ザ・パークハウス 住吉川

2020年9月5日 (土) 14:43時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・パークハウス 住吉川 外観

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉東町2丁目1876番246（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩8分 （南出口・駐輪場側）
2. 阪神本線 「魚崎」駅 徒歩10分 （北出口）
3. 神戸新交通六甲アイランド線 「魚崎」駅 徒歩7分 （西出口）

• 総戸数：44戸
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年11月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社鍜治田工務店
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 気になってるんですけど、この辺最近高いですよね。5000万〜くらいないと厳しいですかね？
  • 坪300万円からでしょうね。
• 1階：78平米・6,800万（1戸）～7,200万、2階：7,200万～7,800万・・・４階：8,400万～、５階：9,200万、10,200万、12,000万（98平米・1戸）坪あたりの単価：約289万。（こう言っては何ですが小生が予想した販売価格とあまり変わりませんでした）販売価格から推定するには、どうしてもこの地に居住したい或いは経済的に余裕があるなどの方が住まれるのかもしれません。どなたかが申していたようにプランニングは極一般的なものであり、収納スペースが（1住戸あた4～5%程度は必要）狭い。
  • 素直に上に行くほど価格も高くなり、最上階はプレミアムなのですね。 プレミアムとはいえ、ごく普通の間取りに見えてしまいますが、Ｇタイプに関しては各部屋すべてスッキリと四角い質のよい空間となっているように思います。 皆様おっしゃるように収納が足りない感じとか、面白みには欠けるかもしれません。
• さすがパークハウスのマンションだという感じがします。設備仕様を見るとキッチンにディスポーザーがあったり、バスルームも広そうです。リセールを考えている人にも、永住を考えている人にもすごく良い物件だなと思いました。
• 思ったほど人気ないみたいですね。値段がちょっと高すぎるのかな、、、
  • 人気ないんですかね。 確かに、モデルルーム案内会も予約にまだ空きがあるようですね。 風致地区なだけあって緑も多く、マンションの見た目も豪華で悪くないと思います。 間取りは普通ですが、設備もそれなりに整っているし。 ただ、スーパーが近くになく不便に感じることはありそうです。
    • 川も見えず、マンションビューで、学区が残念で、高いならそりゃ売れないでしょう。
• 間取りや設備内容に関しては、ごく普通なのかなと思いましたが 徒歩圏内に最寄り駅が３駅もあるって、便利すぎるくらいでしょう。 小学校も近いので、小さいお子さんがいらっしゃる家庭は安心なのかなと思います。 総戸数４４戸なので、ご近所付き合いも大変じゃないかも。
• 電車を複線利用できる便利な立地にあることと 三菱地所の物件ということでかなり高めの価格設定である印象を受けました。 総戸数４４戸と割と小規模マンションなので、 大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思います。 高級感はあるので、案外dinksなどこれからの人生をゆったり過ごしたい方向けかも。
• まだ１０戸も残ってるけど価格的な問題でしょうか。
  • 完成入居までにまだ数ヶ月もあるのに残り10戸なら早い方では？
• 小規模マンションではありますが 交通アクセスが便利であるのと、水回りなどの設備内容が充実していて とても使い勝手が良さそうなマンションだと思いました。 キッチンにはディスポーザーもついていので主婦にとって嬉しいかも!
• 総戸数44戸と小規模マンションなので、 大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽でプライバシーもしっかり守られそう。 将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安は感じますが 永住するとは限っていないし、リセールするにしても 電車を複線利用できる立地なので、売れないことはまずないでしょう。 水回りなどの設備もしっかりしていて良い物件だと思いました。
  • 駅近ではないけれども、利用できるのが三駅三路線で、マンションから駅まで徒歩7分～10分。主要駅までも短時間。これは大きな利点の一つだとは思いますが、資産価値的にはどの程度になるのでしょうか。リセールはしやすいのでしょうか。一駅でも駅近の方が価値が高いのではと思えなくもないのですが。環境面の案内を見た限りでは永住向きなような気もします。
    • 最寄り駅までも近すぎず遠すぎない距離で住居としては良い立地かなと思います。 複線利用できるのも、大きなポイントでしょう。 小学校も近いので、安心して子供を通わせることができそうです。 永住を考えて購入するのであれば安心できるマンションでしょう。
• 今の段階で44部屋中30部屋ほど空いてるとのこと。だいぶ苦戦していますね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 住吉川　風除室

