プレシス西日暮里

2021年2月5日 (金) 09:57時点における最新版

物件概要[ ]

プレシス西日暮里　外観完成予想CG

• 所在地：東京都荒川区西日暮里六丁目51-4他（地番）
• 交通：

1. ＪＲ山手線・京浜東北線「西日暮里」駅徒歩7分
2. 東京メトロ千代田線「西日暮里」駅（出入口3）徒歩6分
3. 日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩5分

• 総戸数：72戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年12月
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社イチケン　東京支店
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 1LDK 2,900万円台～　2LDK 3,900万円台～
• もう第2期の案内が始まってます。 第1期は9戸先着順販売になってて、価格は2,990万円～5,270万円（1LDK～3LDK）だそうです。 第2期は戸数未定で、2,600万円台～5,200万円台(1LDK～3LDK)だそうです。 1LKDはちょっと広めでいいかなと思ったら、寝室は3帖。ベッドくらいしか置けないかな。 その他は部屋が3つあるタイプになるようだけど、このあたりでは広さより部屋数が多いほうが需要があるんですか？
• 西日暮里は山手線駅の中でもかなり穴場感がありますね。その中でもここは魅力的な価格帯に感じます。3LDKですと坪単価260～270ですので・・・

【最終期】　

• 価格：2,918万円～4,533.5万円
• 間取り：1LDK・2LDK
• 専有面積：30.50m2・41.47m2
• 販売戸数：6戸
• 管理費（月額）：7,877円・10,217円
• 修繕積立金（月額）：3,050円・4,150円
• 修繕積立基金（一括）：64,700円・224,100円
• 管理準備金 : 7,107円・9,447円（一括）

交通[ ]

• JR山手線を利用すれば30分以内に「東京」「新宿」「品川」へ到着。さらにJR各線、私鉄、地下鉄も自由自在。
• バスを含めて複路線利用できるので、交通アクセス面は便利ですね。
• 目の前のバス停はあまり使いどころがなさそうだと思っていましたが、日暮里駅まで直接行けるので、雨に濡れずにマンションから羽田空港や成田空港へ行ける点は良いですね。傘を差しながらキャリーケースを運ぶのは少し大変なので。
• 羽田空港アクセス線、東山手ルートが決定しましたね。上野東京ライン（宇都宮線・高崎方面、常磐線方面）と乗り入れるということで、日暮里駅から一本で羽田空港まで約28分程度で行けるようになりそうです。日暮里駅はもともと成田空港へも一本で行けるので（スカイライナー36分）、日暮里・西日暮里界隈は、羽田・成田両空路へのアクセスの強さも魅力の一つとなりそうですね。

構造・建物[ ]

【構造】

• 逆梁ハイサッシ：梁を外に出すことで、約2,300mmのハイサッシ（リビング）を実現しました。光と風を多く招き入れる広い開口部と大梁を解消した居住空間が質の高い開放感を演出します。
  • 逆梁工法を取っているということなので、開口部を広く取ることができるのはとてもいいことだなと思います。 マンションの選び方マニュアルみたいなものや、私が持っている本だと逆梁をおすすめしていました。
• アウトフレーム工法
  • マンションを検討するときにアウトフレーム、フレキシブルプランはやはりチェックします。こちらはハイサッシなので、その点もいいと思いました。採光もそうですが、やはり開放感が違うと思います。室内設備は標準ですね。特に目新しい点はないように感じました。
    • 元々、西日しか当たらないんだからハイサッシとかどうでもいいと思うが・・・

共用施設[ ]

プレシス西日暮里　エントランス完成予想CG

プレシス西日暮里　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場 : 敷地内に9台（機械式8台、平置式福祉車両優先駐車場1台）　32,000円～34,000円（月額）
• 駐輪場 : 敷地内に129台（ラック式41台、2段式88台）　200円～400円（月額）
• 24時間セキュリティシステム
• 監視カメラ設置
• マンション一括受電サービス「auエナジーサプライ」：電力会社から高圧電力をまとめて購入。低圧電力に変換し、マンションに一括供給することで、おトクな電気をお届けします。KDDIがマンション全体の電力を地域電力会社等から一括調達することでおトクな電力をお届け。
• エントランスがかっこいいです。

