ジオグランデ代々木の杜

2020年4月2日 (木) 12:09時点における最新版

物件概要[ ]

ジオグランデ代々木の杜 外観CG

• 所在地：東京都渋谷区代々木5丁目4番2(地番)
• 交通：

1. 小田急小田原線 「代々木八幡」駅 徒歩3分
2. 東京メトロ千代田線 「代々木公園」駅 徒歩4分

• 総戸数：25戸（非分譲住戸6戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上3階・地下2階(建築基準法上)
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年08月
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：村本建設株式会社 東京支店
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 場所すごいですね、代々木八幡駅と代々木公園駅の駅から5分圏内、高台であり代々木公園までも3分ほど。ブリリアタワー、グランレジェイド、プレミストといい最近この辺りは供給続きますね
• 大使館通りでこそないけど5丁目内での住み替えだけで十分捌ける立地では。ブリリアタワーもプレミストも地元民には響かない立地と間取りだったので、キレイに住み分けできる気がします。
• 最低でも2LDKで75平米くらいで1.2億円前後？？？
• チラシ見ましたけど予算の最低が1.5億だった気がします。間取りも広そうで富裕層しか手が届かなそうです。
• ここを買える人が羨ましいです。静かそうな環境ですし。
• 非分譲住戸が多めだなと思うのですが、もともとここは住居があったばしょなのでしょうか。引き続き、地権者さんが住まわれるという形なのか。 ここまで駅まで近くて、しかも複数路線可能で、高台で、となると かなり好条件というかたちになってくるかと思います。 お値段もそれ相応になるかとは思いますが、資産としては良いと考える方も多そうです。
• 最近のこの界隈では間違いなくNo. 1マンションですね〜
• HPも更新されたのかな？　グレードが高くて好きな感じ。
• ここなら1階でもいいなあ
• ここは凄い立地ですね。 周りも高級マンションや邸宅が多い。 値段は高いでしょうねぇ。
• 完全に最近の代々木界隈の物件を出しぬきましたね、ここ。
• 一番お手頃なタイプの部屋でも軽く億は超えてくるので、一番お高くなるともっともっと…ということになってくるのでしょうね。 ある意味、わかりやすさと言うものは感じます。資産として持ちたいという人も多いでしょうし。 デザインはものすごく落ち着いているので、 多くの人に好まれるのではないでしょうか。特に外観。
• HPに予定価格ちょっとだけ出てるね。 2LDK｜84.69㎡｜【予定販売価格】13,000万円台～ 3LDK｜90.74㎡｜【予定販売価格】17,000万円台～ 坪550万スタートくらいだから目の玉飛び出るほど高い感じではないね。
• 1期1次は11戸なんやね。販売戸数は残り9戸になるかな。 13,800万円台（1戸）・14,500万円台（1戸）・14,900万円台（1戸）・15,200万円台（1戸）・15,500万円台（1戸）・17,400万円台（1戸）・20,600万円台（1戸）・21,600万円台（1戸）・22,600万円台（1戸）・29,900万円台（1戸）・32,900万円台（1戸）
• 永住性を全面に出しているマンションなんですね。駅にある程度近いところだとコンパクトな部屋をいっぱい作って投資用とかにすることが多いのに、ここの場合はそういう意味でも贅沢だなと思います。人があまり入れ替わらないならば、落ち着いて暮らしていくことができそうですね。
• 地権者さんが25戸中6戸だそうです。そこそこ割合はあるのかなぁ。。。戸数の少ない、高級系なマンションにしているようです。このあたりだと賃貸用に狭く作って数さばくよりはこういうレジデンス風なところのほうがずっと需要はありそうですよね。
• 生まれも育ちも東京で古い人間のため、誠に申し訳ないのですがこちらの会社さんを存じ上げませんでした。関わられたいずれの物件も結構なお値段で販売しているようですが、こちらの会社さんの評判などはいかがなのでしょうか。
• 上原でこの建物だったら。駅に力がないから、たった数年で値下がることが目に見えてて買えません。八幡でこの値段はありえない。しかもこの販売、施工会社で。
• 気になって調べて見ましたが

https://tochi-value.com/station/yoyogiuehara/ 上原２丁目以外は代々木５丁目のほうが路線価は上ですね。４丁目も中々高いです。諸々条件違うのであくまで参考ですが..このあたりもパークコートあったり高級なエリアなのではと思います。大使館もあるようですしね それを考慮してもこの物件は高いというのは同意です。

