レ・ジェイド南森町

2017年12月19日 (火) 10:38時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府大阪市北区天神橋1丁目36番2他4筆（地番）
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「南森町」駅 徒歩6分
2. 大阪市営堺筋線 「南森町」駅 徒歩6分
3. JR西日本東西線 「大阪天満宮」駅 徒歩5分

• 総戸数：29戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月下旬予定
• 入居時期：2018年06月下旬予定
• 売主：株式会社日本エスコン 大阪本社
• 設計監理 株式会社日企設計
• 施工：多田建設株式会社
• 管理会社：株式会社エスコンリビングサービス・グローバルコミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 外観はワンルームマンションみたいな鉛筆マンションになりそうだね。その割には専有面積が広い。単純に35m2の部屋を総戸数45戸くらいで作って未婚単身者向けとか投資マンション向けに絞れば良かったのにね。広い部屋は阪急のジオ南森町ツインタワーズともろに競合しそうだし
• いくらくらいになるのかとても注目しています。 ３ＬＤＫで９０平米ある物件はなかなかありません。 徒歩５～６分で駅へ行けるのもすごく便利ですから通勤や通学に便利です。 この条件の物件となれば、それなりの価格になると思いますが このあたりの坪単価はどれくらいでしょうか。
• 今の南森町界隈は相当高くなってます。 特に天神橋一丁目は天神橋の中でも一番良い立地だと思います。 駅にも商店街にも近く、中之島や北浜にも近いのでいちどでいいから住んでみたいな。 最低でも坪270万以上でしょう。 阪急が坪300万と聞いていますので。
  • 南森町とはいえ、タワーでもない無名デベマンションに坪250以上とかありえるんでしょうか？松ヶ枝町にできるマンションが欲しかったのですが凄い人気で即売して買えなかったので、こちらは聞いた事ないデベロッパーだけどそちらよりかなり安そうだし検討する時間も持てそうだなと視野に入れていたのですが…財閥や大手人気デベなら少々お高い坪単価でも譲歩できるんですが、エスコンさんの人気はいかほどなんでしょうか。
    • 坪250万以上は当たり前です。 素人はよく財閥系とか言いますが、買ってしまえば何も変わりません。 通常より高く買わされて、通常より高いグループ会社に管理費払わされて自分の中で納得しようとしているだけです。 大事なのは立地と価格のバランスです。 私は特に気にせず最大手のマンションを買いましたが、色々制約も多く引き渡しを受けたら担当者とも連絡が取れずという感じでした。 買う側が過剰に大手大手と気にしているだけだと思いました。
      • 南森町もそんなに高騰してしまっているんですか。坪270～や300～コースは、梅田や北浜辺りの話だと思っていました。
• 全戸角部屋で浴室に窓がある。しかも内廊下、ということでして、 そもそもそういう仕様のマンションは、お高くなりがちな感じかな?と思います。 ツボを抑えて造っているなと言う印象です。 ここだと駐車場はあまり使う人もいないのではないかしら。 基本的にはコンパクトなタイプの間取りが多くなっていき、 広いタイプはプレミアプラン的なかんじなのかなって。 最上階のタイプが広いプランのようです。
• MRに行かれた方や検討中の方いらっしゃいますか？ 90平米のファミリータイプはさすがに高値になると予想してましたが、他は単身かDINKS向けだけど微妙な広さの部屋のみで、中小デベさんって事も含めて大手よりは若干抑えた価格になるだろうと思って伺ったのですが、あまりの価格の高さに絶句してしまいました・・・ こちらはリセールは気にしない永住目的の方向け物件なんでしょうか？ 人気の高い一号線の北側や梅田周辺のタワマンよりも高いとは思わず・・・南側が南森町の中でも一番高値なんですかね。
• 先日MR見学行ってきましたが予想以上の価格で検討対象から外しましたｗ 全室角住戸というのがウリだと思うのですが、正直景観を楽しむような立地でもないですしね…。
  • 南森町は人気エリアだからこんなもの、ここや周辺はもっと上がりますよと言われましたが、あそこまで高いとは思わなかったので尻込みしてます。 角住戸だったり内廊下だったり惹かれるポイントも多いんですけどね。 価格的に見ると売却損気にしない富裕層か外国人投資家狙いなのかしらと・・・
• 価格は正式決定してないようですが、低層階の1LDKの間取りでも3000万台半ばぐらいでした。 自分の印象としてはファミリー向けでなく市内勤務の単身者やDINKS向けのような気がしましたね。 利便性は申し分ないですし、周辺もスーパーや商店街など充実しているものの、子育てするのならもっと共用施設の充実したマンションがいくらでもあると思います。
• 結構細かく価格が出てますけど販売開始はまだなんですね。 6月下旬からということですが現時点では良さそうな部屋はもう埋まってるとかそういう状態なのかしら。 案内会とか盛況してるのでしょうか。 総戸数29戸のマンションですが3LDKってほとんどないってことなんですかね。 個人的にはファミリー用として2LDKと3LDKの中間くらいの部屋が欲しかったかなあと思いました。
• 明後日から販売開始。この価格ならば、第1期は確実に完売となるでしょうね。
• 1LDKが売れるでしょうか。それとも3LDKが売れるでしょうか。ホームページ見ていると女性1人暮らしも推奨しているような雰囲気。休日はカフェ行ったりヨガ行ったりする自立した女性がぴったりなのかな。