設備・仕様[ ]

• キッチン・・・ハイパーガラスコートトップ、食器洗い乾燥機、レンジフード、静音仕様のシンク、無水両面焼グリル
• バスルーム・・・浴室暖房乾燥機
• 洗面室・・・人造大理石天板カウンター
• Tebraキーシステムを採用。
• タンクレストイレや手洗いカウンターはすっきりとしたデザインで、見た目が良いですし、掃除も楽そう。
• ここは床暖房がついているようですが、最近のマンションですと結構当たり前ですか？
  • 床暖房に関しては、ガス式の方が施工費用がかかる代わりに、ランニングコストが安くなります。 電気式は施工費が半額くらいですが、ランニングコストが約1.5倍かかります。 快適度もガス式に劣る、という意見が多いです。 最近の分譲マンションはLDKに床暖房は標準でついていますが、 ガス式・電気式の両方があるので確認してみてください。 なお、こちらは電気式床暖房です。
  • 最近のマンションで電気式とは珍しいですね。中古のリフォーム物件にはよくありますが・・。でも、給湯器を交換する時は安く済むのでそれもアリかもしれませんね。
  • 電気式床暖、悪くはないと思うのですけれど、電気代は気になります。 ホットカーペットくらいの電力消費量であってほしい。 床暖って流石に１０年以上使っていると故障することも多いようですが、いざ交換しようとしたときのコストが、電気式のほうが圧倒的に軽く済むと言うのは聞いたことがあります。 温水式だと、水の流れがある分、めんどうなんだとか。
    • 床暖房は部屋全体を暖めるものですので、 ホットカーペットと同程度の電気量というわけにはいかないです。 電気式は部屋が暖まるまで時間がかかるため、 エアコンと併用する方が多いようです。
• 給湯器やコンロが10年保証というのはすごいですね。それだけの保証期間があれば安心かとは思いますが、何度も保証が効くものなのでしょうかね。10年以内であれば何度でも保証が効くのであればさらに安心なのですが。
• 浴室乾燥と床暖が電気式ってことは給湯器も２０号だったりして。某デベがこのパターン。２０号だとお風呂とキッチンでお湯を同時に使うと出が悪くなるかも。
  • ガスはCタイプ以外は24号みたいですね。

間取り[ ]

