ディアナコート大森山王

2020年6月3日 (水) 17:04時点における最新版

物件概要[ ]

ディアナコート大森山王　　外観完成予想CG

• 所在地：東京都大田区山王1丁目2801番1、2859番2（地名地番）
• 交通：JR京浜東北線「大森」駅徒歩9分
• 総戸数：33戸（他に管理員室１戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上4階建（建築基準法上は地上3階、地下1階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年6月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社大京穴吹建設
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 徒歩距離があるが坪単価は380前後と予想。70平米で8000万円代でしょう。
  • いまどき高級住宅エリアが坪380で買えたら瞬間蒸発ですね。。。坪500以上ではないですか？？
    • 二丁目で西口徒歩３分の三井の一般住戸がその辺りだったので、距離を考えると少なくとも3LDKはもう少し控え目な水準になるのではないかと予想します。
      • パークホームズ山王二丁目ザレジデンスでしょうか？2018年6月時点で平均坪単価410万円くらいでしたね。ディアナコートはパークホームズよりグレードが高いのと2020年にかけて建築コストが爆増してるので500万くらいかなと踏んでます。もちろん控えめな水準になって欲しいですが。。。
• 今週末から事前案内会でしたっけ。戸数が少ないからか本筋の話がなかなか盛り上がらないですね。
• このマンション買いたいなー。山王ってどうなんだろ
• 物件HPの作りが他のディアナより手抜いてるな
• 高級感はあるけれど、さり気ない佇まいが好感もてそうです。おいくらくらいになるのでしょう。33邸という小規模で1LDK～3LDKと多彩なプラン。住民層も様々になりそうですね。
• 3LDK7500万円台?って中々良い値付けですね。
• 最高いくらなんですかね？
• 2LDK6300万円～ですか。大森からの案内が始まったのはいいですね。でも、野村の山王二丁目がどうなるかを待ちたい・・・
  • 値段、高いですね。価格を下げること前提での値段なのか、コロナ前だから強気の値段だったのか、どちらなんでしょう？2LDKが6300万円からなので、3LDKの7500万円～の価格が安く感じてしまう不思議です。
• 収納が少ないのは1LDKですか？このスケールの小規模マンションで幅広い間取りを打ち出しているのは珍しいように思いますが、このような構成にする事で利点はありますか？また管理組合としては住人構成がバラバラの方が運営しやすいのでしょうか？
  • 収納、見てる限り３LDKは確保されている感がありますけれどね。１LDKと２LDKは収納はあまり多くはないように思います。ここみたいにタイプにバリエーションがあるマンション、狙いは私もわからないです。様々な人が入ると、生活パターンもそれぞれに違うし、どうなんだろう。小さい子供がいないんだったらそこまで気にしなくても大丈夫なんでしょうか。
• 1LDKはいくらですか？
  • 大森の最高値の記録を更新？
    • これから不景気確実なのに、2割以上は安くないとリセールできないな。。
• こういった駅遠物件はどういった方が希望されるのでしょうか?

交通[ ]

• 「品川」駅直通6分 「東京」駅直通16分
• HP等の表示では徒歩９分となっていますが、実際は１２、１３分でしょう。
• 大森駅の時刻表には、隣の蒲田駅始発の電車には〇がついています。大船や磯子からくる通勤時の上り電車は混んでいますが（品川まででしょうが）、蒲田駅始発の電車を選んで乗れば、都心への通勤も辛くないのでは。
  • 大井町からの乗車が多く、品川と田町でだいぶ減るのでそこまで苦ではないですよ。高輪ゲートウェイができたらどうなるかわかりませんが。
• 駅から少々遠いのが気になりました。坂を下がって上がってまた下がって駅ですからよけい遠く感じます。
  • 駅までの道のりを考えると高齢者には厳しいですね。永住はとても無理です。

構造・建物[ ]

