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パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス

提供: すてき空間
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
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    *所在地：神奈川県川崎市高津区下野毛３丁目８７８－４他５筆（地番） 神奈川県川崎市中原区宮内１丁目１４０１－６他１筆（地番）
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    [[File:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス　外観完成予想CG.png|350px|thumb|パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス　外観完成予想CG|alt=パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス　外観完成予想CG]]
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    *所在地：[[神奈川県]][[川崎市]][[高津区]]下野毛３丁目８７８－４他５筆（地番） 神奈川県川崎市中原区宮内１丁目１４０１－６他１筆（地番）
     
    *交通：
    		 
    *交通：
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    #南武線「武蔵新城」駅　徒歩15分
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    #[[南武線]]「武蔵新城」駅　徒歩15分
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    #東急東横線「武蔵小杉」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
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    #東急[[東横線]]「武蔵小杉」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
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    #東急田園都市線「高津」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
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    #東急[[田園都市線]]「高津」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
     
    *総戸数：120戸
    		 
    *総戸数：120戸
     
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階
    		 
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階
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    *敷地の権利形態：所有権
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    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *完成時期：2021年2月下旬竣工予定
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    *完成時期：2021年2月
     
    *売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・ＪＲ西日本プロパティーズ株式会社・株式会社長谷工アーベスト
    		 
    *売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・ＪＲ西日本プロパティーズ株式会社・株式会社長谷工アーベスト
     
