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ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

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    (ページの作成:「==物件概要== *所在地：東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番) *交通： #都営大江戸線｢牛込柳町｣駅(南東口)より徒歩6分 #都...」)
     
     
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
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    *所在地：東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
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    [[File:ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図|alt=ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図]]
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    *所在地：[[東京都]][[新宿区]]市谷加賀町１丁目2番1(地番)
     
    *交通：
    		 
    *交通：
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    #都営大江戸線｢牛込柳町｣駅(南東口)より徒歩6分
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    #都営[[大江戸線]]｢牛込柳町｣駅(南東口)より徒歩6分
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    #都営大江戸線「牛込神楽坂」(A1出口)より徒歩8分
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    #都営[[大江戸線]]「牛込神楽坂」(A1出口)より徒歩8分
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    #東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅(6番出口)より徒歩11分
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    #東京メトロ[[南北線]]・[[有楽町線]]「市ケ谷」駅(6番出口)より徒歩11分
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    #JR総武中央線「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩12分
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    #JR総武[[中央線]]「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩12分
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    #都営新宿線「市ケ谷」駅(4番出口)より徒歩12分
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    #都営[[新宿線]]「市ケ谷」駅(4番出口)より徒歩12分
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    #東京メトロ東西線「神楽坂」駅(2番出口)より徒歩12分
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    #東京メトロ[[東西線]]「神楽坂」駅(2番出口)より徒歩12分
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    #都営新宿線「曙橋」駅(A3出口)より徒歩14分
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    #都営[[新宿線]]「曙橋」駅(A3出口)より徒歩14分
     
    *総戸数：228戸
    		 
    *総戸数：228戸
     
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建、地下1階建
    		 
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建、地下1階建
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    *敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有、建物:専有部分は区分所有、共有部は専有面積割合による共有
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    *敷地の権利形態：定期借地権の準共有
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    *完成時期：2021年8月中旬
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    *完成時期：2021年8月
     
