パークコート虎ノ門

2022年5月7日 (土) 11:46時点における最新版

物件概要[ ]

パークコート虎ノ門　外観完成予想CG

• 所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ南北線 「六本木一丁目」駅 徒歩7分

• 総戸数：120戸（販売総戸数107戸、事業協力者戸数13戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上21階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年01月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社大林組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪600台の部屋はありますかね？
  • あるわけないでしょ
    • ブランズ愛宕虎ノ門のモデルルームに行ったら三井に物件は1000万台とか言われました。再開発のど真ん中なんで、そのぐらいかもですね。まー普通の人が住む場所ではないですね。。。
• 間取り図かなり良いけど、メインは1000しないんじゃないか。パークマンションじゃないのに。流石に天井感を覚える。
  • 坪600台の部屋もある可能性はあると思いますけど。平均的には800台ですかね？住友と違って三井ならそんなに無理しないと思います。
• 21階で敷地も狭くタワーというには中途半端。パークコートのタワーには見栄えで劣る。それで名前からタワーは外したのか。立地は囲まれすぎでわざわざここに？という感じ。建物は大林で2800mm確保してれば問題ないでしょう
• ここの価格は、いくらぐらいですかね。立地は、正月に見に行ってみる
  • 坪800万くらいを期待
    • 周辺相場からして普通に考えれば坪800はいくよね。三井だから、低めの部屋もあるような気がするけど。特に囲まれ感があるので、そういった部屋は手が出しやすい可能性あるかもね。
• 販売開始まであと半年、今年の夏に開始予定ですからこれからもっと情報が出てくるのかしら。
• 坂下の小規模プラウド虎ノ門で平均坪700オーバー。ここは東京ワールドゲートが竣工した後の売り出しなので、坪単価が更にすごい事になるだろう。となると、ただの高級マンションどころの騒ぎではない。
• プレミア立地ですから、価格発表が気になりますね。今の相場感でいけば、前述の単価で変わりはないでしょうけど。
  • 二億前後が中心価格帯かな。最近は二億超えないと富裕層の目をひくような物件はでなくなったね。
• 坪あたりの毎年の固定資産税はいかほどになるのかな？
  • 土地に関しては、固定資産税の路線価を見る限り、物件購入の検討に支障が出るほどでは全然ないと思うよ。まあ、MRオープンした後、三井さんに確認するのが確実。
• 坪800万を期待。新駅の話題に合わせて楽勝に捌ける？
  • その単価なら、ザコート神宮外苑、ザパークハウス渋谷南平台より安いから、余裕で売れると思います。
    • そこあんま売れてない。仕様はここよりいいよ。立地も渋谷区で特別なところ、富裕層向けだから、神谷町と大きく変わらない
• このエリアの賃料相場が将来どうなっているか次第ですね。少なくともこのエリアであれば空室リスクはほとんど考えなくても良い。
  • 儲かるか儲からないか、じゃなくて、住みたいか住みたくないか、が大事だと思いますけどね。利回り考えれば投資には不適格で、皆さん居住用に買うのでしょうから。
    • 利回り度外視のキャピタルゲイン狙いもありそう。この大街区が別格化することにベットする人はいるんじゃないかな。
      • まったくその通り。
        • 住みたいかというのはその通りなんだけど、都心部の不動産の利回りが低いから、投資向きでないってのは違うよね。
          • その通り。キャピタルが狙えるから利回りが低くても買う。賃料はあまり動かないので、物件が値上がりすれば利回りは下がる。鶏と卵のところはあるが、不動産で儲けようと思えば、先ずはキャピタル重視が基本。
• ここは東京の不動産では、無難な選択肢の一つだと思っている。逆にここがかなり値下がりするような市況であれば、ここ以外も全て値崩れしている気がする。そもそも東京の不動産全体がダメになっているような状態
• 定期借地のパークコート渋谷は大規模で苦戦してるが、この部屋数なら相続対策の富裕層と経営者層で竣工前完売でしょうね。
• ランドマークの森ビルには絶対に勝てない物件。よって賃貸では空室リスク有り、では実需は、これまた森ビルと比較してどこが魅力なのか、何がアピールするのか良く分からない物件ですね。もっと森ビルが情報出してくれると比較できて良いのに。
  • 森ビルは次元が違うので、森ビルが狙える人はここを買うことを選択肢にする必要ないでしょう。レジデンス六本木とも好みは分かれていそうだし。ここを買いたい人は悩まずにすんなりと、この物件を選びそう。
• 当物件は坪いくらが妥当でしょうか？700万かしら。
  • 坪800以上
    • 中古のヒルトップが坪800前後で売れている中、新築でそれを下回る価格で出すとしたら、三井も結構弱気だよね。
      • オークラ隣のこの立地で中古のヒルトップよりも安く売り出すなんでありえないでしょ。
• ヒルトップの最低価格は650万。よって、ここの最低価格は720万、平均は850万（プレミアム除く）。850万は仙石山の平均とほぼ同じ。心配なのは850万という数字。はたして、平常時価格として合理性があるのか。勿論、虎ノ門ヒルズの1200万は異常ではないのか。不安はつきまとう。
• 今のところレジデンス六本木は見合わせ、こちらに期待しています。純粋に"立地"を見た場合、どちらがより良いのかなぁ、という思いはあります。好みの問題かな。
  • 立地だけならレジデンス六本木なんでしょうけど、やはり、三井の方がリセールいいでしょうね
    • つっても基本賃貸で住むエリアだからリセールリセールって鼻息荒くしてるのもどうかと思うけどね
• 平日は、会社員でいっぱいだった。高級なイメージが全く無い。でも、高級住宅地が近いからお高いんでしょ？いきステここは潰れないんだね
• コロナの影響で、販売開始が遅れるかもしれませんね。価格にも影響あるかしら。
  • 今の環境を踏まえると、ちょっと安くならないと顧客とついて来にくいから平均坪単価で700万位かなーと思ってますが皆さんはどう思われますか？
    • 延期になるのでは。。
      • コロナウイルスの影響ですよね。WHOがパンデミックと宣言したので、よけいに不要不急の外出は控えたいと思ってしまいますし、マンションの販売も延期になってもらった方が、焦らずに決められるのでいいと思います。客商売なので予定そのままで販売するかもしれませんけどね。予定だと2020年の夏に販売開始。ウワサだと終息するのはかなり先だという話・・・物件エントリーだけでもしておくといいのかなと考えています。
• ここはまだしばらく動きないのかな？
  • 今のところ販売開始は2020年6月下旬販売予定となっていますね。3ヶ月先なのでそれまでに何とかコロナが収束していれば良いと思いますが、皆さんが仰るように長期戦となる可能性もあるかと思います。この分だと正式な価格の公開もいつになるかわかりませんね。
    • 早く売りさばきたいのでしょうが、仕入れ値が高すぎて、安くは売れないのだと思いますが、それにしても厳しい時期に販売になってしまいましたね。。。来年1月に虎ノ門レジデンシャルタワーの竣工が予定されており、コロナと森ビルの二重苦ですが、、、

