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バウス武蔵境

提供: すてき空間
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    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
    		 
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *完成時期：2020年09月下旬予定
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    *完成時期：2020年09月
     
    *売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
    		 
    *売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
     
    *施工：若築建設株式会社
    		 
    *施工：若築建設株式会社
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    *****高さ制限による既存不適格と、敷地内計画道路による既存不適格は性質が違いますからね。調べてから行った方が良いですよ。
    		 
    *****高さ制限による既存不適格と、敷地内計画道路による既存不適格は性質が違いますからね。調べてから行った方が良いですよ。
     
    ******この物件のプランニングのおかしさに気づけない人が引っかかるんですかね。  
    		 
    ******この物件のプランニングのおかしさに気づけない人が引っかかるんですかね。  
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    *計画道路、既存不適格になる可能性さえ無ければ、、、、駅徒歩圏の割にゆったりしたプランで、最近のマンションの中ではかなり好みなんですよね。
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    *コンセプトや立地などなど、普通に見ると良さげなマンションなんですよね。気になってしまう。なので既存不適格の件は本当に残念。 計画道路は割り切って元々通ってたものと思って購入すればいいかなとも思うのですが、 既存不適格は受け入れられないですよね。 マンションなのにリセール困難って、意味ないですもんね。 調整会の議事録を読むと隣のライオンズは計画段階から事業者が用途変更につながる手順？を踏んで既存不適格になることを免れたようなので、 なぜこちらの事業者はそれをしないと言い切ってしまっているのか、本当に残念でなりません。 今だとできない手続きなんですかね。 なぜしないんでしょうか？ このあたり、詳しい方いらっしゃいますか？ マンションギャラリーに行ったら、その後方針変わって、既存不適格にならないような段取りしましたーってなっていないかなぁ。そしたら前向き検討したい。 ・・・ってあるわけないか。
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    **既存不適格にならないためには、最初から道路ができることを見越して小さめに建てるしかないのかと思ってましたが、他に方法があったということでしょうか。 既存不適格になるとマンションを売るときに価値が下がるということですよね。 既存不適格物件を買うときはローン組むときにも影響がある、という情報を貼って下さってた方もいましたね。 でも実際にマンションを建て替えるということは、50年とかそれくらいの期間ではないですよね。。だとしたら、何かあったら賃貸に出せばいいか、と考えています。
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    ***調整会の議事録をみての感想。 今からわかっている既存不適格リスクを放置するこのデベロッパーなんなの？ このマンションが見直しなくそのまま作られたら、買い手も近隣も武蔵野市も、将来に渡ってみんな迷惑するんだけど。 すぐ安くなるだろうから、買っても賃貸用にしかできないね。 いい場所だし価値を高く維持できそうなものにできるはずなのにもったいない。
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    *土地収用された場合の補償金や立ち退き料は個々人に支払われるの？管理組合に支払われるの？
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    **土地は区分所有だから持ち分に応じて分配じゃない。交渉とかの窓口は管理組合だろうけど。
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    *売却というカードが事実上切れなくなっても受け容れるという事ですか？一般的に賃貸ばかりの物件に所有居住はしたく無いと思いますが。私はそれでも賃貸なら住みたいので、購入は見合わせて賃貸で出るのを待つ方向に切り替えてます。**
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    *既存不適格になるとフラット35も使えないことがあるようです。売る時に影響が出る可能性は高いでしょうね。じゃあ住み続けようと思っても、やがて来る建て替えの時期になったらまた問題が表面化するわけですよね…。売れないし建て替えもできないとなると、将来的にスラム化を回避する方法はあるんでしょうか？
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    **既存不適格が確定した物件はかなり融資が付きにくいですからね。 厄介なのは、新築時に銀行はその辺りまで考慮してくれないという。。 売りたくなった頃に、既存不適格確定なら残債がピンチで、最悪は割安賃貸で回さざるを得なくなりますよ。 デベ保有のまま賃貸に回し、道路確定後に建て直してから発売して欲しい。
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    *すごいよい場所の物件なのに、既存不適格ってそんなにダメなんですか？なんでそんな問題な物件をデベロッパーは販売するんでしょうか？
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    **将来既存不適格にならないように計画道路にかかっている土地の分を容積率や建蔽率に含めないで建物を建てるとその分部屋数が減って利益が減る。 それから重要事項説明では計画道路に敷地がかかってますって説明するだけで、既存不適格になるってこととそれがどういう問題を含んでいるかってことは説明せずに販売できる。なのでここのように指摘されないと知らずに買っちゃう人も出てくる。 情弱は損をする。そんな世の中が悪いのか。高い買い物なのにきちんと調べないほうが悪いのか。しれっとこんな問題のある物件を売る側が悪いのか。
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    ***既存不適格でも普通に住む分には問題ないと思いますが、 仮に建て替えとなった時に、容積率が足りないため、今と同じ大きさの建物は建てられません。 議事録に載ってた気がしますが、数十戸は減るはず。 数十年先の話とはいえ、ほかのマンションにはないリスクをあえて取るには高すぎる買い物ですよね。。 デベロッパー的に言えば世の中に既存不適格のマンションなんてたくさんあるし、少なくとも今の時点では問題ない適法建築物なので、いま現在問題ない建物を販売します、というだけのことだと思います。 彼らは売ったら終わりで、後のことは関係ないから、既存不適格については触れず、販売されるとおもいます。 わたしもここを見て議事録を読むまで気づかなかったので、気づかない人がモデルルームだけ見て購入してしまうのかなと思います。
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    ****逆に、もし用途地域が変わって建ぺい率・容積率が跳ね上がれば資産価値もうなぎ登り！？
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    *****用途地域変更を期待して買うには大きな賭けですが、そういう買い方もありますよね。マイナス意見が多い裏にはチャンスがあるという見方もできますし。でも値段次第かな。 ところで花の通学路を壊すのは市議会でも反対多数でしたが、強引に可決されましたよね。もし武蔵野市民が立ち上がって東京都に反対運動起きれば計画が棚上げになることもあるかもしれませんね。あくまで期待値として…（笑）。 そちなみにバウス のモデルルーム外観が出来てますが、南側は立派に出来てるんです。でも北側は人目に触れることが少ないからかハリボテ（笑）。写真はあえて乗せませんが、こういうところも会社の姿勢が現れているのかなと考えてしまうのは意地悪でしょうか。そりゃコストを考えればわかりますけどね。みなさん、もしモデルルーム行ったら北側からも見てみてください。
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    *コメント読ませていただくとこの物件って既存不適格の意味を理解していない情報弱者に売る物件と読めてしまいます。そうだとすると、それに気づいた時嫌な思いと後悔が残る悲しい物件ですね。売主の品位を疑ってしまいます。
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    **都市計画道路部分が買取りされた場合に既存不適格になると言うのはデベに確認された結果ですか？それとも確認しないで、なるだろうとおっしゃっているのでしょうか？
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    ***建ぺい率＝建物水平投影面積/敷地面積*100 ・容積率＝延べ床面積（緩和除く）/敷地面積*100　なので、いずれの場合も、敷地面積が減ると率はあがります。今回の場合、都市計画道路によって道路境界が後退するので、敷地面積が減り、率が上がり、法定を超えてしまうということです。ごめんなさい、都市計画道路がどのくらい削れるかははっきり見てませんが、事業決定しているのであればHPに幅員が記載されているはずです。
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    ****建築面積、延床面積がないと計算はできません。 建築計画お知らせ看板に通常記載されています。 また、今回の場合、用途地域が2以上に渡るので建ぺい、容積上限が2つづつあるのでそうだと思います)法規上の上限は按分で算出されます。用途地域ごとの面積がないと、どれだけギリなのかはわかりません。 今ギリなら、2100も削ったら間違いなくアウトだと思って頂いて大丈夫だとおもいます。 用途地域が市の指定で変わり、既存不適格から適合になる可能性は０ではありませんが、いわばギャンブル要素はあります。
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    *私の場合値段次第で検討しようと思う。子供が独立するまでのあと20年程だけ住むと考えれば仮に収用されて既存不適格になっても生活には支障無いので。住まなくなったらそのときの経済環境によって売るか貸すか貸して収益化して売るか 坪330万以上は見送り、坪300万以下だったら即買い、間だったら条件仕様諸々みて判断
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    **売れなかった時のことは考えておかないと。
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    ***業者は土地を購入するとき都市計画道路にかかってることは承知のうえだから買い叩く。そして、現行基準いっぱいに建物建てるから収益ガッポリ。知らずに買っちゃった人が割りを食うって構図。
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    *購入して遅くても数年後、優先計画道路（16m幅）が事業化すると、何がおきるでしょうか。計画道路完成までのこのマンション所有者の検討事項を想像すると、
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    #.東京都への土地売却手続き
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    #.武蔵野市への用途地域変更に関する要望提出と調整
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    #.全世帯分土地区分の持ち分の再調整
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    #.計画道路にかかるNorth棟の専用庭を縮小またはなくす工事
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    #.計画道路ができた後の安全対策と、各住宅のプライバシー保護の検討（バルコニーはガラス柵のデザインなので）
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    **他にもありそうですが、こんなもんでしょうか。いずれも揉めて落としどころの調整が面倒そうに思います。。2がうまくいけば、既存不適格は逃れられるかもしれないですが、どうやればうまくいくとか、ノウハウあるのかな。とりあえず、、数年間のタスクを想像するだけでお腹いっぱいw
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    *実住にはリスキー過ぎると思いませんか？ 価格関係なく断念しました。 仮に安くても家族を想うとデメリットばかりになってしまいます。 健全な物件になるとしたら、安く供給された全てが投資目的で買われるとかですかね。利回り高ければ買い手はつくと思います。 それでも道路事業が決定したら、15年くらいで管理もズタズタになるんじゃないかなー。
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    **管理会社は三菱だから心配無さそうだけど。管理組合がどうなるかだね。
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    ***管理の主体は管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合がきちんと機能するかどうかは賭け。
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    *モデルルーム行ってきました。道路の説明ちゃんとありました。
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    **事業化したら具体的にどうするのか言ってました？
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    ***私も行ってきましたが、 模型にも計画道路が書かれていましたし、説明もありました。 ただ事業化する事はない前提、緩和される前提での話ばかりでしたね 金額的には少し割安ですが、もう少し安くした方がいい気がしました。
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    ****書面で出してもらわないと。口頭だけだと後で言った言わないになるだけ。
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    *モデルルーム行きました。 こちらから聞くまでもなく、計画道路の説明ありました。おそらくここの評判見てるんでしょうね。ただその時の資料は当然ながらスライドと口頭のみ。 基本的には道路通るかわからないからという流れで、容積率の件は隣のライオンズの例を挙げて、ライオンズも道路が通った後に用途地域が変わっていますという説明でした。ちなみに値段は想像していた水準で、やっぱり高めです。既存不適格リスクと天秤にかけると、高いなあと感じます。まあなんというか普通のマンション買うなら悩まなくていい不確定要素がとにかく多いなと改めて感じました。
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    **私もモデルルーム行ってきました。 不確定要素が多いと私も感じました。 それを含めるとやはり高い印象です。 もう少し安いと道路の件も含めて購入検討できるかなぁと思いました。 個人的にはこの値段なら見送りです。
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    *割安ってどれくらいですか？地下ではなく3LDKだといくらぐらいなんでしょ？
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    **専用庭が消えるノース側の1階で6800。消えないウエストの地下で6500。
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    ***たっか！こんなリスキーな物件のこの値段するんですか！？まだ最終的な価格じゃないでしょうが、1000万も値下げはないと思うので見送ります。。
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    ****地下あり物件でもそんなに高いんですか。。6,500って諸々含めると、年収700台の40才未満が目一杯で借りて、頭金1,000出してギリギリ最適優遇ですね。ダブルローンや親子ローンみたいな無理をして買う物件じゃないので、庶民はパスした方がいい。もちろん私も。
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    *ちなみに西向きの3階と南向きはいくらくらいなんですか？7000万いっちゃうのかなー
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    **西向きの一階で6,800万なので三階なら7,000万いきますね。南はもちろん7,000万台からで部屋により8,000万台もありました
