シティハウス大塚

2020年2月18日 (火) 15:39時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都豊島区北大塚1丁目1336番1他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「大塚」駅 徒歩3分
2. 都電荒川線 「大塚駅前」駅 徒歩3分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分
4. 都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩11分
5. 山手線 「巣鴨」駅 徒歩13分
6. 山手線 「池袋」駅 徒歩23分
7. 埼京線 「池袋」駅 徒歩23分
8. 東武東上線 「池袋」駅 徒歩23分

• 総戸数：75戸（※非分譲住戸3戸含む）
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年05月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 3LDKで7000万円台中盤とは強気の価格すぎない？そんなにニーズがあるとは思えないんだけど。
• 駅に近いって、やっぱり便利で良いなと思います。セキュリティについてもしっかり考えて設計されているので安心。間取り的に見ても十分満足いく内容なので、少し高めの価格帯ではありますが、トータルで見て申し分ないなと思いました。
• 外観からすると外廊下は意外だったので、コストカットしたなと感じました。管理費が抑えめになるからいいものの、内廊下希望だった人は残念に感じそうです。
  • このマンションは無理やりコスト抑えてる感じがあまり印象よくない。南口のシティハウス等、山手線内側物件だったらもっと仕様も価格も上げて販売してたんでしょうけど。
    • 金額面でも無駄を省いてコストを抑えてるのが好印象です。ランニングコストもコンシェルジュやゲストルームなどの維持費が高く利用率の低い無駄な施設を省いていて、ここ10年くらいのマンションの反省を生かしたコンセプトではないでしょうか。今後マンション建設が減るなかで山手線徒歩3分のこの価格帯は貴重かも知れませんね。
• 北口の再整備もあり、山手線3分は割安と思います。池袋の再開発も可能性を秘めている。
  • 坪350万円でも大塚ではまだ1割高いので、価格調整してもらえませんか？しかも外廊下でディスポーザーなしでこの価格は厳しいです。
• 夏頃にMR行った時は２Lが6700～6800万円ぐらいだった。それでも高いと思って諦めたがその時より1000万以上騰がってる。

【先着順】

• 価格：7,400万円～9,800万円
• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：55.86m2～65.22m2
• 販売戸数：6戸
• 管理費（月額）：11,695円～13,415円
• 修繕積立金（月額）：5,280円～6,160円
• 修繕積立基金（一括）：316,600円～369,700円

【販売時状況】

• コンセプトルームという名前がモデルルームなんですね。違いがよくわからないんですが……完成から引き渡しまで期間が長いのはなぜなんでしょう？2020年4月下旬に入居。完成は秋なので、それ以降に入居してもいいはずなのに。9月完成で、長期休みに入居と考えても12月や1月ならお正月休みに引越しができます。3月や4月でも新年度を新居で迎えられるので、小学生や中学生にもよさそうなのに。少し不思議に思いました。理由があるんでしょうか。
  • スミフの完成物件は軒並みこれからの契約について引き渡しを来年の４月以降にしている。代金決済は引き渡し時なので、決算調整なんだろうね。この会社売る側の都合が目立つ。
    • ありがとうございます。無知なので、なぜこんなに入居時期が遅れるんだろうと思いました。かなり先ですよね。しかもゴールデンウィーク。個人的には子供がいるので、3月末の引越しだと学区が変わっても勉強がついていけそうだと思いました。ゴールデンウィークだと1ヶ月は授業がありますよね・・・
• 72戸で第4期ということは小出し販売なのでしょうか。都内で平置き駐車場は凄いですね。やはり機械式だと出し入れに時間がかかるから可能なら自走式がいいけど。ここは収納スペースが多いし駅からも近くていいと思うけれど、少しコンパクトだからなぁ。
  • 住不さんは青田売りは半分～3分の2程度に抑えて、竣工してモデルルームができたら値段を調整して売るという流れが一般的です。9月末竣工で引渡しが4月なので、今は営業はほどほどにしてある程度購入希望者が集まったら売り出すという状態みたいですね。販売開始日がよく変更になっているのもそのためだと思います。10月以降モデルルームができたら大々的に売り出すのではないでしょうか。

交通[ ]

