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ブランズ川口本町

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    (ページの作成:「==物件概要== *所在地：埼玉県川口市本町二丁目173番1他（地番） *交通： #埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩3分 #京浜東北線...」)
     
     
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
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    *所在地：埼玉県川口市本町二丁目173番1他（地番）
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    [[File:ブランズ川口本町 外観完成予想CG.png|350px|thumb|ブランズ川口本町 外観完成予想CG|alt=ブランズ川口本町 外観完成予想CG]]
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    *所在地：[[埼玉県]][[川口市]]本町二丁目173番1他（地番）
     
    *交通：
    		 
    *交通：
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    #埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩3分   
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    #[[埼玉高速鉄道]] 「川口元郷」駅 徒歩3分   
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    #京浜東北線 「川口」駅 徒歩14分
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    #[[京浜東北線]] 「川口」駅 徒歩14分
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    *総戸数：163戸
    		 
    *総戸数：163戸
     
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上16階地下階数1階
    		 
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上16階地下階数1階
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *完成時期：2019年09月下旬
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    *完成時期：2019年08月
     
    *売主：東急不動産株式会社
    		 
    *売主：東急不動産株式会社
     
    *施工：埼玉建興株式会社
    		 
    *施工：埼玉建興株式会社
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *
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    *最高マンション
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    *ブランズ川口元郷との差別をどのように図っているか気になる所。ヴェレーナ川口元郷の完売とブランズ川口元郷の売れ残りを考えると、川口元郷ではグロスで4000万を越えると苦戦するのでは。
     +
    *総住戸数が多いマンションなので、その部分で値段が安くなるといいと思いました。総住戸数が少ないと販売価格が高い傾向がありますから。
     +
    *ブランズなら一見の価値あり
     +
    **元郷がすごくよかったので期待が大きい。
     +
    ***122号と芝川の間と言うのを考慮すると元郷よりは高くは出来ないね。かと言って設備を落としすぎると都内からの需要を取り込めないし。設備と価格のバランス良い物件に期待
     +
    ****ここの立地は確かに難しいですよね。
     +
    *****122号沿いで安くしてくるようなので、70平米の部屋が3000万前半〜3500万円くらいであれば検討したいです。
     +
    *価格は、今は好景気？に便乗して不動産会社が相当利益を乗せてるので、企業努力で常識的な価格にして戻してほしいものですね。少し前まで3500万円くらいで十分買えてたエリアですし。
     +
    *先ずは公式で早く発表して欲しいです。デザインとかも気になります。幸町はデザインの評判、余り良くなかったですからね。
     +
    **デザインは気になりますね。やはり気に入ったデザインでないと買えません。幸町は色もあって地味であまり好みじゃなかったですので、FIX窓などを使って特徴あるデザインにしてほしいです。こちらは日照権の関係もあるので、マーキスのような段々にして立体感を持たせてほしいですね。
     +
    *最多価格が3500位なら、そこそこ売れるかも知れませんね。
     +
    **川口駅周辺は高いからここは価格に期待です。場所的にブランズ川口元郷よりは安くないとおかしいと思うんですよね。どなたかが言われてましたが、最多が3500位を希望しますよ。後、少しは共用施設を作って欲しいです。
     +
    ***3500くらいにしないと売れない立地なので、共用設備などは最低限かと。多くを望んでも裏切られますよ。
     +
    ****ここは、3000万前半の立地だよね。
     +
    それでもビミョーだけど
     +
    *この辺の賃料考えると転勤可能性ある人は高いと怖くて買えないよなぁ 賃料収入よりローンが高くなるんじゃ
     +
    *マンションを一括で購入できればいいですけどね。余裕資金でマンション運用するならいいですけど、いったん入居すると価値は下がるから、中古でも売りにくい気がします。 格差があるので余裕で支払っていける人と余裕なしの人、二極化になると思います。
     +
    *このマンションで運用なんかする人いるかな？値上がりは期待できないし、賃貸ニーズがある立地でもないように感じます。 赤羽岩淵から赤羽に乗換できたら埼玉高速鉄道線も今よりはマシだったろうに
     +
    *川口元郷と悩んでる人は多そうですね
     +
    **川口元郷より安ければ検討したいです。 高ければ無し。同等なら完成後様子見。 で行こうかと思います。 騒音と、等価交換が気になりますね。
     +
    *けっこう良いところが非分譲 。非分譲は賃貸に出される
     +
    **非分譲ってそういうものですか？ 賃貸の方がいるとちょっと気になりますね。 ルールとか浸透しなさそうで。
     +
    ***バルコニーでタバコとか平気でやっちゃいそうですね。注意したら開き直りとか。
     +
    ***それは嫌ですね。。騒音とかもあまり気にしなさそうですね。 管理人常駐であれば注意も揉め事にならなくて良さそうですが、難しいですかねー。
     +
    *リビアシティ川口元郷と、競合ですね。 向こうはかなりやすそうです。
     +
    **リビアシティ川口元郷は、ここが売れてから動き始めると遅いので、このタイミングで発表して、正面からぶつけてきましたね。 リビアシティ川口元郷、60年程度の定借物件で、価格帯と面積を見る限り、かなり平米単価を抑えられた値付けですね。。。 立地は、122沿いであることを考慮しても、ミエル、サミット、フィットネスジム、駅に近いこちらの方がよいと思いますが... こちらの価格も事前案内会で発表されたら知りたいですね。
     +
    *事前案内会はおわったのでは？
     +
    *金額出てますね
     +
    **高い？安い？
     +
    *川口元郷で、幹線道路沿いにしては若干高いのでは？ みなさんどう思いますか？
     +
    *交通利便性、商業利便性を考えると、リーズナブルな価格水準だと思います。周辺中古の相場も上がってきてますしね。
     +
    *賃貸もあるマンションのようですね。 賃貸の人との関係が心配ですね。
     +
    *金額は、スーモにも掲載されてますね。 若干高いと感じました。
     +
    *ブランズ 川口元郷より内部設備が下がるなら、立地面も考慮した上で同等ぐらいが良いのかなと。3階で3700万ぐらいでしたっけ。
     +
    **3LDKは3900万円台〜か、元郷ですごい時代だね、スルーします
     +
    **そうなんですよねー。 値付けを見誤ってないでしょうか？ ブランズ 川口元郷見てもわかるように売れ残ってますからね。それより安くしないと。 私もあと200万全体で安ければ、購入にかなり前向きに考えれるのですが。
     +
    *この立地でこの価格は高い！んー、この時代やむないか、売れるんじゃないかと言われたブランズ川口元郷が、あれだけ売れ残ってるのを見ると、でもわざわざ買うのは、リスクが高いと思った
     +
    *改めて見ると2000~2009年に供給された新築マンションは安かったなぁ。 埼玉県の新築マンションの平均購入価格をみると、2009年までは3300~3500万程度で推移しているけど、2017年には4700万だもん・・・（suumo調べ、4頁） https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/1803012_MSVCM_shutoken.pd... 時代だねぇ
     +
    *ブランズ 川口元郷は、例の事務所とその先の小学校だから、ファミリー世帯は敬遠したのでは？
     +
    **ただ、やはり高いですね。 時代なのかもしれないですが、それにしても高い。売れないとしたら価格面ですね。 販売までもう少しなので下がれば一気に人が集まって来るのでは？ 下がることなんてあるのかな？
     +
    *下がるとサプライズでかなり来場者数見込めそうですよね。 うちはあと少しって感じですね。
     +
    *メリット 駅近 二重床二重天井 ディスポーザー 南東側なら建物が立たない デメリット 幹線道路沿い 音 排気ガス 価格 川沿い ルーバー 等価交換マンション 駐車場が200パーセントじゃないかな？ とにもかくにも価格ですね。 値段に跳ねてくれれば納得です。
     +
    **デメリット 非分譲＝賃貸 故に多少の空き部屋あり？ 故に修繕積立金不足？？
     +
    ***それは大問題ですね
     +
    *一階のメリットの１つがなくなったのでかなり安くしないと売れなさそうですね。仕方ないですが。
     +
    *やっぱ高いわ 将来的に3万近くになる修繕積立金がキチガイ
     +
    **修繕積立金と管理費が出たんですね。 どうでしたか？
     +
    **参考までに 相場とその考え方です https://hikarinobe.com/contents/mansion-management-expenses-average-39...
     +
    *もう少し安ければ即買いします。東急さんよろしくおねがい致します。安くすると来場者ももっと増えると思いますよ。 最近は結構来場者多そうですが。
     +
    *マンションマスターさんの記事ではそんなに評価良くなかったですね。 むしろブランズ川口元郷を紹介されてますね。 どうなんでしょう。個人的には川口本町かなと思っているのですが一般的には川口元郷の方が評価高いんでしょうか。 であればもう少し目に優しい価格にしてほしい。
     +
    **なかなか人気でないっすねー。 飽和状態なのかな？
     +
    *川口はほっといても都内から集客しやすそう
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    **都内から集客できてる気がしないです
     +
    ***でも4LDK以外はほとんど売れるじゃん
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    *元郷なのに、高すぎる。期待されたブランズ川口元郷であれだけの売れ残りで、同一ブランドなんだから、価格面でマーケティングはないのかぁ。まぁ、高いんだろうな、コストが。
