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コスギ　サード　アヴェニュー　ザ・レジデンス

提供: すてき空間
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
     
    *所在地：[[神奈川県]][[川崎市]][[中原区]]小杉町三丁目600番（地番）
    		 
    *所在地：[[神奈川県]][[川崎市]][[中原区]]小杉町三丁目600番（地番）
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    *売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　東急不動産株式会社
    		 
    *売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　東急不動産株式会社
     
    *施工：大成建設株式会社横浜支店
    		 
    *施工：大成建設株式会社横浜支店
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    *管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託
      
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    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *楽しみです。モデルルームは7月頃からでしょうか。
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    *パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンの営業さんはここは坪400万円と言っていたけど果たして？エクラスタワー武蔵小杉の中古価格を考えるともうちょっと下かも。
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    **坪350くらいですかね
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    ***坪３３０だったら買おうかな
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    ***そうだなー、坪400かな。
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    *シティタワーが坪単価400で一年間販売して、今は350付近で落ち着いている。いかに駅1分でも武蔵小杉で400は流石にもうムリとデベも思っているはず。土地取得額は相当だったはずだから、仕様を少しグレードダウンして坪350付近で出してくると思います。
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    *とりあえず駅近で、いいね。線路際でない部屋ならいいかな。ただし三角に見えるが、間取りどう取るのかな。
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    *89平米で4LDKにしちゃうあたりからそんなに高級路線じゃない感じがしますね。
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    *ここ買うなら南西向き1択だよな。すると、そっちは相当高くなるんじゃないか？
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    **３８０でしょうね。南西側。北側安くて３３０でしょう。将来的にはお見合いですからね。
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    *ここのHP見ましたが、 なんだか三井一色の感じ。 東急不動産の関与は、 小さいのでしょうか？ お金の拠出が、 三井が大きいという事？ 東急不動産は、 何割くらいなんだろう？
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    *確かに立地は素晴らしいですね。ここは長期優良住宅ですか？
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    **残念ながら長期優良認定されません。
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    *このような商業施設や広場が沢山あるマンションは管理費が普通のマンションより高いでしょうか？
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    **商業施設はその施設も管理費出すから大丈夫です。まあ、テナントが入らなければ出ませんが、この立地ではその心配はないでしょう。広場も大して負担にはなりません。
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    *ここは駅近で東横線の特急停車駅なので暴落するような事はないと思うけど・・・
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    **資産価値の暴落はまずないでしょうね。 人口もしばらく増え続けるし、駅の再開発も北を中心にまだまだ続く。 横須賀線のホームが増えたら、あちらの駅前にもさらなる再開発があり得るかもしれません。また、意外と話題に上がりませんが、東横線のちょうど中間にある武蔵小杉は 渋谷と横浜で進む再開発からも少なからず恩恵を受けられるはずです。 横須賀線で10分の品川も再開発が著しいし、リニアの開通も控えています。 都心を含めてもここまで好条件の立地は稀で、正直しばらくは下がる要素が見当たりません。
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    **エレベーター3台の上、人口増って住む人間にとってはデメリットでしかないでしょ。しかも、武蔵小杉の再開発による人口増加は東横線利用者にとっては迷惑でしかない。
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    *検討中の第1期販売M70Bより西側の部屋(㎡ほぼ変わらず)がM70Bより50万アップ。（2018/11/6）
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    **M70Aのことですか？ L層東側は、隣り合う2タイプが同金額なのにな。 ほんのすこーしM70Bよりも狭いけど、西に寄るほど高額になるのでしょうか。間取りはM70Bの方が良いのかと思ってました…事業協力者が多数選んでいるし。 エレベーター問題でM層不人気と予想していましたが…強気なんですね。
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    ***M70Bより少しだけ狭いM70Aです。正式価格はまだ出ていません。1軒西隣なだけで角部屋でもないのに価格を上げるとは‥‥実は販売順調か？って思わせたいのでしょうか。 Lは保育園、Hは値段、の消去法Mです。
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    ***たしかにLの保育園はネックです…よりによって大きな園庭作っちゃうとは本当に残念。でもM層の下の方はキャーキャー声が聞こえてくるのではないかな…。 私はエレベーターの個数もですが、ゴミ回収や業者が住民と一緒のエレベーターを使う点が気になっています…。
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    *イトーヨーカ堂との間の道がビックリするほど狭い・戸建ての間の道しかないけど、車通る？
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    *パンダ部屋はＬ７０Ａでしょう！
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    *低層階はどこも倍率高過ぎ！（2018/11/24）
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    **10倍以上のもありますよ。
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    ***10倍…想像をかなり超えました。 3LDK、4LDKあたりですよね。 情報ありがとうございます。
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    ***低層階の倍率が高くなる事は想定内でしたが、2LDKタイプの倍率が全体的に高くなるのは想定外でした。
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    ***低層階と広めのタイプに人気が集中してますね。
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    *70平米代の低層で検討中です。 A.B.C、どこが倍率高そうでしょうか…
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    **AとCは特に倍率が高かったですね。
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    *明日、5階か6階の3LDKタイプで登録しようと検討していますが倍率はどの位かご存知の方はいらっしゃいますか？
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    **線路にお見合いの北東角はあんまりいなかったような。あとは10倍コース
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    ***ここまでの倍率になるとは想定外でしたね。
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    *12倍は508と611、10倍は406だったと思います。以下、2〜9倍まで沢山ありました。
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    *見たかんじ、北東、北西の線路脇が人気なさげでした
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    *南東は低層でも商業棟のおかげで目の前が抜けてますし、イトーヨーカ堂が将来高い建物に建て替えられても影響がないので人気あったかと。
      
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    ==価格・コスト・販売時状況==
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    【入居者】
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    *ここの地権者って、中華屋さん、眼鏡屋さん、以外って、区役所とか図書館とかマルエツとかじゃないの？そんなに細い店いっぱいあったの？
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    **地権者に管理組合が牛耳られないか心配です。
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *ここは横須賀市と湘南新宿ラインは少し使いにくいですね。上の概要表記だと1分となっているので勘違いしそうですが笑
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    *確かに駅近だけど、JR本線までは少し遠いと思うよ。公式には「JR横須賀線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス・特急スーパービュー踊り子号のホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。」って書いてあるけど、断言できます。朝の南武線ホームからの横須賀線連絡通路は10分以上絶対にかかります。第一、南武線の改札に「ここから横須賀線ホームまでは徒歩で15分ほどかかります！」と大きく書いてますから！(笑)
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    **朝のラッシュ時はそれなりかも。まあ、成人だと15分は大袈裟かも知れないけど、かと言って6分もどうかと思う。
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    *とりあえず、雨に濡れずに行けるって事で。地権者も驚くほど多い訳でもなく、いいんじゃないの。
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    **東急スクエアの建物すぐだからほぼ雨に濡れずに東横乗れる？
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    *ここって、横須賀線使うには不便かな、と思ってたのですが、よく考えてみると南口をつかえるマンションと比較しても、大差ない（というか、優ってる？）ことに気づきました。 改札まで1分、そこからホームまで6分で計7分。 南口は、10分以上行列しないと改札すら入れないと聞きます。なら、こっちの方が早いですね。
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    **横須賀線南口の行列、メディアの取り上げ方のせいで武蔵小杉の負の象徴のように思われていますが、 あれは朝ラッシュ時かつエスカレーターに乗りたい人だけのごく限定的なものです。 そしてその行列も、先日の改札口追加によりほぼ解消される結果となりました。 むしろ同じ時間帯であれば南武線ホームも混雑がひどいため、 おそらく改札から6分では横須賀線ホームに着けないかと思います。 駅全体の拡張が今後の課題であることに変わりはないと思いますが、 こと横須賀線利用に関しては、南口物件の優位性が揺らぐことはないのでは。
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    ***エントランスから7分で横須賀線ホームへ辿り着くのはまず不可能でしょうね。 おそらく朝のラッシュ時はむしろ外回りで横須賀線口改札を目指した方が早いと思いますよ。 メディアを信じて行列ができていると想像するのは勝手ですがね。 本気で購入検討するならまずは現地視察でしょう。
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    ***行列は確かになくなったけど、風雨が強ければびしょびしょになりながら、夏なら直射日光を浴びて汗だくになりながら、長い信号待ちでイライラするのは相変わらず。ガーデンは南口物件よりも3～4分余計に時間はかかるが、これらの心配は将来的になくなる。さらに、エクラスなら現時点で天気に応じて好きな方を選べる。ここはそういう意味では中途半端ね。
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    ***中途半端とは言え、大きな欠点も見当たらないから、即完売しそう。
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    *武蔵小杉に住んでますが、横須賀線は年に数回しか乗らず、東急線か南武線で足りてます。そういう人たちがたくさんいますから、そういう人たちにとっては、とてもよい立地ですよ。東急ユーザーなんて本当にたくさんいるわけで、、何でもかんでも横須賀線、横須賀線言ってるのは偏った見方です。
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    **ここは羽田リムジン乗るにも駅を超えなきゃならない。三番手、四番手の立地。
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    ***普通に考えれば、東横線まで2分なので、駅の反対側のリムジンバスの発着場所まではプラス4分くらいですね。
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    *ここはデッキ直結じゃないのがやや弱点 駅に１分歩かないか、くらいだからそれほど気にする必要ないけど 雨だと傘必要だし あと買い物利便は東急スクエア、ララに近いのが重要 今後はルミネともつながるので
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    *サードは立地はいいんですけど、傘要りますよ。
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    **道路渡ればすぐ東急スクエア。よほど大雨でなければ傘なしで走って渡れませんか？
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    **毎日雨が降るわけではないし、多少濡れても気にならない人がほとんどだよ。
      
