ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢

2020年1月15日 (水) 15:51時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：神奈川県横浜市保土ケ谷区峰沢町88番5、88番123（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「横浜」駅 バス9分 「片倉町入口」バス停から 徒歩1分 （西口）
2. 京急本線 「横浜」駅 バス9分 「片倉町入口」バス停から 徒歩1分 （西口）
3. 京浜東北線 「横浜」駅 バス9分 「片倉町入口」バス停から 徒歩1分 （西口）
4. 根岸線 「横浜」駅 バス9分 「片倉町入口」バス停から 徒歩1分 （西口）
5. 横須賀線 「横浜」駅 バス9分 「片倉町入口」バス停から 徒歩1分 （西口）
6. 東急東横線 「横浜」駅 バス9分 「片倉町入口」バス停から 徒歩1分 （西口）
7. 横浜高速鉄道みなとみらい線 「横浜」駅 バス9分 「片倉町入口」バス停から 徒歩1分 （西口）
8. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「三ツ沢上町」駅 徒歩10分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年09月
• 売主：:株式会社エフ・ジェー・ネクスト、三信住建株式会社
• 施工：馬淵建設株式会社
• 管理会社：株式会社エフ・ジェー・コミュニティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• このご時世に坪単価200以下はない気がする。かといって前のヴェレーナよりは安いはずだから、坪単価200~210くらいと予想。プレディアは下町のクリオよりは安いはずだから240~250くらいと予想。
• まだまだ全然情報が出てきていないですね。物件概要を見てみると、どうやら1階の住戸は庭付きになるというところまではわかりました。お値段的には、抑えめであってくれ…という感じでしょうか。ここだと本当に投資目的ではなくて、永住目的で考えられている方が多いようですから
• うちは横浜基点で考えていますが、予算と広さ考えると三ツ沢あたりかなぁ。と考えてます。坂はバスで良いかなぁと‥そろそろモデルルーム行ってみます。
• モデルルーム案内会に行かれた方、いますか？とりあえず資料請求してみたんだけど、ホームページ未掲載の間取りや価格一覧って、モデルルーム案内会に実際に参加しないと分からないものですか？
  • 資料請求しても、ホームページに掲載されている内容プラスアルファくらいの情報しか得られない。そして、モデルルーム来てねって連絡が営業からくる。6/1から案内会開催だから、この時点だと価格は予定価格しか出てこない可能性大。マンションの販売って、早期来場者の反応をみて販売価格を決めるのが一般的。
    • 案内会に行ってみても、予定価格しか分からないという事ですか？となると正式な販売価格が決まるのはいつ頃で、その発表はどういう形になるのでしょうか不動産の購入自体初めてなので、初心者過ぎる質問ですみません。
      • 販売開始予定が６月下旬ってなってるので、大体、その一週間くらいまえに販売住戸と販売価格の発表があるかな。早期来場者の反応を見てって書いたけど、その過程で部屋が重ならないように調整するはず。なので、希望の住戸をゲットしたいのなら早めに動いて損はないはず。ただ、最初の頃は質問してもまだ決まってませんってのが多いけどね。
• 販売時期が延びましたね。価格見直しとかもありえるんでしょうか
• 本日から始まった現地見学、モデルルーム見学にいってきました。全体的にほかのマンションと比較すると、とてもよく感じています。坪あたりの価格感、駅からの距離、間取り、地盤の強さ、地震への耐久、部屋設備などバランスが良いと感じました。気になってるのは保育園事情と、近くの道路からの騒音、排気ガス、と目の前の葬儀屋です。葬儀屋は、もし引っ越すとなったときのリセールのときにどれくらい価格に影響するかは気になります。騒音、排気ガスは、ほかのマンションと比較すると、マシかな思いました。大体道路の目の前とかが多いと思います。
• もの自体は良さそうですが、坂道や斎場など環境がやはり気になります。売れ行きはどの程度なんでしょうかね。
• かなり、あちこちで広告みかけます。この金額では売るの大変そう。住環境が無理。