     +
    *やはり価格はあのまま正式発表なんですかね？ あまりにも売れていないように見えますね。 要望書ついてるのって、10行くのかな。 我が家はまだ検討中です 唯一、全ての洋室が道路側ではないHなのですが、廊下のくだり天井が気になりますね。
     +
    *価格の正式発表で良いサプライズあるといいですね。
     +
    **最初から安売り、、あるわけないし
     +
    **途中から安くするのも厳しく無いですか？ 竣工後ならわかりますが。
     +
    *価格が、、時期的にしょうがないと言えど、ちょっと販売苦戦しそうな雰囲気満載。 ブランズ川口元郷悪くなかったけど、あの価格で、あの売れ残りだもんなぁ リセールの弱い元郷エリアでこれはちょっときついな
     +
    *価格がなー。 元郷エリアってリセール弱いんですか？
     +
    *第2期とかに下がるってありえるのでしょうか？ 竣工後はソライエ成増や、プラウドシティ大田六郷みたいに下がるのは予想できるのですが。
     +
    **下がるよ、大幅に下がるよ だから最終期まで待ったほうがいいよ それまでに私は買ってますが
     +
    ***一期で買う？
     +
    *あと100万ぐらい下がってくれればと思っています。端数と言われればそれまでかもしれないですが、それなりに大きいので。
     +
    *リセールは幹線道路沿いということなのでやはり落ち込むのかな。という所から割高感は無いか。
     +
    *値下げしましたね。
     +
    **そうなんですか？ お幾らに値下げ？
     +
    *100万全体的に下がったのかなーと。 または一階のみ下がった？ そのあたりはよくわかりませんが。
     +
    *1階いくらですか
     +
    **3500、3800、3900の部屋があったと思います
     +
    *下がったのは一階だけかもしれませんね。 要望書ついたところは下げてないのかもしれないですね。足元見られてる気がして嫌ですが。 私としては平均的に下がってなければ、別物件も考えています。
     +
    **いずれ本広告された時に、全体を通した値下げの状況が確認できると思います。なので一旦スルーするのもありかもしれませんね。 とは言え、要望書入ってる部屋しか本広告されない気がしますけども
     +
    *修繕積立金高すぎない？ あのブランズ川口元郷より高い。
     +
    **他と比較すると2倍以上のランニングコストな印象ですね。12年後、24年後にどうかですね。 積立金が潤沢にあると、東急コミュニティに狙われて必要以上のメンテナンスを提案されたりするという書き込みもありますね。 段階的に上がって最終的に3万円近くの支払いになる20数年後のリセールは厳しそうですね。
     +
    *要望書の期限が明日までと伺いました。 当初の期限より延びているようですが、あまり要望書出てないんですかね？ 私は第1期は見送ろうかと思っています。
     +
    **要望書どれぐらい出てるかわかるんですか？
     +
    ***本広告された数≒要望書の数 じゃないでしょうか？
     +
    *要望書の数で様子見したいのですが。 なかなか駆け引きが難しいですね。
     +
    **要望書がたくさん入ってたら買いたいですか？ このマンションは元郷では高いという印象ですが、首都圏でみると安いほうですね。それでも管理費・修繕積立金はけっこう高いですから、躊躇する人もいると思います。 それを支払うことが出来る人が買うわけで、ある種のフィルターになってますね。民度を維持したマンションコミュニティとなることを期待したいですよね。
     +
    *検討中のため、要望書が沢山入ってなければ一旦見送っても良いかなと。修繕積立金は高いですね。特に上がり幅がすごいです。
     +
    *かなり良くないですか？ 設備、立地、子育てに関してが評価高いです。 122沿いというところで騒音、川沿いというところで昨今の大雨の影響が気になりますね。
     +
    *駅近、価格も他の首都圏に比べれば安いです。川口駅近辺のプラウド、パークハウスは庶民には買えないですからね。 荒川氾濫したら川口市全滅ですから、私はあまり考えていません。ちなみに購入予定です。
     +
    **初期で何割ぐらい埋まりますかねー。 ちなみに低階層ですか？
     +
    *第1期でどのくらい埋まるかは気にしていません。ブランズ川口元郷を敬遠した子育て世代が買うと思うので、4LDK以外はいずれ完売するでしょうね。
     +
    *川口元郷という立地からして、妥当な金額帯だと思いますか？ これから川口駅ー川口元郷駅あたりは再開発されると良いのですが。
     +
    *昔の元郷を知っている人は高いと言います。 ただ、首都圏の他のマンションに比べると安いです。ということで普通のサラリーマンが頑張って買えるレベルだと思ってます。 ところで本広告出ましたね！ 第1期 20戸 2LDK〜4LDK 3830万〜6490万
     +
    **4LDKは見出しの価格が間違ってますね。 間取り図には6410万と記載がありました。
     +
    *川口もだいぶ、新築が増えてきたので選択が多くていいですね。 やはり条件のよい物件が多いと検討のし甲斐があると思います。 このあたりの条件はかなり良いものが多いので、なるべくよい条件で検討したいです。 あとは、どうしても場所がいいと価格が高くなるのが難しいところですね。
     +
    *他の物件と悩んでいます。中古ですが。価格が低くて魅力だったので。
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    *皆さんの年収っていくらぐらいでしょうか？ 初めての購入でやっていけるか心配だったので。 ちなみに700ぐらいです。
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    *物件の購入価格をお聞きしないと、やっていけるか判断出来ないと思いますよ。
     +
    **すみません。たしかにそうですね。 4400万円となります。
     +
    *管理費・修繕積立金などのランニングコストを含めて、14万弱／月（ボーナスなし、変動金利で試算）という感じでしょうか。 6年ごとに修繕積立金が上がるため、25年目から35年目までの支払いが最大値となり、16.5万程度になると思います。 お子さんが何人いるかにもよりますが、問題ないと思います。あなたがやっていけない場合は、一般的な収入の人では買えないマンションということになると思います。
     +
    **ありがとうございます。 子供は1人で、今後2人になればいいと思っています。
     +
    *このマンションの事業協力者住戸が30戸と、全住戸の20%弱で多い気がするのですが、大丈夫なのでしょうか。 例えば 全て賃貸で、入居者が見つからず管理費や修繕積立金の皺寄せが入居者に寄る。 事務所や店舗？が入り、風紀が乱れる？ 等、何か懸念点は無いのでしょうか。
     +
    **気になりますね。 ただ、管理費と修繕積立金は、賃貸者が払うのではなく所有者かなと思いました。
     +
    ***勝手な想像ですが、協力者が30名もいるとは思えないので一人で複数部屋分配されてると思われます。 仮に３部屋所持で7年後の積立金が一部屋約￥20,000/月、13年後約￥30,000/月、あるかわかりませんが修繕積立一時金約￥450,000/12年。 ３部屋分だと毎月￥100,000近く、12年ごとに￥1,500,000近く払える程、協力者さんて余裕ある方がなれるんですかね？ ※金額は近くのマンションから参考にさせて頂きました。
     +
    ****協力者は1人ですよ。 結構厳しいのでは
     +
    *****一人となると尚更不安ですね… ◆修繕積立金(前述より) 7年目～30部屋で￥600,000/月 13年目～30部屋で￥900,000/月 ◆修繕積立一時金(前述より) 12年ごと30部屋￥1,350,000/ ◆管理費(国交省の調査の平均￥15,000より) 30部屋で￥450,000/月 ※立体駐車場かつ協力者住戸は部屋が優遇(最上階角部屋等)を考慮すると￥20,000越えそうですが… 12年目に限って言えば、最初の1月目は￥2,500,000弱の支払い？ですよね…恐らくほぼ賃貸なので、現在の近隣相場約￥150,000から、単純に10部屋も貸し出し出来ていればしばらくはランニングコストは補填できそうなので安心かと思ったのですが、10年後20年後も相場維持が不明な反面、修繕積立金は更に増しますし、勝手なイメージですがココまで高額な賃貸に定着する方も少ないのかなと。 そうなると、結局将来積立金不足に陥る可能性が高そうと思えてしまいます。 この辺り、売り主は補填、してくれないですよね？(10年アフターとかは見かけますが違う気がしますし)
     +
    ****とりあえずマンションギャラリーに行ってみては？話しはそこからだと思いますよ。
     +
    *****確かに仰る通り、行ってみてからの話かとは思います。 ただ、HP上を見て、かつ現地にお邪魔させて頂き、現状立地と設備は高確度な物件になっており、マンションギャラリーに行ってしまうと変なフィルターが掛かってしまいそうなため、躊躇しております。
     +
    *ブランズ川口元郷であれだけ売れ残ってるのだから、ここは販売は大雨でしょう。 管理費等含め、高すぎます。 地元民はたぶん買わないので、南北線利用者で絶対価格を抑えたい人か購入層じゃないですかね
     +
    **小学校まで徒歩15分の元郷と比べるのは違う気がする、こっちは徒歩6分だからね、ちなみに本町小だよ。地元民に相手にされないマンションでもいいよ 段階的に上がっていく修繕積立金を理解して払っていける人に買ってほしい。安さに飛びついて管理が破綻するのは勘弁。
     +
    *第1期で何割ぐらい出したんでしょうか？
     +
    **マンションギャラリーへ行って、確認すればいいのではないですか？
     +
    ***マンションギャラリーへ行くと変なフィルターが云々とか訳が分からないですよね。行かないと買えないのに。
     +
    *近辺のマンション見に行ったけど、ここが断トツで良かった。 第2期かな。 高いかな。
     +
    *マンションの設備、中はダントツと思いました。 あとは価格と立地の折り合いかと。
     +
    *後どのくらい残っているのか気になります
     +
    *第2期の値段下がってない？当初の価格より。気のせいかな
     +
    **当初の価格自体が100万円単位の予定価格として発表されているだけなので、値下がりしてるか判断できないでしょ。 200〜300万も値下がりしたら分かるけど、最終期の売れ残りでもそこまで下がらない。
     +
    **最終期の売れ残りであれば下がるかと思いますよ。
     +
    ***ブランズの最終期売れ残り買ったことあるんですか？
     +
    ****ブランズ川口元郷、竣工後の売れ残りを検討ていた体験からです。実際に購入には至りませんでしたが。
     +
    *****おかしいですね。そこまで下げて売ってないはずなんですが？ちなみに何階のどのタイプですか？担当営業は誰でしたか？イニシャルでいいですよ
     +
    ******3ldkのお部屋です。 値下げを示唆されました。 おそらく購入となればあと一段はいけるかと。 また、4ldkのお部屋ならまだ値下げ可能かと。 階数とイニシャルは伏せさせてくださいね。
     +
    ****価格の折り合いがつかなかっただけで、良いマンションかと思います。 躯体や、設備は良いですよね。 排気ガス、川近くがもう少し価格に反映されていれば、迷わず即購入でした。
     +
    *いいマンションですよね。ただ、私も川の近くで虫が増えるリスクを恐れて購入には至らず。 最上階とかなら大丈夫だったかもしれませんが、上層階は予算に合わず。
     +
    *竣工後なら値引きはあるのが普通では？ 無いのは住友不動産ぐらいかと。
     +
    *値下げ目的ならブランズ川口元郷が1割引の情報が入りました。 それでも5300万以上からになりますので予算が厳しい方は4000万代の本町など現実的な選択からですね。
     +
    *値下げ値下げ言って購入しても、その後が大変だから購入しないほうが◎
     +
    **おっしゃる通りでこのマンションの修繕積立金は多く積んでるので、値引きを気にしなきゃいけない人には厳しいと思います。住民にとっては検討板の質云々より、滞りなく修繕積立金を払っていける人に買ってほしいですよね。
     +
     