    *売主：三菱地所レジデンス株式会社
    		 
    *売主：三菱地所レジデンス株式会社
     
    *施工：株式会社フジタ
    		 
    *施工：株式会社フジタ
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *タワーだったら買いたい感じですよね。低層だったら100平米くらいのお部屋が欲しい。
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    *この市谷加賀町物件は牛込柳町のプラウドと比較して高くなりますか？
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    **プラウドは割高なので、同じくらいか、もう少し高いかじゃないですかね。
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    ***少し高い程度なら、市谷加賀町の方が良い気がしてきました。
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    *定期借地権になりそうですね。
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    **定期借地権だと安くなりますね。ちなみに何十年位でしょうか？
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    ***この立地だったら、高くなっても所有権が良かったな〜。このエリアでこれだけ広い土地はもうでないよね〜
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    ****お隣の日銀社宅も敷地は大きいですが、まだまだ新しいですもんね。NTTも手放したくないくらいの好立地ということですかね。
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    *****定借70年ですね。お値段が楽しみです。
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    *定借物件って地主は神社や寺が多いという印象でしたが、ここの場合NTTということになるのでしょか？民間企業が土地を売却せずに定借にするのは、何かメリットがあるのでしょうか？この辺りは好きなので、所有権なら多少無理しても本気で検討したかったのですが、定借がどうも気に入りません。
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    **管理会社が三菱の小会社、系列だと要注意。売買情報で住民選別、管理規約と初期理事長を管理会社利益の将来的担保する内容、構造になっている。定期借地だからそもそも賃貸資産としての評価視点が必要。修繕積立金の仕組みも特殊と成る。売買益以外の維持費からも大幅な利益を組み込み　管理組合は従うのみの物件となりうる。
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    *値段は3LDKで最低1億円はするでしょう。定期借地権地代は3LDKで最低でも月額10万円くらいになると思いますので余裕のある人でないと手が出ませんね
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    **その値段出すなら他のエリア行かない？普通にグロス1.5億円くらいの所有権マンションと変わらなくなるやん
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    *プラウド砂土原で坪600万でした。浄瑠璃坂の方が地下鉄市ヶ谷に近いし、砂土原の方が上。斜面立地ではありましたが。こちらは駅から遠いのと、前はDNPの高層ビル。定借だから400～450万くらいでは。袋町のプラウドと、納戸町の三井がほぼ同時期と思われ、戸数も多いのでそんなに高くならないと思います。市況も悪いし。
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    *定期借地権ということなので3LDK70平米6000万くらいになるのじゃないでしょうか
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    **所有権で1億以上するから、8～9千万はするでしょう。6000万なんてあり得ない。そんな価格なら即完ですよ。
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    *物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。そんな年まで、生きてはいないのですが・・・
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    **50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う。取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか
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    ***定借も結局、立地と値付け。ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。坪500代なら長期スパン。そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。
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    ****このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。
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    *70平米3LDKで6000万なら客が付く、8000万なら客が付かない。7000万は微妙
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    **70平方メートル8000万はいくんじゃないかと踏んでいたけど、どうなんだろ。近隣の所有権物件なら同規模で1億超えだよね絶対
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    ***それ、所有権の半値以下。あり得ない安さです。70m2なら最低でも八掛けで１億円です。
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    ****借地権でも加賀町で70平米8000万だったら、検討してもいいかな思いました。周辺の所有権マンションもいいですけど、やはり最終的には立地と価格のバランスで、最後は立地が決め手ですかね。
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    *借地権だから安いけど、加賀町だから思ったほど安くならないかもね。
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    **たぶんそうなるだろうね。マンションが不思議なのは建物価格と土地価格が必ずしも理論価格にならないこと特に土地代は路線価や公示価格に見合った値段が付いていないことが多々ある。また、加賀町という高級イメージで建物の値段が必要以上に高く付いてしまう。定期借地権付きの場合にはそれが顕著な気がするから十分な吟味が必要だと思う
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    *渋谷パークコートのように地代全額一括前払いなら１億円、地代なしなら8000万円かな。
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    *所有権なら70平米で土地代は3000から3500万くらいではないでしょうか。これから逆算すると7000から8000万が販売価格になると思います。因みに国税庁路線価は平米あたり70万前後なので時価評価すると100万くらいです
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    **70平方メートル7000～8000万だと、借地権とはいえ人気出そうですね。2011年ころは港区の一等地なんかもこの額で買えた物件があると思うと悔しいけど・・・
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    ***甲良町が8000万前後で買えたのを思えば随分と相場が上がったものです。この先、相場は上がり続けるのでしょうか。少なくとも下落は無いと思いますが
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    *定期借地で1億いきますか？
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    **底地付きなら1億超えると思いますが定期借地なので70平米で7から8000万程度を予想します
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    ***うーん、70平米1億は超えると予想！
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    *前提条件を明確に。地代は毎月支払うランニングコストとして、販売価格に含まれない前提で揃えましょう。
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    *毎月の地代はどのくらいかかりますかね。月2万円程度なら70年一括だと1680万円となります
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    *70平米7000万を超える実質的価値はないと思う。販売価格が8000万ならデベ側にはかなりの利益が転がり込むから美味しい
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    *周辺築浅所有権マンションで坪400万という相場がありますからね。この辺は都心のわりに相場は弱いです。
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    **確かにこの界隈の中古はお買い得だと思います。新築はどんどん上がっているのでお得感はなくなりつつありますね
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    ***新築はお得感がなくなりつつあるではなく、割高感しかないんじゃないですか。
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    *なかなか情報更新されませんね、このマンション。まあ、まだ早いか
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    *借地権のマンションは売却時に買主側のローンが残存期間やローン基準の問題で組み辛いので売却難易度は高いですし永住向けかなと思います。
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    **定借のメリットは、とても売りに出ないであろう好立地に、所有権ならとても手が出ない価格であろう物件に住めること。よって、そこまで立地が際立ってない定借は、メリットが少ない。前者には、プラウドやパークコートなどのブランド物件があり、後者にはブリリアとかブランズの…ここの立地の貴重性は、土地勘がないのでわかりません。
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    *現地歩いてみて、土地の品の良さはよく分かりました。伝統的な閑静なお屋敷町。それだけで希少価値。それと昨今の利便性重視とのトレードオフが本案件のキーファクターと認識しました。価格次第ですかねー。所有権より2割以上割安なら買いですかねー。攻めて。
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    *坪350切ったら買い。でなければ必要に迫られた人が買えばいいかなーって。
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    **だって、リセールのリスク高いもん。
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    ***この土地でこのコンセプトにした時点でセラーも割り切ってるでしょ。
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    ****モデルルーム見て、価格なりのバリューがあるかどうかですかね。永住覚悟の上で。
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    *ここはお金に余裕のあるファミリー層などがターゲットでしょうか。市ヶ谷駅に比較的近いことや、DNPの緑地化事業もあって魅力的ですが、定期借地権だとどうしても売却時のリスクは問題になるかと思います。スタディーブースやコンシェルジュサービスなどいろいろ高級感が出てますが、販売価格が高くなるようでは、ファミリー層は買いにくいのではないでしょうか。
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    *定期借地権というのは、所有権の7、8割でしたか？坪500というお話出ていますが、所有権の周辺相場でもそこまでしないようですよ。高くても450くらいのように思いました。定借なら320-360くらいですかね？
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    **400弱です！悩みます。
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    ***所有権のｘ80％とはいかないでしょうから、ｘ85％くらいでそれなりな金額になってくるのではないでしょうか。共用部のコストのかけかたからしても平均の坪単価は400以上はするだろうと思いますし、400-420あたりが大半になるのかなと想像していて、あまり借地権だからということは関係ないような金額なんだろうと思っています。各種費用も地代を含めて5万/月は越えるだろうと考えると、他の方も仰られていたようにリッチ層向けな物件ですね。
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    ****借地権でもいろいろよい面があるなら、多少高いのもわかります。ただ、地代などの問題でランニングコストが所有権よりも高いのは確かだと思います。地代が2万としても70年で1680万、3万なら2520万高いはずです。ここから固定資産税分は差し引いて考えるとしても、ざっくり800-1600万くらいは所有権より高くかかるのかと。
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    *ランニングコストが高いのが問題。働いている間はまだしも70年も高い地代を払い続けられるのか？不安。じゃあ最初から貯めとけばいいのではと思うがそんな金あるなら所有権でコスト確定させたいと思う。相続しようにも次の世代もバカ高い地代がついてくる不動産よりは所有権の方がありがたい。
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    *立地・環境の希少性と共用部分などの仕様は魅力的、ただ分譲時の価格が最近の傾向もあってか高いこと、ランニングコストは所有権よりどうしても高いこと、これらがリセールの時にどう影響するかを考慮したいです
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    *借地権でそれなりの値段であれば共用部以外の部屋の仕様もよければいいんですが、割と一般的な感じみたいですね。
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    **配棟計画、住戸割り、EVの数など基本的には郊外のマンションにもあるようなレベル。ちょっとおしゃれな団地って感じ。値段の割にはもう少し頑張って欲しかった。
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    ***部屋の仕様は普通くらいみたいですね。価格は一部の部屋以外は基本坪400弱で、上の方は450-500弱のようです。悩みますね、、
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    ****坪400だと所有権500の方が価値ありと考える方もいるでしょう。かと言って所有権500で買える新築マンションでここくらいド都心ものは見当たりませんよね。消去法でしょうがなく買うのは嫌だけど、しょうがないのかな…
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    *1割高いな。いらない。
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    **定借、仕様のレベルを踏まえると割高です。専有部分の造り込み、仕様がもう少し良ければ前向きになれた気がします。
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    *比較できる近くの物件があまりないから、割高に感じる気もします。高台にあるとか広い土地であるとかブランドとか考えずに、アクセスや立地だけ注目すると、市ヶ谷駅からは距離があり、市ヶ谷に近いパークハウス市ヶ谷よりは安いはずで、最寄りは牛込柳町か牛込神楽坂ですが、今建てているクリオとかこの前立ったプラウド柳町などより遠いです。加賀町内で見てみるとあまり新しい物件は少ないですが、パークハウス市谷加賀町が6年前でおそらく1番最近で、ネット上の中古販売価格で坪350-390なんですよね。分譲時より値上がりしていてこの値段、しかも所有権。この数年のマンション価格高騰があるのでしょうが、今の加賀町所有権物件がお近くのウエリスほど高いとも思えないので、価格を聞いた時に定借でこの値段か、と思ってしまいました。
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    *@400以下だったら欲しかった････････
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    **400以下の部屋たくさんあるよ！向きと階数によるけど！
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    ***向きと階数、こだわりたいです…やはり割高ですかね。
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    ****南向きがいいなあと思っていたのですが、一番下でも坪400を少し超えるようでした。
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    *****どうせ半地下でしょ？　それなら360くらいじゃないと買えない。
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    ******半地下そのくらいであるよ！あと部屋によっては中層階も400以下よ。本気で検討してるならモデルルーム行ってみればいいのに。
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    *東西の中間的な部屋だと＠425、南は＠４40って感じだね。1割高いんだよな。ちなみに１Fと地階は坪単価同じ。＠380ぐらい。
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    **1割高い、同意です。そう思います。半地下は他よりはまだ手が届きそうな気もしますが、日当たりはないでしょうし、風通しとか、湿気とかどうなのでしょうね。
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    *ここは苦戦すると予想します。戸数が多いのに、定借でこの単価じゃ。団地感もあるし、仕様もいまいちとくれば。
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    *向きとか改装によっては地面と同じ目線の2階でも1億超(75ー85平米と大きめというのもありますが)、価格は所有権並に感じます。期間70年とはいっても定借は定借ですから、土地代は別にかかりますし。
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    **逆にあんまりいけてない部屋は8500万くらいで80平米?あります。差が大きいね。
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    *定期借地の地代が毎月3万円らしいです。広尾や麻布、渋谷でも1万円。
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    **地代は土地の所有者の言い値とかあるのでしょうか。
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    ***加賀町の地代は3年見直し。そもそも高く地下の上昇リスクまで負わされる。販売価格は所有権と変わらず、購入者に定期借地の経済的合理性があるのか疑問。この物件はミスプライスかも。
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    ****そうですか。地代月3万円で70年支払うと坪単価は販売価格と合算して約570万円。(地価が上昇すればこれ以上)。しかも70年後の価値はゼロ。定期借地の経済的メリットは所有権よりも安いことのはず。支払総額が所有権と同じで価値がゼロとなることが確定している物件を買う理由を知りたいです。そもそもどういう企画なのでしょうか？地主NTT さまの小作人にはなりたくないです。
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    *****加賀町の地代は3年見直し。定期借地権契約に明記するらしいです。地価が下がるといいですね。一括前払いにすると誰も買わないので、工夫されたのでしょうか。
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    *地価が下がるような立地は、それはそれで定借立地としては問題かと。定借の最大のメリットは、地主が絶対に手放したくない好立地に初期費用が安く住めること。
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    *要するに高すぎる物件なのです。
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    **定期借地権のデメリットとか今までの分譲例とか購入検討者は情報集めますから、唯一のメリットである価格が高いとあっては、なかなか売れていかないように思います。まだ値段確定ではないらしいですが、少し購入者の目線に立ち返って考えてもらいたいです。
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    *坪320-400ちょいくらいの価格帯であって欲しかった。高くするなら南側にもエレベーターつけたり、間取りを大きめ中心にしてゆとりのある形にしたり、それぞれの場所の仕様を上げて欲しかった。
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    *考えれば考えるほど買う理由がなくなる不思議な物件です。取り柄が全くありません。売るためには失敗を認め大幅値下げしかないでしょう。
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    **8000から1億の予算があってお金を気にしない人たちが200組くらいみつかるといいですね。
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    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    [[File:ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　グランドエントランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　グランドエントランスアプローチ完成予想図|alt=ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　グランドエントランスアプローチ完成予想図]]
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    [[File:ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図|alt=ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図]]
     +
    *敷地面積：転賃借権対象敷地面積(6797.42m2)となり、建築確認対象面積(5895.66m2)とは異なります。
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    *用途地域：第一種中高層住居専用地域
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    *防火地域：準防火地域
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    *建ぺい率：70%
     +
    *容積率：300%
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    *低層になるのでしょうか。
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    *ちょっとしたタワマンなら楽勝で建てられるくらい広い土地。隣に大日本印刷の高層ビルがあるけど、ここは低層限定なのかな？逆のとなりは峰竜太の家。
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    **「市谷本村町・加賀町地区計画」の区域内で大変複雑な高さ制限のある土地です。どんな建物になるのか注目です。
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    *デザインにもうひと工夫欲しい気がします
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    *ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
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    **たしかにおしゃれな団地という感じ。
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    *外廊下でしょうか。内廊下がいいのですけど。
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    **外廊下なら一気にテンション落ちますね。レジデンスと名がついてるなら流石に内廊下でないとね
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    *半地下住戸が有りますよ。半地下だとどれだけ安くなるかな？
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    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    *
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    *駐車場：(総戸数に対して)59台
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    **駐車場が59台は少ないねえ。一応富裕層向けマンションなんでしょ。
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    ***見取図をみる限りでは交互通行が出来ないようだし、外観から見ても超高級ということでは無さそう。
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    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *
    		+
    *80m2あってお風呂が1418というのもしょぼいなあ。
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    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *
    		+
    *間取り：1LDK～4LDK
     +
    *専有面積：49.23m2～110.08m2（トランクルーム2.51ｍ2含む）
     +
    *バルコニー面積：5.11m2～16.80m2
     +
    *ルーフバルコニー面積：11.15m2～34.16m2
     +
    *間取りでましたね、ルーフの部屋がいいなと思ったんですがこれって位置的に某芸能人の変わったお家が目の前になる可能性が高いですよね…と考えてしまい悩んでいます。
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
    −
    *
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    *'''商業施設'''
     +
    #よしや 柳町店　　約510m／徒歩7分
     +
    #キッチンコート 神楽坂店　　約620m／徒歩8分
     +
    #まいばすけっと 牛込柳町駅東店　　約320m／徒歩4分
     +
    #Santoku 牛込神楽坂店　　約340m／徒歩5分
     +
    #セブン‐イレブン 牛込北町店　　約450m／徒歩6分
     +
    #ファミリーマート 市谷柳町店　　約520m／徒歩7分
     +
    #くすりの福太郎 市谷柳町店　　約540m／徒歩7分
     +
    #ローソン 市谷薬王寺町店　　約590m／徒歩8分
     +
    #まいばすけっと 市谷薬王寺町店　　約620m／徒歩8分
     +
    #マルエツ 市ヶ谷見附店　　約840m／徒歩11分
     +
    #Santoku 河田店　　約990m／徒歩13分
     +
    #神楽坂通り商店会　　約1000m／徒歩13分
     +
    #神楽坂商店街振興組合　　約1040m／徒歩13分
     +
    #ライフ若松河田駅前店　　約1130m／徒歩15分
     +
    #飯田橋ラムラ　　約1330m／徒歩17分
     +
    #飯田橋サクラテラス　　約1590m／徒歩20分
     +
     
