プラウド苦楽園

2021年2月5日 (金) 11:57時点における最新版

物件概要[ ]

プラウド苦楽園　外観

プラウド苦楽園　外観（夜）

• 所在地：兵庫県西宮市奥畑137番3 （地番）
• 交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩8分
• 総戸数：65戸
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：定期賃借権（建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。）
• 完成時期：2018年07月
• 売主：野村不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
• 施工：野村建設工業株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 所有権よりも2,000万くらい安くてもトントンくらいかな？
• 200後半ぐらいとききました。 それなら定借でもありです。 価格下落がどうなるかわからないのですが、 15年以内に売れば問題ないのでは。
• 立地や周辺の環境としては申し分ないかなと思っていましたが 借地権付きとなると、やっぱりちょっと考えてしまいます。 資産として考えるのなら、他もあたって考えたほうが良いのかなと思いました。
• モデルルーム、素敵だなと思いました。 ほんとうに、バルコニーからの眺めはこんな感じなのかしら。
• 購入しようと思っている者です。 定借ですし、やはり中古となると価格下落はあると考えています。 現状の不動産価も高いので購入時期としてはマイナスと思います。 ただ、立地が最高なので購入を決意しました。 価格を気にされるのであれば、駅前立地の都心を選ばれるべきかと思います。環境という点であれば、ここ数年では最高かと思っています。 
• 定借で値下がりリスク高い