• 敷地面積：2246.75m2(売買対象面積)
• 用途地域：用途地域：第一種中高層住居専用地域・第3種風致地区
• 高度地区：第4種高度地区
• 防火地域：準防火地域
• 建ぺい率：40%
• 容積率：200%
• ランドプランは微妙ですね。 東は住吉川には面しておらず、残念です。 南は接道してなくて、目の前にマンションがあります。 間取りの映像を見ると南側は植栽で埋めるようですが、すぐ目の前に金属の前立てがあり圧迫感があります。 前のマンションは3階建なので4.5階は前は抜けそうです。 前は前のマンションの出入り口と平面駐車場で、採光は問題ないですが、2.3階は視線が気になるでしょうね。車がすぐ目の前で出入りするので音も気になりそうです。
• 外観はグレーなのでしょうか？ 重厚感があって素敵なマンションですね。 隠れ家的な和の邸宅がテーマのようですが、 程よい和の感じが自然でいいと思います。 1階バルコニー前に緑が広がり素敵ですが、 害虫に悩まされないか心配ですね。
• 低層階のマンションってどうなのかなと思っていましたが 物件概要を含め、間取りや設備を見ると使い勝手良さそう。 特に、キッチンや洗面所は収納もしやすく、家事もしやすいように感じました。 玄関も広めなので、風通しが良いかもしれないです。
• 外観がカッコイイ。 現代的な感じする。 色も落ち着いていていい感じ。 玄関にポーチが付いているとプライバシー感があっていい。
• 一番西側の2階は一日中日陰ですねぇ。他のお部屋もマンションビュー。買うなら西側の最上階かな。
• 南から見ると全然高級感ないですよ、、、
• 南側も東側もマンションなので、ここで眺望のとれるのは南西最上階だけでしょう。それを考えると、少し割高な価格と思いました。

共用施設[ ]

ザ・パークハウス 住吉川　エントランスホール ラウンジ

• 駐車施設：(総戸数に対して)/22台
  • 駐車場が44戸に対して22台って少ないですね。 スーパーなど商業施設が少し離れているので車がないと不便に感じそうです。 駐車場が借りられない場合、近隣で探すことになりそうですがあるのでしょうか。
    • スーパーなども徒歩十分以内に複数あるようではないですか？駅のすぐ近くにあるようなので車よりは自転車とか徒歩のほうが良さそうに思うのですが。 駐車場はどうでしょう、ネットで検索してみたら近くに複数あるみたいではありますが、タイムズとかでしたので。事前に空き状態など調べてから決めた方が良いかもですね。
• バイク置場：(総戸数に対して)/1台
• ミニバイク置場：(総戸数に対して)/4台
• 自転車置場：(総戸数に対して)/44台

設備・仕様[ ]

• 設備仕様の写真にあるものが標準仕様ですかね。キッチン仕様が豪華でとてもおしゃれだなと思います。
• 全体的に、すごく仕様が高くなっているなぁと見ていて思いました。オプションでああなっているのか、それとも標準でなのかで大きく違ってくるとは思いますが。 少なくとも 最近のマンションの必須設備的なものは だいたいついているように感じました。例えばディスポーザーなどなど。
• 玄関は天然石だが水周りにフィオレストーンを使ってみたり、少しケチっているのか？？フィオレストーンは低価格帯に多いが、、、他内装等々ケチってないかはホームページからはよくわからなかった。まあ結局販売価格次第かもしれんが
• バスタブはどんなタイプなのかが気になりました。
  • 浴槽は、間取り図に書いてあるみたいに、角が丸くなっている長方形的な形っぽいんじゃないですかね 本当にごくありふれたスタイルのものだと思います。 だから敢えて、公式サイトでも触れていないのかもしれません。 特に魔法瓶浴槽とかそういう 機能性のある浴槽でもないのでしょう。

間取り[ ]

