ピアース目黒青葉台

2020年1月28日 (火) 18:23時点における最新版

物件概要[ ]

ピアース目黒青葉台　外観完成予想CG

• 所在地：東京都目黒区青葉台三丁目306番1、307番1（地名地番）
• 交通：

1. 東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅徒歩13分
2. 東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩10分
3. 東急東横線「代官山」駅徒歩15分

• 総戸数：37戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上6階（確認申請：地上5階・地下1階）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年2月中旬予定
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 駅離れてても高いんだろうな。デザインはかっこいいね
• スタバのお陰で、予定より10％は高く売れますね
• 坪単価はピアース渋谷と同じくらい？
• 最上階の特殊仕様っぽい？住戸は旧地権者・区分所有者の方用ですかね？
  • 地権者用住戸を広告に使わないのでは？
    • ピアース東北沢の物件にも最上階に似たような住戸がありましたが一般分譲だったようです。億超えだったようですが。
• 坪単価５００万超えそうですか？であればこの先がっかりもしたくないので早めに戦線離脱したいと思います。
  • 坪500万円超えるのは当然でしょ。中延や旗の台でも平均坪450万しますよ。
• 駅まで遠いので、あまり賃貸でっていうのはここの場合は難しいと思います。落ち着いて暮らそうと思う方が多くなるのか？という感じです。入れ替わりが少ないと、あまり引っ越しなどでバタバタしないし、住民かそうじゃないかの見分けもつけやすいところはとてもいいでしょう
• 価格は5,000万円台～12,000万円台。HPに価格が出ているタイプは、地下メゾネット住戸。最上階の角部屋は、10,000万円台。
  • 激安ですね。ピアース 旗の台や中延よりも安いのでは？

• 

  販売予定価格

• 坪単価　プレミアム住戸(3戸)560-590万円前後　5 階 530万円前後　4 階 500万前後　3 階 490-500万円前後　2 階(西)460万円　1 階(西)430万円　2 階(南/東)メゾネット上階 400-420万円　1 階(南/東)メゾネット下階 390-400万円
  • 想定より安いですね。鳥森小近くの三菱、三井との差がありますが、仕様の問題なのでしょうか？坂の下で水害リスケは多少ありますが青葉台ですし立地はよい気がするのですが
• 〈残念だと思った点〉

①エレベーター内のセキュリティがない(居住階以外も押せる) ②自転車用エレベーターの出入りが通過型ではない(出る時はバックしないと出られない) ③モデルルームのベランダが実際より広く作られており、イメージしにくい ④乾式壁を一部で使用している(タワーマンションでないのになぜ？) ⑤ごみ置き場の戸が横引き戸でない ⑥平置き駐車場が外 〈いいな！と思った点〉 ①内廊下 ②間取りプランが多くて、無償で変更可能。 ③カラー選択がある ④午前中のみだが、管理人が常駐する ⑤公園が近い ⑥青葉台アドレス ⑦デザインが素敵 ⑧行政基準より上の治水対策がなされる点

