ブランズ文京小石川レジデンス

2019年10月29日 (火) 15:25時点における最新版

物件概要[ ]

ブランズ文京小石川レジデンス　外観

• 所在地：東京都文京区小石川三丁目79番59(地番) 他
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線・南北線 「後楽園」駅 から徒歩 7分
2. 都営三田線・大江戸線 「春日」駅 から徒歩 7分

• 総戸数：37戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上7階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年2月
• 売主：東急不動産
• 施工：イチケン
• 管理：東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 平均坪単価はいくらくらいになりそうですかね？ファミリーなので80m2で考えていますが、いくらくらいになりますか？
  • 情報が未だ少ないから何とも言えんけど、準工業なんで、370〜450ぐらいだと思う。平均は400ぐらい。
    • 坪単価400前後ぐらいでしょうね。でも、大手町から徒歩で帰れる圏内としては結構お買い得かも
      • まあファミリー物件は一億超えてくるでしょうね
        • ファミリー物件って、70平米くらいのことですか？80平米？70平米で1億円超えたら坪470万円ですね…、凄く高いですね。1億円超えてきたら、我が家は撤退するしかない。
• まあブローカーみたいなのが転売益を狙うような物件ではなさそうだけどねえ。実需はあるだろう
• 価格スレができていたね、単純比較はできないけれど坪単価はクレヴィアとあんまり変わんない感じだね。ここが売り切ったらいよいよ道の奥に鎮座するスミフさんが着工かな
  • 結構強気の値付けですね。小石川相場、さらに上昇でしょうか。
    • 手元にクレヴィアの価格表がありますが、71.12平米の中部屋が多数あり、8000万～9000万未満です。ここは70平米台は、9000万スタートのように見えますね。
      • クレヴィア越えの価格とは、再開発の影響でしょうか
        • たしかにクレヴィア越えというのは意外ですね。 たびたび出るクレヴィアの中古をみると大苦戦しているようですが、 新築相場はそうでもないんですかね？
          • 同時期販売なら、クレヴィアの９０％の価格なのが、 二年間で相場が２５％上がったので、 クレヴィアより、１２．５％程度高い坪単価になってる ってことでしょう。
            • クレヴィアの中古は値下げしてもなかなか売れないんですけどね。
• クレヴィア以降、小石川で駅五分以内の新築は出てないですし、駅７分といえども、希少価値が認められてきたのでしょうか。
• この辺の中古、ネットには表示されているんだけど電話すると売れましたってことがかなりある。 物件あるな?とか思って探すと全然なくて結構焦るよね。 不動産屋に声かけまくらないと程度のいい中古はまず手に入らないし、中古価格も現時点の近隣の新築の坪単価が基準でそこから築年数分が引かれている様な値付けだからね。 それで右から左なんだから、いやはや、凄い場所だよね。
  • 中古の広告は売れてもすぐ引っ込めないんだよね。客寄せになるから
• 6F - 南東 3LDK 70.65 平米 10300万円台(予定)
  • 沖式の平米単価だと115万円なので相当強気だなあと思います。
    • 小石川の方が本郷より高くなったとは驚きだね、後楽園の再開発の影響かな〜？複数の駅や大型スーパー、遊園地へもフラット動線で行けてものすごく便利だし、子育て世代が多くて町中が子供や若者の声であふれている小石川はこれから来るよ！
      • ここに限らず、時代の流れとして高台より、駅近フラットアプローチが売りになってきてるのは感じますね。
• この価格でここに住むのはこんなデメリットもあるよってことでそれでもここに住みたいと思うなら買えばいいし、そこまでじゃないならやめとけばいい。現物見れない事前販売だからこそ、しっかり間取りとか仕様とか確認した方がいいよねって話。実際住んでみて、使いにくさや危なさに気付くよりは、それらを踏まえた上で買えば納得でしょ
• 第1期でこれだけ売れ残るのは衝撃的ですね。
  • 第1期はファミリー向けをメインで販売。戸数でいうと投資向けの間取りの方が数が多いので、そう見えるんでしょうね。
    • 第1期で予告より下げた上でなおこの状況（売れてない）とは・・・どうしてしまったのだ。この物件。
      • 買おうと思って真剣に生活をイメージすればするほど、無駄なスペースに嫌気がさしてくる間取り。かろうじて駅徒歩7分表記できるくらいの許容できる範囲ギリギリの立地。崖下ゆえの日照、眺望の悪さ。周辺環境。など懸念材料が多いから、コスパが悪いと判断されてるのでは？立地や環境はいいところもあるし、ある程度は妥協も必要だからよいとして、設計者のセンスを疑いたくなるようなひどい間取りが多いです。面積で見るとそんなに狭いわけじゃないのに、使えないところが多すぎて表記以上に狭い部屋の多いこと。よく見ないと気づきにくい細かい所が多いから、気づかない人には売れるかもしれないけど、実物見れるようになる中古では苦戦必至ですよね。ブランズは設備・仕様がよいものが多いだけに余計に残念です
• これまで誰も指摘していないけど、目の前の宅配配送センターと後ろの擁壁がなあ...。現地を見ればわかるが、いつ操業しているのか不明な絶滅寸前の製本工場とか、なんとなく素人にはわかりにくい玄関ポーチの有無とか、天井カセットエアコンの有無なんかよりも大きな問題だと思う。仕様を下げるならもっとお値段を勉強するべきだったな
  • それでもこのスレを見る限り、相場感覚のズレたコメントが多かったから、この程度の戸数なら売れてしまうのかと思ったけれど…現実は甘くないか。
    • 生活はしやすそうな街ですけどね
      • ですね。生活しやすそうな街ですけど、生活しにくそうな間取りなのが残念無念です。
• 地権者住戸はありますか？
• HP見ると価格表スレの数字より下げてるからね、さらにもう一段下げるかなあ、難しそう。外観デザインは悪くないし、住戸内の設備はまあ充実していると言えるだろうし。何にプライオリティを置くかによっても見方は変わるだろうね
• 最近はどの物件もそこそこ高価だから短期間に売り切る物件はほとんどないよね〜。今の時点だと同時期の他の物件と比べて売れ行きが悪いとまでは言い難い感じだな。茗荷谷近辺の新築とかも完売できずに結構苦戦しているよね
  • たしかに今だと千川通近辺は厳しいだろうな。静穏の杜も完売まで何年もかかったし。ただ、ブランズのブランドとマーケティングを使ってもこれしか売れないというのはひどすぎるかな
    • 千川通り沿いはこれからも来るよ、大丈夫。
      • 千川通り沿いだって値段次第では売れるだろうからね。結局相場よりも高い値付けをしてしまったということなのだろうけど、それでも何年かかければ売れるだろうし、売ってしまえば売った者勝ちなのだから、なんとか頑張ってほしいな。