    *施工：株式会社長谷工コーポレーション
    		 
    *施工：株式会社長谷工コーポレーション
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *ほぼ外観は完成しています。販売経費削減で、棟内にモデルルーム事務所をかまえて竣工売りをするのでしょう。前建てがひどく、駅徒歩もいまいちな物件ですから坪単価230以下でしょうか
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    *前建てがひどいという点が気になってしまいましたが、これについては現地で確認すると良いのかなと思います。幸いにも竣工売りということになりそうなので、室内からの確認もできるでしょう。場所的にも公園や河川敷などがあって、スポーツや散歩や緑の好きな人には好まれそうな環境なのでは。駅が少し遠めでも環境面を重視したい人には良いかも？あとは価格にどう反映されているかにもよるのかな。
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    *建築前に販売開始されることが多いのですが、既に竣工していて実際の物件を見れるのは嬉しいですね。これだと設備もですが、部屋のイメージがつきやすいので良いと思います。最寄り駅までパスで行くという距離ですが、物件内容次第ではあまり問題ないかもしれないなと思いました。
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    **最寄駅は武蔵新城なので徒歩15分。この場所から新城駅までのバスはないです。
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    ***最寄り駅が徒歩15分はちょっと辛いですね。バスの選択肢がないとなると更に。自転車で行くとしても駐輪場を借りないとだめでしょうから、武蔵小杉駅や高津駅を経由する場合は直接バスで行くのも一つの手ですね。公式サイトの案内だと5分間隔でバスが来るらしいですし、その位の本数が出てれば座って行けることを期待したいところ…。
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    *予定販売価格 3,400万円～5,800万円台※100万単位予定最多販売価格帯 3,900万円台※100万単位間取り 3LDK専有面積 67.21㎡~73.87㎡バルコニー面積 9.95㎡~14.82㎡公式サイド価格帯が更新されました。
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    *新城駅近隣(新城1丁目、2丁目)で野村不動産(115戸)、三菱地所(48戸)の計画があるようですね。お値段は相当違うんでしょうが。。
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    *徒歩15分という距離は戸建てならいいですが、マンションとなると売却時に損になる可能性があります。マンションの良さは利便性の良さ、住みやすさの良さがないとメリットが大幅に減ってしまうということもありますから、距離は慎重に考慮したいところ。そのほか、住みやすい環境で静かな環境、住むのに適している、バスが利用できるなど駅から遠くてもメリットがあればいいです
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    *マンションだと駅徒歩10分を超えるとバス便扱いになって資産価値は期待できない。
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    *武蔵新城の駅周辺は飲み屋が乱立していてガラの悪いヤンキーだらけ。少し歩くと閑静な住宅街なのに惜しい地域。マンションの立地的には寂れた工場に囲まれていて夜は真っ暗でひと気がないしパークホームズのブランドが無かったら微妙な物件だと思う。等々力大橋は用地買収すら殆ど進んでないのに大々的に売り文句にして問題ないのか疑問が残る。
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    *計画だからってことで逃げるよ。過去に新川崎の跨線橋、長津田のペデストリアンデッキ直結を謳って遅れたけどしれっとなんてケースがある。出来ればラッキーくらいの気持ちで判断しないと。
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    *パークホームズブランドでも、長谷工施工、販売代理って実質長谷工物件だったりする。直床なんてお粗末な仕様も出てきてる。
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    **長谷工・・・・・安っぽいイメージしかない。CM鬱陶しいし。それに南向きの部屋は一つもないな。Ｌ字よりレ字になってる。
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    ***安っぽいイメージの具体的な事例がありますか？大手ブランドのメンションはほどんと長谷工がやっていますが。
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    <gallery>Image:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス2020.12.21.jpg|thumb|200px|部屋の方向</gallery>
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    *ソフトサービスネタ切れなのか、セゾンカードの永久不滅ポイントなんて。ポイントは不滅だけど交換比率変わって実質減ったなんてことしてるのに。詐欺まがい。
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    *間取り図からだけでも二重壁、ALCとコストダウンなのが分かる。これで直床だと完全長谷工仕様。
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    **白金の駅近タワーですら長谷工の時代ですからね。バス便でコストかけて価格上げたらそれこそ売れない
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    ***The SKYかな。あれは大林とのJV。躯体は大林でしょ。
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    *浸水エリアという話が気になる。三井にしては3500万円は安いと思ったら、それを考慮された値段？台風での浸水時は建設中だったのか、その後に浸水対策がとられているのか知りたい。
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    **エントランスは浸水エリアなはず、向かいの空き地は元は加瀬倉庫、浸水酷くてかはわからなが撤退しましたね
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    ***完全に浸水エリアでした。相場に比べて安すぎると思ってめちゃめちゃ調べましたが、ハザードマップ上問題があるだけでなく、実際19年の台風では近くの西宮内保育園や施設みやうちは完全に一階は水没。マンション前の道路も浸水し、向かいのトランクルームの前に災害ゴミが積まれている画像もありました。このあたりが何か対策されているのか聞いてみないとこわいですね。
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    *ソフトサービスの内容は食配ステーション、レンタサイクル、宅配ボックス、新聞宅配などいくつか便利そうなサービスが用意されているようですが、中でも第三者管理方式導入が目に止まりました。これって管理組合を業者に完全に任せるという意味ですか？
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    *第三者管理方式導入は外部専門家に任せることですよね。士業系やNPO法人のマンション管理組合など。知識があるので的確な判断をしてくれますが、有償の場合は住人にその負担が回ってくるのではないでしょうか。
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    **第三者とは三井が選ぶのでしょうか？管理会社と同じでは不当に管理委託費が上がりそう
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    **ということは、たまに集まって話し合いとかをする必要もないってことなんでしょうか？役員が回ってくるとかいう心配もなしとか？それぞれの家庭で事情も生活リズムも違っているでしょうから、そういう面倒なものは無いとありがたいと思う人もいるでしょうね。中には役員をやりたい側の人もいるようですが。有償となるとおいくらくらいになるものなのでしょう？
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    *第三者管理方式導入、いいですね。はじめてこういった方法を聞きました。マンションの総会って1年に1回あるんでしたっけ？総会以外にも管理が外注できるなら助かります。町内会の掃除とかも面倒なので（うちだけかもしれませんけど・・・）、できるだけ外部委託だとありがたいです。
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    *土地の取得費安いと思うのですが、それでもこの値段なんだなぁとため息が出ます。
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    **元々富士通のアメフト、少年サッカー等の練習グランド。土地取得は2017､18年頃だと思いますが、取得費用はそれほど安くは無いですね。ただ、仕様は他の物件に比べて細かいところで落とした事、19年の浸水により、この辺りの大手デベにしてはかなり安いと思います。この価格帯で厳しいのなら、三流デベ案件しかないかと…因みにオリンピック後、コロナ等で下がると思われがちですが、用地取得、人件費、建材等は上がっているので暫くはジリジリと上がるでしょう。
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    *最多価格帯3900万円台とのこと。120戸のうちのどれくらいの割合がその価格帯になるのでしょう。なんとなくの印象ではありますが、東急東横線「武蔵小杉」駅、東急田園都市線の駅最寄りのマンションとなるとかなり高額になるものだと思っていましたので、こちらはそれらに比べるとかなり買いやすい価格に思えるのは自分だけでしょうか。バス利用で駅が遠いという理由でこういう価格帯になっているのではと思われますが。あと、駅徒歩圏の物件よりちょっとだけ広さも確保できている感じもしますが、気のせいでしょうか。
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    **なんで小杉と比較するんだよ 周辺の宮内二丁目、三丁目、同じバス利用だけど相場は5000万円くらい。パークホームズというブランドなのにこの価格設定は浸水エリアを考慮してるからだろうが。
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    ***クレヴィア小杉御殿と比べても格安。浸水エリア以外にも何か安く設定してる条件がありそうですが
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    ****クレヴィア小杉御殿は一応小杉までは徒歩圏内、それに目の前は緑地ですが、本物件は準工業地域で周りは工場ですぐ近くに生コンエ場がありますので立地条件に格差があります。クレヴィアも浸水エリアですけどね。
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    ****近隣に住んでおりますが、クレヴィアとは用途地域も周りの環境も違います。ハザードマップでも多摩川が氾濫するとほぼこのエリア全域浸水になるかと思いますが、宮内の中でも大分差があります。それに一昨年の台風は氾濫したわけではなく土地が低い場所に水が集まったせいだと思います。
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    *パークホームズ市ヶ谷の工事中断とその対応を見るに、三井の物件自体信じられなくなりますね…https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/660619/
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    **リンクありがとうございます。建築確認ですか、このマンションどうなるんですかねぇ。建築確認といえば、耐震偽装事件で話題になった元建築士やイーホームズを思い出します・・・
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    **ここも市ヶ谷と同じ建築確認機関（都市居住評価センター）。せめて第三者機関で再チェックぐらいしないのかな。
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    ***ほんとですね、建築確認くらいはしっかりしてほしいですね。
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    ****市ヶ谷は建築審査会に申請があって、しばらくたってからの販売強行で、その挙句に確認取り消し。三井も審査の状況はわかっていたのだから、建築確認機関だけの問題でないのは明らか。
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    *「ソフトサービス」とあったので、見てみました。食配ステーションがあるみたいです。生協の個配みたいと思っていたら、おうちコープかパルシステムで、まんま生協でした。今も生協をやっているんですが、不在時の配送方法が変わるのかなと思っています。不在時、食配ステーションにお届けとあり、今は発泡スチロールに入れて玄関前配送です。セキュリティがあるので、食配ステーションに置いておいてもらえるってことなんですよね。宅配ボックスはクリーニングもできるみたいで、わざわざ持っていかなくてもいいのが楽そうでした。
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    *第三者管理方式導入、いいですね。食配ステーション、いいですね。宅配ボックスのクリーニング、いいですね。なんで浸水の話が出たら絶対こういう書き込みが出てくるだろう。気になるのはそこじゃない。
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    *ソフトサービスとは何だろうと思ったら、食配のサービスなんですね。コープとかがやっているのと同じなんでしょうかね。こんなサービスも便利で良いかな～って思います。
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    *久ヶ原で爆発事故が起こりましたね。準工業地域ですがこの辺りの会社さんは大丈夫なのでしょうかね。
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    *食配ステーションへの配達、新聞の住戸への配達はセキュリティエリアに業者を入れることになるからどのように実現するかも要確認。オートロックのセンサーキーを貸し出すなんてことするならセキュリティ上問題になる。営業に要確認。ただ、セキュリティに関することはここに書き込んじゃだめだよ。
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    **確かにここにセキュリティに関することは投稿は駄目ですよね…個別にそれぞれが確認していかないといけないですね。これに関しては、ホームページに記載されていること以上は出さないほうが良さそう。
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    *こちらは玄関ポストへの新聞宅配サービスがあるんですね。同じサービスを導入するマンションでは新聞社は限定されますが業者に鍵を預ける形にしているみたいです。食配は生協だけじゃなくてネットスーパーも対応可能になると便利だと思います。
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    **それはちょっと自分的には無理だな。新聞社がどうこうとは思いませんが、今何があるか分からない時代。良い人も急にそうではない人になることもある。信用ってできないと思うので、鍵を預けるって怖いイメージしかない。そもそも新聞はネットで最新記事が読める。
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    ***そうですね、鍵を貸し出すのってどうかなとは思います。朝早くにメールボックスまで新聞を取りに行くのって面倒ではあるけど。微妙なサービスかなと思います。24時間ゴミ出し可だから、ゴミを出しに行きつつ新聞を取ってくるというのでもいいのかなとは思うけど。7階建てだからエレベーター待ち時間もさほどではないと思いますし。食配が複数利用できるのはいいなと思いました。
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    *マンションに住むのであれば高層階が良いと思っていましたが最近は低層階マンションでおしゃれな物件も増えていますね。駅から少し距離があるのですが、規模が大きい物件なのでプラン数も割と多めで迷うくらいかな。実際の物件や設備を見て選べるのも良いなと思います。こういう購入の仕方が理想的ですよね。
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    *数年前にマンション購入を検討してた時に聞いた話ですが、この土地の仕入れの際にコンペでN社は負けたと聞きました。当然、土地の仕入れは台風19号前の話です。
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    *>>玄関ポストへの新聞宅配サービス    これ、どうなんでしょうね。今、新聞をとってないんですが、朝早く廊下をダッシュされたら音や人の気配がするかもしれない…？盗みとかより音の方が気になりそう。忍び足で配らないだろうし…。でも、新聞をとっていたら、ポストまで行かなくていいなら宅配再会してもいいかも。玄関ドアまでもってきてくれるんですよね？パジャマ着てても新聞もらえるの、いいと思います。
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    *新聞取ってて配達を重視する人がそんなにいるんですか。信じ難い話です。食配ステーションも住民同士のトラブルになりそうだと思います。
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    **具体的にどういうトラブルを想定されているのでしょうか？参考までに教えてください。
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    ***他人のを間違って持って行ってしまったり、ワゴンを別の用途に使用する人、汚く使用する人、イタズラする子供などそのうち誰かの配達物がなくなったとか問題になりそうだと思います
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    *マンマニ氏が取り上げてますが、ヨイショしたくてもしきれない感じですね。辛口というより口が重い。
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    *注目物件ってこともないでしょうになぜ取り上げたのか？持ちつ持たれつと言うことなんでしょうね。
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    *人の家の敷地まで車入ってくるの違法だけど？他人のあれこれ言って同級生から嫌われてるのに自分の家の粗探しされるのは嫌なんだー？
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    *供給御礼って初めて聞いたわ。誰にお礼を言ってんの？しかも小さい文字で成約数と違うってよ
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    <gallery>Image:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス2021.06.05.jpg|thumb|200px|供給御礼の表示
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    Image:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス2021.06.05-2.jpg|thumb|200px|</gallery>
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    *UPされた画像ですが一か月で52戸供給御礼で、但し書きによれば5/1～25までに供給した戸数だそうでこれは検討される方が申し込みを入れる事で販売に至ったという理由で『御礼』なのでしょうか？
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    *良くも悪くも地縁のある方向け知人、親類が近くにいて馴染みがある人に周辺環境は違って見えますよねデベロッパーがどこということではなく、装備は必要十分ですが最低限ですね周辺は古工場や倉庫が多く雰囲気のいいお店もほぼなくスーパーも近くないので生活満足度は低いと思います駅距離は距離そのものだけでなく駅までの道をよく検討したほうがいいですね　ほとんど退屈な大通りの歩道を歩くことになるので　生活始めたら、自転車か、ほぼバス利用になる可能性高い水没エリアなのも要確認　対策されて浸水しないとしても災害時外出困難になるかも地縁のある人しか興味が少ない場所ですがそうなると水没エリアと知っているのでリセールは苦労するかも
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    *広告の批判はマンション検討にまったく関係ないと思う建築確認の批判も一般人の批判ではないですね賃貸投資目的などの人か本当に業者側かな
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    **なんで広告の批判はマンション検討にまったく関係ない？まるで売れてるかのような言い方で詐欺まがいだろうが
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    *仕事をしている生活上、交通便の良いところに住みたいのですがそれ以上に自然というのか緑が周辺にあればいいなと思っている人は多いのでは?特に子育て中であれば、子供に自然を感じさせたいと思うのが親心。周辺や校区など情報交換ができたら嬉しいです。
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    *物件を売りたいと思うのが営業マン心だろうが。浸水エリアを置いていて周辺にあるのは生コン工場や倉庫ですから優良誤認をやめた方がいいよ。
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    *業者に鍵を渡して、オートロック解除→新聞をポストへ配布  これは疑心点を持たれてもおかしくないです。業者といっても、新聞配達するのはアルバイトの人でしょうし、信用度も疑問です。セキュリティも保守できるのかというところを考えると、怖い部分ではあります。何かあってからでは遅いですし、新聞のために業者に鍵を渡したくないという方が多いんじゃないでしょうか。
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    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *レンジフード、洗面所の三面鏡なし、風呂のホッカラリ床もなし  いくらなんでも設備が古臭すぎませんか？
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    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *収納率が高いというところはポイント高いかな。マルチクロゼットは使い勝手がよさそうだし、シューズボックスの収納力もかなりあるので、ファミリー世帯からすると十分な収納です。
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    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    *'''ショッピング'''
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    #海のさち　　徒歩3分・約2１0ｍ
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    #魚新　　徒歩3分・約2３0ｍ
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    #セブンイレブン川崎下野毛３丁目店　　徒歩3分・約240ｍ
     +
    #七福亭　　徒歩４分・約2８0ｍ
     +
    #味元　　徒歩４分・約2９0ｍ
     +
    #ローソン 川崎宮内二丁目店　　徒歩４分・約３１0ｍ
     +
    #サンドラッグ 川崎宮内店　　徒歩5分・約350ｍ
     +
    #セブンイレブン川崎西下橋店　　徒歩5分・約370ｍ
     +
    #ローソン中原上小田中一丁目店　　徒歩5分・約380ｍ
     +
    #ノジマ 川崎中原店　　徒歩5分・約390ｍ
     +
    #セブンイレブン川崎大ヶ谷戸店　　徒歩7分・約500ｍ
     +
    #ファミリーマート高津下野毛店　　徒歩7分・約540ｍ
     +
    #まいばすけっと上小田中1丁目店　　徒歩8分・約630ｍ
     +
    #オリーブの丘 川崎中原店　　徒歩９分・約700ｍ
     +
    #池田屋　　徒歩10分・約740ｍ
     +
    #ぽん太　　徒歩10分・約800ｍ
     +
    #ライフ宮内二丁目店　　徒歩11分・約830ｍ
     +
    #いさ美寿し　　徒歩12分・約900ｍ
     +
    #サワディー ナマステ武蔵中原店　　徒歩12分・約950ｍ
     +
    #麺屋 ＯＨＡＮＡ　　徒歩12分・約960ｍ
     +
    #お好み焼志むら　　徒歩12分・約960ｍ
     +
    #（食）越南　　徒歩13分・約970ｍ
     +
    #生鮮＆業務スーパー武蔵新城店　　徒歩13分・約990ｍ
     +
    #バーミヤン 川崎北見方店　　徒歩13分・約990ｍ
     +
    #ビストロキュー Bistro Queue　　徒歩13分・約1,030ｍ
     +
    #まいばすけっと武蔵新城駅北店　　徒歩14分・約1,050ｍ
     +
    #ジョリーパスタ 武蔵小杉店　　徒歩14分・約1,050ｍ
     +
    #Book＆Cafe stand Shinjo Gekijo　　徒歩14分・約1,100ｍ
     +
    #和食のお店 誠温　　徒歩14分・約1,110ｍ
     +
    #新城テラス　　徒歩14分・約1,120ｍ
     +
    #ビーンズ武蔵新城　　徒歩15分・約1,150ｍ
     +
    #大黒屋新城店　　徒歩15分・約1,180ｍ
     +
    #西友武蔵新城店　　徒歩15分・約1,190ｍ
     +
    #Hair Leaf　　徒歩16分・約1,240ｍ
     +
    #スーパークリシマサンモール店　　徒歩16分・約1,260ｍ
     +
    #スーパークリシマ 新城駅前店　　徒歩16分・約1,270ｍ
     +
    #ユニクロ 武蔵中原店　　徒歩16分・約1,280ｍ
     +
    #マルダイ　　徒歩17分・約1,320ｍ
     +
    #KITCHEN.3104　　徒歩17分・約1,340ｍ
     +
    #ビッグボーイ 川崎等々力店　　徒歩17分・約1,360ｍ
     +
    #一本堂　武蔵新城店　　徒歩18分・約1,370ｍ
     +
    #麺場田所商店　　徒歩18分・約1,380ｍ
     +
    #さと 川崎等々力店　　徒歩19分・約1,450ｍ
     +
    #とどろき亭　　徒歩21分・約1,610ｍ
     +
    #サイクルベースあさひ川崎等々力店　　徒歩21分・約1,610ｍ
     +
     