     
    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    *ここは確か免震じゃないよね？
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    **それじゃあ坪310か。
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    *ここの商業施設は公共的なものになりそうですね。
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    *しかし、なんで三角なんだろうね？しかも北側が底辺なのも変だと思うね。普通、逆だろう。
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    **最新のパースだと三角ではなくV型で 東西はエクラスとプラウド 北は将来的に隣接するタワマンから 視界を少しでも稼ぐ為に振ったのだと思う。 四角くしちゃうと真西真東真北眺望がタワマン になっちゃう。
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    *面白い形したタワマンですよね、ここ
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    **武蔵小杉では今までにないかたちですね！内廊下じゃなかったりするんでしょうか？
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    *はじめから制振採用ありきだったのもコストダウンでしょ。コンクリも薄いし。
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    *ここは杭基礎なんだね。武蔵小杉では珍しいが、支持地盤の深さが17メートル程度なので深さは小杉の他の直接基礎物件と同じくらいななかで、杭基礎と直接基礎はどちらが金かかるのかね？
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    **武蔵小杉で珍しい？？
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    ***知ってる範囲でもSFT、MST、GWT、エクラス、ガーデンイースト、ウエスト、シティタワーは直接基礎です。レジデンスやブリリアは不明。 小杉は硬い土丹層が地表浅くにあるので直接基礎にできるんですよね。
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    *ここも、MSTも土丹層の深さは17メートル程度で同じだから、ゼネコンの戦略の違いでしょう。ただ、杭基礎の方がコストはかからないでしょうね。
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    **土タンって出て来ると始末に負えないらしいね シールドマシンは進まないしユンボもサクッとバケットが入らない 埋め戻しに使うと重いから沈下していくらしい ただ粘土が長年乾燥したモノだから土台としては優れているかと
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    *レジデンス、コスタ、リエトイースト、クラッシー、ブリリア、プラウド、シティハウス、そしてこのサードアベニューも杭基礎です。つまりどちらも同じくらいかと思いますが、これを珍しいと解釈するのは印象操作か、あなたこそ無知なだけでは？
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    **こうやって見ると、20階そここその板状マンションに杭基礎が多いですね。 20階超えてれば形状に関わらずタワマンだそうですが。 あと、コスタ、リエトのあたりは支持層が深いのかな？あの辺りだけぜんぶ杭基礎というのは、なんか理由があるはす。 プラウドは…なんでだろ？
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    ***リエト付近は支持層がプラス8〜9メートル深いみたい。プラウドのとこも確かに深いけど、それでも20メートルはいかなかったはず。
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    *いずれにしよ支持層の深さは18mくらいで固さは60N以上だから土台としては申し分ない。 ちなみに都庁やランドマークタワーなど200m以上の重要建物も直接基礎で施行されている。 こちらは予定より高さが変更になったのは何故だろう？ 思ったよりかなり低いので制震、杭基礎構造になったのかも。 中間免震層構造だと一階丸々免震装置で潰れちゃうからバカらしいと言えばバカらしい。
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    *貨物線、どのくらいの深さ？ 杭基礎の間通っている？地響きで杭早く劣化しないか？ もっと下？空洞があるってことは、元々地盤の弱い地域なので、大地震の時、地盤崩れないか？なんかいろいろ心配事出てきた。 都心の地下は地下鉄、地下道いっぱいあるが・・・
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    *柱の食い込みとか、下がり天井部分が210cmとか、200cmがあったりと、周りのタワーと比べて設計がイマイチ。ハート型にしたのが原因かね。
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    **線路挟んで北側に、更に高いタワマンを自社で作る予定だから…サードの北側部屋とお見合いにしないためのハート型なのかな。 L層75くらいの部屋が人気だそうだが、それ以外の部屋も、倍率ついてるのだろうか。
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    ***ハート型になっているのは、このあと、真北に高層マンション建てるの決まっているので見合いにならないようにこのマンション、北側に部屋ないんだと思います。
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    *東向きのL層は、商業施設がうるさそう。外廊下だし。屋上機器も目の前にくるみたいだしね。東急の電車の音も聞こえるのかな。 かといって、西向きのL層は保育園がうるさかろう。 南向きのL層はヨーカ堂敷地の将来が不安。 …上の方の階をかうしかないですね。あ、でもエレベータ問題が・・
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    **屋上機器スペース横の壁面緑化の場所に、商業施設のテナントの看板がきてライトアップされると聞きました。 南東側の景色のシュミレーションを上から下まで見せてもらいましたが、むしろ東急線は南東側が最も近いです。 コアパークでのイベントの音や、ここの商業施設前の広場でもイベントをすること、商業施設は誰でも24時間通れて飲み屋帰りの人や通り抜けの人でうるさそうと思い、南西側にしました。 南西側は道路には面してますし、保育所は気になりますけどねー。
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    *平日昼間に誰も家にいないなら、保育園の騒音も関係ないので、安いし4階いいですよね〜！ 下へ降りるのも楽だし、共用施設へのアクセスも楽だし。
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    【採光・眺望】
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    *囲まれ感すごいマンションだから、中層にするなら、高層階のほうがいいのでは？
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    *眺望は、7階からは多少あったと思います。5.6階は目の前が商業施設棟の壁面・屋上設備ですね。 シュミレーションだけど、陽当たりはそこまで心配しなくても良いと感じました。 プライバシーは…商業施設棟の4階とかは公共施設だし、そんなに気にしなくても良いかなと思うけど、感じ方には色々あるのかも。
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    【商業棟】
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    *商業棟は、24時間営業することが可能らしいから、居酒屋的なものも入るのかね。あとはコンビニとか。
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    **コンビニ入ってほしいけど、予定ないみたい。普通はいる場合は事前にコンビニは入ります。っていうから、今誘致して居ないってことは入らないんだろうね。
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    *とりあえず「中華料理 一番」入りますよ。 中華料理は匂いが風にのって来るからイヤだな〜。 現在のままだと、南東サイドは、「ナチュラ」のニンニク臭もするでしょうね。あれは臭いので何とかしてほしい！
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    *営業曰く、まだテナントは全く決まってないとのことです。本当か分からないけど。 「一番」は、店頭に張り紙がしてありましたので、あくまでもそこからの情報です。 夢番地はどうでしょうね…今の場所は改札すぐで良い場所だけど。あくまでも仮の場所なのかな。 臭いに関しては感じ方が人それぞれですが、なるべくなら不快な臭いはない方がありがたいですね。 臭いだけでなく、商業施設は外廊下とのことなので、館内放送や人のザワザワが低層東はうるさいかなと心配しています。南東側を希望してるけど、下の方は避けるべきでしょうか…
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    *地権者の店舗って、中華屋以外でどこが入るんですか？
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    **中華屋さんは決定ですか？
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    **メガネ屋も有ったような？ 線路沿いの暗〜い道に。
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    ***ヨーカ堂前の店舗の張り紙を見てみて下さい。
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    ***ダイソーもここの敷地にあったのよね。 古めの美容院やカラオケや居酒屋雪国の入ったビルとか。あとドトールとか。 でも、素人なので、どんなシステムなのかよく分からないな…
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    *説明では、ピアノ教室が入るみたいな予定みたいでした
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    **資料もらったのでしょうか？ うちは添付書類もらってないので気になって… 他にはどんな店が挙げられていましたか？？
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    ***重要事項説明会での資料に、ついてました。 いま手元にないので、記憶頼りですが、店舗、銀行とかの一般的な使用区分のなかに、ピアノ教室、というのがあったような。
      
     
    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    *ここはビューラウンジないですね。
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    **ビューラウンジはあるよ。
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    *駐車場や駐輪場代もなんか地味に高い。。
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    *この立地で194台も駐車場必要かね？
      
