パークコート御影ザ　フォレスト

2019年9月18日 (水) 17:04時点における最新版

物件概要[ ]

パークコート御影ザ　フォレスト　外観1

パークコート御影ザ　フォレスト　外観2

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉本町3丁目315番1、315番2、315番3（地番）
• 交通：

1. 阪急電鉄神戸線「御影」駅　徒歩6分
2. JR神戸線「住吉」駅　徒歩9分

• 総戸数：17戸（販売総戸数12戸、事業協力者戸数5戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年01月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここって元々近鉄不動産が所有してい３～４年位前にマンション計画が頓挫した場所ですか？もしそうであれば、販売価格が当時で３００万円/坪と聞いていたので今回三井不動産がやるとしたら４００万円/坪くらいになるのではないですか？
  • 12戸であと5戸は地権者やから高いやろねえ。阪急北のファインが300やから350から400ちゃう？
  • 久しぶりに欲しいと思える物件です。今、それなりの立地なら普通のマンションで200万、船場付近のタワマンなら300万位がボリュームラインですから、高級住宅街の低層となると普通仕様で300万、この場所で普通仕様は無いでしょうから、パークコート級で400か、パークマンション級で500万かも知れませんね。
• プランが出ないってことは売り切れるのも速そうですかね。プレミアムプランがどんな感じだったのかちょっと興味ありましたが。
• 100m2で1.5億以内なら考える
• 環境良さそうだけど高いなぁ。68平米で7000万？
  • ちょっと値段が高すぎる。設定おかしい。
    • たしかにこの値段でマンションは.....一軒家を検討する
      • 地権者の分も払っているという事でしょうか？ちょっと酷いですね。
        • もちろん地権者の分は上乗せされます。地権者分は確か5戸だったと思う。5戸というのも気になります。一般購入者はいい部屋少ないでしょう。まあしかし割高ですわな。これでしたら東京でもいい場所検討できますわ。
          • 坪単価半端ないくらい高い。これだったら東京でもかなりグレード高いとこ買えるわ。御影フォレストも阪神間では環境いいか知れんけどこの価格はないわ。地権者5戸分のしわ寄せ半端ない！
• 小学校や中学校に囲まれた場所で、私立の幼稚園や小学校もあって土地の価値としては下がりにくいエリアなのかと感じました。有名な灘中学校、灘高校も近いです。私立中、私立高に通っている人が近隣に住みたいならここもアリかな。
• 総戸数17戸の小規模マンション。立地から考えると相当な価格帯なのかなと思います。今は１期5次販売中とのこと、もう入居は始まる頃ですが、どれくらい売れているのでしょうか。
  • 事業協力者戸数5戸を含むとあるので、販売されるのは実質12戸となるようです。１期5次となると、12戸程度なので完売していてもおかしくない戸数だと思うんですが、ほんの数戸とかもしかして1戸とか、少ない戸数を分けて販売しているのかもしれませんね。かなり高額な物件だと思われるので、丁寧に一戸ずつ売っていってもいいのかなと思います。ただ、2019年4月上旬入居予定とあるので、もう入居も始まっていると思われます。
    • ＧＷ前の夜に前を通ったけど、1件も電気ついてなかったですよ。まだ誰も住んでないんでしょうか。。。
• パークコート物件で実績もあるため安心して購入出来そうですが１７戸しかない物件って小規模過ぎるでしょう。昨年に完成しているのに、第１期５次販売開始って完成してからの販売だったのでしょうか?価格から考えても、かなり苦戦しているのかなと思いました。
• 売れ残りましたね。17戸しかないのに売れ残るとなると、リセールは期待出来なく、購入後永住する覚悟で管理費を払い続けられることが条件でしょう。月５-７万か…羨ましいです。
  • ここは焦らずゆっくり売っていくんでしょうね。こんなとこ他に無いもんね。。駅も近いのにこの風情。香雪美術館のコレクションが離れのわが家気分で楽しめて、春になれば弓弦羽神社の桜もきれい。山幹の並木道から車のアプローチも気持ちよさそう。安売りしたらもったいない。もっと意匠も凝らせば良かったんじゃないかと思う位。
• 上質な生活価値、私邸。本当にそんなイメージのマンション。エレベーターもプライベートレベル。地下駐車場にはリングシャッター。共用部分もモダンですね。高級感がありひと味違います。間取りも広くリッチ。収納が少ない感じがします。
• いい感じの低層マンションだなと思いました。落ち着きというか、高級感があるというか。モデルルームの開放感が良いなと思います。外から見たよりずっと開放的な内部環境ですね。3階なのに高層のような眺望が贅沢だと思います。地下駐車場なんてホテルより立派ではないでしょうか。一応全世帯分はあるようなので、買い物は車で良いのではないでしょうか。買い物が不便そうな感じなのかなと思いましたが、ライフ 御影店（約440m）とのことなので徒歩10分以内かと思われます。森の見える低層マンション、価格を考えなければ理想的かもしれません。
• 今は5次だから1次につき1戸販売としたら販売済みは4戸で残り8戸ってことかな？資産家も梅田都心にマンション買う時代だから御影でも高級マンションはなかなか売れない時代なんだな。少子高齢化で一等地に対する価値観が変わったな
• 総戸数17戸で今も販売中とのことですが価格が影響しているのでしょうか・・・。高級住宅街なのかもしれませんが一般サラリーマンには手が届かないのかも。どのプランが販売中なのか、サイト上ではわからないのですが価格を下げないで売り切る姿勢なのかもしれませんね。