• 単純な代々木上原との駅力の比較、利便性では八幡は勝てないだろうねぇあちらは急行とまるし、千代田線始発ですしでも結局代々木公園至近という付加価値があるからこの辺は高んだよね(この物件が適正かはおいといて)神園町だけど代々木公園隣接のグロブナーなんて芸能人や外資のお偉いさんとかばっかで家賃数百万の世界ですし
• そーり大臣のおうちも富ヶ谷の警官がうじゃうじゃいるとこだし、どっちかというと代々木八幡だね
• 東京産まれ東京育ちであってもここを検討できる層なら阪急くらい仕事柄知ってそうな気がするのですが、もはやそんな次元を通り越して不労所得で生きていけるレベルだったり趣味で働いているレベルの方がおおいのでしょうか。
• たしかに高いですねー。でも、色んな意味でとんでもなく貴重な立地じゃないでしょうか。マンションは立地を買うものですしそういう意味ではあと数十年経ってもこのクラスの立地は出てこないと思います。しかも、代々木5丁目、地位（ぐらい）は高いです。元々、擁壁の上にどデカイ大豪邸が二件立っていた立地。それぞれだけでも代々木5丁目界隈で最大級の敷地だったものを横並びで同時に取得したということですね。デザインは個人差あると思いますが、あからさまな成金仕様でなく、飽きの来なさそうなモダンなデザインは長くこの土地に映えるんじゃないでしょうか。たしかに高いが、逆にこの相場観じゃないとできなかった用地取得かもしれないですね。でも庶民には手がでないですね。
  • 神社の敷地じゃなくて、以前も豪邸で人がすんでいた場所なのですね？
    • 明治頃？から、二件の大豪邸が擁壁の上に建っていたみたいです。
• ジオマンション、関西ではかなり有名のようですね。最寄り駅まで徒歩４分の立地であることと小規模ということで戸建住宅の感覚で住めるためプライバシーも守られそうですが価格帯をみるとかなりの高額物件で簡単には出来ない感じがしました。
  • たとえ関西で有名でも、関東で名が知られてなければなんの意味もないですからねぇ。最近経験しましたが、リセールの顧客をつかむ際に差が顕著に出てしまいます。
• ここって代々木上原駅も徒歩8-10分くらいの圏内ですよね。代々木上原周辺で中古も含めて見てましたが、こっちの方がいい気がしてきてます。（一般論ですが電鉄系は比較的値下げも効きますし）交渉次第では坪500万円代後半もあり得ると考えると、数年前の隣のサンウッドが450万?後半代でしたから相対的に見て値段はそれほど高いとは感じておらず。代々木上原と比べてうんぬん、とかありますが、ブランド名はあれど下手に坂登った大山町等と比して、むしろこちらはハイセンスな飲食雑貨屋が連なる奥渋も至近で、かつ、代々木上原周辺の飲食店、富ヶ谷交差点周辺の全国的に有名なパン屋達も普段使いでき、あと、代々木公園は多分徒歩2-3分ですよね。駅の名前眺めて暮らすわけではないので、個人的には実利考えるとこっちもありかなと思ってますがどうなんでしょうか？代々木八幡の駅も随分綺麗になるみたいですね。
• 値段的に手が出ない。買える人がうらやましい。
• こちらの物件、先着住戸もずっと6戸で変わらずですけど販売の進捗状況はいかがなのでしょうか。
  • 鉄道会社系は現金持ってますからね　あまり急がないんでしょうか　ジオグランデ元麻布もそんな売り方だった気がします、焦ってないというかやる気無いというか
• HPすんごくて実物見てがっかりっていうのもあれば、逆の、HPいまいちだが実物建ってみると良かったというのも意外とありえるのがこの世界　特にこの物件、サイトみたらわかる通り、カッコよく見せる宣伝とか下手そうなので、、ま、後者もあり得なくもないかなという気もします　いずれにせよ立地は申し分ないんですけどね
  • 不自然にｱｹﾞｱｹﾞで思わず吹いてしまいましたが、そんなすんばらしい物件がなんで長期に渡り売れ残ってるのですか?
• この周辺物件を検討中と言うか、切望しています。狭い（？）部屋の、北側居室が気になる（ブロックガラス、不自然な屋内廊下など）。地権者が良い部屋を押さえていらっしゃること。南側に、賃貸物件が建設中であること。以上から、足踏みです。良いのですが、今一歩、踏み込めない何かがあるのが、本物件。
  • 当方は北側のブロックガラスについては､タワマンでよくあるサービスルームがそれで成り立ってるようなので、換気のテクノロジーは随分進んでいるらしく、実際のタワマン居住者へのヒアリングの結果、まあ許容できるかなと(あくまで個人的な主観ですが)そう判断しつつあります。厄介なのは南側の建設中のマンションですね。どれくらい近接感があるのか、建ってみないとわからないですね。上にも書きましたが、デザインについてもホームページではよくわからず、こちらも建ってみないとわからないところがあります。とりあえずモデルルームの模型をもう一度見に行ってこようと思っていますが、眺望はともかくも、日当たりについては角度的に冬も含め問題ないとシュミレータでは確認できました。
  • そこまでこのマンションにこだわるのは何故なんでしょうか？
    • 立地です。
  • 南側の賃貸マンションの高さは11.59メートルの地上4階地下1階と書いてあったので、それなりに存在感はありますね。前の道路もものすごく幅が狭いので圧迫を感じるかもしれません。
    • ありがとうございます。大変参考になります。隣には同じ道路を挟んで、サンウッドとパークマンションが向い合って立ってますが、そちらの圧迫感も結構すごいのでしょうか？すみません、はっきりと覚えておらず。
• サンウッド代々木公園のスレッド(当時)

