パークリュクス日本橋大伝馬町

2020年6月25日 (木) 13:45時点における最新版

物件概要[ ]

パークリュクス日本橋大伝馬町　外観

• 所在地：東京都中央区日本橋大伝馬町208番15（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「小伝馬町」駅 徒歩5分
2. 都営浅草線 「東日本橋」駅 徒歩4分
3. 都営新宿線 「馬喰横山」駅 徒歩4分
4. 総武本線 「馬喰町」駅 徒歩4分
5. 東京メトロ銀座線 「三越前」駅 徒歩11分

• 総戸数：41戸（販売総戸数20戸、非分譲住戸数21戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年9月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 非分譲が半分。しかも、コンパクトサイズの間取りのみ。投資用ですかね。個人的には浅草線が便利でよく使います。値段も安いので。日本橋というよりは、東日本橋という印象が強いですが。でも東日本橋だと検討者の食いつきは悪いでしょうね。
  • パークリュクスは資産形成コンパクトマンションですよ。だから、投資用です
• 25m2だとワンルーム、８畳しかないので、普通の分譲マンションよりは断然狭くなってしまいます。自分が住むというよりは投資用になってくるのかな。広さ的に購入するならもう少し広い所に住みたいですから。家賃も比較的抑えられるなら投資用としては需要が高くなってくると思います。狭いですけどね。
• 全面に投資用という感じを打ち出してはいるけれど、女性の一人暮らしを想定しているようでもありますね。コンパクトな単身用とはいえ、40m2台の1LDKもあるので、自分で購入して落ち着いた一人暮らしをするのも可能だと思います。
• 賃貸のために持とうとしている人向けに女性向けですよ的な部分も出しているのかなぁと思いました。
• 女性が満足する設備、女性が満足するエリア…的な感じで。こういうところだと、勤務先が近いという理由での借り手も望めそうですものね。女性だけじゃなくて、普通に男性もセカンドハウス的に考える人もおられるのでは。
  • 例えば自分が女性で一人暮らしするならば、女性向けのマンションに住みたいなと思います。　同じような方が住んで居るというのは安心の材料になる。男性と顔を合わせるよりも女性と顔を合せた方が安心だし、女性が住んで居るという事がわかるだけで印象が違う。そういった女性向けのマンションだと男性も住みにくいし肩身が狭くなりますから、わざわざ購入しないでしょうし。投資用以外はですが。
    • 女性しか入居できないというマンションはもう今どきは難しいのでは。賃貸ならあるでしょうけど分譲だとねぇ。設備仕様のところにエレベーターの操作が書いてありました。この仕様だと自分の居住階のみ行き来できるということで良いんですよね。この点は安心なのではないでしょうか。ちなみにここは1フロア何邸になるのでしょう？
• 予定価格いくら？
  • 4000万円?6000万円？
    • 坪単価500万円くらい？
      • おそらく。
• 25平米3550万前後の部屋が最安。坪単価470万からです
  • 安すぎ。
    • 420万円台からあるのでは？
      • 坪420万円からだと、大伝馬町でどのくらいの表面利回りですか？
        • 420万円台は1LDKでした。利回りは4.5%強だそうです。ワンルームタイプは4.3%くらいでした。
• 場所は良さそうだと思うんですけど、1LDKで最高6千万円台ですか。単身だとちょっと贅沢かな。もちろんそうではない普通の感覚の方もいらっしゃるのだろうけど。価格を考えないとして、自分用と考えると40m2はほしいかなと思います。
• 賃貸区画も賃借人付分譲するみたいですが、ぜんぜん埋まっていないので、春以降埋まっていないと安くなりそう。
  • 賃貸はほぼ満室って聞きましたが何情報？むしろ賃貸で住みたいなと思ったもんで。
    • 賃借人付き分譲は確か21部屋中3部屋が空室でした。これをどう評価するかは個人次第。
      • 非分譲住戸というのが賃借人付き分譲というものなのですね？現状だと3戸先着順ということになっていて、建物の中も見せてもらえるっていうことです。建物の中の雰囲気もわかるのでその点もいいと思います。
• 結構売れてますね！
• こういうところだと、あまり実需の人は多くないのかもしれないですね。単身者が、独身のうちは実需で結婚したり退職したら賃貸用にと思っている人もいるかもしれないけれど…。
• 公式サイトにある、賃借人付分譲住戸って何なのだろう。もう既に賃貸となっている物件のオーナーになりませんか、という理解でいいのでしょうか。恥ずかしながら、このようなパターンを初めて見ました。利回りも出ているけど、修繕費や管理費も加味する必要はあるそうです。
  • 地主が賃貸に出す住戸じゃない？
    • 現オーナーである三井から購入して、オーナーチェンジをする様です。売買手数料は不要で、購入と同時に賃料が入るのでテナント募集等の手間が省けます。投資としての検討している人にとってはいいのでは？
      • 賃借人付分譲住戸というのは説明の通りだとすると、なかなか魅力的な感じがしますね。購入と同時に賃料が入るってことは、ローンの支払も軽くなるというわけですよね？5駅5路線利用可能で、ほとんどが5分以内で駅に行けるのだから需要は無いわけがないように思います。家賃もけっこう高めなのでは？
        • そういう仕組みが新築のマンションであるだなんて、知らなかったです。オーナーチェンジしていくということは、既に入られている方がおられると、確かに一から自分でやっていかなくて良いので楽なのはそうかも…。というか思ったんですが、ここは賃貸に、と思っている方がとても多いということになるのですね。
• 皆さんキャッシュで買っているのかな？投資用ローンってどうなんだろう？
• パークリュクスというシリーズは、三井不動産の中でも投資用マンションのシリーズっぽいですよね。いくつかシリーズがある中でこのブランドは都心部のコンパクトなところが多い。ここの場合、投資用ローンよりはキャッシュの方が多いのだろうか。投資用ローンは、条件が厳しいところが多い印象。。
  • これって最初のうちは店子さんがいたとして、その方が引っ越されて、次の方が決まっていない間は収入は特に保証はない状態なんですよね？そこが気になると言えば気になるかも。家賃保証があるところもあると聞きますが、ここの場合はどうなのでしょうか。
    • ないんじゃないですか。サブリースなんていらないですよ。この立地で借り手が見つからないなんてことはないですから適正家賃でまた貸すだけです。礼金もらえますから退去は美味しいですよ。再開発が進めば家賃もあげられるかもしれないし。
• それはともかく、利回り4.2-4.7%だとあんまり美味しくないんじゃないですかね。ワンルームだと実需の買いもないでしょうしキャピタルは取れないでしょうね。インカムもそんなでないでしょうし売値と減少した残債が利益ですかね。もしもし不動産屋とやってることは変わんないですね。三井のブランドが付いてる分お得っていうことぐらいですかね。
  • うーん、表面利回り4.3%こういうのが初めての場合は三井ブランドっていうのはものすごく心強いかもしれないですね。自分で住むために購入される方はおそらくあまり多くはないだろうとは思いますので、ほぼほぼ賃貸っぽいですね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