交通[ ]

構造・建物[ ]

パークコート虎ノ門　エントランスホール完成予想CG1

パークコート虎ノ門　エントランスホール完成予想CG2

• 敷地面積：1,941.24m2
• 建築面積：1,042.00m2
• 傾斜地でしたね。地下部屋があるのかな？
• 坂の途中に駐車場の出口が造られるみたいだけど、避難階の設定には十分注意してほしいね。港区には変な訴訟をする人はいないとは思うけど
• HP更新されましたね。共用部が豪華です！！2階部分まで吹き抜けでさすが。オークラを意識した外観ですね。

共用施設[ ]

パークコート虎ノ門　スカイテラス完成予想CG

• 駐車場：敷地内機械式 66台 敷地内平面 3台
• 駐輪場：120台
• バイク置場：3台
• 各階にゴミ置場があるのはとても便利だと思うのですが、これって収集はどなたがされるのでしょうか？さすがにゴミ収集が入ってくるとは思いませんので。
  • 各階にゴミ置場があるのはこのクラスなら当然では？管理受託業者が回収してますよ。マンションによりますが、１日１～３回の回収をしてます。それより各階に宅配ボックス設置はなかなかないかと。ＨＰの外観パースを見ると、向かって右の棟（坂下）は１９階建て、左が２０階建てになっていますね。確認申請は２１階建て。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：44.26m2～131.54m2
• バルコニー面積：7.40m2～19.38m2
• 間取が公開されて利用ですが、平米数が広く広々としている点は魅力。縦長のタイプで玄関から廊下を通って、リビングに行くタイプ。奥にリビングがあり、角部屋になっているのでいつも明るい生活ができそう。都内で100m2以上ですから、高級マンションの部類に入ってくるんでしょう。
• 間取り図を見ると、LDK〇〇畳、キッチン??畳となっていますが、LDの畳数は〇〇から??を引いた数字ですよね。それともLDKの表示がLDと間違ってるのでしょうか？例えば86AはLDK17.6J・K3.6JなのでLDは14Jですよね。狭いな。。。
• やっぱりどの間取りもリビング狭いですね。間取り変更できるのかな
• 間取り図見ました。LDK = LDと思ってましたが、引き算するということなのですか？だとしたら確かに、狭いですね。

買い物・食事[ ]