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
    −
    *
    		+
    *'''教育施設'''
     +
    #ももの里保育園　　徒歩6分・約420ｍ
     +
    #西宮内保育園（仮園舎）　　徒歩6分・約450ｍ
     +
    #つぼみ幼稚園　　徒歩8分・約600ｍ
     +
    #原保育園　　徒歩10分・約760ｍ
     +
    #小学館アカデミーむさししんじょう保育園　　徒歩11分・約810ｍ
     +
    #しらゆり宮内保育園　　徒歩11分・約850ｍ
     +
    #アスク上小田中保育園　　徒歩11分・約860ｍ
     +
    #しらゆり中原保育園　　徒歩12分・約890ｍ
     +
    #宮内幼稚園　　徒歩12分・約960ｍ
     +
    #上小田中保育園　　徒歩12分・約960ｍ
     +
    #まんまる保育園　　徒歩14分・約1,050ｍ
     +
    #ひまわりほいくえん　　徒歩15分・約1,160ｍ
     +
    #エクセレント武蔵新城　　徒歩16分・約1,210ｍ
     +
    #まなびの森保育園新城　　徒歩16分・約1,260ｍ
     +
    #小学館アカデミーむさししんじょう第2保育園　　徒歩17分・約1,320ｍ
     +
    #ごうじ保育園　　徒歩17分・約1,330ｍ
     +
    #市立宮内小学校（※当マンションは、「指定変更可能地域」に該当しているため、「宮内小」「宮内中」への変更が可能です）　　徒歩9分・約710ｍ
     +
    #市立東高津小学校［指定校］　　徒歩25分・約1,980ｍ／通学路
     +
    #市立宮内中学校（※当マンションは、「指定変更可能地域」に該当しているため、「宮内小」「宮内中」への変更が可能です）　　徒歩17分・約1,340ｍ
     +
    #市立東高津中学校［指定校］　　徒歩23分・約1,820ｍ
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
    −
    *
    		+
    *ここって去年の台風で水没したところでしょうか？
     +
    **そうですね  この辺りで1メートル前後でした。
     +
    ***本当でしたね。17ページ  http://www.ajg.or.jp/disaster/files/201910_Typhoon19002.pdf
     +
    **おっしゃる通りです。既に調べられる。http://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=40
     +
    *立地ですが、駅からの距離はやはりデメリット。バスは利用できますが、天候や交通状況によって、遅延が多いバスは時間が見れないのが難点。スムーズに駅まで行くなら自転車利用がスムーズかな
     +
    *等々力大橋はこのマンション住民に限らず実現してほしい事ですが、10年以内に竣工する可能性はゼロといっていいでしょう。なんにも進んではいません。
     +
    *江戸時代は防波堤の外側みたいですね。
     +
    <gallery>Image:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス2021.02.14.jpg|thumb|200px|江戸時代の横土手</gallery>
     +
    *昔はこんな感じですね。
     +
    <gallery>Image:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス2021.02.14-2.jpg|thumb|200px|多摩川の流路が蛇行していたイメージ</gallery>
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    *先月に現地まで歩きましたが、周辺より土地の標高が低いのがすぐにわかります。2019年のこのマンション周辺の台風被害はTwitterで検索すると結構写真が出てきますよ。貼り付けませんが興味があれば調べてみてください。
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    *一昨日の昼間、緊急車両がきてませんでしたか？
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    *閑静な住宅街ですね。駅までの距離は確かにあるのですが、街並みは静かで自然も残りとても住みやすいため自然の中で子育てをしたい人にはおすすめだと思います。バス通勤というのがちょっとネックではありますがね。。
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    **閑静な住宅街？街並みは静かで自然も残りとても住みやすい？自然の中で子育てをしたい人にはおすすめ？周りは貸倉庫、工場ばかり。馬鹿デカい生コン工場もある準工業地域。おまけに多摩川氾濫しなくても低地で浸水した。
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    *準工業地域の定義を調べると主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域で住宅や商店など多様な用途の建物が建てられる用途地域となっています。マンションの近くに生コン工場があるそうですが環境悪化の恐れはないんでしょうか？
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    **生コン工場は道路が出来れば無くなるのでは？
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    ***あと50年くらいかかるんじゃない？まぁできたとしても幹線道路の真横で排気ガスが気になる。
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    ****国､市の予算でもって拡張予定沿いは耐震診断までさせられたからね。コロナで多少伸びても50年はあり得ないな。排ガス？その頃には電気自動車の比率がそれなりに高いでしょ
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    *川崎市の内水ハザードマップ。https://www.city.kawasaki.jp/800/cmsfiles/contents/0000125/125074/nakaharaku.pdf
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    <gallery>Image:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス2021.03.11.jpg|thumb|200px|川崎市の内水ハザードマップ</gallery>
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    *台風19号の時は、前の道で1Ｍ少々の水没でしたよ。本物件の工事計画も若干変わったと思います。止水板なども追加になった様な。尚、水没の原因は、多摩川の氾濫では無く、道路向こう側にある用水路の水が処理しきれなくなり、溜まった模様です。昔の地図をググると、近くの保育園辺りが池だった模様です。川崎市による対策が発表されましたが、台風19号同等の場合、水没地域が半減する様です。1Ｍ以上浸かった事を考えると、70センチ位の水没はありえると思われます。当時は当マンション建設地が、未だ掘り込まれた池の状態で、周辺の雨水を誘い込むことである程度の水深の制限に役立ったと思われます。(マンション管理側に当日確認）その為、19号同等の現象が発生した場合、同等程度の水没も想定されるかも知れません。但し、この地域に来て、30数年経ちますが、水没したのは19号の時が初です。多摩川の治水は、昭和40年代に起きた、水位9ｍ少々の時を想定しており、一昨年の台風19号の折の水位は10.8ｍ程度だった模様です。川崎市は水路の水門の電動化とポンプ車導入により対策をしておりますが、実際の所、19号時に降雨は余り多く無かった為、水門を閉めることが正解かどうかも不明です。同等想定では、前述の水没範囲50％減との報告なので、悩ましいところです。
     +
    *良いところも悪いところも知れるのが掲示版ではありますが。内水ハザード掛かるのは気になりますね。万一マンションで内水氾濫起こったらどうなるんですかね。
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    **共用部分に浸水したときの補修費用は保険で対応だけど、足が出たら管理組合で補填。計画外の出費だからどう調達するかが問題になる。修繕費は、長期修繕計画で決められた内容を前提なので自然災害に使っちゃったら不足して計画していた修繕ができなくなっちゃう。
     +
    **雇われている業者でしょう。何処の掲示板にも当たり障りない同じような文脈で書かれていますね。引き渡し後の問題は通常保険で対応か､修繕費での対応になると思います。ハザードに掛かるのはここだけでなく、ラゾーナ周辺、小杉駅周辺､二子玉川ライズ周辺等と同じく、織り込んで購入するか､高台に行くかですね。ここは織り込んでも価格は駅から離れている事もあり､お買い得な物件だと思いますけどね。
     +
    ***業者の書き込みだとしたら、納得です。
     +
    ***ハザードにかかるのにプレシス等々力緑地Green Parksみたいな地下の部屋も普通に売れましたね。
     +
    *東隣の空き地は何でしょうか？もう一つマンションが立つのでしょうか？
     +
     
