ブランズ二子玉川テラス

2019年10月29日 (火) 14:52時点における最新版

物件概要[ ]

ブランズ二子玉川テラス外観

• 所在地：東京都世田谷区玉川2丁目1496番2（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
2. 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分

• 総戸数：79戸
• 構造、建物階数：RC造 地上6階（建築基準法上は、地上5階 地下1階建て）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年01月
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：大豊建設株式会社　東京支店
• 管理：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況[ ]

• いよいよ公式ページ出ました。二子玉川地区では希少な駅数分圏の物件。地上5階、54.55～127.20平米、2LDK～4LDK、全79部屋。
• さすがの二子玉川ライズも、中古価格がこなれてきたので、 東急がこちらの価格設定をどうするか、見ものですね。 販売中の物件で単純計算して、ライズの中古が３９０万弱。 ２４６の高架が近いなど立地に難があるものの、 ブランズとしては、目いっぱいグレードを盛った印象なので、 かなり強気のプライスになるように思います。 ただし、玉川４丁目（三菱地所レジデンス）の販売が先だろうから、 そちらの分譲価格も少なからず影響しそう。 野村も瀬田１丁目で販売予定なので、この３物件から目が離せない！
• ブランズかなり気合い入ってますね。規模感はなく板状で立地にも難はありますが、その他のスペックはなかなか魅力的です。

HPに載っている東向き80平米低層が1億弱くらいかなと予測しますが、いかがでしょう。

• 駅徒歩6分は魅力。8000万台から億ション？パークコート瀬田、東急ドエルプレステージなど周辺のハイクラスMSにとって代わる物件とも言えそうだが、246沿い。多摩川の花火や富士山の眺望は期待できないのか‥‥。
• 二子玉川駅のホームの頭上に、広告の横幕が掲げられていますね。東急にとって、沿線の「牙城」での分譲だけに、用意周到、威信をかけて、思い切った価格設定になりそう。
• ディスポーザーも維持費がかかるだろうから、管理・修繕費は３万～はみたほうが。。。トランクルームも有償でしょうね。
• 瀬田１丁目から建設現場を望むと。。。２４６側の最上階なら、多摩川の花火や富士山が見える？微妙ですかね？ブランズとしてはAランクの物件なので、あとは分譲価格次第。＠４００？
  • 最上階なら花火見えそうじゃないですか？
• そういえば、資料請求して、アンケートきました。「ご予算」の選択肢が7千～2億でした。単純に7000～20000を54.55～127.20平米で割ると、@423～@519。覚悟してかかりましょう。
  • ライズの中古の単価で@500万超えがあるみたいだから二子玉川の新築で@500万超えがあっても何ら不思議ではないですね。
• 噂ですとファミリータイプで1億クラス！あの立地でありえません。
  • コンシェルジュつき、内廊下、屋上庭園あり、美を意識したラウンジに20人のアーティストの作品を採用との事ですので、価格は安くはないだろうと予想しましたが億を超えるんですか？127m2のプレミアムが1億であれば納得できますが、それ以外もとなると、一体どのような方が購入するのか興味が沸いてしまいますね(^_^)
    • 2億弱でしょうな。
• 用賀で坪400くらいなのでここは500を覚悟しています。
• 思ったより盛り上がらないですね。値上がりしすぎたから仕方ないですね
• 駅までの距離はいいと思います。この距離だったら資産価値などを重視する人にもいいのではないかと思いました。ただ、そもそもの価格が高すぎるなという感じになると、資産価値的にも影響をしてくるので難しいなというところです…。値段通り、わかりやすくコストを掛けているところはコストはかかっていると思いました。
• どなたか価格わかるかたいらっしゃいますか？坪350万位だったら手が出そうなんですけど
  • 246側70平米台で1億超えてたよ
    • やはり立地やクオリティが良いだけあって、価格もそれなりにしますね。
• 第1期の申し込みをするか迷い中です。 西側希望なので、246沿いの騒音と洗濯が干せないのが気になります。サンルーム付きは予算オーバーです。 値段が値段だけに迷います…。 マンションのクオリティや駅近は、過大評価しています。
  • 坪450から500くらいですね。まあ、このクオリティならそんなもんでしょう。
    • 妥当ですね。
      • 私も西側希望ですが、音の問題と日当たりでやはり悩みやめました。駅距離は良いのですが、立地が246沿いなのが難でした。
        • そうでしたか…。やはり246沿いが一番のネックですよね。私はやめようと思ったり、やっぱり買おうと思ったりの繰り返しです…。二子玉川の駅近は絶対条件なので、新築•中古共になかなかないので迷いますね。

