ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂

2019年11月18日 (月) 21:08時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都品川区南品川５丁目211番15（地番）
• 交通：

1. ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（東口 通行時間7:00-22:00) より　徒歩6分
2. ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（西口) より　徒歩7分
3. りんかい線「大井町」駅（B出口）より　徒歩7分
4. 東急大井町線「大井町」駅（駅舎）より　徒歩7分
5. 京浜急行線「青物横丁」駅（駅舎）より　徒歩6分

• 総戸数：26戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年8月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社　JX不動産株式会社
• 施工：大豊建設株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 最上階に1LDKがあるってなかなか思い切った感じですね。 元々は地権者さん用の部屋だったのが急遽売り出したとかそんな背景を想像してしまいましたが。 マンションの位置の問題もあるのかもしれませんが、間取りや方角がどうにもこうにも…。 部屋がすっきり四角くないのは何か理由があるんでしょうか。 今出ている部屋だと2部屋とリビングが南向きになってるD2タイプが一番良いですね。
• 坪400くらいですかね、、、、
  • 全室角部屋なのはいいね。スペックと価格が楽しみ。坪単価は400万円？
    • 平均400ぐらいですかね。低層380、高層420ぐらいかな。
      • ローレルコートが徒歩10分で坪単価470万くらいで販売してるだけに安値は期待出来ないか。予想は平均440万
• ゼームス坂って名前ださすぎだろ。マンション名につける名前じゃない。ザパークハウス大井町だけでいいのにダサい名前追加するとかセンスない。ザパークハウスのザですらいらないのに
• JXの遊休地処分じゃないですかね。竣工売りだし安く出てくるかも
• シティタワー大井町@450 、クレヴィアタワー大井町@420、ここは間取り狭いから@450でも不思議ではない
  • MAX420でしょ。それ以上はない。
• 大井町も新築マンションが@400前後まで来てますね。中古も全然安くないし、手が届かなくなってしまった、、、
• モデルルーム予約好調みたいですね。埋まってました
• 三菱ブランドだし、坪４００は行くでしょ。駅距離考えたら４１０～４３０ぐらいのレンジに入ると思う。
• 思ったより安かったが、羽田新航路の真下なのにサッシの等級が低かったり、戸境壁が乾式耐火遮音壁だったり、わかりにくいところでコストを削っている印象でした。
• 価格どれくらいでした？
  • 坪400未満が中心です
    • 坪単価300万円台なら瞬殺あるかもね。
      • 3ldkだと管理費が2万、修繕費が1.5万します。
        • 管理費がかなり高いですね。
          • 26戸しかないので、将来の大規模修繕は怖いですね
• 管理費が高いね。共用施設なんもないのになぜ？
  • 戸数が少ないせいでは？
    • 同じぐらいの戸数でも管理費が1平米200円代ところいっぱいあるので、管理費が高いのは謎です。管理費かかるような設備は何にもないのに。タワマンのクレビィアより70平米で1万円近く違うのは負担ですね。
      • 「ディスポーザーと内廊下だからです」って言われましたよ。なんか腑に落ちないですが。
        • 同感ですね、腑に落ちません。CTもクレヴィアも内廊下でディスポーザー付いてませんでしたっけ？内訳知りたいですよね。管理費はどういうロジックで決まってるか、詳しい人教えて頂けませんか。ずぶずぶの素人なもので。
          • 単純にスケールメリットの差でしょう。シティタワーは635戸、クレヴィアは138戸でこっちは26戸。まぁシティタワーは共用施設と各階ゴミ置き場、24時間有人管理もあるので一概に比較出来ないですが。三菱物件で最近出てた50戸超の千石一丁目は外廊下ディスポーザーで317円、100戸超の市ヶ谷は内廊下ディスポーザーで299円でしたから、それ考えたらここも妥当かなーと。
            • 内廊下といいつつ廊下に空調ないです。同じ規模のローレルコート大井町は外廊下、ディスポーザーなしでしたが、管理費1平米200円なので、ディスポーザーの維持費だけで平米120円、70平米だと月1万円払う計算でしょうか。やはり高いような。
              • ローレルコートも50戸超でしょう。それだけディスポーザーは便利ゆえの維持費が掛かるってことですよ。住友なんかタワマン以外だとまず付けない。100戸超でも付けないから、見た目管理費の安さ狙いとコストカットが理由でしょうけど。それと比べたら三菱は良心的ですよ。
                • 周辺の物件より本体価格を安く出してる割に管理費だけ都心の高級低層並みなのはアンバランスな感じですけどね。
• 間取りは1フロアに1L,2L,3Lが一部屋ずつなので、一人暮らし、DINKS、ファミリーが混在になると思います。私は3Lを見ましたが、大井町に住みたいけど、シティタワーやクレヴィアは高いと感じた方々がこちらに集まるのではと感じました。坪単価も比較して抑えられているので、人気は集中する可能性が高そうですね。設備面等を理解して購入されるのであれば、良い物件な気もしますが、うちは見送る予定です。
• 坪単価380万円ぐらいみたいですね。
  • ２LDKの上の方は、坪425万円しますね。。。このタイプが人気なんでしょうね。イメージ画像を見ましたが、北向きの眺望は素晴らしかったです。
• 便利な立地ですが、総戸数が２６戸とは、すごく少ないなというのが印象的。パークハウス物件なので、造りなどはしっかりしていると思いますがこの立地でいうと価格帯は相当高くなりそうなイメージ。１～３ＬＤＫとプラン内容もいろいろなので住む層がどうなのかも気になりますね。
• 便利な立地で全て角住戸というのは魅力的です。でも、総戸数が２６戸と少ない上に、管理費が今の段階で高いとなると将来はもっと値上がりするでしょうね。パークハウス物件だからというのもあるのかな。お高いですね。
  • 戸数が少ないのでこれ以上管理費を下げられず、購入者が総合的な割高感を感じないように本体販売価格を下げているのだと思います。本体価格を上げたらバランスが良くなるということにはならないでしょう。
• ここ、小規模で好きですね。個人的に。利便性も良いし。駅にも近いし。ただ管理費が高い、飛行経路の下などの問題？もあるけど。けど、高いなぁ。
• 物件価格は周辺相場に比べると割安感があり、コンパクトながらもワイドスパンで住みやすそうな間取りだったので好印象でしたが、修繕積立金が20年後には約4倍になるという計画と知り、ランニングコストがかかりすぎるため見送ることにしました。資金力のある方には問題ないのでしょうが。。。今後の売れ行きを見守りたいと思います。
• 本体価格が安いから売れるよ
• 26戸ですからね。デメリットは有っても速完売のような。
  • 売れるとは思います。自分が買いたいかは別ですが。大井町のタワマン高いですからね。
• どちらかというと安く買えるんですね。規模はそこまで大きくありませんが、駅はそこそこ近いですし、極端に高いグレードの設備とか求めていないのであれば十分かもしれませんね。
  • 価格はかなり安いと思います。それに北側は眺めもいいです。あとは設備の貧弱さと管理費修繕費の高さをどう評価するかですね。
    • 価格はこのあたりで考えると安い方でしょうか。
• ここは駅までそれなりに近いですし、無駄のないしゅっとしたお部屋が良いと思いました。
• 値段は手頃ですが、大井町にこだわらなければもっといい物件ありそうです
  • 確かにおっしゃる通り、大井町にこだわらなけば、いい物件ありますよね。個人的には、修繕積立基金が3ldkだと160万くらい、次世代住宅ポイントの対象外だったり、担当の方があまり熱心でないのが気になりました。