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    *
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    *'''病院'''
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    #新城オレンジ歯科　　徒歩5分・約350ｍ
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    #さかね内科クリニック　　徒歩5分・約400ｍ
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    #上村歯科医院　　徒歩7分・約490ｍ
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    #みんなの歯科クリニック 中原　　徒歩8分・約620ｍ
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    #おくせ医院　　徒歩8分・約630ｍ
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    #ハウズクリニック渡辺内科　　徒歩9分・約650ｍ
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    #にかもと歯科医院　　徒歩9分・約650ｍ
     +
    #しまだ小児クリニック　　徒歩9分・約670ｍ
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    #ポプラメディカルクリニック　　徒歩10分・約790ｍ
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    #池田整形外科　　徒歩12分・約890ｍ
     +
    #だんのうえ眼科クリニック　　徒歩12分・約890ｍ
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    #ハートフル川崎病院　　徒歩12分・約930ｍ
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    #はじかの医院　　徒歩12分・約930ｍ
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    #中島耳鼻咽喉科　　徒歩13分・約1,000ｍ
     +
    #おばな内科クリニック　　徒歩13分・約1,020ｍ
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    #新城女性のクリニック　　徒歩15分・約1,170ｍ
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    #京浜総合病院　　徒歩15分・約1,180ｍ
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    #回生医院　　徒歩15分・約1,190ｍ
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    *'''金融機関'''
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    #川崎信用金庫宮内支店　　徒歩4分・約300ｍ
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    #横浜銀行新城支店　　徒歩15分・約1,180ｍ
     +
    #みずほ銀行西友武蔵新城店出張所（ATM）　　徒歩15分・約1,190ｍ
     +
    #ゆうちょ銀行ウィステリア－Ａ内出張所（ATM）　　徒歩15分・約1,200ｍ
     +
    #川崎信用金庫新城支店　　徒歩15分・約1,200ｍ
     +
    #JAセレサ川崎新城支店　　徒歩16分・約1,210ｍ
     +
    #三菱UFJ銀行武蔵新城駅前支店　　徒歩16分・約1,250ｍ
     +
    #芝信用金庫新城支店　　徒歩19分・約1,450ｍ
     +
    *'''公共・レジャー施設'''
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    #下野毛３丁目公園　　徒歩4分・約280ｍ
     +
    #上小田中第５公園　　徒歩5分・約380ｍ
     +
    #上小田中北公園　　徒歩6分・約430ｍ
     +
    #西宮内公園　　徒歩6分・約450ｍ
     +
    #下野毛２丁目公園　　徒歩8分・約580ｍ
     +
    #下野毛１丁目公園　　徒歩10分・約730ｍ
     +
    #上小田中第2公園　　徒歩11分・約820ｍ
     +
    #宮内公園　　徒歩11分・約840ｍ
     +
    #宮内南公園　　徒歩11分・約860ｍ
     +
    #宮内蔵前公園　　徒歩12分・約900ｍ
     +
    #上小田中西公園　　徒歩12分・約930ｍ
     +
    #上小田中第4公園　　徒歩12分・約960ｍ
     +
    #高津せせらぎ公園　　徒歩13分・約1,000ｍ
     +
    #等々力緑地　　徒歩15分・約1,200ｍ
     +
    #多摩川サイクリングコース　　徒歩8分・約600ｍ
     +
    #東急ゴルフパークたまがわ　　徒歩11分・約840ｍ
     +
    #エニタイムフィットネス 武蔵中原店　　徒歩11分・約880ｍ
     +
    #等々力緑地 第2サッカー場　　徒歩14分・約1,060ｍ
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    #等々力緑地 第1サッカー場　　徒歩15分・約1,130ｍ
     +
    #FASTGYM24　武蔵新城店　　徒歩15分・約1,160ｍ
     +
    #セントラルスポーツ ジムスタ24 武蔵新城　　徒歩15分・約1,180ｍ
     +
    #川崎市とどろきアリーナ　　徒歩16分・約1,270ｍ
     +
    #等々力テニスコート　　徒歩23分・約1,780ｍ
     +
    #等々力陸上競技場　　徒歩25分・約1,960ｍ
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    #宮内交番　　徒歩7分・約510ｍ
     +
    #川崎宮内郵便局　　徒歩7分・約510ｍ
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    #東高津こども文化センター　　徒歩8分・約640ｍ
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    #地域子育て支援センターひがしたかつ　　徒歩8分・約640ｍ
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    #大戸こども文化センター　　徒歩12分・約900ｍ
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    #宮内こども文化センター　　徒歩14分・約1,080ｍ
     +
    #川崎市市民ミュージアム（休館中）　　徒歩16分・約1,260ｍ
     +
    #中原消防署小田中出張所　　徒歩17分・約1,360ｍ
      