• 管理人が午前しか居ないってダメでしょ
  • 世帯数を考えると、巡回でないだけマシかと。この部分は管理費が高くなっても大丈夫であれば、管理組合で変更は可能ですけど。
• 坪いくらのマンションと比較してるんですかね、、、お金持ちはパークマンションとかグランドヒルズとかを買いましょう。
  • エレベーター内のセキュリティは、賃貸物件でも多いので、残念。のちに機能追加も出来ないだろうから。自転車用のエレベーターも然別。
    • パークホームズ中目黒と比較されたいのですね。よくわかりました。
      • パークホームズ中目黒とは、比較してませんよ。比較しているなら、現在の住まいであるマンションとです。コンシェルジュはなくても大丈夫ですが、セキュリティは、治安が良い場所であっても、何重でも無駄にはなりませんので。自転車についても、日々生活する上で、面倒だなぁ～と、思うと部分だと思ったので、残念と記載しました。
• 予約が結構いっぱいだけど、購入した人いるのかな？友の会のメンバーから部屋を選べるって聞いたけど（予約が一般より早く取れたから）。気になる間取りと予算で悩み中。
• 近隣に住んでいるのでよくチラシも入り気になっている物件ですが、この立地は一長一短というか、プラス要素とマイナス要素がイロイロありますね...。■プラス要素・青葉台アドレス・中目・代官山に近く、散策にはもってこい・成城石井から業務スーパー、ドンキまで至近にあり、日常の買い物にはとっても便利・過去の履歴上は、水害無し・目黒区ハザードマップ上も、浸水地域は道を隔てた向こう側まで■マイナス要素・「散策」にはよいものの、最寄り3駅とも徒歩10分～15分は、日常生活にはちょっと遠い。　(この価格帯で購入なさる方は、車保有か、日常からタクシー利用、かもですが...。)・桜の時期になると、「気持ちよく目黒川沿いを歩いて通勤」どころではない。　(ここ数年は、朝から外国人の旅行者の写真大会。夜と週末は人だらけで近づきたくありません。なので、桜の季節は朝早ーくにお花見通勤しています。)・昨今の他地域の洪水被害を見ていると、ハザードマップで「道を一本隔てたこちら側は心配なし」が本当に心配なしとは思えない。とあえてマイナス要素も挙げましたが、やはりこのエリアは適度に都会、適度に静かで住みやすく、気になる間取りもあるので悩みどころです...。
• 個人的には各元より駅からそれぞれ徒歩10分以上の所要時間がかかってしまう点は都内アドレスとしては気になる点これはあくまでリセールするという観点からの話ですが、徒歩10分以上の物件は売りにくくなってしまう。やはり徒歩10分圏内の物件には勝てません。周辺に徒歩10分圏内のマンションがどの程度あるのかによって変わってくるので、リサーチが必要そうですね。
• 購入しました。今から楽しみです！徒歩10分以上でも、中目黒なら問題ないと判断して購入しました。スタイルオーダー会が今月からあります。オプションなど検討しながら、入居を待ちたいです。
  • お部屋タイプと購入の決め手、良かったら教えてもらえると助かります。
    • 契約したのは、2LDK住戸。購入の決めては、アドレスと公園が近いことなどです。駅からの距離は気になりません。雨の日はバスを利用し、日頃は自転車を利用予定です。購入の決め手は、青葉台アドレスにつきますね。できれば1丁目か2丁目が理想でしたが、菅刈公園横の3丁目なら、問題になりませんでした。
      • 実際に購入された方のご意見は参考になります。アドレス重要ですよね・・
        • 決めてが青葉台アドレスとは見栄っ張りですね。リアルの会話ではあまり言わない方が良いと思います。少し引いてしまいます。
• できれば駅までの距離が１０分程度が良かったかな。リセールするとなった場合もこの立地は厳しいかも。
• もう販売開始しているのでしょうか？メゾネットでない中層階の坪単価はおいくらでしょうか？
  • モリモト会員は先行して販売開始していたので、年内にはギャラリー行って価格表見ましたが、55～60㎡前半の2LDKだと、480～490万台でした。33～40前半の1LDKだと高くて、500万以上です。
    • 早速教えて頂きありがとうございました。すでに先行販売していたのですね。価格も検討、比較するのに大変参考になります。
• 中目黒駅から歩いたら確かに10分以上ですが、何もない住宅地ではなく、目黒川沿いや山手通りなどお店や飲食店の多いところですし、駅からマンションまで生活に必要なお店が全て揃っていることの方が便利そうです。現地を知っていれば、中目黒駅13分がむしろ良いようにさえ思ってしまいますけどね。（これは言い過ぎかな・・）駅距離よりも南向き日照を重視する人は、断然ここを選ぶのではないでしょうか。そして、そういう意味でも女性に人気そう。お店も女性向けばかりですしね。もともとここは、上目黒アパートメントという賃貸マンションでしたが、地権者住戸ないのも良いです。前に立つ5階の建物は、個人の住宅なのでそう心配することもないですよ。青葉台で渋谷に近く南向き、実需の人に人気でしょうね。
• 先日案内会に行ってきました。メゾネットタイプの部屋が気になってます。中古を見ていたので安いと感じています…
  • ここ駅から遠いし、仕様も低いからね。お値段なりだと思います。
    • 内装の仕様ですが、4年前に購入したスミフのタワーマンションと仕様は同等か、むしろ良いくらいですよ。壁紙も病院みたいに白一色の有りがちな物ではないし、Aタイプなどは標準でタイル張り。唯一、気になるのは、エレベーター内セキュリティが無い点とミストサウナが標準でない点くらいですかね。
• メゾネットのマンションはかなり少ないですから、ある意味貴重な物件だと思います。戸建てと違う所は管理費と修繕費、持っていれば駐車場代が毎月かかるということ。維持費用が掛かりますから戸建てより多少割高になってしまうのかしら。その分管理は楽になりますが、楽になった分の費用が加算される。利便を重視する方にとっては大変ありがたいと思います。
• 30㎡台の1LDKは、もう無かったです。
• 都心で南向き住宅地の30平米台はなかなか無いです。東横、日比谷線始発の中目黒。田都も使える青葉台側なら、利便性あり、自然あり、手放す時も賃料相場が高いのも良い。逆サイドのプラウドは、山手通りの北向き1LDK30平米台が5千万以上ですから、この時期はどこも高いけど、場所や環境、デザイン性も良い感じだから売れ行き速そう。
• 三茶のディアナとここで迷うけど、資産性って部分で見るとここの方が良いのかなって思ってます。
• 私も通勤利便性と資産性をポイントに東横田都が希望で2物件比較しました。他にも住友・三井のマンションも見ましたけど、、目黒区、山手通り内側の住宅地、青葉台世田谷、駅近南緑道、ディアナコートどちらも良い点ありますが、街の雰囲気やピンポイントの建設地は青葉台が好みです。開放感あって落ち着いた雰囲気が青葉台にありますが、三茶はちょっとゴミゴミ感(それが逆に三茶の魅力？かもしれませんが)間取りは良かったですが、都心に近い目黒区を選びました。2物件ともお高いですが、資産性は十分あるかと思います
• それにしてもこんなに小規模だけど、青葉台新築はあまり出ないからか、モデルルーム予約も埋まってる気が。
• 1LDK購入進めてます。途中で三茶のディアナが出てきましたが、南向きでない、東急しか電車無い、会社から遠い、大通り沿い、アドレスの価値・・・で、検討の土俵にもあがりませんでした。