交通[ ]

構造・建物[ ]

ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢　エントランスアプローチ完成予想CG

• 建ぺい率：60％・50％（57.15％）
• 容積率：200％・100％（171.57％）
• 敷地面積：2,217.89m2（実測）、2,213.35m2（登記簿）
• 総戸数49戸は中規模も部類に入るのかな？ちょうど住みやすそうな総戸数ですが、管理費等の負担額は増える可能性がありそうですね。

共用施設[ ]

ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢　エントランスホール完成予想CG

• 駐輪場：敷地内に98台[使用料（月額）／100円・300円、登録料（登録時一括）／2,000円]
• 駐車場：敷地内に機械式22台［使用料（月額）／12,000円～14,000円※保証金／駐車場使用料の1か月分］
• バイク置場：敷地内に4台[使用料（月額）／3,000円～4,000円、登録料（登録時一括）／2,000円]

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢　専用庭(Agタイプ)完成予想CG

ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢　専用庭イメージイラスト

• 間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：57.48平米～78.74平米
• 専有面積は57.48平米～78.74平米 からで比較的広めのプランが多いんでしょう。どちらかというと家族向きのタイプになるんでしょうが、このあたりの教育環境棟はどうでしょうか？
• 部屋の配置がうまく設計されているため、各部屋に窓があり、とても通気性が良さそうなので良いなと思いました。今住んでいるマンションもそうなのですが、窓のない部屋が1室あり、とても息苦し夏場は特に暑くて大変です。この設計であれば エアコンも各部屋につけることが出来そうだと思いました。外観デザインやアクセスの良さも大事ですが、部屋の配置や設備内容は大切ですね。
  • 基本的に普通の田の字レイアウトだと思うけど。
• 間取りに関しては、縦長じゃない所がとてもいいと思った
• 田の字が基本のようではありますがワイドスパンというのでしょうかリビングだけでなく洋室もバルコニーやテラスに面していたりする間取りもあるんですね。特に気に入ったのは、キッチンに窓があるタイプです。公開されている中ではIタイプとGタイプになりますか。特にIタイプはシンクの前に窓があって開放感のあるキッチンではないかと思います。ただ気になるのは窓と同じ位置に上部吊戸棚があって窓と棚の関係はどうなっているのかなということ。窓の前にはハーブなどの鉢を置いたりしたいので棚はもしかして邪魔かなと思うのですが。
• 設備や建物は上々なのかなと思いました。気になったのがベランダ側の前方に4階建くらいのマンションがあらますが、日当たりは大丈夫ですかね？低層階は厳しい？
• プランも種類が豊富だなという印象を受けました。ただ、3LDKで50m2台や60m2台など、どのプランも狭い感じ…と、4帖などの部屋は使いにくいので、立地だけでは選べないかもしれないです。
• ２LDKから４LDKまでバリエーション豊かですね４LDKは案外平米数が少ないので、一つ一つの洋室や、玄関が多少狭くなってしまっているのが気になるこの位の平米数なら３LDKの方が広々と利用できそうですし、子供二人なら３LDKで十分４LDKの間取りを増やしたのはどうしてだろうと疑問に思いました。リセールするならば、３LDKの方が需要があるのにな。
