は上がり、地上の一般道の交通量も減り、いいことずくめですね。
    • 川崎縦貫道路の図面を見る限りはこの一帯のスペースは植樹帯、歩道みたいなんですよね。マーケットスクエア前は道路の真ん中に地下高速の吹き抜けがあるようですが、この辺は完全に地下に入ってるようですね。
    • 隣接する道路、先週上り方面も完成しヨーカ堂側にずれましたね。次は歩道の整備ですね。
• ここは羽田新ルートの影響は受けませんでしたね。まったく静かです。小島新田~殿町の辺りはB滑走路を離陸した旅客機が300-450m上空を頻繁に通るため、産業道路の辺りまで飛行機の騒音が聞こえるようです。
• 年に数回、風向きによってほんだしを溶かした匂いが漂ってきます。人によっては悪臭と感じる方がいるかもです。これは本当です… 。 
  • 最近は対策をしたそうで匂わなくなりました。
• この一帯は花粉がやや少ないのはメリットだと感じています。
  • 首都圏の主な花粉源の神奈川西部・奥多摩・秩父からそれなりに遠く、海にも近いため、単位面積あたりの花粉量は低いようです(例えば東京都西部と比べて1/4~1/2の花粉量)。
  • 花粉の飛散の多い日中は海風が吹いていることが多いので、花粉を内陸に押し戻してくれます。
• 武蔵小杉とは違って、台風19号の多摩川増水の影響もありませんでした。
  • マンションの辺りは微高地で(海抜3m)、万一、この辺りで堤防を越水しても川崎駅(海抜1m)か川崎大師(海抜2m)の方向に水が流れていきますね。
  • ハザードマップでは、多摩川の流域に2日間で総雨量588mmの雨（1000年に1度）が降り、多摩川が増水して「堤防が破堤した場合」に1階部分は浸水の可能性ありとのことです。堤防が破堤するかどうかが問題ですが、港町の辺りはスーパー堤防、そこから下流側は川幅が広くなっており堤防強化も行われています。
  • 台風19号でタワマンの弱点が明らかになったので、正直なところこれからは中層マンションの方が安全・安心だと思います。

【競艇】

• 現地マンションがある鈴木町駅隣の港町駅には競馬場と競輪場があり、その先川崎駅方面には堀之内という関東では東京の吉原に次ぐ風俗街があり治安の面は決していいとは言えません。競馬や競輪が開催されている期間は、隣の港町駅周辺に競馬、競輪のお客さんが多数います。競馬場周辺へは、現地マンションから徒歩約10分程度です。
  • 堀之内は2006年の警察の一斉摘発で壊滅しています。今ではマンションも立ち始め、大分健全化されました。
• 競馬場周辺にある堀之内の風俗街は違法な風俗店などもあるようです。JR川崎駅近くのラ・チッタデッラ裏周辺にも大きな風俗街があるようで、こちらにも違法な風俗店などもあるようです。川崎の歓楽街は、新宿歌舞伎町にも匹敵するガラの悪さですので、現地マンションから自転車などで川崎駅方面に行くには、お子さんなどは避けて通る方がよいかもしれません。 
• しかし、ここまで社会の表裏全てが揃っている街というのは滅多にありません。非常に便利な街というのはそういった部分が必ずあるものだと思います。川崎は社会の縮図が全てある街です。 
• 北西側は国道409号線沿いなので車の騒音はどうでしょうか、車の通行量も気になりますが夜間に大型トラックやトレーラーがたくさん走行していますか･･･夜、深夜の環境がわからないので、、、近いうちに現地を見に行こうとは思っていますが、ご近所の方やご存じの方、どなたか教えていただけると助かります。 
  • 道路沿いは夜中は交通量が少なく静かですが、たまにうるさいバイクが通るときもあります。

• 

  港町駅前ショッピングモールと、隣接する競馬場（2017-10-24）

周辺施設[ ]

その他[ ]

• この物件のメリット

1. . 駅徒歩3分の近さ。駅が小さいからホームも近い。
2. . 電車アクセスの良さ。川崎駅まで電車で5分、川崎駅から先の電車アクセスの良さ。羽田空港も近い。
3. . 川崎駅周辺の抜群の利便性。売上実質日本一のショッピングモール、3つのシネコン、大型家電量販店など欲しいものは何でも揃っている。
4. . 車アクセスの良さ。首都高横羽線・川崎線の大師出入口まで2~3分。東京方面、横浜方面への幹線道路。アクアラインで木更津方面も近い。
5. . 微高地で液状化危険度の低い土地。

• この前の日曜日に現地周辺でとんでもないもの見てしまいました。日本有数の奇祭、かなまら祭り、でした。営業の方もこれは説明しておいてくれないと。
  • 確かに、かなまら祭りは変わっていますね。汚らわしいと思うか？、面白いと思うか？ 観光客も来る奇祭みたいですから、不快なら開催日の年に一日だけ、若宮八幡宮付近に近づかないことですね。若宮八幡宮まで230ｍ位、凄く近くで奇祭が開催されされますよ！ 
  • 中学生レベルのピュアな人がいるようですが、正直、そんな大したものでもセクシーなものでもありませんよ。年に一日だけ、狭い神社に外国人観光客が集うだけです。当日神社の前を通っても変な飴をなめたり変なTシャツを着た外人がちらほらいてクスっと笑えるだけで、それ以上でも以下でもありません。川崎大師方面にいてタイミングが合えば神輿を見ることもできますが、それも一瞬笑みがでる程度。鈴木町方面には人は殆ど来ません。
• このマンションのネット使用料は管理費に含まれていますが、回線スピード遅そうので心配です。
  • 申込数が規定数を超えたので、NURO光 forマンションが最安値の月額1900円で利用できます。2Gbpsでかなり快適です。
  • 無料のSUISUIは時間帯によってけっこう重くなります。動画をガンガン見る方はNURO光の契約を。
  • SUISUIはあくまでおまけだと思っておいた方が良いと思います。空いている時間帯は30Mbps以上出ますが、重くてまともにwebすら見れない時間帯もたまにあります。
  • 私もいま住んでいるマンションの回線スピードが不満だったので色々調べたのですが、マンションのネット回線は、1Gbps回線を最大32人のユーザーで共有して使うタイプ(ベスト・エフォート)だと聞いたことがあります。なのでネット接続者が最も多い時間帯では、1Gbps÷32ユーザー＝31.25Mbpsとなるようです。業務使用や高速回線使用したい時は、回線事業者(キャリア)と直接契約するしか無いようです。でも31.25Mbpsの回線スピードが有れば、一般的な使用で困る(イライラする)事も無いです。
    • 私がいま住んでいるマンションも1Gbpsの共用回線で月額1000円くらいですが、今の時間帯でこれくらいです。 

• 

  1Gbpsの共用回線（2017-05-11）

掲示板[ ]

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