     
    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *エレベーター３台はネックになっています
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    **エレベーターの数は致命的ですよね。 やはり毎日利用するものですし、後から増やせるものではないですしね。
     +
    **エレベーターがプラス２台くらいあれば買いたい。 朝の忙しいときにエレベーターの待ち時間ほどイライラするものはないですね。乗りたい電車に乗れないとかあるんだろうな。
     +
    **営業担当者は非常用エレベーターも利用すれば4基だから大丈夫だと言っていましたが、非常用を日常的に利用したら管理会社も迷惑だと思うし、引き渡しから引越までの期間もかなり時間がかかりそう。
     +
    ***非常用エレベーターは多分群管理の対象外だから、 乗用エレベーターとは別に呼び出すことになると思う。 マナーの悪い人は、乗用と非常用の両方のボタン押しておいて、 早く来た方に乗っちゃうとかやりそう。 遅い方は、乗る人いないのに無意味に止まって、時間のロスになる。 うちの会社のエレベーターがそのパターン。
     +
    ***タワマンに住んでいると、516戸に対してエレベーターが3＋非常用1では明らかに少ないことが容易にわかる。1世帯当たり、シングルやDINKSや最も多い4人家族の平均を取って2〜3人としても、1000〜1500人超えになるわけです。 タワマンに住んでいなくても、いまはオフィスビルでも低層と高層でエレベーターが分かれてるところはザラですが、ここは38階まで共通使用なわけでゾッとする。 日常のストレスは思っていた以上に感じると思う。 また朝のことをいえば、小学生いっぱいのエレベーターに乗るとよくわかるけど、みんなランドセルを背負うから一人で幅だけ取るが上側がスカスカになるので、人数に対して重量が軽いからエレベーターが満員状態でも各階に止まる傾向にある。
     +
    ***みなさん言われるように、単純に戸数を台数で割るだけの話じゃないんですよね。（それだけで考えても圧倒的に少ないですが…） 小学生のランドセルもそうですが、もっと小さい頃はベビーカーでさらにスペースを取るわけです。 あとはゴミ収集や宅配が住民と同じエレベーターを使うことも他のタワマンとの大きな違い。 しかも各階に宅配ボックスと食配ステーションを設置と、エレベーターが混む要素が満載です。
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    ***エレベーターの混雑は時間帯をずらすことが肝でしょうね 朝７時〜８時半ぐらいはエレベーターに首尾よく乗れても駅が通勤通学ラッシュで死ぬので絶対その時間使いたい人はむしろ武蔵小杉に住むこと自体考えた方がいいかもですね 武蔵小杉住まいでラッシュ嫌いな人は６時半までの電車か9時過ぎてからの電車に乗ってると思います
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    ***11人乗りのエレベーターって、実際は大人6人で一杯になりますよ。もし、ベビーカーなんて2台も乗られたら見送るしかないですからね。恐らく、若い共働き世帯も結構入居すると思うので現実的に厳しい問題になろうかと思います。
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    *エレベーターのことを考えると、7階までのL層ならよいかな。 上りは問題ないから、ラッシュ時の下りだけ。 4階まで階段、庭の出口から出て商業施設を経由して下りる。
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    *AI搭載のエレベーターだから、数が少なくても問題ないといわれました
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    **AI搭載エレベーターってことはメーカーは三菱電機か。予測精度が向上して稼働効率は向上するかもしれないけど、単位時間当たりの絶対輸送量にはあくまで3箱。限界があるよね・・・
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    【ネット環境】
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    *インターネット代たかくない？
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    *管理費と修繕費、結構高いですね〜。 ネット代も別で2,000円、エリマネ代もあるし。。
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    【商業棟の設備機器】
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    *商業施設棟の屋上に設置される設備機器って、結構な騒音が出るものでしょうか…？ 東側住居を検討しているけど、騒音が有るならL層は5〜7階までは全部音が届きそうですよね。M層の何階くらいまで行けば静かになる!? きっと24時間稼働しているのですよね…匂いも有るのでしょうか。 素人で全くわからないのですが、詳しい方いらっしゃいますか？
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    **屋上設備の音など無いに等しいと思います。
      
     
    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *もうちょい間取りに工夫が欲しかったなぁ。既存の三井団地と変わらん。
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    *眺望は望めないよ。特に北向き。南西は抜けるが昼過ぎずっと直射に晒され西日が相当厳しい。ただロケーションの良さは駅上のエクラスに次いでNO2なので高値でも売れる
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    *武蔵小杉に限って言うと、三井の間取りはどれも微妙・・・。リビングインってファミリーには人気なんですかね？
     +
    **リビングインは仕様的にはマイナスと言われますけど、ファミリーには家事動線的に、シニアにもヒートショック対策としてメリットなので、もっと評価されてもよいと思うんですけどね。
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    *一番売りにしている南の頂点の角部屋が主寝室にトイレが食い込んでて笑った。水回りと居室が混在してるのはイマイチだなぁ。
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    **主寝室と隣の洋室の間にトイレなんて見たことない、というかありえない。
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    ***トイレの音は壁つたいで結構聞こえるものです。居室の間に配置しなくても間取り組めたはずですがね。エレベーターの台数含め、住民のことを如何に考えていないマンションであることが残念ですね。各所にツメの甘さに現れています。
     +
    *70平米だと、たしかに夫婦と子ども1人くらいでないと、狭いです。4人家族なら80以上はほしいですね。10畳のリビングダイニングはせまいです。 子ども2人で同性なら同じ部屋でもよいですが将来的にそれぞれの部屋をとなると、やはり89のタイプかなと思うのは普通の感覚かと思います。リビングは13畳以上、三角タイプなら15畳はほしいところ。
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    *
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    *下の商業施設は素晴らしいよね。賑やかなマンションになるんじゃないかな。
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    **確かにここの1階は広場もあるし、雰囲気良くなりそうですよね。恐らく、商業エリアの中心地になるんでしょうね。
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    ***地権者の店がそのまま入るんでしょ？外観はしゃれていても、中身は以前の商店街の店。あとは居酒屋のチェーン店もなったっけ。何を夢見ているのだ？
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    ***残念ながら同意。 せっかくの立地なんだから、単なる寄せ集めじゃなくて コンセプト決めて目新しいお店をガンガン誘致してくれたら面白いんだけどなぁ。 でも強いていえばTSUTAYAには少し期待。 マンションの共用部に書籍や音楽の面で協力しているみたいだし、 個人的には「蔦屋書店」の形で生まれ変わってくれたら新しい目玉になる気がする。 武蔵小杉は魅力的な本屋が全然ないので。。。
     +
    *ここも目の前にファミマあります。
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    *飲食店が充実しているのは、法政通りまでの南西エリアと新丸子とエリアを共有する北エリアだね。 一番便利なエリアの南東は足りていない。 特に横須賀線駅の周辺。
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    **確かに横須賀線への利便性を重視し過ぎると、平日なんかは外で食べる為に遠回りする事が多そうですよね。
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    *パン屋は俺のベーカリー、メチエ、アンデルセン、パンオトラディッショナルと悪くないのが揃ってます
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
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    *ここの小学校と中学校の学区域はどうなるんだろう？
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    **北口のガーデンと同じ、小学校は新設の小杉小、中学は中原中ですね。
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    *検討中なんですが、ここって子育て世代（特に赤ちゃん）にはどうなんでしょう。 南武線の線路に隣接するのも気になるんですが、 おそらく竣工のタイミングに前後してエルシィ跡地のタワマン工事が始まりますよね？？ 下手したら入居後2～3年、工事の騒音に悩まされる日々が待っているのでは・・・。 もしくは、そんなの気にならないくらいの遮音等級で迎え撃つ感じなんでしょうか。
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    **子育て世代なら、土地も資材も高騰して狭い部屋で売り出したりこれから売り出すものを検討するより、中古で広いのを検討された方がいいと思いますよ。 お子さんの数にもよりますが。 同じ三井でも初期のと今とでは広さが全然違います。 子育て優先なら、まるっこ公園の近くの野村の物件や新丸子のスミフの物件など幅広く検討された方がいいと思いますよ。
     +
    ***線路側は二重サッシで迎え撃つんじゃないですか？電車の走行音が微かに聞こえるかなぐらいになります。
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    *ここは新設小学校ですよ。 だから、なおさら心配。 学校が安定するまで、先生も生徒も混乱することも、多いはず。
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    **とはいえ、開校が次の4月だから、2年経ってるからまぁ、大丈夫かな。
     +
    *武蔵小杉はいい街ですよね。 子育てには最適で学習塾(特にSAPIX)、習い事など駅近であれば徒歩で通える。小杉小が学区の大型物件はここが最後だからそういう点でも人気はうなずける。 残念なのはマックがない。サードに入らないかなぁ。。。
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
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    *ここの工事が進むと、線路沿いの道路がつながることで周辺の車の流れがちょっと変わりますよね
     +
    *武蔵小杉北口→三井のイースト→ヨーカドー→グランツリーと歩いた箇所、ものすごい風でした。イーストも裏手に行くと大して吹いてないので風の通り道が作られてる感じですかね。ここでも更に増しそう
     +
    *メインエントランスの向かい側って何か汚いの飲み屋あるところだよね。（南武線の線路の所）あれってなくなる予定なの？なんであんなところにメインエントランス？
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    **高架下の居酒屋2軒、汚いし匂いすごいですよね。夕方〜夜は、あそこを通りたくないです。 店が開放的だから、うるさいしね…
     +
    **東急スクエアとの間の道、渡ればここのエントランスだと勘違いしていた。歩道通るか誰でも利用できるノースパーク突っ切らないとメインエントランスじゃないんだね。暗い公園にならないかな？酔っ払いいないか？なんでマンション住民用の通路作らなかったんだろう。あとから屋根つけられないんだろうか・・・
     +
    *南側の古びた飲み屋なども開発されないから 周りの雰囲気も微妙。 再開発する予定は北口だけかしら
     +
    **この近辺は飲み屋が多いので、酔っ払いの存在は避けられないでしょうね。 南側広場の正面も居酒屋だし…。 今でも酔っ払いの騒ぐ声など、特に金曜土曜は聞こえて来ますよ。 居酒屋周辺ではゲロもあります。 先週末も現場を見てしまいました…。 東急駅の東側は、あまり酔っ払い居ないかもしれませんが、西側は仕方ないですね。 うちは広場や商業施設の騒がしさを避けるため、南西側の部屋にしました。
     +
     