交通[ ]

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂　エントランス完成予想CG

• 一つ気になるのが二重天井。二重天井は子供の足音などが響きやすいので、生活音の方がどうなんでしょう
  • 二重天井でない物件って、ほとんど無いと思います。配線出来ないですよ。
    • 音が響きやすいのは二重床の方じゃありませんか？マンション探しをしていると、口コミ掲示板では二重床の太鼓現象という言葉をよく耳にします。ただ直床であればいいというものではなく、どの仕様がベストであるかは判断がつきません。もしかすると上の階にどのような住人が入居するかの運次第になるかもしれません。
      • 普通は二重天井ですよね。そうじゃないとライトつけることができません。音が響く響かないって、スラブ厚にもよるらしいんで、構造そのものだけの問題ではないようです。何にしても、遮音性って普通に暮らしたときのものなので、大きな音を立てないように暮らしていくことは必須です。
        • 二重天井はドアの開け閉めや生活音には防音できますが、子供の足音は響くようですね。子供がいるならば二重床でない方が防音にはなるようです。御夫婦二人暮らしや単身世帯は二重床がお勧めと言われたことがあります。子どもの足音もどこまで我慢できるかですね。マンションに住むならお互い様でしょうけど、夜遅くや早朝の騒音は困ります。

共用施設[ ]

ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：4台(平置駐車場3台、身障者用1台)
• バイク置場：2台
• 自転車置場：33台[2段ラック式(下部スライド式)]
  • なぜか駐輪場だけ賃貸マンションのような作りで仕上げも雑でした。しかも何故屋外で二段式ラックなの？ 坂ばかりの大井町でファミリー物件。前後子乗せの自転車は必須では？ 雨が降っても保育園へは行かなければいけません。
    • ここファミリー物件なの？

設備・仕様[ ]

• レンジが同時吸排気でなかったり、自然吸気だったり、梁ががっつり部屋に入ってたり仕様は微妙だと思います。シティタワーやクレヴィアより相当安いですが…。土地と建設費高騰の皺寄せでしょうか。
• 設備のグレードが低すぎる。
• 設備に関してはキッチンにはディスポーザーとかもついていますし全体的に不便はなさそうに思えますがどうなのでしょう。セキュリティ面とかでしょうか。
• 飛行経路の下なので、騒音がどうなるか？ですかね？サッシュがT1グレードですし。他は諸々良かった印象です。管理費、修繕費など考えると…。難しい選択ですよね。
• ディスポーザーですがなかなかついているマンションは日本ではあまりないですから、メリットになるんじゃいかと
  • 確かにディスポーザーがついているってだけでも設備の魅力がありますね。もちろんそれだけで決め手になるという事はまずないでしょうが、

