Brillia（ブリリア）大島

2020年1月20日 (月) 17:24時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都江東区北砂5丁目54番1外9筆（地番）
• 交通：都営新宿線 「大島」駅 徒歩10分
• 総戸数：127戸（うち、事業協力者住戸1戸、提携企業勤務者向け分譲2戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：定期地上権　準共有　地代:未定、一般定期借地権借地期間:72年4ヶ月
• 完成時期：2020年03月
• 売主：東京建物株式会社　八重洲分室
• 施工：ファーストコーポレーション株式会社
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況[ ]

• マンマニさんが早速レビューしていますね。ここより東京スイートレジデンスの中古の方が良いと書いていますね。
• 定借ですから、新築価格が安くても将来売却する可能性がある人は検討対象にし辛いですね。ここに永住して子供に不動産を残す気が無い人なら良いとは思いますが。
• 定借権はメリットもありますが、デメリットもありますからよく考慮して決断したいところです。 相続のことを考えた場合定借でもいいのかなと思いつつ、定借が満期になったという事例も少ないですから、詳しくない身としてはデメリットの方が目立ってしまうのかなと思います。 72年で更新がないということですが、72年物期間があるなら所有権とあまりかわらないのかしら。
  • 物件の情報を比較するときに何を優先するかは本当に迷いますね。私はまだ初心者なので、その当たりの時情についてそこまで詳しくないので、あまり意見を言える立場にありません。専門用語が出てくることも少なくないですしね。
• 定借だと、もう建物が古くなったらどうする、という見通しが付けられますが 所有権物件だと結構揉めると聞きます。将来的な揉め事などを思うと、定借は定借でアリなのかなというのはあるかも。 ただずっと地代を払い続けないといけない、ということもありますので そのあたりはなんとかしないとです。
  • 固定資産税がかからないから、それを考えると一緒じゃないかな？
    • 建物分の固定資産税はかかるよ。
• 立地に希少性も乏しく、マイナー駅のしかも徒歩10分・・・万一、貸したり売ったりする必要に迫られた場合、相応の覚悟と出血は避けられない気が・・・賃貸とまでは言わないけど周辺の築浅探したほうが百倍マシなような・・・
• 30年後でも残り45年。リフォームリノベーション考えるとしんどいけど売れないわけではないような？まぁ安くはなるとおもう。貸すのはできるだろうし、あと固定資産税がかからなくて地代がかかる。これがどっちがやすいか。将来壊すのなら無駄な設備もないかなとか。
  • もちろん貸すことも売ることも可能。 但し売却の際は相当買い叩かれることを覚悟したほうがいいし、 （融資も付き難いし新築でも警戒敬遠されるんだから中古なら言わずもがな、 現金系ハイエナに買い叩かれるのがオチ） 貸すにしても何の特徴もない立地ですんなり借り手が付くかねぇ？ ちなみに建物に対する税金は掛かるはずだし、こういった中規模は土地の持ち分なんか知れてるし、 それなりに固定資産税は掛かると考えておいたほうがいい。 これで所有権より二割も三割も安かったり、 立地に希少性（渋谷だったり千桜だったり）があればまあいいけど精々相場の1～2割でしょ？ 予算積み増せるんだったら素直に所有権でいいし、上限が決まってるなら大人しく中古にすべき。
• 定借マンションをいくつか見ましたけど、期間は大体60年以上70年未満が多かったかな。ここのように72年というのは長いような気がします。その中で自分自身が何年住めるのかな？と考えると色々考えちゃいますね。建物も70年も過ぎれば取り壊しになるでしょうし。マンション自体はどうですかね？駅から距離があるせいもあって最低価格帯は抑えめですね。
  • 定借は固定資産税がかからない、とありますが、 建物の固定資産税というのはかかると聞きます。 建物の固定資産税っていうのは、どれくらいのものなのでしょうか。 地代とその他経費もかかってくるので そういう面もクリアして、 納得してからの決断になるのかなと思います。