     
    ==その他==
    		 
    ==その他==
     
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    *[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%BA%E6%AD%A6%E8%94%B5%E6%96%B0%E5%9F%8E%E3%83%95%E3%82%A3%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%89%E3%83%AC%E3%82%B8%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%B9 パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス（スムラボ記事）]
      
     
    ==掲示板==
    		 
    ==掲示板==
     
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    2021年12月22日 (水) 11:15時点における最新版

    物件概要[ ]

    パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス　外観完成予想CG
    パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス　外観完成予想CG
    • 所在地：神奈川県川崎市高津区下野毛３丁目８７８－４他５筆（地番） 神奈川県川崎市中原区宮内１丁目１４０１－６他１筆（地番）
    • 交通：
    1. 南武線「武蔵新城」駅　徒歩15分
    2. 東急東横線「武蔵小杉」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
    3. 東急田園都市線「高津」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
    • 総戸数：120戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2021年2月
    • 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・ＪＲ西日本プロパティーズ株式会社・株式会社長谷工アーベスト
    • 施工：株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • ほぼ外観は完成しています。販売経費削減で、棟内にモデルルーム事務所をかまえて竣工売りをするのでしょう。前建てがひどく、駅徒歩もいまいちな物件ですから坪単価230以下でしょうか
    • 前建てがひどいという点が気になってしまいましたが、これについては現地で確認すると良いのかなと思います。幸いにも竣工売りということになりそうなので、室内からの確認もできるでしょう。場所的にも公園や河川敷などがあって、スポーツや散歩や緑の好きな人には好まれそうな環境なのでは。駅が少し遠めでも環境面を重視したい人には良いかも？あとは価格にどう反映されているかにもよるのかな。
    • 建築前に販売開始されることが多いのですが、既に竣工していて実際の物件を見れるのは嬉しいですね。これだと設備もですが、部屋のイメージがつきやすいので良いと思います。最寄り駅までパスで行くという距離ですが、物件内容次第ではあまり問題ないかもしれないなと思いました。
      • 最寄駅は武蔵新城なので徒歩15分。この場所から新城駅までのバスはないです。
        • 最寄り駅が徒歩15分はちょっと辛いですね。バスの選択肢がないとなると更に。自転車で行くとしても駐輪場を借りないとだめでしょうから、武蔵小杉駅や高津駅を経由する場合は直接バスで行くのも一つの手ですね。公式サイトの案内だと5分間隔でバスが来るらしいですし、その位の本数が出てれば座って行けることを期待したいところ…。
    • 予定販売価格 3,400万円～5,800万円台※100万単位予定最多販売価格帯 3,900万円台※100万単位間取り 3LDK専有面積 67.21㎡~73.87㎡バルコニー面積 9.95㎡~14.82㎡公式サイド価格帯が更新されました。
    • 新城駅近隣(新城1丁目、2丁目)で野村不動産(115戸)、三菱地所(48戸)の計画があるようですね。お値段は相当違うんでしょうが。。
    • 徒歩15分という距離は戸建てならいいですが、マンションとなると売却時に損になる可能性があります。マンションの良さは利便性の良さ、住みやすさの良さがないとメリットが大幅に減ってしまうということもありますから、距離は慎重に考慮したいところ。そのほか、住みやすい環境で静かな環境、住むのに適している、バスが利用できるなど駅から遠くてもメリットがあればいいです
    • マンションだと駅徒歩10分を超えるとバス便扱いになって資産価値は期待できない。
    • 武蔵新城の駅周辺は飲み屋が乱立していてガラの悪いヤンキーだらけ。少し歩くと閑静な住宅街なのに惜しい地域。マンションの立地的には寂れた工場に囲まれていて夜は真っ暗でひと気がないしパークホームズのブランドが無かったら微妙な物件だと思う。等々力大橋は用地買収すら殆ど進んでないのに大々的に売り文句にして問題ないのか疑問が残る。
    • 計画だからってことで逃げるよ。過去に新川崎の跨線橋、長津田のペデストリアンデッキ直結を謳って遅れたけどしれっとなんてケースがある。出来ればラッキーくらいの気持ちで判断しないと。
    • パークホームズブランドでも、長谷工施工、販売代理って実質長谷工物件だったりする。直床なんてお粗末な仕様も出てきてる。
      • 長谷工・・・・・安っぽいイメージしかない。CM鬱陶しいし。それに南向きの部屋は一つもないな。Ｌ字よりレ字になってる。
        • 安っぽいイメージの具体的な事例がありますか？大手ブランドのメンションはほどんと長谷工がやっていますが。