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    【騒音】
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    *東横線がうるさいのは事実だからなー
     +
    **確かに南武線より響きますね。特にGWT横の線路が。
     +
    *今地図拡大して見ていたら、南武線の南側に線路通っているんだけど、あれ何？なんか建物の間通っている。
     +
    **武蔵野貨物線
     +
    **このマンションのすぐ北側通っているのは貨物線ってこと？南武線ではなく．．．まさか敷地の中(地下とか)通ってないよね‼️ どのくらいの頻度で列車通る？夜中も通る？ ご存じの方、教えてください。お願いします
     +
    ***実際に列車に乗って地下鉄体験されることをお勧めします。 ホリデー快速鎌倉号なら乗車できますよ。 中丸子の踏切辺りで地上に出て横浜方面に行きます。 http://hayamati.jp/horidekaisokukamakura-6409
     +
    *そういえば、貨物線のことすっかり忘れてた・・・ 真下を通ることになりますが、部屋の中にいて音を感じたりすることあるんですかね？ 地図を見る限り、武蔵小杉で建物と線路が完全に重なるのはこのマンションだけっぽいのですが・・・
     +
    **小杉に住んでるけど、貨物線のことは知りませんでした。 このマンションだけとのことですが、プラウドの下は通らず、サードの下だけを通っているということ？？ 営業は何も言ってなかったです…
     +
    ***MAPで見ると、プラウドタワーはかする程度ですが、 ここはど真ん中の真下を通ってますね。 深く杭を打ってないのか疑問。
     +
    ***武蔵野貨物線はかなり地下を走ってますので何も心配する必要はないです。 むしろ旅客化されたら便利になるくらいに思ってればよろしいかと。
     +
    ***はぁーなるほど武蔵野貨物が下通ってるんですね。 それでプラウドも直接基礎じゃないのね。 トンネルかなーり浅いみたいだけど掘ったらついでに駅作っておいてほしい。
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    ***北側に南武線が走っているけど、自分は南向きの部屋を買うから関係ないと思って居たら、それより手前に線路ある・・・これ何？って思った。貨物線なら、夜中も通るんじゃないか？敷地内、通っているみたいだけど？？ってエレベーター問題より、自分にはショックだったかな？
     +
    *このマンションより高層階に住んでいます。電車の音は上方向に伝わり、かなり大きな音です。 窓を閉めれは問題はないですが。
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    【地盤】
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    *武蔵小杉のハザードマップみたら、そんなに良い場所ではなかったけど。
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    **仰る通りです 液状化マップは役所が公表しているので地盤が悪いのは周知の事実です
     +
    **仮に液状化しても被害あるのは表面に置いてある戸建てとかですから ハザードマップなどタワマンには当てはまらないので勘違いしないよう タワマンは支持層まで基礎を設置してるので基本ビクともしない
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    *川の近くは地盤が弱い。特に多摩川と鶴見川の間は古地図を見ると沼地が多かったから軟弱地盤なので有名だよね。
     +
    **契約時に読み合わせる書類に記載されていて、担当者に質問すると、もともと河川敷だから地盤は弱いとはっきり言われました。当時ここは、銀行のグランドの跡地なので、工場跡地のように毒性のものが地下に含まれている可能性がない、地権者がいない、ということを売り物にしていましたから。 その後、うちがエクラスが便利そうなので、検討しているとき、担当者に地盤がしっかりしているといわれ、ここ駅の上だから、地盤しっかりしているのかな？ちょっと場所ずれているだけで、ずいぶん違うんだな・・・と思っていました。
     +
    *地盤が弱いのは地下17メートルまでの部分ですよー。そこは大昔の多摩川氾濫時の堆積物があるので。だけど、硬い地盤が浅いところにあるので、タワーマンションでは直接基礎が採用できる、という話です。でなのに、サードアベニューはコストがかからない杭基礎を採用しているので、あの話のなかでコストダウンなのかねっていう流れです。戸建は17メートルまで杭打たないので向かない土地なのではないですか？また、タワーマンションの支持地盤としては良いが地表は緩いので液状化の可能性はあるのではないですか？
     +
    *武蔵野貨物線について補足。 週末走ってるのは旅客用。普段は貨物が行き交ってるよ。新川崎に貨物ターミナルあるくらいなので。府中の方面のゴミを川崎方面に輸送したりしてる。 稲城地域とかは民家の真下、奥深い地下を走ってるが、揺れや地盤沈下ないのでマンションの杭等は心配する必要はない。 旅客化の話も以前あったが、地上まで距離があり階段やエレベーターやホームを作るのが、大変なのでなくなってる。 この線を気にするより、隣人に変な人が住まないか心配したほうがいい。
     +
    **建物の基礎にあたる部分に、深い場所とはいえ穴が空いてるのは気持ち悪い。 問題ないと数値を示されても、、納得は、、というところです、、
     +
    *武蔵野貨物線の地下路線がどう走っているかは、Googleで見たらわかるよ。 地下空間があるので、これを支えるために上部にはあまり重い建物などは置けない。 結果的に、横須賀線上から分岐して南武線と並走に向かうところは、リッチモンドとスーパーホテルロハスの間のレンタカー屋で軽量になっている。 武蔵小杉の地下は秘密がいっぱい。 ところで、立ち消えになった川崎地下鉄。 計画区間を眺めていると、これが計画だけだったとも思えない。 すでに戦時中には川崎地下鉄区間は完成していたかも？
     +
    *そんなところにタワーマンション建てて大丈夫なのか？ ここって、確か１７メートル下の支持層に杭打ちだよね。貨物線はどこ通っているんだろう。それよりはるか下？杭に振動伝わって早く劣化しそうだけど・・・ 構造計算とかしっかりしてあるんだろうけど、何か不安。
     +
    **なんか福岡市の地下鉄工事で道路が大崩落して 道路沿いのビルの杭がむき出しになったのを思い出す。 中国ならぬ日本で起きた崩落事故。 請け負っていたのは3本の指に入る大手ゼネコン。 武蔵小杉の貨物線ホントに大丈夫？
     +
    ***敷地内には通っていない、と言われました。でも地図見るとどうみても通っているように見える❗
     +
    ***貨物線の上は道路になるよ。 大深度地下鉄じゃあるまいし、上にタワマン建つわけないじゃん
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    ***貨物線の地下は東横線と南武線の駅の間の道路の下。
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    ***このマンションの北側すれすれで入っても若干だろ。
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    *** Googleマップで見るとこのマンションは当然まだ載っていなくてそれ以前の建物の真下を通っていますね。どうも、このマンションの敷地は以前の敷地のままではなく、貨物線の通っているところは敷地外のようです。 ただ、逆に大深度じゃないとなるとこのマンションのすぐ横を通っているのかな？と思うとちょっぴり気持ち悪いかな、、
     +
    *Googleマップは不正確だね。 これが旧マルエツの増築部分の取り壊し工事の現場に出た断面図。 地下鉄の上は完全に道路。 https://blogimg.goo.ne.jp/user_image/39/05/7c70293c54a76d770da47143386beb86.jpg
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    **え、こんなにトンネルが浅いの？数m‼︎
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    ***新駅の近くから地下に入る開削トンネルがそんなに地中深いわけないでしょ。 そんな勾配だと非力な貨物列車が登れなくなっちゃう。
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    ==その他==
    		 
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    ==ブログ==
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    *[https://www.sumu-log.com/?s=%E3%82%B3%E3%82%B9%E3%82%AE%E3%80%80%E3%82%B5%E3%83%BC%E3%83%89%E3%80%80%E3%82%A2%E3%83%B4%E3%82%A7%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%80%80%E3%82%B6%E3%83%BB%E3%83%AC%E3%82%B8%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%B9 コスギ　サード　アヴェニュー　ザ・レジデンス（スムログ記事）]
      