間取り[ ]

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：38.62m2～78.41m2
• 間取りいまいちですね
  • 同意。
• Aタイプはリビング8畳、部屋が5畳とそれほど広くはありませんが独り暮らしならちょうどいい広さになっている ワンフロアは3戸のみなので、プライバシー確保としては良い 一応３LDKのタイプもありますが、リビングが狭い。家族住まいというよりは夫婦二人暮らし世帯が向いていそうです。 立地的に共働き夫婦、単身世帯が需要として多いのかなと思いました。 駅からも近いというところがメリットが高い。
• 全て角部屋という所が良い。Dタイプはウォールドアを開ければ、リビングが１４畳くらいに広げられそうですね。ウォールドアも収納式なので邪魔にならず違和感なく、リビングとして利用できるのは利点。部屋数がいらないという方はこうしてリビングを広げて生活で来て良いと思う

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域・景観地区
• ガソリンスタンド跡地だよね。近所だから建設中から知ってたけど賃貸物件だと思ってた。新飛行経路の直下だから価格勝負じゃない。
• 第一京浜西側で坂上なので住環境はいいですね。徒歩6分なので利便性もそれなりに高いです。恐らくシティタワー大井町よりは安いでしょうからそれなりに売れる気がします。
• う～ん。現地見たけど、三菱にしてはかなり残念なマンションですね。南側は隣接マンションとくっついてます。さらには飛行経路の真下ですからね…。仕様も環境も厳しいですね。あと、毎日の生活を考えるとゼームス坂はきつい。
  • 三菱は藤和を吸収して、パークハウスから「ザ」パークハウスにしてから結構微妙なマンションが増えてしまった。これも旧藤和案件でしょ。ここはギリギリ高台？
• 再開発される前は街全体が治安が悪く、あまり良い印象はなかったのに。 再開発後は綺麗になり見事に変わりましたね。 今は地価も高いんでしょう。 再開発は今も継続中なんですね。 少し先ですが、リニア中央新幹線も開業することを考えるとマンションの価値が上がるかも。
• 敷地面積494.85m2 、建ぺい率：80%・60% 、容積率：300%・200% 。こんなショボい土地に、大手が分譲マンションですか・・・。もうダメだな、こりゃ。
• 駅としては、青物横丁のほうが若干近いみたいですね。 京浜東北線が停まっていたら、京急を使えばいいし、逆のパターンもある。 そういう意味では、 電車利用者的には便利なんじゃないかと思います。 京急も京浜東北線も両方とまるっていうのは 流石になかなかないでしょうから。
  • 青物横丁までは坂道なので結構しんどいのでは？？
• 隣の秀和レジデンスが気になります。もう築50年くらいですよね… 建て替え時に南向きの日差しがなくなってしまう可能性がある気がして怖いです。それも加味して当パークハウスは少し斜め向きに建っているのでしょうかね。
• 羽田の新飛行ルート2本にちょうど挟まれている場所になりますので、騒音の程度が気になります。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 周辺マンションとの比較です。シティタワー大井町＝CT、クレヴィアタワー大井町＝クレヴィア

＜展望＞

• ３LDKは、南と西にほぼ同じ高さのマンショあり。南西も坂の上方向で展望は悪い。
• ２LDKは、坂の下方向になっており展望は非常に良い。

＜遮音＞

• T1サッシュ（CT＝T3・LOW-E、クレヴィア＝T3・複層ガラス）
• 自然吸気（CT、クレヴィア＝機械吸気）
  • 遮音性能は普通のマンションで、道路工事の音が室内に聴こえてくるレベル。羽田新ルートが近いことを考えるとマイナスポイント。

＜構造＞

• インフレームで部屋の中に柱食い込みあり。
• 天井高は2.65m以上、ただし下がり天井きつめ（CT、クレヴィア＝2.60m）
• サッシ高さ2.1m（CT、クレヴィア＝2.1m）
• 耐震構造（CT、クレヴィア＝免震構造）

＜内装＞

• ディスポーザーあり
• 組み込み式食洗機あり
• 吊り戸棚標準設置
• 収納充実

＜管理費＞

• 350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）
  • 駐車場収入がないから？かなり高め。

＜坪単価＞

• 約380万円（CT450万円、クレヴィア＝420万円）

＜感想＞

• 内装はシックで高級感あり。
• 柱の食い込みが多いので、表示面積よりも狭い印象。
• 遮音性能は要注意。
• 南は展望期待できず。北は展望よし。
• 構造はCTやクレヴィアより見劣りするが、価格差が70m2で1000~1500万円以上あること考えるとお買い得な印象。

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂ってどうですか？

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