• 買い物も意外にここは便利で隣の城山ヒルズにキャンドゥとマルエツプチが入っている。もっともこの辺にお住まいの方がマルエツプチでトマト買っている姿を想像するのは難しいな
• 福島屋が良い
  • アークサウスの福島屋とアークヒルズの成城石井で事足りるときは多いが、多品種をしっかり買い込むなら、車かタクシーでミッドタウンのプレッセというご近所さんは多い。虎ノ門麻布台のフードマーケットに大型スーパーが入れば盤石なんだが。
    • うちは福島屋、グリーンの成城石井、ミッドタウンプレッセ、トマトはマルエツでもオケ、お肉は広尾の明治屋や銀座三越に出張致しますわ。
• 虎ノ門ヒルズビジネスタワーにロブションくるってさ。高級スーパーも誘致されるし、今の現状でどうのこうのいって買わない理由探してるような奴は、また乗り遅れる事になる。
  • このマンションから虎ノ門ヒルズまでは少し距離があるかな。半年後には新駅が開業するので地下鉄に乗れば神谷町から一駅ですけど。
    • いやいや、徒歩１０分もかからないでしょう。ちなみに虎ノ門ヒルズ駅は半年後の開業時点では上下線で改札が分かれるので上りは虎ノ門ヒルズに直結せず不便。上下線の連絡通路が将来整備されたとしても、直接歩いた方が早いだろうけど。
• 大きなスーパーが１つもない
  • 結局ミッドタウンのプレッセに買いに行くなら最初から赤坂や青山に住んだ方が良いんだよね。虎ノ門は働く場所、住むなら３Aの方が良い。
    • あと3年でミッドタウンまで行く必要がなくなる。虎ノ門麻布台再開発のフードマーケットが出現すれば、ミッドタウンより利便性が高いのは間違いない。そこが見通せているかどうかだよね。
• 虎ノ門ヒルズに福島屋が出店しますよ。新虎通りのハナマサや城山のマルエツプチもあるし、愛宕グリーンヒルズには成城石井もあります。
• プチマルエツがあるから生きていけるね。牛丼屋もあるし
  • 城山ガーデンにマルエツプチがあるし、福榎商店街もハナマサとかいろいろ、サカスの少し手前に吉池もあるよ。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• お隣スーパーあって、虎麻ヒルズも普段使い出来る上に、裏の気象庁の建物に最新鋭の図書館とプラネタリウム付きの博物館も出来るのはアツイ。
• 現地知らないけど、地図で見ると面白い位置にあるね。六本木側だとは、知らなかったよ。虎ノ門の物件はだいたい、御成門よりだからね
• 囲まれ感よりもすき家のプレハブがプレミアム立地を台無しにしている。
  • すきやどうなるんだろうね。あの場所の工事着手直前まで営業するつもり？まさかすきやあのままじゃないですよね
• プラウド虎ノ門はリセールに苦労してますね。
  • 虎ノ門は街が完成していないですから。
    • 虎ノ門って森ビルの再開発のお陰でイメージ良くなったけど基本的には新橋と同じ雑居ビル街ですよね。ここに坪800とか出すなら普通に3Aの方が住みやすいと思いますけどね
      • 虎ノ門でも3Aでも個人の判断なので好きな方にすれば良いと思いますよ。ただ虎ノ門の価値は、すでに高いけど、今後もかなり有望でしょうね。
• 虎ノ門は雑居ビル街からグローバルビジネスセンターに変貌することが約束されているから、既に価格は高騰している。まだまだ上がるかどうかはわからないが、価値が下がるリスクはほぼないと見て良いかと。
• 眺望が抜けるのはオークラのある西側ですかね。高級感漂う地域のど真ん中にどんなデザインのマンションが建つか楽しみです
• 虎ノ門ヒルズの周りは、雑居ビル多いよね。新橋と浜松町の隣だからね。よくハナマサに行っているよ
• 確かに虎ノ門ヒルズは赤坂方面から近づくとなかなかハイソな感じでいいんだけど、新橋から近づくと、何が楽しくてこんな場末に作ったのかという気持ちになってしまう。あそこの住人は裏のフィットネスクラブより先には行かないだろうね。
• 確かに六本木方面から歩いてはこないからわかりづらいと言えばわかりづらい。個人的に観光地化している六本木ヒルズよりは虎ノ門ヒルズの方が住環境的によいと思っていたので、高値で取引されているのも納得。ちなみに日枝神社から愛宕、慈恵医大というのが地上の私の動線。
• ここの道はホテルオークラ の横で麓に趣味のいい陶芸の小さな美術館がある。日中ほとんど人通りのない地域で基本的に一般人の目には触れない。あまり顔が知られていない一般人と違い、こういう物件に住める人は多かれ少なかれ顔が知れ渡っているので、こういうロケーションは心地よいだろうね。