交通[ ]

構造・建物[ ]

ブランズ文京小石川レジデンス　エントランス

ブランズ文京小石川レジデンス　エントランスホール

• 外観デザインは先行するクレヴィアとグローリオの二物件に寄せてきましたね。この辺を統一感ある高級マンション街にブランディングしようという意欲を感じます
• 裏の擁壁のところには何か壁を作るのかな
  • よーく見ると完成予想CGでは後ろの擁壁が擁壁の下と上にフェンスが設けられているように描かれてますね。
    • さすがにフェンスで目隠しをしてあげなければ高台の家の人たちからクレームがくるでしょう。
      • フェンスでなくても窓に目隠しルーパーつけるとかでも対応可能なんだけどね。平面図を見ればわかるが崖側は窓も通気のための小窓しかない。擁壁上にフェンスを新設するってことは擁壁丸ごと補修するサインと見たんだけどな
• デザインは洗練されてて高級感もあり良さそうですね。このエリアの顔となるに相応しいマンションとなりそうで期待が高まります。
• 崖下は湿気ありませんか
• これはオシャレでいい物件ですね。駅からの距離もほどほどに近いので快適に生活を送る事が出来そうですね。最近は暑くなってきましたけど、風通しはいいんでしょうか？内廊下だから悪いでしょうね。
  • 内廊下だから、というより崖下ですからね。でも外観はよいと思いいます。

共用施設[ ]

ブランズ文京小石川レジデンス　ラウンジ1

ブランズ文京小石川レジデンス　ラウンジ2

• 玄関がほとんど奥まってない内廊下だから、かなり狭い、というか危なそう。ど真中歩かないと扉にぶつかるんじゃない？これ
  • 廊下の幅自体も狭そうですね。グレードを抑えているのかもしれませんが、後退させていない玄関はかなり安っぽく見えると思います。

設備・仕様[ ]