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    *モデルルーム行ってきて営業からは都市計画道路に入っている旨説明されました。実際どうなるかはわからないが、金額的には500～700万ほどがオーナーそれぞれに一律支払いになるだろうと言ってましたが、これは本当でしょうか？都市計画道路が実施された場合は、ノースの一階専用庭は丸ごと無くなるようです。それと、現状は既存不適格になる可能性はそんなに高くないように思いますがなぜ既存不適格になるだろうという前提でレスが続いているのか、どなたか詳しい方教えて欲しいです
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    **都市計画道路が実施されて土地を収用されたらその代金が入る。土地は区分所有なので、一律でなく持ち分割合に応じて分配が妥当かな。実際にどうするかは管理組合で協議になるはず。もしかしたら庭がなくなって目の前が道路になるノースの１階の住民が自分たちだけに分けろって主張してもめるかも。
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    ***都市計画道路実施となったら、管理組合は大変だろうね。行政との交渉とかも含めて全部やらやきゃならない。まあ、普通の物件では経験できないことだけど。
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    ****計画道路と既存不適格の可能性は充分理解したうえで検討してるけど、面倒な人達に目つけられてるみたいだから、焦らなくても値引きする頃まで待てば安く買えそう。欲しい人には良い流れだ
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    *敷地内計画道路だけでなく、地下住戸があるんでしょうか？もしそうなら、それも今後の懸念点になってしまいますよね。倉庫とかなら良いんでしたっけ？
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    **建築基準法で地下室は容積率不算入なので、高さ制限の厳しい低層住居専用地域では地下室を作って部屋数を増やして利益を確保する。地下室マンションって問題が多くて例えば世田谷区のように条例で禁止される方向にある。そうなったらそっちでも既存不適格。
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    ***地下住戸あります。モデルルームが地下住戸の部屋でした。
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    ****武蔵野市は多いですよね地下分譲の物件。今後どうなるのかなんて分かりませんが、避けたかったので、聞けて良かったです。
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    *そろそろ正式価格が発表されたかと思いますが、予定金額から大きな変更はなかったでしょうか。
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    *第一種低層住居専用地域だと、価格は高くなりやすい傾向にあると思います。 他に背の高い建物も周りに建つリスクが低いからなんですかね？ ここの場合は駅までは歩いていける範囲で、そのような環境なので、暮らしやすさはあるかと思われます。 一体、どれくらいなんでしょうね。 駅まで10分以内の表記ですが。
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    **第一種低層住居専用地域って、基本的に戸建てを想定した用途地域なので、高さ制限や容積率の条件で土地面積当たりの部屋数を多くできないのでマンションだと物件価格は割高になる。 建築基準法で地下室の容積率不算入ってあるので低層住居専用地域にマンションを建てる場合、この制度を使うケースが多くて地下室マンションになる。ここも例外ではなく。 地下室マンションは問題を含んでるからそういったことも含めて勉強しないとね。
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    *ほんと、強気ですね。 こんな問題物件なのに、近隣物件と比較しても決してお安くはないような。 ファミリー世帯向けのわりには4人家族で手狭になりそうな70平米前後が多いし、70平米台後半になると8000超えるし。誰が買うんだろう。
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    *営業の方によると、計画道路が実施された場合には東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入るので、130戸で単純に割ると一世帯あたり726万返ってくる計算になるとのこと。（実際は延べ床面積に比例すると思いますとも） これは東京都で予算が決まっていると思うのですが、私自身で裏付けは取っていないため、営業さんから聞いたままを書いています。 また隣のライオンズ同様、（管理組合主導で）用途地域変更を申請し、第一種低層から第一種中高層になれば、建ぺい率80、容積率200になるので既存不適格にならなくなる。ただそれには少なくても4年はかかることが多いので、その間の既存不適格期間は売りにくくはなるだろうと。 私の聞き間違いがなければ上記のようなこともあり、価格を高めに設定していると思えます。 ただこれらは当然契約書には明記されないし、可能性の話であって確実なことではないです。市議の中には計画道路反対の方もいるから、実施される予定とはいえ、どうなるかはわからないともおっしゃってました。これは営業さん自身のリスク回避というより、そういう状況で販売をせざるを得ない難しさと感じましたが、お金が帰ってくればラッキーくらいな人が手を出す物件のように思います。
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    *まだ最終的な販売価格は出ていませんが、人気がないなら下がりそうなのか、第1期は見送り、待ったら少しは値段が下がるのか、その辺りがどうなのか気になります。私はサウス棟を検討していますが、もう少し下がったら決断できるのにと思っているところです。
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    **あと、モデルルームに行ってみて思ったのは以下です。
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    ***よかったところ
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    ****天井が高い
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    ***気になったところ
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    ****オプションのキッチン棚を付けると、流しとの間が狭い。
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    ****リビングの窓が大きいのはいいが、全部開かない。（なぜですかね？最近の流行り？わかる方教えて下さい。）
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    ****玄関の前に物を置けるスペースがない
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    ****エレベーターが2基でまわるのか？何かで調べたら60戸に1台？が一般的と書いてあったので、決して少なくはないようですが。サウス棟希望ですが、あまり高い階でなく、階段でも上がれる階の方がいいのかとも思ってます。低層なので階段を使う方が多く問題ないんですかね？
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    【第1期販売予定価格、表示価格有効期限：2019.7.21 】
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    【ノース棟】
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    *221 Ag 54.60 ２LDK 価格なし
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    *222 G2g 71.29 ３LDK 6800
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    *223 Gg 71.29 ３LDK 6800
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    *224 G2g 71.29 ３LDK 6800
     +
    *225 Gg 71.29 ３LDK 6800
     +
    *226 G3g 71.29 ３LDK 6800
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    *227 Eg 68.36 ３LDK 価格なし
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    *326 N 72.77 ３LDK 価格なし
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    *327 G2 71.29 ３LDK 7100
     +
    *328 G 71.29 ３LDK 7100
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    *329 G2 71.29 ３LDK 7100
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    *330 G 71.29 ３LDK 7100
     +
    *331 G3 71.29 ３LDK 7100
     +
    *332 68.36 ３LDK 価格なし
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    *425ー431 価格なし
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    【イースト棟】
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    *101 Dt 67.75 ３LDK 価格なし
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    *102 Ft 70.10 3LDK 6400
     +
    *103 F2t 70.10 3LDK 6400
     +
    *104 Ft 70.10 3LDK 6400
     +
    *105 F2t 70.10 3LDK 6400
     +
    *106 Ft 70.10 3LDK 6400
     +
    *107 F2t 70.10 3LDK 6400
     +
    *108 Qt 76.34 3LDK 価格なし
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     +
    *201 D 67.75 3LDK 価格なし
     +
    *202 F 70.10 ３LDK 6800
     +
    *203 F2 70.10 ３LDK 6800
     +
    *204 F 70.10 ３LDK 6800
     +
    *205 F2 70.10 ３LDK 6800
     +
    *206 F 70.10 ３LDK 6800
     +
    *207 F2 70.10 ３LDK 6800
     +
    *208 Q 76.34 ３LDK 価格なし
     +
    *301 D 67.75 3LDK 価格なし
     +
    *302 F 70.10 ３LDK 6900
     +
    *303 F2 70.10 ３LDK 6900
     +
    *304 F 70.10 ３LDK 6900
     +
    *305 F2 70.10 ３LDK 6900
     +
    *306 F 70.10 ３LDK 6900
     +
    *307 F2 70.10 ３LDK 6900
     +
    *308 Q 76.34 ３LDK 価格なし
     +
     +
    *401ー407 価格なし
     +
     +
    【サウス棟】
     +
    *309 R 77.95 ３LDK 8100
     +
    *310 M2 72.34 ３LDK 7200
     +
    *311 M 72.34 ３LDK 価格なし
     +
    *312 B 58.32 ３LDK 5800
     +
    *313 P 74.41 ３LDK 7800
     +
     +
    *408ー412 価格なし
     +
     +
    *501 R 77.95 ３LDK 8500
     +
    *502 M2 72.34 ３LDK 7600
     +
    *503 M 72.34 ３LDK 価格なし
     +
    *504 B 58.32 ３LDK 6100
     +
    *505 P 74.41 ３LDK 8200
     +
     +
    *601ー605 価格なし
     +
     +
    *701 R 77.95 ３LDK 8800
     +
    *702 M2 72.34 ３LDK 7900
     +
    *703 M 72.34 ３LDK 価格なし
     +
    *704 B 58.32 ３LDK 6400
     +
    *705 P 74.41 ３LDK 8400
     +
     +
    *801ー805 価格なし
     +
     +
    【ウエスト棟】
     +
    *109 Ct 66.98 価格なし
     +
    *110 H2t 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *111 Ht 71.66３LDK 6400～6500
     +
    *112 H2t 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *113 It 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *114 H2t 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *115 Ht 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *116 Lt 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *117 L2t 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *118 Lt 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *119 Jt 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
    *120 Kt 71.66 ３LDK 6400～6500
     +
     +
    *209 C 66.98 価格なし
     +
    *210 H2 71.66 ３LDK 6700
     +
    *211 H 71.66３LDK 6700
     +
    *212 H2 71.66 ３LDK 6700
     +
    *213 I 71.66 ３LDK 6700
     +
    *214 H2 71.66 ３LDK 6700
     +
    *215 H 71.66 ３LDK 6700
     +
    *216 L 71.66 ３LDK 6700
     +
    *217 L2 71.66 ３LDK 6700
     +
    *218 L 71.66 ３LDK 6700
     +
    *219 J 71.66 ３LDK 6700
     +
    *220 K 71.66 ３LDK 6700
     +
     +
    *314 C 66.98 価格なし
     +
    *315 H2 71.66 ３LDK 6700
     +
    *316 H 71.66３LDK 6700
     +
    *317 H2 71.66 ３LDK 6700
     +
    *318 I 71.66 ３LDK 6700
     +
    *319 H2 71.66 ３LDK 6700
     +
    *320 H 71.66 ３LDK 6700
     +
    *321 L 71.66 ３LDK 6700
     +
    *322 L2 71.66 ３LDK 6700
     +
    *323 L 71.66 ３LDK 6700
     +
    *324 J 71.66 ３LDK 6700
     +
    *325 K 71.66 ３LDK 6700
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    *413ー424 価格なし
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    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    [[File:バウス武蔵境　グリーンプロムナード完成予想CG.png|350px|thumb|バウス武蔵境　グリーンプロムナード完成予想CG|alt=バウス武蔵境　グリーンプロムナード完成予想CG]]
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    [[File:バウス武蔵境　エントランスホール完成予想CG.png|350px|thumb|バウス武蔵境　エントランスホール完成予想CG|alt=バウス武蔵境　エントランスホール完成予想CG]]
     