    • 部屋の方向

    • ソフトサービスネタ切れなのか、セゾンカードの永久不滅ポイントなんて。ポイントは不滅だけど交換比率変わって実質減ったなんてことしてるのに。詐欺まがい。
    • 間取り図からだけでも二重壁、ALCとコストダウンなのが分かる。これで直床だと完全長谷工仕様。
      • 白金の駅近タワーですら長谷工の時代ですからね。バス便でコストかけて価格上げたらそれこそ売れない
        • The SKYかな。あれは大林とのJV。躯体は大林でしょ。
    • 浸水エリアという話が気になる。三井にしては3500万円は安いと思ったら、それを考慮された値段？台風での浸水時は建設中だったのか、その後に浸水対策がとられているのか知りたい。
      • エントランスは浸水エリアなはず、向かいの空き地は元は加瀬倉庫、浸水酷くてかはわからなが撤退しましたね
        • 完全に浸水エリアでした。相場に比べて安すぎると思ってめちゃめちゃ調べましたが、ハザードマップ上問題があるだけでなく、実際19年の台風では近くの西宮内保育園や施設みやうちは完全に一階は水没。マンション前の道路も浸水し、向かいのトランクルームの前に災害ゴミが積まれている画像もありました。このあたりが何か対策されているのか聞いてみないとこわいですね。
    • ソフトサービスの内容は食配ステーション、レンタサイクル、宅配ボックス、新聞宅配などいくつか便利そうなサービスが用意されているようですが、中でも第三者管理方式導入が目に止まりました。これって管理組合を業者に完全に任せるという意味ですか？
    • 第三者管理方式導入は外部専門家に任せることですよね。士業系やNPO法人のマンション管理組合など。知識があるので的確な判断をしてくれますが、有償の場合は住人にその負担が回ってくるのではないでしょうか。
      • 第三者とは三井が選ぶのでしょうか？管理会社と同じでは不当に管理委託費が上がりそう
      • ということは、たまに集まって話し合いとかをする必要もないってことなんでしょうか？役員が回ってくるとかいう心配もなしとか？それぞれの家庭で事情も生活リズムも違っているでしょうから、そういう面倒なものは無いとありがたいと思う人もいるでしょうね。中には役員をやりたい側の人もいるようですが。有償となるとおいくらくらいになるものなのでしょう？
    • 第三者管理方式導入、いいですね。はじめてこういった方法を聞きました。マンションの総会って1年に1回あるんでしたっけ？総会以外にも管理が外注できるなら助かります。町内会の掃除とかも面倒なので（うちだけかもしれませんけど・・・）、できるだけ外部委託だとありがたいです。
    • 土地の取得費安いと思うのですが、それでもこの値段なんだなぁとため息が出ます。
      • 元々富士通のアメフト、少年サッカー等の練習グランド。土地取得は2017､18年頃だと思いますが、取得費用はそれほど安くは無いですね。ただ、仕様は他の物件に比べて細かいところで落とした事、19年の浸水により、この辺りの大手デベにしてはかなり安いと思います。この価格帯で厳しいのなら、三流デベ案件しかないかと…因みにオリンピック後、コロナ等で下がると思われがちですが、用地取得、人件費、建材等は上がっているので暫くはジリジリと上がるでしょう。
    • 最多価格帯3900万円台とのこと。120戸のうちのどれくらいの割合がその価格帯になるのでしょう。なんとなくの印象ではありますが、東急東横線「武蔵小杉」駅、東急田園都市線の駅最寄りのマンションとなるとかなり高額になるものだと思っていましたので、こちらはそれらに比べるとかなり買いやすい価格に思えるのは自分だけでしょうか。バス利用で駅が遠いという理由でこういう価格帯になっているのではと思われますが。あと、駅徒歩圏の物件よりちょっとだけ広さも確保できている感じもしますが、気のせいでしょうか。
      • なんで小杉と比較するんだよ 周辺の宮内二丁目、三丁目、同じバス利用だけど相場は5000万円くらい。パークホームズというブランドなのにこの価格設定は浸水エリアを考慮してるからだろうが。
        • クレヴィア小杉御殿と比べても格安。浸水エリア以外にも何か安く設定してる条件がありそうですが
          • クレヴィア小杉御殿は一応小杉までは徒歩圏内、それに目の前は緑地ですが、本物件は準工業地域で周りは工場ですぐ近くに生コンエ場がありますので立地条件に格差があります。クレヴィアも浸水エリアですけどね。
          • 近隣に住んでおりますが、クレヴィアとは用途地域も周りの環境も違います。ハザードマップでも多摩川が氾濫するとほぼこのエリア全域浸水になるかと思いますが、宮内の中でも大分差があります。それに一昨年の台風は氾濫したわけではなく土地が低い場所に水が集まったせいだと思います。
    • パークホームズ市ヶ谷の工事中断とその対応を見るに、三井の物件自体信じられなくなりますね…https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/660619/
      • リンクありがとうございます。建築確認ですか、このマンションどうなるんですかねぇ。建築確認といえば、耐震偽装事件で話題になった元建築士やイーホームズを思い出します・・・
      • ここも市ヶ谷と同じ建築確認機関（都市居住評価センター）。せめて第三者機関で再チェックぐらいしないのかな。
        • ほんとですね、建築確認くらいはしっかりしてほしいですね。
          • 市ヶ谷は建築審査会に申請があって、しばらくたってからの販売強行で、その挙句に確認取り消し。三井も審査の状況はわかっていたのだから、建築確認機関だけの問題でないのは明らか。
    • 「ソフトサービス」とあったので、見てみました。食配ステーションがあるみたいです。生協の個配みたいと思っていたら、おうちコープかパルシステムで、まんま生協でした。今も生協をやっているんですが、不在時の配送方法が変わるのかなと思っています。不在時、食配ステーションにお届けとあり、今は発泡スチロールに入れて玄関前配送です。セキュリティがあるので、食配ステーションに置いておいてもらえるってことなんですよね。宅配ボックスはクリーニングもできるみたいで、わざわざ持っていかなくてもいいのが楽そうでした。
    • 第三者管理方式導入、いいですね。食配ステーション、いいですね。宅配ボックスのクリーニング、いいですね。なんで浸水の話が出たら絶対こういう書き込みが出てくるだろう。気になるのはそこじゃない。
    • ソフトサービスとは何だろうと思ったら、食配のサービスなんですね。コープとかがやっているのと同じなんでしょうかね。こんなサービスも便利で良いかな～って思います。
    • 久ヶ原で爆発事故が起こりましたね。準工業地域ですがこの辺りの会社さんは大丈夫なのでしょうかね。
    • 食配ステーションへの配達、新聞の住戸への配達はセキュリティエリアに業者を入れることになるからどのように実現するかも要確認。オートロックのセンサーキーを貸し出すなんてことするならセキュリティ上問題になる。営業に要確認。ただ、セキュリティに関することはここに書き込んじゃだめだよ。
      • 確かにここにセキュリティに関することは投稿は駄目ですよね…個別にそれぞれが確認していかないといけないですね。これに関しては、ホームページに記載されていること以上は出さないほうが良さそう。
    • こちらは玄関ポストへの新聞宅配サービスがあるんですね。同じサービスを導入するマンションでは新聞社は限定されますが業者に鍵を預ける形にしているみたいです。食配は生協だけじゃなくてネットスーパーも対応可能になると便利だと思います。
      • それはちょっと自分的には無理だな。新聞社がどうこうとは思いませんが、今何があるか分からない時代。良い人も急にそうではない人になることもある。信用ってできないと思うので、鍵を預けるって怖いイメージしかない。そもそも新聞はネットで最新記事が読める。
        • そうですね、鍵を貸し出すのってどうかなとは思います。朝早くにメールボックスまで新聞を取りに行くのって面倒ではあるけど。微妙なサービスかなと思います。24時間ゴミ出し可だから、ゴミを出しに行きつつ新聞を取ってくるというのでもいいのかなとは思うけど。7階建てだからエレベーター待ち時間もさほどではないと思いますし。食配が複数利用できるのはいいなと思いました。
    • マンションに住むのであれば高層階が良いと思っていましたが最近は低層階マンションでおしゃれな物件も増えていますね。駅から少し距離があるのですが、規模が大きい物件なのでプラン数も割と多めで迷うくらいかな。実際の物件や設備を見て選べるのも良いなと思います。こういう購入の仕方が理想的ですよね。
    • 数年前にマンション購入を検討してた時に聞いた話ですが、この土地の仕入れの際にコンペでN社は負けたと聞きました。当然、土地の仕入れは台風19号前の話です。
    • >>玄関ポストへの新聞宅配サービス これ、どうなんでしょうね。今、新聞をとってないんですが、朝早く廊下をダッシュされたら音や人の気配がするかもしれない…？盗みとかより音の方が気になりそう。忍び足で配らないだろうし…。でも、新聞をとっていたら、ポストまで行かなくていいなら宅配再会してもいいかも。玄関ドアまでもってきてくれるんですよね？パジャマ着てても新聞もらえるの、いいと思います。
    • 新聞取ってて配達を重視する人がそんなにいるんですか。信じ難い話です。食配ステーションも住民同士のトラブルになりそうだと思います。
      • 具体的にどういうトラブルを想定されているのでしょうか？参考までに教えてください。
        • 他人のを間違って持って行ってしまったり、ワゴンを別の用途に使用する人、汚く使用する人、イタズラする子供などそのうち誰かの配達物がなくなったとか問題になりそうだと思います
    • マンマニ氏が取り上げてますが、ヨイショしたくてもしきれない感じですね。辛口というより口が重い。
    • 注目物件ってこともないでしょうになぜ取り上げたのか？持ちつ持たれつと言うことなんでしょうね。
    • 人の家の敷地まで車入ってくるの違法だけど？他人のあれこれ言って同級生から嫌われてるのに自分の家の粗探しされるのは嫌なんだー？
    • 供給御礼って初めて聞いたわ。誰にお礼を言ってんの？しかも小さい文字で成約数と違うってよ

    • 供給御礼の表示

    • パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス2021.06.05-2.jpg
    • UPされた画像ですが一か月で52戸供給御礼で、但し書きによれば5/1～25までに供給した戸数だそうでこれは検討される方が申し込みを入れる事で販売に至ったという理由で『御礼』なのでしょうか？
    • 良くも悪くも地縁のある方向け知人、親類が近くにいて馴染みがある人に周辺環境は違って見えますよねデベロッパーがどこということではなく、装備は必要十分ですが最低限ですね周辺は古工場や倉庫が多く雰囲気のいいお店もほぼなくスーパーも近くないので生活満足度は低いと思います駅距離は距離そのものだけでなく駅までの道をよく検討したほうがいいですね　ほとんど退屈な大通りの歩道を歩くことになるので　生活始めたら、自転車か、ほぼバス利用になる可能性高い水没エリアなのも要確認　対策されて浸水しないとしても災害時外出困難になるかも地縁のある人しか興味が少ない場所ですがそうなると水没エリアと知っているのでリセールは苦労するかも
    • 広告の批判はマンション検討にまったく関係ないと思う建築確認の批判も一般人の批判ではないですね賃貸投資目的などの人か本当に業者側かな
      • なんで広告の批判はマンション検討にまったく関係ない？まるで売れてるかのような言い方で詐欺まがいだろうが
    • 仕事をしている生活上、交通便の良いところに住みたいのですがそれ以上に自然というのか緑が周辺にあればいいなと思っている人は多いのでは?特に子育て中であれば、子供に自然を感じさせたいと思うのが親心。周辺や校区など情報交換ができたら嬉しいです。
    • 物件を売りたいと思うのが営業マン心だろうが。浸水エリアを置いていて周辺にあるのは生コン工場や倉庫ですから優良誤認をやめた方がいいよ。
    • 業者に鍵を渡して、オートロック解除→新聞をポストへ配布 これは疑心点を持たれてもおかしくないです。業者といっても、新聞配達するのはアルバイトの人でしょうし、信用度も疑問です。セキュリティも保守できるのかというところを考えると、怖い部分ではあります。何かあってからでは遅いですし、新聞のために業者に鍵を渡したくないという方が多いんじゃないでしょうか。