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
    −
    *
    		+
    *通勤には意外と穴場かも
     +
    *川口駅はエルザタワー前又は川口郵便局のバス停からバスで行ける
     +
    *埼玉高速鉄道の川口元郷の駅近く。川口駅まではちょっと遠いでしょうか？産業道路が近いから、車で送り迎えや自転車だと行けるのかな……。
     +
     
      
     
    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
    −
    *
    		+
    *気になるのは、裏の川沿い道に出れるかどうか。122は極力子供に歩かせたくないので、必ず簡易出入口をつけてほしいです。まぁ、隣のマンションも裏口あるので、ここは流石に大丈夫だろうと思ってますが。
     +
    *交通量が多いので向かいのマンション見たく、敷地と道路の間に塀がほしいですね。子供が飛び出すと大変。
     +
    **122沿いですから、確かに塀とか必要です。その辺りは東急も考えていると思いたいですね。公式が発表されれば、規模とか周辺図とか出てるから分りやすいんですが、いつ頃発表されるんでしょう？
     +
    ***この交通量だとやはりDINKSが買うのかな。塀があれば多少安心だが。3000万円台前半を希望。
     +
    *16階建て、建築面積1547平米、160戸ということは、タワーっぽい形状になり、専有面積狭めの単身又はDINKS向けのプランが多そうですね。エルザ付近のより立地の良いファミリー向けマンションと競合しないように、差別化してきたのかな。
     +
     
     +
    <gallery>
     +
    Image:20171005ブランズ川口本町.jpg|現地状況（2017年10月5日撮影）
     +
    </gallery>
     +
     
     +
    *一部軽量鉄骨って、普通ですか？
     +
    *幹線道路沿いなのに、二重サッシじゃないって音は大丈夫なんでしょうか？
     +
    *今時のマンションだと結構きっちりロックすれば音は遮音できます。 通気口のところが、防音フードがついていれば完璧だとは思いますが、こちらの場合はどういうふうになっているのかしら。 その辺りは きちんと見ていかないとならない、という風に感じています。 音は本当に毎日のことですから。
     +
    *やはり上の階の方が音は少ないでしょう。
     +
    *デザインはいいね
     +
    **デザインいいですか？色味が気に入らない。
     +
    *一階って専用庭ほとんど無いんですね。なんでだろうか。川ギリギリに建てたかったんですかね。 幹線道路との距離を出すために。
     +
    *ここって車寄せ無いと思うのですが、ほかのマンションも川口はそんな感じなんですか？
     +
    **この付近のマンションで車寄せのあるところもあるよね。
     +
    *今朝122通過しました。 現場、だいぶ高さがでてきましたね。
     +
     
      
     
    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
    −
    *
    		+
    [[File:ブランズ川口本町 エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|ブランズ川口本町 エントランスアプローチ完成予想CG|alt=ブランズ川口本町 エントランスアプローチ完成予想CG]]
     +
    [[File:ブランズ川口本町 ふれあいデッキ完成予想CG.png|350px|thumb|ブランズ川口本町 ふれあいデッキ完成予想CG|alt=ブランズ川口本町 ふれあいデッキ完成予想CG]]
     +
    *駐車場／59台
     +
    *バイク置場／3台
     +
    *駐輪場／326台
     +
    *共用施設なども気になります。コミュニティと公式サイトに記載があるので、パーティールームとかキッズルームなどが併設されるのでしょうか。
     +
    *共用施設はたくさんはないですが子供がちょっと遊べるような場所があるのは良いと思います。 いちごカフェではいろいろなセミナーなどが予定されていますが、ここで習い事ができるとさらにいいですね。英会話やダンス等のレッスンもしてくれたりすると子供を持っている親としては、活用できそうでいいなと思います。
     +
    **同感です。 共用施設は習い事も将来的には可能性あるのでは？いごごちカフェですね。
      