交通[ ]

• 朝の時間帯で二子玉川駅の混み具合はどういう感じでしょうか。渋谷に10分程度、新宿に20分くらいで着くとありますが、その間の混み具合が気になります。
  • 時間帯によっては大変です

構造・建物[ ]

• 

  瀬田１丁目から建設現場（2017年5月27日撮影）

共用施設[ ]

• 地上5階地下1階建ての総戸数79戸に対してエレベーター4機は多いな。 3機で十分だったのでは。 内廊下でコンシェルジェ有、地下駐車場であることを考えると、 毎月の管理費は平米300円超えで駐車場代も高そう。 マンション価格もさることながら、ランニングコストもバカにならないわ。
  • 単純計算すると３~４戸に1機のエレベーターになりますね。このようにすることでプライバシー確保と同時に、内廊下ながら行灯部屋を減らしたり、両面バルコニー住戸を増やしたりできるのです。間取りに期待できますね。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 西向きの眺望はきびしそうだな。 1F用賀側は半地下っぽいね。246の坂が始まってるし。 二子玉川側は、2Fか3Fまではバイパス高架にかかると思われる。 東向きは、瀬田ハイツが目前になる部屋があるが、 まーでも川挟んでるから一定の距離は保たれるだろう。 花火は、 南東方向川崎側はライズのビル群にかかっちゃうかなー。 南西方向世田谷側は、高層階なら高島屋の裏手の方にみえるかな？
• さすがにプレミアムプランは面白い間取りですね！これ、久しぶりに二子玉川で独創的な間取りなんじゃないですか？これほど余裕のあるのはライズ以来かも。
  • プレミアムプランね、専有面積の割に余裕の無い各居室、キッチンからラウンドリーまでのばかみたいな動線の長さ、部屋を分断するホールと廊下間の引き戸、これらの意味がわかったよ。 このプランは自宅でサロンとか教室とかやる人向けなんだ。 2桁人数収容できる広さのリビングを確保。ホールからみて引き戸の向こうの側がプライベート空間。プライベート空間は実効60平米級程度。ホールの存在とホールと廊下を分けてる意味も分かる。
    • だから、教室可、不特定多数の出入可な管理規約になってんじゃないかな一??
      • 今、管理規約について決めつけるのはリスキーなのでは？ 多人数が出入りする為の間取りというのはその通りだと思うけど、 普通にパーティーとかが好きな富裕層向けの間取りですよ。 部分的ではあるけど四面開口、奥行4mはあるかもしれないバルコニー、 十分な広さのホール、この面積でありながら柱の組み込みがほとんどない事などが特徴的ですね。
        • 際どい立地はともかく、公開されている間取りを見る限りでは、内廊下にも関わらず中住戸でも吹き抜けを用いて行燈部屋を作らないようにしているようで、この姿勢はすばらしい！建物構造に金かけてます。
• 地図で確認すると、世田谷区側の花火と富士山、方角としてはみえそうです。低層階は高架やお向かいのマンションで無理かもしれませんが屋上庭園からきっと見れます！
• トランクルームは全戸分ありそうですかね。
• Cタイプ、Rタイプの間取りにあるELVって エレベーターのことですよね？ エレベーターが住居に接する場合は、大抵の間取りは その隣に玄関や浴室を持ってくるんだけどね。 プレミア住居で寝室の壁の向こうがこれって酷くないですか？ その分、壁を分厚くして内法面積がせまくなってるのかな？
• 眺望狙いの物件ではないですが、眺望は基本的に期待できないですね。排ガス対策も兼ねるならば、やはり東側狙いですね。
• ガーデンアイランド側から下りてくるとガラスウォールの角部屋は中が丸見えになりそうですね。通行人の視線が気になってカーテン閉めっぱなし状態になってしまいそうで勿体ない気が。。
• 西側は二重サッシではないのか。。。