（比較・検討）

• パークコート御影ザ・フォレストとザ・パークハウス芦屋レジデンスとザ・パークハウス芦屋川の3つで悩んでます。周辺が高級住宅地という環境の良さ、阪急神戸線の駅までの近さ＆JR駅も使えるという点が気に入っていますが、この3つを比較した場合、みなさんならどこを選びますか？芦屋のほうが住所的にいいものの、阪急芦屋川周辺はなにも無いので、意外と御影駅周辺のほうが住みやすいかと思ったり。ちなみに子供はいないので学区は全く気にしません。
  • 迷う気持ちわかるような気がします。どこがいいのか気になります。それぞれの特徴とか環境とか良い点とそうでない点とあげていくとわかりやすいのかなとは思うのですが、素人だとなかなかそうもいかないところってあると思うんです。行ってみた印象とか相性とかもあるだろうし。とりあえずは全部実際に見に行ってみてどう感じるかを知るだけでも絞れてくる気がします。一回だけでなく複数回行くといいんだと思います。住所の地名が良くても街との相性とか自分に合う合わないっていうのもあると思うんです。
    • 実際、その３つのマンションは同時に比較している人が多そう。やはりパークコート御影ザフォレストの強みは香雪美術館の隣ってことじゃない？私は美大卒だから美術館の近所には常々住んでみたいと思っていたし、美術館の隣って最強の立地だと思う。インテリ文化人（＝高所得者）が集うから、周辺環境も自然と洗練されていくしね。

【第１期５次販売概要】

• 販売予定時期：2019年8月下旬販売予定
• 予定販売価格：6000万円台～20000万円台（※1000万円単位）
• 予定最多販売価格帯：11000万円台（※1000万円単位）
• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：68.21m2～113.99m2

交通[ ]

構造・建物[ ]

パークコート御影ザ　フォレスト　エントランスアプローチ

パークコート御影ザ　フォレスト　エントランスホール

• 敷地面積 ：1,240.70m2
• 建築面積：833.58m2
• 御影石の玉石積みはオシャレでカッコイイなと思います。デザインが外観デザインのみで、ランドプランもわからない状態ですが、総戸数17戸で地上3階地下1階っていうと、地下の部屋もあるんでしょうか。部屋じゃなければ駐車場や駐輪場になるんでしょうけど、駐車場は14台が機械式なので、地下につくるってことは考えにくいですよね。
• 外観完成予想図に見とれてしまいました。こんな感じだと古くなってもかえって雰囲気が出てくる感じではないかなあ。となると価格もそんなに安くはならない気もします。何となくそう思うだけですけど。価格はすごいですね。最多価格帯が10000万円台となっています。今どき需要があるのかななんて思いましたが、意外に買える人っていうのもたくさんいらっしゃるのだろうなと思ったりもします。マンション自体も緑に囲まれていて、リビングからは美術館の緑が見えるなんて、想像しただけで素敵だなと思いましたが、西向きなのですね。
  • 古くなっても価値のある家って、周辺環境がいいわけですし、仕様や設計も長期間使えるものを使っているわけなので、少し高級でもがんばって購入するのも一つの手なのかとも思います。ただ、やはり高級なのは確か。3LDKだと1億以上しますから、住んだら価値が下がっていくのはショックに思います。
• こちらの物件は敷地いっぱいに立ててびっくりしました。もうちょっと余裕を持たせた方が良かったと思います。
• 構造については、スラブ厚などは、少なくともモデルルームに行けば教えてくれるものですよね？
  • もう既に出来上がっている状態なので、細かい工法云々というよりは、直接見てくださいというスタンスなのかもしれません。この手のマンションですので、しっかりと作っているという風には思われます。行けばクオリティブックが貰えるので、それで数値を確認するといいでしょう。かなり細かく数値があるので便利ですよ。
• マンションの外観がとてもおしゃれ。周辺の静かな住宅街にも浮くこともなくぴったり。間取りや設備内容はもちろん大切ですが外観デザインも大事だなとつくづく思いました。この距離なら駅までもちょうど良いかも。
• 外観見てみました。マンションではなく一般的な住宅のような雰囲気の外観ですね。これの半分くらいの大きさだったら普通の家と間違えちゃいそうな。こういったデザインなら確かに住宅街では浮かないような気がします。