• 間取：1LDK・2LDK
• 専有面積：30.50m2・41.47m2
• バルコニー面積 : 7.17m2・8.20m2
• 55平米3LDKだと…？
  • プレシスなら驚きません。
• 狭い間取りで部屋数を確保するメリットって何でしょうか？ 人数が多くても住めるとか。 個室の広さ的にどうなんでしょう。 普通に2LDKくらいで販売したほうが売れそうですが。 3LDKとうことで販売したいのでしょうか。
• 「Aタイプ：53.77平米で3LDK+WIC」、「Fタイプ：54.98平米で3LDK+WIC+SIC」ってすごいな。狭い部屋で 3.5帖、一番広い部屋でも 5.1帖しかないなんて何を考えてるのかわからない
  • 3畳台の小さい部屋は実質物置としてでしか利用出来ないのでは？と思います。 いわゆる行燈部屋が該当の部屋になるなら衣類や書籍の保管場所としてはメリットなのですが。 ただそれなら大きめのWICのある2LDKの方が使い勝手は良いのかも…。 とりあえず間取り待ちですね。
    • ともに建物の端の部屋なので残念ながら行燈部屋はありません
• 「Dタイプ：41.47m2で2LDK」でも居室は 4.5帖と3.0帖ですがどちらの居室も行燈部屋ではありません。
• 部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。人の価値観がはっきりと出るところだと思います。
• 昨今のマンションのクオリティーだと部屋は畳数より絶対狭いから要注意。
• ベランダが西向きですし、舎人ライナーに面しているので2F～6Fくらいまではかなり厳しいでしょう。
• 室外機置き場が有るのは、Fタイプだけなんですね。物件概要を見ていて、室外機置き場の文字があったものですから、どの物件にも有るのかなと思ったんですが。 基本的には角部屋しか設置できないですものね。 共用通路側は、他のプランの場合は、 共用通路に室外機を置くかたちになるのでしょうか？
  • 多くのマンションの場合、共用通路側の部屋は、共用通路に室外機をおいているところが多いです。 ですので、なんだかこの季節は、共用通路がむわーっとするらしいです。バルコニーに直接置くよりは、 室外機の劣化は少なそうには見えるけれど。
• 全タイプセレクトプランが無償で選択できるものがあるそうです。 内容を見ていると、床材のカラーを選べるとかそういうのじゃなくて、間取り変更みたいなかんじです。 こういうのって本当に無償でできるのですか？ リビングとその隣の居室の壁を取り払う、みたいな感じなので大掛かりっぽいのになぁ。
• いろんなプランを見てみましたが、イマドキのマンション物件の間取りというよりは、ちょっと古い感じがしなくもないですね。 収納スペースも、もう少しあったほうが良いのかなという印象を受けました。 部屋が広くても収納家具などを置けば狭くなりますよね。意外と。
• いろんな間取りがあるので全部のプランに目を通してみたのですが、形はシンプルで悪くないものの、やはり少々手狭に見えてしまいました。これこそ実際に部屋を見てみなければわかりませんが、モデルルームに行かれた方の印象はどうでしょうか？
• リビングが広いスペースになっていますので、夫婦二人生活なら広々としたスペースを保てるのが良い。ペットＯＫになっているので、ワンちゃんを買う場合、リビングが広い方が良いですね。ハイサッシ工法で窓が大きくなっているので明るいリビングで、気分がよくなりそうです。
• お部屋の面積はそれほど広くありませんが、間取りがまとまっていて嫌いではないです。
• 2LDKや３LDKの割には専有面積が少なめではあるものの、逆にコンパクトにまとまっている形になっていて良いと思いました。ですがさすがに子供含めて４人とかで暮らすと窮屈に感じてしまうでしょうか。
  • 4人だと子供が成長したときに少し手狭に感じるかもしれませんね。 ただ50平米を超える間取りの部屋は柱がアウトフレームになっている部屋が多く、どれも形がシンプルで、居住者自身でアレンジできる余地が多いように感じますので、 収納や家具配置を意識すれば、思ったほどは狭く感じないかもしれません。
    • スペースが限られているなりに、工夫のしようはたくさんある、ということですね。 とは言え、この面積だと、4人家族とかは難しいのかなぁ。うまく収納をやりくりできる人だと大丈夫かもしれないですが、基本、難しいように感じました。 3人だったらむしろ余裕でしょうね?。
• 皆さん、Fの間取り使い方難しくないですか？皆さんだったらどのような使い方しますか？
  • 洋室1が寝室、洋室3はTV &ソファーか、リビング右下にTV &ソファーなら別部屋として利用、洋室2は子供部屋・仕事部屋かなぁ？
    • 私的には洋室２を寝室にして、洋室３を仕事部屋、 洋室１は子供部屋という感じですかね。 子供が小学生・中学生くらいなら洋室３あたりを子供部屋にしても良いかもしれませんが、 高校生くらいになるとリビングに面する洋室が嫌なのは気持ちがわかるので。
      • リビングと洋室3を一緒にして広く使いたいのですが、L字が使いづらそうですね！
        • 図面だとちょっとわかりづらいですが洋室３はウォールドアになっているんですかね？ だとしたらそれなりに広く使いやすそうなところではありますが、 確かにL字を上手く使うのは多少工夫が必要になりそうですね。
• １２階くらいまでは、居室がサービスルーム扱いになっている列が多いようです。日当たり的なものが大きいんだろうなと思います。 日照が少ないと、居室の要素を満たすことが出来ないということがあるらしいです。 １３階になると、明るくなるみたい。眺望も良くなったりするのでしょうか。
• 間取りは1LDKもありますが、2LDKや3LDKの間取りがあります。 Aタイプの家具レイアウトの間取りが書いてありましたが、ちょうど50平米以上で子供1人のファミリーなら住めそうな気がしました。 50平米以上だと、住宅ローン減税も適用できますよね。1LDKだと30平米や40平米のものもありますが、50平米くらいの間取りがあるので、住宅ローン減税を適用したい人向けの部屋もあるのがメリットです。
• 仕切りを作ったパターンと、開けたパターンとわかりやすい家具の配置があるので生活のシュミレーションがわかりやすくていいと思う。このリビングスペースだとソファとテーブルを置くとかなり狭くなってしまいますから、ソファーを置くかテーブルを置くかどちらかになりそうです。仕切りを閉めた場合、洋室は4畳しかないとなるとちょっと狭い感じがします。全体的に購入層は単身世帯なのかな
• プランのAタイプを見ていて思ったのですが、洋室1が13階で、2階から12階はサービスルームと書かれています。サービスルームだった場合、窓がなかったりするんですか？
  • 窓はありますよ。日照時間などの条件の関係で居室表示ができないだけです。
  • Fタイプの室外機置場のあるお部屋も、南側と東側の二面採光なのに10階以下はサービスルーム扱いになっているんですね・・・周囲にそこまで高い建物もないように見えるのですが、居室判定のための採光条件は相当厳しいのですね。
• Eタイプ、3部屋あり、ファミリーが住もうと思えば住めるのかなと思います。Bタイプは1LDKと書いてありますが、実質サービスルームがあるため2LDKのようにも見えます。