• プレミアムの間取りを見ましたが、間取り自体は3LDKでも、 ホールや廊下などの面積が広くなっているんですね。 広くて住みやすそうかもしれませんが、もっとスリムな間取りのほうが価格的にも人気がありそうに思います。
• 内廊下は◎ですが、3LDKで２部屋が窓無しという間取りは辛い。エアーウェルって、開放感あるのかしら？
  • 窓なし部屋って何タイプですか？
    • 今、公式HPに出ているCタイプ。厳密に言えば窓はありますが、窓開けてもエアーウェル（？）。エアーウェルが良く分かっていないのですが、角部屋ではないことから、屋内の吹き抜けみたいなものを想像してます。価格的に検討対象外ですが、個人的な好みとしては、大通り沿いは問題ないのですが高架沿いだと常に暗くて、気分まで落ち込みます。部屋は高架より上が必須と思いますが入り口は必ず高架よりしたで常に暗いですし。
      • 吹き抜けだから見えるのは壁だけです…開放感はありません。
• 一つ一つの洋室が孤立していて、隣り合っていない形になっていますので、子供が何人かいる家庭ですと、こういう形の方が良い事もありますよね。隣り合っていると音とか聞こえて気を使ってしまう事があると思うので、良いプランと思いました。
• 間取りが2タイプしか公になっていないのでワカラナイ事が多いですよね。
• Qタイプはサンルームなるものがあるのですね。サンルームということなので、洗濯物を家の中に干してい置く時とかのスペースになるのでしょうか。ただ単にリビングの一部として使うのもありかもしれませんが… リビングに洗濯物を干しておくと生活感がかなり出てしまうのでどうなのかなぁと思います。 植物を育てるのに使ってももしかしたらいいのでしょうか。 皆さんどのように使われるのだろう。
  • 246側nanoで正にその通りです。(T_T､)
    • そうですね。お風呂場に干す人が多いですよね。サンルームは戸建などでインナーバルコニーとして利用している人が多いです。その場合は洗濯物も干します。ただし下着は干せないですし、見た目もおしゃれにしておかないといけないです。ガラス張りバルコニーも多くなってきていますが、外からの視線も注意しないといけないんですよね
      • サンルームは植物育てられたらすごくステキ！と思っていました。 洗濯物って確かに。 花粉が舞う時期は浴室で干したりしますけれど、 日光で乾かしたい人はサンルームなのかなぁ。日光に殺菌効果があるし。 間取りもふつうっぽいところもあれば 特徴的なところもあるのであれこれ悩むのもまた楽しくなってきそう。
        • 本当、サンルームってあった方が便利だと思います。バルコニースペースは狭くなってしまうものの、夏場でも今年のように雨が続く年やゲリラ豪雨などで雨に濡れてしまうということもあります。天候が不安定な時は特に、サンルームに干しておけばある程度乾きますし便利ですよ。ただ、外のように乾きは良くないので扇風機を回したり、除湿器を設置したりするのは必須ですが、更に、ドアが閉められるようになっているので来客が来ているときに洗濯物が見えないという配慮や室内干しができる専用スペースがあるというのは主婦目線としては満点
• コストをかけて吹き抜けを設けて行灯部屋を作らない姿勢がすばらしい！
  • エアーウェルのことですよね？確かに行灯部屋にはならないですが、お隣さんとお見合いにならないんですかね？そうなると結局あまりカーテン開けられないんじゃ…？
• 中住戸の3LDKは1部屋リビングinなのが残念すぎる。。
  • 私はリビングinの間取り好きです。3LDKなら一部屋あってもいいかなと思います。
    • リビングinの間取りは和室であればあまり気にならないですし、むしろ良いかもしれません。あるいはウォールドアを採用されている場合も良いですね。通常のドアによるリビングinの間取りですと、少し使い道に迷ってしまいそうな印象があります。