    *ホームページのトップページのイメージ画像を見てすごく素敵だなと思いました。 低層で横に広くて、前はガーデンと提供公園のようで、開放感があって、リゾート物件のような雰囲気も感じます。 陽当たりも風通しも文句なしなのではないかと想像します。 一部は5階建てなのかな、低層の方がなんとなく高級感がある感じもします。  
    		 
    *ホームページのトップページのイメージ画像を見てすごく素敵だなと思いました。 低層で横に広くて、前はガーデンと提供公園のようで、開放感があって、リゾート物件のような雰囲気も感じます。 陽当たりも風通しも文句なしなのではないかと想像します。 一部は5階建てなのかな、低層の方がなんとなく高級感がある感じもします。  
     
    *完成予定図を見て、どこまでが敷地内なのかと思いました。緑化事業も行っているんでしょうか。1階部分は庭もあり、ラウンジ、庭園の施設も注目。散歩道もできていて、素敵なマンションになりそうと期待しています。
    		 
    *完成予定図を見て、どこまでが敷地内なのかと思いました。緑化事業も行っているんでしょうか。1階部分は庭もあり、ラウンジ、庭園の施設も注目。散歩道もできていて、素敵なマンションになりそうと期待しています。
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    *ここって外廊下なんですね？ 「石庭」とやらを臨むのなら外廊下ということもあるんでしょうが・・。 ”ホテルライクな内廊下”が主流の最近のマンションでは珍しいのではないでしょうか？ 外廊下を高級感があり、人気の内廊下に改装する例もあるらしいです。 ここも今のうちに内廊下に設変すれば良いのでは？
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    **石庭は、デッドスペースを、そのままではあんまりだからと手を加えたくらいで、あんまり意味がないように感じました。共用部分にお金をかけると、あとあと管理、費用が大変なので、共用部分はシンプルなのがいいと思っています。
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    ***共用部分に関しても同意で、シンプルなほうがいいように思います。 石庭はどうなんでしょう、微妙な感じがしますけど、掃除がしやすいのかしにくいのかもよくわかりません。 水が流れててもいいような雰囲気ですが、管理が大変ですものね。 石庭に面して二つの棟は玄関がご対面してるんでしょうか？ グリーンプロムナードに面している一階がなかなか素敵な雰囲気に思えました。
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    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    [[File:バウス武蔵境　コミュニティガーデン完成予想CG.png|350px|thumb|バウス武蔵境　コミュニティガーデン完成予想CG|alt=バウス武蔵境　コミュニティガーデン完成予想CG]]
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    [[File:バウス武蔵境　ブックラウンジ完成予想CG.png|350px|thumb|バウス武蔵境　ブックラウンジ完成予想CG|alt=バウス武蔵境　ブックラウンジ完成予想CG]]
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    [[File:バウス武蔵境　石庭完成予想CG.png|350px|thumb|バウス武蔵境　石庭完成予想CG|alt=バウス武蔵境　石庭完成予想CG]]
     
    *駐車場：（総戸数に対して）51台
    		 
    *駐車場：（総戸数に対して）51台
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    **こちらは駐車場おいくらぐらいになりそうですか？
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    ***詳しい金額はまだ決まっておらず、今月末くらいには決まるとのことでした。
     
    *自転車置場：285台
    		 
    *自転車置場：285台
     
    *バイク置場：6台
    		 
    *バイク置場：6台
     +
    *私もモデルルーム行きました。駐輪場とエレベーターと部屋との動線が微妙でした。エレベーターが2機しかなく、一階以外だと老後大変だなーと思いました。
      
      
     
    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *ディスポーザつき、浄水器つきの水栓、浴室乾燥機などいいなと思う点はあったものの、水栓を海外のものにするなど、もうちょっと押しが欲しいです。
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    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *間取り見ました。 130邸もあるので大規模マンションと言っていいような気がします。NORTH、EAST、WEST、SOUTHと棟が分かれています。 駐車場から一番近いのはEAST。日当たりがよさそうなのは南のSOUTHでしょうか。SOUTH狙いでBタイプ、Rタイプを見ました。Bタイプは2LDKなのでファミリーの我が家には不向き。Rは角部屋で3LDK。 4LDKがないのはトレンドなんでしょうか。他マンションでも3LDKの間取りが多い気がします。Rは77.95m2。ウォークスルークローゼットやウォークインクロゼットがあって収納多いです。玄関すぐが共用廊下なのが若干気になります。アルコーブだったらよかったです。
    		 