ディアナコート大森山王　　エントランス完成予想CG

• 建ぺい率：60％（法53条3項2号により70％）
• 容積率：150％
• 敷地面積：［実測面積］1,108.23m2（道路後退部分59.51m2含む）［建築確認面積］1,048.72m2、［公簿面積］1,096.32m2
• 建築面積：701.01m2
• 建築延べ床面積：2,498.81m2（容積対象外面積960.42m2含む）
• 三面接道の開放感（総戸数33戸中、南向き住戸19戸）
• お伺いします。こちらの天井高はいくつですか？また天井は下がりが無いフルフラットでしょうか？
  • ここ下がり天井ありまくりですね。サッシ高も低くて、、天カセあったら下がるとか言い訳してますが、無くても下がっているんですね。
• 気になったのがマンションの入り口に階段があるのでベビーカーなど行くことはできないようでした。よく見ると右の方にスロープがあるような感じでもあったのですが、ベビーカーや車椅子など行けますか？奥行きが深く見えておしゃれなんですが、フラットアプローチの方がベビーカーの人は嬉しいんじゃないかと思ってしまいました。
  • スロープ設置は建築基準法の義務なので何らか用意されてるはずです。正面入り口の高低差は道路から中を見通しにくくなる点で、セキュリティやプライバシー確保のために使われますね。
    • スロープ設置って義務なんですか、知らなかったです。そういえば最近増えてきてるなあとは思ってましたが。しかしエントランスに入る前に下り階段があるのはちょっと怖いような気もする。排水システムは整っているとは思いますが、ゲリラ豪雨や台風の時に雨量がそれが追い付かず水が中に入ってこないかなあとちょっと心配のような。
  • ここは高台で排水が追いつかないことはまず考えられません。浸水するのは下水幹線が満杯になった時です。ここだと環7地下に下水幹線があり、ここが一杯になると下水幹線沿いに浸水被害が広がります。つまり環7沿いかつ低地のマンションが豪雨時は危ない、となります。ただ下水幹線も改良工事が重ねられて太くなっており、以前よりは浸水しにくなっています。
    • 現地に行けば心配いらないって分かりますよー
      • 災害時に浸水の心配がないというのは地味に大切ですよね。滅多にない事とはいえ、浸水の可能性がある物件で被害に遭遇した場合、相当精神的にも資産的にも痛手がありそうです。
• ここちゃんと売れるのでしょうか？

• 

  現地状況（2020年2月1日撮影）

共用施設[ ]

ディアナコート大森山王　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：5台（機械式地下2段地上1段4台、平置1台）
  • この物件、駐車場は必須だと思うんだけど、5台分しか無い。
• 駐輪場：48台（2段ラック式）（屋外）
  • 駐輪場が2段ラック式で屋外との記載がありますが、屋根ってついているかどうかってわかりますでしょうか。クロスバイクとかあまり雨晒しにしたくないのを置くとなったときにきになる人が多そうです。
    • そう言われてみればこちらはマンションの完成予想CGだけで敷地配置図は公開されていませんね。駐輪場の設備についても詳細がなかったので同じように屋外に駐輪場があるディアナコートを探してみたところ、ディアナコート茗荷谷翠景は二段式で屋根がついていましたよ。
      • 資料請求して貰った図面を見ると、屋根は付いていそうです。法律に則ると屋外表記となってしまうのかもしれませんが、駐車場の奥で屋内と言っても良い感じに見えます。
• バイク置場：4台

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：34.12m2～71.96m2
• バルコニー面積：4.62m2～6.10m2
• ルーフバルコニーA面積：6.24m2
• ルーフバルコニーB面積：10.59m2・12.09m2
• テラス1・2・3面積：3.80m2～28.68m2
• 専用庭面積：6.47m2～25.15m2
• アルコーブ面 積：0.48m2～1.76m2
• 間取りも素晴らしい。
• 四畳の部屋が二つある間取りが惜しい…
• 間取り図を見ると基本はアウトフレームになっています。柱が出ていることで、天井高が違うんですね。これは、ポジティブにとらえると、デザインみたいになっている気がしました。3LDK、Gプランだと洋室2は3.7畳ですよね。これだとベッド置いておしまい。洋室1なら机も置けそうです。リビング学習をすることが多いので、洋室2に机を置いて、洋室1にベッドを置いてにすればいいのかな。Eタイプも洋室は4畳を2つですから、LDKで勉強するスタイルになると思います。
• どのタイプもほぼワイドスパンな感じ。南向きと東向きがあるのですね。ほぼ良さそうな間取りなのだけれど、収納が足りなそうな部屋もある感じ。