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/516704/ これを見る限り、途中までここではみんな高いだのダサいだのごちゃごちや言ってたみたいですが、最後は駈け込むようにして売れていったみたいですね、やっぱり立地なんですかね

• サンウッドはこのジオグランデにもそれを強く望みたいくらいの、高貴な場所に馴染んだものすごく格好良い建物でしたよ。駐車場には千万オーバーの高級外車ばかりが並んでいて見ているだけで楽しい別世界の光景でした。
• 市況も違いますがプレシス代々木公園は@330から位でしたね。オープンの高級な方はいくらだったかな？私は近隣でしたら参宮橋のレフィールが好きですね。
  • 市況うんぬんよりもプレシスとは場所が違いずるように思いますが…。オープンレジデンシア 代々木ザハウスは、ここと比較できる広さだと94平米 1.3億、1番広い118平米が1.6億くらいですね。こちらの方が最上階なら眺望はありそうですが、やや線路にかかってるので騒音などの環境は圧倒的にジオでしょう。レフィールはエントランスの作りは良いですねえ。エントランス前がマルマンの側面で物が積まれてるのがネックですけど。
• 立地、立地、、とやたら立地押しが多いですね　毎日過ごすのは部屋の中なので、間取りも大事だと思うんですよね　そこが可もなく不可もなくって感じで、特に魅きが無いもんだから、一押しが足りないんすよね
  • ちょっとナンセンスかなと間取りなんて、せいぜい数百万だせば後から好きなように最高級品にでも何にでも変えられる　一方で、数千万円だしても何しても、後から変えられないのが立地　代々木五丁目、上原二丁目あたりの最高級物件を探すんなら、どう考えてもほとんどそれが価値の全てですよね
    • おっしゃるとおりですね。また、私共としては豪華な設備や共用部は維持費もかかるのでそれほど希望しておりません。ただ、あとの一押しということに関しては同意でして、その点、お値引きという線もありえますでしょうか？実際ご相談できるものなのでしょうか。
• 相対的観点で立地以外の強み、例えばパークコート等のブランドとか間取りの秀逸さとか共用部の差別化とか、がないから売れないんじゃない？という指摘に答えられてないですね。別に悪い物件ではないんですが、購買意欲的に背中への一押しが足りないという点には同意します。
• 路線価出ましたね。代々木上原?八幡周辺だと、大山町、上原二丁目、代々木五丁目が断然三強ですね。どうりで高いわけですここも。
• ここ立地最強だな　でもジオグランデってなんだ？ジオのいいやつかな
• 戸数も少ないし、完売も早いかもしれませんね。
  • ですがあまりにも高すぎてずっと売れてないんですよね。この値段なら格上の港区や千代田区も選択肢としてあり得ますし、わざわざ山手線外側の各停駅を選ばないかもしれないですよね。
• 都心でも高価格帯は売れ行き鈍いですから仕方がないですね青山や赤坂や麹町辺りの高価格物件も結構な期間残ってます。この辺りは代々木公園という付加価値があるから高いですね。海○蔵さんや愛○助夫妻も代々木公園隣接の物件に住んでますしね。
  • そのラインナップを見て、あー羨ましい！って思う人々が選択する立地ということですね。よくわかりました。
• 一番小さいサイズでも80平米とか1億4000万とした時点で、じっくり構えて売っていく物件なんだと思います。普通はこれだけの駅近だと売れ筋の30-50平米のコンパクト型を入れますしね。けど、そうしなかったことで賃貸や短期所有も減るでしょうし、住民のレベルも揃えれますから住む人にとってはいいんだと思います。いずれにせよそもそも絶対額が高すぎてウチには手が出ませんが.
• １億そこそこは売れますが２億ってラインになると完全にサラリーマンが頑張って買える世界では無くなりますからね。何かしら事業で成功して成り上がった人とかじゃないと買えない。でも成り上がった人ってタワーマンションの上階を好みますからねぇ…。この立地だから、この広さの住戸にするのはとても良いと思いますけど、早期完売を目指すなら１億そこそこの間取りを量産した方が良かったかもしれませんね。70平米程度になるのかな。個人的にはこの考えには否定的ではありますけど。
• 昨年ここを見学しましたが、3A＋Rで2億円台の低層マンションを購入しました。タワーマンションは今まで住んで飽きていた、単身が多い等の理由で選びませんでした。低層は平均専有面積100平米超も普通にあり落ち着いて過ごせて良いのですが、2億超えるとよほどの地縁がないと港区や番町あたりを選ぶでしょうね
  • そりゃ同じ値段であれば、そちらのエリアを買われるのか通常でしょうね。値付けにかなりの無理が生じてしまっている物件ですよね。メジャー7でかつ大手施工であれば売り文句にもなりますが。