     
    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
    −
    *
    		+
    *ルーバーと、トイレの手洗いカウンターが無いのが気になりました。
     +
    **トイレ内の手洗いカウンター必要ですか？無い分、安いほうがいいのですが、玄関にイミフなオブジェが設置されますね。
     +
    ***私も不要だと思います。ただ、その分安いのかな？と疑問だったので。
     +
    *ルーバー格子がないのが残念です。地味に痛い。
     +
    *ブランズは細かいところまで作り込まれてますね。ブランズ見た後にヴィルレ川口を見たら引っ掛かる点が多々ありました。ヴィルレ川口は立地まずまず、日当たり良好だけども、カーテンレール剥き出しだったり、共用部分の廊下を跨ぐようにエアコン室外機から水が流れてたりで。。あれで冷めました これからモデルルームオープンするであろうパークハウスは、同等もしくはブランズ以上のクオリティかもしれませんが、金額的にかなり高いことが予想される。。LDが12畳と狭いので検討対象から外しました 第2期ブランズ川口本町。。楽しみですね！
     +
    **購入者さんですか？
     +
     
      
     
    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
    −
    *
    		+
    *間取：2LDK～4LDK
     +
    **専有面積：65.77平米～90.82平米
     +
    *間取り見たいんだけど。。。
     +
    *間取り的には、122側に窓を持たない間取りは必須と思います。風呂やクローゼットなどを122側にして、川側に全て面しているような部屋ですね。
     +
    *間取りはやはり田の字型メインですかねえ。
     +
    **一部を除いてありきたりなプラン。殆ど長谷工みたいな田の地間取りでは、、
     +
    *間取り修正するならつまらん田の字ばっかりはもう辞めてくれ
     +
    **でも結局田の字プランが売れるんですかね？ 川口元郷みてるとそう思ってるのですが。
     +
    *この立地で田の字にするという事は、寝室2部屋が122沿いになり、窓が開けれなくなるという事。考えて間取り作れよな。
     +
    *排気ガスと、騒音がクリアできれば前向きに検討したいです。ただ間取りがよくある田の字で躊躇してます。 オイコスと悩み中です。
     +
    **排気ガスってどうやったらクリアできるの？騒音は２重サッシだろうからずっと閉めれば大丈夫だが
     +
    *事業計画の変更に伴い、概要の表記に以下の変更がございます。 ・専有面積：[変更前]65.77㎡～90.82㎡⇒[変更後]58.68㎡～90.82㎡ ・バルコニー面積：[変更前]9.43㎡～43.78㎡⇒[変更後]9.43㎡～40.38㎡ ・テラス面積：[変更前]無し⇒[変更後]14.33㎡～22.95㎡ ・ルーフバルコニー面積：[変更前]27.51㎡～36.19㎡⇒[変更後]28.84㎡～37.64㎡ ・専用庭：[変更前]16.50㎡～80.47㎡⇒[変更後]28.44㎡～57.56㎡ 以上の通り変更となります。
     +
    **間取り変えたのかな？
     +
    **もうすぐ1期販売なのに事業計画変更ってあるの？設計大丈夫？
     +
    *狭い間取りが増えていますね。 公式サイトには掲載されていないので、そのあたりが変更になったのでしょうか。 ここのランドプランを見るとマンションの敷地自体は十分にあると思うので、どういう事情があったのか気になりますね。 まだ予約広告の段階なのでそういうこともあるのでしょうか。
     +
    **事業協力者と何かあったんですかね？
     +
    *無知なのですが、間取りが変更になるということは珍しいのでしょうか？ 狭い間取りタイプが増えたということは初期の設定よりも敷地面積が狭かった等という理由なのかな。 専用庭と、部屋の広さがだいぶ変更になっていますね。バルコニーやテラスはそれほどではないですが、 これによって購入層が大分変ってくるのかなと個人的に思いました。
     +
    **なかなかないのでは？ 厳しくなってきますかね。 価格次第ですね。
     +
    *わたし東急ではないので単なる空想に過ぎませんが、アウトフレームにするために結果的に部屋の面積を削ったとか、またはルーフバルコニーの面積がけっこう変わってるので日影規制に対する設計が甘かったとかですかね？ さすがに3LDKを2LDKになんていう設計変更は無いと思いますし何れにしてもこの変更は購入者には懸念材料になってるようですね。
     +
    *公開されている間取りを拝見するとファミリータイプになっているのかなと思いました。 バルコニーが狭そうなのは残念。もう少し奥行きがあるとよかったかしら。
     +
     
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
    −
    *
    		+
    *本町小学校ニュースになってますね
     +
    **とんでもない教頭ですね。 これでは学校のレベルも知れたものです。
     +
    **とんでもないですね。 ブランズ川口本町にとってはいい迷惑ですね。
     +
    ***確かにいい迷惑です。しかも第1期販売開始日にぶつけてくるという。。色んな意味で
     +
    ***そうですか？ 事故についてはもちろん良くない話ですが、どこの学校であっても、学校選びや家選びには関係しない話題だと思っています。
     +
    ****子供がいる家庭にとっては、小学校は多いに関係してくるかと思います。
     +
    *****教頭お一人の事故が関係するとは考えにくいという話です。
     +
     
     +
     
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
    −
    *
    		+
    *用途地域：準工業地域
     +
    *122沿いという事ですが、騒音が気になりますよね。
     +
    **騒音ってどんな感じでしょう？玄関側だからそんなに気にならないのかな？？
     +
    *駐車場を中心に工場など複数の施設が解体され整地が行われています。沿道の雰囲気が一気に変わりそう。
     +
    *災害時に大きい道路があるのはいいかも。
     +
    *レンタル倉庫や一帯の古い建物全部こわしたのね。
     +
    **三角屋根の戸建ては残ってますね。敷地範囲外のようです。その南側は駐車場やエントランス広場など大きく空けて、南向き棟を配置するんじゃないかなと予想します。あとは川沿い側に東向き棟を南北に長く、という感じですかね？
     +
    *このマンション沿いの芝川だけど、Twitterとかで検索すると氾濫がかなり危なそうですね、、、。なんか対策するんでしょうか。東急というより、川口市として真剣に取り組んでほしい。お子さんが溺れてからでは遅いです。
     +
    *ここってびっくりするくらい空気が悪いですよね。歩いていると呼吸が苦しくなる。いくら窓を閉め切っても体に良い気がしないけど・・・
     +
    *川口駅に行く場合はどうやっていけばいいんでしょう？ベビーカーだと結構つらいですかね？
     +
    *日々の生活中で買い物は絶対にしていくもので、これだけ近いのは本当に魅力的です。公共施設も公共交通機関を利用するにあたっても特に問題がない立地条件であると思います。車の移動に関してはスムーズに行えるのでしょうか。また、空いていて通りやすい道とはあるのでしょうか。
     +
    *駅が近い物件は利便性がいいので、本当に便利だと思います。 このあたりは、実際に駅から遠い物件に住んでみるとありがたさが実感できます。 何かと移動のときに不便なのは、毎日の生活の中で大変なものだと感じます。
     +
    **あとは駅近であるが故の騒音と排気ガス問題ですね。特にうるさい道路と思いますので確認が必要です。
     +
    *ここは公園が近いですし、その上に駅も近いので便利な環境にあると個人的には思っています。戸田公園あたりでとは思っていたのですが、この物件を考えると元郷も良いと思いました。
     +
    **公園近い？どこの公園？駅近、本町小学区以外にメリットないじゃんコンビニさえ近くに無いのにさ
     +
    *道路沿いの音の程度は、現地、モデルルームに行って確認したいところですが、逆にいえば大きな欠点になりうるのはその点くらいかなという気がします。
     +
    **音もそうですが、排気ガスの方が気になりますね
     +
    *保育園の入りやすさも気になっています。 あとは、子供遊ばせられる大きい公園があるか。
     +
    *こちらを検討しているのですが、ご存知の方がいらっしゃればご教示願います。122沿いですが、 ・朝夕の交通量はどれくらい多いのでしょうか？ バス利用や車利用を想定した場合、結構時間的に影響受ける程なのでしょうか？ ・幼稚園、小学校、中学校、ミエルかわぐちは122を越える形になるかと思うのですが、直接越えなくても良いように芝川沿いの舗装計画などあるのでしょうか？・周辺にコンビニやカフェはあるのでしょうか？
     +
    **主観です 朝夕の交通量は多いです。 これが本物件の一番のデメリット。 舗装計画はなかったと思います。 コンビニやカフェは無いと思います。 駅力は弱いですね。ただコンビニ需要はあると思うのですが。
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    ***やはり国道沿い、朝夕は仕方ないのですね。 また、現状は122沿いを歩かせるしか無いのですし、駅回りにはそういった施設は無いのですね… 駅に入るとデイリーヤマザキがあるとのことだったんですが、そのために下りるのも何だかな～と 地下鉄なのに立派なロータリーがあったので今後の開発に期待したいですね
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    *排気ガスについて、ぜひご自分で確かめた方が良いと思いました。 我が家は妥協するかどうか、迷っているところです。
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    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
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    *モデルルームいきましたが、人が全然いなかったです。あんなもんですかねー？見れてよかったですが、肝心の音に対してはあまり説明受けませんでした。 あと、自転車は200パーセントでは無さそうです。あとあと揉めそうですね。
     +
    *今週が、セレクト発表 来週が、管理説明会だそうですね。 管理説明会ってなにやるんでしょう？
     +
    **東急コミュニティ 評判 でググるな危険 という注意喚起の説明
     +
    ***やばいんですか？
     +
    **セレクト発表だったんですね。 どんなものがあったか教えて欲しいです
     +
    *登録から抽選まであまり期間がないのですね。 みんなマンションはそんなものかな？
     +
    *駅前でうちわ配って頑張ってるみたいですね
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    ==掲示板==
    		 
