ファインレジデンス住吉山手

2019年11月1日 (金) 00:12時点における最新版

物件概要[ ]

ファインレジデンス住吉山手　外観

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉山手一丁目1513番（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
2. 阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩9分

• 総戸数：50戸
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年09月
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：京阪カインド株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 『一般分譲に先駆けて会員優先分譲を実施する予定』という記載をみつけました。22戸だけなので一般分譲分は、ごく少ない戸数になるかも？
• 総戸数が２２戸って、とても小規模なマンションです。小規模マンションを購入するのなら…と戸建住宅と比較するという人も多いかもしれないですね。ただ、プラン内容を見るとこだわりのある設備内容で、フルオーダーも可能とあります。マンションならではの良さがあると感じました。
  • 戸建住宅感覚で選ぶマンションのような感じです。総戸数が２２戸と小規模ということもあるのですが、どのプラン内容も面積が広いだけあって、広々とした設計になっています。これだけ家の中が広いと、ゆったりとした気持ちに過ごせて良いだろうなと思いました。
• いわゆる集合住宅的なマンションとは一線を画した物件になりそうですね。
• 全体的にクオリティが高いゴージャスなマンションっていうのは見ていると面白いですよね。値段はそれなりにしてくるのはわかっていますが、その分、贅沢に作られているので面白いなと思いました。それぞれの住戸に特徴があるので好みに合わせて行くことができるのはいいのかもしれません。
  • ほんと、面白いです。プレミアムオーダーコーディネートのプラン例なんて、実際にオーダーする人がいるのだろうかという豪華さというか、奇抜さ。4ＬＤＫを1ＬＤＫにしちゃったりしています。キッチンやバスの有償オプションも豪華ですね。そこまでしたら、リセール大変じゃないでしょうか。またリフォームすればいいだけのことなのかなあ。
• 価格でましたね。かなり安いのでは！？
• 東が戸建てと隣接しすぎているのは残念でした。ランドプランというより土地の形として仕方ないのかな。戸建てが気にならない四階だとお値段がたかすぎて厳しかったです。あと小学校が山の上ですね。毎日バス通学というのも無理でした。それ以外はワイドスパン、プライバシーへの配慮、共用や設備類なども今時の手抜きがなくて大変良かったです。ただ、これなら住吉ザハウスなどを中古で買う方が立地も物件レベルも値段も良いですね。
• ネットでみまして、管理費と修繕費が、高くてびっくりしました。小規模だからこんなものでしょうか？
• あまり売れてないみたいですね。管理費が高い
• 先日現地見学してきました。建物は高級感があってすごく良かったです。部屋の中も水回りに御影石を使っており上質な感じがしました。いい物件でしたので正直悩んでます。
• 水まわりに天然石を使う等、高級そうに見せかけているが、ツメの甘い箇所が沢山有るのが残念。まず、二重床を採用していないこと。関西圏では一部の高級物件にしか採用されないが、東京では直床の高級物件なんて有り得ない。歩くとフワフワとするフローリングなんて高級感ゼロだ。つぎに、専有面積に対してリビングが過剰に広く、そのしわ寄せで主寝室をはじめとする各個室が狭すぎる。面積のバランスが悪過ぎる。最近は「リビ充」といって、家族全員がリビングで過ごすスタイルが流行りだとか。たとえば子供が個室ではなく、リビングで勉強するらしいが、この物件は、そんな中流サラリーマン家庭では資金的に無理だろう。無理して買っても維持に苦しむだけだ。ここを買う人というのは、現役世代ならば車通勤の小金持ち以上で、子育てファミリーではない小家族が多いはず。そうなると、こま切れの狭すぎる洋室は窮屈、使い勝手も駄目。子育ての庶民をターゲットに含めてしまったので中途半端な間取りになっている。これが、売れ行き不振の一因だろう。あと、80平米台で3LDKもせせこましい、リビングも個室もゆったりした2LDKにすべきだ。これも、二人の子供がいる子育て層を捨て切れなかったことに起因しているのだろう。総括すると、この界隈の地域性に疎い人が、ターゲットに据えるべきペルソナを誤って企画した物件と評する。