    *間取り見ました。 130邸もあるので大規模マンションと言っていいような気がします。NORTH、EAST、WEST、SOUTHと棟が分かれています。 駐車場から一番近いのはEAST。日当たりがよさそうなのは南のSOUTHでしょうか。SOUTH狙いでBタイプ、Rタイプを見ました。Bタイプは2LDKなのでファミリーの我が家には不向き。Rは角部屋で3LDK。 4LDKがないのはトレンドなんでしょうか。他マンションでも3LDKの間取りが多い気がします。Rは77.95m2。ウォークスルークローゼットやウォークインクロゼットがあって収納多いです。玄関すぐが共用廊下なのが若干気になります。アルコーブだったらよかったです。
     
    *緑化事業もあるのか、緑も多くベランダに直射日光が入らずに遮ってくれそうだと感じました。  
    		 
    *緑化事業もあるのか、緑も多くベランダに直射日光が入らずに遮ってくれそうだと感じました。  
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    		+
    *2LDKからあり、コンパクトでいいと思いました。2LDKはエレベーター横なんですよね。トイレ、廊下があるものの寝室が洋室2だと音が響かないか心配です。あとは3LDK・・・。予算があれば3LDKでリスクを避けるのが無難でしょうか。
     +
    *地下住戸はリセール難しそうです。また、日当たりの悪い部屋を見たことがありましたが、バルコニーのない部屋だと昼間も電気をつけないと薄暗いため、電気代もかさみそうだと感じました。
     +
    *いろいろなプランがあるのはいいですね。 収納スペースもあるほうですし。 コアクロスペースも面白いと思いました。 上段と下段に別れているので、有効活用できます。 ロフトのような感じでしょうか。 子供が喜びそうですね。
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    **マンションって戸建てに対する最大のメリットはバリアフリーなのに自らそれをぶち壊す設計ってどうなんだろう。コアクロスペースって年取ったらデッドスペースになるだけ。ここは既存不適格になったら買い替え厳しいから、永住前提になるのに。
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
     +
    *イトーヨーカドー 武蔵境店　（徒歩12分/約940m）
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    *すきっぷ通り商店街　(徒歩7分/約510m)
     
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    *
      
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    ******既存不適格の話勉強になりました。将来確実にもめますね。議事録を読んでいて申請者のことを思うと悲しくなりました。 現状の法には何ら違反していないので事業性確保のために、将来のための対策や、近隣住民への日陰への配慮はできないと。売り逃げ姿勢が良く見えた貴重な資料ですね。 いいなぁと思っていたので残念です。
    		 
    ******既存不適格の話勉強になりました。将来確実にもめますね。議事録を読んでいて申請者のことを思うと悲しくなりました。 現状の法には何ら違反していないので事業性確保のために、将来のための対策や、近隣住民への日陰への配慮はできないと。売り逃げ姿勢が良く見えた貴重な資料ですね。 いいなぁと思っていたので残念です。
     
    *******都市計画道路の実施が決まると土地の収用の交渉になるんだけど、決裂した場合、公共事業って強制力を行使することが可能なので、合意できなければ手続きを踏んで強制収容ってことになる。なので売らないという選択肢はないよ。 あと、用途地域の変更については都市計画道路ができたら土地の利用状況が変わることによって見直しがあり得るってだけで、土地収用のバーターとして変更をお願いするようにする筋合いのものではない。 それから不動産売買の時に、売主は購入者に対して重要事項説明の義務があって、説明すべき項目があるんだけど、都市計画道路が敷地内にあるって事実だけ。それに伴って既存不適格になるって説明の義務はない。なので、お役人さんが説明するようにお願いしてるんだけど、法的な義務はないんですっとぼけることも可能。 既存不適格リスクのある物件はかかわらないのが賢明。
    		 
    *******都市計画道路の実施が決まると土地の収用の交渉になるんだけど、決裂した場合、公共事業って強制力を行使することが可能なので、合意できなければ手続きを踏んで強制収容ってことになる。なので売らないという選択肢はないよ。 あと、用途地域の変更については都市計画道路ができたら土地の利用状況が変わることによって見直しがあり得るってだけで、土地収用のバーターとして変更をお願いするようにする筋合いのものではない。 それから不動産売買の時に、売主は購入者に対して重要事項説明の義務があって、説明すべき項目があるんだけど、都市計画道路が敷地内にあるって事実だけ。それに伴って既存不適格になるって説明の義務はない。なので、お役人さんが説明するようにお願いしてるんだけど、法的な義務はないんですっとぼけることも可能。 既存不適格リスクのある物件はかかわらないのが賢明。
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    *********既存不適格になったら、資産価値なくなるよ。
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    ********既存不適格になったら、資産価値なくなるよ。
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    **********私も議事録を読んで購入を見送ろうと思った一人です^^; 世の中にはそれでも買う人がいるでしょうから、業者はこのまま『計画通り』建てて売るのだと思いますが…。  
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    *********私も議事録を読んで購入を見送ろうと思った一人です^^; 世の中にはそれでも買う人がいるでしょうから、業者はこのまま『計画通り』建てて売るのだと思いますが…。  
     
    *既存不適格のマンションなんて珍しいものじゃないしいくらでもありますよ。どんなことが起こったかって何も起こりません。分譲マンションで増改築するケースは稀でしょうから 40年以上先に建て替え検討するときに漸く課題になるんじゃないですかね
    		 
    *既存不適格のマンションなんて珍しいものじゃないしいくらでもありますよ。どんなことが起こったかって何も起こりません。分譲マンションで増改築するケースは稀でしょうから 40年以上先に建て替え検討するときに漸く課題になるんじゃないですかね
     
    **将来、問題になるから実質建て替えできない。ということで資産価値がなくなる。将来何かがあって売りに出す必要が生じたら身動き取れなくなる。
    		 
    **将来、問題になるから実質建て替えできない。ということで資産価値がなくなる。将来何かがあって売りに出す必要が生じたら身動き取れなくなる。
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    *駅からの距離も程よく、のんびりした場所で気になってます。武蔵野3・4・24号線の延伸について武蔵野市議会は東京都へ意見書提出してるのですね。マンション購入者も団結して、地元市議と共に反対運動を続けたら撤回もあり得るのでしょうか。大き過ぎる賭けですね…。  
    		 
    *駅からの距離も程よく、のんびりした場所で気になってます。武蔵野3・4・24号線の延伸について武蔵野市議会は東京都へ意見書提出してるのですね。マンション購入者も団結して、地元市議と共に反対運動を続けたら撤回もあり得るのでしょうか。大き過ぎる賭けですね…。  
     
    **期待したいところですが、一応すでに事業として決定までされているので、撤回はないとおもいます。上でどなたか書かれてますが、強制的に収用されておしまいかな。 ここを買うなら最初から道路が通る前提で買わないと、 撤回を期待して買っちゃうとメンタル的にもしんどいと思いますよ。  
    		 
    **期待したいところですが、一応すでに事業として決定までされているので、撤回はないとおもいます。上でどなたか書かれてますが、強制的に収用されておしまいかな。 ここを買うなら最初から道路が通る前提で買わないと、 撤回を期待して買っちゃうとメンタル的にもしんどいと思いますよ。  
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    *16m幅道路が出来るんだから普通に用途地域変更になるんじゃない？ホームページに乗ってるマンション周辺の用途地域みても主要道路に沿って中高層になってるし。
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    **容積率が増える用途地域変更は、商業地域か近隣商業地域。駅前の商業地域からは距離があるから、道路が出来たからってそういった変更は期待できないでしょ。
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    ***商業地域か近隣商業地域になったら、今度は日影規制がなくなる。どっちに転んでもアウト。
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    ****ちかくのライオンズは第一種中高層住居専用になったんだから、容積率緩和されるなら同様になるでしょ。いきなり商業になるとかはいくらなんでも無いよ。
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    *****既存不適格を救済してほしいから用途地域変更してくださいってお願いしたところで、相手にされないと思うけど。
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    *街並みは本当に暮らしやすそうですよね。ちょっとおでかけで都内に出かけてもいいし、ほどよい距離感でリタイア後も快適に過ごせそうです。
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    *キャッチコピーが「武蔵野市の広大な地に描く邸宅街区」と書いてあり、素敵だと思って見てみました。駅から9分で、駅までの所要時間もいいです。
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    tokyo/645853/50-201
      
     
    tokyo/645853/49
    		 
    tokyo/645853/49

    2021年2月3日 (水) 16:04時点における最新版

    物件概要[ ]

