プラウド夙川コートテラス

2019年12月26日 (木) 13:28時点における最新版

物件概要[ ]

プラウド夙川コートテラス　外観

• 所在地：兵庫県西宮市千歳町11番（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩4分
2. 阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩7分
3. 阪神本線 「西宮」駅 徒歩10分

• 総戸数：104戸
• 構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上4階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで）
• 完成時期：2018年10月
• 売主：野村不動産株式会社　関西支社
• 施工：大鉄工業株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• また借地権かよー。今販売中のプラウド苦楽園も借地権だよな。天下の野村が地主有利の契約なんて結ぶなよな
  • 70年の借地権って一般的には長い方なんでしょうか。所有権のマンションより多少は安く出る印象がありますけどここは立地が良いのでそういったメリットはあまり無さそうな気もしますね。
• 70年後、永住を考えるにしても微妙な期間だなと思います。その時まで住み続けられるか、と考えるとどうかなという感じだし、そうでないとすると途中で売らないといけなくなって、売れづらいとなると困るなと思ったりして。無知で恥かしいのですが、賃貸にして人に貸すことは可能なのでしょうか？
  • プラウド苦楽園の議論やデータが参考になります。定借でも貸すのは貸せますが維持費が定借は高いので年月が経つとローンとの兼ね合いで赤字のリスクがあります。ここは良い場所なのは間違いないです。
  • 定期借地に一括受電は賃貸には辛いです。電気料金が管理費と一括請求になります。管理会社は借り主が払わないと家主に請求されます。電気料金は後払いで退去後になり回収しにくいです。また管理人が検針するので土日退去で管理人不在時は日割りが曖昧になります。
• 定借でも地主が住宅供給公社とかなら住民の連携さえあれば延長の可能性がありそうですが、ここの場合は全く延長はなさそうですね。
• 値段は新築はデベ都合ですが、リセールは需要と供給で決まります。 夙川は需要があるわりに供給が少ないです。できても数十戸単位。この辺りもまず供給がありません。低層の100戸できても需要を食い尽くすことはないでしょう。ランドマーク的規模もあり指名もあると思います。競合も少なく松園町の定借プラウドのようにはならないと思います。 ただ、ターゲットとなる人達にこの価格と定借という形態がどうなのかは全くわかりませんね。 価格は転勤族には有難い立地ですが定借を買わないでしょう。戸建てまでの繋ぎを考えてたり、資産意識の高い人は定借は買わないでしょう。 ご存知だと思いますが、新築ではローンはついても中古だと土地の担保がないのでローンがつきません。定借専用ローンもありますが変動で1.5%で金額も限られます。フラットも対応できるようですが、最近はよく知りません。リセールだけでなく借り換えも同様の条件です。 買うならやはりずっと持っておく覚悟が必要でしょうね。賃貸ニーズは高いので空室にはならないと思いますが、ランニングコストがかかりますから、所詮郊外の賃料なのにタワマン以上にかかりますから、利回りはきついでしょう。なお、4.5年前にジオグランデ夙川、プラウド夙川、プラウド夙川北名次、ローレルコート夙川北名次などの名作をここより安い～同じ物件をみていると、定借＝建物代だけでこの値段は「なんでやねん」という感じです。かつてのグランフロントともさほど変わりません。 というわけで、お金に余裕があって、永住するつもりの方向けかと。
• いま半分の戸数だけ出ている予定価格の平均坪単価は 西側16戸 242万円 南側36戸 270万円 東側10戸 268万円
• ここの6000万円の部屋が、中古で売り出そうとすると、5年後には5000万円、10年後には4000万円、15年後には3000万円となるイメージですね。

交通[ ]

• 家族が電車通勤や電車通勤しているなら、 この立地は絶対におすすめだなと思います。 ＪＲも阪急も阪神も利用できる立地はなかなか少ないのではないでしょうか。 

構造・建物[ ]

プラウド夙川コートテラス　エントランス

プラウド夙川コートテラス　エントランスホール

• 敷地全体面積：7093.28m2
• 延床面積：10,497.75㎡

共用施設[ ]

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

1. 間取り 3LDK ～4LDK
2. 専有面積 73.57m2 ～ 106.15m2 (トランクルーム面積含む)
3. バルコニー 10.86m2 ～ 21.77m2

• 106.15m2あるプラン、広さは抜群ですけど居室がイマイチのような。五畳の部屋が二つって。というかそのもそもファミリー用ではなく、ディンクス向けプランで五畳の部屋は夫婦それぞれのプライベートスペースってことなんですかね
  • 一応はファミリー向けなんじゃないですか。 使い方は人それぞれでいいとは思いますけど。 夫婦の部屋と子供たちの部屋という使い方とかもありますし。 それより、変形したウォークインクロゼットとかLDはどんなふうに使うのかに興味があります。 ファミリー向けだとしても収納が少ないですかね。 キッチンと浴室のあたりはいいんじゃないですか。 窓もあり、バルコニーも少し広くなってて。
• この3LDKであれば、4人家族だけでなく5人家族でも 十分に住んでいける広さだと思います。 収納箇所もしっかりと広く設計されていのも大きいと思います。 リビングもこれだけあれば、友人を呼んでプチパーティーで出来そうです。 
• 図面を見て普通に3LDK何だなと思ってスクロールしたら、 なんとリビングダイニングの広いこと。洗面台もふたつあるようですから想定内ではないでしょうか。 100㎡越えですからこれくらいの開放感は当然でしょうか。 L字型というのかＴ字型というのか、 このリビングダイニングはどんな風に家具を配置して どんな風に使うといいかなと想像するのが楽しいです。 自由過ぎて難しいかな。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 小学校は安井小学校、中学校は大社中学校です。 安井小学校はとても近いですが、中学校は少々歩きますね。 この季節から日が暮れるのはとても早くなってきます。 部活が終わって帰ってくるのにきちんと明るい道を歩いて帰ってこられるのかというチェックはしておいたほうが良いかも？
• 人気の校区は夙川小学校と思いますが、安井小学校も落ち着いていて良いと聞きます。 中学以降は確かに遠いです。夙川小学校の場合は苦楽園中学で更に遠いです。ただ、この辺りの方は私立に行く場合も多いのではないでしょうか。
  • 夙川小は親同士のマウンティングとかトラブルが多いと聞きます。子供同士のささいなケンカに親が出てきて大問題化とか、よくあるらしい。めんどくさそ～。安井の方が落ち着いて過ごせるかもしれないですね。
• 通学小学校は徒歩3分という近距離にありますが、 中学校に関しては1.6キロ歩いて20分程度の距離にあるのが気になります。このあたりの学生は歩いて登校しているのでしょうか？それともこのあたりは子供の数が少なくなっているのかな？ 中学校から私立に行かせようと考えている方には良いかもしれませんが、中学校までの距離が遠いというのは今の時代だと安心できないというマイナス面は否めませんね。 

周辺環境・治安[ ]

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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