【立地がいい】

• 現地行きましたが、素晴らしすぎる立地。。 定借ということですが、定借でないとこのような土地はマンション用には絶対でないでしょうね。 他の安さ勝負やせこい地主都合の定借とは全く異なるがします。 東京なら広尾や南麻布の定借のようになればいいですね。 定借は関西はここと千里中央があります。両方とも立地はピカピカですが、郊外なんですよね。今後どうなるでしょうか？ ここは松下家前で二度と出ないとはいえ支線の住宅地、千里中央も人気駅の最短駅前とはいえ他にタワーも複数建っている。 先が読めません。 この設備やランドプランでお値段が250ぐらいなのは驚きでした。検討してみます。
• 立地は最高ですね。欲しいなら時期柄高値掴みでも買う価値はあると感じました。仕様もそれなりに定借で安くしてるから億ションレベルはあるでしょうか。 ただ前のプラウドさんは中古は1軒しかないが何度も値引きしていて成約価格はここと坪単価は変わらないようですし、近くの池沿いのジオさんはこの辺の一般的な中古と同等で売れているようでした。 立地はこちらがさらに優れていると思いますがそこまで中古でお高く買ってもらえる地域ではないのかなと思いますがどうですか？ 定借でそれなりの規模となれば早い段階から中古も出てきそうですから同等以上の値段が新築価格というのは下落リスクがかなり高いのかもと感じました。 あるところで定借は10年も経つと新築の半額の投げ売りのような事例も見せてもらいましたがここを買われた方はどの程度を見込まれているのでしょう？ それなりに資金はあり土地もあるので、ある程度は下落してもいいのですがバブルの時に高値だった辺鄙な土地と同様に売るに売れないとなっても私レベルでは許容できないなと。
• 立地はいいですね。元々、松下家の土地ですし、定借もそのせいです。最終、期限が終われば、建物はそのままで引き渡し、老人ホームなどになる予定から、価格も抑えているみたいです。プラウドの割には、松下家が設計時点からデザイン含め、色々と口出しして、建物引き渡しのため、ありきたりな内装、デザインになっているのが残念。向かいに建っているプラウドはプラウドらしい。高級感無いです。
• 土地が希少かつ定借は売却するインセンティブに欠けるから流通しない。 住みたいなら今買うしかない。
• 素晴らしいところだがこの辺りは周りの中古が安すぎるんだよな。そのわりに値段が夙川フラットの定借並みに高いのはどうかと思う。定借じゃなくても立地や設備のよさを含めてこの価格が維持できるかは怪しい。いつか売ること前提の人は買ってはいけないと思う。
• これはえげつない数字やね。 夙川も大変だろうな。 プラウド苦楽園 築10年時 約-30% @190万？ 定期借地 プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万 プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万 プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万
• ここは苦楽園ではない 苦楽園エリアは苦楽園口駅西北側山手エリアですね プラウド苦楽園ではなく プラウド苦楽園口では？
• 借地権はタイミングが悪いと、定年後のお金が全くない時に出ていかなくてはいけないこともありますよね……。定年後、ちゃんと貯金をしておければいいですが、1人1000万とか、余裕のある暮らしで年1回海外旅行だと3000万円とかいうのでびくびくしています。そんなお金は貯められない……。 苦楽園周辺で借地権じゃなくて、素敵なマンションってあるでしょうか。 比較しつつ買いたいと思っています。
  • いろんな物件見てまわってます。 なんか、違和感のある投稿だったのですが、 何歳まで生きて、何歳まで海外旅行いくんですか？
• これはえげつない数字やね。 夙川も大変だろうな。 プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合 1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月 11年〜55年 ¥17,000／月 56年〜65年 ¥14,900／月 66年〜70年 ¥4,300／月 更に、一時徴収があり、 ＋　15年目　¥3,708,600 ＋　30年目　¥3,708,600 ＋　45年目　¥3,708,600 ＋　60年目　¥1,907,300　 タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、
  • めちゃくちゃ高いですね。 管理費、修繕積立金、地代、駐車場代、10年ごとの一時金を含めると、月々にして10万円。 これに固定資産税が加わると、最低のランニングは月13万。 ここに定借のリセールjの高速下落が加わる。 最低でも年2.5%として10年後に25%、ざっくり2500万下落。月にすると月21万下落。 合わせて月34万になりますね。もちろん新築時の諸費用や修繕一時金数百万は別です。リーマンと素人は手を出さない方かいいでしょう。
• 高いなあ。 ランニング毎月いきなり7万かかるね。 こんな郊外で駐車場も高すぎだよ。 夙川駅近でも2万円もしないよ。 おまけに一時金もあるんだ。これに前払い地代もあるんだよね？
• ランニングは、平均毎月10万です。（駐車場1台） この場合、物件8400万＋ランニング8400万（70年間）＝１億6800万ですね。 割り切って考えると、 賃料毎月20万で70年間限定です、70年後は地主に返却。 何に魅力を感じるか、総合判断が必要ですね、シュミレーションは大事です。
  • 雑なシュミレーションですね。 減価償却に時間がかかる固定資産税金も将来どうなるかわからない金利も購入時の一時金諸費用も修繕一時徴収も入っていませんね。 しかも途中売却は不可能もしくは暴落する前提で。 70年間なんの罰ゲームなんですかね。
• 安いなあ。 固定資産税も含めて、ランニングは毎月12万ですか。 買います、買います、買えません、、、。
• モデルルーム見てきました。 気になった点は、、 １）ガスが使えません（ガスコンロが無く、電気で料理したことがありません、便利な床暖房がありません） ２）ベランダ側の排気口が下向きで料理した場合は部屋に入ってくる可能性あり。 ３）西日が気になる（特に夏場はかなりまともに入りそうな気がします） 気に入った点は、 １）お菓子と飲み物を出してくれました。 安いマンションで無いですが、将来的にフラストレーションにならないか？　じっくり、じっくり考えます。
• 先着順販売が６戸に増えてきました、キャンセルが増えてきましたね？
• 完成までまだ時間がありますが、、、売れ行きは良くないです。
• ホームページでも素敵です。 今は先着順販売。1億以上の物件もあります。
• 先着順販売が９戸に増えてきました、人気がないのか。 完成しても２〜３割売れ残ってるような気がして「ゴースト苦楽園」になってしまいます。駐車場収入とか、メンテナンス費用とか、どうなるんでしょうか？
  • すごい表現しますね！まだまだ竣工まで時間あるのに、 不安にさせる発言、不愉快ですね。
• 第1期で売れ残った部屋は、第2期以降安くなってますか？
  • 安易にやすくすることはしないんじゃないかな… もう竣工して入居が始まってしばらくしたら下げるかもしれないですが まだまだ販売したばかりの段階だとそういうこともないんじゃないかと思います。 広さの割にはお値段はあまりしないんじゃないかな。
• 定期借地権議論はこことコートテラスでよく理解できます。買ってはいけないね。
  • 買えないでしょう。
  • 住みたい場所に定借しかないなら、それもアリではないですか？ 自分ならそれより住みたい場所、環境に身を置けることが重要。日々の空気を吸う場所、歩く道、見える景色はプライスレスな気がします。 子供にわざわざ数十年間先のボロマンションなんて残してやる気もないし、自分の代だけで消えて無くなってくれた方が後腐れなくスッキリするような気もします。 リセールの値下がり価格が気になって仕方ない人は避けるべきなんでしょうが。
    • ゆとりがありますね。 ただ、定期借地権に住むには、あなたのお金だけでなく、後年、負の遺産を引き継いでくれる人を探す必要があります。 何故なら、あなたが行きてる間にこの建物がなくなるには、あなたが90歳で亡くなるとすと、今19歳以下である必要があります。逆に、あなたが今30歳なら100歳以上まで生きる必要があります。どちらも現実的ではないでしょう。 つまり必ず誰かに売るか、誰かに相続する必要があります。 残念ながら、20年経つと転売はほぼただのような値段、それ以降は業者もただでも受け取ってくれません。賃貸に出してもランニングコストか下がりきった賃料を超えるので、赤字で身内も受け取ってくれません。 さて、いつ、だれに、手渡しますか。少し考えてみると、早期に売る以外には困難であることに気づくと思います。それと引き換えに得る景色は、違う意味でプライスレスだと思います。
• そんな営業してません。 まだたくさん空いてます。ユスリカと一緒に食べて。
• 定期借地権とオール電化は大失敗でしたね 松下さんも土地を売りたくなければ、老人ホームとかに貸したほうがよかったんじゃないの
• 夙川て釣れた貧乏客をまわすんじゃない？ こっちの方が安いし。
• 定期借地権のマンションが増えていますが、悩んでいるのが、自分がなくなる年数以上の定期借地権ならいいのかということです。 例えば、定期借地権70年だとして、自分が40歳なら……なくなっている可能性が高いわけですよね。ただ、110歳って将来的に生存率が上がっていることもあるわけで。そんな時に出ていけとなると辛いなとも思います。
• むしろ死んだ後も残る方が相続に困ります。 負動産を受け取ってくれる人がいるので。 土地がないなら業者はただでもいりませんよ。 親から売れない、自分が住まない、借り手もいない、持ってるだけで赤字の60年目のボロボロのマンションをもらいたいでしょうか？ マンションは所有権でも売れるうちに売るのが鉄則です。 売れる期間が短い定期借地権を長らく持つのは自殺行為です。
• ポストにチラシ入ってました。6000万と、1億の部屋が載ってましたが… 池の水が悪かったり、倒木あったり、ちょっと幸先悪いですね。
• 見事に売れ行き止まってますね。 （完成間近です） 値下げ販売可能性ありますかね？