買い物・食事[ ]

• 近くにコンビニはありましたが、スーパーが駅前にしかないのもすこし不便そうでした。
• ジャーマン通り沿いですが、美味しいパン屋さんが二軒(Bakeman, ガリュウエム)、あと中華のくろさわ東京菜も美味しい。
• 徒歩圏内というには微妙なラインですが西友やイトーヨーカドーが近隣にあって買い物には不自由しないエリアだと個人的には思います。駅までは10分切っていますし、価格的にはちょっと悩ましいところはあるかもしれませんが需要があっても良さそうな条件だと思っています。
• 商業施設

1. ライフ 東馬込店　　約640m・徒歩8分
2. 大森ララ　　約720m・徒歩9分
3. オオゼキ 大森駅前店　　約790m・徒歩10分
4. アトレ大森　　約870m・徒歩11分
5. 西友 大森店　　約1,080m・徒歩14分

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 大森ルーテル幼稚園　　約420m・徒歩6分
2. 若草幼稚園　　約570m・徒歩8分
3. チャイルドセンター青い鳥（認証保育所）　約740m・徒歩10分
4. 大森駅前保育園　　約870m・徒歩11分
5. 青い保育園　　約870m・徒歩11分
6. 山王小学校　　約430m・徒歩6分

• 大田区立山王小学校は、多くの児童が中学受験をするお受験小学校。この小学校に入学させるために引っ越してくる家族もいる。当然住人の世帯年収も高い。区立なのに中学受験をしない家族は肩身が狭い。
• 学区も良いですし静かな環境で子育てには良い場所だと思いました。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第1種低層住居専用地域、第1種高度地区（高さ10m）
• 大森駅西側、武蔵野台地東端の高台。駅前には階段や急な坂があり、すぐに高台になる。
  • 山王は人気があるけど、駅から遠いと坂が多いのでネック。西側は駐輪場も少ない。
• 元々は財界人の別荘地。その後住宅地になった。昔は広い敷地のお屋敷が建ち並んだいたが近年はその広い敷地がマンションになったり切り売りされている状態。
  • 確かこのマンションが建築される場所はとある会社の寮跡地ですよね。閑静な住宅地で、戸建ての家1軒1軒が豪華だったのを覚えています。
• 池上通りから環七に抜ける道は戦後できた新しい道で、かつてドイツ人学校があった事からジャーマン通りと呼ばれている。
• 山王２丁目は豪邸が多く有名ですが、1丁目はどうなんですかね。
  • 昔このマンション周辺に住んでいましたが、会社経営者や士業の方が多かったですね。
• 当物件の周辺を散歩してみましたが、静かでとても良い所ですね。街並みが気に入りました。
  • 現地に行ってきました。住居表示は山王1丁目39番。建築計画のお知らせをみると、当初20戸の予定だったようで、二重線で33戸に訂正してありました。駅からは遠いです。閑静な住宅街で、まわりは戸建てばかりです。電線が気になりました。
• 駅から遠い！写真は南東で日当たりは最高。車も通らず静かで環境すごくよかった。かなりびっくり！
  • 駅からは坂もあるし、かなり遠く感じますよ。電動自転車は必須でしょ。車もあった方が無難。駐車場が少ないのが気になる。
• 2丁目じゃないんですもんね…
  • 1丁目と2丁目ってそんなに違うのですか？
    • いわゆる山王のお屋敷があるのは2丁目の大森テニスコート周辺ですからね。
• このマンションからジャーマン通りにかけての戸建てってこだわりが強い家が多い気がするのですが、いかがでしょう??
  • テニスコート周辺はこだわり一軒家が多いんじゃないですかね。木原山ロッヂ周辺もそんな感じですけど。
• 大井町、蒲田と比較すると大森ってどうなんですか。
  • 大森は蒲田ほどの庶民感も大井町ほどのベッドタウン感もないイメージですね。良くも悪くも海側と比べ山王があるので、ただの住宅地として括れない感じはします。山王に関しては品川、横浜に近い東京高級住宅街になるんですかね。
    • 大森は昔から栄えていた街です。大井町駅開業が明治34年、蒲田駅開業が明治37年に対し、大森駅の開業は明治9年と東京駅よりも歴史があります。現在の大森海岸には文字通り海水浴場があり、山王は財界人の別荘地でした。当時は京急から大森駅まで支線がありました。都心の有名店の支店もたくさんあり、当時日本橋に本店があった白木屋デパートの支店もありました。東急池上線、当時の池上電気鉄道は蒲田では無く大森で計画されていた路線でしたが当時すでに栄えていたため用地買収が出来ず蒲田に変更されました。当時の財界人の別荘地山王は、現在高級住宅地になっています。この場所は武蔵野台地の高台の東端に位置し、その下に大森駅があります。大森貝塚はこの武蔵野台地の崖で発見されました。古代から人が住んでいた場所なのでしょう。そう考えると地形的にも安心な場所と言えます。因みに大田区は大森区が蒲田区を吸収して出来た区です。名前は大森と蒲田から一字づつ取って大田区になりました。当時何も無く用地買収が容易だった大井町と蒲田に鉄道が敷かれる事となり、現在は利便性が逆転されています。
      • 今の交通利便性だとやはり大井町の方が便利かな。りんかい線は大きいのと、羽田アクセス線の期待もある。住宅街の落ち着きだと山王でしょう。
• この辺のエリアはあまり詳しくないのですが、実際の暮らしやすさに関していかがでしょうか？とくに日常的な買い物、駅までのアクセス、周辺の治安あたりの情報が気になります。
• 駅から遠いですね。フラットアプローチならまだしも、1丁目の魅力も昔ほどでないし、なんで強気の価格なんですかね。駐車場もきついね。あえて駅遠新築を買う必要なし。