     
    ==掲示板==
    		 
    ==掲示板==
     
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    yokohama/633065/239
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    yokohama/633065/1201-1961

    2022年8月13日 (土) 12:28時点における最新版


    物件概要[ ]

    1. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
    2. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
    3. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
    4. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。）
    • 総戸数：519戸（事業協力者住戸54戸含む、他に店舗・事務所等）
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上39階 地下2階建（実質、地上38階 地下2階建相当）
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2020年08月下旬予定
    • 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　東急不動産株式会社
    • 施工：大成建設株式会社横浜支店
    • 管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 楽しみです。モデルルームは7月頃からでしょうか。
    • パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンの営業さんはここは坪400万円と言っていたけど果たして？エクラスタワー武蔵小杉の中古価格を考えるともうちょっと下かも。
      • 坪350くらいですかね
        • 坪３３０だったら買おうかな
        • そうだなー、坪400かな。
    • シティタワーが坪単価400で一年間販売して、今は350付近で落ち着いている。いかに駅1分でも武蔵小杉で400は流石にもうムリとデベも思っているはず。土地取得額は相当だったはずだから、仕様を少しグレードダウンして坪350付近で出してくると思います。
    • とりあえず駅近で、いいね。線路際でない部屋ならいいかな。ただし三角に見えるが、間取りどう取るのかな。
    • 89平米で4LDKにしちゃうあたりからそんなに高級路線じゃない感じがしますね。
    • ここ買うなら南西向き1択だよな。すると、そっちは相当高くなるんじゃないか？
      • ３８０でしょうね。南西側。北側安くて３３０でしょう。将来的にはお見合いですからね。
    • ここのHP見ましたが、 なんだか三井一色の感じ。 東急不動産の関与は、 小さいのでしょうか？ お金の拠出が、 三井が大きいという事？ 東急不動産は、 何割くらいなんだろう？
    • 確かに立地は素晴らしいですね。ここは長期優良住宅ですか？
      • 残念ながら長期優良認定されません。
    • このような商業施設や広場が沢山あるマンションは管理費が普通のマンションより高いでしょうか？
      • 商業施設はその施設も管理費出すから大丈夫です。まあ、テナントが入らなければ出ませんが、この立地ではその心配はないでしょう。広場も大して負担にはなりません。
    • ここは駅近で東横線の特急停車駅なので暴落するような事はないと思うけど・・・
      • 資産価値の暴落はまずないでしょうね。 人口もしばらく増え続けるし、駅の再開発も北を中心にまだまだ続く。 横須賀線のホームが増えたら、あちらの駅前にもさらなる再開発があり得るかもしれません。また、意外と話題に上がりませんが、東横線のちょうど中間にある武蔵小杉は 渋谷と横浜で進む再開発からも少なからず恩恵を受けられるはずです。 横須賀線で10分の品川も再開発が著しいし、リニアの開通も控えています。 都心を含めてもここまで好条件の立地は稀で、正直しばらくは下がる要素が見当たりません。
      • エレベーター3台の上、人口増って住む人間にとってはデメリットでしかないでしょ。しかも、武蔵小杉の再開発による人口増加は東横線利用者にとっては迷惑でしかない。
    • 検討中の第1期販売M70Bより西側の部屋(㎡ほぼ変わらず)がM70Bより50万アップ。（2018/11/6）
      • M70Aのことですか？ L層東側は、隣り合う2タイプが同金額なのにな。 ほんのすこーしM70Bよりも狭いけど、西に寄るほど高額になるのでしょうか。間取りはM70Bの方が良いのかと思ってました…事業協力者が多数選んでいるし。 エレベーター問題でM層不人気と予想していましたが…強気なんですね。
        • M70Bより少しだけ狭いM70Aです。正式価格はまだ出ていません。1軒西隣なだけで角部屋でもないのに価格を上げるとは‥‥実は販売順調か？って思わせたいのでしょうか。 Lは保育園、Hは値段、の消去法Mです。
        • たしかにLの保育園はネックです…よりによって大きな園庭作っちゃうとは本当に残念。でもM層の下の方はキャーキャー声が聞こえてくるのではないかな…。 私はエレベーターの個数もですが、ゴミ回収や業者が住民と一緒のエレベーターを使う点が気になっています…。
    • イトーヨーカ堂との間の道がビックリするほど狭い・戸建ての間の道しかないけど、車通る？
    • パンダ部屋はＬ７０Ａでしょう！
    • 低層階はどこも倍率高過ぎ！（2018/11/24）
      • 10倍以上のもありますよ。
        • 10倍…想像をかなり超えました。 3LDK、4LDKあたりですよね。 情報ありがとうございます。
        • 低層階の倍率が高くなる事は想定内でしたが、2LDKタイプの倍率が全体的に高くなるのは想定外でした。
        • 低層階と広めのタイプに人気が集中してますね。
    • 70平米代の低層で検討中です。 A.B.C、どこが倍率高そうでしょうか…
      • AとCは特に倍率が高かったですね。
    • 明日、5階か6階の3LDKタイプで登録しようと検討していますが倍率はどの位かご存知の方はいらっしゃいますか？
      • 線路にお見合いの北東角はあんまりいなかったような。あとは10倍コース
        • ここまでの倍率になるとは想定外でしたね。
    • 12倍は508と611、10倍は406だったと思います。以下、2〜9倍まで沢山ありました。
    • 見たかんじ、北東、北西の線路脇が人気なさげでした
    • 南東は低層でも商業棟のおかげで目の前が抜けてますし、イトーヨーカ堂が将来高い建物に建て替えられても影響がないので人気あったかと。

    【入居者】

    • ここの地権者って、中華屋さん、眼鏡屋さん、以外って、区役所とか図書館とかマルエツとかじゃないの？そんなに細い店いっぱいあったの？
      • 地権者に管理組合が牛耳られないか心配です。
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    交通[ ]

    • ここは横須賀市と湘南新宿ラインは少し使いにくいですね。上の概要表記だと1分となっているので勘違いしそうですが笑
    • 確かに駅近だけど、JR本線までは少し遠いと思うよ。公式には「JR横須賀線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス・特急スーパービュー踊り子号のホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。」って書いてあるけど、断言できます。朝の南武線ホームからの横須賀線連絡通路は10分以上絶対にかかります。第一、南武線の改札に「ここから横須賀線ホームまでは徒歩で15分ほどかかります！」と大きく書いてますから！(笑)
      • 朝のラッシュ時はそれなりかも。まあ、成人だと15分は大袈裟かも知れないけど、かと言って6分もどうかと思う。
    • とりあえず、雨に濡れずに行けるって事で。地権者も驚くほど多い訳でもなく、いいんじゃないの。
      • 東急スクエアの建物すぐだからほぼ雨に濡れずに東横乗れる？
    • ここって、横須賀線使うには不便かな、と思ってたのですが、よく考えてみると南口をつかえるマンションと比較しても、大差ない（というか、優ってる？）ことに気づきました。 改札まで1分、そこからホームまで6分で計7分。 南口は、10分以上行列しないと改札すら入れないと聞きます。なら、こっちの方が早いですね。
      • 横須賀線南口の行列、メディアの取り上げ方のせいで武蔵小杉の負の象徴のように思われていますが、 あれは朝ラッシュ時かつエスカレーターに乗りたい人だけのごく限定的なものです。 そしてその行列も、先日の改札口追加によりほぼ解消される結果となりました。 むしろ同じ時間帯であれば南武線ホームも混雑がひどいため、 おそらく改札から6分では横須賀線ホームに着けないかと思います。 駅全体の拡張が今後の課題であることに変わりはないと思いますが、 こと横須賀線利用に関しては、南口物件の優位性が揺らぐことはないのでは。
        • エントランスから7分で横須賀線ホームへ辿り着くのはまず不可能でしょうね。 おそらく朝のラッシュ時はむしろ外回りで横須賀線口改札を目指した方が早いと思いますよ。 メディアを信じて行列ができていると想像するのは勝手ですがね。 本気で購入検討するならまずは現地視察でしょう。
        • 行列は確かになくなったけど、風雨が強ければびしょびしょになりながら、夏なら直射日光を浴びて汗だくになりながら、長い信号待ちでイライラするのは相変わらず。ガーデンは南口物件よりも3～4分余計に時間はかかるが、これらの心配は将来的になくなる。さらに、エクラスなら現時点で天気に応じて好きな方を選べる。ここはそういう意味では中途半端ね。
        • 中途半端とは言え、大きな欠点も見当たらないから、即完売しそう。
    • 武蔵小杉に住んでますが、横須賀線は年に数回しか乗らず、東急線か南武線で足りてます。そういう人たちがたくさんいますから、そういう人たちにとっては、とてもよい立地ですよ。東急ユーザーなんて本当にたくさんいるわけで、、何でもかんでも横須賀線、横須賀線言ってるのは偏った見方です。
      • ここは羽田リムジン乗るにも駅を超えなきゃならない。三番手、四番手の立地。
        • 普通に考えれば、東横線まで2分なので、駅の反対側のリムジンバスの発着場所まではプラス4分くらいですね。
    • ここはデッキ直結じゃないのがやや弱点 駅に１分歩かないか、くらいだからそれほど気にする必要ないけど 雨だと傘必要だし あと買い物利便は東急スクエア、ララに近いのが重要 今後はルミネともつながるので
    • サードは立地はいいんですけど、傘要りますよ。
      • 道路渡ればすぐ東急スクエア。よほど大雨でなければ傘なしで走って渡れませんか？
      • 毎日雨が降るわけではないし、多少濡れても気にならない人がほとんどだよ。
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    構造・建物[ ]