  • 値下げを匂わせるメールは来てます。 あと何戸でしたか？
    • 販売価格を下げると、すでに販売した顧客と揉めないんでしょうかね。
• 値段が風致地区のこの辺りだとしても、やっぱり高いなぁという印象を受けてしまうと思います。 それで動きがそこまで活発ではないというのがあるのでしょう。 駐車場とかは良さそうだけど、低層でこういうマンションだとどうしても値段が張りがちです。
• 少なくとも完成して1年以内は値下げ販売は無いな。 訴えられると大変ややこしい話になりまっせ。
  • なんで訴えられるのかね。 野村は値引きしますし、早期完売が方針です。 住友と違いますよ。
• こんなんでてきました。 でも、ここは竣工までまだあるので決算月でもやらないんじゃないですかねhttp://sennich.hatenablog.com/entry/2016/01/28/210314#2-1決算月の前を狙って意味があるのは野村不動産三菱地所レジ大京の3社 値引きして購入者から訴えられてデベが負けることなんてあるの？
• 定借というだけで検討対象外だわ
• ここが中古で売りに出たら買っても良いなと思う部屋があったのですが、定期借地権にローンをつけるって、ほんと難しいのですね。フラットしかダメなら、もし金利が上がる時代がくると辛いです。現金一括は無理ですし。
• ここの人は定借を新築ローンで買った、 次の人は定借を即金で買う、 私は即金で不動産は買わない、 あなたは新築ローンでも不動産を買えない、 そんな感じかしらね。
• 新築時に定期借地権だから値段が抑えられているわけですから、そのお値段を払いたい方が買われます。新築時は住宅ローンが使えるので皆さん使います。 一転、売る時は住宅ローンが使えません。残年数も減っています。だから新築時に買ってくれた層は対象外となります。これが定期借地権が値下がりす要因です。 ちなみに、住宅ローンだけでなくアパートローンもつきません。
• いつまで生きるつもりか知らないが、地主は潔く土地を売れよといいたい。
• 定期借地ってある意味わかりやすいとは思いますけれどね… 期限は決められているので、その後どうするのかと言うのはわかっているので 所有権だと むしろ揉めて何も決められないみたいなことも起こり得るのですから。 ここの場合はそれで価格は抑えめなので、メリットはわかりやすいと思います。
• 定借でも所有権でも建築費は同じです。 そうなれば土地代の割合はどうなの？ たかがしれてるでしょ。 そんなメリットがあうようには思えないし、安くないと思うな。
• お値段が安くない上に、ランニングコストが異常にかかってきて、資産価値がないのでリセールが厳しく、現金一括で買ってくれる上に、不便な生活を我慢できるという希少な人しかターゲットにしかできず、結果として70年間持ち続けないといけないことが問題なわけで、そら買わんわな。
• 定借は揉めないとかいってる人いるけど、 むしろ揉めまくるよ。 揉めずに楽なのは地主だけ。 借り手は揉め事ばかり。 まず引き取り手がないから揉める。 相続も転売も。 所有権なら築50年でも売れる。 定借は築10年越えたら絶望的。 維持すべき期間が決まってるのも揉める。 20年強制レンタルの車なんて誰も買わないよ？ 社会や技術が変わっても70年間は維持必須。 70年前に今が想像できた？ コンクリマンションなくなるかもよ。 ニテコなんて誰も済まなくなるかもよ。
• 竣工までに完売できない定期借地権になってしまったね。理由が定期借地権のせいか立地かどちらだろう？ただでさえ不人気物件なのだから今後はまず買い手がつかないだろう。 単価は同じの千里中央の定借タワーは550戸を一年9ヶ月で売り切ったからやはり立地なんだろうか。安井町もそれなりに売れてそうだ。 仮に所有権でプラウド名次町と同じ値段で売り出してても、マンションのトレンドが変わってしまった今どのみち厳しかったかもしれないね。
• トレンドを見誤りかなり売れ残りました。 修繕積立基金、管理準備金、駐車場収入の不足は良く判りませんが、 フォレスト整備、植栽管理で顧客を惹きつけて早く完売できればいいですね。
• 売れ残ったというか、まだ販売中なのでは？ でも先着順が8戸ありますか。 第5期2次が次期販売予定とのことで、 ゆっくりペースだったのかと思います。 現地の実物が見られるので、それもわるくはないのかも。 完成した？ようですから、 写真などを公式サイトで見せてもらえると嬉しいなと思います。
• 借地権の賃料があるって知りませんでした。 けっこうな額なのですね。
• 広めの間取りで低層マンションだと値段は高くなりがちですね。 総住戸数も少なくなりますし。
• 定借の時点でアウト
• まだ完売しないのですね。本線駅近以外は厳しいんでしょうかね。
• 気に入らないなら売りに出しましょう。 新築価格から10%＋手数料オフぐらいが妥当かと。
• 入居したてにリフォームってご近所さん等々に顰蹙ですかね？
  • その質問をしたことで、今後リフォームしたら、ここで書き込んでる人というブランドが貴方につくことになりましたね。 よってリフォームはしない方がいいでしょう。
• まだあまり人が住んでないですね。 週末なのにセカンドでもないなら単に売れてないのかな。
• こちらは完成後も販売が続いてるって感じですか？ 次期販売1戸となってますが。先着順も8戸あるようです。
• 高級路線をプラウド甲子園に完全に持っていかれちゃってますね。
  • 別に甲子園なんか興味あれへんし
• コンセプトとしては子供がいる家庭が前提というよりは、大人のみの世帯が対象になっているのかなという印象を受けます。 あまり子育てアピールないですものね。学校は、浄水場の向こう側にあるにはありますので子供さんがいる人ももちろん、暮らしやすいとは思ます。全体的に価格帯が若い人たち向けじゃないというのがあるのかもしれません。
• 見学に伺いました。 うーん。プラウドならもう少し頑張るべきではなかったのか？空調も高級マンションならではの天井埋立てでもなくキッチンも狭い。バルコニーも洗濯を干す場所しかなく折角のニテコ池前だがバルコニーでくつろぐ事は出来ない。このマンションの内容では残念だ。だ、駐車場は広く魅力的である。 担当の方には賃貸に出す事をすすめられたが既に賃貸も空きで何件も出ている状態だ *残念としか言いようがない。
  • 資金不足なんですか？
  • 永住向きなのかと思っていたので、賃貸も増えてきてるというお言葉は意外でした。 駅からの距離にしても間取りにしても、賃貸のイメージではなかったので。
  • 開放感があるのは一階の専用庭でしょうかね。 まだ専用庭付住戸の間取りが出ていますが、残っているのかしら。 庭には石の通路も付いていて、ちょっと素敵だなと思います。
• 賃貸向けにみたいなことも投稿されていますが、 ここの場合は定借です。定借で賃貸に出していると、転借的な感じになるかと思いますが、 そのあたり、大丈夫なのですか？ 地権者さんにOKをもらったり、手数料を支払ったりみたいなことは 必要となってくるのでしょうか。
  • 転貸借になる場合でも、一般的には地権者さんがOKを出せば大丈夫なことが多いようです。その際、手数料を支払わなければならないかどうかは、地権者さんによって異なります。全くいらない場合もあれば、少々必要になることもあるようで。 そのあたりの確認も含めて見ていくことができればいいですね。
• 借地権だと、一般的には販売価格は安くなりますが、ここの場合は仕様が全体的に高いので、 それでお高めになっている可能性が高いのかなと思いました。 地下の平面駐車場とか、地形をうまく利用している部分もあるかもしれませんが やはりお高くなってしまう要素ですから。
• Egタイプは、お庭もすごく広くて素敵になりそうですね。 芝がはられているということですから、 お手入れも大変かもしれませんが、でもきれいに整えられていると見栄えもするかと思います。 子供がいる人だと遊ばせたりもしても良いかもしれませんし、 ゆったりとただ芝を眺めるだけでも素敵だろうなと思いました。
• 定期借地権について、まだ知らないことが多いです。 >>定借で賃貸に出していると、転借的な感じになる 分譲マンションだと手数料がかからず、個人の自由意思で貸せたりするはずでした。（認識違っていたら教えてください） 定期借地権のマンションだと、手数料がかかるかかからないかは大家次第なんですね。この時期、ないと思っていた転勤があった人もちらほら見かけるので、自分がいない間の家賃収入をしたい時に手数料がかかるのはマイナスだと感じました。 入居前に確認しておくか、不動産営業の人に聞いていくかしないといけないですね。
• 億以下のマンションでこれだけ高級感あれば素晴らしいでしょう 芦屋とかにも作って欲しいですね
• 今は家具付きの販売会を行っているということなので、ゴールも見えるつある状況！？
• まだ意外とプランが選べる状態にあって、おどろきました。 1階の住戸は人気になりそうだと思ったのですが、まだこちらもあるようで…。
• 1階住戸の場合は、直接外に庭から出られるので、 大型犬を飼うことができる、とありました。 それだったらいいかもしれないですね。
  • ワンコは臭いからやめてほしい。
• 定期借地権なのが少しひっかかります。子供たちが自立したら違う家に、と考えればいいのかもしれませんけどね。
• 周辺環境はかなり住みやすくていい感じですが 立地的に仕方ないのか、かなりの高額かなと思います。 プラウド物件というのもあるのかもしれませんが 既に完成して１年が過ぎますが、値引きは厳しいのでしょうか。
• 池向きはほぼ完売しているようです。 あと残っているのは南向きの住戸ですね。
  • 一般的には南向きが一番人気なのだと思っていましたが、こちらでは池向きが人気なのですか。やはり眺望が良いからでしょうか。南向きだと隣接する建物が見える感じなのでしょうか？日当たり的にはどんな感じなのでしょう？
• 完成1年以内完売無理だったな 残り3戸
  • 残りあと３邸から、なかなか動きがない感じがしますが ほぼ売れているわけですから、 借地権物件だからということではなそうですね。 駅までの距離、高めの価格設定が問題なのかしら?
  • 残り３邸のうち２つはニテコ池に面してないんでなかなか売れないかも。池向きの１邸は間取りが狭い割には高額だし、ごちらもなかなか売れないかも。
• 2戸に減りました
• SUUMOに6月11日付の販売分が出てました 公式見ると今は2戸なので402号室と204号室が売れたようですね