共用施設[ ]

パークコート御影ザ　フォレスト　アートホール

パークコート御影ザ　フォレスト　ロビーラウンジ

• 駐車場：総戸数 17戸 に対して 敷地内機械式 14台 敷地内平面 3台（内1台は来客用）
• 駐輪場：総戸数 17戸 に対して17台
• バイク置場：総戸数 17戸 に対して2台
• 共用部のデザインはシックな印象で落ち着いていますね。ライトが少し暗いように思うのですが、これはセキュリティ上は大丈夫なのでしょうか？
• 着床制限付エレベーターって何だろうと思って調べました。キーリーダーに鍵をかざして居住階にしか止まらないエレベーターってことなんですね。デザインも環境もホテルっぽいというか。駐車場もシャッター付きの屋内ですし、セキュリティ面もしっかりしてそうですね。月々の管理費、修繕費もかなりの額なんだろうなと思います。

設備・仕様[ ]

• コンシェルジュカウンター　内廊下　2住戸に１基のエレベーター　ディスポーザー
• 公式ホームページに、マンションの設備や構造面についての記載が特にありませんでした。グレードが高めに作られていますので、設備についても、標準で相応のものがついているのでしょうか。

間取り[ ]

• 間取：2LDK・3LDK
• 専有面積：68.21平米～113.99平米
• バルコニー面積：6.26m2～7.70m2
• 美術館側に窓があるということは全邸西向きなのでしょうか。日当たりの面ではいまいちですが眺望の面では評価できるかもしれません。
• １００m2超えるプランが多く、かなり広い間取りでゆったりと過ごせそうでいいなと思います。周辺環境も静かで、老後もゆっくり過ごせそうで予算に余裕があるのであれば、ぜひとも住みたい物件のひとつです。
• 間取りの平米数としてはかなり広めになっているので、ゆったりとした暮らしができることはうらやましいです。この広さのタイプを購入される方は、富裕層世帯になってくるのかしら。夫婦二人暮らしだとしたらもったいないくらいの広さで良いですね

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 学区が悪いかな。私学の親御さんなら問題なしだけど、ただ売却時に学区の影響で数割引き査定となってしまう。北小エリアでこの内容なら即完売だわ。
  • 学区の影響で数割引き査定、なんてこともあるんでしょうか。学校の評判も年々変化していくと思われるので、マンションにはそんなに影響しないものと思っていましたが。ただ、マンションに住む家族にはお子さんがいない場合やもう成長して大きくなられている場合もあるので、一概に影響があるとも言えない気がします。最寄り駅徒歩6分ですから需要もそれなりにあるでしょうし。とは思いましたが、価格がけた外れなので、住民層が違うかなと思います。お子さんもも私立とかが多くなるんじゃないでしょうか。

周辺環境・治安[ ]

• ここはマンションとしても駅徒歩6～9分のなかなかの好立地。
• ここより良いとこある？利便性と環境の絶妙なバランス。駅から歩くだけでも気持ちのいい小径。買える方が羨ましいな。
• 場所は確かにいい。香雪美術館と弓弦羽神社の雰囲気最高。サーバも近い。ただし、夏は蚊が多い。阪急の御影駅６分は使えるとして、JR住吉駅、本当に9分？なんかすごく遠いイメージ
  • 住吉まで競歩並みの歩き方で10分きりました。
• 閑静な街の中にあるマンション。静かな生活環境を求めている人に最適な立地だと思います。最寄り駅は徒歩圏内なので車がなくても暮らしていけるのも魅力。買い物はネットスーパーを利用すればいいのかな。総戸数も少ないので、ご近所付き合いもきにしなくて良いのかなと思いました。
• 駅まで行くルートって少々勾配があるようですが歩きやすさとかどうですか？坂があるような場所だと徒歩6分位がちょうどいいのかもしれませんね。

周辺施設[ ]

• ご近所の神社、最近かなり話題になってましたね。ニュースで見ましたが今は落ち着いたんでしょうか。
  • 近くの神社は羽生ゆずるさんのファンの聖地です。賑やかな日も結構ありますよ。
• 香雪美術館の分館が中之島のコンラッドの下にもうすぐオープンします。住吉の本館のブランド価値もますますたかまりますね。

その他[ ]

掲示板[ ]

• 兵庫県のマンション口コミ提示板一覧
• パークコート御影ザ　フォレストについての口コミ掲示板
• パークコート御影ザ　フォレストってどうですか？

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