• 虎ノ門麻布台で一気に店が増えるでしょうから、さらに便利になるのは間違いないですね。この辺りは港区でも羽田新航路の影響が少ない地域ですから注目を集めそうです。
• ホテルオークラがすぐって所が凄いですよね。
• 具体的にここに住むと、どういう喜びがあるの？運気上がるのかな
• 虎ノ門に住む人ってどこに魅力を感じるのかな、それによっても物件の評価は変わるだろうね
  • ここは虎ノ門と思って評価をしては見誤る。檜町周辺と双璧の高級マンション街である尾根道物件として見ないと価値が分からない。その価値がどの程度のものかは、自分自身の目で確かめることをお勧めする。価値が見出せない人は無理に検討しなくてもいいと思うよ。ただし、日本で屈指の街区だということは、知っている人は知っている。住宅地地価日本一の地点も尾根道だよ。
• 確かにスペイン大使館の通りとか歩いていると、閑静でいい感じですよね。一般人がゾロゾロ歩いている白金台あたりとはまたちょっと違ったハイソな空気が流れているのは感じます
  • 確かに落ち着いた雰囲気ですよね。
• 小石川の白山通り沿いの雰囲気に似てますよね。
• 神谷町ってつまんない街並みだけど高いんだな。
  • ここまで都心で公園あって緑もあって大使館だらけの高台で、これからヒルズが街並み一変させますっていう場所が安いわけないやん。つまらんかどうかは個人的かつ恣意的主観だが、上述は客観的事実。
• 表通り沿いはあまり人が住んでいる気配がないね、神谷町。ビルの裏側の方が人の気配があるんじゃない？こういう場所だと
• 正直、今の神谷町に魅力ないよな。再開発の将来性は高いけど、住んでて魅力がない。自動運転は相当先だから地下鉄の優先度は高くて、日比谷線に沿いは良いと思うけど。
  • ここ、将来性は高いと思うけどね。私が住むなら夜しんと静まり返った静謐な都心部がいいな。酔っ払いがふらふら歩いているような街はなんか安っぽい
    • 酔っぱらいが歩いているようなところはほとんどの人が嫌でしょ。
      • 神谷町は誰がどうみても魅力ある街の一つだよ。パークコートが3件も立つ立地をいくら魅力ないとdisったって、天下の三井と森ビルが盛り立てている事実のほうが、よう分からん匿名掲示板投稿者よりも信頼に足るわな。
        • その通り。虎ノ門、神谷町、麻布台は再開発で街並み含めだいぶ変わる。でも多くの人は目に見えてからでないと気づかないけどね。
• 神谷町含めた大街区エリアは港区最高峰だと思う。元麻布、麻布永坂町、赤坂氷川坂、六本木鳥居坂辺りも良いけれど、大街区エリアは広大なエリアであるにも関わらず、時間をかけて丁寧に最高級の街づくりがされてきているので、レベルが違う。虎ノ門麻布台プロジェクトと虎ノ門ヒルズステーションタワーが竣工すると、大街区エリアの95%が洗練された街になる。野村のオークラ別館建替プロジェクトも異次元の高級物件になるのは間違いない。そうなると、残された仙石山東南斜面、麻布台の飯倉交差点角、飯倉片町交差点角、桜田通沿いの一部も自ずと高級化が進むと見ている。
• 虎ノ門と麻布台の中間点、日比谷線で大丸有や日本橋、南北線も品川乗り入れになるだろうし、良いのはわかるがいまいち住みたくなる街並みかというと。
• 結局のところ、神谷町は住みたい街なのか。
  • 便利で住み易いと思いますよ神谷町。六本木赤坂霞ヶ関など、徒歩または地下鉄一駅です。都心にありながら緑に恵まれた高台。
    • パテックやランゲよりもロレックスやオメガが有名。神谷町はパテック、ランゲみたいに一般の都民にはマイナー、縁が無い。
      • 虎ノ門麻布台の再開発が出来上がったら、ロレックスになるよ。そういう意味では、今のうちに買っておけって場所。
• 神谷町は虎ノ門麻布台プロジェクトが完成すれば垂直移動はエレベーターやエスカレーターで、水平移動はアンブレラフリーの地下道で六本木一丁目まで繋がりますよ。赤坂も六本木も元麻布も急坂がたくさんありますが、羨望の高級住宅地です。
• ここはエリア的に企業が多く、どちらかというとマンションの方が少ないくらいの立地だから、平日昼間はサラリーマンばかりっていうのはそりゃそうよ、という感じです。住職近住にこだわる人だと賃貸でここを考える人も出て来るかもしれないです。高級住宅地じゃないにしても、不動産として見たときに再開発もあり、高くなっているように見えます。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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