交通[ ]

構造・建物[ ]

プラウド苦楽園　エントランスアプローチ

プラウド苦楽園　パーキングゲート

• 現在、3F, 4F部分の工事が進行中。 庭は想像を超える広さですね！　完成すると景色が変わると思います。
• ここに住むのに塀で池の見えない一階なんて意味ないでしょ 庭の様子も上から見えるから出なくなるよ
• あっ、プライベートフォレスト（マンションの庭）の意味です。
• 1階住戸から見ることができるということは、外からも1階の住戸を見ることができるということになってきてしまう。 1階の場合は 今のよう構造が結局は一番良いのではないかしらと思いました。 庭が自分たちの区画の先から広がるようになっていると 理想といえば理想だけれど。
• 外壁見えましたけどメチャクチャ安っぽ〜い。西北のジオあたりと変わりませんね。北名次町とは格が違いすぎてコストカットマンションの印象です。
• パンフの大木が根こそぎなぎ倒されて危険です、只今通行止です。 自慢のお庭なのに残念！
• 倒木は台風ですか？ １０月にアオコですか？ 生活排水が流れ込んでる訳でもなく…
• パーキングの完成予想図なんて見るとすごく高級感のありそうな外観に思えますがそうでもないのですか？ 工事中の囲いなどが取れたら低層階でも眺望が抜けて解放感がありそうに思います。 西南向きだから午後中ずっと明るい感じでしょうか。 モデルルームの画像はすごくいい雰囲気だと思います。 そんなにきれいそうな池という印象ではないのですが部屋の中から見た感じはとてもいい雰囲気に思えます。
• 工事中の囲いが取れて見たら既存樹の根元には廃材が山積みされて、ぞんざいに扱われて、追加で２〜３本倒れますよ。