• 間取り ：3LDK・4LDK
  • 専有面積：78.47m2～98.95m2
  • バルコニー面積：7.49m2～10.53m2
• 間取り図を見ると普通な感じにしか見えないです。 けれど、数字を見るとたしかに広い！ 柱のくいこみも極少で室内がスッキリしていると思います。 収納部もきちんと収まっているようです。 ドア付きポーチも安心感があると思います。
  • そうなんですよね、間取りはほんと普通のマンション、て感じですよね。坪単価的にどのくらいになるのか気になります。ハイグレードの扱いなんでしょうか？
• Dタイプの1階バルコニーの歓声予想のCGを見ました。リバービューなので、レースカーテンを開け広げていても視線が気にならないのでいいですね。開放感もありますし、緑もきれいです。 Gプランだとバルコニーは狭くなっちゃうのですが、その分、角部屋でLDKの西がガラス面で日当たりがよさそうです。ベッドルーム1、3にも小さいバルコニーがついているでしょうか。 DのVoidは吹き抜けになりますか？まだ専門用語がわかっていません……。
  • Voidについて調べてみたらいろいろと難しい言葉も出てきたのですが、 建築関係では吹き抜け部分とか室内壁に空いたガラスがない開口部のこととありました。 ランドスケープの説明にも吹抜とありますね。 プライバシー性に配慮したものとのことです。 そうかなぁと思うのですが玄関が明るそうなのはとてもよいのではと思います。
    • 1階から屋上迄吹き抜けとなっており、風雨にさらされる、ポーチ部分での話し声などは上下階に通ずるなどが考えられます
• 住戸南のバルコニーの狭さがやや気になるところ
• こちらの間取りに引き戸が導入されていますが、音はうるさくないのでしょうか。吊りレール型引戸は音がしないと聞いていますが、下レール型は音がするとか。
• 眺望が開けているのもマンションの一つの魅力と思っていましたが こちらの一階のように植栽がバルコニーの外側にあってプライバシーが守られているのも それはそれでいいのかもしれないと思えました。 眺望が開けていると外からも見えているということになるので バルコニーに椅子を出してくつろいだりできるのは もしかしたらこちらの一階のような環境のほうが向いているのかもと思います。
• ホームページにAからGの間取りがありました。7種類です。歯抜けじゃないので、すべての間取りを掲載してくれているのかもしれませんね。良心的。 Fタイプは92.44m2、Gタイプは98.95m2の広さで、かなり広めなのかなと感じました。Fタイプを見ましたが、ポーチが独立していて、玄関前はプライベートスペース。 よく、マンションだと廊下鬼ごっこする家庭もいるみたいですが、ポーチを閉めておけば玄関前で騒がれることないので、ストレスもなさそうです。主婦の井戸端会議もシャットアウトできますね。 Fタイプの主寝室、8畳で風通りもよさそう。窓も多いです。
  • ポーチドアがついている、ということがうりになっている物件もあるようですが、 これってポーチにドアがついているだけなのとは違うのですか？ 柵みたいなドアがついているのとは違うのでしょうか。 いずれにしても、ポーチがついているのってかなり良いですよね。プライベート感増します。
    • 自分もポーチがついているのは良いなと思いました。しかも全戸に設置してあるのはなかなかです。 ただ、開け閉めの音が気になるという方も結構いらっしゃるそうなので、音を立ててガチャンと絞められた場合、ちょっと気になるのは気がかりかな。 ポーチはプライバシー感が出ますし、ベビーカーを置いたりもできるので活用できるのは利点です。
      • ポーチがついているとセキュリティ面も上がってくると思いますので利点になりますね ポーチ前にはカメラ付インターホンが設置してあるので安心です。 マンションといっても油断できませんし、ポーチがあるだけで犯罪が抑制できることは大事。 ただ、開け閉めするのが多少めんどくさいことと開閉するときの音などは気になるのかもしれません。 ディスポーザーやフィオレストーン、ローシルエット式トイレなど標準装備が高級感があるなと思いました。
        • 皆さんがおっしゃっていること、間取り図を見て納得しました。 ポーチのスタイルが面白いです。 こういうポーチは初めてお目にかかりました。 吹き抜けのある間取りだとポーチも明るそうでいいですね。 ポーチの分ももちろん平米数に含まれるのだろうから もったいな気がしなくもないですが、防犯面と玄関でのゆとりの面では こういうスタイルも悪くないなと思います。
          • • ポーチは共有部で、平米には含まれないですよ。
• プライベート・ゲートってどうなんだろう。 たしかにプライバシー面もセキュリティ面も優れているような気はするけれど。 家に入るのに時間がかかってしまいそう。 ただ、吹き抜けがあるおかげで、共用廊下側の部屋の窓の開け閉めに、 さほど気をつかわなくてもいいのかなとは思います。
• MRを見ると、バルコニーはワイド冊子ではなさそうですが、奥行きがあるので洗濯物を干す分には問題ないのかな。全戸にポーチが完備されているのはプライバシー感がありとてもいいですね
• 気になったのがプライベートゲートと呼ばれる玄関の部分です。天井高が低めなのか、見た感じがちょっ・・・。ドアの大きさや高さなんでしょうか。見てみると気にならないかもしれないですが、写真の撮影方法で、身長が高い男性が入るならかがんで入らなくてはいけない高さにも見えました。
• A,C,Dはポーチ、玄関、リビング扉までクランクなしで一直線なのが玄関開けたとき部屋内丸見えの可能性ありでいけてないと思う。A,Dは洋室2の窓をポーチに設けて、団地みたいな廊下に窓のような状況を避けているのかもしれないが、これはこれで不細工ではないのか？あまりこの窓配置は見ないような気がするので、実物を見てみたい。
• 対面キッチンがあまり好みではないので モデルルームで出ているGタイプのキッチンに憧れます。 半個室って感じでしょうか。 壁で仕切られていて壁には窓があって。 自分だけの部屋が持てない主婦にとって 居心地の良い空間になりそうな気がします。 そのままストレートに洗面室へも行けて ちょっとしたプライベート空間に思えます。 全体的にプライバシー性の高いプランだと思いました。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. KOHYO（KiLaLa住吉内）　　徒歩8分／約600m
2. KiLaLa住吉　　徒歩8分／約600m
3. リブ　　徒歩8分／約640m
4. マックスバリュエクスプレス　　徒歩9分／約690m
5. 御影クラッセ　　徒歩16分／約1,220m