【電車】

• ものすごい駅まで近い。かなり便利だと思います。 ここだと静けさとかよりは、断然利便性重視の人向けになります。
• 大塚駅はJRも利用できるので通勤・通学は楽そう。
• このへんに慣れてない人は都電に気をつけてね。 踏切も信号もなく突然現れるから。
• 山手線駅徒歩3分(駅まで信号は2つ)
• 池袋駅まで徒歩23分と書かれている。実際は毎日歩けないでしょ、と思うけれど 電車がどうしても嫌な場合とか、あとは電車が止まってしまっているとかだったら、 頑張って歩いて帰ってこられる範囲っていうのは ある意味安心なのかもしれない。
• 山手線だと、渋谷方面は池袋でどっと降りるから乗る場所をうまく選べば結構な確率で池袋から座れる。東京方面だと、あまり座れない。ちなみに渋谷方面でも乗る場所を間違えると、池袋で降りる人に巻き込まれて下ろされちゃって一本待つ羽目になったりする。

【徒歩】

• JR山手線「大塚」駅よりフラットアプローチ 徒歩3分（約210m）
• 物件概要で池袋まで徒歩23分とありました。大塚駅、巣鴨駅の2駅が利用できると思いますが、それ以外に池袋駅も利用できる計算です。23分かけて歩く人は少ないとは思いますけどね。自転車で行けば近いのかもしれません。
  • ここから池袋は休日にちょっと自転車で買い物って感じならいいだろうけど、毎日の通勤となると池袋駅からちょっと離れた駐輪場に停めて、広い駅構内を歩いてってなるからあまり現実的ではないよ。池袋から電車乗るなら素直に大塚駅から行く方がいい。

【タクシー】

• 池袋からタクシー、深夜で1200円～1500円程度

構造・建物[ ]

【構造】

• 戸境壁：鉄筋コンクリート造とし、厚さ約200mm～約220mmを基本としています。日本工業規格が定める遮音等級Rr-50以上を確保した仕様で、隣戸との遮音性に配慮しています。
• コンクリートスラブ厚は約200mm～約220mmを確保。
• 強固な地盤と17本の杭を打設。
  • 地盤/地下約25m～約26m以深、最大N値50以上の強固な地盤を支持層としています。
  • 基礎杭/場所打ちコンクリート杭［杭径（軸径）約1,600mm～約2,200mmを17本打ち込んでいます。
• ここって内廊下かどうか、ご存じの方いらっしゃいます？
  • ここは外廊下ですよ。間取り図を見ると共用廊下側に窓があるので、お分り頂けると思います。この価格で外廊下…とはなりますけどね。
  • 内廊下の絨毯って住人や配達員が毎日土足で歩き回り、傘から落ちる滴とかも染み込んだりしてるのに、靴脱いで生活してる居室より掃除の頻度は少ないし風通しも悪いから、意外にいい感じなのは新築時だけなんだよね。売る側はホテルライクって言うけど、ホテル並みに掃除しないとホテルライクにはならんもんな。
• 住友の物件、最近こんなのばかりですね。ケチな作りで価格だけはご立派。間取りもキツキツや超変形で使いづらい、平米数に比して柱のスペース多すぎます。

【日当たり・眺望】

• これだけの高さがあれば、眺望が望めるので、日々の忙しさも、自宅の窓から見える景色で癒されるでしょう。ワンフロア5～6戸くらいかなと思うので、プライバシーもしっかり守られるであろうと思います。
  • 高さがあるといってもここは周囲と比べて低地にあるから、高層階以外は景色で癒されないけどな。
  • 現地に行けばすぐ分かるけど、9階以下は癒される景色なんて前建の影響で到底望めないよね。窓開けたら都電と繁華街の喧騒だし、外廊下だから内廊下と違って外の音拾うし、価格に見合った癒し要素あるかな？

共用施設[ ]