• ディスポーザーもついているし、洗面戸棚やキッチンもなかなかいいものがついているじゃない。頑張ってるねー。
• そこそこ高級な仕様になっていますね。気になったのはエアコンが天井カセット式でなくて安っぽいのと（モデルルームですら）、駐車場が異様に少ないことくらいかな。
  • 小石川は駐車場の確保が難しくなってきている
• ディスポーザーがついていたり、住戸内の設備仕様は結構頑張っているんだけどね...買う人はいると思うのだが

間取り[ ]

• 間取：1DK～4LDK(予定)
• 面積：32.36m2～85.82m2(予定)
• 全18タイプとバリエーションが豊かな間取りがそろっていることによって生活スタイルに合った間取りや好みの間取りが選択できるというのは魅力です
• んー洋室の形悪すぎませんか？各部屋そこまで広くないのにこの形では使い勝手がかなり悪そうです。
• 使いにくそうな間取りが多いですよね。専有部の廊下が変に長いですし、細い柱が絶妙にリビングに食い込んできてる。９帖ないリビングもあるし、デッドスペースや扉の干渉もよく見られる。癖の強い間取りをどう使うか、知恵が試されますね。敷地はそんなに悪い形じゃなさそうなのに、どうしてこうなってしまったのか
• A、I、Mタイプは日々の洗濯でフラストレーション溜まりそう。洗面所入って扉閉める、洗濯物入れる 、洗濯終わる、洗面所入って扉閉める、洗濯物取り出す。浴室乾燥機使うならそのまま干せるけど、それ以外の場合はまた扉を開けるために避けないといけない。絶対引き戸にすべきでしょう。最悪でも外開きか。日々の生活イメージすると、色々不都合の目立つお部屋が多いですね
  • あちらを立てればこちらが立たずある程度の不自由は仕方ないのでは？このお値段で小石川に住めるのだから、、、結構強気な気もするけど。Mタイプは1億乗ってるんだね　1億払ったのに不便な日常かー。あ、億ション(笑)買う人は家で洗濯とかしないから関係ないということかな？まぁ、究極のコストダウンの結果、ちょっと強気くらいの価格で再開発中の後楽園近くに住める、そのためなら多少の不自由は仕方ないよねと思える人にはいい物件なのだろうか
• Mタイプに帰宅するためには、 毎日エレベーターを降りると、異常に細くて暗い廊下をかいくぐり、 のっぺりとした各住戸のコストダウンした廊下を通り過ぎなければたどり着けない。 慎重に、慎重に真中を通ったとしても、DタイプとGタイプが同時にドアを開ければジ・エンド。 自身の運と骨の強さ、そして精神力が試される。
• Mタイプ見れば見るほどひどいですよね。前に出てた洗濯機しかり、 7.3帖の主寝室入り口のデッドスペースしかり、 リビングの斜めの壁しかり、 他の２部屋の広さ、形もなかなか 縦の列にある、同じような間取りの2LDKと基本的な構造が一緒だから それなのに、2LDKとリビングの広さが違ってるのは、 仕切り扉を洋室側にずらして、かろうじて11帖確保 というより下の2LDKはリビング入り口に扉収納用の出っ張りがある 意図的な差別化なのか 何やら涙ぐましい設計の努力、 悪く言うと細かい小細工、もしくはセンスのなさが散見される いずれにせよ1億出せるならもっといい部屋ありますよね

買い物・食事[ ]

• このマンションと同じ通りにある八百屋さんとパン屋さんは、美味しいのでお勧めです。
• 小石川でも三丁目近辺は駅までの動線もフラットだしコンビニより値段がこなれていて品揃えもいい24時間営業のスーパーもあって非常に便利で住みやすい場所だよね、高いマンションが売れる場所ってのはそれなりの利便性やステータスがある所だってことだよ
• 小石川ピアットにはブルーバーというバーがあるんだけど、いい酒を飲ませてくれる店が少ない小石川という地にバーは貴重なんだよね。できた頃はみんな怖々見ていたけど、最近は常連さんっぽい人がいつもいる店になった。

育児・教育[ ]