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  Qタイプ間取り（2017年5月11日）

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  Cタイプ間取り（2017年5月11日）

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  Rタイプ間取り（2017年5月11日）

買い物・食事[ ]

• 二子玉川とその周辺は、商業施設が整っている。高島屋やライズだけでなく、近隣の用賀にニトリ、コジマ、ディスカウンスーパーのオーケーも。レジャー的にも、シネコンがある。総合病院、クリニックも数多い。渋谷、新宿まで足を運ばなくても、生活に事足りる。
  • 同感です！この辺りは暮らしやすいです。武蔵小杉より私は二子玉川、用賀を選びます。これは好みですよね。高島屋とオーケーストアの使い分けができるのが助かります。

育児・教育[ ]

• 小学受験、中学受験等を考えれば、教育への関心も強く、情報もあふれている。

周辺環境・治安[ ]

• ここって何の跡地でしたっけ？
  • 謎のなんとか研究所ですね。
    • 研究所ね！中学校に行く時に毎日前を通っていたけど、何の施設か分からなかった。ありがとうございます！
• 246の駅側、丘の上、線路沿い（近いが）ではないという点はテンション上がるな。丘の上ではない物件で好きだったのはドエルプレステージだが新たな候補になる可能性がある。
• ここも駅近で気になりますが、246に近すぎるのがちょっと心配です。
• 排ガスや騒音もだけど、この物件の前の通りには、よくダンプカーやらが休憩で停車してゴミも路上に捨てて行くけど、この物件が出来る事でぜひ解消して欲しいな。
• あらためて現地に行くと、 窓を開けたら、246の車の音がうるさいだろうな。 それと、駅まで平坦でないのも、ちと辛い。 車で出掛けようとしたとき、環八に出るまでと、 246渋谷方面も見えるのに、ぐるりとしないといけなし、 これはバスかなと。
  • 丸子川からみると、２４６の高架が立ちはだかっている感じですね。駅からフラットではないものの、さほどデメリットではないと思います。問題は、音と眺望。これは個人差でしょうね。
    • 音だなあ、窓開けれないっしょ
• 都心のみならず、自由が丘、横浜など神奈川方面、大井町経由で品川にも出やすい。
• 地盤工事が延々続いています。川沿いで、地盤はどうなんでしょうか。
• いくら駅近でも、線路沿いではね…。
• いち周辺住民の印象としては 246側はわりと雰囲気良さそうで安心しました。屋上庭園も二子玉川らしくていいですね。 ただ裏の丸子川側は残念です。 以前は１０メートルほどの常緑樹が立ち並んでおりましたが。
• つい最近まで246挟んで反対側あたりに住んでましたが、やつぱり深夜に大型車が通ると振動することもあって、眠りを妨げることもありました。最新の建物とはいえ静寂とはいかないでしょうね。東側は川沿いにもなるし、環境良さげですが、高いんだろうね
  • 電車と違い幹線道路は深夜も関係なしですもんね。騒音もですが、振動は嫌ですね。東側は数部屋以外は億越えでした。やはり見送るべきかな…。
• こちらは246自体は騒音は普通の大通り並みでしたが、高架がかなりの存在感で、せっかく素晴らしい外観デザインなのに、道の反対側から見ることが全くできなそうだなと感じました。買われる方は、現地で完成後の姿を想像してみるのが良いかと思います。
  • 確かにこの高架は圧迫感がありますが、マンションのバルコニーから目に入る位置なのでしょうか。高架の高さはマンションの何階にあたりますか？バルコニーの眺望を阻害されない階数は何階からでしょう？
    • 246側の部屋は3階からなので、高架の高さは5階くらいから抜けるようです。 完全に抜けきらないですが、6階は高架上の車が走っているのが見えるようですよ。 坂になっている為、二子玉川側の方が高架が高いので部屋に寄って見え方は多少違うようです。 高架下のバイクとか、綺麗にして欲しい！！
      • 最上階の6階、東側が抜け感ありそうですね。3、4階よりも1、2階の方が高架は気にならないかもしれませんね。
        • 画像を見て初めてわかりましたが、かなり高架が近い場所にあるんですね。そこはどれくらいの交通量があるところなのでしょうか。夜中まで結構車が走るようですと、音がやっぱり心配になってしまいそうですね。
          • 国道246号。都心部は青山通り。現地付近は玉川通り。Wikiによれば冬季の積雪、凍結などに左右されやすい箱根峠を避けてこの道路を使う長距離トラックなども多い、とのことです。気になる方は現地確認したほうがよろしいかと。その前にWiki「国道246号」をご参考ください。
• 高架が近いから駅6分でも安いとも言えますよね。ここらへんは個人の優先順位で買うか買わないか分かれるところかと思います。
• 夜の10時頃、現地を通りましたが、 車の通りは日中と変わらずの感じ、振動も感じるし、 室内がどの程度になるのだろうかと。現在、東京インター近くの環八沿いに居住ですが、 環八より音量がマシマシ感あります。 ハザードマップ的には、イエロー、レッド部分はないですし、 後は、土壌汚染関係は、区役所に行けば資料みることができるし、 駅に近いのは魅力です。
  • 私も現地に何回か行ってますが、振動はあまり感じませんでした。鈍感みたいですね^^; 車の騒音と排気ガスは確かに気になります。ただ人通りは少なめなのはいいです。静かな住宅街で会話している声って結構響いて気になるので。二子玉川の駅近物件で周りの環境を気にしていたらなかなかないですね…。多摩川とライズと高島屋があるので住宅地は限りがありますし。
    • とりあえずは、駅まで十分に徒歩圏内である、この点は評価ができるのではないでしょうか。 普通に暮らしていても便利だし、 それに仮に賃貸に出さなければならなくなってしまったときにも、 ここだったら、それなりにニーズは出て来る場所じゃないかと思うのです。 駅に近いと、閑静な環境ってそれは難しくなってきます。