     +
    *市谷駅以外に神楽坂も近く、飲食など充実していて華やかさは充分。（グルメの峰竜太一家がすぐそば）　また、近いけれど柳町とは雰囲気が全然違ます。
     +
    *市ヶ谷方面は坂があり特に帰りは辛いので、ファミリー層の買い物は牛込柳町のヨシヤか牛込神楽坂のキッチンコートがメインになると思います。比較的新しくできた大久保通りのウエルシアは地味に便利。
     +
     
     +
     
     +
     
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
    −
    *
    		+
    *'''保育園・幼稚園'''
     +
    #フロンティアキッズ加賀町　　約240m／徒歩3分
     +
    #区立市谷幼稚園　　約320m／徒歩4分
     +
    #ほっぺるランド牛込　　約390m／徒歩5分
     +
    #区立あいじつ子ども園　　約450m／徒歩6分
     +
    #アスク新宿南町保育園　　約460m／徒歩6分
     +
    #ポピンズナーサリースクール市ヶ谷　　約500m／徒歩7分
     +
    #牛込保育園ラパン　　約510m／徒歩7分
     +
    #長延保育園　　約640m／徒歩8分
     +
    #原町みゆき保育園　　約680m／徒歩9分
     +
    #アスク薬王寺保育園　　約690m／徒歩9分
     +
    #牛込成城幼稚園　　約750m／徒歩10分
     +
    #アスク神楽坂保育園　　約800m／徒歩10分
     +
    #区立牛込仲之幼稚園　　約830m／徒歩11分
     +
    #雙葉小学校附属幼稚園　　約1640m／徒歩21分
     +
    #白百合学園幼稚園　　約1690m／徒歩22分
     +
    #暁星幼稚園　　約2060m／徒歩26分
     +
     
     +
    *'''教育施設'''
     +
    #区立市谷小学校　　約320m／徒歩4分
     +
    #区立牛込第三中学校　　約70m／徒歩1分
     +
    #成城中学校・高等学校　　約750m／徒歩10分
     +
    #東京理科大学神楽坂キャンパス　　約1140m／徒歩15分
     +
    #東京女子医科大学　　約1180m／徒歩15分
     +
    #法政大学市ケ谷キャンパス　　約1230m／徒歩16分
     +
    #早稲田中学校・高等学校　　約1510m／徒歩19分
     +
    #早稲田大学戸山キャンパス　　約1610m／徒歩21分
     +
    #雙葉小学校・中学校・高等学校　　約1610m／徒歩21分
     +
    #女子学院中学校・高等学校　　約1620m／徒歩21分
     +
    #白百合学園小・中学高等学校　　約1680ｍ／徒歩21分
     +
    #大妻中学高等学校　　約1750m／徒歩22分
     +
    #上智大学四谷キャンパス　　約1860m／徒歩24分
     +
    #暁星中学校・高等学校　　約2050m／徒歩26分
     +
    #学習院女子中・高等科　　約2200m／徒歩28分
     +
    #学習院初等科　　約2230m／徒歩28分
     +
     
     +
    *市谷加賀町一丁目と二丁目の違い：市谷加賀町一丁目は、市谷小学校学区の中で、唯一、中学校の学区が牛込第三中学校（他の市谷小学校学区は、すべて牛込第一中学校）。他の子達がみんな同じ中学校に行くのに、この地区の子だけ違う中学に行くのはかわいそう。。。と思いきや、中学は学校選択制が今の所残っているし、そもそもこの地区の子達は私立に行く子が多いので、あんまり関係ないでしょう。
     +
    *市谷小学校の人口が増えすぎてきている現状、現在市谷小学区の加賀町1丁目2丁目が、仲之小学区に変更になる案が何年か前から出てきているようです。優秀だと言われている市谷小から、韓国人ばかりの仲之小に変わるのはもちろん考えられないとのことで、加賀町住民は長らく反対運動しているようですが、南山伏のすみふ、さらにここの建設で再び学区変更案が浮上してきているそうです。ここを検討している子育て世帯の方々は情報収集をしておいたほうが良さそうですね。
     +
    **若い世代の世帯にとっては切実な問題です。仲之町小学校校区になるようならここは購入検討の対象から外れるでしょう
     +
    ***この物件の販売時点で学区の変更がないにしても、将来的な不可実性が出ている時点で彼からすればアウトでしょう。これは周辺物件含め、価格の下方圧力になります。関係ない人にはラッキー！？
     +
     