• ウチは代々木上原で検討をしていましたが、上原周辺を中心に港区（青山、麻布、六本木、赤坂）とは別のマーケットが出来てきていると感じます。三菱はもとよりオープンハウスまで坪500-600万円で売り（かなりな驚きでウチは見送りましたが）それでも完売しています。その人気が今後、中長期的に代々木八幡、東北沢あたりに波及し3R+Aとは別の生活価値を持つ市場が立ち上がる可能性を感じてます。- 中華圏の民泊需要ではなく自己居住用に- デート/飲み会用の勝負店ではなく、家族連れ可の奥渋、上原あたりに点在するセンスのよい飲食店- お洒落な東京タワーや高層ビルではなく広大な代々木公園これらは港区アドレスとは明確に価値を異とする商品だと思います（決して港区が下がるというのではなく、差別化された別物として）。ここは八幡で、上原始発ですが隣駅でも混雑はさほど変わらないかなという実感値です。
  • 全ては羽田新ルートで崩壊しますがね
  • 代々木上原うんぬんの前に代々木八幡付近は既に暴騰していた感はありますけどね。プレミスト、ブリリアタワーとか。オープンレジデンシアは価格的にはまだマシな方かも？立地的にはジオが1番なのは事実ですが、それにしても３億超えは行き過ぎ感はありますかね。
• たしかに3億越え、はやや行き過ぎですね（坪単価はほぼ800万円）それでもプレミストの最上階よりは安かったですけどね。逆に、80平米、1億円台（坪単価500万円台）の物件に関しては、相対的にはお得感あるかもしれませんね。立地は同じわけだし、広い部屋がある種、コストを負担してくれてる形になってるわけで。
• 代々木の住民は事業で成功された方の率が高いと聞いています。であれば、縁起や験を担ぐ方が特に多い中で、なぜデベは倒産歴のある会社を施工会社として選んだのでしょうか？成功者はそういうを気にされるのではないでしょうか？すべてではないにせよ、気にしているからすでにいる方は代々木に住まわれているのでしょうし。こちらの会社がどうこうではなく、こちらに限っては他の会社に依頼した方がスムーズに運んだのではないかな、と思ってしまいました。
• 売れないなら賃貸ニーズもありそうだけどね。グランデとか言っちゃってるから、ジオさんは賃貸運用したくてもできないやせ我慢な案件になってしまったかんじかな。
• 小分けにしたらもっと早期に売れてたでしょうね。敢えて売りにくくて長期化しようとも広い部屋を作った点にジオの本気を私は感じましたけど狭小60-70平米の物件じゃグランデに相応しくはないからなのかなと私解釈してます
• ジオグランデでは80以上のグロスを出せる検討者層を惹きつけることができなかったということでしょう。例えばパークコートやパークハウスグランであれば完売しているはずの立地ではありますね。
• この価格帯じゃどこのデベでもそこそこ苦戦するんじゃないですかね青山一丁目のこれまたお高いサンウッドと隣のパークコートは仲良く残ってますから
  • 青一は坪単価770。こことは150ほど違いますね。
• ある程度の価格超えると検討者絞られるから青山もここもそれなりに長期化するのは仕方ないよね
• デベや施工会社、駅力などのあらゆるブランド価値が低いにも関わらず、値段だけ超一流に設定してしまったため長期化は必至の物件でしょう。
• この辺りの立地でしたらこれくらいはつけてもそこまで違和感はないですけどね。一番高い部屋はちょっとやりすぎ感はあるけど、平均で見ればこんなもんかと。他の人も書いてますけど、もっと細分化すればとっくに完売してるでしょうデベロッパー、施工関係なく
• たらればで話しても意味がない。細分化しないと売れないというのは所詮そこまでの立地。ピン立地なら一番高い住戸から売れます。
• まぁ都心の物件も高額は相当苦戦してるけどな
• 今、公式サイトで掲載されている分が、先着分販売対象の住戸なんですか？広いところから（この中では）コンパクトなところまで、まだ選択肢にバリエーションがあります。
• 羽田新ルートの真下ですが、気にした方が良いものなのか悩んでいます。色々調べると気にしなくて良いのかなとも思いますが、どう思われますか？
  • ここ含め検討してましたが、羽田新ルートに関しては、ここを通過するのはそもそも一定期間における一定の風向きの場合に限られる前提です。あと、区間的に問題となってくるのは寧ろここを通過した後の降下が始まる羽田までの間です。ちなみに、開口部が進行方向に対してどちらに向いているかも実は影響があるようで、北面にバルコニーが面してなければさほどかと思います。安倍さんのおうちも目と鼻の先ですし、ご本人は指示しないにしても周りがある程度考える筈ですし、そんなに深刻な論点ではないかもしれませんね。。あくまでなんの保証もないですが。
  • 飛行機が気になるのであれば、千代田区をご検討されると良いですよ。
