ザ・パークハウス 百道

2020年7月20日 (月) 17:34時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：福岡県福岡市早良区百道2丁目807番105（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩3分 （2番出口）
• 総戸数：231戸（事業協力者住戸97戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年03月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：西松建設株式会社　九州支社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここを待っていました！本命登場ですね。 タワマン要らない、駅遠要らない、騒音要らない。 植栽も多く、中庭もあって、隣のレジデンスよりいい。 ここは抽選でしょうか？先着順でしょうか？
  • 乱立気味のパークハウスにおいて、ついに真打登場。 西新百道地域のナンバーワンかつ本物のパークハウス。 人気殺到して高いんでしょうね。
• やはりここは良くも悪くも注目されているね。 福岡のパークハウスを代表する施設の一つにはなるよね。 旧住民への配慮だろうけど、敷地の使い方は贅沢だよね。
  • 私が知っている限りでは旧住民の方々は穏やかだと思いますよ。ただ皆さん高齢。軋轢を心配するよりも、早い時期に新住民主体にならざるを得ないと思います。
• 福岡市内の新築物件を比べると、やはりここが将来的にも資産価値が 高く、安定すると思われる。 できるだけ宣伝をせずに売り出していただきたい。
• 相当数発生しているブリリア難民にとっては有力な候補でしょうね。立地、ブランドともに言うことなし。これで価格が3年前のレジデンス百道と同程度であれば非常に魅力的だけど、10%～20%は上がるのでは。
• レジデンスは80、85、90m2でいくらぐらいだったのですか？そのあたりを、検討してるので。
  • 85m2で5千万台前半でしたね。今となっては格安。
    • そうなると、ここは85m2で6000万前後というところでしょうか…。高いなぁ。
• 確かに拘置所が近い。面会者もいろんな方がいらっしゃるらしい。その辺が心配かな。4LDKは7000万円近くらしい。
  • 現地に行ったらわかるけど、面会車は一本西側の早良口から出入りしている。マンションの横は通らない。拘置所も百道浜の花火もいつまであることやら…。
• 坪単価300超えは確実
• 福岡拘置所に隣接するから、その分数%安く価格設定するのでは？ここの元地権者はURですよ、居住権をお持ちの方々が頑張って建て替えるものと理解しておりますが。
• この周辺の新規マンションを比較した場合、資産価値が安定するのはここでしょうね。
  • 拘置所隣接で資産価値は、感じません。出来れば避けたい部類と思います。
• 間取りがすごくいいですね。それと駐車場が自走式。はやく価格が知りたいです。ブリリアが高かった分、こちらに流れてきて競争が激しそうですね。
• いいマンション、いい立地、間違いないマンションだしょう。 ただ最近の傾向で、高くなるでしょうね。 平均坪単価300にはならないと思いますが。越えればやりすぎ価格。藤崎だし。 280～290でしょう。1番下が250～から60、70代かな。上は300を超えるでしょうが… 85平米6500以上でしょうね。
• 良い点
  • 立地（地下鉄空港線に近い、バスターミナルに近い、小学校に近い、市役所、警察署、税務署などにも近い）、仕様は標準、平置き駐車場、エレベーター数は適正、価格は西新駅直結マンションより安い予定。
  • 悪い点：立地（拘置所横、最寄駅が藤崎で乗り場まで時間がかかる、スーパーに遠い）、仕様が並、ディスポーザーなし。エレベーターの数は高級仕様ではない、既存住民との関係性（問題ないと思われるが）、建て替えのため価格が高めに設定される可能性。
• いくら？
  • また発表されてない。西新のタワマンよりはかなり安いと思う。ただ数十年後を考えたらこっちだと思う。