    バウス武蔵境　外観完成予想CG
    バウス武蔵境　外観完成予想CG
    1. 中央本線（JR東日本） 「武蔵境」駅 徒歩9分 （北口）
    2. 西武多摩川線 「武蔵境」駅 徒歩9分 （北口）
    • 総戸数：130戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2020年09月
    • 売主：日本土地建物株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　三信住建株式会社
    • 施工：若築建設株式会社
    • 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • バウス？日本土地建物？ですが、三菱地所レジも関与してるし、何より境徒歩圏は興味ありますね。検討候補にしたいけど値段次第かな
      • 変わった名前ですね
        • 「BAUS（バウス）」ブランド、聞いたことがないと思って日本土地建物株式会社を調べました。オフィスビル情報と書いてあり、オフィスビルを建ててきた会社のようです。他にも品川戸越、西葛西清新町を立てています。グランフロント大阪の都市開発事業も関わっているよう？イベントのプレスリリースがありました。少なくともグランフロント大阪に関係している企業なら大手だと思いますし、安心感があります。マンションもオフィスビルの手法を取り入れているなら頑丈な家になっていそうです。
          • どこかで聞いたことある会社だと思ってHP見たらレイクウッドの日土地だったのか。新興どころかかなり大手で全く心配無いよ。私の親戚は30年以上前から日土地の横浜の分譲地に住んでる
            • バウスって自分も初めて聞いたので、 みなさんと同様に調べてみようかなと思っていました。 オフィスビルを手掛けているとのことで、逆に耐震面など安心感かもしれません。 プランの種類もかなりあるので、それぞれの生活スタイルに合わせて選べそうだと思いました。
    • 最寄駅から徒歩9分なので、価格はそれほど高くはならないのではと思ったのだけど、けっこうしちゃうかなという感じもします。
    • HP見て日本土地建物調べたんですが、新興系デベじゃないみたいでとりあえず安心しました。立地、規模から魅力的ですけど、いい値段するんでしょうね...
    • HPみると敷地内に計画道路が入っているようですね。そうすると緑地部分が将来的になくなるんでしょうか？こういう場合って価格にどの程度影響あるんですかね？
    • 70平米8,000万円
    • モデルルーム事前案内始まってますが、一般的にこういうのって値段教えてくれますかね？最初に行ってもむしろ値段ぎめの材料に質問ぜめにされるのかもと思いまして。不適格リスクを織り込んだ値段にして欲しいですね。
      • 普通、予定価格は教えてくれますよね。そうでなかったとしても、不適格を知らない来客が大半だと足元を見られるかなぁと思います。気になったなら、この掲示板を見た人ほど行った方がいいと思います。
        • 通常事前案内の段階では予定価格を伝えて、来場者の反応や要望賞の集まり方で販売価格を決定する。
          • 既存不適格リスクを営業は認めるかな。以前、見に行った物件では条例が変わって二度と同じ建物は建てられない希少性の高い物件なんて、まるで価値が高いかのように説明していた。帰ってから調べたら、それが既存不適格ということを知った。騙されないようにね。
            • 高さ制限による既存不適格と、敷地内計画道路による既存不適格は性質が違いますからね。調べてから行った方が良いですよ。
              • この物件のプランニングのおかしさに気づけない人が引っかかるんですかね。
    • 計画道路、既存不適格になる可能性さえ無ければ、、、、駅徒歩圏の割にゆったりしたプランで、最近のマンションの中ではかなり好みなんですよね。
    • コンセプトや立地などなど、普通に見ると良さげなマンションなんですよね。気になってしまう。なので既存不適格の件は本当に残念。 計画道路は割り切って元々通ってたものと思って購入すればいいかなとも思うのですが、 既存不適格は受け入れられないですよね。 マンションなのにリセール困難って、意味ないですもんね。 調整会の議事録を読むと隣のライオンズは計画段階から事業者が用途変更につながる手順？を踏んで既存不適格になることを免れたようなので、 なぜこちらの事業者はそれをしないと言い切ってしまっているのか、本当に残念でなりません。 今だとできない手続きなんですかね。 なぜしないんでしょうか？ このあたり、詳しい方いらっしゃいますか？ マンションギャラリーに行ったら、その後方針変わって、既存不適格にならないような段取りしましたーってなっていないかなぁ。そしたら前向き検討したい。 ・・・ってあるわけないか。
      • 既存不適格にならないためには、最初から道路ができることを見越して小さめに建てるしかないのかと思ってましたが、他に方法があったということでしょうか。 既存不適格になるとマンションを売るときに価値が下がるということですよね。 既存不適格物件を買うときはローン組むときにも影響がある、という情報を貼って下さってた方もいましたね。 でも実際にマンションを建て替えるということは、50年とかそれくらいの期間ではないですよね。。だとしたら、何かあったら賃貸に出せばいいか、と考えています。
        • 調整会の議事録をみての感想。 今からわかっている既存不適格リスクを放置するこのデベロッパーなんなの？ このマンションが見直しなくそのまま作られたら、買い手も近隣も武蔵野市も、将来に渡ってみんな迷惑するんだけど。 すぐ安くなるだろうから、買っても賃貸用にしかできないね。 いい場所だし価値を高く維持できそうなものにできるはずなのにもったいない。
    • 土地収用された場合の補償金や立ち退き料は個々人に支払われるの？管理組合に支払われるの？
      • 土地は区分所有だから持ち分に応じて分配じゃない。交渉とかの窓口は管理組合だろうけど。
    • 売却というカードが事実上切れなくなっても受け容れるという事ですか？一般的に賃貸ばかりの物件に所有居住はしたく無いと思いますが。私はそれでも賃貸なら住みたいので、購入は見合わせて賃貸で出るのを待つ方向に切り替えてます。**
    • 既存不適格になるとフラット35も使えないことがあるようです。売る時に影響が出る可能性は高いでしょうね。じゃあ住み続けようと思っても、やがて来る建て替えの時期になったらまた問題が表面化するわけですよね…。売れないし建て替えもできないとなると、将来的にスラム化を回避する方法はあるんでしょうか？
      • 既存不適格が確定した物件はかなり融資が付きにくいですからね。 厄介なのは、新築時に銀行はその辺りまで考慮してくれないという。。 売りたくなった頃に、既存不適格確定なら残債がピンチで、最悪は割安賃貸で回さざるを得なくなりますよ。 デベ保有のまま賃貸に回し、道路確定後に建て直してから発売して欲しい。
    • すごいよい場所の物件なのに、既存不適格ってそんなにダメなんですか？なんでそんな問題な物件をデベロッパーは販売するんでしょうか？
      • 将来既存不適格にならないように計画道路にかかっている土地の分を容積率や建蔽率に含めないで建物を建てるとその分部屋数が減って利益が減る。 それから重要事項説明では計画道路に敷地がかかってますって説明するだけで、既存不適格になるってこととそれがどういう問題を含んでいるかってことは説明せずに販売できる。なのでここのように指摘されないと知らずに買っちゃう人も出てくる。 情弱は損をする。そんな世の中が悪いのか。高い買い物なのにきちんと調べないほうが悪いのか。しれっとこんな問題のある物件を売る側が悪いのか。
        • 既存不適格でも普通に住む分には問題ないと思いますが、 仮に建て替えとなった時に、容積率が足りないため、今と同じ大きさの建物は建てられません。 議事録に載ってた気がしますが、数十戸は減るはず。 数十年先の話とはいえ、ほかのマンションにはないリスクをあえて取るには高すぎる買い物ですよね。。 デベロッパー的に言えば世の中に既存不適格のマンションなんてたくさんあるし、少なくとも今の時点では問題ない適法建築物なので、いま現在問題ない建物を販売します、というだけのことだと思います。 彼らは売ったら終わりで、後のことは関係ないから、既存不適格については触れず、販売されるとおもいます。 わたしもここを見て議事録を読むまで気づかなかったので、気づかない人がモデルルームだけ見て購入してしまうのかなと思います。
          • 逆に、もし用途地域が変わって建ぺい率・容積率が跳ね上がれば資産価値もうなぎ登り！？
            • 用途地域変更を期待して買うには大きな賭けですが、そういう買い方もありますよね。マイナス意見が多い裏にはチャンスがあるという見方もできますし。でも値段次第かな。 ところで花の通学路を壊すのは市議会でも反対多数でしたが、強引に可決されましたよね。もし武蔵野市民が立ち上がって東京都に反対運動起きれば計画が棚上げになることもあるかもしれませんね。あくまで期待値として…（笑）。 そちなみにバウス のモデルルーム外観が出来てますが、南側は立派に出来てるんです。でも北側は人目に触れることが少ないからかハリボテ（笑）。写真はあえて乗せませんが、こういうところも会社の姿勢が現れているのかなと考えてしまうのは意地悪でしょうか。そりゃコストを考えればわかりますけどね。みなさん、もしモデルルーム行ったら北側からも見てみてください。
    • コメント読ませていただくとこの物件って既存不適格の意味を理解していない情報弱者に売る物件と読めてしまいます。そうだとすると、それに気づいた時嫌な思いと後悔が残る悲しい物件ですね。売主の品位を疑ってしまいます。
      • 都市計画道路部分が買取りされた場合に既存不適格になると言うのはデベに確認された結果ですか？それとも確認しないで、なるだろうとおっしゃっているのでしょうか？
        • 建ぺい率＝建物水平投影面積/敷地面積*100 ・容積率＝延べ床面積（緩和除く）/敷地面積*100　なので、いずれの場合も、敷地面積が減ると率はあがります。今回の場合、都市計画道路によって道路境界が後退するので、敷地面積が減り、率が上がり、法定を超えてしまうということです。ごめんなさい、都市計画道路がどのくらい削れるかははっきり見てませんが、事業決定しているのであればHPに幅員が記載されているはずです。