• 

  樹の根元に廃材（2018.03.25撮影）

• 写真を見ると、資機材がやりっぱなしで放置され、安全通路に物が置かれていたりしているのが目につく。
• ベージュ色の壁はニテコ池景色と調和され、ミラーガラスもいいです。 あと、大木を５〜６本追加植林すれば２０年後は最高なんですがね。 （こういう景観は全国でも少ないでしょう。）

• 

  プラウド苦楽園外観（2018.04.21撮影）

• 外観デザインがおしゃれで、地下の平面駐車場がすごくいいなと思いました。
• ランドスケープ見る限りでは、結構ゆったりと作られている方なのかな？緑も多いです。おそらく、土地の形が変形タイプですので、デッドスペースになる部分の多くを植樹で埋めているので、緑が多く感じられるのでしょう。それはそれでとても良いことだと思います。管理はそれなりに掛かるかもですが。
• 専用庭のあるプランを何となく推しているなぁと思いました。 結構広いし、きちんと境界柵の外側にある木がきちんと育ってくれれば 外からも見えにくくはなるでしょう。 芝がはってあるということでしたので、芝の手入れが若干大変になるのかな？という印象。
• 散歩でよく通りますが建物完成したみたいです。 素人目にみて、とても高級感あってかっこいいですね。
  • 緑スカスカですね
• 完成しましたね。 台風は大丈夫だったのかしら。
• ライトポールの施工が・・・ 三流マンションに見えるよね。
  • 根元の方は、誰が見ても、ブサイクだな

• 

  ライトポール（2018.08.31撮影）

• これって明らかに、下の方が成長してないんですよね。もうちょっと緑が多いといいなと思ったんですが。
  • 根元も日日草など日光に強い花を植えたりして隠すとかっこいいかもしれないです。今年の夏は暑すぎて、我が家でもガーデニングが全てダメでした。日陰じゃないと育ちませんね
  • 現地で見てきましが、何十本もありました。 これが販売に影響しているのかも、ストレスになるのでしょう
• 植栽がひどすぎますよね。完成図と違いすぎる。 元々あった木々も倒れまくってほぼないわりに、数本やたら大きいのが残ってて、全くマッチしてないという。
• 建物は外かは見るには良いですが、この景観で外から洗濯物がまる見えしてるのもどうかと。洗濯物を吊るすところはコンクリか不透明のガラスにすべきと思います。
• 外観模型と極端に異なる仕様です。　 ２０cmも突き出た塩ビパイプのライトポールは見苦しいです。　 他で見たことがなく、私もやり直してほしいと思います。
• 外観の完成写真など見てみたいです！そんなに予想図と違うんですか？ 洗濯物は干してもいいような気もしますが、ダメでしょうか？ 目の前は池と池沿いの道、対岸から見えるとしても、さほど目立たない気もしますけど。 陽当たりがすごく良さそうですから、洗濯物や布団を干したらよく乾きそうに思います。
• 台風近づいてるけど、廊下の雨漏りはひどくならないかしら。
  • 廊下の雨漏りしてるんだ。 わざわざ書き込む人も謎すぎるね。 外野にしてもどうやって知り得たのかしら。
  • 廊下というのは、写真に載ってたコリドールのことでしょうか
• 値段が風致地区のこの辺りだとしても、やっぱり高いなぁという印象を受けてしまうと思います。 それで動きがそこまで活発ではないというのがあるのでしょう。 駐車場とかは良さそうだけど、低層でこういうマンションだとどうしても値段が張りがちです。
• 植栽はまだちょぼちょぼした感じに見えますが、ちゃんと育ったら素敵な空間になるのでは。 写真の載ってるモデルルームは売れてしまったようですが、素敵な部屋だなと思います。
• 庭付き住戸、意外と庭も広いし、子供がいる人には良いかもしれないですね。公園に行くまでもないくらいのちょっとしたお外遊びだったら、お庭でできそう。 ビニールプールとか縄跳びとかそんなもんですけれど。 小学生は、縄跳びの練習の宿題出す学校もたまにあるくらいなんで、庭先でできるのはいいですね。
• 植物が直植えになっている部分がありますが、これは最初から植えられているものになってくるのでしょうか。 手入れなどは自分たちでしてもいいんですかね？
  • 庭付きの物件の場合、マンションの植栽自体はどうすればいいのかというのは 管理組合のルールによるとしか言いようが無いですよね…。自分たちの庭に入ってきてしまう分は切りたいとう出てくると思うので 予め確認してやっていければ、うまくやっていくことができるだろうと考えています。
• 全体としてかなりグレードが高く作られています。 すごく素敵だなと思う方が多くなるのもそうだろうなぁ…という印象。

共用施設[ ]

プラウド苦楽園　エントランスホール

プラウド苦楽園　ラウンジ

プラウド苦楽園　コリドール（回廊）

• 地下ガレージが豪華に思いました。
• 専用庭はとっても素敵です。（でも、、玄関側が暗くて死に部屋になってるような気がします、、が、、）
• 地下駐車場って言うけれど、そこまで地下って言う感じはしないですよね 入りやすい感じだし。 屋上緑化がされているということなので、 夏場は駐車場の中は熱くなりにくいのかしら、なんて思ったところです。
• 屋上緑化っていいなと思いつつも、土が屋上にあることで、屋上コンクリートの経年劣化に何かしら影響があったりしないのかしら？と思いた。 そういうことがないように、例えば少し厚めにつくられているのか、とかそういうことになっているのかなぁ。 部屋からの眺望って公式サイトで見ることが出来たのですね。 とても空が広く感じられるなぁと思いました。
• エレベーターの数が贅沢ですね。
• 駐車場の値段が高い。 この販売価格だと相場なのでしょうか。
  • 駐車場が高いのは、地主の考え方かと。
• 地下平面駐車場もしゃれた感じに仕上がっていて、贅沢な空間に見えました。
• 駐車場は平面なんですね。機械式だと出し入れ面倒なので、これはいいと思います。 ランドプランを見ていると、駐車場の奥の方に通路に円が描かれています。 これはターンテーブルですか？ これがあると、奥の方の人はかなり楽になるでしょうね。 機械式駐車場よりは メンテ費用はまだ抑えられるでしょう。