  • 全く同感です。中に入るとめちゃめちゃ安っぽいですよ。コスカの嵐。まあ、今はどこもハリボテになりますね。昔のような好仕様にすると高くなってさらにターゲット層が少なくなり、待っても売り切れない物件が増えました。かたや、ここみたいに仕様を少しでも削ると今度はターゲット層にリーチしない安物になり中古や都心部に流れてしまうという。阪神間小規模はもう特殊層向けしかまともなものはないと思います。ブリリア夙川は即完売でしたが、神戸はほんとうに落ち目だからパークコート御影もどうなりますかね。ブランズ芦屋はどうなのかな。実需で住むのだから、良質な5年ぐらいまでの中古を買うのがよいでしょうね。転売益を狙うようなものでもないですし。
    • そもそも第1種低層住居地域で2重床のマンションてあるのでしょうか？
      • 中古のマンションだったら有りますよ。でもこの辺だと中古も新築価格です
• 立地環境も駅からの距離も教育環境も良いのに何故あまり人気がないのでしょうか？検討中です。
• 先日見学してきました。4部屋しか空いてなかったです。全てモデルルームになっててどの部屋もそれぞれ良かったです。特に間取りが良かったです。私たちはキッチン、浴室が大きい点とリビング20畳以上希望してたので。建物の外観タイルも気に入ってます。お得な提案もして頂いたので前向きに検討してみます。
  • 残っているのはプレミアムプランとモデルルームなど。他は完売御礼ですね。個人的にはリビングダイニングは普通の広さでいいから、バルコニーを普通のサイズにして欲しかった。ライフスタイルにもよるんでしょうけど、バルコニーがコンパクトだとワイドスパンの良さが生きないような気がします。
• マンションに住むのであれば上階に住んでみたいなと思ってましたが、低層階でも立地や周辺環境に恵まれていたら高さはあまり関係ないかなと思うようになりました。最寄り駅までの距離もちょうど良さそうですが、ここは価格が高すぎかな。既に1年過ぎているし、値下げ待っている人多いでしょうね。
  • ほんとですね、もうすぐ一年経過しますね。でもまだ第5期販売中？なのかな？現物を見られるのは買う側としては安心感があって良いと思います。他に先着順が3戸あるようですから、57匿名さんが言われるように値下げ待ちの方もいらっしゃるかも？今お得なのは家具付き分譲のモデルルームでしょうか。ｗ家具付きとなっていますが、どういう意味なのでしょう？竣工ギャラリーに移っているような家具が付いてくるのでしょうか。かなり大きめのソファとか置いてあったり、洒落た照明などが付いていますが、そういうものが付いてくるのかなあ。
• つい先日モデルルームを見学してきました。残り3邸でした！W家具付きのお部屋は一つが売れてしまっていて、残り1つといった状況ですね。お部屋も素敵で中学校が近いのはどうかなと思っていましたが私は特に気にならなかったです。検討中のお部屋が主人と考えていた予算より少し高かったのですが、営業の方から良いご提案をいただいたので前向きに検討中です。
  • 中学校近いと、部活の音とかお休みの日でもしてきてしまいそうですが、窓閉めていれば気にならない程度なのかな。運動会みたいに音楽やアナウンスを流すようなものでなければ、ある程度は大丈夫なのかもしれないですね。なんだか粛々と売れていっている…という印象。部屋自体は悪くないからでしょうね。
    • 中学校にもよりますよね。部活動は多いです。神戸市立住吉中学校で検索。月刊行事予定を調べてみたら、完全下校１８：００とあったので、18時以降は静かかなと思います。夜まで騒がれるわけではないですし、外で働いている人にとっては19時ごろに帰宅したら関係ないんじゃないでしょうか。
      • 中学が近いって、子供が通うことを考えるとプラスだなと思うのですがそれはファミリー層だけの考え方なんですね。ただ、子供の声などであれば小学校よりも逆に静かなのではないでしょうか?うちは子供がもう社会人となりましたが、子供の声とかあまり気にならないなぁ。
• 毎週のように広告が入りますが、なかなか売れないようですね。確か、初期の工事工事段階で隣接する住民と設計か工事のことで揉めたりして、やり直した費用なんかも上乗せされたのかな？かなり、近隣相場より割高です。下がれば欲しい人は多そうですが、１年前に新築で買った人への配慮で大胆な値下げもできず、旅行券つけたり、色々やっています。先週末の広告では、総額300万円サービスでしたね。京阪も早く売り切りたくて仕方ないって、販売店の営業から聞きました。中学校は、吹奏楽部の音以外は、そんなに騒音というようなものはないですよ。
• あと3邸、駐車場もまだ空きがあるのでしょうか。モデルルーム302号室は価格が改定になっているようですね。