シティハウス大塚　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：17台[平置16台、身障者用平置1台] ※非分譲住戸用2台含む　使用料（月額）30,000円～33,000円　
• 自転車置場：56台[2段式(下段スライド式)上段22台、下段34台]　利用料（月額）200円～800円　
• バイク置場：3台　使用料（月額）6,000円　
• ミニバイク置場：19台　使用料（月額）2,000円　
• 24時間ゴミ出し可
• 宅配ボックス
• 防災倉庫
• ダブルオートロックシステム・・・来訪者を3段階でチェックして不審者の侵入対策を強化。
• 住友不動産の24時間オンラインセキュリティシステム　S-GUARD（エスガード）
• 共用部18ヶ所に防犯カメラ
• この規模、場所で平置き駐車場というのは貴重だね。しかも17台もっていうのもこの駅近では珍しいと思う。ただ駐輪場が圧倒的に少ないのは気になるな。75世帯に56台はさすがに話しにならない。皆駅の駐輪場借りることになるのかね。
  • ここで駐車場平置き１７台分っていうのは、かなり珍しい。山手線の近くのマンションだと、２～３台あれば御の字、ということなんじゃないかなと思う人も多いのでは。逆に、駐車場埋まるのかなぁというのはあります。敷地内の駐車場の料金次第かもしれませんね。
• 駐車場自体は平置きタイプ、ということで、パレットタイプの機械式駐車場よりは諸々のコストはかかりにくいと思います。
  • 駐車場は平置きですがターンテーブルでうまく駐車できるようになっているのかな。平置きという面で、車を利用される方は便利ですがターンテーブルだとちょっと時間がかかるかもしれませんね。駐輪場も入口が別になっているので安全面で考慮されていると思います。
• 自転車置き場に比べてミニバイク置き場が多いような気がしました。 ミニバイク利用者が多いんでしょうか。 ファミリーが多いと子供用自転車も増えるので兼用できると良さそうですけど。
  • ミニバイク置き場はどうやら、自転車兼用らしい。電動のチャイルドシート付き自転車が多いみたいだから平置きとしてみたい。
• 共用空間は動線も良く、スムーズに移動できそうな感じですね。
  • 共用部分は狭いながらもすっきりとまとめられていますね。駐車場は平置きタイプとなっていますが、 非分譲住戸分2台、障害者用1台ということで分譲分は１５戸になるのかな。

設備・仕様[ ]

• キッチン・・・天然石カウンタートップ、浄水カートリッジを内蔵したシングルレバーシャワー水栓、家事をサポートするスライド式食器洗い乾燥機、鏡裏に収納スペースを設けた三面鏡付洗面化粧台（手元照明付）
• 洗面室・・・シングルレバー水栓、継ぎ目のない一体成形ボウル（美しい光沢の有機ガラス系新素材仕様）
• バスルーム・・・ミュージックリモコン
• 防災リュック
• バルコニーにミニシンクがあるのが良いですね。
• 手洗いカウンターがあるし、タンクレスになっているところが良いです。
• ディスポーザーはランニングコストとか修繕コストもあるし、賃貸用にするようならば、無い方が良いと考える人も多いと思います。故障する可能性が高いものは、ないに越したことがないでしょう。だから、敢えて付けていないというのがあるのではないかなぁと思いました。
• 字が小さいので読めなかったのですが、バルコニーには避難用のハッチみたいなのがありますよね。そこが避難経路になるとするならば、やはりバルコニーに物を置くと怒られてしまうんですかね？
  • 何を置くのかによる。エアコン室外機を除いてすぐどかせられるものならバルコニーに置くのは特に問題にならないと思う。ただ小さなお子さんでもいたら我が子がよじ登って落下の危険があるからバルコニーに足場になるものを置く人はいないね。避難ハッチの導線に何か置くのは問題外。そうなると他人の命はどうでもいいって話だから、怒られるかどうか以前にマンションのような共同住宅は買わないでくださいって思う。
  • モデルルームではよくジョイントタイルなどを置いていますがハッチ部分はどうなるんでしょうか？外部足場の解体始まってましたね。実物はどんな外観になるか気になります。
    • たぶんハッチ部分が10cm位高くなる感じだと思う。つまずきたくないならオプションでタイル置けば段差は緩和されるが、ハッチは強度的に上に乗ってはいけないので、段差がある方が誤って乗る可能性は低くなるね。
      • タイル設置すると、大規模修繕の時に撤去と再設置は自腹。外した時におく場所も確保しなきゃならない。
• 洗面所がシングルレバー水栓になっているようですが、これってシャンプードレッサーとは違うんですか？参考写真だとシャンプーできそうな感じでありませんが。
  • そう言えばシャンプードレッサーという言葉を聞かなくなりましたが、今の洗面台はシャワーヘッドが伸縮するタイプが標準になったので、あえてそのような用語は使わなくなったのでしょうか？こちらの洗面台は掃除に便利なヘッド引き出し式の水栓との事ですが、普通に洗髪にも便利だと思いますよ。