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    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
    −
    *
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    *ちょっと接道が良くないね、近隣には富裕な人の住むお屋敷も多いし、工事車両の進入などがきっかけで反対運動が巻き起こると厄介な感じだな。
     +
    *市ヶ谷からも近いので、利便性の良い場所です。そろそろ解体も終わりでしょうか。『牛込柳町7分』『市ヶ谷駅 南北線、有楽町線10分』『牛込神楽坂 10分』『JR市ヶ谷12分』てところですかね。
     +
    *坂が多いです。自衛隊があります。高級な邸宅が多く、静かです。
     +
    *このエリアでは珍しい大型物件。期待大です。
     +
    *市谷加賀町一丁目計画？場所は具体的にどこになりますか？
     +
    **大日本印刷の25階建て本社ビルがある西隣のブロックです。グーグルマップではスポーツクラブが記載されています。ストビューでは取り壊して仮囲いされてますよ。
     +
    ***DNPの北、NTTの社宅だった場所では？中学校の隣。
     +
    ****元ＮＴＴ社宅の跡ですね。今売りにでてる、江戸川橋、牛込柳町、若松河田より、良い立地だと思います。
     +
    *良い立地ですし、お屋敷もあるような素敵なエリアなので、ものすごーい価格になりそうですね。
     +
    *ここは市谷エリアの中でも高台になりますよね。最近頻繁に降る豪雨の被害を考えると、高台が良いなと思いました。
     +
    *こちらの立地地図で見ると横に寮と賃貸物件、南側に大日本印刷が建設されているのですね。住宅街の中に建設されるマンションになるのでしょうか。周辺環境が便利なのか気になりました。ぱっと見た感じで買物施設などがないように感じました。
     +
    **大日本印刷も再開発されていい感じです。住宅街の中ですが、大通りに出ればコンビニ、スーパー、ドラッグストアがありますよ。
     +
    ***市ヶ谷駅、曙橋駅、牛込神楽坂駅、牛込柳町駅と、最寄駅の周辺にはそれなりの食品スーパーやドラッグストアがありますね。物件周辺は用途地域的に難しそうですが。
     +
    *加賀町は地歴はいいですが、最近の駅近トレンドとは完全に相反します。かつて運転手付きで大邸宅というエリアですからね。
     +
    *暮らしやすそうな感じがしますけど、買物施設などが近くにあるかどうか。会社や防衛研究所など大きな敷地を占めている施設が近く、利便施設がないような。娯楽施設がなければ静かに生活できそうですね。新宿でもこちらは地価はどう高いんでしょうか。
     +
    *DNPのビル25階建てが南側に建ってしまうわけですから、抜け感はないですよね。離れてはいるから、日当たりの影響はないと思いますが。
     +
    *今朝、現地の前を歩いていたら、敷地を囲んでいたフェンスが外されていました。初めて敷地全体を見ましたが、凄く広く整った土地でビックリしました。DNPは別にして加賀町でこんな広い土地は滅多に出ないと思います。今後が凄く楽しみです。
     +
    *道路を挟んで向かい側の大日本印刷の敷地の北側（この物件の目の前、南側左手）が横長の広い緑地になる予定。「市谷の杜」プロジェクトとか言ってる。一般開放と聞いてましたが最新情報は不明。この物件にとっては棚ぼたみたいなもん。植木代もかからないからね。ただここは、お山の上の超一等地で、小さな八百屋なんかが裏手にあるけど、食料品など普段の買い物はちょっと歩くかな。まとめ買いとかすれば問題なし。市谷駅前にマルエツ、高級スーパーでは近くに神楽坂 KIMURAYAの小規模店舗とか飯田橋の三浦屋がある。
     +
    *牛込柳町駅方面に少し歩くと裏千家の道場がありますね。定期的にお茶会があり、よく着物姿の上品なマダムが歩いています。その先にもパークコート、パークハウスと風情あるマンションが連なっていて素敵な雰囲気です。
     +
    *埋蔵文化財の調査が入りました。少し遅れそうですね。
     +
    **この辺りは掘れば大体出て来ますからね。二丁目のザ・パークハウスでも縄文時代の遺跡が見つかって、数年前に話題になりましたね。
     +
    *でも市谷柳町駅はけっこう穴場だと思う。新宿至近ながら混雑しないし、買い物にも困らない。散歩が嫌いでなければ神楽坂も生活圏。
     +
    *借地権だから買いやすい、いい値段のマンションが出そうだな。売却前提ならいいと思う。ただ、正直牛込柳町って駅力はないと思う。プラウド牛込柳町見に行ったけど、どうしても駅力のなさで買えなかった。
     +
    **静かで暮らしやすいと思うけどね。神楽坂まで歩いて直ぐいけるし
     +
    ***確かに神楽坂は住むといより、食事とか散歩がてら歩いて行けるエリアに住むのが良いと思います。
     +
    *このマンションの前がDNPなんだけど、工事が2028年まで伸びたから完成後も日中は少しうるさいかもですね。
     +
    **DNPが大工事をしています。印刷工場らしいですが、詳細が全くわかりません。印刷工場は土壌汚染が心配です。かなり深く掘っているのでまた高層ビルなのでしょうか。市ヶ谷の杜といわれるだけで、何ができるのかもわからずに購入しなければいけないのでしょうか。
     +
    ***「大日本印刷市谷工場整備事業」で検索すると環境影響評価書案のあらましのPDFがヒットします。これを見ていただくと、整備計画や日影など周辺への影響がよく分かると思います。
     +
    ****さすがに評価書案では購入はできません。計画も大幅遅延、変更しているようです。販売会社からきちんとした説明はありましたか。
     +
    *近隣住民ですが、DNPは建物・敷地のデザインや周辺道路整備への取り組みが素晴らしく、散歩していて気持ち良いエリアです。そりゃ市ヶ谷一体の大地主ですから自分の土地の価値をしっかり高める努力をされます。検討中の方は現地に赴けば閑静で落ち着いた雰囲気がわかると思います。
     +
    *この物件で唯一気になるのは隣が学校のグラウンドで、土日もナイターで野球をやってますので、部屋の向きによっては眩しくないか、金属バット音が気にならないか、要確認です。
     +
    *そこまでの立地ではない。最近のトレンドからは外れる立地。
     +
    *スーパーやドラッグストアなどのある柳町駅からかなり歩きますよ。普通の速さで10分以上と考えておけば間違いないです。もう少し駅が近いと良いのですが
     +
    *ここに住んでも勾配の大きい市ヶ谷駅を日常使いすることはないと思う。わざわざ市ヶ谷まで下りて行かなくても、柳町から新宿まで直通8分だし大江戸線の割にはホームが浅くラッシュ知らずで相当便利。食事は神楽坂。周辺は閑静で治安もこの上なく良い。価格次第ではあるが人気になる予感。
     +
    **日常使いできるのが大江戸線だけってのはパワーカップルには致命的弱点。リタイヤ層がのんびり暮らすにはいいと思う。借地期間切れる前に寿命だし介護サービスつければ人気のマンションになりそう
     +
    ***近所に住んでますが牛込柳町は本当に便利ですよ。新宿まで3駅ですし、タクシー使っても1500円かかりません。大手町や東京駅へは乗り換え一回です。治安が良く、何処へ向かうにもアクセスが良い都心の住宅地は意外と少ないものです。休みの日には神楽坂まで散歩して食事して帰ることが出来るのも大きなメリットです。
     +
    *牛込柳町駅は地味だが新宿至近で、外苑東の歩道が広くきれいになることも併せて見直されてきている。坂下ながら駅近のクリオが相場をさらに引き上げる可能性もあるね。
     +
    *防衛省があるので加賀町上空は自衛隊の大型ヘリコプターが爆音を立てて飛行するそうです。
     +
    **ヘリはたまに土日の午前中に行き来する程度です。防衛省と機動隊、最強の治安です。
     +
    ***最近、試験飛行をしている西麻布や広尾の飛行機音に比べたら、たまの土日のヘリコプター音は何でもないです。
     +
    *周囲の雰囲気はいいですね。駅からの距離と中古相場と比較してどうするかが判断ポイントでしょうか。
     +
     
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
     +
    *'''医療施設'''
     +
    #国立国際医療研究センター病院　　約1550m／徒歩20分
     +
    #東京逓信病院　　約1610m／徒歩21分
     +
    #牛込台さこむら内科　　約320m／徒歩4分
     +
    #本多内科クリニック　　約380m／徒歩5分
     +
    #柳町病院　　約380m／徒歩5分
     +
    #神楽坂D.S.マイクリニック　　約390m／徒歩5分
     +
    #やまだ内科クリニック　　約420m／徒歩6分
     +
    #西崎歯科クリニック　　約510m／徒歩7分
     +
    #はらまちクリニック　　約680m／徒歩9分
     +
    #石井外科　　約1030m／徒歩13分
     +
    #東京女子医科大学病院　　約1180m／徒歩15分
     +
    #JCHO東京新宿メディカルセンター　　約1290m／徒歩17分
     +
     +
    *'''金融機関'''
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    #みずほ銀行 牛込柳町出張所(ATM)　　約420m／徒歩6分
     +
    #東京シティ信用金庫 牛込柳町支店　　約420m／徒歩6分
     +
    #牛込郵便局　　約460m／徒歩6分
     +
    #新宿保険会館内郵便局　　約710m／徒歩9分
     +
    #三井住友銀行 ATM 東京メトロ市ヶ谷駅出張所　　約860m／徒歩11分
     +
    #牛込若松町郵便局　　約900m／徒歩12分
     +
    #東京シティ信用金庫 神楽坂支店　　約930m／徒歩12分
     +
    #三菱UFJ銀行 神楽坂支店　　約970m／徒歩13分
     +
    #みずほ銀行 市ケ谷支店　　約1010m／徒歩13分
     +
    #りそな銀行 神楽坂支店　　約1030m／徒歩13分
     +
    #三菱UFJ銀行 市ケ谷支店　　約1070m／徒歩14分
     +
    #三井住友銀行 飯田橋支店　　約1380m／徒歩18分
     +
     +
    *'''公共施設'''
     +
    #牛込警察署　　約270m／徒歩4分
     +
    #区立中町図書館　　約380m／徒歩5分
     +
    #柳町交番　　約510m／徒歩7分
     +
    #新宿区役所箪笥町特別出張所　　約580m／徒歩8分
     +
    #牛込箪笥区民ホール　　約580m／徒歩8分
     +
    #牛込箪笥地域センター　　約580m／徒歩8分
     +
    #牛込消防署早稲田出張所　　約1370m／徒歩18分
     +
     +
    *'''公園・文化・スポーツ施設'''
     +
    #納戸町公園　　約180m／徒歩3分
     +
    #DIS市谷スポーツクラブ　　約190m／徒歩3分
     +
    #なんど児童遊園　　約210m／徒歩3分
     +
    #加賀公園　　約370m／徒歩5分
     +
    #JICA地球ひろば　　約390m／徒歩5分
     +
    #山伏公園　　約480m／徒歩6分
     +
    #宮城道雄記念館　　約570m／徒歩8分
     +
    #南榎公園　　約620m／徒歩8分
     +
    #牛込弁天公園　　約710m／徒歩9分
     +
    #矢来能楽堂　　約770m／徒歩10分
     +
    #市ケ谷記念館　　約840m／徒歩11分
     +
    #JOYFIT24 神楽坂駅前　　約1020m／徒歩13分
     +
    #エスフォルタ市ヶ谷　　約1130m／徒歩15分
     +
    #外濠公園　　約1330m／徒歩17分
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    #外濠公園総合グラウンド　　約1330m／徒歩17分
     +
    #ジェクサー・フィットネスクラブ四谷　　約1510m／徒歩19分
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
     