    • 賃貸にしてる手持ちの所有権マンション(台東区)の固定資産税見てみたけど、建物分が全体の86%。物件によるんだろうけど、予想以上に建物分が大きいんだね。
• 11月にモデルルームが見れるんですね。都営新宿線で探しているので、見学に行きたいのですが、まだ予約は受付してないのでしょうか？
  • 事前案内会に参加したい場合には、資料請求を行うと、おそらくその案内状も時期になったら来ると思いますよ。 他のマンションの資料請求をした時に そういうふうに案内のはがきが来たことが有ります。 先にそういう案内会に出ると、 かなり大切に扱ってくれる感じがしました…。
• 定借マンションって他と同じように修繕するのかな？最後のほうになると、（取り壊しが決まってるのに）まともに修繕するのがバカバカしくなったり？修繕積立金は安いのだろうか？
  • 定期借地権っていまいち理解できないんですが、固定資産税はかかるんですね？50年、80年の長期だと、自分が亡くなった後に相続の問題がないので定借マンションもいいのかもしれないと思っていました。UターンやIターンを考えている人もいいのかもしれないですし。ただ、普通のマンションと同じ固定資産税や修繕費が取られて、定年退職した後で「出て行ってもらいたい」だと大変そうだと感じます。メリットってどこにあるんでしょう？税制上の優遇制度ってあるんでしょうか。
    • 建物の固定資産税はかかります。土地分はかかりません。 代わりに地代（土地の賃借料）がかかります。 メリットは初期費用（購入代金?ローン借入金）が抑えられることだと思います。 入居後の支出は「管理費＋修繕積立金＋地代」となり、分譲との差は土地分の固定資産税と地代の差額ですね。 地代がどれくらいに設定されるかによりますが、他の定借物件を見ていると土地の固定資産税より高くなっているようです。
• 定借物件のメリットとしてあげられるとするならば、所有権物件と比べると値段が安いところ。 あとは固定資産税がかからないという話も出てくるんですが、 コレに関しては、その代わり地代がかかってくるので、そっちと比べてお得になるのかどうかというところがポイントです。 ここの地代は、固定資産税によって毎年改定するそうです。いきなり上がったりする可能性もあるけれど、急激には上がらないのかな。
  • 定期借地権じゃなければ検討するのに、という物件は個人的に結構ありますね。変更の可能性がある地代を他者に握られているというのが、私は心理的に落ち着きません。いざという時に売りにくいと思いますし。。
    • 地代が変動するといっても、そんなに大きな額ではない。一番の問題は、所有権と比べて、資産価値が急速に減っていって、売り時が難しい点。好立地であれば、多少はゆるやかだが、ここは、そこまで好立地とはいえないからね。
      • 言われてみれば賃貸でもいいんじゃないかという気もしてきそうですが。修繕の問題でもめにくいとか価格が安めとか以外に定期借地権ならではの利点とかってありますか？それと借地の期間が72年4ヶ月とありますが期間が少ししか残っていないときに手放さないといけなくなったりしたらどうなるんでしょうか？売りにくいような気がするんですが。
• 個人的にはこの程度の立地ならぶっちゃけ賃貸でもいいような気はします。よっぽど好立地に安く長期間住める権利を買えるなら定期借地権もアリなのかもですが。残存期間が短くなれば売りにくく貸しにくい状況になるのは当然予想されるわけで。。
• ７０年の定期借地ならローンを最長で組んでも残り35年残ってるので、あまり深刻に考えなくても良い気がするんですが。売れなくても間違いなく賃貸には回せると思うので、安ければ魅力だと思いますよ。
  • なんとなく賃貸よりはお得な気がしますけどねぇ。一応資産にもなりますし、設備も見た目も良さそうですし！まぁ実際のところ私も定期借地権には若干の抵抗がありますが...でも都内高すぎて他に買えそうなところがない...
• 皆さんの投稿を見ていても思ったのですが、結局は値段ありきなんですよね。すごく安ければありなんだと思います。所有権物件だと、何十年も経ったときに、残すか壊すかで揉めそうではあります。ここの場合はおしまいはもう見えている状態なので、その点に関しては揉める要素はないです。あと、価格の内、土地と建物の割合がどれくらいなのかも見ていたほうが良いと思います。