【C TYPE】

• 間取り：1LDK＋WIC＋SIC
• 専有面積 30.50m2（約9.22坪）
• バルコニー面積 : 7.17m2（約2.16坪）

1. シューズインクローゼット：玄関に置いておくとかさばる靴もきれいに収納できます。
2. 手洗いカウンター付きトイレ：機能性とゆとりを演出する独立した手洗スペース付のウォシュレット一体型トイレ。
3. ウォークインクローゼット：季節ものの衣類や小物、旅行カバンなどもまとめて整理・収納できるウォークインクローゼット。
4. 電気式床暖房：お部屋を足元からムラなく暖める床暖房は、ファンを使わずホコリを巻き上げません。
5. 逆梁ハイサッシ：梁を外に出すことで、約2,300mmのハイサッシ（リビング）を実現しました。
6. アウトフレーム工法：柱をバルコニー側に出すアウトフレーム工法で、スッキリとした家具のレイアウトを可能に。お部屋を有効活用できます。

【D TYPE】

• 間取り：2LDK
• 専有面積 41.47m2（約12.54坪）
• バルコニー面積 : 8.20m2（約2.48坪）

1. 保温機能付き浴槽：浴槽断熱と断熱クミフタにより、4時間経っても湯温低下が2.5℃以内の保温効果の高い浴槽。
2. 三面鏡付き洗面化粧台：小物類から化粧品のストックまですっきり片付く収納スペースを確保しました。
3. シングルレバー混合水栓：ワンタッチで水とお湯を使い分け。吐出後部を引き出すことができ、洗髪も可能。
4. フレキシブルプラン：可動式間仕切りを開放することで、LDと洋室との一体利用が楽しめます。
5. Tebraキー：高いセキュリティと優れた操作性を持つ電気錠システムを採用。
6. 最大1Gbpsのインターネット：上り下り共に1Gbpsの高速インターネットをご用意。利用料は管理費込。