          • 建築面積、延床面積がないと計算はできません。 建築計画お知らせ看板に通常記載されています。 また、今回の場合、用途地域が2以上に渡るので建ぺい、容積上限が2つづつあるのでそうだと思います)法規上の上限は按分で算出されます。用途地域ごとの面積がないと、どれだけギリなのかはわかりません。 今ギリなら、2100も削ったら間違いなくアウトだと思って頂いて大丈夫だとおもいます。 用途地域が市の指定で変わり、既存不適格から適合になる可能性は０ではありませんが、いわばギャンブル要素はあります。
    • 私の場合値段次第で検討しようと思う。子供が独立するまでのあと20年程だけ住むと考えれば仮に収用されて既存不適格になっても生活には支障無いので。住まなくなったらそのときの経済環境によって売るか貸すか貸して収益化して売るか 坪330万以上は見送り、坪300万以下だったら即買い、間だったら条件仕様諸々みて判断
      • 売れなかった時のことは考えておかないと。
        • 業者は土地を購入するとき都市計画道路にかかってることは承知のうえだから買い叩く。そして、現行基準いっぱいに建物建てるから収益ガッポリ。知らずに買っちゃった人が割りを食うって構図。
    • 購入して遅くても数年後、優先計画道路（16m幅）が事業化すると、何がおきるでしょうか。計画道路完成までのこのマンション所有者の検討事項を想像すると、
    1. .東京都への土地売却手続き
    2. .武蔵野市への用途地域変更に関する要望提出と調整
    3. .全世帯分土地区分の持ち分の再調整
    4. .計画道路にかかるNorth棟の専用庭を縮小またはなくす工事
    5. .計画道路ができた後の安全対策と、各住宅のプライバシー保護の検討（バルコニーはガラス柵のデザインなので）
      • 他にもありそうですが、こんなもんでしょうか。いずれも揉めて落としどころの調整が面倒そうに思います。。2がうまくいけば、既存不適格は逃れられるかもしれないですが、どうやればうまくいくとか、ノウハウあるのかな。とりあえず、、数年間のタスクを想像するだけでお腹いっぱいw
    • 実住にはリスキー過ぎると思いませんか？ 価格関係なく断念しました。 仮に安くても家族を想うとデメリットばかりになってしまいます。 健全な物件になるとしたら、安く供給された全てが投資目的で買われるとかですかね。利回り高ければ買い手はつくと思います。 それでも道路事業が決定したら、15年くらいで管理もズタズタになるんじゃないかなー。
      • 管理会社は三菱だから心配無さそうだけど。管理組合がどうなるかだね。
        • 管理の主体は管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合がきちんと機能するかどうかは賭け。
    • モデルルーム行ってきました。道路の説明ちゃんとありました。
      • 事業化したら具体的にどうするのか言ってました？
        • 私も行ってきましたが、 模型にも計画道路が書かれていましたし、説明もありました。 ただ事業化する事はない前提、緩和される前提での話ばかりでしたね 金額的には少し割安ですが、もう少し安くした方がいい気がしました。
          • 書面で出してもらわないと。口頭だけだと後で言った言わないになるだけ。
    • モデルルーム行きました。 こちらから聞くまでもなく、計画道路の説明ありました。おそらくここの評判見てるんでしょうね。ただその時の資料は当然ながらスライドと口頭のみ。 基本的には道路通るかわからないからという流れで、容積率の件は隣のライオンズの例を挙げて、ライオンズも道路が通った後に用途地域が変わっていますという説明でした。ちなみに値段は想像していた水準で、やっぱり高めです。既存不適格リスクと天秤にかけると、高いなあと感じます。まあなんというか普通のマンション買うなら悩まなくていい不確定要素がとにかく多いなと改めて感じました。
      • 私もモデルルーム行ってきました。 不確定要素が多いと私も感じました。 それを含めるとやはり高い印象です。 もう少し安いと道路の件も含めて購入検討できるかなぁと思いました。 個人的にはこの値段なら見送りです。
    • 割安ってどれくらいですか？地下ではなく3LDKだといくらぐらいなんでしょ？
      • 専用庭が消えるノース側の1階で6800。消えないウエストの地下で6500。
        • たっか！こんなリスキーな物件のこの値段するんですか！？まだ最終的な価格じゃないでしょうが、1000万も値下げはないと思うので見送ります。。
          • 地下あり物件でもそんなに高いんですか。。6,500って諸々含めると、年収700台の40才未満が目一杯で借りて、頭金1,000出してギリギリ最適優遇ですね。ダブルローンや親子ローンみたいな無理をして買う物件じゃないので、庶民はパスした方がいい。もちろん私も。
    • ちなみに西向きの3階と南向きはいくらくらいなんですか？7000万いっちゃうのかなー
      • 西向きの一階で6,800万なので三階なら7,000万いきますね。南はもちろん7,000万台からで部屋により8,000万台もありました
    • モデルルーム行ってきて営業からは都市計画道路に入っている旨説明されました。実際どうなるかはわからないが、金額的には500～700万ほどがオーナーそれぞれに一律支払いになるだろうと言ってましたが、これは本当でしょうか？都市計画道路が実施された場合は、ノースの一階専用庭は丸ごと無くなるようです。それと、現状は既存不適格になる可能性はそんなに高くないように思いますがなぜ既存不適格になるだろうという前提でレスが続いているのか、どなたか詳しい方教えて欲しいです
      • 都市計画道路が実施されて土地を収用されたらその代金が入る。土地は区分所有なので、一律でなく持ち分割合に応じて分配が妥当かな。実際にどうするかは管理組合で協議になるはず。もしかしたら庭がなくなって目の前が道路になるノースの１階の住民が自分たちだけに分けろって主張してもめるかも。
        • 都市計画道路実施となったら、管理組合は大変だろうね。行政との交渉とかも含めて全部やらやきゃならない。まあ、普通の物件では経験できないことだけど。
          • 計画道路と既存不適格の可能性は充分理解したうえで検討してるけど、面倒な人達に目つけられてるみたいだから、焦らなくても値引きする頃まで待てば安く買えそう。欲しい人には良い流れだ
    • 敷地内計画道路だけでなく、地下住戸があるんでしょうか？もしそうなら、それも今後の懸念点になってしまいますよね。倉庫とかなら良いんでしたっけ？
      • 建築基準法で地下室は容積率不算入なので、高さ制限の厳しい低層住居専用地域では地下室を作って部屋数を増やして利益を確保する。地下室マンションって問題が多くて例えば世田谷区のように条例で禁止される方向にある。そうなったらそっちでも既存不適格。
        • 地下住戸あります。モデルルームが地下住戸の部屋でした。
          • 武蔵野市は多いですよね地下分譲の物件。今後どうなるのかなんて分かりませんが、避けたかったので、聞けて良かったです。
    • そろそろ正式価格が発表されたかと思いますが、予定金額から大きな変更はなかったでしょうか。
    • 第一種低層住居専用地域だと、価格は高くなりやすい傾向にあると思います。 他に背の高い建物も周りに建つリスクが低いからなんですかね？ ここの場合は駅までは歩いていける範囲で、そのような環境なので、暮らしやすさはあるかと思われます。 一体、どれくらいなんでしょうね。 駅まで10分以内の表記ですが。
      • 第一種低層住居専用地域って、基本的に戸建てを想定した用途地域なので、高さ制限や容積率の条件で土地面積当たりの部屋数を多くできないのでマンションだと物件価格は割高になる。 建築基準法で地下室の容積率不算入ってあるので低層住居専用地域にマンションを建てる場合、この制度を使うケースが多くて地下室マンションになる。ここも例外ではなく。 地下室マンションは問題を含んでるからそういったことも含めて勉強しないとね。
    • ほんと、強気ですね。 こんな問題物件なのに、近隣物件と比較しても決してお安くはないような。 ファミリー世帯向けのわりには4人家族で手狭になりそうな70平米前後が多いし、70平米台後半になると8000超えるし。誰が買うんだろう。
    • 営業の方によると、計画道路が実施された場合には東京都から敷地を削った分のお金（9.45億）が入るので、130戸で単純に割ると一世帯あたり726万返ってくる計算になるとのこと。（実際は延べ床面積に比例すると思いますとも） これは東京都で予算が決まっていると思うのですが、私自身で裏付けは取っていないため、営業さんから聞いたままを書いています。 また隣のライオンズ同様、（管理組合主導で）用途地域変更を申請し、第一種低層から第一種中高層になれば、建ぺい率80、容積率200になるので既存不適格にならなくなる。ただそれには少なくても4年はかかることが多いので、その間の既存不適格期間は売りにくくはなるだろうと。 私の聞き間違いがなければ上記のようなこともあり、価格を高めに設定していると思えます。 ただこれらは当然契約書には明記されないし、可能性の話であって確実なことではないです。市議の中には計画道路反対の方もいるから、実施される予定とはいえ、どうなるかはわからないともおっしゃってました。これは営業さん自身のリスク回避というより、そういう状況で販売をせざるを得ない難しさと感じましたが、お金が帰ってくればラッキーくらいな人が手を出す物件のように思います。
    • まだ最終的な販売価格は出ていませんが、人気がないなら下がりそうなのか、第1期は見送り、待ったら少しは値段が下がるのか、その辺りがどうなのか気になります。私はサウス棟を検討していますが、もう少し下がったら決断できるのにと思っているところです。
      • あと、モデルルームに行ってみて思ったのは以下です。
        • よかったところ
          • 天井が高い
        • 気になったところ
          • オプションのキッチン棚を付けると、流しとの間が狭い。
          • リビングの窓が大きいのはいいが、全部開かない。（なぜですかね？最近の流行り？わかる方教えて下さい。）
          • 玄関の前に物を置けるスペースがない
          • エレベーターが2基でまわるのか？何かで調べたら60戸に1台？が一般的と書いてあったので、決して少なくはないようですが。サウス棟希望ですが、あまり高い階でなく、階段でも上がれる階の方がいいのかとも思ってます。低層なので階段を使う方が多く問題ないんですかね？