  • 一般定期借地権借地期間：72年4ヶ月ってありますが、 建物自体７２年余りの間、きちんと保つことができるのでしょうか。途中で建て替えみたいなことがあると、なんとなくどうなっていってしまうのかなとも思いました。 これから先、技術も革新的に進んでいって、 修繕技術なども上がっていく可能性ももちろん高いですけれど。
    • 建物は修繕計画に則って、長期的にメンテナンスはし続けていくことになると思います。 ただ本当に最後の１０年とかはどうなっていくのかなぁ 最低限度になるかもしれないですね。 買った人がそのままオーナーであるという確率は、とてつもなく低いので、引き継いだ人がどう考えるか、になってきそうです。
• 良いマンションで価格も手頃なので惹かれています。でもやっぱり定期借地権が気になります。 残り35年、、、どう考えるかですよね。 次に買ってくれる方は残り35年のマンションを35年ローン組んで買いたいと思っていただけるのでしょうか。自分だったら買いたくない気がして、、、 賃貸に出せる程、自分に余裕があれば良いのですが、 どこかのタイミングで売却しなくてはいけない状況にならないとも限らないとも考えてしまい、、、 潤沢な資金がある投資家のように余裕を持って長期的に賃貸して利益を出すのが目的であれば気が楽なのですが、、、 我が家には余裕が無いので万が一の時、売りにくいマンションはリスクが高すぎて怖いです。 私の考えすぎでしょうか。
  • 目先の安さに釣られて気になってんだろうけど、 結論から言うと不安なら定借みたいな特殊物件には手を出さないほうがいい。 予算ありきなら所有権を妥協するんじゃなくて新築を妥協すべき。 定借は分譲と賃貸の中間みたいなもんだけど、賃貸にも分譲にも当然メリットデメリットがあって、 双方の良いとこ取りができるような家庭環境じゃないと意味がないよね。 その辺りは徹底的に調べ上げて家庭内で意見の擦り合わせをしたほうがいいと思うよ、 後から「こんなはずじゃなかった」ってのを避ける為にもね。 30年後に売れるか売れないかでいうとそれなりの値段では売れるから大丈夫だよ。 ただ駅距離含めて特徴のある立地では全くないから買い叩かれるのは確実だけど、 月10万で貸せるとして20年で諸経費考慮しても2000万の収入、1000万ぐらいなら俺が買ってあげるよｗ 上でも触れたけど予算の都合で定借なら止めたほうがいい。 駅直結とか再開発案件や超一等地でどうしてもそこに住みたいなら定借を妥協するしかないけど、 ここってそこまでの立地じゃないよね？
    • 考え方次第ではないでしょうか？定期借地のメリットである価格に魅力があれば当然所有権より安いわけで、ローン返済も頑張れば早く完済できますし。売れないマンションはないから、安く購入した分、少々安い価格で売却すればいいのではないでしょうか？ちなみに私は二年前に定期借地マンションを購入して住んでます。特に後悔はしてませんよ。
      • そうそう、結局地代も含めた価格次第。 ただ新築でも警戒されるんだから中古市場では言わずもがなだし、 ローンも付き難い現実があるから余程の物件でもない限り買い叩かれるのがオチ。 そういうのを十分理解して立ち回れる玄人さんはいいけど、 初心者さんにはハードルが高いというか、これでもか！っていうぐらい、 きちんと調べて買って欲しいと心の底から思う。 この手のファミリーマンションは、 何だかんだで目先の安さに釣られて買っちゃう人がほとんどだからね・・・
• 新宿線で探していて住吉が本当はいいんですけど、価格が高く諦めました。ブリリアは価格が安くかなり惹かれてます。場所も10分歩きますが、静かで仕様も悪くないと思います。あとはランニングコストがどの位かかるかです。週末また行きますので、しっかりお話を聞いて決めたいです。
  • 都営新宿線沿線ではなかなかない価格ですよね。地元江東区で探してますがどこも手が出ない！！私も地代とかが高くなければいいなぁと思っていますが、いくらくらいなんでしょうかね。もう決まってるんでしょうか。
    • 確かに定期借地とはいえ、江東区ではなかなかない価格ですよね。出来れば都内で欲しいと思っています。モデルルームは何処でやっているのでしょうか？
• 定期借地権のデメリットとしては、他の分譲マンションでは発生しない解体するときに発生する費用があります。ここは、トータルいくらで考えていて、毎月いくらくらいかかるんだろうか。本当にその費用で70年後足りるのか。まあ、所有権でもいつかは発生するのかもしれませんが、いつか売るなら。その間払いたくないかと貧乏人根性でした。