設備・仕様[ ]

• ディスポーザーついてますよ
• オール電化
• オール電化で床暖房なしなんですか？ キッチンの換気はどうなんでしょう、換気扇を使えば大丈夫ではないのですか？ 西側は賛否両論あって、午後まで明るいのがいいという人もいるようなので、 人それぞれなのかもしれません。
• インテリアオプションもPanasonicは、対応遅いですが、、万全体制です。
• 地震でオール電化のメリットがはじめて判りました。 （ガス漏れ心配無く、空気も汚れない） これからのマンションはこうですかね。
  • 反対ですよ。 地震で不人気になったのがオール電化です。 一本足打法なので。
• 実家が大きな地震経験ありなので参考まで。 地震でガスや電気が止まってから役に立ったのは、プロパンガスと卓上コンロと石油ストーブなどだったようです。 復旧が早かったのはどっちだったかな・・・ ちょっと調べてみたら次の通りでした。 熊本地震では、電気が一週間ほどで復旧、ガスが二週間ほど。 東日本大震災では、電気が一週間ほど、ガスが五週間ほど。 と出ていました。 ので、電気のほう早そうではありますけれど、両方使えると安心な気はいまだにします。
• オール電化と卓上コンの組み合わせ、これで完璧ね。
• 震災時は電気の復旧の方が早いですよ。 震災を経験していますが、復旧までに電気は3日、ガスは1ヶ月かかりました。 お風呂に入るのに車で1時間かけて温泉まで行ったりしてましたね。 オール電化の方が羨ましかったです。
• ここって床暖房が無いのですか？
• 設備がとても近代的。 スマホで何もかも設定できるって便利でいいなと思いますが これ、もし停電とか災害が起きた場合は不便なのではないでしょうか。 便利はいいけれど、便利に慣れ過ぎてしまうかもしれないなと思いました。
  • IoT家電が使える、とありますが、その対応機種を使っていればということですから、 あまり難しくは考えなくてもいいのかなと思います。 AIスピーカー的なもので動かすイメージでしょうか。 災害が起きてしまったら、いずれにしても電気がなくて家電は使えなくなってしまいますしね。
• IoT、スマホと連動できる家電があれば、便利と思います。ただ、まだ全てを統一するのは難しいのかもしれません。 前にGoogle Homeを見にいき、照明や家電も対応していると説明に書いてあったので店員に聞いたところ、日本製だとソニーなど一部メーカーのみが対応しているとのことでした。今後、対応家電は増えていくはずなのですが、全てが対応するのはまだ先。照明も、わざわざ専用照明を購入しないと連動しないと聞きました。
• 設備仕様のページの眺望のイメージがやはり素敵です。 こんな風景を眺めながら暮らせるって理想的かもしれません。 木々の葉も季節によって色を変えるでしょうし、空の表情も時とともに移り行くのを見ているのは至福ではないでしょうか。
• 気になるとすればHEMSでしょうか。 まだ過渡期にあるシステムだと思うので、まだ変化する可能性があるのではないかと思います。 こういったものは システムをアップデートすることで新しいものにも対応できたりするのでしょうか。
  • スマホが苦手なので少し抵抗があるのですが。 シルバーになるとよけい苦手になりそうな気もしますが、今どきスマホを使ってる方なら何の抵抗もないのでしょうね。 自分としては不必要なサービスのほうが多い気もするのですが、年齢とともに機器の遠隔操作や子供ならぬ老人の見守りサポートなどが重要になってきそうにも思います。

間取り[ ]

• むむう、間取りが微妙かな。。 ナロースパンに詰め込んでる。 ほば池ビューなのが売りかな。
• オーダーメイドシステムがあるのですね、有償だけど。 基本の間取りはどんな感じなのでしょう。池ビューは開放感はありそうですが、良し悪しな気もします。 玄関入って、縦長の間取りが多いので、このプラウドはいいな～って感じです。 同じ面積でも広く感じます。来客があっても、無駄にほかの部屋を見ずにいけるので こういう間取りを求めていました。
• オーダーメイドプランがあり、見ているだけでも楽しいですね。どのくらいの追加料金なのか不安ですが、リビングを広くしたり、内装を凝ったものにしたりできます。Qタイプ123㎡を「1LDK」にするのってすごいですね。収納のために1部屋、主寝室は11.7畳。リタイア後の家としてもよさそうでした。1LDKにするとLDKだけで30畳超！ 贅沢です。注文住宅のような間取り、羨ましいです。
• Gタイプを見ていると、アルコープを作るために共用通路に面している居室が変形してしまっているような感じがします。 アルコープはアルコープであったほうが良いですけれど、 窓際がああやって斜めになっていると 家具などは配置しにくくなってしまうのかなという風には思いました。
  • そうですね。Fもそのせいで小さい洋室3が狭くなってます。またリビングの真ん中に柱があってせっかくの景色が邪魔ですよね。洋室2は窓も一枚だしマリオンや柱が視界に入りもったいないと思います。 