交通[ ]

• 駅まで10分ほどの距離があったとしてもその間にお店とかいろいろあったら意外と気にならないですね。強いて言うなら天気が悪い時くらいでしょうか。

構造・建物[ ]

ピアース目黒青葉台　エントランス完成予想図CG

• 外観のコンクリート打ちっぱなしいいね。モダンで美術館か博物館みたいで素敵
• 大きなコンクリートの目隠しみたいなものは何なのでしょう？
  • 外廊下部分を隠してるかと思いましたがどうなんでしょう？？出来上がるとかなり存在感のある壁になってしまいますね、これ。コンクリート打ちっぱなしって昔流行りましたけど、それがオシャレという感覚は今でも通用するんでしょうか。将来的に外壁の清掃等をやっていく時、サイディングがある壁よりはコストが下がりそうな点は良いと思いますが。
• CG画像が更新されましたね。上から見ると台形型の５角形のようになっているのでしょうか？角住戸の構造が気になります。
• 外観デザインが素敵ですね。モリモトのファンですが、こちらのマンションも期待しています。高いんでしょうね。億超え？駅から離れていますが、生活環境良さそう。ただ、Pプランは生活音が聞こえそうですね。ワイドスパンなのは魅力ですが。
• 外観がコンクリート打ち放しっぽい感じでデザイナーズマンションっぽいです。家の中がどうなっていくのか、それも楽しみです。お値段もそれなりにするので、設備もグレードがたかくなっていくのかな
• 特徴的で巨大な壁ですが、裏側の構造がどうなっているのかが気になります。
• 外観はいいね。
  • 確かに外観はとても良いと思います。周辺も公園が多くて緑がいっぱいですし、きっと四季を感じられて素敵でしょう。
• コンクリート打ちっ放しの建物は昔流行ったけど、デメリット部分が大きくて、最近はあまり見られないね。新築から10年以上たつと、コンクリートの劣化や汚れが目立って、さらに古くなると廃墟のようになってしまう。あとは夏暑く冬寒く、結露やカビが出やすいという問題もある。長く住むなら、こういう物件は避けた方が賢明だと思う。
  • 確か、デザイナーのコシノジュンコさんが安藤忠雄設計のコンクリート打ちっぱなしの住居を持っていたはずです。冬寒くて夏暑いと言っていたのを聞いたので、デメリットは多いんでしょう。住みにくいけれどかっこいいという話。お金があって管理できるならOK。一般的にはウケなくて流行も落ち着いてきた印象です。外観はコンクリートですが、内廊下を見るとコンクリート打ちっぱなしじゃない印象です。（「Inner Corridor」の画像、他物件内廊下イメージパースだったので、できあがりは違うのかもしれません。）1階のエントランスも異素材を組み合わせているみたい。どこまでコンクリートなのかよくわかりませんでした。寒くて住みにくくなってしまうんでしょうか。
• さすがにコンクリート打ちっ放し風のタイルでしょ。そういうのはちゃんと聞いて確認したほうがいいよ。
• 外観デザインが素敵で惹かれています。都会っぽいデザインですね。