間取り[ ]

• 間取：２LDK～３LDK
• 専有面積：55.86～65.22m2
• 間取りを見ると、特段変わったこともなく…シティハウスシリーズって言う感じです。柱は、リビングでは完全に外に出ていて、共用通路側だと多少は部屋に入ってきている。でもかなり影響は最小限にしようと努力しているのは伝わってきました。家具の配置もそんなに悩まなくて済みそうです。
• リビングイン化粧室でインフレームこの65平米じゃとても子供いる家族に対応してるとは思えんが…。
  • どのプランも面積が狭いことが気になりました。一番人気となるであろう３ＬＤＫは、やはり７０平米はほしいかなと思いました。
    • 全体的に少し面積が狭いなという印象ですが、プランはシンプルで数字ほど狭さを感じないと思います。最近の都心部のマンションはデザイン優先や無理に部屋を詰め込んだものが多いので、70m2クラスだと無理のある間取りが多いです。
• 立地からして、どちらかと言うとDINKSがまあまあゆとりを持って暮らしていくような感じ担ってくるんじゃないかと思います。だったら、収納もチェストなどを足すだけで大丈夫だったりするのかもしれません。
  • 確かに間取りだけ見るとDINKS用かな？と感じるサイズだと思います。みなさんが仰るような周辺環境を考慮し、他エリアのシティハウスに比べて販売価格は抑えられているのですか？価格が安いのであれば、昔からこの辺りをよく知っている方にとってはメリットのあるマンションなのだろうと思いました。

買い物・食事[ ]

【買い物】

• ローソンストア100 北大塚店（約80m・徒歩1分）
• ファミリーマート 北大塚一丁目店（約150m・徒歩2分）
• まいばすけっと 大塚駅北口店（約160m・徒歩2分）
• ココカラファイン 大塚店（約170m・徒歩3分）
• よしや 大塚店（約180m・徒歩3分）
• アトレヴィ大塚（約230m・徒歩3分）
• コモディイイダ 西巣鴨店（約810m・徒歩11分）
• 折戸商栄会（約10m/徒歩1分）
• 大塚北口商栄会（約170m/徒歩3分）
• 大塚三業通り商店街（約260m/徒歩4分）
• サンモール大塚商店街（約280m/徒歩4分）
• 大塚商興会（約280m/徒歩4分）
• 大塚駅南口盛和会（約390m/徒歩5分）
• 池袋サンシャインシティ（約1,050m・徒歩14分）
• 西武 池袋本店（約1,900m・徒歩24分）
• 夜24時まで営業しているスーパー「まいばすけっと 大塚駅北口店」が5分圏内。
• 大型商業施設が揃う大都市・池袋が生活圏。
• 毎日の買い物に便利なスーパーなど駅周辺に集積する利便施設。
• 星野リゾート開業と同時に目の前に飲み屋街が新しくオープンするみたい。
• 山口不動産のba02には、居酒屋街のような施設ができるようです。 今の上木やさんも入るようです。 「日本のサン・セバスチャン」というキャッチフレーズです。 近くに便利な飲食店が多くなりそうです。
• のれん街、気になったんで週末夜に偵察してきました。 かなりにぎわっていて、各店とも盛り上がっていましたよ。 でも、このマンション脇道路（スクールゾーン）まで来ると。騒音が聞こえません。 以前指摘されていた、カラオケも気になりません。 酔客の足取りも、マンション方面にはありません。 マンションでの生活にはあまり影響がないのではないでしょうか。
• アトレヴィ大塚という店舗が近くにあるようですが、入っている店舗が良いですね。このあたりは本当に買い物面に関して困る事がなさそう。
• お隣が100円ローソンで、反対側のお隣が東京都指定上下水道工事店になっているみたいです。外観だけみるとカーテンが閉まっていて営業しているかどうかわからない状態で、もしかすると倉庫代わりに使われている建物なのかもしれません。