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    交通[ ]

    構造・建物[ ]

    共用施設[ ]

    設備・仕様[ ]

    • レンジフード、洗面所の三面鏡なし、風呂のホッカラリ床もなし いくらなんでも設備が古臭すぎませんか？


    間取り[ ]

    • 収納率が高いというところはポイント高いかな。マルチクロゼットは使い勝手がよさそうだし、シューズボックスの収納力もかなりあるので、ファミリー世帯からすると十分な収納です。


    買い物・食事[ ]

    • ショッピング
    1. 海のさち　　徒歩3分・約2１0ｍ
    2. 魚新　　徒歩3分・約2３0ｍ
    3. セブンイレブン川崎下野毛３丁目店　　徒歩3分・約240ｍ
    4. 七福亭　　徒歩４分・約2８0ｍ
    5. 味元　　徒歩４分・約2９0ｍ
    6. ローソン 川崎宮内二丁目店　　徒歩４分・約３１0ｍ
    7. サンドラッグ 川崎宮内店　　徒歩5分・約350ｍ
    8. セブンイレブン川崎西下橋店　　徒歩5分・約370ｍ
    9. ローソン中原上小田中一丁目店　　徒歩5分・約380ｍ
    10. ノジマ 川崎中原店　　徒歩5分・約390ｍ
    11. セブンイレブン川崎大ヶ谷戸店　　徒歩7分・約500ｍ
    12. ファミリーマート高津下野毛店　　徒歩7分・約540ｍ
    13. まいばすけっと上小田中1丁目店　　徒歩8分・約630ｍ
    14. オリーブの丘 川崎中原店　　徒歩９分・約700ｍ
    15. 池田屋　　徒歩10分・約740ｍ
    16. ぽん太　　徒歩10分・約800ｍ
    17. ライフ宮内二丁目店　　徒歩11分・約830ｍ
    18. いさ美寿し　　徒歩12分・約900ｍ
    19. サワディー ナマステ武蔵中原店　　徒歩12分・約950ｍ
    20. 麺屋 ＯＨＡＮＡ　　徒歩12分・約960ｍ
    21. お好み焼志むら　　徒歩12分・約960ｍ
    22. （食）越南　　徒歩13分・約970ｍ
    23. 生鮮＆業務スーパー武蔵新城店　　徒歩13分・約990ｍ
    24. バーミヤン 川崎北見方店　　徒歩13分・約990ｍ
    25. ビストロキュー Bistro Queue　　徒歩13分・約1,030ｍ
    26. まいばすけっと武蔵新城駅北店　　徒歩14分・約1,050ｍ
    27. ジョリーパスタ 武蔵小杉店　　徒歩14分・約1,050ｍ
    28. Book＆Cafe stand Shinjo Gekijo　　徒歩14分・約1,100ｍ
    29. 和食のお店 誠温　　徒歩14分・約1,110ｍ
    30. 新城テラス　　徒歩14分・約1,120ｍ
    31. ビーンズ武蔵新城　　徒歩15分・約1,150ｍ
    32. 大黒屋新城店　　徒歩15分・約1,180ｍ
    33. 西友武蔵新城店　　徒歩15分・約1,190ｍ
    34. Hair Leaf　　徒歩16分・約1,240ｍ
    35. スーパークリシマサンモール店　　徒歩16分・約1,260ｍ
    36. スーパークリシマ 新城駅前店　　徒歩16分・約1,270ｍ
    37. ユニクロ 武蔵中原店　　徒歩16分・約1,280ｍ
    38. マルダイ　　徒歩17分・約1,320ｍ
    39. KITCHEN.3104　　徒歩17分・約1,340ｍ
    40. ビッグボーイ 川崎等々力店　　徒歩17分・約1,360ｍ
    41. 一本堂　武蔵新城店　　徒歩18分・約1,370ｍ
    42. 麺場田所商店　　徒歩18分・約1,380ｍ
    43. さと 川崎等々力店　　徒歩19分・約1,450ｍ
    44. とどろき亭　　徒歩21分・約1,610ｍ
    45. サイクルベースあさひ川崎等々力店　　徒歩21分・約1,610ｍ


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    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. ももの里保育園　　徒歩6分・約420ｍ
    2. 西宮内保育園（仮園舎）　　徒歩6分・約450ｍ
    3. つぼみ幼稚園　　徒歩8分・約600ｍ
    4. 原保育園　　徒歩10分・約760ｍ
    5. 小学館アカデミーむさししんじょう保育園　　徒歩11分・約810ｍ
    6. しらゆり宮内保育園　　徒歩11分・約850ｍ
    7. アスク上小田中保育園　　徒歩11分・約860ｍ
    8. しらゆり中原保育園　　徒歩12分・約890ｍ
    9. 宮内幼稚園　　徒歩12分・約960ｍ
    10. 上小田中保育園　　徒歩12分・約960ｍ
    11. まんまる保育園　　徒歩14分・約1,050ｍ
    12. ひまわりほいくえん　　徒歩15分・約1,160ｍ
    13. エクセレント武蔵新城　　徒歩16分・約1,210ｍ
    14. まなびの森保育園新城　　徒歩16分・約1,260ｍ
    15. 小学館アカデミーむさししんじょう第2保育園　　徒歩17分・約1,320ｍ
    16. ごうじ保育園　　徒歩17分・約1,330ｍ
    17. 市立宮内小学校（※当マンションは、「指定変更可能地域」に該当しているため、「宮内小」「宮内中」への変更が可能です）　　徒歩9分・約710ｍ
    18. 市立東高津小学校［指定校］　　徒歩25分・約1,980ｍ／通学路
    19. 市立宮内中学校（※当マンションは、「指定変更可能地域」に該当しているため、「宮内小」「宮内中」への変更が可能です）　　徒歩17分・約1,340ｍ
    20. 市立東高津中学校［指定校］　　徒歩23分・約1,820ｍ

    周辺環境・治安[ ]

    • ここって去年の台風で水没したところでしょうか？
    • 立地ですが、駅からの距離はやはりデメリット。バスは利用できますが、天候や交通状況によって、遅延が多いバスは時間が見れないのが難点。スムーズに駅まで行くなら自転車利用がスムーズかな
    • 等々力大橋はこのマンション住民に限らず実現してほしい事ですが、10年以内に竣工する可能性はゼロといっていいでしょう。なんにも進んではいません。
    • 江戸時代は防波堤の外側みたいですね。

    • 江戸時代の横土手

    • 昔はこんな感じですね。

    • 多摩川の流路が蛇行していたイメージ

    • 先月に現地まで歩きましたが、周辺より土地の標高が低いのがすぐにわかります。2019年のこのマンション周辺の台風被害はTwitterで検索すると結構写真が出てきますよ。貼り付けませんが興味があれば調べてみてください。
    • 一昨日の昼間、緊急車両がきてませんでしたか？
    • 閑静な住宅街ですね。駅までの距離は確かにあるのですが、街並みは静かで自然も残りとても住みやすいため自然の中で子育てをしたい人にはおすすめだと思います。バス通勤というのがちょっとネックではありますがね。。
      • 閑静な住宅街？街並みは静かで自然も残りとても住みやすい？自然の中で子育てをしたい人にはおすすめ？周りは貸倉庫、工場ばかり。馬鹿デカい生コン工場もある準工業地域。おまけに多摩川氾濫しなくても低地で浸水した。
    • 準工業地域の定義を調べると主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域で住宅や商店など多様な用途の建物が建てられる用途地域となっています。マンションの近くに生コン工場があるそうですが環境悪化の恐れはないんでしょうか？
      • 生コン工場は道路が出来れば無くなるのでは？
        • あと50年くらいかかるんじゃない？まぁできたとしても幹線道路の真横で排気ガスが気になる。
          • 国､市の予算でもって拡張予定沿いは耐震診断までさせられたからね。コロナで多少伸びても50年はあり得ないな。排ガス？その頃には電気自動車の比率がそれなりに高いでしょ
    • 川崎市の内水ハザードマップ。https://www.city.kawasaki.jp/800/cmsfiles/contents/0000125/125074/nakaharaku.pdf