買い物・食事[ ]

• セブンイレブン 西日暮里6丁目店（約30m・徒歩1分）
• イトーヨーカドーネットスーパー 西日暮里店（約230m・徒歩3分）
• 夕焼けだんだん（谷中銀座商店街） （約1,130m・徒歩15分）
• アメヤ横丁（約3,450m・徒歩44分）
• ここの物件はすぐ近くにセブンとまいばすけっと、 北には24hスーパーや噴水公園があるのですね。 東には少し歩きますがゆいの森あらかわ等の文化施設や、南千住まで行けばララテラスや汐入公園の自然公園、 西へ行けば田端も徒歩10分ちょっとですからマルエツやアトレヴィ、書店や喫茶店など、徒歩圏内に一通りのお店が揃っていますね。 これで南側に西日暮里再開発によって大型の商業施設ができるとなると、立地としてはかなり魅力的なものとなりそうですね。 まあ再開発が上手く行けば、ですが。
• 近辺でしたら信号渡ってマイバスケット、渡らずとも徒歩30秒でセブンイレブンがあり、隣路地の冠新道入れば薬局、八百屋、果物屋があり魅力だと思ってます。
• 周辺のスーパーですと、 下記のあたりでしょうか。どれも中規模程度のスーパーで、営業時間や品揃えも若干異なるようなので、ライフスタイルに合わせた選び方ができそうです。簡単な食料品や生活品であれば、至近距離にあるまいばすけっとやセブンイレブン、スーパーたじまの横にあるくすりの福太郎、冠新道にあるドラッグストアなどが便利そうです。冠新道の先にキャンドゥもありますね。私は利用したことがないので詳細はよくわからないのですが、西側にあるネットスーパーを利用すれば、家から出ることなく、自宅まで食料品や生鮮品を届けてくれるサービスもあるようです。

1. 北:エネルギースーパーたじま・・・徒歩3分、
2. 東:エヌマート新三河島店・・・徒歩5分、
3. 西:マルエツ田端店・・・徒歩7分

• 真下にセブン、信号渡ればマルエツ、商店街には八百屋と薬局あって生活に必要なものは揃えられるし、徒歩圏内だし、ちょうど予算内に収まるいい広さなので前向きに検討してます

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• グローバルキッズ日暮里駅前保育園（約930m・徒歩12分）
• 荒川区立日暮里幼稚園（約1,080m・徒歩14分）