• 団地民が条件の良い部屋を格安で入手か？それでディスポーザー無しなのに外部民は高い買い物をさせられる？？
  • それが、マンション建て替えですよ。
    • 空き部屋の表見せてもらった限りでは、旧住民は中のほうを選んでいる人が多く、建て替えの割には端や上のほうも結構空いているなという印象でしたよ。
• 建て替えの場合は売り主は管理組合ではないですか。？
  • 管理組合は既に解散して権利等は三菱に渡しているのではないでしょうか。
    • 建替組合は存在しているはずですが。
      • 売主は三菱レジデンス・福岡地所・積水です。
        • 売主３社が組合員から買い上げ物件という事でしょうか。建替組合は宅地建物取引業者としての登録はしていなかったのでしょう。
          • 建替組合で買取指定者をこの３社に決定して組合員の区分所有権を全部この ３社に売却したのでしょう。 従ってこの３社が区分所有権を共有して売主となっているのでしょう。 このマンションの分譲当時の用途地域と分譲価格をご存知の方は教えて下さい。 前区分所有者は建替決議の売却価格と分譲時の購入価格の差がかなりの利益が 前区分所有者は得ていなければならない計算になります。
            • 当時の分譲価格は知りませんが、売ったらその分税金取られるということでしょう。
              • 分譲当時は消費税は適用されていませんし、 固定資産税等は当然適用されておりました。 買取の場合は組合員であった売主は消費税はかかりませんが、 買取業者が宅地建物取引業の登録業者ですので、 買取をした売主からの買主は当然消費税は適用されます。
• がっかりです、気に入った間取り（分譲価格も）の部屋は事業協力者様がほぼ決めてしまってらっしゃるようです。３LDKはほとんどが分譲済みで高価な４LDKが残っている状況です。残念です！！
  • ３ＬＤＫもまだ下層階中心に若干残っているみたいですし、お隣では条件のいい部屋を未入居でそのまま転売したケースもあったようなので、まだあきらめるのは早いと思いますよ。
    • 今の状況で下の階に妥協するか転売を待つなんてそこまでするマンションじゃないですよね？ その時点で後悔しか残りませんよ。 はっきりいってここはジョーカー物件だと思います。 他所を検討したいと思います。
      • 団地住民が得するマンションは外部者にとってババを引くのは当たり前。期待する方が無理ってものですよ
• やはり***、かなり人気みたいですね、この物件。
• モデルもいたって普通で特色が感じられなかった。 地権者に良い間取りは抑えられていて正直急激に思いが失速した感が否めない。 タワーズでせっかく関東の仕様を取り入れて梁も無く良くなってきたので期待していたのだがゼネコンが違うせいか今泉・百道で昔のパークハウス仕様に逆戻りしたような感じがした。 せっかく外観が良かっただけに仕様や場所柄を考えると他の検討に考えをスイッチせざる負えない。 タワーズの上層階を候補から外し百道に絞っていたのに梯子を外された気分だ。 仕様決めに関わる所もゼネコンに大きく左右される事を思い知らされた。 良い勉強になりました。
• 管理会社が三菱ですから良いです。管理会社はマンション購入の大事な要素。財閥三社かそれでなければ地元の大手系列の管理会社は安心でしょう。
• さすがにパークハウスのモデルルームは高級感ありますね。スライド引き戸 の洗面・トイレは初めて見ました。 各戸予定価格はだいたい予想通りというか、ちょっと安いかなと思いました。 ブリリアと比べれば一般人向けですね。来月抽選だそうです。
  • 倍率たかそうですね。、。
• モデルルームに行かれた方、販売価格のレポートをお願いしますm(_ _)m
  • 階の上下にもよりますけど、坪単価２３０台～２６０台くらいと思います。事前の予想で言われていたのとだいたい同じか少し安いくらいでしょうか。後は人気の間取りや階が買えるかどうかですね。
• ここ、めちゃくちゃ安いですよね。販売開始したら100万程度上がると仰ってましたが、なぜもっと高くしないんでしょう？？こんなに人気なのに。
  • 具体的にいくらぐらいですか？