プラウド苦楽園　専用庭

• 

  ベーシック（2017-02-18撮影）

• 

  オーダーメイド（2017-02-18撮影）

• 広い間取りが多いのは良さそうだなと思います。 専用庭付きの部屋が気になっています。 ちょっと素敵な庭ではないですか？
• いいとこなんですけど、間取りがね。 リビングの反対側の部屋が狭すぎ。 100平米前後で子供部屋が5畳強ってのが。 かといって、リビング側を二つに分けたら眺めが残念になってここを買う意味がないわけで。 リビングの真ん中にでかい壁を作ってる部屋が多いのも謎やわ。 ほとんど外見えへんやん。 通路に面した80平米台の狭い部屋がプライバシーを気にしなければ、一番スパンも広くてここの立地の良さを享受できますな。 あとは120平米クラス。 真ん中がしわ寄せをくらってて、なんとか詰め込んでる査証かな。
• リビングの真ん中にでかい壁を作ってる部屋が多い というご意見が気になって間取り図を見ています。 どの壁のことなのかな。 バルコニーとリビングの間のことでしょうか？ それにしてもちょっと面白い工夫がありますね。 シューズインクロークから室内へ入るドアがあったり。 専用庭にレンガが敷いてあったり。Cgタイプは隣とも接していないようですし、 ほんのちょっと戸建て気分な感じがします。
• 17タイプの間取りには、庭つきもあり、100㎡超えも多いです。広いとプライバシーも保たれるんじゃないでしょうか。
• バルコニーが小さいですね。
• Eタイプ、専有面積はとても広いですが、バルコニーが意外とコンパクト何だなと思いました。 こういうところだとバルコニーでお茶できますよ?的なところが多いので、意外です。 特に洗濯物を外干ししない派の人だったらバルコニーもこれくらいでいいかもしれないですね。 その分、リビングが広いほうが、日常生活での満足度は高くなりそうです。
  • バルコニーについては同じく意外でした。 外を見ながらお茶できる広いバルコニーでも良かった気がしますが、 外から見た感じでは今のデザインは正解かもしれません。リビングから外が見えるほうが季節を問わずに楽しめる点でも〇でしょうか。
• EタイプはEタイプでも、テラスのあるEgタイプは庭部分がとても広いので、有効活用できる部分が多いように感じました。

買い物・食事[ ]

• ここの最寄スーパーってイカリになるの？
• この辺りは静かな環境が良さそうだけど、スーパーはどこに行くにもちょっと不便な印象…どこに行くにも坂道通らないと行けなくない？
• 買い物は、関西スーパーか、駅の反対側にあるお店に行くかという感じになってくるのかなと見ていて思いました マンションの近く自体には、食料品を買うような感じのお店はないのでしょうか。
• 関西スーパーかイカリかコープまで車で買い物だろうがとても不便。
  • そもそも即金で買えない方は無理でしょう。
• 建石筋にドラッグストアができましたね。 ちょっとした食品や日用雑貨も売ってました。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 最後の杜が、今、開かれる。 個人の所有地だから仕方がないけど、 最後の森（杜）ぐらい残してもよかったのでは。
  • ここの森って個人の邸宅があったの？市有地とか企業所有じゃなくて？
    • 現地に詳しくないのですが、地図を見ると既に空き地でした。敷地は広く、ランドプランにもゆとりが出そう。ここが個人邸宅なら相当すごいお屋敷だったんでしょうね。 新しく住み始めるにはどうなんでしょう？ニテコ池というのはため池なんですかね？周辺環境を見るとマイナス点もいくつか見られますが…。静かで落ち着いた環境というのはあるのかもしれませんけどね。
      • ニテコ池は、アニメ「火垂るの墓」のモデルになった貯水池。 そこに隣接して建設されるんですね。 この辺りは、公園が多くて閑静な環境だと思います。 オーダーメイドできる点は魅力ですが永遠に住めるわけではないので、ある程度の年数でリセールできればいいのかもしれませんね。
• ニテコ池の周りは緑が多かったけど広さでいうとここが一番の森林だったのにそれがマンションになるから大幅に減っちゃうよね。私有地だったからしょうがないけどね。
• 敷地から火葬場まで100mちょっとしか離れていないのが気になります。 日常的に霊柩車を見かけるのは嫌かも。 半径200～300m以内に市営住宅が多いのもちょっと気がかりです。
• 閑静な支線高級住宅街
• 現地見てきました。 約５０人くらいが朝のラジオ体操してました。 地下（３m）工事してましたがどの部分が１Fなのか判らず。 西（西南）向きですので西日が気になります。大木（10-20m)が何本もあり西日を遮ってくれるかも。 近くに豪邸、超豪邸が多く、静かで気持ちよくなる環境でした。（池の周りジョギングしてる人、犬散歩、ヌートリア？発見しました） 魅力は、ゆったりとした森の中で暮らす雰囲気、と言ったところでしょうか。
• マンションが活断層の真上にある
  • このマンションの北には断層が有るが直下にはないので原子力発電所でも建てれます。 又六甲山南断層の中の枝断層なので大きな地震を引き起こす可能性もないし、本断層を含めての30年以内に本震が起きる可能性は1%未満で、 南海地震よりも遥かに低いし上町断層や他の大阪に深刻な被害お及ぼすいくつかの断層より確率は低い。 そしてこの辺りは地盤が強固、ここで心配してたらタワーマンションや大阪平野には住めない。
• この周辺は坂道が多いのかなと勝手なイメージをしていたのですが マンション地からは駅までフラットな道で行けるのだと知りました。 ニテコ池畔が窓から見えるのは、何とか優雅なのかなって思います。 池の周りの樹々が季節を感じさせてくれるって憧れるかも。
• 二テコ池もパンフなんかでは良く見せ過ぎで、夏場なんか絶対臭いと思うよ
  • いい加減な書き込みするなよ、 ニテコ池の水源は湧水だから全然臭くないぞ。
• ニテコ池の噴水が復活してほしいですね。 （現在、鳥の住処になってます） 湧水の噴水でイメージ UPで販売好調、になるかもね。 頭の周りを飛び回る羽虫は、手で払ってもしつこく付いてきますね。
  • それは貴方の体臭が強いからだと思うよ、 この辺りは自然が多く虫もそれなりに居ます。 でも頭の周りを飛び回る羽虫なんて私は未経験ですね。
  • 毎日風呂残ってる入っていれば大丈夫ですよ、ハエは体臭というか発酵臭や腐敗臭に寄ってくるので清潔にしていれば問題無いです。 私も若い頃に山登でテントで泊まった時に汗まみれで風呂にも入れず、1日目は気にならなかったが2日目にはハエも寄って来た経験があります。
  • ユスリカ対策は魚の放流が効果あると思います。 （頭の上にできた蚊柱は人が逃げてもついてきます）
    • 蚊柱は一匹のメスにオスが群がる求愛行為中でオスは人を刺さないので人に付いてくる事もなし、「頭の周りを飛び回る」習性は蚊では無いです
  • うっとしかったユスリカはもう大丈夫と思いますよ。 　秋も深まり大人しくしてます、来年は？？ですけど。
  • 頭にまとわりつく虫は不潔にしてるからだしユスリカは血は吸わないので人には集まりません。
• ユスリカは下町のドブ川や農薬で汚染され魚が少なくなった河川や池では大量発生もするが、 ニテコ池は湧水と雨だけの綺麗な池で湖岸も整備されてるのでユスリカの隠れ場所がなく魚が食べてくれるので発生は少ないですね。
• なんか不便を絵に描いたような立地だね
• プライベートフォレスト見直の為、プラウド苦楽園は大幅値下げ、とはいかんのかね？ 他の木も頼りなさそうな・・　大丈夫ですか、通行中に倒れると危険な気もするが、