    • ここは確か免震じゃないよね？
      • それじゃあ坪310か。
    • ここの商業施設は公共的なものになりそうですね。
    • しかし、なんで三角なんだろうね？しかも北側が底辺なのも変だと思うね。普通、逆だろう。
      • 最新のパースだと三角ではなくV型で 東西はエクラスとプラウド 北は将来的に隣接するタワマンから 視界を少しでも稼ぐ為に振ったのだと思う。 四角くしちゃうと真西真東真北眺望がタワマン になっちゃう。
    • 面白い形したタワマンですよね、ここ
      • 武蔵小杉では今までにないかたちですね！内廊下じゃなかったりするんでしょうか？
    • はじめから制振採用ありきだったのもコストダウンでしょ。コンクリも薄いし。
    • ここは杭基礎なんだね。武蔵小杉では珍しいが、支持地盤の深さが17メートル程度なので深さは小杉の他の直接基礎物件と同じくらいななかで、杭基礎と直接基礎はどちらが金かかるのかね？
      • 武蔵小杉で珍しい？？
        • 知ってる範囲でもSFT、MST、GWT、エクラス、ガーデンイースト、ウエスト、シティタワーは直接基礎です。レジデンスやブリリアは不明。 小杉は硬い土丹層が地表浅くにあるので直接基礎にできるんですよね。
    • ここも、MSTも土丹層の深さは17メートル程度で同じだから、ゼネコンの戦略の違いでしょう。ただ、杭基礎の方がコストはかからないでしょうね。
      • 土タンって出て来ると始末に負えないらしいね シールドマシンは進まないしユンボもサクッとバケットが入らない 埋め戻しに使うと重いから沈下していくらしい ただ粘土が長年乾燥したモノだから土台としては優れているかと
    • レジデンス、コスタ、リエトイースト、クラッシー、ブリリア、プラウド、シティハウス、そしてこのサードアベニューも杭基礎です。つまりどちらも同じくらいかと思いますが、これを珍しいと解釈するのは印象操作か、あなたこそ無知なだけでは？
      • こうやって見ると、20階そここその板状マンションに杭基礎が多いですね。 20階超えてれば形状に関わらずタワマンだそうですが。 あと、コスタ、リエトのあたりは支持層が深いのかな？あの辺りだけぜんぶ杭基礎というのは、なんか理由があるはす。 プラウドは…なんでだろ？
        • リエト付近は支持層がプラス8〜9メートル深いみたい。プラウドのとこも確かに深いけど、それでも20メートルはいかなかったはず。
    • いずれにしよ支持層の深さは18mくらいで固さは60N以上だから土台としては申し分ない。 ちなみに都庁やランドマークタワーなど200m以上の重要建物も直接基礎で施行されている。 こちらは予定より高さが変更になったのは何故だろう？ 思ったよりかなり低いので制震、杭基礎構造になったのかも。 中間免震層構造だと一階丸々免震装置で潰れちゃうからバカらしいと言えばバカらしい。
    • 貨物線、どのくらいの深さ？ 杭基礎の間通っている？地響きで杭早く劣化しないか？ もっと下？空洞があるってことは、元々地盤の弱い地域なので、大地震の時、地盤崩れないか？なんかいろいろ心配事出てきた。 都心の地下は地下鉄、地下道いっぱいあるが・・・
    • 柱の食い込みとか、下がり天井部分が210cmとか、200cmがあったりと、周りのタワーと比べて設計がイマイチ。ハート型にしたのが原因かね。
      • 線路挟んで北側に、更に高いタワマンを自社で作る予定だから…サードの北側部屋とお見合いにしないためのハート型なのかな。 L層75くらいの部屋が人気だそうだが、それ以外の部屋も、倍率ついてるのだろうか。
        • ハート型になっているのは、このあと、真北に高層マンション建てるの決まっているので見合いにならないようにこのマンション、北側に部屋ないんだと思います。
    • 東向きのL層は、商業施設がうるさそう。外廊下だし。屋上機器も目の前にくるみたいだしね。東急の電車の音も聞こえるのかな。 かといって、西向きのL層は保育園がうるさかろう。 南向きのL層はヨーカ堂敷地の将来が不安。 …上の方の階をかうしかないですね。あ、でもエレベータ問題が・・
      • 屋上機器スペース横の壁面緑化の場所に、商業施設のテナントの看板がきてライトアップされると聞きました。 南東側の景色のシュミレーションを上から下まで見せてもらいましたが、むしろ東急線は南東側が最も近いです。 コアパークでのイベントの音や、ここの商業施設前の広場でもイベントをすること、商業施設は誰でも24時間通れて飲み屋帰りの人や通り抜けの人でうるさそうと思い、南西側にしました。 南西側は道路には面してますし、保育所は気になりますけどねー。
    • 平日昼間に誰も家にいないなら、保育園の騒音も関係ないので、安いし4階いいですよね〜！ 下へ降りるのも楽だし、共用施設へのアクセスも楽だし。

    【採光・眺望】

    • 囲まれ感すごいマンションだから、中層にするなら、高層階のほうがいいのでは？
    • 眺望は、7階からは多少あったと思います。5.6階は目の前が商業施設棟の壁面・屋上設備ですね。 シュミレーションだけど、陽当たりはそこまで心配しなくても良いと感じました。 プライバシーは…商業施設棟の4階とかは公共施設だし、そんなに気にしなくても良いかなと思うけど、感じ方には色々あるのかも。

    【商業棟】

    • 商業棟は、24時間営業することが可能らしいから、居酒屋的なものも入るのかね。あとはコンビニとか。
      • コンビニ入ってほしいけど、予定ないみたい。普通はいる場合は事前にコンビニは入ります。っていうから、今誘致して居ないってことは入らないんだろうね。
    • とりあえず「中華料理 一番」入りますよ。 中華料理は匂いが風にのって来るからイヤだな〜。 現在のままだと、南東サイドは、「ナチュラ」のニンニク臭もするでしょうね。あれは臭いので何とかしてほしい！
    • 営業曰く、まだテナントは全く決まってないとのことです。本当か分からないけど。 「一番」は、店頭に張り紙がしてありましたので、あくまでもそこからの情報です。 夢番地はどうでしょうね…今の場所は改札すぐで良い場所だけど。あくまでも仮の場所なのかな。 臭いに関しては感じ方が人それぞれですが、なるべくなら不快な臭いはない方がありがたいですね。 臭いだけでなく、商業施設は外廊下とのことなので、館内放送や人のザワザワが低層東はうるさいかなと心配しています。南東側を希望してるけど、下の方は避けるべきでしょうか…
    • 地権者の店舗って、中華屋以外でどこが入るんですか？
      • 中華屋さんは決定ですか？
      • メガネ屋も有ったような？ 線路沿いの暗〜い道に。
        • ヨーカ堂前の店舗の張り紙を見てみて下さい。
        • ダイソーもここの敷地にあったのよね。 古めの美容院やカラオケや居酒屋雪国の入ったビルとか。あとドトールとか。 でも、素人なので、どんなシステムなのかよく分からないな…
    • 説明では、ピアノ教室が入るみたいな予定みたいでした
      • 資料もらったのでしょうか？ うちは添付書類もらってないので気になって… 他にはどんな店が挙げられていましたか？？
        • 重要事項説明会での資料に、ついてました。 いま手元にないので、記憶頼りですが、店舗、銀行とかの一般的な使用区分のなかに、ピアノ教室、というのがあったような。
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    共用施設[ ]

    • ここはビューラウンジないですね。
      • ビューラウンジはあるよ。
    • 駐車場や駐輪場代もなんか地味に高い。。
    • この立地で194台も駐車場必要かね？

    設備・仕様[ ]