• 公立小中学校は急な坂の上にあり、お墓の横を通っての通学になります。また、駅前再開発で出来るマンションも同じ学区になるため、教室が足りなくなると区議会議員が訴えていました。
  • そうなんです。こちらのマンションからは、柳町小の方が近くて通いやすいにも関わらず、学区は坂上の礫川小なんですよね。 子供は、足腰が鍛えられて良いかもしれませんけどね。 お墓は、少なくとも大人の身長ではバッチリ見えます。 塀があるとはいえ、坂上から見下ろす形で見えます。 お墓への入り口の扉が開けっ放しになっていることも多いですから。 小１からあの道を毎日歩いていたら、それが普通に感じるのかもしれないですけどね。
• 保育園への希望者も毎年増え続けていて、フルタイム共働きでも入れないのは当たり前。
• 文京区は私立中学の進学率が東京都で1位になっていることから、公立小学校でも学力レベルが高いので教育環境は良いですし、治安面も安心できそうなので、住環境は整っている点も良いと思います。
  • 私立中学校への進学率が高いことは、文京区では問題として認識されています。公立中ではレベルが物足りないという理由で、中学受験をする家庭ばかりではありませんからね。
    • 中学受験する人が多いのは中高一貫校への進学を考える人が多いからだよね? 経験的に小学校高学年の時の学力は高校卒業まで影響すると考える人が多いから 中学受験は気合が入る。 確かに授業に身が入らなかったりしている風なことはあるが、勉強している子は １?２年前に先取りしている内容のおさらいだからつまらないだろうな。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業地域
• ここって青いナポリのちかくですかね。静かなのは良いのですが印刷工場の雰囲気がなかなか抜けない地域ですよね。
  • 青いナポリの斜向かいぐらいですかね。青いナポリの入っているものも含めて付近の工場だった建物はどこも耐用年数を超える古さで、すでに印刷工場以外の用途で賃貸に出されているところが多いですね。廃業して二世帯住宅に建て替えるお宅もちらほら

いずれ工場街の雰囲気は払拭されるでしょう

• • • この辺は準工業地域ですし、実際、共同印刷も健在です。後楽園駅に近い側からだんだんと工場っぽさがなくなっていっている感じですね。共同印刷側に追いやられていっているというか。
      • 共同印刷も工場というより本社オフィス的な感じですねえ。通勤している人もブルーカラーっぽい人は皆無です。電子入稿が普通になってからはバイク便やデザイナーさんみたいな人の姿も見なくなりました。最近の出版不況も印刷業には大きな影を落としているのでしょう。
        • ここに住む人は後楽園方面から歩いて来るだろうから、その奥が少々工場っぽくても関係ないだろうな
• 元工場地帯の住居って、有害物質とかで土壌が汚染されちゃっている、とかあったりするのかな。ちょっと心配です。
  • 印刷工場って機械の水平が重要なので、小規模のところでもものすごい厚さのコンクリートの基礎の上に建ってる