• 基本的には永住目的の人を対象としているということが公式サイトに書かれていました。たしかにそうなのかもしれないな、という感じのグレードです。駅に近い場所ですし、2路線使えますが、賃貸で貸し出すにしてもそれなりの賃料になりますし賃貸というのも、需要があればアリだとは思いますが、実際どうなんでしょうね？
• ここは永住目的の実需向けなんですか？資産として持たれる方がここの場合は多いのではないかと思いました。賃貸にするにしても賃料が高くなるでしょうね。
• 売れ残りが甚だしいね。たまの書き込みにも哀愁漂いすぎ。三井がパークコート建てたらこんなことにはならない立地のはずなんだけど、物件のブランディングと資産性に対する検討者の反応はシビアだな。ジオだしそろそろ1割引くらいには応じてるんだろうね。
• 値引きはなかったですね競合としてブランズ代々木参宮橋を上げましたが駄目でした広めの間取りですしある程度の長期化は想定内という感じなのかなと感じました
• 天井が低い、窓が小さいかな、そのせいか全体的に部屋が暗い印象。これで2億はないな。
  • そうだとしたら残念ですね。高級を謳っていながら半地下にしたり天井高を低くしたりして階数を稼ぐ建物を散見しますが、高級なのであればそんな小細工はせずに買える方が納得や満足のいく建物を堂々と作ってもらいたいものです。まぁ私のような庶民には億超えの物件なんてまったく手が届かないので、単なる外野の一意見なんですけど。
  • ここも天井低いんですか？ジオ系は基本天井低いですね…ジオの中古、億越えで240cmの物件を見て唖然としました。
    • グレード低いのに高い　立地は最高なのに売れ残った理由に納得
• どこもこの価格帯になると売れにくくはなるからそんなにおかしなことでもないと思うわレフィール南麻布とかも凄いしサンウッドの青山もまだ売ってるしな
• 販売中のプラン内容を見ると、確かによくあるマンションの間取りとは違って広い。でも、そのほかに関して言えば、そこまで高級感を感じるものはありません。設備内容も割とありがちな感じです。最寄駅への近いし周辺環境もばっちりだと思いますが、にしては高すぎかな。
• 周辺のマンションみたいに細切れにすればもっと早く売れたんじゃない　そこはデベの方針次第かなとは思いますが
• 実物が見れるのになかなか動きがありませんね。やはりこの価格帯ですから買える人は限られる、でもその価格帯を買える人のお眼鏡にはかなわないって事でしょうか。1.5～2割くらい引けば動きそうな気がしますけど値引きせずにゆっくり販売なんですかねぇ。
• この手のグレードのマンションだと、値引きをすれば良いと言うものでもないのかもしれないです。やはりグレード的に…というのもあるしそもそもの価格が価格なので買えてしまう人は値引きする前に良いと思ったら購入に至ってしまうとか。ゆっくり様子見なのでしょう。
• 金持ちはケチといいます。シビアな査定を重ねてきたから多大なる富を手にした人もいるのでは？ここにいくらの価値があるかシビアな査定
• 先に購入された方の心情もありますでしょうから表立ってのプライスダウンはしないのではないでしょうか。一般的にですが、高級路線の物件は値下げはしないで長くそのまま販売している傾向が強いように思います。ここもそのようになっていくのかなと見ておりますが、どうなっていくでしょうか。間取りや設備などは大きな癖というほどの癖もないので、家としては十分ではあります。
  • 長い間1戸も売れなかったのに、今月になって急に98平米、94平米の2戸が売れたことを深読みすると、、、その答えは？？？とにかくあと6戸。今年度中には捌きたいようですから買いたい方は今がチャンスかも！です
    • あと6戸なんですか？ホームページではあと5戸と出てます。98、94平米が売れたというのはどこから分かるんですか？
      • 物件概要なんて信じてはいけませんよ。5つのプランが残っているから5戸と書いているだけです。でもCタイプは販売価格を見ると「◯◯円から」と「から」がついています。この間まで98平米94平米にも「から」がついていました。それがなくなったのは売れた証拠です。80平米は2戸、それ以外の4プランはあと1戸、ということで計5戸です。ここまで長く売れ残ってしまったのは残念です。パークコートであれば、、、と思わずにはいられないほどの立地でした。
• 決算期に加え、このコロナショックによる株価下落。交渉するには絶好の時期では？しかし、ここの広い間取りって管理修繕費だけで月10万。買えてもランニングコストで私は無理…。やはりお金持ち物件ですね。
• 代々木はそもそも不動産価格が高いエリアですからね。お金持ち物件なんでしょうその分、土地が安定していたり、地域の治安が良かったりなど、付加価値も大きいので、敢えてこのあたりを選ばれる方も多いのだと思います確かに今は交渉毎には良いタイミングかも？決算でもあまり動きがないデベありますがここの場合は動く可能性が高いのですね