    ==掲示板==
     
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    saitama/624881/57-249
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    saitama/632393/7

    2019年10月23日 (水) 17:08時点における最新版

    物件概要[ ]

    ブランズ川口本町 外観完成予想CG
    ブランズ川口本町 外観完成予想CG
    1. 埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩3分
    2. 京浜東北線 「川口」駅 徒歩14分
    • 総戸数：163戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上16階地下階数1階
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2019年08月
    • 売主：東急不動産株式会社
    • 施工：埼玉建興株式会社
    • 管理会社：株式会社東急コミュニティー

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 最高マンション
    • ブランズ川口元郷との差別をどのように図っているか気になる所。ヴェレーナ川口元郷の完売とブランズ川口元郷の売れ残りを考えると、川口元郷ではグロスで4000万を越えると苦戦するのでは。
    • 総住戸数が多いマンションなので、その部分で値段が安くなるといいと思いました。総住戸数が少ないと販売価格が高い傾向がありますから。
    • ブランズなら一見の価値あり
      • 元郷がすごくよかったので期待が大きい。
        • 122号と芝川の間と言うのを考慮すると元郷よりは高くは出来ないね。かと言って設備を落としすぎると都内からの需要を取り込めないし。設備と価格のバランス良い物件に期待
          • ここの立地は確かに難しいですよね。
            • 122号沿いで安くしてくるようなので、70平米の部屋が3000万前半〜3500万円くらいであれば検討したいです。
    • 価格は、今は好景気？に便乗して不動産会社が相当利益を乗せてるので、企業努力で常識的な価格にして戻してほしいものですね。少し前まで3500万円くらいで十分買えてたエリアですし。
    • 先ずは公式で早く発表して欲しいです。デザインとかも気になります。幸町はデザインの評判、余り良くなかったですからね。
      • デザインは気になりますね。やはり気に入ったデザインでないと買えません。幸町は色もあって地味であまり好みじゃなかったですので、FIX窓などを使って特徴あるデザインにしてほしいです。こちらは日照権の関係もあるので、マーキスのような段々にして立体感を持たせてほしいですね。
    • 最多価格が3500位なら、そこそこ売れるかも知れませんね。
      • 川口駅周辺は高いからここは価格に期待です。場所的にブランズ川口元郷よりは安くないとおかしいと思うんですよね。どなたかが言われてましたが、最多が3500位を希望しますよ。後、少しは共用施設を作って欲しいです。
        • 3500くらいにしないと売れない立地なので、共用設備などは最低限かと。多くを望んでも裏切られますよ。
          • ここは、3000万前半の立地だよね。