【先着順販売概要】

1. 販売戸数：3戸
2. 販売価格（税込）：8,073.8494万円～1,5172.2万円
3. 間取り：3LDK
4. 専有面積（防災倉庫面積含む）：85.09m2～114.82m2
5. バルコニー面積：7.83m2～14.31m2
6. アルコーブ面積：3.02m2～3.78m2
7. サービスバルコニー面積：5.07m2
8. 管理費（月額）：22,120円～29,850円
9. 駐車場料金：12,000円～39,000円
10. 自転車置場（スライドラック式）：500円～600円
11. バイク置場：5,000円
12. ミニバイク置場：3,000円
13. 修繕積立金（月額）：10,210円～13,780円
14. 管理準備金（引渡時一括払い）：85,000円～114,800円
15. 修繕積立一時金（引渡時一括払い）：680,700円～918,500円

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  価格表（2019年8月21日撮影）

交通[ ]

構造・建物[ ]

ファインレジデンス住吉山手　エントランスアプローチ

ファインレジデンス住吉山手　エントランス

ファインレジデンス住吉山手　エントランスホール

• 庭が見えるようになっているエントランスは日本の良さがとてもよく出ていて高級感もあるなと思います。
• こじんまりとしていて落ち着いた感じが好印象。桜の木と植栽に囲まれていて、周囲にも威圧感を感じさせないのでは。石垣があって一階が外から見えないのもいい感じに思えます。
• 土地が斜めなのがちょっと気になります。やはり、地下1階があるようです。山の斜面などではなさそうなので、湿気がひどいなんていうことはないのだろうけれど。もしかして、地下は駐車場なのかな。
• 外観デザインがモダンな感じ。マンションは自宅内のデザインも大切ですが来客などのことを考えると、外観デザインも重視して考えたいところ。ここならエントランスもおしゃれなので永住を考えている人にぴったりかもしれない。
• 二重床は不採用か
• エントランスアプローチもエントランスホールもきれいですね。通りの雰囲気にも違和感なくマッチしていると思います。桜の季節には楽しみでもありますね。

共用施設[ ]

ファインレジデンス住吉山手　ラウンジ

• 駐車場：18台（月額使用料：9,000円～39,000円）
  • 車は、機械でしょうか？全部平面でしょうか？
    • 駐車場はシャッター付きの屋内型と屋外型の2箇所に分かれていますよ。屋内の方の一部が平面で他は全て機械式です。ただ、上の部屋の方から優先的に決まるそうなので平面はもう埋まってるんじゃ無いでしょうか。
      • 最上階居住者は専用の地下平面駐車場、それ以外は建物北側の機械式駐車場
        • 販売価格により駐車場が決まっているんですね。管理費も一律じゃないので仕方ないのかもしれませんが。
• 自転車置場：22台（ラック式）（月額使用料：500円・600円）
• バイク置場：3台（内大型バイク1台）（月額使用料：3,000円・5,000円）

設備・仕様[ ]