交通[ ]

• Googlemapで見たら崖？高台？の上ですね。どうやってアプローチするんだろう。
• 立地は駅近だが駅力が弱すぎる。
• 私は低層の落ち着いた雰囲気が好きなのでこちらが気になります。
• 興味わくんだけど、プライベートでは千代田線利用が多いので、その点がマイナス。代々木八幡駅の改装が完成し、南北の移動を実際に試してみないとなんとも。

構造・建物[ ]

ジオグランデ代々木の杜　エントランス完成予想CG

ジオグランデ代々木の杜　エントランスホール完成予想CG

• 敷地面積：1,351.55m2
• 建築面積：801.49m2
• 広い間取りは代々木公園側に窓がないから神宮の花火は厳しそうかな。
• 免震はよいが、MR見たところそれ以外が安普請でダメ。タワマンのウリの眺望も、良いのは高層階公園向きの一部の部屋のみ。
  • 免震構造は安心感あるし、ブランドで言っても東京建物はこのあたりの三物件の中では一番かな。、と思う
• 私は低層の落ち着いた雰囲気が好きなのでこちらが気になります。
• 外観予想図の下の方に薄っすらと見えてますが、擁壁？の一部を切りとってエントランスにするんでしょうね。あの階段を登らないと入れないのはいくらなんでも厳しすぎる…
  • 入り口の件。道路の高さにエントランスがあって、そこからエレベーターでは？マンションの利点の一つは、バリアフリーですよね。
• 現地見てない人しかいないのかな？擁壁どころか高台丸ごと削ってしまっています。八幡横から入って、高い石垣が良い雰囲気だったので、かなり残念な計画ですね。
  • 画像にもある通り、擁壁の雰囲気は（気持ちだけ）残しつつ…という感じですね。
  • 写真みたら擁壁削ってますね。
• 全戸南向きのようですが、北側が外廊下仕様なのでしょうか？
• Kタイプの間取りを見る限り内廊下のような感じを受けますが、どうでしょうか。
• この物件。 厳密には南向きではないんですよね。 南東～南南東の中間くらい？
• 室内の廊下が長く取られていて、居室のそれぞれのプライバシーは守りやすいような作りになっているのかなと、見ていて思いました。
• 外観は落ち着いてていい感じですね昨今のペタペタ長方形が多い中では特に
• 見えてきましたね、まだ組立て途中であり評価しきれないが、ここにさらに天然石の擁壁、植栽が施されることを想像すると「名作住宅」となる予感。はっきり言って予想外。個性的で好き嫌いは分かれるかもしれないが、昨今大量生産のつまらない長方形マンションにはない魅力。惜しむらくは、前面に建築中のマンション

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  ジオグランデ代々木の杜建設現場

• 地下二階地上三階という表記になっていますが、エントランスの位置が真ん中あたりだからそのようになっているのですか？
• すごいのができてきた。。。日々建物ができてきてましたが最近下のカバーがとれました。この石垣？はものすごい存在感です。

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  ジオグランデ代々木の杜建設現場

• この道は幅が非常に狭いこともあって特に迫力があります。ただ、こちらはCGのようにもうワントーン落ち着いた色の方がもっと重厚感が出るのかなぁと思いました。昼に見ると色がかなり薄くて軽い感じがしてしまいました。前のサンウッドくらいの色合いだったらもっと素敵だったなぁ。時が経てばドッシリしてちょうど良くなるのかしら。
  • そうですね、時間が経つとなじんでくるのかもしれないですね。でも、なんかまあそれなりの雰囲気のものになって安心しました。この辺全体的に素敵なので変なのはやだなと思ってたので。
  • CGよりも実物が明るい色になるのはマンションあるあるですね。どのマンションでもHPの色と変わってしまうのはあるので、HPを明るく表現するか作り手がもう少し暗い色を使うとか気を付けないといけないよね。
  • 日の当たり方もあるのだろうけれど、CGなどよりもなんとなく白っぽい色合いなんですね。色が濃いと、周りへの圧迫感もかなり出てしまうとは思いますが
• このエリアでこの価格帯なので、しっかりと作ってきているのではないか、という期待は持てます。この手のマンションだとオプションを付けなくてもある程度の設備やデザインはあることが多いですがそれに関しても注目です。
• この前、前を通りかかりましたが確かにとてもいい感じでしたよ。
• マンションのデザイン自体はとても落ち着いていると思いました。周りの建物と比べても、特に浮くことがないなぁ…と。