  • モデルルーム見学しました。4LDKを3LDKに変更出来るみたいでした。75平米以上で6000万円切るので、うちには合ってるのかなあ。と検討してますよ。
    • 4LDKは掲載されなくなっちゃいましたね。売れてしまったんでしょうか。4LDK→3LDKといったプラン変更は無償だったんですか？Dgタイプも面積数からするとサービスルームを潰してきちんとした2LDKにしても良さそうな気がします。ちなみに他の部屋もプラン変更というのは出来るんでしょうか。とりあえず2期で出る間取りがもうちょっと見たいですね。
      • Dタイプは3LDK→2LDKにプラン変更できます。（洋室とリビングの仕切りをなくして、クローゼットの向きの変更）なので、Dgタイプもできそうですが、2LDK＋Sなので1LDK+Sですかね。また、１階なのでプラン変更できる期日が迫っていると思います。
        • プラン変更自体は、低層階から順に締め切られるって言いますよね。現状だと、もうプラン変更ができるところはかなり少なくなってしまっている可能性も…あるのでしょうか。プラン自体は、田の字タイプのところが多いので、一般的な間取りだし、標準の状態でも基本は使いやすいとは思いますがリビングインの部屋をリビングにつなげたいとかあるときには最初から扉がない方がスッキリするだろうなぁ。
• ２LDKにしては広く、３LDKにしてはコンパクト、という広さ。２LDKもサービスルームがあるので、実質３LDKみたいなものかもしれないですが。リビングとリビングインの部屋はおそらくつなげて使うことが多くなるので、一部屋引いて考えていったほうがゆとりを持って暮らせるのではないか、と思いました。
• リビングインの部屋はプライバシー性が低くなりがちではありますけれど、フレキシブルな部屋が一室あると何かと便利だと思います。両親とかお客様がいらしたときには寝室としても使えるでしょうし、逆にお茶会や食事会などのときは広くして使えるとか。子供が小さいときは子供部屋にして大きくなって巣立っていったらリビングにしてしまうとか。利用価値は大きいと思います。
• 物件概要見ていて気がついたんですが、専用庭って月々の使用料ってかかるんですね。ルーフバルコニーにかかるっていうのは聞いたことがあるのですけれど…専用庭と言っても、ここ自体は共有の土地の部分を専有的に使わせてもらうだけ、というスタンスなのかなと思いました。庭、あるとプランターガーデニングとかも捗って良さそうです。
  • 専用庭って、そうみたいです。たいてい使用料というものが発生するようです。自分の家なのに庭だけ借りてる？なんかピンとこないですけど。
• 駅までの距離がちょっと微妙かな。それ以上に気になったのは、オープンになっているプラン全てが狭い。３ＬＤＫで６７m2・・・。全居室に収納を設けた高い居住性を誇ると説明があったのですが各部屋に収納スペースはあって当然かなと思いました。
  • たしかにコンパクトなタイプが多いなと思いましたが、収納に関してはだいたい普通かなと思います。良いところだと60m2台でもウォークインクローゼットが2つとか付いてたりするけれど。価格が専有面積を小さめにして価格が抑えられているならそれもアリかなと思います。
• こちらの場合は柱の出っ張りが控えめなのが良いと思いました。ウォールドアもすっきり収まるタイプのようですから、開放時に邪魔にならないと思います。