ソレで土壌汚染って起きるのかなあ。

• ここが建つあたりは三丁目です。中古も滅多に出ないし賃貸なんか建てれば即満室という地域ですねー
• 小石川というと、高級なイメージを持つ方もいるようですが、 小石川の中でも格差があり、ここは下町エリアです。 数年前までは、この通りは印刷工場だらけでした。 ただ、土壌汚染の心配があるような造りではありませんでしたけどね。
• 千川通りからは、若干離れていますので、車の音は高層階以外は聞こえないに等しいかと推測しますが 青ナポからの騒音が気になります。 青ナポはウエディング等でガーデンテラスを使った貸切営業も多く、夜も音楽や騒ぎ声が。 また、青ナポ横にある駐車場の広い倉庫は、 早朝からトラック運転手の待機場所になっています。
• ここら辺はフラット駅近だし静かな場所ですしスーパーも近く生活利便も高そうなので注目して見ています。
• このマンションの地域は、最新のハザードマップでも水害時には浸水が予測されています。元々、千川通りは、その名前の通り川でしたので、浸水がおきやすい地域です。
  • 上流では千川ですが、この辺では礫川＝小石川と呼ばれていましたね。
    • 浸水履歴を見たところ、この地域は実際に浸水したことがあることが確認できました。文京区の公式サイトに載っています。水濡れによるエレベーターや、駐車場のターンテーブル等の設備が破損程度の被害はあり得ますね。
• マンション裏にある崖は、どうなるのでしょうか？同じ通り沿いにある小石川ザレジデンスは、崖の補強を行うことを条件に、文京区から建築許可が下りたようですね。
  • 崖と言うより擁壁だね、人為的な土地造成によるもので自然のものではない。この辺ではもっと凄いそれこそ崖地に賃貸物件が建築中だけどかなりしっかりとした擁壁を作っているようだし、レジデンスも擁壁の強化だけでなくさらに内側に防護壁を作っているから似たような条件になると思う。
    • 小石川レジデンスは世帯数が多いからしっかりとした崖対策が出来たけれど、このマンションは、37世帯しかないからなあ。
• 結構遠いね。後楽園って南北線ではないか。丸ノ内線って思うよね。高いのだろうし、どうしても欲しいと思える物件でない。
  • 後楽園駅までの距離は、南北線8番出口(東横イン前)まで徒歩７分。そこからホームまではプラス3分かかります。丸の内線は、徒歩10分、そこからホームまではプラス1分。大江戸線の春日駅になると、ホームまでは14分ほどかな。
• 静かだし悪くないと思うんですけど、住んだことのないエリアなので、気が引けてます。皆さんは住んだことのないエリアでも気にしませんか？
  • 湾岸のマンションとか人の住んでいない所にドンと建ったから住人は全員他から引っ越してきた人ばかりだから、それほど気にすることないんじゃない？
• 後楽園駅から千川通りを進むと、昭和の商店街の趣がありますが、ダイエーを超えると一気に「寂れ感」が加速しますね。
• この辺は閑静な雰囲気でいいですね。
  • 休日になると子供と公園で遊ぶお父さんの姿が増えますね。子供達が笑い転げながらキャアキャア遊んでいるのは微笑ましいです。若いご夫婦が散歩をしたり、談笑しているのもよく見かけます。すれ違いざまにご挨拶をしたり、声をかける様を見ると健全なコミュニティーが築かれているのがわかります。
• 最寄り駅の春日駅と後楽園駅前では大規模な再開発が行われているそうですね。さらに住みやすい環境になって、賑わいを見せると思います。今後さらに値上がりをする可能性もあるのでしょうか？人気がある物件になればそれだけ需要が高まるのかなと思います。
  • クレヴィアもそうだったけれど、この界隈は分譲時がピークという傾向にある。当たり前といえば当たり前だけど。
    • レジデンスとかアインスとか新築時点より高いしね。分譲時より上がっている物件はまだあるよ。小石川アドレスは人気だし、どこの仲介業者も扱いたがるよ
      • マンション全体の相場の傾向としては急速な値上がりは一服してきているから投機の対象としては旨味がなくなっているのは事実で、別に小石川に限った話ではないよ。ただ個人的には春日後楽園再開発によって、今でも十分住みやすく便利なこの街がさらに変わるともう一段上がると思う
• ここからだと、さすがに水道橋駅は歩いていくのは遠くなってしまいますね。お休みの日に散歩がてらなら良いでしょうが、日常的に通勤で電車にのるために歩くとなるとちょっとあるなぁ。 とは言え、春日駅も後楽園駅もありますから、 使い勝手は良いと言えるでしょう。
  • 地下鉄春日駅と後楽園駅の８番出口からなら概ね10分ぐらいですね
• 小石川はマンション街に変わって行くのだろうね
  • 用途地域が準工業地域のところが多いけどね。
    • 準工業地域だと、遊興施設や風俗施設が建てられてしまうから、マンション街になるのなら用途地域を住居系に変更するべきです。
      • もっとも遊興施設や風俗施設が建てられるような地域でもないけどね
• 小石川ってプロ市民のイメージで良い印象が無い
• 駅までフラットアプローチだし、近所には24時間営業のダイエーもあるし、二駅四路線利用で都内を縦横に動き回れるし、働き者のDINKSにはうってつけの場所なんだけどなあ
• 準工業と言っても工場の騒音は皆無に近いし、印刷業は現在商品パッケージのようなものに主軸が移ってきているので、常時製品在庫をストックできる広大な倉庫を備える必要があるため都心で行う事業ではなくなってきている。印刷業に限らず、この辺の地価の高さを考えれば新たな工場ができるという懸念は皆無だろう。むしろ準工業だからこそ、この水準の価格で済んでいるのではないかね
  • 工場の存在が問題というよりは、準工業特有の雰囲気を敬遠する人が多いのだと思う。それは工場がなくなっても変わらない。
• 集中豪雨の際の避難経路は確保されていますでしょうか？
  • ハザードマップの最悪想定で1メートルなので二階以上なら自宅にとどまるのがおススメだね。
    • 土砂崩れでライフラインが切断される可能性もあるので、避難しておいたほうがよい。あと、今回の西日本のように、想定を超える降雨が局地的に発生する可能性もあるので、集中豪雨を侮ってはいけない。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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