パークホームズ文京本郷通り

2019年3月13日 (水) 10:35時点における最新版

パークホームズ文京本郷通り 外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都文京区向丘一丁目14番1他2筆（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩3分
2. 都営三田線 「白山」駅 徒歩5分

• 総戸数：35戸（事業協力者住戸10戸を含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年09月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：東洋建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここは狭小プラン&柱食い込みまくりで、ちょっと幻滅した。二層吹き抜けのエントランスでプランの不味さをカバーするとこなんか、スミフそっくりだね。ついに三井もここまで来たか…。
  • 確かに今UPされている間取りは全て悪い部類ですね。
• 三井が3ldk65平米に手を出すとは…。ここは単価高くなりますよ～ってことですかね笑
  • ザレジデンスが付かないのでそこまで高くならないのでは？
    • 間取りは土地の形状や広さからして仕方ないのでしょう。 立地は利便性が高そうなんですけれどね。 そういう土地はモリモトやオプレジが強いですが、ついに三井が手を出したというのは感慨深いです。 グレード的にも抑えてくるんじゃないかな。 発想の転換で、このような用地でも三井ブランドに住める、と思えばよいのかもしれません。
• 価格公表されましたね。 2LDK（54.71㎡）6400万円台〜 3LDK（65.25㎡）8000万円台〜 間取りそんな良くないのに強気すぎません？ 65平米の3Lで8000からって… 三井は他とは違ってもう少しマシな価格提示してくるかと思ったけど。残念。
• 立地、三方の抜けが売りですが、高層階はお墓を見てホッとできるタイプ、気にならないタイプ向きです。三方抜けてハイサッシ、開放感ある眺望が売りである中、ワイドなお墓ビューが許せればら、高層の70㎡台に億越えのお金を出すのもありなんでしょうが、リセール時も苦労しそうな印象です。 敷地は狭く、共用施設はほぼ何もなしです。 エントランスホールは、取ってつけたような吹き抜けですが、素材感◎です。 総じて、立地、中学校区で買われるマンションだろうなと思います。
• 隠れ家的な感じで洒落ていると思いますけど。
• 南北線と三田線の二駅利用だしね、商店街とも適度な距離感があって閑静ないいマンションだと思うんだけどな
• 落ち着いたデザインがとても良いですね。 駅近ですし、買い物できるお店も周辺に揃っているので暮らしやすそうです。 個人的に部屋の配置がやや変わっているところも好みですね。
• ここ地味だけど、着実に売れていってるね。本駒込と白山使えて、高台立地というのは強いね。
• 竣工売りで規模感ある物件ではないので、とにかく地味・・・って感じですね。モノはしっかり造られていると思いますし、三井の物件、立地も高台で駅近２駅と悪くないので、中古になると強そうです。
• もう2LDKは全て完売したかもしれません。 3階Eタイプが5980万です。
• どうやら完売したようです。売り抜け早かったですね

交通[ ]

【電車】

• 白山駅から徒歩5分、本駒込駅から徒歩3分は本当に魅力的ですね。 通勤や通学をするにあたって利便性がよいのはうれしい限りだと思います。

構造・建物[ ]