• カスタムデザインシステムのコース内容が公開されていますが、フィットスタイルとカスタムスタイルはエントリー（申し込み？）だけでコストが発生するんですね。オプション代金が有償というのは理解できますが、エントリー費用は人件費になるのでしょうか。
• 浴室洗い場のタイルがどんな感じか分かりづらいですね。
• 全住戸フルオーダー対応というマンションは珍しいですね。カスタマーオーダーはよく見ますが。自分でマンションをデザインできるのは魅力的ですが、値段もそれなりですね。
  • 設備仕様に掲載されている写真は一部オプション仕様等が含まれているとあります。何が標準装備で何がオプションなのでしょうか。プレミアムオーダーコーディネートのページも見ましたがかっこよくておしゃれな仕様に、ため息が出ますね。見ているとアレもこれもと考えて、お値段が恐ろしいことになりそうです。でも何か一つ、一箇所変更するだけでも、かなりテンションも上がりそうです。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK～4LDK
• 住居専有面積：83.84m2～130.26m2
• バルコニー面積：6.97m2～27.21m2
• 敷地が変わっているのでどの方角を向くんだろうと思いましたが南東がメインとなるんですかね。西向きの部屋もいくつかあるんでしょうか。どの部屋もプレミアムプランで高級感ありますが。プレミアムオーダーのプランは凄かったですがこういうのをする方は実際いるんでしょうか…。
  • 南東向きだと朝から日中に掛けては日当たりが良いですが、夕方には日陰になるので夏場は比較的涼しいと思いますよ。すぐ隣は中学校の校庭になるのでしょうか？校庭が土だとすると風がすごい日などは砂埃がバルコニーまでくる可能性がありますよね。畑や公園、校庭や園庭等、砂埃が建ちやすい地域はバルコニーや網戸が汚れやすいという難点があります。
    • プレミアムオーダーコーディネートですか、ほんと、すごいです。コンセプトが別荘というだけあって、あまり生活感の無い部屋に思えます。暮らすとしてもせいぜ二人でしょうし、かなり贅沢だと思います。普通のプランのままでも、130m2超もあると、どの部屋も広くてすごくゆったりしています。価格はどうでしょう、億越えでしょうか。
• 見ていると、掲載されているプラン２つとも居室の面積はきちんととっているのだなという印象。もう少しだけ見やすい間取り図だったらもっとありがたいのだけど。浴室サイズってどれくらいなんでしょうか。サイズが書かれていなくってどうなのかな?って思ったものですから。さすがに狭くは無いのでしょうけれどね。
• Jタイプ、どの部屋をとっても広々としていていいなと思います。Eタイプも悪くないけれど、Jタイプを見てしまうと見劣りしてしまって。
• イマドキ、行灯和室なんていらないよ。
  • 行灯和室というのは、窓のない和室と思って良いのかな。そういう名称だとは知りませんでした。雰囲気があって良いなとも思いますが、息苦しさもあるということなのかな。日の当たる和室ならお昼寝が気持ちいいだろうなと思うけど。それこそ、行灯でも置けば夜はいい感じにくつろげるのでは。客間には便利だと思いますよ。小さな子供と一緒に寝るのも和室だと安心だと思います。ベッドのように転がり落ちたりしないので。
• 最上階のルーバル付きのプランはさすが、というかんじですが…お値段もさすが、という感じになってきてしまうのかな？？常々不思議なんですが、公式サイトにあるようにソファがルーバルに出ているのっていつも出しているからじゃないのですよね？？出したり入れたりが面倒そう。でもパーティを開く場合だったらこういう使い方もあるかもしれないですねぇ。
  • ルーバルに出ているソファは屋外に対応したソファで、雨にぬれても大丈夫なように防水加工されているものだと思います。汚れても丸洗いしてお掃除も簡単だとか。ルーバル付きを購入したら、外にソファを置いて日光浴をしながら読書とか憧れますね。小さなテントを張り、ベランダグランピングをするのも楽しそうです。
    • そんなソファがあるなんてすごいです。丸洗いできるソファなんて考えもしませんでした。ソファに寝転がって星空観測なんてできちゃうんでしょうか。素敵すぎます。とはいえこちらの場所は星の見えそうな場所なんでしょうか。Iタイプのルーバルは囲いもあって素敵です。囲いや床はオプションでしょうか？
• ルーフバルコニーつきの104平米のプランを見ていますが、最上階のプレミアム的な部屋だと思いますが4.5畳の和室がついている事に驚きました。マンションのテーマが和洋折衷という事もあるのか、和室はいまだに人気が高いプランなのでしょうか。
• １００平米の広さがあるのはとてもうらやましいです。残念なのはバルコニーのスペースがほぼないこと、それに加えて避難ハッチがあるのが邪魔かなと思います。リビングスペースはとてもゆとりがあって過ごしやすそうなこと、部屋が独立しているのでそれぞれの生活スタイルに支障がなさそうというのは良いですね。欲を言えば、収納力がもう少しあるとよかったかな荷物が増えると収納に困りそうに思えます
• 最上階のプレミアムプランはすごい贅沢なプランだと思います。いくつかのリフォームプランの例に二人暮らしの1LDKなどもあって、広々とした空間が素敵だなと思いました。現実の生活を考えると広すぎる気もするけれど、常にお客様を招待するような家庭にはもってこいなのでしょう。バルコニーの狭いワイドスパン、たしかに惜しいような気もします。ただ、バルコニーのない場所の窓は採光がとても良さそうに思いますので、室内は明るくなるのではとも思います。それより、リビングダイニングの動線に多少無理がありそうな気もします。
  • 最上階は、60型の薄型テレビつき、ということでした。最上階でプレミアムと謳っているので、値引きをするというよりはそういうものでサービスをしていくという方針なのかな？と言うように感じました。あの広さがあれば60型のテレビは圧迫感はでないだろうなぁ?なんて感じます。