• マンション近くにコンビニ等が出来る予定はないのでしょうか。風致地区だとそういうのも制限があるのかしら。

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 星の園幼稚園　　約380m
2. 神戸市立魚崎幼稚園　　約500m
3. 神戸市立住吉小学校　　約480m
4. 甲南学園甲南小学校　　約580m
5. 神戸市立住吉中学校　　徒歩18分／約1,400m
6. 灘中学校・灘高等学校　　徒歩5分／約340m

• ここは灘中学校、灘高校のすぐ近くなので「徒歩で行ける」！！子供を私立でと考えていたら、小学校のように親が徒歩で送り迎えできるということですね。交通費が浮きそう！
• ここは住吉小と住吉中ですよね。宮町がご近所。厳しいでしょう。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第3種風致地区
• 高級住宅地ではないよね。感覚的にはこんな印象だけどどう思います？阪神間で言えば100点中60点、東灘区内で言えば100点中40点くらいな印象かな？
  • 神戸市ってかなり広いので、兵庫県神戸市といっても「何区」なのかで違う気がしますよねえ。でも東灘区はいいと思います。むしろ、神戸市でも西側だと大阪にどんどん遠くなっていってしまう気がするんですけど。
• この辺、住吉川側から見るとなかなかいい場所だと思うんだけど、反対側というか中に入って見るとなんかガチャガチャしてるんよね ある程度の便利さと、絵になる雰囲気をどっちも楽しめる場所なのかもしれないですが。
• ギリギリ住吉川沿いではないですよね、ただこの街の雰囲気はすきです。どれくらいの値段になるのでしょうか、
• この辺りは緑が豊かなのですね。歩いたことがなかったのですが、よい場所だと思いました。
• ここは、50年ほど前に日本郵船（同じ三菱系の会社）の社宅として建設され土地。三菱地所が買い取り建て替えに至った。
• 日々の生活に必要な商業施設や病院が近いため 車がなくても自転車でことが足りる感じがします。 でも、良い感じで歴史も残っている街並みがステキ。 気になるのは、各部屋の収納箇所が狭いことかもしれないです。
• 小学校も近く静かな住宅街にのんびりと暮らすには良いのかなと思いました。利便性はいまいちかなと思いましたが、ファミリー世帯が暮らすなら、教育環境を考慮すると環境的には良い方なのかなと見受けられました。
• マイホームに周辺環境って、家庭によって望むものに違いはあると思いますが公園があったり、学校が近いなどは子育て中の家庭には特に望んでいると思います。そういう条件を満たしているので、ファミリー層には人気の物件となりそうです。また、交通アクセスも良く、お店もたくさんあり生活環境が良さそうだと感じました。
• 駅徒歩8分は微妙なところと学校区が気になります。モノレールの音は、どんなものでしょうか。
  • そんなに学校区気になりますか?普通ですよ。
• 住吉駅だけではなく、違う駅も利用できるので駅までの距離が近くていいと思います。小学校にも近くて環境はいいです。