• 現地見ましたが、デザインが格好いいですね。目立ってます。ただ、三井で65平米の3LDKって珍しい気がします。
  • 広い部屋はないんだね。
• ほぼ完成後販売だとすると間取り変更は難しそう。 外観・エントランスは良くても「住まう」イメージが湧いてこない。 現地でカバーが外れて見えた「マンション出入口」の奥行きが浅いと 感じた。
• 主寝室の戸境壁が乾式壁…　配慮が足りない設計
  • 壁の向こうも主寝室だから。寝相悪くて壁蹴るとかでもなければ問題ないでしょう。パークコート赤坂檜町ザ タワーも主寝室が乾式壁ですよ。
    • 乾式壁の物件いくらでもあるのになんで特定してんだろw ま、向こうの寝相が悪かったり生活パターンが違くて掃除でガンガンやられたら最悪ですけどね。 戸境壁は湿式がいいな〜って消費者として要望してるんです。
      • 上下階で戸数を変えるとと、戸境壁の位置が変わるからコンクリ壁に出来ないんじゃないですか？
        • ご指摘の通りです。乾式壁は柔軟なプランニングと軽い躯体が実現できるので設計する人間から好まれます。タワーは乾式壁がマストですし、低層でも軽くすることで柱を細く少なく効率的な居室配置ができるので、防音性の向上に伴って高額物件でも乾式壁を積極的に使う売主が増えてますね。三井さんが代表格かと。
          • その割には柱の食い込みがキツイという
            • ここのマンションも乾式なのかあ・・・。都心のマンションを見てるのですが、乾式壁が増えてますよね。間取りを見ると柱もがっつりあるｗ
• 南東隣地側にほとんど開口部がないのは良心的ですね。将来ビルが建っても影響が少ないように配慮してる。
• ここ通りがかった時に見たけど、確かにかっこいいよ。 強いて難点を挙げれば、梁？の部分が真っ白なんだけど、ちょっとしたらすぐに雨の跡がだらーってついちゃいそうな気がする。 コーティングとかしてて実は問題ないのかもしれないけど。
• 意匠とか全体にシックな作りで好感が持てた
• 生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。 ここなら、全戸が角住戸とのことで安心です。 総戸数も３５戸と少ないため、ワンフロアに２～３戸くらいでしょう。 かなり高額ではありますが、住み心地は良さそうですね。

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  マンション出入口の工事状況（2018年6月16日撮影）

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  外観1

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  外観2

【眺望・日照】

• 窓からお墓が見える部屋が多いと思うのですが、皆様あまり気になさらないのでしょうか。 桜の立派な墓地が本郷通り反対側の南にありますが、数年前その辺りに住んでいたときは、卒塔婆を焼く煙臭さが不快でした。週一回くらいだったかと思うのですが、洗濯物が燻されるような気分でした。
• この辺り寺社仏閣多いですからね。 気になる人は気になるでしょうね。 自分はむしろお墓は建物が建たないので眺望の点でプラスに考える方です。 むしろ都心の貴重なオープンスペースのような気もします。 さすがにプラスで見過ぎですかね（笑）
• お墓ビューは、気にする気にするのでリセール時にどうか、というのは確かにありますが、ここはお墓に直に接している訳でもないですし、古いお寺の墓地の方はお墓も敷地に余裕を持って建てられている分、緑もありますし、きちんとお寺のお墓に入っている仏様と考えれば、私はそれほど気にならないかな。
• 西側は裏が小さな児童公園で、道を挟んで戸建てが並んでいてぬけ感もあるし、コンパクトながら日当たりとか総合的には悪くない物件だけどね。現地を見れば気にいるんじゃないかな。
• ここの売りはぬけ感のある眺望だと思う。本駒込の駅に近くなると周りにマンションやビルが多くなって眺望が悪くなる。ここの価値は現地をまず見学しないとわからない

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内平面 4台（来客用駐車場１台、身障者用駐車場１台を含む）
• 駐輪場：35台
• バイク置場：4台
• 一般住民用の駐車場が2台分しかないようにみえますが
• こちらの物件も権利者住戸１０戸／３５戸。駐車場4台は、来客用駐車場1台、

身障者用駐車場1台を含むとなっている。 ということは通常の駐車場は２台。

• エントランスのドアを入ると一応吹き抜けなんだよね
• ここ自転車置き場の自動ドアがすごく静かに開閉するんだね、見ていてびっくりしたよ
• ここってバイク置き場への入り口のあたりにスロップシンクみたいなのがあったんだけど、ペットの散歩帰りにここが使えると嬉しいね。今の物件は小規模なのでスロップシンクがなくてね〜風呂場で足を洗うとなんとなく犬臭くなっちゃうのであると便利だな〜と思っていた。
  • スロップシンクはスロップシンクで、まさにペットのための足洗い場だって。そういう配慮もされてるんだなぁと思ったよ。

設備・仕様[ ]