  • 解体費用って定借の場合って誰もちなんですか？やはり借りている方なんですか？？ …と思って調べたら、更地にして返すことがもう最初から決まっているのですね。 他のマンションで同様の所の場合は、 更地費用を月々徴収しているところがありましたが、こちらはどうなっていくのであろうな、というところです。 新築で住んでいるうちはいいのですが、代替わりしてから、 なんとなく管理は難しくなっていきそうです。
• 賃貸物件と比べると、専有部に対しての自由度は格段に高いと思う。設備も整っていると思います。ただ、解体もわかっているマンションとなると、所有権マンションと比べて、ずっとお得になるようになっていないとなぁ…と思いました。地代は、おそらく固定資産税よりも安くなるってこともないでしょうし。ただ、ここの場合は、固定資産税自体はウワモノだけなんですよね。
• 予定販売価格表が出ていますね。とても見やすくて、親切だなって思います。 東向きと西向きに3千万円台の部屋があります。やはり南側は少し高いんでしょうか。 東向き二階の角部屋2LDKで70m2超が今現在の最安値になっているようです。安いには理由があるんでしょうけど、どんな理由なんでしょう。 同じ東向きの反対側の角部屋は80m2超で5千万円台なんですよ。一階だともっと安くなるんでしょうか。専用庭などもあるからさほど差が無いのかな。
  • 3LDK70平米で3700万台って、定期借地と言えども江東区でこの価格は、安いですよね？広告住戸かも知れませんが、ちょっと気になるかも。年明けからグランドオープンみたいですが、人気あるのかしら？
• ここを買っていい人は、
  • 生まれ育った場所だったりで、とにかくエリア限定、ピンポイントで探してた。
  • 新築に住みたい、でも賃貸は何となく嫌。
  • 数十年後にはほとんどの不動産がリゾマンみたいに不良債権化してると予測。
  • 借地権？そもそも難しいことはよく分からないし気にしない。
    • 三つ当てはまれば買っていいと思う。でもまあどんな事情があったか知らないけど、こんな何の変哲もない駅遠の立地で借地権とか罪づくりなことするよね・・・逆にここまで指摘されても欲しければその愛は本物だと思う、迷わず買っていい。
      • 東建もそこんところのビジネス感覚よく分かってるよね。今週のSUMOで購入者へのアンケートによると駅までの平均徒歩は6.9分。トレンドからまったく逸れてるのは分かってはいるが、安ければ新築のドキドキ感で売れると見込んだんだろう。吉祥寺（練馬）といい、石神井公園（上石神井）といい、！？な立地の供給が続いてるね。個人的にはライオンズとか鉄道系や商社系と同等かそれ以下のブランドになってきた。
• とは言っても賃貸で3LDKは借りれない。家賃が高すぎ、、、 それでいざ買おうにも所有権は高すぎて江東区では手が出ないし... 江戸川区とか千葉とかには行きたくないし、、、 そうすると魅力的にうつっちゃうんですよねぇ 江東区でこの価格？？って
• ここと比較してメイツ深川住吉にした者です。 最初は1000万円ちょっと違ったので、お得だと思い、こちらに惹かれてたのですが、計算して全くお得ではない事に気付きました。 地代と解体準備金で約14,000円ですよね。 ローンは35年間ですが、地代は70年間払い続けます。つまり、ローンと同じ年数で均すと28,000円です。 1,000万円ちょっと多く借りると28,000円でした。安くても支払い総額は同じくらいになってしまいます。 だったら所有権で後からも売却がスムーズにできる方が断然良いと思いました。
• 借地権のマンションだと価格が抑えられているのでは…と期待されている方も多いのではないかと思います。それで、説明会もこのような状況になってきているのでしょうね。
• 定期借地は分譲価格が一見安くても、借地料込みで考えたら、トータルそんなに変わらないと聞いたけど、どうなんでしょうか？
  • 借地料次第なところがあると思います。更新ごとにどんどん値上がる様になっているのか、それとも景気に合わせて変動するかにもよって異なるし。長い目で見たときに自分たちにとってベストかどうかを考えていくしか無いのかもしれませんね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