• 

  倒されている大木（2017.10.23撮影）

• アオコが発生してます。 ニテコ池の水質がだいぶ悪くなってきますね。
  • ニテコの水源は地下水で安定して綺麗からアオコなんて無縁だし
• 水質改善されるといいね、この鳥さん元気がありません。
  • 水質は改善されるといいですね。水草とか入れるといいのかしら。
• ニテコ池の水、雨水の他に流れ込んできているのかな、１m下が汚くて見えないですね。 倒木とか、噴水とかも合わせて野村さん教えてくれますか。
• 春には桜が楽しめますね。ニテコ池は他のマンション建たないと思うと、景色も広々としていいような気がします。
• ニテコ池の鯉が最近減りました、殆どが死んでしまったのかな？
• 私は甲陽園の大池が散歩コースですが、水鳥も多く比較的水質マシなこの池でも、最近は小虫の大群が出てきました。池の近くは虫が出るのは覚悟しないといけないですね。
• 池の水が改善してきましたね。 ドス黒色（夏場）＝＞緑色（現在） 水源に変化でもあったのかな？（すごい違いが判ります） プラウド苦楽園は、気持ちのいいニテコ池と前面の広い庭が魅力ですもんね。
• 今日、花見でニテコ池行ったけど、夙川より人は少なくて静かに花見できたのは良かった。
• 木が台風で折れたので、不自然な残り方になりましたね。建物は良いのですが。
• 池の前は、時期によって虫が大量発生して、 特に夜は窓も開けられないぐらいになること多いですが、 ここもやっぱりそうですか？
• 現地とニテコ池のバランスがかっこいいですね。プロの人が撮ったんだと思いますが、夜景が素敵です。マンションから漏れている光が水面に映って情緒があります。 >>池の前は、時期によって虫が大量発生して、 そう、それだけ心配ですよね。写真を見た限りだと、きれいな池かなと思いますが、加工かもしれないし・・・。あと、季節によって梅雨の雨の降った後だけ虫が発生することもあるだろうし・・・。どうなんでしょう？
• 車で前を通ったのですが外観が素敵で少し気になりました。池の前というのが気になります。夏場などにおいはどんな感じでしょうか。早々に近くまで見にいけないので、教えてください。
• 隣のニテコ池があります。池を眺めながら生活って、涼しいでしょうか。水辺があると気温が低く感じるといいます。 最近の猛暑日で、涼しさを求めるようになりました。夜だけでも窓をあけて涼しい自然風を感じながら生活したいものです。
• 池のにおいはほとんど気になりません。
• 池の水自体は年中臭わなく透明感もあり綺麗です。 でも強風が吹けば風下の池縁に落ち葉などが吹き寄せられて溜まります。
• 水辺の植栽、楽しみです。
• 海や川と違って池は津波などの心配がない点はいいですね。
• 静かなところで、駅からも歩けなくはない。ただし、焼き場が近い。というか隣。なので知ってるひとは避けてる。
• 竣工ギャラリーを見た感じでは、落ち着いた環境のように見えました。 前が池だと専用庭もゆったり過ごせるのでは。
• 浄水場と池にはさまれたマンションで、隣に高いマンションやビルが建たないので、日当たりは確約されたもの。いい環境と思います。

周辺施設[ ]

• 夙川、歴代のアメリカ合衆国総領事等があったそうです。 知りませんでした。人気のあるエリアだなと思ったらそんな理由があったんですね。

その他[ ]

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ジオ板橋大山についての口コミ掲示板
• ジオ板橋大山ってどうですか？

ご近所物件の掲示板

• ジオ板橋大山（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
• シティハウス西池袋（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• レーベン板橋大山 ART BLANGE（検討スレ） ｜ （まとめ）
• バウス板橋大山（検討スレ） ｜ （まとめ）
• パークホームズ城北中央公園（検討スレ） ｜ （まとめ）
• オープンレジデンシア小竹向原ガーデン（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ザ・パークハウス 板橋本町（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
• ルフォンリブレ板橋本町（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ルジェンテ板橋（検討スレ） ｜ （まとめ）

hyogo/611881/348-524