パークリュクス日本橋大伝馬町　エントランス

• 敷地面積：268.12m2
• 建築面積：186.33m2
• 延床面積：1,690.92m2

共用施設[ ]

パークリュクス日本橋大伝馬町　エントランスホール

• 駐輪場：総戸数 41戸 に対して19台
• バイク置場：総戸数 41戸 に対して2台
• トランクルーム：総戸数 41戸 に対して3区画

設備・仕様[ ]

• 宅配ロッカー

間取り[ ]

• 間取り：1R～1LDK
• 専有面積：25.01m2～46.55m2
• バルコニー面積：4.13m2～14.12m2
• 広い部屋だとウォークインクローゼット、シューズインクローゼット、トランクルームまで付いているので、収納量は十分にありそうです。40m2台の1LDKなら、仲のいいディンクスなども住めそうな気がします。
• こちらの良いところはリビングダイニンからトイレや洗面室のドアが直接見えないところかなと思います。マスターベッドルームも5畳前後あるのでベッドを置いても余裕がありそうです。
• ワンルームになってしまっているし、25m2しか平米数が無い所が残念。部屋の広さが7畳だとベッドを置いたらかなり狭くなってしまいます。8畳以上は広さが欲しかったかな。投資用として賃貸で貸し出す目的なら、立地が良いので需要があるのでしょうけど。自分が住むならちょっと狭いかな
• ワンルームの割には玄関の収納も多めなのがここの特徴だとかんじました。ワンルームでも賃貸だったらこういうところは人気があるタイプだと思います。ただ、トイレとバスルームの区切りは一応ありますが、脱衣室にトイレが有るビジネスホテルで見られるタイプの作りになっていました。そこだけもったいないなぁ。他人が来ないんだったら割り切ってこれでもいいのかもしれないけれど、
• プランを見ていると１LDKのAタイプ以外は、ワンルームと１Kで構成されているようです。25m2前後。賃貸向けという割り切った広さになっています。同じ広さでもBタイプの１Kタイプは、居室が横長で、比較的、物の配置はしやすそうに見えます。縦に細長いと、ベッド位置に悩むかもしれません。
• １Rタイプは、分譲マンションだけあって、設備が充実しているところがいいだろうなという印象を受けました。収納もごくごく普通のアパートよりはずっとある。
• リスクとしては収納も小さくて長く住むには適していない感じなので、入れ替わりが激しそうな点とリフォームなどでしょうか。
• １LDKの物件は一応あるけれど、基本的にはワンルームか１Kで構成されているマンションです。本当に最初から賃貸のために考えられていたということなんでしょう。分譲賃貸ならではの設備の良さ、というのを武器にしていけるといいのだと思いますが、設備仕様面は結構普通な感じなのかな。。
  • 独身男性ですが自分で住むための購入を考えています。収納は少ないですね。でも、路線を眺めていてどこに行くにも便利がいいなと思いました。秋葉原は日比谷線でも行けますが歩いて15分なら私の感覚では徒歩圏内かな。価格も魅力的ですね。ただ、自分で住むことを考えれば後もう少し出して2DKとかにした方が良いのかと迷います。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 徒歩でも通勤できる人も検討者の中にはおられそう。この場所だと、電車に乗ってどこかに行くっていうのも便利だろうけれど歩きあるいは自転車で通勤できるのを見越して、という方もおられるかもしれない。新型コロナなどの感染症対策っていうのもあるけど純粋に朝のあの電車に乗るの辛いですから汗

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• パークリュクス日本橋大伝馬町についての口コミ掲示板
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