Brillia（ブリリア）大島 エントランスアプローチ完予想CG

• 敷地面積：3,512.26m2
• 建築面積：1,903.94m2
• 建築延床面積：9,975.98m2
• 用途地域：第一種住居地域
• 地域地区：第三種高度地区、準防火地域、新たな防火規制区域

共用施設[ ]

Brillia（ブリリア）大島 ラウンジ完予想CG

Brillia（ブリリア）大島 庭園完予想CG

• 駐車場台数：26台 （平置式2台、機械式24台）月額：22,500円～26,000円
• 駐輪場台数：246台（敷地内に242台＜2段ラック式：239台、平置き：3台、来客用（平置き）：4台＞）月額：200円～500円
• バイク置場台数：13台　(大型11台）月額：3,000円、（ミニバイク2台）月額：2,000円

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）
• 面積：60.56平米～91.71平米
• CCはカスタムクローゼットの略のようですね。ウォークインクローゼット、カスタムクローゼットが揃っている上、布団ができる収納も中に完備されているので収納面に関しては問題なく、スペースもたっぷりで使いやすそう。カスタムということは自分でカスタマイズできる収納スペースということでいいのかしら。画像だと3か所に分かれているようですから、小物類も収納できてよさそう。こういう使い勝手がいい設備がそろっているという点は女性目線としては良いと思います
  • 確かに収納が多いのは主婦目線としてはいいですね。近くに住んでいるので期待しています。定期借地な部分もありますが、永住することをかんがえれば問題ないかな？とも思います。
• どちらのタイプの間取りも生活をしやすそうと思いました。特にバルコニーがゆったりしたスペースみたいで楽しめる要素になると思います。気になるのはクローゼットにはどれぐらいの量が収納できるかという点です。
  • けっこう収納との折り合いも大切ですよね。どれくらい荷物がある家族なのかとか、あとでちょっと荷物を減らすとか。意外にその他の条件でも折り合いとかが気になってしまいますけど。
    • 住む時の利便性、というのは本当に大切だと思います。この点があいまいになってしまうと、不便なことを後悔しそうです。もちろん、人によって求めるところは違いますが。第一印象も大事ですが、長く住むという観点を持たないと、失敗してしまいそうです。
• ウォールドア、開け放したときにここの場合は、開けたドアが目立たないようになるタイプなようです。かなり視覚的な効果に影響をするので、スッキリさせることができるのは良いなと思います。ウォールドアの場合、開け放さないで、扉1枚だけ引き戸のように使うこともできるので、フレキシブルに使えて良いと思います。

買い物・食事[ ]

• 近くにアリオがあるのは非常に便利で良いですね。それですとサラリーマンの方でも快適に生活する事ができますし、通勤も非常に便利なので快適に過ごせそうなので気になる物件になります。

育児・教育[ ]

• ここは、子供がいる人には人気が出そうな物件だと思います。小学校至近距離、中学校も近く。公園もご近所にあるので子供が遊ぶ場所には困らないし、そもそも住宅地だから子供の人数自体もいるエリア。駅までも実質10分ちょいくらいで歩いていくことが可能ですので、まあまあの条件。あとは値段次第じゃないですか？

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種住居地域
• このところの酷暑で駅10分が遠く感じます。何駅か先でも徒歩5分以内が理想的。
• 駅近ではないですが、途方10分なら許容範囲です。あとは部屋の中の雰囲気や価格をしっかりと検討して決めていきたいです。
• ここ、元々は金魚池だった場所ですよねー。最近の技術は凄いなーって思いました。向かい側にURの団地がありますね
• 都内でマンション探しています。ここは定期借地だけど、かなり安く魅力です。大島は行った事がないのでよく分かりません。どんな街なのでしょうか？
  • 大島はマイナーですけど、住めば住みやすい街ですよ。近くに砂町銀座商店街もあるし、子育てがしやすいので、どちらかというとファミリーにはいいかもですね？新宿線は行くところ次第では便利かと思います。
    • 大島は、平日の昼間通りかかったときに、住宅街なのに街に人がかなり多いのでびっくりしました。お年寄りが多めかもしれないですが住んでいる人がそもそもとても多いのだなというのが感じられました。普通に本当に暮らしやすい街だと思います。
      • 平日の昼間から人が多いってわかります。古くからある住宅街の特長ですね。あと、結構土日は小さい子を連れている人も多いです。若いファミリーの流入もこのあたりはあったりするのかもしれないなと思いました。公園に、小さい子供さんがたくさん遊んでいましたよ。小学校もある程度の規模があるかもしれないですね。
        • 大島に住んでたものです。 子育て向きとなっておりますが、他の方の言う通り、人が多いです。 それも多国籍になります。団地が多く都営やUR住まいの方がいて、日本語が通じない方も児童館に沢山いまして、マナーの面で疑問に思うことが多々ありました。 江東区の中でも豊洲と違い、下町感が満載です。 住宅も多く、車通りも日夜多いです。子供が外で遊ぶのは心配になります。 共働きの方は通勤に便利だと思いますが、そうでない子育ての方は別の地域を考えても良いのでは無いかと思います。
          • 下町感がある、というのはよくわかります。全体的にカジュアルな雰囲気なので、好きな人は好きだと思います。なんとなく、このあたり夕方歩くのが好きです。人が生活しているなぁという感じがするし、子供さんも多い地域だからなんだと思います。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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