    • 階数や間取りにもよりますので一概にいくらとは言えませんが、近くのタワマンの坪単価よりはかなり安いと思います。モデルルームに行かれたら具体的に空き部屋ごとの予定価格の表をもらえますよ。
      • ブリリアが高過ぎただけ。福岡の相場を読み違えた。ここも釣られて高い。もう、バブル弾けるから、待つのが吉だよ。
• 階高、スラブ厚、第３種換気、ディスポーザー無し、など、グレード的には必ずしも満足な仕様ではなかったです。個人的には三菱地所なら買っていいかなという考え方ですが、いかんせん価額が仕様に対して釣り合っているのか、ここは悩むところです。福岡の場合、地下鉄沿線ですでに公表されている再開発案件や、おそらくここは…という老朽化した建物が駅近でいくつか思い当たり、市況からすると高値掴みが一番の懸念材料です。 とは言え、派手な演出、広告に費用をかけている隣駅のブリリアよりも、モデルルームで提供している情報は住む人目線のものが多く、立地も含めた総合評価としては、タワーズに比べると長い目で見るとそれなりに高いとは思います。 投資用としては全く成り立たないし、実需で子育て、生活重視なら、最近売りに出ている中では良い物件の方に入ると思いました。
• ももちパレスと早良区役所がいつになるかわからんけどブリリアタワー池袋みたいなタワマンになると予想。 ここは正直中古で買うのがいい物件だと思います。 今出ているマンションからしたら西新直結をのぞいてまぁいい立地だとは思うが、駅3分かつ大規模はまてばそのうち出てきそうだし、希少価値はない。割高すぎる。 藤崎駅だけに限定するなら割高だけど良マンションだと思う。
  • まあ確かに上層階のいい部屋が中古で空くのを待つのも一つの手かもしれない。 ただももちパレスのところは県と市とでかなりややこしい権利関係と聞くので、 タワマンなんかは期待しない方がいいと思う。
• 第二期　4,611～8,705　だったら安いよ。下階の方かな？
• 先日、モデルルームに突然行ってきました。が、誰も内覧者おらず。暇だったので、質問もかなりしました。まず、良いところは地権者が占めてる。担当者も、元々前の物件が広くない物件なので、狭い部屋が埋まっていくと予想したそうだが、手出しをしてでも広めの部屋を皆さん選んだそうです。設備のグレードは、元住民と話し合いだいぶ落としたと言ってました。それは、ものすごく納得。床の色も選びようがない。今時賃貸でもないんじゃないかなっていうほどの色でした。これからの購入者は、もちろん色選びはできず階数や奇数か偶数によって、色が決まってると言ってました。 キッチンはタカラでしたが、食洗機を挟んで、引き出し式の収納と開き戸の収納でした。ディスポーザーがないのになぜこうなったのか聞いたところ、営業が頑張れなかったと。今時、残念なキッチンです。 部屋の中身は、申し訳ないですが、良いところはなかった。積水の名前が入ってますが、ほとんど積水はノータッチの模様。あ、積水が提案してるのが、車寄せの所に、大きめのカートを数台置いたらどうかといってるそうです。荷物運びに。 お客様駐車場は2台だそうです。あと、レンタカー屋と提携してて、マンションまで持ってきてくれるそうです。駐車場は、自走式で3階建のエレベーターなし。 ブリリアを見た後なので、期待してましたが、こっちはないです。中身が残念すぎです。まだ、中身はお隣のレジデンスが良かった。
  • よく投稿されているディスポーザー希望の方かな？ 私もモデルルーム行きましたが確かに床の色については中層より下は決まっている みたいですね。ただお隣に比べたらグレード感はかなりありましたよ。 駐車場にエレベーター付けたら維持費が馬鹿になりません。自走式は機械式より ましですし、平地や１階も結構台数ありました。 総合的に見て将来的にも資産価値のあるマンションだと思いますが、中古で良い部屋 が出たら買うというのも一つの手かもしれません。
    • お隣のレジデンス百道も西鉄が分譲して実質サンリアンなので、床の色は薄いし似たようなものですよ。間取りはこちらの方が良いと思います。
• 最近、昼間にCMがよく流れていますね。売れ行きはどうなんでしょうか？ちょっと価格が高いけど、立地を考えると買いでしょうか。
• ９月までに契約すれば消費税８％なんでしょ？