    • エレベーター３台はネックになっています
      • エレベーターの数は致命的ですよね。 やはり毎日利用するものですし、後から増やせるものではないですしね。
      • エレベーターがプラス２台くらいあれば買いたい。 朝の忙しいときにエレベーターの待ち時間ほどイライラするものはないですね。乗りたい電車に乗れないとかあるんだろうな。
      • 営業担当者は非常用エレベーターも利用すれば4基だから大丈夫だと言っていましたが、非常用を日常的に利用したら管理会社も迷惑だと思うし、引き渡しから引越までの期間もかなり時間がかかりそう。
        • 非常用エレベーターは多分群管理の対象外だから、 乗用エレベーターとは別に呼び出すことになると思う。 マナーの悪い人は、乗用と非常用の両方のボタン押しておいて、 早く来た方に乗っちゃうとかやりそう。 遅い方は、乗る人いないのに無意味に止まって、時間のロスになる。 うちの会社のエレベーターがそのパターン。
        • タワマンに住んでいると、516戸に対してエレベーターが3＋非常用1では明らかに少ないことが容易にわかる。1世帯当たり、シングルやDINKSや最も多い4人家族の平均を取って2〜3人としても、1000〜1500人超えになるわけです。 タワマンに住んでいなくても、いまはオフィスビルでも低層と高層でエレベーターが分かれてるところはザラですが、ここは38階まで共通使用なわけでゾッとする。 日常のストレスは思っていた以上に感じると思う。 また朝のことをいえば、小学生いっぱいのエレベーターに乗るとよくわかるけど、みんなランドセルを背負うから一人で幅だけ取るが上側がスカスカになるので、人数に対して重量が軽いからエレベーターが満員状態でも各階に止まる傾向にある。
        • みなさん言われるように、単純に戸数を台数で割るだけの話じゃないんですよね。（それだけで考えても圧倒的に少ないですが…） 小学生のランドセルもそうですが、もっと小さい頃はベビーカーでさらにスペースを取るわけです。 あとはゴミ収集や宅配が住民と同じエレベーターを使うことも他のタワマンとの大きな違い。 しかも各階に宅配ボックスと食配ステーションを設置と、エレベーターが混む要素が満載です。
        • エレベーターの混雑は時間帯をずらすことが肝でしょうね 朝７時〜８時半ぐらいはエレベーターに首尾よく乗れても駅が通勤通学ラッシュで死ぬので絶対その時間使いたい人はむしろ武蔵小杉に住むこと自体考えた方がいいかもですね 武蔵小杉住まいでラッシュ嫌いな人は６時半までの電車か9時過ぎてからの電車に乗ってると思います
        • 11人乗りのエレベーターって、実際は大人6人で一杯になりますよ。もし、ベビーカーなんて2台も乗られたら見送るしかないですからね。恐らく、若い共働き世帯も結構入居すると思うので現実的に厳しい問題になろうかと思います。
    • エレベーターのことを考えると、7階までのL層ならよいかな。 上りは問題ないから、ラッシュ時の下りだけ。 4階まで階段、庭の出口から出て商業施設を経由して下りる。
    • AI搭載のエレベーターだから、数が少なくても問題ないといわれました
      • AI搭載エレベーターってことはメーカーは三菱電機か。予測精度が向上して稼働効率は向上するかもしれないけど、単位時間当たりの絶対輸送量にはあくまで3箱。限界があるよね・・・

    【ネット環境】

    • インターネット代たかくない？
    • 管理費と修繕費、結構高いですね〜。 ネット代も別で2,000円、エリマネ代もあるし。。

    【商業棟の設備機器】

    • 商業施設棟の屋上に設置される設備機器って、結構な騒音が出るものでしょうか…？ 東側住居を検討しているけど、騒音が有るならL層は5〜7階までは全部音が届きそうですよね。M層の何階くらいまで行けば静かになる!? きっと24時間稼働しているのですよね…匂いも有るのでしょうか。 素人で全くわからないのですが、詳しい方いらっしゃいますか？
      • 屋上設備の音など無いに等しいと思います。
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    間取り[ ]

    • もうちょい間取りに工夫が欲しかったなぁ。既存の三井団地と変わらん。
    • 眺望は望めないよ。特に北向き。南西は抜けるが昼過ぎずっと直射に晒され西日が相当厳しい。ただロケーションの良さは駅上のエクラスに次いでNO2なので高値でも売れる
    • 武蔵小杉に限って言うと、三井の間取りはどれも微妙・・・。リビングインってファミリーには人気なんですかね？
      • リビングインは仕様的にはマイナスと言われますけど、ファミリーには家事動線的に、シニアにもヒートショック対策としてメリットなので、もっと評価されてもよいと思うんですけどね。
    • 一番売りにしている南の頂点の角部屋が主寝室にトイレが食い込んでて笑った。水回りと居室が混在してるのはイマイチだなぁ。
      • 主寝室と隣の洋室の間にトイレなんて見たことない、というかありえない。
        • トイレの音は壁つたいで結構聞こえるものです。居室の間に配置しなくても間取り組めたはずですがね。エレベーターの台数含め、住民のことを如何に考えていないマンションであることが残念ですね。各所にツメの甘さに現れています。
    • 70平米だと、たしかに夫婦と子ども1人くらいでないと、狭いです。4人家族なら80以上はほしいですね。10畳のリビングダイニングはせまいです。 子ども2人で同性なら同じ部屋でもよいですが将来的にそれぞれの部屋をとなると、やはり89のタイプかなと思うのは普通の感覚かと思います。リビングは13畳以上、三角タイプなら15畳はほしいところ。

    買い物・食事[ ]

    • 下の商業施設は素晴らしいよね。賑やかなマンションになるんじゃないかな。
      • 確かにここの1階は広場もあるし、雰囲気良くなりそうですよね。恐らく、商業エリアの中心地になるんでしょうね。
        • 地権者の店がそのまま入るんでしょ？外観はしゃれていても、中身は以前の商店街の店。あとは居酒屋のチェーン店もなったっけ。何を夢見ているのだ？
        • 残念ながら同意。 せっかくの立地なんだから、単なる寄せ集めじゃなくて コンセプト決めて目新しいお店をガンガン誘致してくれたら面白いんだけどなぁ。 でも強いていえばTSUTAYAには少し期待。 マンションの共用部に書籍や音楽の面で協力しているみたいだし、 個人的には「蔦屋書店」の形で生まれ変わってくれたら新しい目玉になる気がする。 武蔵小杉は魅力的な本屋が全然ないので。。。
    • ここも目の前にファミマあります。
    • 飲食店が充実しているのは、法政通りまでの南西エリアと新丸子とエリアを共有する北エリアだね。 一番便利なエリアの南東は足りていない。 特に横須賀線駅の周辺。
      • 確かに横須賀線への利便性を重視し過ぎると、平日なんかは外で食べる為に遠回りする事が多そうですよね。
    • パン屋は俺のベーカリー、メチエ、アンデルセン、パンオトラディッショナルと悪くないのが揃ってます
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    育児・教育[ ]

    • ここの小学校と中学校の学区域はどうなるんだろう？
      • 北口のガーデンと同じ、小学校は新設の小杉小、中学は中原中ですね。
    • 検討中なんですが、ここって子育て世代（特に赤ちゃん）にはどうなんでしょう。 南武線の線路に隣接するのも気になるんですが、 おそらく竣工のタイミングに前後してエルシィ跡地のタワマン工事が始まりますよね？？ 下手したら入居後2～3年、工事の騒音に悩まされる日々が待っているのでは・・・。 もしくは、そんなの気にならないくらいの遮音等級で迎え撃つ感じなんでしょうか。
      • 子育て世代なら、土地も資材も高騰して狭い部屋で売り出したりこれから売り出すものを検討するより、中古で広いのを検討された方がいいと思いますよ。 お子さんの数にもよりますが。 同じ三井でも初期のと今とでは広さが全然違います。 子育て優先なら、まるっこ公園の近くの野村の物件や新丸子のスミフの物件など幅広く検討された方がいいと思いますよ。
        • 線路側は二重サッシで迎え撃つんじゃないですか？電車の走行音が微かに聞こえるかなぐらいになります。
    • ここは新設小学校ですよ。 だから、なおさら心配。 学校が安定するまで、先生も生徒も混乱することも、多いはず。
      • とはいえ、開校が次の4月だから、2年経ってるからまぁ、大丈夫かな。
    • 武蔵小杉はいい街ですよね。 子育てには最適で学習塾(特にSAPIX)、習い事など駅近であれば徒歩で通える。小杉小が学区の大型物件はここが最後だからそういう点でも人気はうなずける。 残念なのはマックがない。サードに入らないかなぁ。。。

    周辺環境・治安[ ]