共用施設[ ]

• 駐車場：12台(機械式11台、福祉対応1台)
• 自転車置場：50台(2段式48台、平置2台)
• ミニバイク置場：3台
• 間取りによっては、駐車場の優先使用権がついているので車が必須と考えている人についてはいいと思いました。
• 駐車場優先利用権付やトランクルームが共用部にある物件があるようです。トランクルームってすべての部屋にあるものだと思っていたんですが、必ずしもそうではないみたいです。広めの部屋で、収納も多いからトランクルームいらないのでは？と思いつつ…ゴルフバッグとか外で使うものなどは、トランクルームのほうが良いかもしれないですね。かさばりますし。
• マンション自体は、低層のほうがいいとは思います。修繕のときのことを思うと。ただ、戸数自体はあまり少なくないほうが1戸あたりの負担を思うといいのかしら？とは感じました。

設備・仕様[ ]

• このグレードのマンションなので、設備は諸々付いていると見ていいのかな？と思う方が多そう。 この立地で、間取り図を見ているだけでも かなり気合が入っているのが伝わってくるので、当然そうなってくるのでしょう。 ここまで広いと、収納を思いっきり広くとっても、それでもまだまだ部屋の広さがある。 かなり贅沢ですね。
• お値段が高いとは言われますけれど、それは相応の内容になっているので、納得してやっていくというような印象。 付いている設備についても、 いいものを使っているでしょう。オプションなどもそこまで着けなくても良い？

間取り[ ]

• 2LDK～3LDK
• 住居専有面積：80.21m2～138.29m2
• ここでおそらく一番コンパクトなのがCタイプの２LDK80㎡だと思われます。 流石にこの広さがあると、居室もものすごく広い。 おまけに収納もたっぷりある WICは何畳あるんだろう？というくらいの広さです。このタイプの物件でも、場所が場所だけに相当な額がするのでしょうね。

• 

  Cタイプ 80.21㎡

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  Gタイプ 84.69㎡

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  Dタイプ 90.74㎡

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  Aタイプ 108.25㎡

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  Jタイプ 122.06㎡

• 

  Kタイプ 138.29㎡

• 

  Fタイプ 98.90㎡

• 2LDKでも８０平米もあれば、かなりゆったりと空間を使うことができるのだな、と思いました。もっと広いお部屋がこのマンション内にもありますが二人で暮らすのであればこの広さで十分贅沢にスペースを使ってやっていけるなという印象です。資産価値を考えても、悪くないのでは？
• せっかくの良い立地なのに間取りが酷い、、、ジオはいつもそう。立地は目を引くが間取り、内装デザイン、設備などが残念。
  • どのタイプがですか？設備はどれがですか？
  • 間取り、内装はたしかにもっと成金仕様でもいいのかもー
• 3A+Rってなに？
  • こちらをご参考　https://www.nomu.com/mansion/library/trend/knowledge/mansion07.html
• CTypeって80平米の２LDKですが、そこまでものすごく収納があるわけではないのですね。収納の広さ自体は、一般的なところよりも少し広いくらいでしょうか。
• プランがユニークだなと思いました。単純な田の字に比べて複雑で難しそうなプランに思えます。そして快適そう。138.29㎡のKタイプにはトイレと浴室以外にトイレ付きのシャワールームまであります。収納が少しもの足りないとはいえ、どの部屋も広々としていて好きな家具を置く余裕もありそうです。バルコニーがボードバルコニーとありますから木の床になっているのかな、いいですね。この部屋が33,418万円なのかな、かなりの高額ではありますが、渋谷区で最寄り駅から徒歩3分となればそれだけの価値はあるのだろうなと思います。
• プランごとに全く間取りが異なっている。高級物件だからなのでしょうけれど、いわゆる田の字型じゃないです。その分それぞれが個性的になっているので、部屋の人気度みたいなのもわかれて来そうだと感じました。
• 間取り自体は悪くないと思います。天井の高さもそうなんですが梁がどの程度気になるかっていうのも一つの指針のような気がします。広々とした感じっていうのは天井の凸凹が少ないほうが圧倒的に出ますから。それがここの場合どうなっていくのかという確認が必要です。
• 本物を見せてくれるっていうのだから、そのときに梁・柱については見ることができる。あと、下がり天井も圧迫感がどの程なのかというのも見ておいたほうが良いですよ。意外と下がり天井って範囲が広かったりすると視覚的な影響も出てくるから。でもこのシリーズだと全体的にグレード高めに作っていそうだからそこまで心配しなくっても良いんじゃないかしら。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 第2種低層住居専用地域
• 去年あたりから解体していた八幡宮の横のがけの上？
• この場所だとお祭りの雰囲気も部屋から直接味わえて楽しそうですね。
• 現地に行ってきました。 写真の右側が、建設現場です。 擁壁は、想像していたよりも低かったな、という印象でした。高さにして、4mくらいです。 1600ごろでしたので、西日が向こう側からくる時間帯ですが、他の建物もすべて擁壁で囲まれており、そこまで日当たりが望める場所ではないのかな、という印象です。 午前中に行っていないのでなんともいえませんが、目の前の建物が道路の手前の端まであるので、午前中も同様かと思います。 建物西側ですと、目の前の戸建の借景がみれて、日差しも良くはなるのかなと思いますが、そうなると代々木八幡の緑に覆われることになるので、こちらも同様かと。 それこそ、最上階にすれば、日差しは当たってくるのかな、とは思います。 また、道路幅も5mあるかどうか、といったところで、建設用の大型トラックがギリギリ通っていたので、目の前のマンションのテラス代々木公園、サンウッド代々木公園とは思った以上に近い印象でした。 また、北東の裏手には戸建群を横一列に挟んでお墓が連なっており、道すがらに見上げるとはっきり見て取れます。 また、建設現場の音しかしませんでしたので、これがなければかなり静かな環境かと思います。かなり静かな環境とお墓という組み合わせはなんともいえないところです。 夜になると、見ての通り街路灯が一つですので、かなり暗い印象になるかと思います。 ただ、周りの戸建などもかなり大きく、周りも高級マンションですから、高級住宅街なことに変わりはなく、隣のパークマンションレベルの値付け（＝築30年、120m2で13000万円で中古に出てます）にしてくるのではないかな、と思います。 新築、史上最高市況、ジオグランデという事ですので、まかり間違っても坪単価500万円なんて事はあり得ず、1Fの80m2で2億近くになるんじゃないでしょうか