共用施設[ ]

• 駐車場：10台（平置、身障者用駐車場1台含む）
• 駐輪場：56台（平置ラック36台、2段式ラック20台）
• バイク置場：3台
• 駐輪場の台数は十分なくらいですかね。駐車場の台数が10台とやや少なめですが、そこそこ駅までの距離があるので月極を近くで見つけておきたいですね。
• 平置き駐車場が外は屋内と比べると気になるところかもしれませんが、それを理由に判断するという事は多分ないでしょう
• 管理人が常駐するのが午前中だけというのは一般的ですか？賃貸だといついるの？って思うようなことも結構ありますが、分譲だとどうなのでしょう
  • ピアース恵比寿は、管理人が巡回なので、それに比べれば、良いと思うのと、午前中だけ管理人がいる物件は、割りと多いのでは？理想は、午前中から8時間の勤務体制でお願いしたいところですね。この部分は、入居後の総会決議で変えられるので、賛同してくれる入居者が多いことを願うばかりです。
• 決議するとき小規模マンションだといいですね。大規模だと大変でしょうね。せっかく高い金額で購入するのですから、できるだけ快適に暮らしたい
• うちのマンションも12時までしかいませんよ。なので、平日朝と週末しか見たことないです。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取： 1LDK～2LDK
• 面積：33.15m2～72.04m2
• １LDKと２LDKだと需要としては単身者～DINKSになってくるとおもいます。同じような世帯が住まれるのなら静かに暮らせそう２LDKだと子供一人ならどうにか暮らしていけそうですから、リビングが広いし新婚夫婦にもいいんじゃないでしょうか。立地としては中目黒利用がポイント高い。人気がある立地です。デメリットは駅からの距離が少し遠い。歩けない距離では無いのですがマンションの価値としては下がってしまいますね
• 環境からか考えると子育て向きなのに２ＬＤＫまでのプランしかないのは、かなり残念。３人家族でも２ＬＤＫでは狭すぎると思います。
  • 3人なら2LDKで良いかと。将来のリセール考えるとむしろ3LDKは買いにくい。
    • 3人で2LDKは使い方によっては十分ですね。一人一部屋あたらないというのはあるかもしれませんが、将来的には子供部屋ひとつと寝室に割り当てたら足りるように思います。
• ２LDKの物件がメインですが、流動性を考えるとこれがこのあたりだと一番いいかもしれないですね。子供が一人の3人家族にも、ゆったりと暮らしたいDINKSのにも両方アプローチすることができますから。３LDKになってしまうと、ファミリーオンリーの訴求になる。基本的には実需で購入するとしても転勤やその他諸事情でこの場所を離れる可能性があるならば、需要が高いプランを選択するのはありだと思います。
• リビングの窓が大きく、日差しが入りやすそうなので家中が明るいイメージです。日中は太陽の光だけで十分過ごせそうな感じがします。
• メゾネットタイプって憧れますね。老後までみるとどうだろうかと考えてしまう部分はありますが、一度は住んでみたいタイプのお部屋です。
  • メゾネットって、集合住宅と戸建の悪いとこ取りだと思います。
• 東京で戸建てを買うなら、メゾネットタイプのマンションの方が良いと思いますけどね

買い物・食事[ ]

• 池尻大橋の商店街のお店も好きなので、3丁目でちょうど良い距離だと思ってます。

育児・教育[ ]