【価格表】

• 3階　Aタイプ [ 4,200万台、57.47m2、17.38坪、2LDK ]（坪単価@241万、平米単価@73万）
• 3階　Bタイプ [ 3,300万台、45.00m2、13.61坪、1LDK ]（坪単価@242万、平米単価@73万）
• 3階　Cタイプ [ 3,500万台、48.07m2、14.54坪、1LDK ]（坪単価@240万、平米単価@72万）

• 6階　Aタイプ [ 4,300万台、57.47m2、17.38坪、2LDK ]（坪単価@247万、平米単価@74万）
• 6階　Bタイプ [ 3,400万台、45.00m2、13.61坪、1LDK ]（坪単価@249万、平米単価@75万）
• 6階　Cタイプ [ 3,700万台、48.07m2、14.54坪、1LDK ]（坪単価@254万、平米単価@76万）

• 7階　Aタイプ [ 4,400万台、57.47m2、17.38坪、2LDK ]（坪単価@253万、平米単価@76万）
• 7階　Bタイプ [ 3,500万台、45.00m2、13.61坪、1LDK ]（坪単価@257万、平米単価@77万）
• 7階　Cタイプ [ 3,700万台、48.07m2、14.54坪、1LDK ]（坪単価@254万、平米単価@76万）

• 8階　Cタイプ [ 3,800万台、48.07m2、14.54坪、1LDK ]（坪単価@261万、平米単価@79万）
• 8階　Dタイプ [ 4,800万台、62.45m2、18.89坪、2LDK ]（坪単価@254万、平米単価@76万）
• 8階　Eタイプ [ 3,500万台、45.00m2、13.61坪、1LDK ]（坪単価@257万、平米単価@77万）

• 11階　Fタイプ [ 7,700万台、94.16m2、28.48坪、3LDK ]（坪単価@270万、平米単価@81万）

【第1期販売概要】

• 登録申込受付期間／平成29年7月4日（火）10:00～7月9日（日）12:00
• 抽選日／平成29年7月9日（日）13:00より
• 登録受付・抽選場所／「レ・ジェイド南森町」マンションギャラリー
• 販売戸数　6戸
• 販売価格　3,340万円～4,790万円
• 間取り　1LDK～2LDK
• 住居専有面積　45.00m2～62.45m2（防災備蓄倉庫含む）
• バルコニー面積　5.95m2～15.06m2
• サービスバルコニー面積　1.86m2～4.23m2
• 管理費（月額）　10,310円～14,300円
• 修繕積立金（月額）　3,150円～4,370円
• 管理準備金（引渡時一括）　10,000円
• 修繕積立一時金（引渡時一括）　247,500円～343,500円
• ルーム安心ダイヤルホームセキュリティ費（月額）　540円
• バイク置場　6台（ミニバイク4台［使用料（月額）円1,000円］バイク2台［使用料（月額）2,000円］）
• 自転車置場　41台［使用料（月額）400円］
• 竣工予定　平成30年5月下旬（予定）
• 入居予定　平成30年6月下旬（予定）