    それでもビミョーだけど

    • この辺の賃料考えると転勤可能性ある人は高いと怖くて買えないよなぁ 賃料収入よりローンが高くなるんじゃ
    • マンションを一括で購入できればいいですけどね。余裕資金でマンション運用するならいいですけど、いったん入居すると価値は下がるから、中古でも売りにくい気がします。 格差があるので余裕で支払っていける人と余裕なしの人、二極化になると思います。
    • このマンションで運用なんかする人いるかな？値上がりは期待できないし、賃貸ニーズがある立地でもないように感じます。 赤羽岩淵から赤羽に乗換できたら埼玉高速鉄道線も今よりはマシだったろうに
    • 川口元郷と悩んでる人は多そうですね
      • 川口元郷より安ければ検討したいです。 高ければ無し。同等なら完成後様子見。 で行こうかと思います。 騒音と、等価交換が気になりますね。
    • けっこう良いところが非分譲 。非分譲は賃貸に出される
      • 非分譲ってそういうものですか？ 賃貸の方がいるとちょっと気になりますね。 ルールとか浸透しなさそうで。
        • バルコニーでタバコとか平気でやっちゃいそうですね。注意したら開き直りとか。
        • それは嫌ですね。。騒音とかもあまり気にしなさそうですね。 管理人常駐であれば注意も揉め事にならなくて良さそうですが、難しいですかねー。
    • リビアシティ川口元郷と、競合ですね。 向こうはかなりやすそうです。
      • リビアシティ川口元郷は、ここが売れてから動き始めると遅いので、このタイミングで発表して、正面からぶつけてきましたね。 リビアシティ川口元郷、60年程度の定借物件で、価格帯と面積を見る限り、かなり平米単価を抑えられた値付けですね。。。 立地は、122沿いであることを考慮しても、ミエル、サミット、フィットネスジム、駅に近いこちらの方がよいと思いますが... こちらの価格も事前案内会で発表されたら知りたいですね。
    • 事前案内会はおわったのでは？
    • 金額出てますね
      • 高い？安い？
    • 川口元郷で、幹線道路沿いにしては若干高いのでは？ みなさんどう思いますか？
    • 交通利便性、商業利便性を考えると、リーズナブルな価格水準だと思います。周辺中古の相場も上がってきてますしね。
    • 賃貸もあるマンションのようですね。 賃貸の人との関係が心配ですね。
    • 金額は、スーモにも掲載されてますね。 若干高いと感じました。
    • ブランズ 川口元郷より内部設備が下がるなら、立地面も考慮した上で同等ぐらいが良いのかなと。3階で3700万ぐらいでしたっけ。
      • 3LDKは3900万円台〜か、元郷ですごい時代だね、スルーします
      • そうなんですよねー。 値付けを見誤ってないでしょうか？ ブランズ 川口元郷見てもわかるように売れ残ってますからね。それより安くしないと。 私もあと200万全体で安ければ、購入にかなり前向きに考えれるのですが。
    • この立地でこの価格は高い！んー、この時代やむないか、売れるんじゃないかと言われたブランズ川口元郷が、あれだけ売れ残ってるのを見ると、でもわざわざ買うのは、リスクが高いと思った
    • 改めて見ると2000~2009年に供給された新築マンションは安かったなぁ。 埼玉県の新築マンションの平均購入価格をみると、2009年までは3300~3500万程度で推移しているけど、2017年には4700万だもん・・・（suumo調べ、4頁） https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/1803012_MSVCM_shutoken.pd... 時代だねぇ
    • ブランズ 川口元郷は、例の事務所とその先の小学校だから、ファミリー世帯は敬遠したのでは？
      • ただ、やはり高いですね。 時代なのかもしれないですが、それにしても高い。売れないとしたら価格面ですね。 販売までもう少しなので下がれば一気に人が集まって来るのでは？ 下がることなんてあるのかな？
    • 下がるとサプライズでかなり来場者数見込めそうですよね。 うちはあと少しって感じですね。
    • メリット 駅近 二重床二重天井 ディスポーザー 南東側なら建物が立たない デメリット 幹線道路沿い 音 排気ガス 価格 川沿い ルーバー 等価交換マンション 駐車場が200パーセントじゃないかな？ とにもかくにも価格ですね。 値段に跳ねてくれれば納得です。
      • デメリット 非分譲＝賃貸 故に多少の空き部屋あり？ 故に修繕積立金不足？？
        • それは大問題ですね
    • 一階のメリットの１つがなくなったのでかなり安くしないと売れなさそうですね。仕方ないですが。
    • やっぱ高いわ 将来的に3万近くになる修繕積立金がキチガイ
    • もう少し安ければ即買いします。東急さんよろしくおねがい致します。安くすると来場者ももっと増えると思いますよ。 最近は結構来場者多そうですが。
    • マンションマスターさんの記事ではそんなに評価良くなかったですね。 むしろブランズ川口元郷を紹介されてますね。 どうなんでしょう。個人的には川口本町かなと思っているのですが一般的には川口元郷の方が評価高いんでしょうか。 であればもう少し目に優しい価格にしてほしい。
      • なかなか人気でないっすねー。 飽和状態なのかな？
    • 川口はほっといても都内から集客しやすそう
      • 都内から集客できてる気がしないです
        • でも4LDK以外はほとんど売れるじゃん
    • 元郷なのに、高すぎる。期待されたブランズ川口元郷であれだけの売れ残りで、同一ブランドなんだから、価格面でマーケティングはないのかぁ。まぁ、高いんだろうな、コストが。
    • やはり価格はあのまま正式発表なんですかね？ あまりにも売れていないように見えますね。 要望書ついてるのって、10行くのかな。 我が家はまだ検討中です 唯一、全ての洋室が道路側ではないHなのですが、廊下のくだり天井が気になりますね。
    • 価格の正式発表で良いサプライズあるといいですね。
      • 最初から安売り、、あるわけないし
      • 途中から安くするのも厳しく無いですか？ 竣工後ならわかりますが。
    • 価格が、、時期的にしょうがないと言えど、ちょっと販売苦戦しそうな雰囲気満載。 ブランズ川口元郷悪くなかったけど、あの価格で、あの売れ残りだもんなぁ リセールの弱い元郷エリアでこれはちょっときついな
    • 価格がなー。 元郷エリアってリセール弱いんですか？
    • 第2期とかに下がるってありえるのでしょうか？ 竣工後はソライエ成増や、プラウドシティ大田六郷みたいに下がるのは予想できるのですが。
      • 下がるよ、大幅に下がるよ だから最終期まで待ったほうがいいよ それまでに私は買ってますが
        • 一期で買う？
    • あと100万ぐらい下がってくれればと思っています。端数と言われればそれまでかもしれないですが、それなりに大きいので。
    • リセールは幹線道路沿いということなのでやはり落ち込むのかな。という所から割高感は無いか。
    • 値下げしましたね。
      • そうなんですか？ お幾らに値下げ？
    • 100万全体的に下がったのかなーと。 または一階のみ下がった？ そのあたりはよくわかりませんが。
    • 1階いくらですか
      • 3500、3800、3900の部屋があったと思います
    • 下がったのは一階だけかもしれませんね。 要望書ついたところは下げてないのかもしれないですね。足元見られてる気がして嫌ですが。 私としては平均的に下がってなければ、別物件も考えています。
      • いずれ本広告された時に、全体を通した値下げの状況が確認できると思います。なので一旦スルーするのもありかもしれませんね。 とは言え、要望書入ってる部屋しか本広告されない気がしますけども
    • 修繕積立金高すぎない？ あのブランズ川口元郷より高い。
      • 他と比較すると2倍以上のランニングコストな印象ですね。12年後、24年後にどうかですね。 積立金が潤沢にあると、東急コミュニティに狙われて必要以上のメンテナンスを提案されたりするという書き込みもありますね。 段階的に上がって最終的に3万円近くの支払いになる20数年後のリセールは厳しそうですね。
    • 要望書の期限が明日までと伺いました。 当初の期限より延びているようですが、あまり要望書出てないんですかね？ 私は第1期は見送ろうかと思っています。
      • 要望書どれぐらい出てるかわかるんですか？
        • 本広告された数≒要望書の数 じゃないでしょうか？
    • 要望書の数で様子見したいのですが。 なかなか駆け引きが難しいですね。
      • 要望書がたくさん入ってたら買いたいですか？ このマンションは元郷では高いという印象ですが、首都圏でみると安いほうですね。それでも管理費・修繕積立金はけっこう高いですから、躊躇する人もいると思います。 それを支払うことが出来る人が買うわけで、ある種のフィルターになってますね。民度を維持したマンションコミュニティとなることを期待したいですよね。
    • 検討中のため、要望書が沢山入ってなければ一旦見送っても良いかなと。修繕積立金は高いですね。特に上がり幅がすごいです。
    • かなり良くないですか？ 設備、立地、子育てに関してが評価高いです。 122沿いというところで騒音、川沿いというところで昨今の大雨の影響が気になりますね。
    • 駅近、価格も他の首都圏に比べれば安いです。川口駅近辺のプラウド、パークハウスは庶民には買えないですからね。 荒川氾濫したら川口市全滅ですから、私はあまり考えていません。ちなみに購入予定です。
      • 初期で何割ぐらい埋まりますかねー。 ちなみに低階層ですか？
    • 第1期でどのくらい埋まるかは気にしていません。ブランズ川口元郷を敬遠した子育て世代が買うと思うので、4LDK以外はいずれ完売するでしょうね。
    • 川口元郷という立地からして、妥当な金額帯だと思いますか？ これから川口駅ー川口元郷駅あたりは再開発されると良いのですが。
    • 昔の元郷を知っている人は高いと言います。 ただ、首都圏の他のマンションに比べると安いです。ということで普通のサラリーマンが頑張って買えるレベルだと思ってます。 ところで本広告出ましたね！ 第1期 20戸 2LDK〜4LDK 3830万〜6490万
      • 4LDKは見出しの価格が間違ってますね。 間取り図には6410万と記載がありました。
    • 川口もだいぶ、新築が増えてきたので選択が多くていいですね。 やはり条件のよい物件が多いと検討のし甲斐があると思います。 このあたりの条件はかなり良いものが多いので、なるべくよい条件で検討したいです。 あとは、どうしても場所がいいと価格が高くなるのが難しいところですね。
    • 他の物件と悩んでいます。中古ですが。価格が低くて魅力だったので。
    • 皆さんの年収っていくらぐらいでしょうか？ 初めての購入でやっていけるか心配だったので。 ちなみに700ぐらいです。
    • 物件の購入価格をお聞きしないと、やっていけるか判断出来ないと思いますよ。
      • すみません。たしかにそうですね。 4400万円となります。
    • 管理費・修繕積立金などのランニングコストを含めて、14万弱／月（ボーナスなし、変動金利で試算）という感じでしょうか。 6年ごとに修繕積立金が上がるため、25年目から35年目までの支払いが最大値となり、16.5万程度になると思います。 お子さんが何人いるかにもよりますが、問題ないと思います。あなたがやっていけない場合は、一般的な収入の人では買えないマンションということになると思います。
      • ありがとうございます。 子供は1人で、今後2人になればいいと思っています。
    • このマンションの事業協力者住戸が30戸と、全住戸の20%弱で多い気がするのですが、大丈夫なのでしょうか。 例えば 全て賃貸で、入居者が見つからず管理費や修繕積立金の皺寄せが入居者に寄る。 事務所や店舗？が入り、風紀が乱れる？ 等、何か懸念点は無いのでしょうか。
      • 気になりますね。 ただ、管理費と修繕積立金は、賃貸者が払うのではなく所有者かなと思いました。
        • 勝手な想像ですが、協力者が30名もいるとは思えないので一人で複数部屋分配されてると思われます。 仮に３部屋所持で7年後の積立金が一部屋約￥20,000/月、13年後約￥30,000/月、あるかわかりませんが修繕積立一時金約￥450,000/12年。 ３部屋分だと毎月￥100,000近く、12年ごとに￥1,500,000近く払える程、協力者さんて余裕ある方がなれるんですかね？ ※金額は近くのマンションから参考にさせて頂きました。
          • 協力者は1人ですよ。 結構厳しいのでは
            • 一人となると尚更不安ですね… ◆修繕積立金(前述より) 7年目～30部屋で￥600,000/月 13年目～30部屋で￥900,000/月 ◆修繕積立一時金(前述より) 12年ごと30部屋￥1,350,000/ ◆管理費(国交省の調査の平均￥15,000より) 30部屋で￥450,000/月 ※立体駐車場かつ協力者住戸は部屋が優遇(最上階角部屋等)を考慮すると￥20,000越えそうですが… 12年目に限って言えば、最初の1月目は￥2,500,000弱の支払い？ですよね…恐らくほぼ賃貸なので、現在の近隣相場約￥150,000から、単純に10部屋も貸し出し出来ていればしばらくはランニングコストは補填できそうなので安心かと思ったのですが、10年後20年後も相場維持が不明な反面、修繕積立金は更に増しますし、勝手なイメージですがココまで高額な賃貸に定着する方も少ないのかなと。 そうなると、結局将来積立金不足に陥る可能性が高そうと思えてしまいます。 この辺り、売り主は補填、してくれないですよね？(10年アフターとかは見かけますが違う気がしますし)
          • とりあえずマンションギャラリーに行ってみては？話しはそこからだと思いますよ。
            • 確かに仰る通り、行ってみてからの話かとは思います。 ただ、HP上を見て、かつ現地にお邪魔させて頂き、現状立地と設備は高確度な物件になっており、マンションギャラリーに行ってしまうと変なフィルターが掛かってしまいそうなため、躊躇しております。
    • ブランズ川口元郷であれだけ売れ残ってるのだから、ここは販売は大雨でしょう。 管理費等含め、高すぎます。 地元民はたぶん買わないので、南北線利用者で絶対価格を抑えたい人か購入層じゃないですかね
      • 小学校まで徒歩15分の元郷と比べるのは違う気がする、こっちは徒歩6分だからね、ちなみに本町小だよ。地元民に相手にされないマンションでもいいよ 段階的に上がっていく修繕積立金を理解して払っていける人に買ってほしい。安さに飛びついて管理が破綻するのは勘弁。
    • 第1期で何割ぐらい出したんでしょうか？
      • マンションギャラリーへ行って、確認すればいいのではないですか？
        • マンションギャラリーへ行くと変なフィルターが云々とか訳が分からないですよね。行かないと買えないのに。
    • 近辺のマンション見に行ったけど、ここが断トツで良かった。 第2期かな。 高いかな。
    • マンションの設備、中はダントツと思いました。 あとは価格と立地の折り合いかと。
    • 後どのくらい残っているのか気になります
    • 第2期の値段下がってない？当初の価格より。気のせいかな
      • 当初の価格自体が100万円単位の予定価格として発表されているだけなので、値下がりしてるか判断できないでしょ。 200〜300万も値下がりしたら分かるけど、最終期の売れ残りでもそこまで下がらない。
      • 最終期の売れ残りであれば下がるかと思いますよ。
        • ブランズの最終期売れ残り買ったことあるんですか？
          • ブランズ川口元郷、竣工後の売れ残りを検討ていた体験からです。実際に購入には至りませんでしたが。
            • おかしいですね。そこまで下げて売ってないはずなんですが？ちなみに何階のどのタイプですか？担当営業は誰でしたか？イニシャルでいいですよ
              • 3ldkのお部屋です。 値下げを示唆されました。 おそらく購入となればあと一段はいけるかと。 また、4ldkのお部屋ならまだ値下げ可能かと。 階数とイニシャルは伏せさせてくださいね。
          • 価格の折り合いがつかなかっただけで、良いマンションかと思います。 躯体や、設備は良いですよね。 排気ガス、川近くがもう少し価格に反映されていれば、迷わず即購入でした。
    • いいマンションですよね。ただ、私も川の近くで虫が増えるリスクを恐れて購入には至らず。 最上階とかなら大丈夫だったかもしれませんが、上層階は予算に合わず。
    • 竣工後なら値引きはあるのが普通では？ 無いのは住友不動産ぐらいかと。
    • 値下げ目的ならブランズ川口元郷が1割引の情報が入りました。 それでも5300万以上からになりますので予算が厳しい方は4000万代の本町など現実的な選択からですね。
    • 値下げ値下げ言って購入しても、その後が大変だから購入しないほうが◎
      • おっしゃる通りでこのマンションの修繕積立金は多く積んでるので、値引きを気にしなきゃいけない人には厳しいと思います。住民にとっては検討板の質云々より、滞りなく修繕積立金を払っていける人に買ってほしいですよね。