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  現地状況（2017年11月11日撮影）

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  現地状況（2017年11月16日撮影）

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 公式ページからの所感。

【気に入った点】

• • 外観ビジュアルは個人的には及第点
  • 屋上庭園！
  • ラウンジあり
  • 駐車場は機械式で地下だと思う
  • コンシェルジェ常駐？

【気になる点】

• • 敷地形状から予想されてはいたが、東向き（丸子川側）と西向き（246側）のみと思われる。
  • 代表間取りを見ると、各部屋微妙に矩形でないのが多く、死に空間が目立つ印象。
  • 西向き住居のみサンルームなのか？
  • コンシェルジェ常駐？、管理費は？
  • エレベータが4機あるようだが・・・
• 現地見てきました。
  • 建築物工事の標識？には「高さ14.8m」と書いてありました。
  • 隣の「パレ二子玉川」の敷地より、盛土されて0.5階分くらい高い位置にあるみたい。その高さで水平にならされるようで、用賀側ではやっぱり半地下になりそう。
  • 246のバイパス高架は思ったより高くて、用賀側で3～4階、二子玉川駅側で4～5階までかかりそうでした。
  • でも丸子川側の道路からみると、1.5階分以上の盛土されていることになる。よじのぼれそうにもない壁ができていた。「瀬田ハイツ」も古いけど5階建てですが、それより1階分以上高いところにあるということ。
• わたしは眺望については
  • 東側5F→◎
  • 東側4F以下→○
  • 西側→△～×

と思いました。でも、共用施設の屋上庭園の使い勝手次第でカバーできるかなとも思います。

マンションWOM![ ]

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掲示板[ ]

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