【風致地区】

• 風致地区にできるというのは良いことなのかもしれないですが、 その代わり マンションとして何かしらの制限とか受けていたりとかってしていないんでしょうか。 デザインとかなにか資産価値に関わるようなこととか。 見ている限りだと大丈夫なのかな。 風致地区にも色々と種類はあるようで、ここの場合は第3種風致地区というものにあたるようです。
  • とりあえず建物の色やデザインには何かしらの制限があるってことですよね。 そういう制限があっても、外観をオシャレにしたり重厚に見せたりするのが 売主さんのセンスの見せどころなのかなと思いました。 イメージイラストからすると植栽は結構するのかしら。どんな木植えるんでしょうね？
    • 風致地区における建築規制（第3種） 「高さ制限15m以下建ぺい率40％以下緑地率30％以上」緑地率３０％以上ってこれ、どうなんだろう。土地の３割が緑地である必要があるとすると、 植樹の手入れの管理費用みたいなものも結構かかってきてしまうのではないでしょうか。植える樹木の種類も本当に大切。落葉樹だと掃除が大変そう。
      • どうなんでしょうね。 単純に考えると緑が多いのは見た目にも周囲にも優しい環境をつくると思われ、外観デザインも街並みに合ったデザインになるのだろうから、考えようによっては美しいだろうと思われます。 マンション住民になるとして考えると、やはり費用のことは負担に思われる面もあるかもしれないです。
        • 緑地計画については黒松の保存樹のほか四季や緑量に配慮した庭園計画って書いてありますね。 庭園デザインが公開されおりませんので、イメージが湧きにくいですが、灯籠が似合いそうな 和風庭園になるのかなと。どんな風になるのか楽しみです。黒松のお手入れだけでも費用は掛かってしまいそうですね。
• 周辺は昔ながらの雰囲気を大事にした地域になっているということから周辺は風情漂う雰囲気になっているのかな。 緑地計画も周辺と調和したつくりになっているので、見た目は良さそう。確かに維持費が結構かかってきてしまうんじゃないかという部分は懸念されます。管理費が高額になるのは仕方のないことなんでしょうね。
• 風致地区って綺麗に整備されたイメージです。 洗濯物をベランダに干しても大丈夫なんでしょうか？ 駅までフラットアプローチはやはり歩きやすいですし、坂の勾配がきつい物件と違い自転車も利用しやすいので魅力を感じます。 フラットアプローチになっているということは区画整理や再開発されているということでもある。
• 風致地区だといろいろと制限があって面倒な気がしますけれど、景観が美しく保たれるというのは大事なことだと思います。自分の住むマンションだけ美しくかっこよくというよりは、街全体で調和のとれた景観がより良いと思います。なので、こちらのマンションにも期待したいところです。画像を見た感じではちょっと地味な気もしますけれど、植栽に囲まれているのは良いと思います。

周辺施設[ ]

• 病院

1. 山崎産科婦人科医院　　徒歩3分／約200m
2. 大倉歯科医院　　徒歩3分／約220m
3. 中村医院/内科・胃腸科　　徒歩5分／約340m
4. 黒川歯科　　徒歩5分／約340m
5. 木戸みみ・はな・のどクリニック　　徒歩5分／約340m
6. 住吉川病院/内科・外科 他　　徒歩6分／約470m

• 金融機関

1. りそな銀行 六甲ライナー住吉駅出張所（ATM）　　徒歩7分／約550m
2. みなと銀行　　徒歩9分／約710m
3. みずほ銀行（ATM）　　徒歩10分／約730m
4. 三井住友銀行　　徒歩10分／約770m
5. 三菱UFJ銀行 JR住吉駅前（ATM）　　徒歩11分／約810m

• 公共・レジャー施設

1. 東灘図書館　　徒歩4分／約300m
2. 東灘区役所　　徒歩5分／約330m
3. 住吉東町小公園　　徒歩3分／約170m
4. 校北公園　　徒歩6分／約440m
5. 住吉公園　　徒歩6分／約470m
6. 東灘郵便局　　徒歩3分／約220m
7. 東急スポーツオアシス　　徒歩8分／約610m
8. 本住吉神社　　徒歩10分／約750m
9. カーブス　　徒歩14分／約1,060m
10. 香雪美術館〈旧村山邸〉　　徒歩18分／約1,400m

• 役所も図書館も近いし住みやすそう。
• スーパー銭湯がすぐ下にできますね。資産価値があがるかな
  • スーパー銭湯いいですねぇ。 資産価値的にはどうでしょうか。 あまり関係なさそうな気もしますが。 個人的にはプラスです。

その他[ ]

掲示板[ ]

• 兵庫県のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・パークハウス 住吉川についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス住吉川ってどうですか？

ご近所物件の掲示板

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• アトラス六甲（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ソルティア岡本一丁目（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ワコーレ東灘住吉プロジェクト（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ブランズ東灘青木(東灘パークフロントプロジェクト)（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ワコーレ魚崎ガーデンズ（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ワコーレ神戸本山南町（検討スレ） ｜ （まとめ）
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• ワコーレ六甲高羽公園（検討スレ） ｜ （まとめ）
• プレサンス ロジェ 住吉（検討スレ） ｜ （まとめ）

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