    【第1期販売予定価格、表示価格有効期限：2019.7.21 】 【ノース棟】

    • 221 Ag 54.60 ２LDK 価格なし
    • 222 G2g 71.29 ３LDK 6800
    • 223 Gg 71.29 ３LDK 6800
    • 224 G2g 71.29 ３LDK 6800
    • 225 Gg 71.29 ３LDK 6800
    • 226 G3g 71.29 ３LDK 6800
    • 227 Eg 68.36 ３LDK 価格なし
    • 326 N 72.77 ３LDK 価格なし
    • 327 G2 71.29 ３LDK 7100
    • 328 G 71.29 ３LDK 7100
    • 329 G2 71.29 ３LDK 7100
    • 330 G 71.29 ３LDK 7100
    • 331 G3 71.29 ３LDK 7100
    • 332 68.36 ３LDK 価格なし
    • 425ー431 価格なし

    【イースト棟】

    • 101 Dt 67.75 ３LDK 価格なし
    • 102 Ft 70.10 3LDK 6400
    • 103 F2t 70.10 3LDK 6400
    • 104 Ft 70.10 3LDK 6400
    • 105 F2t 70.10 3LDK 6400
    • 106 Ft 70.10 3LDK 6400
    • 107 F2t 70.10 3LDK 6400
    • 108 Qt 76.34 3LDK 価格なし
    • 201 D 67.75 3LDK 価格なし
    • 202 F 70.10 ３LDK 6800
    • 203 F2 70.10 ３LDK 6800
    • 204 F 70.10 ３LDK 6800
    • 205 F2 70.10 ３LDK 6800
    • 206 F 70.10 ３LDK 6800
    • 207 F2 70.10 ３LDK 6800
    • 208 Q 76.34 ３LDK 価格なし
    • 301 D 67.75 3LDK 価格なし
    • 302 F 70.10 ３LDK 6900
    • 303 F2 70.10 ３LDK 6900
    • 304 F 70.10 ３LDK 6900
    • 305 F2 70.10 ３LDK 6900
    • 306 F 70.10 ３LDK 6900
    • 307 F2 70.10 ３LDK 6900
    • 308 Q 76.34 ３LDK 価格なし
    • 401ー407 価格なし

    【サウス棟】

    • 309 R 77.95 ３LDK 8100
    • 310 M2 72.34 ３LDK 7200
    • 311 M 72.34 ３LDK 価格なし
    • 312 B 58.32 ３LDK 5800
    • 313 P 74.41 ３LDK 7800
    • 408ー412 価格なし
    • 501 R 77.95 ３LDK 8500
    • 502 M2 72.34 ３LDK 7600
    • 503 M 72.34 ３LDK 価格なし
    • 504 B 58.32 ３LDK 6100
    • 505 P 74.41 ３LDK 8200
    • 601ー605 価格なし
    • 701 R 77.95 ３LDK 8800
    • 702 M2 72.34 ３LDK 7900
    • 703 M 72.34 ３LDK 価格なし
    • 704 B 58.32 ３LDK 6400
    • 705 P 74.41 ３LDK 8400
    • 801ー805 価格なし

    【ウエスト棟】

    • 109 Ct 66.98 価格なし
    • 110 H2t 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 111 Ht 71.66３LDK 6400～6500
    • 112 H2t 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 113 It 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 114 H2t 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 115 Ht 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 116 Lt 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 117 L2t 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 118 Lt 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 119 Jt 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 120 Kt 71.66 ３LDK 6400～6500
    • 209 C 66.98 価格なし
    • 210 H2 71.66 ３LDK 6700
    • 211 H 71.66３LDK 6700
    • 212 H2 71.66 ３LDK 6700
    • 213 I 71.66 ３LDK 6700
    • 214 H2 71.66 ３LDK 6700
    • 215 H 71.66 ３LDK 6700
    • 216 L 71.66 ３LDK 6700
    • 217 L2 71.66 ３LDK 6700
    • 218 L 71.66 ３LDK 6700
    • 219 J 71.66 ３LDK 6700
    • 220 K 71.66 ３LDK 6700
    • 314 C 66.98 価格なし
    • 315 H2 71.66 ３LDK 6700
    • 316 H 71.66３LDK 6700
    • 317 H2 71.66 ３LDK 6700
    • 318 I 71.66 ３LDK 6700
    • 319 H2 71.66 ３LDK 6700
    • 320 H 71.66 ３LDK 6700
    • 321 L 71.66 ３LDK 6700
    • 322 L2 71.66 ３LDK 6700
    • 323 L 71.66 ３LDK 6700
    • 324 J 71.66 ３LDK 6700
    • 325 K 71.66 ３LDK 6700
    • 413ー424 価格なし


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    交通[ ]

    構造・建物[ ]

    バウス武蔵境　グリーンプロムナード完成予想CG
    バウス武蔵境　グリーンプロムナード完成予想CG
    バウス武蔵境　エントランスホール完成予想CG
    バウス武蔵境　エントランスホール完成予想CG
    • ホームページのトップページのイメージ画像を見てすごく素敵だなと思いました。 低層で横に広くて、前はガーデンと提供公園のようで、開放感があって、リゾート物件のような雰囲気も感じます。 陽当たりも風通しも文句なしなのではないかと想像します。 一部は5階建てなのかな、低層の方がなんとなく高級感がある感じもします。
    • 完成予定図を見て、どこまでが敷地内なのかと思いました。緑化事業も行っているんでしょうか。1階部分は庭もあり、ラウンジ、庭園の施設も注目。散歩道もできていて、素敵なマンションになりそうと期待しています。
    • ここって外廊下なんですね？ 「石庭」とやらを臨むのなら外廊下ということもあるんでしょうが・・。 ”ホテルライクな内廊下”が主流の最近のマンションでは珍しいのではないでしょうか？ 外廊下を高級感があり、人気の内廊下に改装する例もあるらしいです。 ここも今のうちに内廊下に設変すれば良いのでは？
      • 石庭は、デッドスペースを、そのままではあんまりだからと手を加えたくらいで、あんまり意味がないように感じました。共用部分にお金をかけると、あとあと管理、費用が大変なので、共用部分はシンプルなのがいいと思っています。
        • 共用部分に関しても同意で、シンプルなほうがいいように思います。 石庭はどうなんでしょう、微妙な感じがしますけど、掃除がしやすいのかしにくいのかもよくわかりません。 水が流れててもいいような雰囲気ですが、管理が大変ですものね。 石庭に面して二つの棟は玄関がご対面してるんでしょうか？ グリーンプロムナードに面している一階がなかなか素敵な雰囲気に思えました。


    共用施設[ ]

    バウス武蔵境　コミュニティガーデン完成予想CG
    バウス武蔵境　コミュニティガーデン完成予想CG
    バウス武蔵境　ブックラウンジ完成予想CG
    バウス武蔵境　ブックラウンジ完成予想CG
    バウス武蔵境　石庭完成予想CG
    バウス武蔵境　石庭完成予想CG
    • 駐車場：（総戸数に対して）51台
      • こちらは駐車場おいくらぐらいになりそうですか？
        • 詳しい金額はまだ決まっておらず、今月末くらいには決まるとのことでした。
    • 自転車置場：285台
    • バイク置場：6台
    • 私もモデルルーム行きました。駐輪場とエレベーターと部屋との動線が微妙でした。エレベーターが2機しかなく、一階以外だと老後大変だなーと思いました。


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    設備・仕様[ ]

    • ディスポーザつき、浄水器つきの水栓、浴室乾燥機などいいなと思う点はあったものの、水栓を海外のものにするなど、もうちょっと押しが欲しいです。


    間取り[ ]