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    ==ブログ==
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    *[https://www.sumu-lab.com/archives/53274/ 【予定価格】ブランズ牛込柳町｜子育てに最強の立地、見つけました！現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】（スムラボ記事）]
      
     
    ==掲示板==
    		 
    ==掲示板==
     
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    23ku/634549/97-354
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    23ku/634549/96

    2022年7月11日 (月) 13:47時点における最新版

    物件概要[ ]

    ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図
    ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図
    1. 都営大江戸線｢牛込柳町｣駅(南東口)より徒歩6分
    2. 都営大江戸線「牛込神楽坂」(A1出口)より徒歩8分
    3. 東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅(6番出口)より徒歩11分
    4. JR総武中央線「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩12分
    5. 都営新宿線「市ケ谷」駅(4番出口)より徒歩12分
    6. 東京メトロ東西線「神楽坂」駅(2番出口)より徒歩12分
    7. 都営新宿線「曙橋」駅(A3出口)より徒歩14分
    • 総戸数：228戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建、地下1階建
    • 敷地の権利形態：定期借地権の準共有
    • 完成時期：2021年8月
    • 売主：三菱地所レジデンス株式会社
    • 施工：株式会社フジタ
    • 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • タワーだったら買いたい感じですよね。低層だったら100平米くらいのお部屋が欲しい。
    • この市谷加賀町物件は牛込柳町のプラウドと比較して高くなりますか？
      • プラウドは割高なので、同じくらいか、もう少し高いかじゃないですかね。
        • 少し高い程度なら、市谷加賀町の方が良い気がしてきました。
    • 定期借地権になりそうですね。
      • 定期借地権だと安くなりますね。ちなみに何十年位でしょうか？
        • この立地だったら、高くなっても所有権が良かったな〜。このエリアでこれだけ広い土地はもうでないよね〜
          • お隣の日銀社宅も敷地は大きいですが、まだまだ新しいですもんね。NTTも手放したくないくらいの好立地ということですかね。
            • 定借70年ですね。お値段が楽しみです。
    • 定借物件って地主は神社や寺が多いという印象でしたが、ここの場合NTTということになるのでしょか？民間企業が土地を売却せずに定借にするのは、何かメリットがあるのでしょうか？この辺りは好きなので、所有権なら多少無理しても本気で検討したかったのですが、定借がどうも気に入りません。
      • 管理会社が三菱の小会社、系列だと要注意。売買情報で住民選別、管理規約と初期理事長を管理会社利益の将来的担保する内容、構造になっている。定期借地だからそもそも賃貸資産としての評価視点が必要。修繕積立金の仕組みも特殊と成る。売買益以外の維持費からも大幅な利益を組み込み　管理組合は従うのみの物件となりうる。
    • 値段は3LDKで最低1億円はするでしょう。定期借地権地代は3LDKで最低でも月額10万円くらいになると思いますので余裕のある人でないと手が出ませんね
      • その値段出すなら他のエリア行かない？普通にグロス1.5億円くらいの所有権マンションと変わらなくなるやん
    • プラウド砂土原で坪600万でした。浄瑠璃坂の方が地下鉄市ヶ谷に近いし、砂土原の方が上。斜面立地ではありましたが。こちらは駅から遠いのと、前はDNPの高層ビル。定借だから400～450万くらいでは。袋町のプラウドと、納戸町の三井がほぼ同時期と思われ、戸数も多いのでそんなに高くならないと思います。市況も悪いし。
    • 定期借地権ということなので3LDK70平米6000万くらいになるのじゃないでしょうか
      • 所有権で1億以上するから、8～9千万はするでしょう。6000万なんてあり得ない。そんな価格なら即完ですよ。
    • 物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。そんな年まで、生きてはいないのですが・・・
      • 50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う。取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか
        • 定借も結局、立地と値付け。ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。坪500代なら長期スパン。そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。
          • このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。
    • 70平米3LDKで6000万なら客が付く、8000万なら客が付かない。7000万は微妙
      • 70平方メートル8000万はいくんじゃないかと踏んでいたけど、どうなんだろ。近隣の所有権物件なら同規模で1億超えだよね絶対
        • それ、所有権の半値以下。あり得ない安さです。70m2なら最低でも八掛けで１億円です。
          • 借地権でも加賀町で70平米8000万だったら、検討してもいいかな思いました。周辺の所有権マンションもいいですけど、やはり最終的には立地と価格のバランスで、最後は立地が決め手ですかね。
    • 借地権だから安いけど、加賀町だから思ったほど安くならないかもね。
      • たぶんそうなるだろうね。マンションが不思議なのは建物価格と土地価格が必ずしも理論価格にならないこと特に土地代は路線価や公示価格に見合った値段が付いていないことが多々ある。また、加賀町という高級イメージで建物の値段が必要以上に高く付いてしまう。定期借地権付きの場合にはそれが顕著な気がするから十分な吟味が必要だと思う
    • 渋谷パークコートのように地代全額一括前払いなら１億円、地代なしなら8000万円かな。
    • 所有権なら70平米で土地代は3000から3500万くらいではないでしょうか。これから逆算すると7000から8000万が販売価格になると思います。因みに国税庁路線価は平米あたり70万前後なので時価評価すると100万くらいです
      • 70平方メートル7000～8000万だと、借地権とはいえ人気出そうですね。2011年ころは港区の一等地なんかもこの額で買えた物件があると思うと悔しいけど・・・
        • 甲良町が8000万前後で買えたのを思えば随分と相場が上がったものです。この先、相場は上がり続けるのでしょうか。少なくとも下落は無いと思いますが
    • 定期借地で1億いきますか？
      • 底地付きなら1億超えると思いますが定期借地なので70平米で7から8000万程度を予想します
        • うーん、70平米1億は超えると予想！
    • 前提条件を明確に。地代は毎月支払うランニングコストとして、販売価格に含まれない前提で揃えましょう。
    • 毎月の地代はどのくらいかかりますかね。月2万円程度なら70年一括だと1680万円となります
    • 70平米7000万を超える実質的価値はないと思う。販売価格が8000万ならデベ側にはかなりの利益が転がり込むから美味しい
    • 周辺築浅所有権マンションで坪400万という相場がありますからね。この辺は都心のわりに相場は弱いです。
      • 確かにこの界隈の中古はお買い得だと思います。新築はどんどん上がっているのでお得感はなくなりつつありますね
        • 新築はお得感がなくなりつつあるではなく、割高感しかないんじゃないですか。
    • なかなか情報更新されませんね、このマンション。まあ、まだ早いか
    • 借地権のマンションは売却時に買主側のローンが残存期間やローン基準の問題で組み辛いので売却難易度は高いですし永住向けかなと思います。
      • 定借のメリットは、とても売りに出ないであろう好立地に、所有権ならとても手が出ない価格であろう物件に住めること。よって、そこまで立地が際立ってない定借は、メリットが少ない。前者には、プラウドやパークコートなどのブランド物件があり、後者にはブリリアとかブランズの…ここの立地の貴重性は、土地勘がないのでわかりません。
    • 現地歩いてみて、土地の品の良さはよく分かりました。伝統的な閑静なお屋敷町。それだけで希少価値。それと昨今の利便性重視とのトレードオフが本案件のキーファクターと認識しました。価格次第ですかねー。所有権より2割以上割安なら買いですかねー。攻めて。
    • 坪350切ったら買い。でなければ必要に迫られた人が買えばいいかなーって。
      • だって、リセールのリスク高いもん。
        • この土地でこのコンセプトにした時点でセラーも割り切ってるでしょ。
          • モデルルーム見て、価格なりのバリューがあるかどうかですかね。永住覚悟の上で。
    • ここはお金に余裕のあるファミリー層などがターゲットでしょうか。市ヶ谷駅に比較的近いことや、DNPの緑地化事業もあって魅力的ですが、定期借地権だとどうしても売却時のリスクは問題になるかと思います。スタディーブースやコンシェルジュサービスなどいろいろ高級感が出てますが、販売価格が高くなるようでは、ファミリー層は買いにくいのではないでしょうか。
    • 定期借地権というのは、所有権の7、8割でしたか？坪500というお話出ていますが、所有権の周辺相場でもそこまでしないようですよ。高くても450くらいのように思いました。定借なら320-360くらいですかね？
      • 400弱です！悩みます。
        • 所有権のｘ80％とはいかないでしょうから、ｘ85％くらいでそれなりな金額になってくるのではないでしょうか。共用部のコストのかけかたからしても平均の坪単価は400以上はするだろうと思いますし、400-420あたりが大半になるのかなと想像していて、あまり借地権だからということは関係ないような金額なんだろうと思っています。各種費用も地代を含めて5万/月は越えるだろうと考えると、他の方も仰られていたようにリッチ層向けな物件ですね。
          • 借地権でもいろいろよい面があるなら、多少高いのもわかります。ただ、地代などの問題でランニングコストが所有権よりも高いのは確かだと思います。地代が2万としても70年で1680万、3万なら2520万高いはずです。ここから固定資産税分は差し引いて考えるとしても、ざっくり800-1600万くらいは所有権より高くかかるのかと。
    • ランニングコストが高いのが問題。働いている間はまだしも70年も高い地代を払い続けられるのか？不安。じゃあ最初から貯めとけばいいのではと思うがそんな金あるなら所有権でコスト確定させたいと思う。相続しようにも次の世代もバカ高い地代がついてくる不動産よりは所有権の方がありがたい。
    • 立地・環境の希少性と共用部分などの仕様は魅力的、ただ分譲時の価格が最近の傾向もあってか高いこと、ランニングコストは所有権よりどうしても高いこと、これらがリセールの時にどう影響するかを考慮したいです
    • 借地権でそれなりの値段であれば共用部以外の部屋の仕様もよければいいんですが、割と一般的な感じみたいですね。
      • 配棟計画、住戸割り、EVの数など基本的には郊外のマンションにもあるようなレベル。ちょっとおしゃれな団地って感じ。値段の割にはもう少し頑張って欲しかった。
        • 部屋の仕様は普通くらいみたいですね。価格は一部の部屋以外は基本坪400弱で、上の方は450-500弱のようです。悩みますね、、
          • 坪400だと所有権500の方が価値ありと考える方もいるでしょう。かと言って所有権500で買える新築マンションでここくらいド都心ものは見当たりませんよね。消去法でしょうがなく買うのは嫌だけど、しょうがないのかな…
    • 1割高いな。いらない。
      • 定借、仕様のレベルを踏まえると割高です。専有部分の造り込み、仕様がもう少し良ければ前向きになれた気がします。
    • 比較できる近くの物件があまりないから、割高に感じる気もします。高台にあるとか広い土地であるとかブランドとか考えずに、アクセスや立地だけ注目すると、市ヶ谷駅からは距離があり、市ヶ谷に近いパークハウス市ヶ谷よりは安いはずで、最寄りは牛込柳町か牛込神楽坂ですが、今建てているクリオとかこの前立ったプラウド柳町などより遠いです。加賀町内で見てみるとあまり新しい物件は少ないですが、パークハウス市谷加賀町が6年前でおそらく1番最近で、ネット上の中古販売価格で坪350-390なんですよね。分譲時より値上がりしていてこの値段、しかも所有権。この数年のマンション価格高騰があるのでしょうが、今の加賀町所有権物件がお近くのウエリスほど高いとも思えないので、価格を聞いた時に定借でこの値段か、と思ってしまいました。
    • @400以下だったら欲しかった････････
      • 400以下の部屋たくさんあるよ！向きと階数によるけど！
        • 向きと階数、こだわりたいです…やはり割高ですかね。
          • 南向きがいいなあと思っていたのですが、一番下でも坪400を少し超えるようでした。
            • どうせ半地下でしょ？　それなら360くらいじゃないと買えない。
              • 半地下そのくらいであるよ！あと部屋によっては中層階も400以下よ。本気で検討してるならモデルルーム行ってみればいいのに。
    • 東西の中間的な部屋だと＠425、南は＠４40って感じだね。1割高いんだよな。ちなみに１Fと地階は坪単価同じ。＠380ぐらい。
      • 1割高い、同意です。そう思います。半地下は他よりはまだ手が届きそうな気もしますが、日当たりはないでしょうし、風通しとか、湿気とかどうなのでしょうね。
    • ここは苦戦すると予想します。戸数が多いのに、定借でこの単価じゃ。団地感もあるし、仕様もいまいちとくれば。
    • 向きとか改装によっては地面と同じ目線の2階でも1億超(75ー85平米と大きめというのもありますが)、価格は所有権並に感じます。期間70年とはいっても定借は定借ですから、土地代は別にかかりますし。
      • 逆にあんまりいけてない部屋は8500万くらいで80平米?あります。差が大きいね。
    • 定期借地の地代が毎月3万円らしいです。広尾や麻布、渋谷でも1万円。
      • 地代は土地の所有者の言い値とかあるのでしょうか。
        • 加賀町の地代は3年見直し。そもそも高く地下の上昇リスクまで負わされる。販売価格は所有権と変わらず、購入者に定期借地の経済的合理性があるのか疑問。この物件はミスプライスかも。
          • そうですか。地代月3万円で70年支払うと坪単価は販売価格と合算して約570万円。(地価が上昇すればこれ以上)。しかも70年後の価値はゼロ。定期借地の経済的メリットは所有権よりも安いことのはず。支払総額が所有権と同じで価値がゼロとなることが確定している物件を買う理由を知りたいです。そもそもどういう企画なのでしょうか？地主NTT さまの小作人にはなりたくないです。
            • 加賀町の地代は3年見直し。定期借地権契約に明記するらしいです。地価が下がるといいですね。一括前払いにすると誰も買わないので、工夫されたのでしょうか。
    • 地価が下がるような立地は、それはそれで定借立地としては問題かと。定借の最大のメリットは、地主が絶対に手放したくない好立地に初期費用が安く住めること。
    • 要するに高すぎる物件なのです。
      • 定期借地権のデメリットとか今までの分譲例とか購入検討者は情報集めますから、唯一のメリットである価格が高いとあっては、なかなか売れていかないように思います。まだ値段確定ではないらしいですが、少し購入者の目線に立ち返って考えてもらいたいです。
    • 坪320-400ちょいくらいの価格帯であって欲しかった。高くするなら南側にもエレベーターつけたり、間取りを大きめ中心にしてゆとりのある形にしたり、それぞれの場所の仕様を上げて欲しかった。
    • 考えれば考えるほど買う理由がなくなる不思議な物件です。取り柄が全くありません。売るためには失敗を認め大幅値下げしかないでしょう。
      • 8000から1億の予算があってお金を気にしない人たちが200組くらいみつかるといいですね。