    • 川崎市の内水ハザードマップ

    • 台風19号の時は、前の道で1Ｍ少々の水没でしたよ。本物件の工事計画も若干変わったと思います。止水板なども追加になった様な。尚、水没の原因は、多摩川の氾濫では無く、道路向こう側にある用水路の水が処理しきれなくなり、溜まった模様です。昔の地図をググると、近くの保育園辺りが池だった模様です。川崎市による対策が発表されましたが、台風19号同等の場合、水没地域が半減する様です。1Ｍ以上浸かった事を考えると、70センチ位の水没はありえると思われます。当時は当マンション建設地が、未だ掘り込まれた池の状態で、周辺の雨水を誘い込むことである程度の水深の制限に役立ったと思われます。(マンション管理側に当日確認）その為、19号同等の現象が発生した場合、同等程度の水没も想定されるかも知れません。但し、この地域に来て、30数年経ちますが、水没したのは19号の時が初です。多摩川の治水は、昭和40年代に起きた、水位9ｍ少々の時を想定しており、一昨年の台風19号の折の水位は10.8ｍ程度だった模様です。川崎市は水路の水門の電動化とポンプ車導入により対策をしておりますが、実際の所、19号時に降雨は余り多く無かった為、水門を閉めることが正解かどうかも不明です。同等想定では、前述の水没範囲50％減との報告なので、悩ましいところです。
    • 良いところも悪いところも知れるのが掲示版ではありますが。内水ハザード掛かるのは気になりますね。万一マンションで内水氾濫起こったらどうなるんですかね。
      • 共用部分に浸水したときの補修費用は保険で対応だけど、足が出たら管理組合で補填。計画外の出費だからどう調達するかが問題になる。修繕費は、長期修繕計画で決められた内容を前提なので自然災害に使っちゃったら不足して計画していた修繕ができなくなっちゃう。
      • 雇われている業者でしょう。何処の掲示板にも当たり障りない同じような文脈で書かれていますね。引き渡し後の問題は通常保険で対応か､修繕費での対応になると思います。ハザードに掛かるのはここだけでなく、ラゾーナ周辺、小杉駅周辺､二子玉川ライズ周辺等と同じく、織り込んで購入するか､高台に行くかですね。ここは織り込んでも価格は駅から離れている事もあり､お買い得な物件だと思いますけどね。
        • 業者の書き込みだとしたら、納得です。
        • ハザードにかかるのにプレシス等々力緑地Green Parksみたいな地下の部屋も普通に売れましたね。
    • 東隣の空き地は何でしょうか？もう一つマンションが立つのでしょうか？


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    周辺施設[ ]

    • 病院
    1. 新城オレンジ歯科　　徒歩5分・約350ｍ
    2. さかね内科クリニック　　徒歩5分・約400ｍ
    3. 上村歯科医院　　徒歩7分・約490ｍ
    4. みんなの歯科クリニック 中原　　徒歩8分・約620ｍ
    5. おくせ医院　　徒歩8分・約630ｍ
    6. ハウズクリニック渡辺内科　　徒歩9分・約650ｍ
    7. にかもと歯科医院　　徒歩9分・約650ｍ
    8. しまだ小児クリニック　　徒歩9分・約670ｍ
    9. ポプラメディカルクリニック　　徒歩10分・約790ｍ
    10. 池田整形外科　　徒歩12分・約890ｍ
    11. だんのうえ眼科クリニック　　徒歩12分・約890ｍ
    12. ハートフル川崎病院　　徒歩12分・約930ｍ
    13. はじかの医院　　徒歩12分・約930ｍ
    14. 中島耳鼻咽喉科　　徒歩13分・約1,000ｍ
    15. おばな内科クリニック　　徒歩13分・約1,020ｍ
    16. 新城女性のクリニック　　徒歩15分・約1,170ｍ
    17. 京浜総合病院　　徒歩15分・約1,180ｍ
    18. 回生医院　　徒歩15分・約1,190ｍ
    • 金融機関
    1. 川崎信用金庫宮内支店　　徒歩4分・約300ｍ
    2. 横浜銀行新城支店　　徒歩15分・約1,180ｍ
    3. みずほ銀行西友武蔵新城店出張所（ATM）　　徒歩15分・約1,190ｍ
    4. ゆうちょ銀行ウィステリア－Ａ内出張所（ATM）　　徒歩15分・約1,200ｍ
    5. 川崎信用金庫新城支店　　徒歩15分・約1,200ｍ
    6. JAセレサ川崎新城支店　　徒歩16分・約1,210ｍ
    7. 三菱UFJ銀行武蔵新城駅前支店　　徒歩16分・約1,250ｍ
    8. 芝信用金庫新城支店　　徒歩19分・約1,450ｍ
    • 公共・レジャー施設
    1. 下野毛３丁目公園　　徒歩4分・約280ｍ
    2. 上小田中第５公園　　徒歩5分・約380ｍ
    3. 上小田中北公園　　徒歩6分・約430ｍ
    4. 西宮内公園　　徒歩6分・約450ｍ
    5. 下野毛２丁目公園　　徒歩8分・約580ｍ
    6. 下野毛１丁目公園　　徒歩10分・約730ｍ
    7. 上小田中第2公園　　徒歩11分・約820ｍ
    8. 宮内公園　　徒歩11分・約840ｍ
    9. 宮内南公園　　徒歩11分・約860ｍ
    10. 宮内蔵前公園　　徒歩12分・約900ｍ
    11. 上小田中西公園　　徒歩12分・約930ｍ
    12. 上小田中第4公園　　徒歩12分・約960ｍ
    13. 高津せせらぎ公園　　徒歩13分・約1,000ｍ
    14. 等々力緑地　　徒歩15分・約1,200ｍ
    15. 多摩川サイクリングコース　　徒歩8分・約600ｍ
    16. 東急ゴルフパークたまがわ　　徒歩11分・約840ｍ
    17. エニタイムフィットネス 武蔵中原店　　徒歩11分・約880ｍ
    18. 等々力緑地 第2サッカー場　　徒歩14分・約1,060ｍ
    19. 等々力緑地 第1サッカー場　　徒歩15分・約1,130ｍ
    20. FASTGYM24　武蔵新城店　　徒歩15分・約1,160ｍ
    21. セントラルスポーツ ジムスタ24 武蔵新城　　徒歩15分・約1,180ｍ
    22. 川崎市とどろきアリーナ　　徒歩16分・約1,270ｍ
    23. 等々力テニスコート　　徒歩23分・約1,780ｍ
    24. 等々力陸上競技場　　徒歩25分・約1,960ｍ
    25. 宮内交番　　徒歩7分・約510ｍ
    26. 川崎宮内郵便局　　徒歩7分・約510ｍ
    27. 東高津こども文化センター　　徒歩8分・約640ｍ
    28. 地域子育て支援センターひがしたかつ　　徒歩8分・約640ｍ
    29. 大戸こども文化センター　　徒歩12分・約900ｍ
    30. 宮内こども文化センター　　徒歩14分・約1,080ｍ
    31. 川崎市市民ミュージアム（休館中）　　徒歩16分・約1,260ｍ
    32. 中原消防署小田中出張所　　徒歩17分・約1,360ｍ
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    その他[ ]

    掲示板[ ]

    ご近所物件の掲示板

    yokohama/652759/93

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    パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス

    物件概要
    所在地 神奈川県川崎市高津区下野毛3丁目878-4他5筆（地番）
    交通 南武線 「武蔵新城」駅 徒歩15分
    東急東横線 「武蔵小杉」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
    東急田園都市線 「溝の口」駅 バス13分 バス停から 徒歩4分
    東急田園都市線 「高津」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
    横須賀線 「武蔵小杉」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
    湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 「武蔵小杉」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
    東急目黒線 「武蔵小杉」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
    東急大井町線 「溝の口」駅 バス13分 バス停から 徒歩4分
    総戸数 120戸
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