• ここHPには記載がないけど外からのパッと見はLow-E複層ガラスじゃないかな。 まあパークホームズだしそれぐらい当たり前の仕様だから書かないんだろうけど、なんとなく奥ゆかしい感じがしてしまうのは気のせいか
  • Low-E複層ガラスですね。現地訪問するともらえる資料には記載されていました。

間取り[ ]

• 間取：2LDK～3LDK
• 面積：54.71平米～75.17平米
• Dタイプ、洋室1のclosetは奥行がなくてハンガーが入らないですね。。(-_-;)
• 部屋のカタチがカクカクしてて使い難そう。収納小さいのももうちょっと何とかならないのかな
• 柱が極力室内に飛び出ない様に頑張りました、という設計者の悲鳴が聞こえるような間取りだね。最近はそういう配慮すらしていない物件が増えたから、ここがマシに見える。
• 間取りを見ても玄関と廊下の境界がどのようになっているのかがわかりません。
• サービススペースとは、どんな使い方をする場所なんですか？サービスルーム＝納戸とは違うのでしょうか？
  • サービススペースは室外機置き場じゃないでしょうか。
• 4畳の部屋って何に使うの？収納も申し訳程度しかないけど。
• リビングダイニングは13m2と広めになっていますが、凹凸になっているのが家具の配置に困りそうな部分かな。バルコニーがとても小さいので、外に洗濯物が干せないのが残念。洗濯機は乾燥機付きが重要そうですね。育ちざかりの子供がいると、どうしてもドラム式乾燥機1回だけでは洗濯物も仕上がらないですから、ファミリー向きではないのかなと思いました。
• 主寝室も入口1畳分はデッドスペースだから賞味5.5畳。苦労の跡は伺えるが収納の少なさも含めいろいろ微妙。こういう間取りは購入を決める前にどこに何を置くか具体的にシミュレートした方がいいね。
• リビングの柱は残念だよね〜、でも他の柱はうまく処理されて部屋は整形になっているし家具は置きやすいかな。あとはリビングインのお部屋がどうしてもできてしまうところか。ただ二面以上の採光をきちんと確保できているし、二流デベがこの辺で出している物件と比べると全然良質な間取りだと思う。

買い物・食事[ ]

• 駅近ですし近くに買い物できる環境も整っているようなので、生活しやすそうですね。 この辺ですとコープとサントクで買い物は済ませてしまうような感じでしょうか？ 大きめのスーパーが近隣にないのが少し不安なところではありますが。
• 大きいとなると直近は坂を下ったところにあるクイーンズ伊勢丹だね 電動機付き自転車推奨

育児・教育[ ]

【小学校・中学校】

• ここは駒元小区ですかね？　仮に駒元小区だとしても、二路線、三井ブランド、開けたロケーション、台地の地盤、これだけ揃ってこのお値段なら、かなり割安だと思います。もし誠之小区ならば、抽選の倍率は大変なことになりそうですね。
• 学区は駒本小→六中でしょうね。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域、第１種住居地域
• 好立地ですね。地下鉄駅近いので注目する人少ないかもだけど、バスで御茶ノ水・秋葉原にもすぐ出れる
• 駅近くいですが、わりと周辺のどかで、 間取りも整っているから、もっと人気が出ても良い物件だと 思いますね。 神社が近くにあるのは、人によって 好みがある事ですが、個人的には良いマンションだと思いますよ。
• 駅に近いので商業施設の充実は当然かと思いますが、小学校や公園施設が近くにある点は

想定外のメリットだと感じます。 子供が多いエリアなのか小児科も複数ありますし、お寺や神社があるという事は緑も多いのでしょうか？

• • この辺りのお寺は経営重視ですので、ゆとりある開放的な緑、というよりは拡張を続ける墓地と見た方が良いですよ。
• 寺町なのかな。あまりこの辺り、寺町の認識って一切なかったんですが 地図見ると お寺がかなり集まっている地域だなと思いました。 古い寺社仏閣があるところだと、人が暮らしていくのに安定している地域だと聞いたことがありますよ。 災害にあいにくいとか、そういう類です。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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