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    交通[ ]

    構造・建物[ ]

    ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　グランドエントランスアプローチ完成予想図
    ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　グランドエントランスアプローチ完成予想図
    ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図
    ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス　外観完成予想図
    • 敷地面積：転賃借権対象敷地面積(6797.42m2)となり、建築確認対象面積(5895.66m2)とは異なります。
    • 用途地域：第一種中高層住居専用地域
    • 防火地域：準防火地域
    • 建ぺい率：70%
    • 容積率：300%
    • 低層になるのでしょうか。
    • ちょっとしたタワマンなら楽勝で建てられるくらい広い土地。隣に大日本印刷の高層ビルがあるけど、ここは低層限定なのかな？逆のとなりは峰竜太の家。
      • 「市谷本村町・加賀町地区計画」の区域内で大変複雑な高さ制限のある土地です。どんな建物になるのか注目です。
    • デザインにもうひと工夫欲しい気がします
    • ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
      • たしかにおしゃれな団地という感じ。
    • 外廊下でしょうか。内廊下がいいのですけど。
      • 外廊下なら一気にテンション落ちますね。レジデンスと名がついてるなら流石に内廊下でないとね
    • 半地下住戸が有りますよ。半地下だとどれだけ安くなるかな？



    共用施設[ ]

    • 駐車場：(総戸数に対して)59台
      • 駐車場が59台は少ないねえ。一応富裕層向けマンションなんでしょ。
        • 見取図をみる限りでは交互通行が出来ないようだし、外観から見ても超高級ということでは無さそう。


    設備・仕様[ ]

    • 80m2あってお風呂が1418というのもしょぼいなあ。


    間取り[ ]

    • 間取り：1LDK～4LDK
    • 専有面積：49.23m2～110.08m2（トランクルーム2.51ｍ2含む）
    • バルコニー面積：5.11m2～16.80m2
    • ルーフバルコニー面積：11.15m2～34.16m2
    • 間取りでましたね、ルーフの部屋がいいなと思ったんですがこれって位置的に某芸能人の変わったお家が目の前になる可能性が高いですよね…と考えてしまい悩んでいます。
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    買い物・食事[ ]