【良い点】

• 山王小学区（仮に学区が再編されても大丈夫そう）
• 閑静な住宅街

【気になる点】

• 駅やスーパーまでの距離、高低差や道幅
• 販売価格
  • 山王は土地があまり空かないから、好立地のマンション用地を確保するのは難しいんでしょうね。築浅で駅近の中古物件も出物が少ないですもんね。

周辺施設[ ]

• 官公署

1. 山王交番　　約540m・徒歩7分
2. 入新井図書館　　約1,190m・徒歩15分
3. 入新井特別出張所　　約1,190m・徒歩15分

• 文化・スポーツ施設

1. 大森貝塚遺跡庭園　　約730m・徒歩10分
2. ワールド+ジム 大森店　　約740m・徒歩10分
3. 大森テニスクラブ　　約790m・徒歩10分
4. キネカ大森　　約1,080m・徒歩14分

• 公園

1. 蘇峰公園　　約150m・徒歩2分
2. 出石公園　　約190m・徒歩3分
3. 鹿島庚塚児童遊園　　約540m・徒歩7分
4. 山王公園　　約970m・徒歩13分

• 医療施設

1. 大森山王デンタルオフィス 約290m・徒歩4分
2. Kクリニック山王 約350m・徒歩5分
3. 安田病院 約1,180m・徒歩15分
4. 牧田総合病院 約1,180m・徒歩15分

• 金融機関

1. みずほ銀行 馬込支店 約510m・徒歩7分
2. 品川大井七郵便局 約690m・徒歩9分
3. 三菱UFJ銀行 大森駅北口出張所 約720m・徒歩9分
4. 三井住友銀行 大森支店 約900m・徒歩12分

• 大森には電動チャリ専門店があるくらい、電動チャリ乗るママが多い街です。

掲示板[ ]

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