【説明会】

• 明日説明会参加予定です。今日参加されたかた、どうでしたか？
  • えっ、説明会どこであるんですか？予約なしでも行けるんですか？
    • 資料請求したら、説明会の案内が来てましたよ
• 藤崎住宅の団地民は低層に住むのかな？一般が買える部屋は割高？
  • 説明会行ってきました。団地民は低層階なんてとんでもない。最上階もルーフバルコニー付きの角部屋もしっかりと団地民で確保されておりました。団地民ラッキーですね。
    • 結構最初から団地組がいい場所とってるって言われてたよね、超ラッキー
• 印象としてはどうでしたか？お買い得ですか？

【購入者】

• 購入済みの方、いらっしゃいますか？モデルルームの印象とか決め手など、ご意見いただきたいです。
  • 購入申し込み済です。 決め手は立地とグレード、敷地のゆとりある使い方です。 付近のマンションと比較しても、一番資産価値が安定しそうな物件ですよね。

交通[ ]

• 福岡市は地下鉄よりバスの路線が非常に充実しています。西鉄バスは所有バス台数日本一でしたよね。徒歩すぐの藤崎バスターミナルから各所にバスが出ているから利便性高そう

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 百道　サブエントランス完成予想CG

• ２棟あるけど、一方の棟の視線が気にならない高層階だったら さらに坪単価は上がるでしょうし、加えて花火が見れる部屋で あれば最高でしょうね。
  • そこまで良いですかね・・・ 2棟並列で一棟はプライバシーや眺望の点で問題ありますし、 既存住民との価値観の違いが生じるなどすれば管理組合の運営にも不安があります。
    • 並んでいる一方の棟の最上階より上の部屋であれば 向こうの棟から見られることはないという意味です。 しかしそうじゃない部屋でも棟間の距離が十分取られ ているので、プライバシーは守られるでしょう。
      • 2棟とも同程度の高さに見えますが、それぞれの棟で階高に違いはありますかね？ ちなみに、2棟間の距離は最低でも50mは離れないとちょっと気になる気もします。 パースを見たところ、それぞれ共用廊下側でお見合いになってるようにも見えますね。 北向きリビングの棟と　南向きリビングの棟という構成かもしれませんね。
        • 送ってもらったパンフレット見ると北側の棟が数階分高い様です。 その部屋は前後さえぎるものが無いのでしょう。 また、どちらの棟も基本南側がリビング・バルコニーのようです。 なお、バルコニーデッキも特殊ガラスのようで、プライバシーは 大丈夫なのではないでしょうか？
• 初期段階でホームページに掲載されていたパースを見た印象で、まるで団地そのものという印象を受けましたが、その後に追加で掲載されたエントランス付近のパースを見ると、センス良くまとまっていてかなり高印象を持ちました。ただ、この価格帯のマンションでディスポーザー無しというのは考えられませんね
• 2号棟の低層階の日当たりってどうなんですか？
  • いちおう下階にも陽があたる様に設計されていると聞きます。モデルルームで確認されては？
    • あまり当たらない部屋もあったように記憶が曖昧で…。また確認してみます。
• 時々外から工事の進捗状況を見てるけど、他の同型マンションと比べても工事かなりゆっくりだね。壁・柱なんかしっかり作っているということか？

共用施設[ ]

• 駐車場：195台（平置14台、身障者用平置1台、自走式180台）※他に来客用2台
• 自転車置場：393台
• バイク置場：6台
• ミニバイク置場：15台

ザ・パークハウス 百道　コリドー完成予想CG

ザ・パークハウス 百道　プライベートガーデン（中庭）完成予想CG

• 中庭に、イメージCGの様な植物はいらないんじゃないかと思います、個人的には芝生ぐらいで十分かと･･･
• ここは花火鑑賞用の屋上スペースを作との事でしたが、百道浜花火用なら、大濠の中止はあまり関係ないかな。

設備・仕様[ ]

• うーん、ディスポーザーは付けて欲しかった・・・
  • ディスポーザーにえらくこだわっている人いるようですが、そんなに必要ですか？昔使っていたことあるけどよく故障するし、なくても全然構わないと思いますが…。
    • 最近のディスポーザーは、なかなか壊れませんよ。必須です。

間取り[ ]