    • 商業施設
    1. よしや 柳町店　　約510m／徒歩7分
    2. キッチンコート 神楽坂店　　約620m／徒歩8分
    3. まいばすけっと 牛込柳町駅東店　　約320m／徒歩4分
    4. Santoku 牛込神楽坂店　　約340m／徒歩5分
    5. セブン‐イレブン 牛込北町店　　約450m／徒歩6分
    6. ファミリーマート 市谷柳町店　　約520m／徒歩7分
    7. くすりの福太郎 市谷柳町店　　約540m／徒歩7分
    8. ローソン 市谷薬王寺町店　　約590m／徒歩8分
    9. まいばすけっと 市谷薬王寺町店　　約620m／徒歩8分
    10. マルエツ 市ヶ谷見附店　　約840m／徒歩11分
    11. Santoku 河田店　　約990m／徒歩13分
    12. 神楽坂通り商店会　　約1000m／徒歩13分
    13. 神楽坂商店街振興組合　　約1040m／徒歩13分
    14. ライフ若松河田駅前店　　約1130m／徒歩15分
    15. 飯田橋ラムラ　　約1330m／徒歩17分
    16. 飯田橋サクラテラス　　約1590m／徒歩20分
    • 市谷駅以外に神楽坂も近く、飲食など充実していて華やかさは充分。（グルメの峰竜太一家がすぐそば）　また、近いけれど柳町とは雰囲気が全然違ます。
    • 市ヶ谷方面は坂があり特に帰りは辛いので、ファミリー層の買い物は牛込柳町のヨシヤか牛込神楽坂のキッチンコートがメインになると思います。比較的新しくできた大久保通りのウエルシアは地味に便利。



    育児・教育[ ]

    • 保育園・幼稚園
    1. フロンティアキッズ加賀町　　約240m／徒歩3分
    2. 区立市谷幼稚園　　約320m／徒歩4分
    3. ほっぺるランド牛込　　約390m／徒歩5分
    4. 区立あいじつ子ども園　　約450m／徒歩6分
    5. アスク新宿南町保育園　　約460m／徒歩6分
    6. ポピンズナーサリースクール市ヶ谷　　約500m／徒歩7分
    7. 牛込保育園ラパン　　約510m／徒歩7分
    8. 長延保育園　　約640m／徒歩8分
    9. 原町みゆき保育園　　約680m／徒歩9分
    10. アスク薬王寺保育園　　約690m／徒歩9分
    11. 牛込成城幼稚園　　約750m／徒歩10分
    12. アスク神楽坂保育園　　約800m／徒歩10分
    13. 区立牛込仲之幼稚園　　約830m／徒歩11分
    14. 雙葉小学校附属幼稚園　　約1640m／徒歩21分
    15. 白百合学園幼稚園　　約1690m／徒歩22分
    16. 暁星幼稚園　　約2060m／徒歩26分
    • 教育施設
    1. 区立市谷小学校　　約320m／徒歩4分
    2. 区立牛込第三中学校　　約70m／徒歩1分
    3. 成城中学校・高等学校　　約750m／徒歩10分
    4. 東京理科大学神楽坂キャンパス　　約1140m／徒歩15分
    5. 東京女子医科大学　　約1180m／徒歩15分
    6. 法政大学市ケ谷キャンパス　　約1230m／徒歩16分
    7. 早稲田中学校・高等学校　　約1510m／徒歩19分
    8. 早稲田大学戸山キャンパス　　約1610m／徒歩21分
    9. 雙葉小学校・中学校・高等学校　　約1610m／徒歩21分
    10. 女子学院中学校・高等学校　　約1620m／徒歩21分
    11. 白百合学園小・中学高等学校　　約1680ｍ／徒歩21分
    12. 大妻中学高等学校　　約1750m／徒歩22分
    13. 上智大学四谷キャンパス　　約1860m／徒歩24分
    14. 暁星中学校・高等学校　　約2050m／徒歩26分
    15. 学習院女子中・高等科　　約2200m／徒歩28分
    16. 学習院初等科　　約2230m／徒歩28分
    • 市谷加賀町一丁目と二丁目の違い：市谷加賀町一丁目は、市谷小学校学区の中で、唯一、中学校の学区が牛込第三中学校（他の市谷小学校学区は、すべて牛込第一中学校）。他の子達がみんな同じ中学校に行くのに、この地区の子だけ違う中学に行くのはかわいそう。。。と思いきや、中学は学校選択制が今の所残っているし、そもそもこの地区の子達は私立に行く子が多いので、あんまり関係ないでしょう。
    • 市谷小学校の人口が増えすぎてきている現状、現在市谷小学区の加賀町1丁目2丁目が、仲之小学区に変更になる案が何年か前から出てきているようです。優秀だと言われている市谷小から、韓国人ばかりの仲之小に変わるのはもちろん考えられないとのことで、加賀町住民は長らく反対運動しているようですが、南山伏のすみふ、さらにここの建設で再び学区変更案が浮上してきているそうです。ここを検討している子育て世帯の方々は情報収集をしておいたほうが良さそうですね。
      • 若い世代の世帯にとっては切実な問題です。仲之町小学校校区になるようならここは購入検討の対象から外れるでしょう
        • この物件の販売時点で学区の変更がないにしても、将来的な不可実性が出ている時点で彼からすればアウトでしょう。これは周辺物件含め、価格の下方圧力になります。関係ない人にはラッキー！？



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    周辺環境・治安[ ]

