グランドメゾン目黒プレイス

2019年10月29日 (火) 16:22時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都目黒区下目黒２丁目21番（住居表示）
• 交通：山手線「目黒」駅徒歩10分
• 総戸数：54戸(事業協力者住戸15戸、店舗1戸含む、他に管理事務室1室)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上14階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年9月
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：若築建設株式会社
• 管理会社：積和不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 価格：5,190万円～9,290万円
• 最多価格帯 7,200万円台（3戸）
• 2LDKが6000万円台とか安いんじゃない？ホームページ見てる限りは仕様も良さそうだし。
• 案内会の冒頭で相場より安くして売りますとのことだが、比較対象は山手通り沿いの住友物件。普通に坪400～430万円だから高いよね。
  • 販売時期も延期したんだけど、それは坪380万円で駅も近く、エントランスも豪華で管理費も安いマジェスティコート目黒とのバッティングを下げたとのこと。そこより駅も遠くて山手通りに加え、目黒通りに近接のここが坪430万円程度は普通に高いね。スーモ見たところ、管理費もマジェスティコートと一万円位毎月差があるし。

【その他費用】

• 管理費（月額）：14,600円～23,700円
• 修繕積立金（月額）：6,600円～10,700円
• 修繕積立基金（一括）：396,000円～642,000円
• 案内会参加しましたが、小規模マンションだからか管理費と修繕積立金がかなり高かったです。タワーマンションかという位に高かった。

【販売時状況】

• 3LDKよりも2LDKの部屋が人気でしょうか。中でもD、Dr以外のタイプの低層階の部屋はコスパもいいだけあって倍率高くなりそうですね。
  • D、Drのように完璧なアウトフレームを実現できている間取りは希少ですよね。そして目黒駅徒歩10分、設備よし、ほどよい価格とバランスが取れており、抽選になってしまうのも仕方ないですね。
• 事業協力者住戸を除くと一期で65%の申込。人気物件ですね。
  • 38戸のマンションという小規模マンションで25戸って人気なんだ。タワーマンションとか大規模マンションなら65パーセントなら人気だけど、かなり小規模チビマンションで7割切ってるのは普通に不人気だと思います。地権者住戸も出ちゃうしね。
    • 同じエリア内のすみふ物件が多く売れ余る中、助成事業物件で賃貸向け投資家が寄りつかないハンデもありながら、ここまで売れ行きが順調なのはやはり人気物件だったんですね。先着順募集も始まりましたし竣工までには確実に完売しそうですね。

交通[ ]

【電車】

• 「目黒」駅4路線利用の好アクセス。
  • JR山手線・東急目黒線・都営三田線・東京メトロ南北線（約770m・徒歩10分）

【徒歩】

• 目黒駅坂下のギリ徒歩10分だが、目黒駅までは坂登るから10分以上は余裕でかかる。
  • 目黒駅から実際に歩いてみたところわたしはぴったり10分でした。歩くスピードによっては多少前後しそうですね。また現地から目黒駅は登りになるのでもうすこしかかりそうですが、、、
  • 行人坂からの目黒駅までの経路ならば、7分で行けました。坂がきついですが。

構造・建物[ ]

グランドメゾン目黒プレイス エントランスホール完成予想CG

【構造】

• 強力堅固な支持地盤＆場所打コンクリート杭：建物基礎下はN値50以上の強固な支持層に達する場所打コンクリート杭を配置。
• 鉄筋コンクリートの劣化対策：中性化による鉄筋の劣化に対処するために、鉄筋を覆うコンクリートの設計かぶり厚を床は屋内約30mm・屋外約40mm、壁（耐震壁）・柱・梁は屋内約40mm・屋外約50mmとしています。※屋内と屋外では、コンクリートのかぶり厚が異なります。また、土に接している部分と接していない部分でも異なります。
• 二重床・二重天井：コンクリートスラブの上下に空気層を設けた二重床・二重天井構造。配管や電気配線のメンテナンスに優れ、間取りの変更やリフォームの際に高い更新性を発揮します。また専有部（下階が住戸の場合）のボイドスラブ部分は約250mm、在来スラブは約200mmを確保し、二重床にはLL（II）-4、LH（II）-3の製品を採用しています。
• 戸境壁は乾式耐火遮音壁。
• 小規模物件ゆえに何パターンかアウトフレームに出来てない部屋あるけど許容範囲。この手の物件の良いところは角住戸率の高さですからある程度仕方がないかなと。基本は全戸角住戸ですしね。中住戸よりは良いなと思います

【日当たり・眺望】

• 南側は道路挟んで葬儀場、北東側は目黒グリーンコープとお見合い、という中々凄い立地ですね。一番条件良いのは北西側でしょうね。
• お墓ビューだし、大通りの騒音、粉塵の影響もある。
  • たしかにお墓が見えるお部屋もありそうですが、このマンションからだけでなく、シティハウス目黒ツインからも見えましたし、気になる方はここらへんのマンションは検討からはずされた方がよろしいですよ。もしくはお墓が見えないお部屋を選ばれるといいと思います、全部屋お墓ビューなわけではないので。

共用施設[ ]

• 駐車場 : 機械式16台　38,000（月額）
• 駐輪場 : 57台（スライドラック式16台、上段引出式25台、チャイルドシート付自転車優先スライドラック式10台、平面式6台）他にレンタサイクル2台。　200円～800円（月額）　　
• サイクルポート : 11区　1,500円（月額）
• バイク置場 : 3,000円（月額）
• 内廊下仕様
• 24時間オンラインセキュリティ
• 防犯カメラ
• エントランスは、機会式駐車場と店舗に面積を取られ、申し訳程度に安いビジネスホテル並みに狭い空間です。
  • エントランスは豪華ではないがこの規模で二層吹き抜けになっている。
• 1F店舗は、もともとあったダイビングショップが入るみたいです。