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    交通[ ]

    • 通勤には意外と穴場かも
    • 川口駅はエルザタワー前又は川口郵便局のバス停からバスで行ける
    • 埼玉高速鉄道の川口元郷の駅近く。川口駅まではちょっと遠いでしょうか？産業道路が近いから、車で送り迎えや自転車だと行けるのかな……。


    構造・建物[ ]

    • 気になるのは、裏の川沿い道に出れるかどうか。122は極力子供に歩かせたくないので、必ず簡易出入口をつけてほしいです。まぁ、隣のマンションも裏口あるので、ここは流石に大丈夫だろうと思ってますが。
    • 交通量が多いので向かいのマンション見たく、敷地と道路の間に塀がほしいですね。子供が飛び出すと大変。
      • 122沿いですから、確かに塀とか必要です。その辺りは東急も考えていると思いたいですね。公式が発表されれば、規模とか周辺図とか出てるから分りやすいんですが、いつ頃発表されるんでしょう？
        • この交通量だとやはりDINKSが買うのかな。塀があれば多少安心だが。3000万円台前半を希望。
    • 16階建て、建築面積1547平米、160戸ということは、タワーっぽい形状になり、専有面積狭めの単身又はDINKS向けのプランが多そうですね。エルザ付近のより立地の良いファミリー向けマンションと競合しないように、差別化してきたのかな。

    • 現地状況（2017年10月5日撮影）

    • 一部軽量鉄骨って、普通ですか？
    • 幹線道路沿いなのに、二重サッシじゃないって音は大丈夫なんでしょうか？
    • 今時のマンションだと結構きっちりロックすれば音は遮音できます。 通気口のところが、防音フードがついていれば完璧だとは思いますが、こちらの場合はどういうふうになっているのかしら。 その辺りは きちんと見ていかないとならない、という風に感じています。 音は本当に毎日のことですから。
    • やはり上の階の方が音は少ないでしょう。
    • デザインはいいね
      • デザインいいですか？色味が気に入らない。
    • 一階って専用庭ほとんど無いんですね。なんでだろうか。川ギリギリに建てたかったんですかね。 幹線道路との距離を出すために。
    • ここって車寄せ無いと思うのですが、ほかのマンションも川口はそんな感じなんですか？
      • この付近のマンションで車寄せのあるところもあるよね。
    • 今朝122通過しました。 現場、だいぶ高さがでてきましたね。


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    共用施設[ ]

    ブランズ川口本町 エントランスアプローチ完成予想CG
    ブランズ川口本町 エントランスアプローチ完成予想CG
    ブランズ川口本町 ふれあいデッキ完成予想CG
    ブランズ川口本町 ふれあいデッキ完成予想CG
    • 駐車場／59台
    • バイク置場／3台
    • 駐輪場／326台
    • 共用施設なども気になります。コミュニティと公式サイトに記載があるので、パーティールームとかキッズルームなどが併設されるのでしょうか。
    • 共用施設はたくさんはないですが子供がちょっと遊べるような場所があるのは良いと思います。 いちごカフェではいろいろなセミナーなどが予定されていますが、ここで習い事ができるとさらにいいですね。英会話やダンス等のレッスンもしてくれたりすると子供を持っている親としては、活用できそうでいいなと思います。
      • 同感です。 共用施設は習い事も将来的には可能性あるのでは？いごごちカフェですね。

    設備・仕様[ ]

    • ルーバーと、トイレの手洗いカウンターが無いのが気になりました。
      • トイレ内の手洗いカウンター必要ですか？無い分、安いほうがいいのですが、玄関にイミフなオブジェが設置されますね。
        • 私も不要だと思います。ただ、その分安いのかな？と疑問だったので。
    • ルーバー格子がないのが残念です。地味に痛い。
    • ブランズは細かいところまで作り込まれてますね。ブランズ見た後にヴィルレ川口を見たら引っ掛かる点が多々ありました。ヴィルレ川口は立地まずまず、日当たり良好だけども、カーテンレール剥き出しだったり、共用部分の廊下を跨ぐようにエアコン室外機から水が流れてたりで。。あれで冷めました これからモデルルームオープンするであろうパークハウスは、同等もしくはブランズ以上のクオリティかもしれませんが、金額的にかなり高いことが予想される。。LDが12畳と狭いので検討対象から外しました 第2期ブランズ川口本町。。楽しみですね！
      • 購入者さんですか？


    間取り[ ]