【小学校・中学校】

• 大通りを越えずに小学校に通える位置にあるのは良いですね。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：商業地域、防火地域、下水道処理区域
• どこにできるのだろう？と思ったんですが、尾久橋通り沿いのところにできるようです。バス停が目の前らしいので、電車だけじゃなくて、バスも使えるところは、便利になってくると思いました。
  • バス停が目の前って言っても、このバス停は使い物にならないし、プレシス田端に続いて又 売れないんじゃないのかな。
• この辺りの賑やかさは個人的には良いと思います。 窓を開けるとどうしても賑やかになってしまいますので、 静かな環境で生活したい人にとってはあまり好ましくないかもしれませんが、 若人に人気がありそうな物件です。
• 雰囲気は落ち着いた下町でした。きらびやかな派手さはありません。治安に不安を感じる事はなかったです。決して多くはないですが常に歩行者はいました。徒歩5分圏内で生活必需品は揃えられるので住み心地は悪くないと思います。徒歩圏内のスーパー回りました。ただ、服、雑貨、家具等は電車かネット使わないと厳しいですね。
• 西日暮里駅の再開発計画があるとの事で情報が書かれていましたが、この再開発は具体的に決まっているのですか？何ができるとか、いつになったら開発が始まるとか、まだ不透明なままなのでしょうか。
  • 2021年度着工、2025年度の完成予定です。
  • 再開発地区はペデストリアンデッキができるみたいなので、 組合やメモリアルセレス千代田さんにも協力を仰いで、あちら側にも上階から渡れる歩道を作って欲しいですね。（駅直結は先方にとっても魅力的だと思うので・・・） それまでは横にある踏切の方がいいかもしれませんね。
• 先週現地に行ってみましたが、日暮里舎人ライナーは思ったほどうるさくないんですね。ゴムタイヤ？なるものを使っているというのもあり、JRや京成線の走行音に比べてかなり抑えられているように感じました。
• 駅からの距離はぎりぎり許容範囲だが、あのアンダーパスは水没しそうで滅入るなぁ。
  • アンダーパスが不気味で怖いです。 再開発でアンダーパスにテコ入れあるか区役所に聞いたのですが、その予定は今のところ無いとの事。 意外と慣れるのか、 再開発地区に駅出口が出来るのでアンダーパス使わずに踏切を渡ってその出口をメインに使う事になるかのかな。まだまだ先のもしも話ですが。
  • あのアンダーパスは、荒川区ではなく東京都が管理しているみたいです。区議会としても課題を認識しているようで、あのあたりの道路環境の整備についての対策は都に対し強く要望しているようです。でもまあ、あそこは貨物線なので電車がめったに来ないですし、北千住駅南側にある踏切のように、踏切の位置を尾久橋通り沿いに寄せて踏切を大きくしさえすれば、あそこの動線はかなり改善される気がするんですよね・・・
    • アンダーパスは再開発検討区域に含まれておらず再開発で変更は無いようです。ただJR貨物線の下の歩行者通路のみ東日本旅客鉄道が管理しているようで、東日本旅客鉄道が落書き消しと清掃、24時間点灯で対応するようです。

周辺施設[ ]

【公園】

• 西日暮里6丁目児童遊園（約190m・徒歩3分）
• 田端新町南むつみ公園（約190m・徒歩3分）
• 夏には噴水もあって水遊びも出来る田端新町公園が近くにありますので、ファミリーにとっても魅力的かもしれません。

【金融機関】

• みずほ銀行 尾久支店（約340m・徒歩5分）
• 三井住友銀行 西日暮里出張所（約450m・徒歩6分）
• 西日暮里駅前郵便局（約510m・徒歩7分）

【病院】

• 小島医院（約180m・徒歩3分）
• 冠新道歯科医院（約240m・徒歩3分）
• 2021年に東京女子医科大学東医療センターが、舎人ライナー江北駅から徒歩４分のところに移設しますね。舎人ライナー線で西日暮里駅から江北駅は９分です。

【公共施設】

• 荒川区立日暮里図書館（約1,080m・徒歩14分）

【その他施設】

• 文京区立森鴎外記念館（約1,790m・徒歩23分）
• 千本鳥居（根津神社）（約2,070m・徒歩26分）
• 六義園（約2,340m・徒歩30分）
• 夏目漱石旧居跡（約2,450m・徒歩31分）
• 旧古河庭園（約2,480m・徒歩31分）
• 上野動物園（約2,520m・徒歩32分）

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• プレシス西日暮里についての口コミ掲示板
• プレシス西日暮里ってどうですか？

ご近所物件の掲示板

• サンクレイドル西日暮里（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ライオンズ南千住グランプレイス（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• サンクレイドル西日暮里II・III（検討スレ） ｜ （まとめ）
• イニシア日暮里（検討スレ） ｜ （まとめ）
• クレヴィア上野入谷（検討スレ） ｜ （まとめ）
• （仮称）西日暮里プロジェクト（検討スレ） ｜ （まとめ）
• イニシア東京尾久（検討スレ） ｜ （まとめ）
• カーサソサエティ本駒込（検討スレ） ｜ （まとめ）
• パークホームズ入谷（検討スレ） ｜ （まとめ）
• オープンレジデンシア西日暮里（検討スレ） ｜ （まとめ）

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