設備・仕様[ ]

• キッチン・・・キッチン天板（天然石）、ビルトイン食器洗浄乾燥機、フロアコンテナ、レンジフード、ガラストップガスコンロ、サイレントシンク、ディスポーザ、ドイツ「グローエ」社製水栓
• バスルーム・・・ミストサウナ機能付浴室暖房乾燥機、フルオートバス
• 洗面室・・・多機能洗面化粧台、ボウル前ポケット引き出し
• 設備レベルも＠400超えてきてますので、ある程度同然ですが良いものついてますね。
• ハンズフリーシステム、タイル仕様の廊下、トイレの手洗い場などが標準でついており、設備のランクを落としていないところがいいですね。
  • 玄関ドアのハンズフリー、室内廊下がタイル仕様、洗面室がフローリング仕様などがありますね。あとは基本的なところだと、内廊下、ディスポーザー、ミストサウナ、ローシルエットトイレ、室内廊下のメーターモジュールとかですね。天カセはありませんが、十分仕様がいい物件と言えると思いますよ。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：44.04m2～71.64m2
• バルコニー面積 : 6.43m2～14.61m2
• 全邸角住戸・1フロア4邸
• ２Lはアウトフレームがきちんとできてますし、開口部も良いですから日当たりも問題なさそうですからね。あの広さで探してる人には良いかもしれません。某間取りブログでも中々評価高かったですよね。
• グランメゾンにしては狭いですね。シティハウスの間違えでは？
• Jタイプは広いですが、開口部が東向き、窓が北向きに並んであるようになっています。あまり昼間家にいない人だったらありなのかも？向きだけだったらDrの位置が人気が出そうです。
• 70平米超のＪタイプというか、北東側の住戸は現地で目黒グリーンコープとの位置関係を確認された方がよろしいと思います。バルコニーの洗濯物もそうですが、かなり近接してる上に本物件より北東側奥まで建物があるので、部屋の中まで覗き込まれますね。目黒グリーンコープはかなり高層の建物なので、本物件12階辺りまでの北東側住戸はかなり厳しいですね。3LDK検討の方は、モデルルームのシミュレーションとかなり印象異なりますので、本物件と目黒グリーンコープとの間の私道から回り込んで見ることをおすすめします。
  • 補足ですが、モデルルームの眺望シミュレーションはかなり北側を東側や南側と異なりあからさまに削っておりますので、ご注意ください。

買い物・食事[ ]

• まいばすけっと下目黒2丁目店（約270m・徒歩4分）
• 東急ストア清水台店（約500m・徒歩7分）
• スーパーオオゼキ目黒不動前店（約740m・徒歩10分）
• 買い物は駅ビルや駅前のスーパー。日常使いはできませんが成城石井があるのが魅力的。このあたりに住む方は収入がそれなりにある方が多いと思いますから、スーパーも安いスーパーというよりは少し高めのスーパーが多いんでしょうね。
• 近くにマルエツがオープンすると聞きましたが、いつオープンするかご存知の方いますか？マルエツがあれば生活がかなり便利になるんじゃないかなと感じます。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• アソシエ下目黒保育園（約290m・徒歩4分）
• 周辺環境を拝見するとかなり保育園が多いなと感じました。共働き世帯にとっては非常に住みやすくなるんじゃないでしょうか。

【小学校・中学校】

• 下目黒小学校［通学区］（約250m・徒歩4分）
• 大鳥中学校［通学区］（約370m・徒歩5分）

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• ここらへんは利便性も高いですし、何より自然が多くゆったりした雰囲気がある一方、飲食店も多く賑やかな雰囲気もあっていいですよね。
  • 駅10分と少し距離ありますが、権現坂から喧騒とその先の静閑な住宅地の境目くらいでちょうどいい場所ですよね。近くの区民施設も充実してますし、24時間営業のマルエツスーパーも復活するとすごく便利な立地かと思います。
• 購入を検討する中で、こちらの物件はあまりマイナスな点が少ないように思えます。川の臭い、葬儀場近隣、墓ビューなど些細な理由以外に、この物件自体に他に何かマイナスな点はありますか？
  • あとは、北東側のＪタイプ検討する人は、目黒グリーンコープとの位置関係による覗きこみは懸念材料ですかね。あと、そもそもスミフと比べては地権者が多すぎるのと、一階に店舗が入るのはかなり減点材料だと思う。駐車場が38,000円で戸数の割に用意されてて、埋まらずに管理費増額懸念があることかな。
  • 地権者住戸が全体の3割って多いのが懸念です。小規模だから管理組合回る頻度も高いし、地権者と組合やるのもきついな。高値で積水ハウスに売り切った地権者と同居するのも心情的にね。。
• 南は山手通りとお墓。北東は目黒グリーンコープと目黒通り。
  • 坂下、葬儀場前、山手通り前、墓前、店舗下駄履き庶民マンションですね。

周辺施設[ ]

【公園・自然】

• 大鳥公園（約190m・徒歩3分）
• 目黒川（約290m・徒歩4分）
• 目黒区民センター公園（約310m・徒歩4分）
• 林試の森公園（約860m・徒歩11分）

【金融機関】

• りそな銀行大鳥出張所（約120m・徒歩2分）
• 下目黒郵便局（約240m・徒歩3分）

【病院】

• 目黒通り歯科クリニック（約130m・徒歩2分）
• 目黒やすだ内科クリニック（約220m・徒歩3分）

マンションWOM![ ]

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掲示板[ ]

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