    • 間取：2LDK～4LDK
      • 専有面積：65.77平米～90.82平米
    • 間取り見たいんだけど。。。
    • 間取り的には、122側に窓を持たない間取りは必須と思います。風呂やクローゼットなどを122側にして、川側に全て面しているような部屋ですね。
    • 間取りはやはり田の字型メインですかねえ。
      • 一部を除いてありきたりなプラン。殆ど長谷工みたいな田の地間取りでは、、
    • 間取り修正するならつまらん田の字ばっかりはもう辞めてくれ
      • でも結局田の字プランが売れるんですかね？ 川口元郷みてるとそう思ってるのですが。
    • この立地で田の字にするという事は、寝室2部屋が122沿いになり、窓が開けれなくなるという事。考えて間取り作れよな。
    • 排気ガスと、騒音がクリアできれば前向きに検討したいです。ただ間取りがよくある田の字で躊躇してます。 オイコスと悩み中です。
      • 排気ガスってどうやったらクリアできるの？騒音は２重サッシだろうからずっと閉めれば大丈夫だが
    • 事業計画の変更に伴い、概要の表記に以下の変更がございます。 ・専有面積：[変更前]65.77㎡～90.82㎡⇒[変更後]58.68㎡～90.82㎡ ・バルコニー面積：[変更前]9.43㎡～43.78㎡⇒[変更後]9.43㎡～40.38㎡ ・テラス面積：[変更前]無し⇒[変更後]14.33㎡～22.95㎡ ・ルーフバルコニー面積：[変更前]27.51㎡～36.19㎡⇒[変更後]28.84㎡～37.64㎡ ・専用庭：[変更前]16.50㎡～80.47㎡⇒[変更後]28.44㎡～57.56㎡ 以上の通り変更となります。
      • 間取り変えたのかな？
      • もうすぐ1期販売なのに事業計画変更ってあるの？設計大丈夫？
    • 狭い間取りが増えていますね。 公式サイトには掲載されていないので、そのあたりが変更になったのでしょうか。 ここのランドプランを見るとマンションの敷地自体は十分にあると思うので、どういう事情があったのか気になりますね。 まだ予約広告の段階なのでそういうこともあるのでしょうか。
      • 事業協力者と何かあったんですかね？
    • 無知なのですが、間取りが変更になるということは珍しいのでしょうか？ 狭い間取りタイプが増えたということは初期の設定よりも敷地面積が狭かった等という理由なのかな。 専用庭と、部屋の広さがだいぶ変更になっていますね。バルコニーやテラスはそれほどではないですが、 これによって購入層が大分変ってくるのかなと個人的に思いました。
      • なかなかないのでは？ 厳しくなってきますかね。 価格次第ですね。
    • わたし東急ではないので単なる空想に過ぎませんが、アウトフレームにするために結果的に部屋の面積を削ったとか、またはルーフバルコニーの面積がけっこう変わってるので日影規制に対する設計が甘かったとかですかね？ さすがに3LDKを2LDKになんていう設計変更は無いと思いますし何れにしてもこの変更は購入者には懸念材料になってるようですね。
    • 公開されている間取りを拝見するとファミリータイプになっているのかなと思いました。 バルコニーが狭そうなのは残念。もう少し奥行きがあるとよかったかしら。


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    買い物・食事[ ]

    育児・教育[ ]

    • 本町小学校ニュースになってますね
      • とんでもない教頭ですね。 これでは学校のレベルも知れたものです。
      • とんでもないですね。 ブランズ川口本町にとってはいい迷惑ですね。
        • 確かにいい迷惑です。しかも第1期販売開始日にぶつけてくるという。。色んな意味で
        • そうですか？ 事故についてはもちろん良くない話ですが、どこの学校であっても、学校選びや家選びには関係しない話題だと思っています。
          • 子供がいる家庭にとっては、小学校は多いに関係してくるかと思います。
            • 教頭お一人の事故が関係するとは考えにくいという話です。


    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域：準工業地域
    • 122沿いという事ですが、騒音が気になりますよね。
      • 騒音ってどんな感じでしょう？玄関側だからそんなに気にならないのかな？？
    • 駐車場を中心に工場など複数の施設が解体され整地が行われています。沿道の雰囲気が一気に変わりそう。
    • 災害時に大きい道路があるのはいいかも。
    • レンタル倉庫や一帯の古い建物全部こわしたのね。
      • 三角屋根の戸建ては残ってますね。敷地範囲外のようです。その南側は駐車場やエントランス広場など大きく空けて、南向き棟を配置するんじゃないかなと予想します。あとは川沿い側に東向き棟を南北に長く、という感じですかね？
    • このマンション沿いの芝川だけど、Twitterとかで検索すると氾濫がかなり危なそうですね、、、。なんか対策するんでしょうか。東急というより、川口市として真剣に取り組んでほしい。お子さんが溺れてからでは遅いです。
    • ここってびっくりするくらい空気が悪いですよね。歩いていると呼吸が苦しくなる。いくら窓を閉め切っても体に良い気がしないけど・・・
    • 川口駅に行く場合はどうやっていけばいいんでしょう？ベビーカーだと結構つらいですかね？
    • 日々の生活中で買い物は絶対にしていくもので、これだけ近いのは本当に魅力的です。公共施設も公共交通機関を利用するにあたっても特に問題がない立地条件であると思います。車の移動に関してはスムーズに行えるのでしょうか。また、空いていて通りやすい道とはあるのでしょうか。
    • 駅が近い物件は利便性がいいので、本当に便利だと思います。 このあたりは、実際に駅から遠い物件に住んでみるとありがたさが実感できます。 何かと移動のときに不便なのは、毎日の生活の中で大変なものだと感じます。
      • あとは駅近であるが故の騒音と排気ガス問題ですね。特にうるさい道路と思いますので確認が必要です。
    • ここは公園が近いですし、その上に駅も近いので便利な環境にあると個人的には思っています。戸田公園あたりでとは思っていたのですが、この物件を考えると元郷も良いと思いました。
      • 公園近い？どこの公園？駅近、本町小学区以外にメリットないじゃんコンビニさえ近くに無いのにさ
    • 道路沿いの音の程度は、現地、モデルルームに行って確認したいところですが、逆にいえば大きな欠点になりうるのはその点くらいかなという気がします。
      • 音もそうですが、排気ガスの方が気になりますね
    • 保育園の入りやすさも気になっています。 あとは、子供遊ばせられる大きい公園があるか。
    • こちらを検討しているのですが、ご存知の方がいらっしゃればご教示願います。122沿いですが、 ・朝夕の交通量はどれくらい多いのでしょうか？ バス利用や車利用を想定した場合、結構時間的に影響受ける程なのでしょうか？ ・幼稚園、小学校、中学校、ミエルかわぐちは122を越える形になるかと思うのですが、直接越えなくても良いように芝川沿いの舗装計画などあるのでしょうか？・周辺にコンビニやカフェはあるのでしょうか？
      • 主観です 朝夕の交通量は多いです。 これが本物件の一番のデメリット。 舗装計画はなかったと思います。 コンビニやカフェは無いと思います。 駅力は弱いですね。ただコンビニ需要はあると思うのですが。
        • やはり国道沿い、朝夕は仕方ないのですね。 また、現状は122沿いを歩かせるしか無いのですし、駅回りにはそういった施設は無いのですね… 駅に入るとデイリーヤマザキがあるとのことだったんですが、そのために下りるのも何だかな～と 地下鉄なのに立派なロータリーがあったので今後の開発に期待したいですね
    • 排気ガスについて、ぜひご自分で確かめた方が良いと思いました。 我が家は妥協するかどうか、迷っているところです。


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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    • モデルルームいきましたが、人が全然いなかったです。あんなもんですかねー？見れてよかったですが、肝心の音に対してはあまり説明受けませんでした。 あと、自転車は200パーセントでは無さそうです。あとあと揉めそうですね。
    • 今週が、セレクト発表 来週が、管理説明会だそうですね。 管理説明会ってなにやるんでしょう？
      • 東急コミュニティ 評判 でググるな危険 という注意喚起の説明
        • やばいんですか？
      • セレクト発表だったんですね。 どんなものがあったか教えて欲しいです
    • 登録から抽選まであまり期間がないのですね。 みんなマンションはそんなものかな？
    • 駅前でうちわ配って頑張ってるみたいですね


    掲示板[ ]

    ご近所物件の掲示板

    saitama/624881/57-249

    saitama/632393/7

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    ブランズ川口本町

    物件概要
    所在地 埼玉県川口市本町二丁目173番1他（地番）
    交通 埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩3分
    京浜東北線 「川口」駅 徒歩14分
    総戸数
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