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：55.59平米～130.09平米
• 80平米くらいの間取りもあるといいですね。
  • 私も３ＬＤＫの８０平米位が希望です。広すぎるのも狭すぎるのもいやですね。
    • で、幾らになるの？前評判通りなら80平米で6300万
      • 6300万というのは中層階でしょうね。上層階だったら6500～6800位でしょうか。てゆうか販売分の空きはあるのかな？

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 子育て世帯には百道小まで5分の立地はやはり魅力大。百道中、修猷館は徒歩15分圏内。西南中高でも自転車で10分程度だろう。

周辺環境・治安[ ]

• 学区が百道や前が拘置所とかは気にならないの？
  • 拘置所は気になるね。駅は近いがスーパーなどは遠い。道は暗く住環境としてはどうかな。
    • 拘置所については入り口はちょっと遠いですし、道路挟んで面しているのは職員住宅なので、気にする程のことはないと思いますが。
      • 確かに拘置所は近い。 敷地は道隔てたとこですから。 しかし拘置所の出入り口はマンションとはほぼ反対側の離れたとこに位置しており、関係者がマンション近くを行き来することはありません。 むしろ、近くに騒がしい商業施設などなく、落ち着いた雰囲気の立地です。 ももちパレス、郵政研修所、隣のレジデンス百道などに周囲を囲まれ、 藤崎バスセンター・地下鉄藤崎駅まで徒歩2、3分、近場に警察署、区役所、早良市民図書館などがあり、百道で、これほどの立地は今後なかなか出てこないでしょう。
• 立地は抜群だと思います。資産価値もなかなかでしょう
  • 拘置所の横はないなぁ。葬儀場のそばより嫌かな。ホームページの現地案内図で、警察署や市役所は書いているのに、もっとも近い拘置所は空白になっているのがいやらしい。デベも販売に不利な施設と思っている事がわかる。大きな買い物なので、よく考えた方がいいと思う。資産価値は感じない。
• リセールにかなり影響が出る施設があるね。相当安くしないと売れないね、これは。
• ご存知とは思いますが、つい半世紀前までは、ここは福岡刑務所だった場所なんですよね。。。それを割り引いても魅力ある立地と言えるかの判断をこれから悩みそうです。静かでいい場所であることは間違いないですね。
• 現地近くまで行く機会があったんだけど、敷地から藤崎バスターミナルまで2分、地下鉄改札まで3分、区役所は入り口が意外と遠いので人の往来は少ない。商店街とスーパーは10分離れていてちょっと気軽に歩いていくには気が向かないレベル。妻の車は必須だろう。銀行支店あり。コンビニは数多し。通りから一歩入ったところで閑静な雰囲気。
• 拘置所は職員住宅の向こうに壮大な（笑）外観が見える感じで、はっきり言って気になるレベル。間違いなくマイナス要因。
  • 福岡拘置所は北西方向にある。道路と職員住宅と子どもの武道場の向こう側に、白い側面が見える場所に位置している。設計次第だがほとんどの住人はそのうち意識しなくなるんじゃないかな？
• 拘置所が近いというコメあるけど、調べるとわかるが、ここは元々「福岡刑務所」跡地です。拘置所は公判があるから、隣接していたものを残しただけ。ただし、「死刑執行」は拘置所で行われるという意味でのことなら正しいです。
  • そうそう、最近ここの建設工事中、敷地の真ん中あたりを南北に走る旧福岡刑務所の壁が出てきたらしいね。今の百道パレスやレジデンスあたりを中心として、ここも少し敷地にかかっていたんでしょうね。
• 良い点はやはり、地下鉄から近いところでしょうか？
• 現地歩いて来ました。思っていたより西側は拘置所がガッツリ近く、一気に気持ちが萎えました。職員住宅含め、陰のオーラが凄い。パスします。
  • 早良区自体陰だから。
• 早良区人気だけど、中央区の方が何かと便利な気がする。お子さんがいる家庭ならば良いのでしょうが、夫婦2人なら、中央区かな。。。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• もとの団地がどの様な所か全然分からないのですが、どれくらいの生活レベルの方々なんでしょうか？共用部に私物置いたり、ベランダでタバコ吸う事が適切でないと考える方々でしょうか？
  • 公団の分譲で行儀の悪い話は聞いたことがないですけどね。

掲示板[ ]

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