    • ここの工事が進むと、線路沿いの道路がつながることで周辺の車の流れがちょっと変わりますよね
    • 武蔵小杉北口→三井のイースト→ヨーカドー→グランツリーと歩いた箇所、ものすごい風でした。イーストも裏手に行くと大して吹いてないので風の通り道が作られてる感じですかね。ここでも更に増しそう
    • メインエントランスの向かい側って何か汚いの飲み屋あるところだよね。（南武線の線路の所）あれってなくなる予定なの？なんであんなところにメインエントランス？
      • 高架下の居酒屋2軒、汚いし匂いすごいですよね。夕方〜夜は、あそこを通りたくないです。 店が開放的だから、うるさいしね…
      • 東急スクエアとの間の道、渡ればここのエントランスだと勘違いしていた。歩道通るか誰でも利用できるノースパーク突っ切らないとメインエントランスじゃないんだね。暗い公園にならないかな？酔っ払いいないか？なんでマンション住民用の通路作らなかったんだろう。あとから屋根つけられないんだろうか・・・
    • 南側の古びた飲み屋なども開発されないから 周りの雰囲気も微妙。 再開発する予定は北口だけかしら
      • この近辺は飲み屋が多いので、酔っ払いの存在は避けられないでしょうね。 南側広場の正面も居酒屋だし…。 今でも酔っ払いの騒ぐ声など、特に金曜土曜は聞こえて来ますよ。 居酒屋周辺ではゲロもあります。 先週末も現場を見てしまいました…。 東急駅の東側は、あまり酔っ払い居ないかもしれませんが、西側は仕方ないですね。 うちは広場や商業施設の騒がしさを避けるため、南西側の部屋にしました。

    【騒音】

    • 東横線がうるさいのは事実だからなー
      • 確かに南武線より響きますね。特にGWT横の線路が。
    • 今地図拡大して見ていたら、南武線の南側に線路通っているんだけど、あれ何？なんか建物の間通っている。
      • 武蔵野貨物線
      • このマンションのすぐ北側通っているのは貨物線ってこと？南武線ではなく．．．まさか敷地の中(地下とか)通ってないよね‼️ どのくらいの頻度で列車通る？夜中も通る？ ご存じの方、教えてください。お願いします
        • 実際に列車に乗って地下鉄体験されることをお勧めします。 ホリデー快速鎌倉号なら乗車できますよ。 中丸子の踏切辺りで地上に出て横浜方面に行きます。 http://hayamati.jp/horidekaisokukamakura-6409
    • そういえば、貨物線のことすっかり忘れてた・・・ 真下を通ることになりますが、部屋の中にいて音を感じたりすることあるんですかね？ 地図を見る限り、武蔵小杉で建物と線路が完全に重なるのはこのマンションだけっぽいのですが・・・
      • 小杉に住んでるけど、貨物線のことは知りませんでした。 このマンションだけとのことですが、プラウドの下は通らず、サードの下だけを通っているということ？？ 営業は何も言ってなかったです…
        • MAPで見ると、プラウドタワーはかする程度ですが、 ここはど真ん中の真下を通ってますね。 深く杭を打ってないのか疑問。
        • 武蔵野貨物線はかなり地下を走ってますので何も心配する必要はないです。 むしろ旅客化されたら便利になるくらいに思ってればよろしいかと。
        • はぁーなるほど武蔵野貨物が下通ってるんですね。 それでプラウドも直接基礎じゃないのね。 トンネルかなーり浅いみたいだけど掘ったらついでに駅作っておいてほしい。
        • 北側に南武線が走っているけど、自分は南向きの部屋を買うから関係ないと思って居たら、それより手前に線路ある・・・これ何？って思った。貨物線なら、夜中も通るんじゃないか？敷地内、通っているみたいだけど？？ってエレベーター問題より、自分にはショックだったかな？
    • このマンションより高層階に住んでいます。電車の音は上方向に伝わり、かなり大きな音です。 窓を閉めれは問題はないですが。

    【地盤】

    • 武蔵小杉のハザードマップみたら、そんなに良い場所ではなかったけど。
      • 仰る通りです 液状化マップは役所が公表しているので地盤が悪いのは周知の事実です
      • 仮に液状化しても被害あるのは表面に置いてある戸建てとかですから ハザードマップなどタワマンには当てはまらないので勘違いしないよう タワマンは支持層まで基礎を設置してるので基本ビクともしない
    • 川の近くは地盤が弱い。特に多摩川と鶴見川の間は古地図を見ると沼地が多かったから軟弱地盤なので有名だよね。
      • 契約時に読み合わせる書類に記載されていて、担当者に質問すると、もともと河川敷だから地盤は弱いとはっきり言われました。当時ここは、銀行のグランドの跡地なので、工場跡地のように毒性のものが地下に含まれている可能性がない、地権者がいない、ということを売り物にしていましたから。 その後、うちがエクラスが便利そうなので、検討しているとき、担当者に地盤がしっかりしているといわれ、ここ駅の上だから、地盤しっかりしているのかな？ちょっと場所ずれているだけで、ずいぶん違うんだな・・・と思っていました。
    • 地盤が弱いのは地下17メートルまでの部分ですよー。そこは大昔の多摩川氾濫時の堆積物があるので。だけど、硬い地盤が浅いところにあるので、タワーマンションでは直接基礎が採用できる、という話です。でなのに、サードアベニューはコストがかからない杭基礎を採用しているので、あの話のなかでコストダウンなのかねっていう流れです。戸建は17メートルまで杭打たないので向かない土地なのではないですか？また、タワーマンションの支持地盤としては良いが地表は緩いので液状化の可能性はあるのではないですか？
    • 武蔵野貨物線について補足。 週末走ってるのは旅客用。普段は貨物が行き交ってるよ。新川崎に貨物ターミナルあるくらいなので。府中の方面のゴミを川崎方面に輸送したりしてる。 稲城地域とかは民家の真下、奥深い地下を走ってるが、揺れや地盤沈下ないのでマンションの杭等は心配する必要はない。 旅客化の話も以前あったが、地上まで距離があり階段やエレベーターやホームを作るのが、大変なのでなくなってる。 この線を気にするより、隣人に変な人が住まないか心配したほうがいい。
      • 建物の基礎にあたる部分に、深い場所とはいえ穴が空いてるのは気持ち悪い。 問題ないと数値を示されても、、納得は、、というところです、、
    • 武蔵野貨物線の地下路線がどう走っているかは、Googleで見たらわかるよ。 地下空間があるので、これを支えるために上部にはあまり重い建物などは置けない。 結果的に、横須賀線上から分岐して南武線と並走に向かうところは、リッチモンドとスーパーホテルロハスの間のレンタカー屋で軽量になっている。 武蔵小杉の地下は秘密がいっぱい。 ところで、立ち消えになった川崎地下鉄。 計画区間を眺めていると、これが計画だけだったとも思えない。 すでに戦時中には川崎地下鉄区間は完成していたかも？
    • そんなところにタワーマンション建てて大丈夫なのか？ ここって、確か１７メートル下の支持層に杭打ちだよね。貨物線はどこ通っているんだろう。それよりはるか下？杭に振動伝わって早く劣化しそうだけど・・・ 構造計算とかしっかりしてあるんだろうけど、何か不安。
      • なんか福岡市の地下鉄工事で道路が大崩落して 道路沿いのビルの杭がむき出しになったのを思い出す。 中国ならぬ日本で起きた崩落事故。 請け負っていたのは3本の指に入る大手ゼネコン。 武蔵小杉の貨物線ホントに大丈夫？
        • 敷地内には通っていない、と言われました。でも地図見るとどうみても通っているように見える❗
        • 貨物線の上は道路になるよ。 大深度地下鉄じゃあるまいし、上にタワマン建つわけないじゃん
        • 貨物線の地下は東横線と南武線の駅の間の道路の下。
        • このマンションの北側すれすれで入っても若干だろ。
        • Googleマップで見るとこのマンションは当然まだ載っていなくてそれ以前の建物の真下を通っていますね。どうも、このマンションの敷地は以前の敷地のままではなく、貨物線の通っているところは敷地外のようです。 ただ、逆に大深度じゃないとなるとこのマンションのすぐ横を通っているのかな？と思うとちょっぴり気持ち悪いかな、、
    • Googleマップは不正確だね。 これが旧マルエツの増築部分の取り壊し工事の現場に出た断面図。 地下鉄の上は完全に道路。 https://blogimg.goo.ne.jp/user_image/39/05/7c70293c54a76d770da47143386beb86.jpg
      • え、こんなにトンネルが浅いの？数m‼︎
        • 新駅の近くから地下に入る開削トンネルがそんなに地中深いわけないでしょ。 そんな勾配だと非力な貨物列車が登れなくなっちゃう。
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    By マンションマニア
    2020年11月01日
    これを逃すとしばらく新築タワマンの供給がありません


    タワマンの供給が続いてきた武蔵小杉ですがこちらの後は早くて5年後くらいでしょうか。
    その間に新横浜線開通となりますから一番油ののる時期に新築の供給が止まるとなれば…こちらを買っておくべきでしょう。

    コスギ　サード　アヴェニュー　ザ・レジデンス

    物件概要
    所在地 神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目600番（地番）
    交通 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
    横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （ホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。）
    湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （ホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。）
    湘南新宿ライン（前橋～小田原） 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （ホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。）
    東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
    東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
    総戸数 519戸
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