買い物・食事[ ]

• スーパーマーケットはライフが一番近そうです。住吉駅まで出てしまうのもいいかもしれません。神戸屋レストランに行ったことがありますが、パンも売っているので、翌日のパンを買うのも便利そう。あのあたりってかなり道が細くて、車で通るには対向車が来ると困る道がありました。神戸屋まで行って、そこから大通りに出るのが一番スムーズな気がしますね。

育児・教育[ ]

• 近くに中学。学区は 渦が森？らしい
  • 渦が森まで、かなりの距離がありますがバス通学なのでしょうか？
• 現地案内図を見ましたが、西側が住吉中学校。通学は楽そう。小学校が地図にはなくて、山に行かないと通学できないということでしょうか。
  • 小学校はグーグルで徒歩27分です。全て山登りですから片道40分以上はかかるでしょうね。となると中学校以降の子供がいる人でないとまず買わないかと。
    • 小学校はバス通学です。住吉川のとこで市バスに乗って集団登校みたいですよ。
      • バス通学は厳しいですね。学童の環境はどうなのでしょう？
• 毎日マンションの当たりを散歩している者です。小学校は渦が森小学校となります。バス通学で、住吉川沿いの観音林から乗ります。学校は山の上の方にあるので、バス通学する児童は多いです。評判のよい小学校です。バスの本数は多いです。昼間でも1時間に3～4本あります。昔は混み合ったけれど、今は余裕があります。それに通学時間は、ラッシュの反対方向だから、空いています。私立なら近くに甲南小学校もあります。昔は、鴨子ヶ原に神大附属小と中学校があったけれど、今は中学校だけになりましたね。

周辺環境・治安[ ]

• 住吉本町住人です。最近、この界隈の入れ替わりが激しく、あちらこちらで工事が行われています。 さて、この物件、住吉駅から徒歩９分で住所が住吉山手。どこでしょう？ ホームページでは、場所がまだ明記されていません。ただ、トップページの写真からは住吉駅の真北付近っぽいです。 人気が出そうな立地ですね。
• 現地案内図出てますね。中学校のすぐ東側みたいです。
• 周りはほぼ戸建ばかりで緑が多く閑静な立地ですね。住吉にも阪急御影にも10分以内、山手の坂もこの辺りまでなら大したことない。近所中マンションだらけのマンション村とは一味違う小規模マンションになりそうかな。でも買い物不便そう。
• 静かな住宅街にあるのに、駅も坂道を通らず行けるアクセスの良さ。住み心地がとても良さそうだと感じました。駅付近のザワザワしている感じが苦手な人におすすめの物件だと思いました。
• すぐ近くに お墓あります
  • すぐ近所にお墓があり 夜は かなり暗いです。物件が建つ土地を実際 観に行きました。
    • 西岡本とか御影とかこの辺、いい場所に結構お墓あるよね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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