    • 間取：2LDK・3LDK
    • 面積：54.60平米～77.95平米
    • 間取り見ました。 130邸もあるので大規模マンションと言っていいような気がします。NORTH、EAST、WEST、SOUTHと棟が分かれています。 駐車場から一番近いのはEAST。日当たりがよさそうなのは南のSOUTHでしょうか。SOUTH狙いでBタイプ、Rタイプを見ました。Bタイプは2LDKなのでファミリーの我が家には不向き。Rは角部屋で3LDK。 4LDKがないのはトレンドなんでしょうか。他マンションでも3LDKの間取りが多い気がします。Rは77.95m2。ウォークスルークローゼットやウォークインクロゼットがあって収納多いです。玄関すぐが共用廊下なのが若干気になります。アルコーブだったらよかったです。
    • 緑化事業もあるのか、緑も多くベランダに直射日光が入らずに遮ってくれそうだと感じました。
    • 2LDKからあり、コンパクトでいいと思いました。2LDKはエレベーター横なんですよね。トイレ、廊下があるものの寝室が洋室2だと音が響かないか心配です。あとは3LDK・・・。予算があれば3LDKでリスクを避けるのが無難でしょうか。
    • 地下住戸はリセール難しそうです。また、日当たりの悪い部屋を見たことがありましたが、バルコニーのない部屋だと昼間も電気をつけないと薄暗いため、電気代もかさみそうだと感じました。
    • いろいろなプランがあるのはいいですね。 収納スペースもあるほうですし。 コアクロスペースも面白いと思いました。 上段と下段に別れているので、有効活用できます。 ロフトのような感じでしょうか。 子供が喜びそうですね。
      • マンションって戸建てに対する最大のメリットはバリアフリーなのに自らそれをぶち壊す設計ってどうなんだろう。コアクロスペースって年取ったらデッドスペースになるだけ。ここは既存不適格になったら買い替え厳しいから、永住前提になるのに。
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    買い物・食事[ ]

    • イトーヨーカドー 武蔵境店　（徒歩12分/約940m）
    • すきっぷ通り商店街　(徒歩7分/約510m)

    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域：第一種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域
    • 新聞広告チラシ入ってきました。 ガーデンがあるのは印象良かったんですが、将来道路になってしまうのを考えるとかなり購入悩みますね。天文台通りの延長だと、結構交通量ありそうですしね、、、 駅距離もほどほどなので気になってたんですけど、この条件はなんとも
    • 17‐026(大)、17-027(大)　（仮称）武蔵野市境二丁目計画 の調整会議事録を読んだのですが…この建物将来大丈夫? 道が出来たら、金銭の問題や不適格建築物になる可能性があるのに 業者の返事があいまいすぎる
      • この点、思いつきませんでした。確かに大変そうですね・・・そして業者の対応・・・。不祥事があったら、真摯な対応をしてもらわないといけないのですが、業者が対応をかわしていると不信感につながってしまいます。 共用施設、庭などがあって素敵だと感じたのですがデメリットもあるんですね。
        • ものすごく長いのでポイントっぽいところだけ
          • 緑地部分に都道の決定計画あり。（2016年時点で10年以内に事業化予定）
          • 都道が通ると建ぺい率容積率がアウトになる。→都道が通った瞬間に既存不適格の建物となる
          • 都市計画道路用地は、マンション購入者が持分割合に応じてもつ（固定資産税とかも払う）
          • マンション購入者（管理組合）が東京都に都道計画用地を売る→収入は管理組合or所有者（現時点では謎）
          • 都道ができるとマンション自体が既存不適格になっちゃうから、東京都には売らない or 売るなら既存不適格にならないレベルに用途地域変更して！といった交渉をセットで管理組合がすることになる？ （用途地域を決めるのは都ではなく武蔵野市）
            • とりあえずこういう話っぽい？ですかね？ 理解あってますかね？ 事業者的には先に売ってしまおう感が強いですね。 説明会でどこまでこの件を説明してくれるのか、既存不適格の可能性はきっといわないですよね、、？ 用途変更さえ、今の時点で目処立てるような働きかけをしてくれると安心感増すなと思いましたが、議事録の段階では、この点について事業者側では何もアクションなしの回答でした。 たしかに現時点でのルールは何も破っていないのですが、これから住む購入者のことは考えてない？という印象ですね。 買った後が面倒くさそう、、、。
              • 既存不適格の話勉強になりました。将来確実にもめますね。議事録を読んでいて申請者のことを思うと悲しくなりました。 現状の法には何ら違反していないので事業性確保のために、将来のための対策や、近隣住民への日陰への配慮はできないと。売り逃げ姿勢が良く見えた貴重な資料ですね。 いいなぁと思っていたので残念です。
                • 都市計画道路の実施が決まると土地の収用の交渉になるんだけど、決裂した場合、公共事業って強制力を行使することが可能なので、合意できなければ手続きを踏んで強制収容ってことになる。なので売らないという選択肢はないよ。 あと、用途地域の変更については都市計画道路ができたら土地の利用状況が変わることによって見直しがあり得るってだけで、土地収用のバーターとして変更をお願いするようにする筋合いのものではない。 それから不動産売買の時に、売主は購入者に対して重要事項説明の義務があって、説明すべき項目があるんだけど、都市計画道路が敷地内にあるって事実だけ。それに伴って既存不適格になるって説明の義務はない。なので、お役人さんが説明するようにお願いしてるんだけど、法的な義務はないんですっとぼけることも可能。 既存不適格リスクのある物件はかかわらないのが賢明。
                  • 既存不適格になったら、資産価値なくなるよ。
                    • 私も議事録を読んで購入を見送ろうと思った一人です^^; 世の中にはそれでも買う人がいるでしょうから、業者はこのまま『計画通り』建てて売るのだと思いますが…。
    • 既存不適格のマンションなんて珍しいものじゃないしいくらでもありますよ。どんなことが起こったかって何も起こりません。分譲マンションで増改築するケースは稀でしょうから 40年以上先に建て替え検討するときに漸く課題になるんじゃないですかね
      • 将来、問題になるから実質建て替えできない。ということで資産価値がなくなる。将来何かがあって売りに出す必要が生じたら身動き取れなくなる。
        • 今の土地いっぱいに立てるから、土地収用された時に建築条件を満たせなくなる。計画道路にかかってるのはわかってるんだからなんで、余裕を持って建てないんだろうね。利益のことしか考えてないんだろうね、デベは。そして無知な人に押し付ける。
    • 前向きに検討されているかたは気分を害されるかもしれませんが、もし売主から知らされなかったらと思い、既存不適格になったマンション売却の上でのリスクをまとめたサイトがあったので共有します。当然ながら買主への告知義務が生じますが、買主は既存不適格物件では住宅ローン通りづらいというのは知らなかったです。相当売りづらくなりますね。 実例を見つけられずすみません。
      • 売却額が相場より安くなるだろうなとは思ってましたが、 そもそも買い手側も既存不適格だと住宅ローンを通すこと自体が難しいわけですね。そりゃそうか、なるほど。 私もかなり興味ありましたが、完全に見送り決定しました！ 期待していただけに本当に残念です。
        • 調整会で計画は見直さないと明言しているとは呆れました。新築時点なら普通のローン審査なんでしょうか、気の毒です。デベ関係者が買い上げて全部賃貸にするなり、将来の建築条件を満たす前提で価格を目減りさせて販売するなり、、でも後者だと周辺住民にも様々な迷惑がかかりますし。誰が幸せになるんですか、この物件。
          • 私も見送りです…立地が良かったのに残念…
    • 駅からの距離も程よく、のんびりした場所で気になってます。武蔵野3・4・24号線の延伸について武蔵野市議会は東京都へ意見書提出してるのですね。マンション購入者も団結して、地元市議と共に反対運動を続けたら撤回もあり得るのでしょうか。大き過ぎる賭けですね…。
      • 期待したいところですが、一応すでに事業として決定までされているので、撤回はないとおもいます。上でどなたか書かれてますが、強制的に収用されておしまいかな。 ここを買うなら最初から道路が通る前提で買わないと、 撤回を期待して買っちゃうとメンタル的にもしんどいと思いますよ。
    • 16m幅道路が出来るんだから普通に用途地域変更になるんじゃない？ホームページに乗ってるマンション周辺の用途地域みても主要道路に沿って中高層になってるし。
      • 容積率が増える用途地域変更は、商業地域か近隣商業地域。駅前の商業地域からは距離があるから、道路が出来たからってそういった変更は期待できないでしょ。
        • 商業地域か近隣商業地域になったら、今度は日影規制がなくなる。どっちに転んでもアウト。
          • ちかくのライオンズは第一種中高層住居専用になったんだから、容積率緩和されるなら同様になるでしょ。いきなり商業になるとかはいくらなんでも無いよ。
            • 既存不適格を救済してほしいから用途地域変更してくださいってお願いしたところで、相手にされないと思うけど。
    • 街並みは本当に暮らしやすそうですよね。ちょっとおでかけで都内に出かけてもいいし、ほどよい距離感でリタイア後も快適に過ごせそうです。
    • キャッチコピーが「武蔵野市の広大な地に描く邸宅街区」と書いてあり、素敵だと思って見てみました。駅から9分で、駅までの所要時間もいいです。
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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    掲示板[ ]

    ご近所物件の掲示板

    tokyo/645853/50-201

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    バウス武蔵境

    物件概要
    所在地 東京都武蔵野市境2丁目1277番1他（地番）
    交通 中央本線（JR東日本） 「武蔵境」駅 徒歩9分 （北口より）
    西武多摩川線 「武蔵境」駅 徒歩9分 （北口より）
    総戸数 130戸
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