    • ちょっと接道が良くないね、近隣には富裕な人の住むお屋敷も多いし、工事車両の進入などがきっかけで反対運動が巻き起こると厄介な感じだな。
    • 市ヶ谷からも近いので、利便性の良い場所です。そろそろ解体も終わりでしょうか。『牛込柳町7分』『市ヶ谷駅 南北線、有楽町線10分』『牛込神楽坂 10分』『JR市ヶ谷12分』てところですかね。
    • 坂が多いです。自衛隊があります。高級な邸宅が多く、静かです。
    • このエリアでは珍しい大型物件。期待大です。
    • 市谷加賀町一丁目計画？場所は具体的にどこになりますか？
      • 大日本印刷の25階建て本社ビルがある西隣のブロックです。グーグルマップではスポーツクラブが記載されています。ストビューでは取り壊して仮囲いされてますよ。
        • DNPの北、NTTの社宅だった場所では？中学校の隣。
          • 元ＮＴＴ社宅の跡ですね。今売りにでてる、江戸川橋、牛込柳町、若松河田より、良い立地だと思います。
    • 良い立地ですし、お屋敷もあるような素敵なエリアなので、ものすごーい価格になりそうですね。
    • ここは市谷エリアの中でも高台になりますよね。最近頻繁に降る豪雨の被害を考えると、高台が良いなと思いました。
    • こちらの立地地図で見ると横に寮と賃貸物件、南側に大日本印刷が建設されているのですね。住宅街の中に建設されるマンションになるのでしょうか。周辺環境が便利なのか気になりました。ぱっと見た感じで買物施設などがないように感じました。
      • 大日本印刷も再開発されていい感じです。住宅街の中ですが、大通りに出ればコンビニ、スーパー、ドラッグストアがありますよ。
        • 市ヶ谷駅、曙橋駅、牛込神楽坂駅、牛込柳町駅と、最寄駅の周辺にはそれなりの食品スーパーやドラッグストアがありますね。物件周辺は用途地域的に難しそうですが。
    • 加賀町は地歴はいいですが、最近の駅近トレンドとは完全に相反します。かつて運転手付きで大邸宅というエリアですからね。
    • 暮らしやすそうな感じがしますけど、買物施設などが近くにあるかどうか。会社や防衛研究所など大きな敷地を占めている施設が近く、利便施設がないような。娯楽施設がなければ静かに生活できそうですね。新宿でもこちらは地価はどう高いんでしょうか。
    • DNPのビル25階建てが南側に建ってしまうわけですから、抜け感はないですよね。離れてはいるから、日当たりの影響はないと思いますが。
    • 今朝、現地の前を歩いていたら、敷地を囲んでいたフェンスが外されていました。初めて敷地全体を見ましたが、凄く広く整った土地でビックリしました。DNPは別にして加賀町でこんな広い土地は滅多に出ないと思います。今後が凄く楽しみです。
    • 道路を挟んで向かい側の大日本印刷の敷地の北側（この物件の目の前、南側左手）が横長の広い緑地になる予定。「市谷の杜」プロジェクトとか言ってる。一般開放と聞いてましたが最新情報は不明。この物件にとっては棚ぼたみたいなもん。植木代もかからないからね。ただここは、お山の上の超一等地で、小さな八百屋なんかが裏手にあるけど、食料品など普段の買い物はちょっと歩くかな。まとめ買いとかすれば問題なし。市谷駅前にマルエツ、高級スーパーでは近くに神楽坂 KIMURAYAの小規模店舗とか飯田橋の三浦屋がある。
    • 牛込柳町駅方面に少し歩くと裏千家の道場がありますね。定期的にお茶会があり、よく着物姿の上品なマダムが歩いています。その先にもパークコート、パークハウスと風情あるマンションが連なっていて素敵な雰囲気です。
    • 埋蔵文化財の調査が入りました。少し遅れそうですね。
      • この辺りは掘れば大体出て来ますからね。二丁目のザ・パークハウスでも縄文時代の遺跡が見つかって、数年前に話題になりましたね。
    • でも市谷柳町駅はけっこう穴場だと思う。新宿至近ながら混雑しないし、買い物にも困らない。散歩が嫌いでなければ神楽坂も生活圏。
    • 借地権だから買いやすい、いい値段のマンションが出そうだな。売却前提ならいいと思う。ただ、正直牛込柳町って駅力はないと思う。プラウド牛込柳町見に行ったけど、どうしても駅力のなさで買えなかった。
      • 静かで暮らしやすいと思うけどね。神楽坂まで歩いて直ぐいけるし
        • 確かに神楽坂は住むといより、食事とか散歩がてら歩いて行けるエリアに住むのが良いと思います。
    • このマンションの前がDNPなんだけど、工事が2028年まで伸びたから完成後も日中は少しうるさいかもですね。
      • DNPが大工事をしています。印刷工場らしいですが、詳細が全くわかりません。印刷工場は土壌汚染が心配です。かなり深く掘っているのでまた高層ビルなのでしょうか。市ヶ谷の杜といわれるだけで、何ができるのかもわからずに購入しなければいけないのでしょうか。
        • 「大日本印刷市谷工場整備事業」で検索すると環境影響評価書案のあらましのPDFがヒットします。これを見ていただくと、整備計画や日影など周辺への影響がよく分かると思います。
          • さすがに評価書案では購入はできません。計画も大幅遅延、変更しているようです。販売会社からきちんとした説明はありましたか。
    • 近隣住民ですが、DNPは建物・敷地のデザインや周辺道路整備への取り組みが素晴らしく、散歩していて気持ち良いエリアです。そりゃ市ヶ谷一体の大地主ですから自分の土地の価値をしっかり高める努力をされます。検討中の方は現地に赴けば閑静で落ち着いた雰囲気がわかると思います。
    • この物件で唯一気になるのは隣が学校のグラウンドで、土日もナイターで野球をやってますので、部屋の向きによっては眩しくないか、金属バット音が気にならないか、要確認です。
    • そこまでの立地ではない。最近のトレンドからは外れる立地。
    • スーパーやドラッグストアなどのある柳町駅からかなり歩きますよ。普通の速さで10分以上と考えておけば間違いないです。もう少し駅が近いと良いのですが
    • ここに住んでも勾配の大きい市ヶ谷駅を日常使いすることはないと思う。わざわざ市ヶ谷まで下りて行かなくても、柳町から新宿まで直通8分だし大江戸線の割にはホームが浅くラッシュ知らずで相当便利。食事は神楽坂。周辺は閑静で治安もこの上なく良い。価格次第ではあるが人気になる予感。
      • 日常使いできるのが大江戸線だけってのはパワーカップルには致命的弱点。リタイヤ層がのんびり暮らすにはいいと思う。借地期間切れる前に寿命だし介護サービスつければ人気のマンションになりそう
        • 近所に住んでますが牛込柳町は本当に便利ですよ。新宿まで3駅ですし、タクシー使っても1500円かかりません。大手町や東京駅へは乗り換え一回です。治安が良く、何処へ向かうにもアクセスが良い都心の住宅地は意外と少ないものです。休みの日には神楽坂まで散歩して食事して帰ることが出来るのも大きなメリットです。
    • 牛込柳町駅は地味だが新宿至近で、外苑東の歩道が広くきれいになることも併せて見直されてきている。坂下ながら駅近のクリオが相場をさらに引き上げる可能性もあるね。
    • 防衛省があるので加賀町上空は自衛隊の大型ヘリコプターが爆音を立てて飛行するそうです。
      • ヘリはたまに土日の午前中に行き来する程度です。防衛省と機動隊、最強の治安です。
        • 最近、試験飛行をしている西麻布や広尾の飛行機音に比べたら、たまの土日のヘリコプター音は何でもないです。
    • 周囲の雰囲気はいいですね。駅からの距離と中古相場と比較してどうするかが判断ポイントでしょうか。


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    周辺施設[ ]

    • 医療施設
    1. 国立国際医療研究センター病院　　約1550m／徒歩20分
    2. 東京逓信病院　　約1610m／徒歩21分
    3. 牛込台さこむら内科　　約320m／徒歩4分
    4. 本多内科クリニック　　約380m／徒歩5分
    5. 柳町病院　　約380m／徒歩5分
    6. 神楽坂D.S.マイクリニック　　約390m／徒歩5分
    7. やまだ内科クリニック　　約420m／徒歩6分
    8. 西崎歯科クリニック　　約510m／徒歩7分
    9. はらまちクリニック　　約680m／徒歩9分
    10. 石井外科　　約1030m／徒歩13分
    11. 東京女子医科大学病院　　約1180m／徒歩15分
    12. JCHO東京新宿メディカルセンター　　約1290m／徒歩17分
    • 金融機関
    1. みずほ銀行 牛込柳町出張所(ATM)　　約420m／徒歩6分
    2. 東京シティ信用金庫 牛込柳町支店　　約420m／徒歩6分
    3. 牛込郵便局　　約460m／徒歩6分
    4. 新宿保険会館内郵便局　　約710m／徒歩9分
    5. 三井住友銀行 ATM 東京メトロ市ヶ谷駅出張所　　約860m／徒歩11分
    6. 牛込若松町郵便局　　約900m／徒歩12分
    7. 東京シティ信用金庫 神楽坂支店　　約930m／徒歩12分
    8. 三菱UFJ銀行 神楽坂支店　　約970m／徒歩13分
    9. みずほ銀行 市ケ谷支店　　約1010m／徒歩13分
    10. りそな銀行 神楽坂支店　　約1030m／徒歩13分
    11. 三菱UFJ銀行 市ケ谷支店　　約1070m／徒歩14分
    12. 三井住友銀行 飯田橋支店　　約1380m／徒歩18分
    • 公共施設
    1. 牛込警察署　　約270m／徒歩4分
    2. 区立中町図書館　　約380m／徒歩5分
    3. 柳町交番　　約510m／徒歩7分
    4. 新宿区役所箪笥町特別出張所　　約580m／徒歩8分
    5. 牛込箪笥区民ホール　　約580m／徒歩8分
    6. 牛込箪笥地域センター　　約580m／徒歩8分
    7. 牛込消防署早稲田出張所　　約1370m／徒歩18分
    • 公園・文化・スポーツ施設
    1. 納戸町公園　　約180m／徒歩3分
    2. DIS市谷スポーツクラブ　　約190m／徒歩3分
    3. なんど児童遊園　　約210m／徒歩3分
    4. 加賀公園　　約370m／徒歩5分
    5. JICA地球ひろば　　約390m／徒歩5分
    6. 山伏公園　　約480m／徒歩6分
    7. 宮城道雄記念館　　約570m／徒歩8分
    8. 南榎公園　　約620m／徒歩8分
    9. 牛込弁天公園　　約710m／徒歩9分
    10. 矢来能楽堂　　約770m／徒歩10分
    11. 市ケ谷記念館　　約840m／徒歩11分
    12. JOYFIT24 神楽坂駅前　　約1020m／徒歩13分
    13. エスフォルタ市ヶ谷　　約1130m／徒歩15分
    14. 外濠公園　　約1330m／徒歩17分
    15. 外濠公園総合グラウンド　　約1330m／徒歩17分
    16. ジェクサー・フィットネスクラブ四谷　　約1510m／徒歩19分
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    その他[ ]

    掲示板[ ]

    ご近所物件の掲示板

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    By マンションマニア
    2020年11月01日
    室内の設備仕様は物足りないですが


    70年間の定借ですから長く住め、20年住んでも50年分の価値を売却できますから定借という部分はそれほど気にしなくて良いでしょう。(当然価格に反映されていますので)
    共用部はエリア内ではなかなか見られない広々したものとなっておりスケールメリットを活かせています。安心しておすすめできる新築マンションです。

    ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

    物件概要
    所在地 東京都新宿区市谷加賀町1丁目2番1（地番）
    交通 都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩6分 （南東口より）
    都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩8分 （A1出口より）
    東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩11分 （駅舎より）
    総戸数 228戸
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