交通[ ]

• 都心部は本当にすぐの場所ですから、タクシーで帰ってくるにしてもそんなにお金かからなそうですね？ 

• 

  電車アクセス

構造・建物[ ]

共用施設[ ]

• バイク置場：6台（ミニバイク4台［使用料（月額）円1,000円］バイク2台［使用料（月額）2,000円］）
• 自転車置場：41台［使用料（月額）400円］
• 駐車場が無いみたいですね。周辺で確保できるのでしょうか？

設備・仕様[ ]

• 浴室に窓があったり、内廊下だったり、仕様面とか設備面については良い所が多いなと思います。 

間取り[ ]

• 29戸で11階建になっているという事は、ワンフロアに2-3戸の設定になっているのかな。 間取りは単身タイプからファミリータイプまで種類がそろっていますが、 どちらかというと単身又はDINKSあたりが購入されるのかしら。 １LDKの部屋もリビングが広く、洋室も十分な広さになっていてキッチンも料理しやすそうなことから女性目線としては良いなと思えそうなマンションですね。
  • 1フロア最高でも3邸なら、66％が角住戸。圧迫感がなさそうです。 45平米だと1人暮らし用みたいです。 1LDK、狭いかと思ったらLDK12畳で広い気がしました。トイレとバスも別です。コンロも3口。ウォークインクローゼットあり、シューズインクロークあり。物入れだってあるのでパントリーっぽく使えそう。 女性おひとりさまも暮らせそうでした。収納たっぷりあります。
• 全戸角部屋で浴室に窓付きってなんかスゴイですね。 戸数が少ないからできること？ 外観から想像するに1フロア2戸ということですので、それで可能なのだろうなと思いました。 ３LDKの住戸もありますが最上階の住戸なのかな。窓がどこにもついているという感じですので沿う感じました。
• 3LDKは90m2超えのみ。2LDKは60m2前半と50m2台の2プラン、1LDKは40m2台3プラン、ターゲットが分かりにくいですね。取り敢えず全パターン揃えました、みたいな感じでしょう。ファミリーは3LDKだけど90m2超えと広いから高そう。1LDKのプランが多いのは、梅田近いから実需狙い？それとも投資用？狙い目は2LDKでしょうか
• シングル向けのマンションかと思えば、94m2の間取りもあり意表を突かれましたが、 最上階のプレミアム限定プランなのですね。 各居室が完全に独立していて、浴室・トイレは居室に干渉しない廊下側、 浴室を含める全ての居室に窓があるなど、なかなか良い間取りではないでしょうか。
• 94m2の間取りって最上階のプレミアム限定なのでしょうか？ てっきり各階3邸の造りで、 1LDK、2LDK、3LDKの間取りがそれぞれあると思ってました。 どの間取りもそうですが、浴室に窓があるのは嬉しいですよね。
• Aタイプは正面お見合い。1LDKがメインでしょう
• 94m2のFタイプは1戸のみですか。 もしかして最上階はワンフロア1戸のみのプレミアム住戸ですか？ 間取りを見てみると、広さは申し分ありませんがウォークインクローゼットが 主寝室に1つのみと、収納面がいささか心持たない気がしました。 20帖のリビングは広々していて気持ちが良さそうです。
  • メインの寝室が8帖もあって、シングルベッドを横に並べてもまだまだ余裕があって純粋に広いそうですね。
  • 90㎡台は各居室の出入口に引き戸ではなくドアを採用しているようで、プライバシーが守られそうです。
• 間取り見ました。1LDKのCタイプと2LDKのDタイプ。収納をチェックすることが多いですが、ここ、広くていいですね。ただし48.07m2なので住宅ローン減税が使えません。ローンを組むなら、62.45m2の間取りにしちゃったほうが結果としてお得なのかどうかと思いました。 夫婦2人で住んで将来的に子供も増えそうなら2LDKかな。そして住宅ローン減税を適用させるとお得に買える気がします。