【食事】

• 割烹ビストロ樹癒え（約370m・徒歩5分）
  • 樹の温もりのある癒しの空間の中で、こだわりの料理と美味しいお酒を愉しめる割烹フレンチ店です。
• 洋食GOTOO（約430m・徒歩6分）
  • 老舗洋食店。昼時には行列ができ、カキフライセットとミックスフライセットが人気です。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• つくしんぼ保育所（認証）（約410m・徒歩6分）

【小学校・中学校】

• 清和小学校［通学校］（約400m・徒歩5分）

【高等学校・その他】

• 文京高等学校（約340m・徒歩5分）

周辺環境・治安[ ]

【周辺環境】

• 駅近のアクセス面は抜群に好立地なところがここの強みでしょうか。
• 半径400m以内のロケーションがとても良いですね。買い物や病院、郵便局とか全体的に揃っていますし、公園もあるので子供も気軽に遊びにいけますので、周辺環境に関しては全く文句のないエリアだと思いました。
• 子供を気楽に立ち入らせたくないエリアが広がってるからね。
• 大人が便利に通勤するのに良い街、というイメージが強いですかね。駅までものすごく近いのは、かなり気持ち的にも楽になってくるのです。もっとわかりやすくDINKS向けのマンションになるかと思ったら意外にも３LDKがあって、こどもがいる人に対応していました。
• 大塚は、なんとなく小さい子供がいるというよりは、大人の街です。
  • 大塚駅は南口と北口で街の雰囲気が大きく異なり、また交通や買い物の利便性にも差のある街です。
• グーグルのストリートビューで観たけど、横に建てている９階建てのマンションとの距離が近いですね。中、低層階の日照は難しいんでしょうかね。お値段次第でもありますが、、。
• 大塚の駅前って電車の中から見るだけでも賑わっているのが伝わってきますからね。見ればわかる、的な感じです。でもやっぱり駅に近いこと、山手線であることっていうのはここの場合は大きなモチベーションになるんじゃないかなぁ。通勤が山手線一本で済ませられて、かつ駅までも近いって相当楽ですもの。
  • 駒込巣鴨大塚あたりは駅前・大通りさえ外せば利便性と静けさを両立できるけどな。とこの辺で生まれ育った身としては思う。だから山手線の駅に近いから煩いのは妥協するって聞くとちょっと勿体ないと感じる。
• 飲み屋街の目の前だから夜叫ぶ奴とかいるだろうな。
  • シティハウスは駅に近い立地が多いように思いますが、駅近立地ならではの遮音のノウハウは確立されているんじゃないですか？未確認ですが窓ガラスに二重サッシを採用したり壁を厚くするなど、遮音等級T-1以上の設備を取り入れているのではないでしょうか。
    • 確かT2サッシですけど、他はそんな大層なスペックじゃなくて極々普通レベルですよ。線路脇でもないし、航路下でもないからそんなに住友がコスト掛けてくれる訳ないです…。

【再開発】

• 目の前のたこ焼やとかがある区画が商業エリアとして再開発されるみたいね。 星野のホテルや隣の9階建て賃貸と同じ山口不動産の計画。 http://ba-dev.jp/

周辺施設[ ]

【公園】

• 北大塚二丁目公園（約260m・徒歩4分）
• 巣鴨公園（約290m・徒歩4分）
• 教育の森公園（約1,720m・徒歩22分）
• 六義園（約2,150m・徒歩27分）
• 旧古河庭園（約2,380m・徒歩30分）
• 小石川植物園（約2,440m・徒歩31分）

【金融機関】

• みずほ銀行 大塚支店（約150m・徒歩2分）
• りそな銀行 大塚出張所（約420m・徒歩6分）

【病院】

• 北大塚歯科［歯］（約70m・徒歩1分）
• 福中皮膚科クリニック［皮膚］（約90m・徒歩2分）
• 一心病院（約30m・徒歩1分）

【公共施設】

• 巣鴨図書館（約330m・徒歩5分）

【文化施設】

• 東京芸術劇場（約2,310m・徒歩29分）

【神社・仏閣】

• 護国寺（約1,680m・徒歩21分）

【レジャー施設】

• ジェクサーフィットネス＆スパ大塚（約230m・徒歩3分）
• サンシャイン水族館（約1,140m・徒歩15分）

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• シティハウス大塚についての口コミ掲示板
• シティハウス大塚ってどうですか？

ご近所物件の掲示板

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