買い物・食事[ ]

• 買物施設が少ないので、普段どこで食材を買うか考えていました。三ツ沢はあまり利便施設がない印象があります。

育児・教育[ ]

• 学区が気になっています。 すぐ近くに中丸小学校というのがあるのだけれど もしかして神奈川区に入るから こちらのマンションの子どもたちは 保土ヶ谷区の他の小学校に行くことになるのかも。 峰沢町で学区の検索をしてみたら 横浜市立常盤台小学校と出てきました。 地図で探してみたらかなり遠い感じなのですが。 通えるのかなあ？ せっかく近くに小学校があるのに なんだかかわいそうな気もします。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第一種低層住居専用地域・準住居地域、準防火地域、第１種高度地区・第４種高度地区
• 随分と坂を登ることになりそうですね。
• ここってサントリーの社宅の跡地ですか？
• 駅からは10分圏内で行けそうですから、通勤に関してはそれほど不便は無さそうです。
• 坂がきつかった…近くの葬儀所も気になる…この条件でこの価格は納得！
  • 坂道ですか。駅まで実際に歩くと10分は厳しいのであれば毎日の通勤は少ししんどいうイメージはありますね。商業施設も少なめとのことなので、利便性が高くないのはわかりましたが逆に静かで住みやすい街を求めている人には良い物件なのかなと思いました。
• この場所だと10分より実際はもっと時間かかりますよね。坂だし。価格は単価230くらい？
• 横浜まで確かに近いですが、暮らしやすいのでしょうか。地元民ですが利便性の面が少し引っかかっています。事務所などで借りるのはいいと思うのですけどね。
• 近所にすんでいらっしゃるかたは、近場ではどこへ買い物へいってますか？大きな道路沿いだから排気ガスとかどんなものでしょうか。洗濯物の汚れなどきになりますが…。教えてください。
  • 排気ガス、第三京浜のことでしょうか。現地案内図から見てもわかる通り、かなり距離があるので洗濯ものは気にならない程度と思っています。細かい方は違うのかな・・・
• すぐそばの葬儀所がどうも気になります。万が一リセールする場合、ネックになってくるものでしょうか。。。今の若い方は気にしないのかな？皆さんはどうお考えでしょうか。
  • 一番近くの葬儀所というと、どこなんでしょうか。火葬する場所とはまた別ですよね？
    • 目とはなの先、相鉄バス片倉町入り口のバス停そば。立体駐車場側で、マンション出いりするときいつも横を通るかたちになるかと。先週通ったとき葬儀中で、○○家式場とかいてあり、お車もとまっていました。その近くににマンションの看板3900万～とたっていました。火葬は別のところだとおもいますが、その直前の段階までは行われるかと…売主さんはなんでそんな近くの場所を選んだのか……聞いてみたいです。
      • マイナスポイントですよね。葬儀場の存在が価格に反映されていれば、納得する人もいると思うけど
        • 葬儀屋さんが目の前って、人によって全然感じ方が違うですよね。ただリセールが前提的な考え方になると、あまり良くはないような。ずっと自分が暮らすつもりだったら、そのままでいいとは思いますが。その他は、エリアとしては暮らしやすく、駅までの距離もこの程度ならばという印象です。
• 現地見学に行かれた方いますか？場所は分かったんで、見に行ってみたいんだけど工事中？かもしれないし、営業さんと一緒じゃないと見れないですかね
  • 現場の中って工事中はそういう会がない限り、見ることができないと思うんですが…どうなんでしょうね。ただ、工事中でも現場を外からであっても見に行く意味はあると思います。工事車両が行き交うような状態ですが、そういうときでも道の状況ってどうなっていくんだろうかとか色々と分かることも多くなってくると考えられますから。
• 埋め立てされていない地盤に建設されるんですね。天災にも強い場所みたいなので、そういう立地に建設される場合、値段が高めになると聞いたことがあります。良い立地という解釈になれば、リセールも可能ではないでしょうか。ただ、買物施設が少ないので他で買い物をしなくてはならなくなりそう。
  • 保土ヶ谷区や神奈川区の山の上はどこも地盤はしっかりしてますよ。地盤が緩いほうが杭を深くしたり 土地を改良しないといけないので普通地盤がしっかりしている方が安価なはず　
• 先日、三ツ沢上町駅から酒のツカサまで歩いたんだけど、あの坂、夏場ムリ。若ければいいけど。
• 斎場がどうしてもひっかかります。担当者さんも触れられたくなさそうな反応でした。火葬はないとはいえ、いたたまれない気持ちになりそう。
• 最寄り駅まで徒歩10分。遠すぎず近すぎずの距離で、居住環境として考えればちょうど良いくらいかもしれません。
• 買い物が不便かもしれませんね。ここら辺って、昔からあまり商業施設がなかったエリアと記憶しています。交通量も多かったような。ただ、頭金が必要なマンションもある中、こちらは頭金なしでも契約できる点はいいと思いました。広さが中途半端な気もしますが。洋室が狭いですね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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