• 菅刈小学校の評判はどうなのでしょうか。東山小学校は評判良さそうですが、目黒区は越境できなくなったようですね。
  • ファミリーなら、販売好調という噂の上目黒の三井もありますね。烏森小→東山中学。小学校からすぐという立地も似てます。
  • 菅刈小学校は普通に良い学校という感じです。学区目当てのリセール高いのは目黒区では東山のみ。偏見な言い方に聞こえるかもしれませんが、支援学級の割合高いです。かなり小規模校なので相性次第ですよね。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第一種住居地域、準防火地域、20m第三種高度地区
• 駅が遠い…のでせめて高台かと思いきや…川至近の低地…ついでにミニ戸建て街区(笑)
• 駅からは少し歩きますね。一番近いのは中目黒よりも池尻大橋。生活圏もこちら皮になるのでしょうか。
• 池尻大橋が最寄駅だけど、この場所なら中目黒に住んでる。と言えますよね？公園も近く、カフェに桜並木と目黒川都会に住みながら自然を身近に、中目を堪能できそうで今一番気になるマンションです。デザインもエリアに合う存在感、個性的で結構好み。案内会が待ち遠しいです。いつから始まるのか案内来てる方いますか？
  • 目黒区中目黒一丁目から五丁目の範囲を一般には「中目黒」といいます。ここはどう考えても最寄り駅的には俗に言う池尻大橋エリアです。ただし、渋谷・三軒茶屋・代官山・恵比寿・中目黒といった若者に人気のスポットに「なんとか」歩いても行けるという点では立地的な評価はそこそこ高いのではないでしょうか。物件相場的にはいわゆる中目駅付近徒歩５分前後圏内のものよりは下がりそうな気はしますが。
    • 青葉台は高級住宅街ですね
      • 中目黒住所も悪くはないですが、店の質と言うか雰囲気は目黒川沿いでも圧倒的に青葉台アドレスが良いです。ピアースの建設地は歩きやすい桜並木沿いフラットアプローチで西郷山など自然が近く、話題のスタバも至近。散歩圏で代官山が身近なとこが青葉台2・3丁目の良さです。ただ、246を超えた青葉台4丁目は別ですよ、神泉・池尻大橋ですから、街並み、暮らし心地、環境は全く違います。環境派で中目黒や青葉台をよく知ってる人が好む場所ですね。デザインも良いから、住めるなら欲しいなぁ。渋谷神泉より青葉台待ちます！
        • 青葉台は有名人・著名人の自宅も多数ありますよ。今も近くに2、３軒、豪邸が建設中です。渋谷・中目黒・代官山・六本木が近く環境が良いのでいつの時代も人気。住宅地のマンションは久々だから駅距離あるけどじわじわ人気でそうですね
• 中目黒駅の住所は、目黒区中目黒ではなく上目黒にあります。世間でイメージする中目黒が川沿いに店舗がある北側方面だとすると、住所では上目黒、青葉台、東山あたりになります。ただ、このあたりの高級住宅地は丁目で区別することができず、家並が良いのは上目黒の中でも諏訪山地区、青葉台1丁目から3丁目でも高台の地区（川沿いはもともと町工場が多い準工業地域）、東山の高台（公務員宿舎を除く）に限られます。このマンションは、高級住宅地に囲まれているものの、古いマンションと狭小住宅が多い庶民的な雰囲気のエリアにあります。
• 目黒川の治水対策は進んでて、台風19号の際もこの辺りは平気でしたよ　どっちかと言えば暗渠になってる場所の近くに出来るマンションの方か浸水履歴あるから気をつけないと。まぁ、ここは浸水履歴ないし、暗渠も無いから、高台じゃないけど大丈夫かと。
• 現地の状況をろくに確認もしないで購入判断する人って意外と多いよ。ネットの口コミや行政データやGoogleマップで全てを結論づけるって・・・自分の住むところなんだから現地に足運んでナメるように状況確認しようという気が起きないのかねぇ？まぁそういう人に限って武蔵小杉みたいなとこに住んじゃうんでしょうけど。
• 駅から通いと言っても、中目黒駅利用だと、目黒川沿いを歩いて行けるのは苦ではないですね～。3駅間のちょうど間ぐらいでどれも徒歩10分超えますが、代官山と中目黒の繁華街が近いのは魅力です。現地見ましたが、本当にあの高級スタバからすぐ近く！それでいて、菅刈公園・小学校のそばなので、住環境は申し分ないと思いました。
• 渋谷再開発で、ここらへんも多少注目されてくれることを祈ります。
• 近隣住民です。現地はめちゃくちゃ菅刈小学校グラウンド前で周りは同じくらいの高さの建物に囲まれており上階でないと日照あまりないです。山手通りの高いビルに阻まれて全然陽が当たりません。菅刈小学校から上に行くと少し丘になっていて高級住宅地になっていき日当たりもよくハザードマップ的にも安心なんですけどね。近くで工事している某銀行の社宅の立地が良かったですねー、施工も清水…雰囲気はいいエリアですよね。
• 災害時に、渋谷・恵比寿の各駅から歩けるのもいいです。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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