• 羽田新ルートの影響が気になる。
  • 本物件は南西向きなので、羽田着陸便の音は大丈夫では？ 航路も代々木公園のちょっと向こうだし。
• 場所は間違いなく良いですね。代々木５丁目は渋谷区内でもブランドアドレスだし。最近、神宮外苑とか渋谷税務署跡だとかが話題になっていますが、どれもびっくり価格であることを考えると、お金がある人は、ここは代々木公園も近いし価格面でも狙い目かも。
• お隣の代々木八幡はパワースポットといわれているようですね。芸能人が近くに引っ越してきて運気が上がったとか。そういうのに過度に依存するタチではないですが、運気が無さそうな場所よりは断然いいですよね。実際代々木八幡に入ると風通しの良さを感じます。
• 先日、参拝のため代々木八幡宮に15分程度滞在しましたが、私5箇所、妻4箇所が蚊に刺され2人で驚いていました。こちらの建物は八幡宮側から見ると3階くらいが地面と同じ高さなので、たとえ最上階であっても虫は多く飛んでくるのかと思います。でも、蚊は困りますけど都心にいながら虫と戯れられる可能性があるのですから、子どもは喜ぶのではないでしょうか。
  • 虫って、そりゃ神社なので蚊やセミは出ますよね。でも、近くの街頭みれば飛び回ってないのがわかるようにそんな変な虫がぞくぞくって場所ではないですね。そこは都会なので。ただ神社にはカエルがそれなりにいるので苦手な人はヤバイですね笑
  • 緑があるのは嬉しいことですが、如何せん虫が苦手なので防虫対策を考えたいところです
• お向かいはプラウド？
  • ノンブランドの賃貸だと聞きました

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• この人のブログ、情報量と分析力すごい

https://mansion-madori.com/ 2018のベストデザイン賞はこの物件らしい。素人には正直ホームページではその凄さはわからん。けど、でき上がってみないとわからない良さってことなのか。 https://mansion-madori.com/blog-entry-6203.html

• • このブログの筆者は間違いなく（業界の）中の人ですね。この情報力と分析は書きっぷりからしてただの素人ブロガーではないですね。それなりにあてにしていい評価だと思います。
  • まぁ一個人の主観ですから。そう思う人もいるねくらいの話じゃないですかね素人よりは多少なりとも影響力あるでしょうけど公なグッドデザイン賞でも取れればまた別ですけど
• 値段とか間取りとかここに詳しいですね。

https://mansion-madori.com/blog-entry-5820.html

• こういう記事をみると、やはり低層かつ少数住戸の物件の方がいいのかもという気もしてきます。一方で豪華な共用部は魅力的なんですよね...2022年タワマンの..

.https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992

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