【全29戸タイプ別内訳】

• Aタイプ（57.47m2）6戸（西向き、2階～7階）
• Bタイプ（45.00m2）6戸（東向き、2階～7階）
• Cタイプ（48.07m2）9戸（東向き、2階～10階）
• Dタイプ（62.45m2）4戸（西向き、8階～11階）
• Eタイプ（45.18m2）3戸（東向き、8階～10階）
• Fタイプ（94.16m2）1戸（東向き、11階）

買い物・食事[ ]

• スーパー

1. KOHYO 南森町店（約420m・徒歩6分）
2. グルメシティ 南森町店（約560m・徒歩7分）

育児・教育[ ]

• 中之島ちどり保育園（約250m・徒歩4分）
• 市立管南幼稚園（約350m・徒歩5分）
• 市立西天満小学校（約680m・徒歩9分）

周辺環境・治安[ ]

• 南森町の良い所と悪い所を教えてくださいあればどう違うのか教えてください
  • まず南森町の良いところ
    • 梅田に近接しながら、昔ながらの風情も残っていて商店街などもある。最寄駅徒歩5分圏内に3線3駅利用できる。小さい子供がいると中の島も近く、芝生でのんびり遊べる。夜でも人の通りがあり女性でも安心。学校区も良い。
  • 南森町の悪いところ
    • やはり購入する際の価格が高い。一口に南森町とは言ってもピンポイントの場所で多少価値は違うところ
• 1号線の北側と南側で違いがありますか？
  • 1号線の北と南で違うところ
    • 北側の与力、同心は学校区も良く人気はあるが夜が少し暗い感じがする。天神橋3丁目より北側はパチンコ屋や色々ゴチャゴチャしている。堀川小か西天満小で南北が別れる
    • 南側は中の島、北浜、天満橋に近くゴチャゴチャもしてない。好みもあるので一概には言えませんが、南側とはいえ高速道路の下辺りをさしてるわけではありません。

• 

  現地案内図

• 造幣局徒歩圏内、スーパーはコーヨーにグルメシティ、商店街は活気もあるし、本当に良い場所ですよね。
  • 駐車場が無いんですね。駅から近いとはいえ、 車ってあると便利なものですから、 駐車場が全くないとなると辛いですよね、特にファミリーとか。 近隣に月極駐車場があれば良いですが、どうでしょうか。
• 大阪天満宮の門前で 静かなので、とてもいい印象でしたよ。

周辺施設[ ]

• 公共施設・公園
  • 大阪天満宮（約130m・徒歩2分）
  • 滝川公園（約210m・徒歩3分）
• 銀行 郵便局
  • りそな銀行 南森町支店（約440m・徒歩6分）
  • 三井住友銀行 南森町支店（約510m・徒歩7分）
  • 大阪天神橋郵便局（約340m・徒歩5分）
• 病院
  • 山田歯科（約130m・徒歩2分）
  • いきいきクリニック（内科・消化器内科・皮膚科・アレルギー科）（約270m・徒歩4分）

その他[ ]

• ルーム安心ダイヤルホームセキュリティ費（月額）540円
• 資産性をすごく訴えているなぁなんて思いました。わかりやすく単身者向けという感じです。 一人暮らしの女性をターゲットに、ということなんですが、女性でも安心な地域だから 女性の賃貸の店子もありみたいなイメージになってきているなぁと思いました。 
• 「北梅田」駅の開発に伴い北区の資産性が上がる？
• 管理費が高いような？
  • →第3期販売概要　管理費（月額）：13,160円・21,560円
  • →第3期販売概要　管理費（月額）：13,160円　修繕積立金（月額）：4,020円　管理準備金（引渡時一括）：10,000円　修繕積立一時金（引渡時一括）：316,100円
  • ただ、あまりにも安い管理費は、 適当にされる気がして心配でもあります。管理会社は、住んでから自治会で相談して、のちのち変えられないのかな?
  • →管理費や修繕費のバランスがあまりよくない、というかんじなのかなと。 管理費は控えめで、修繕費は多めでというのが理想だと考えています。 
  • →修繕積立金は初期設定の時点で低額にして、何年後かに上がってくるというシステムの場合もあるようですね。その場合、徐々に上がっていくのか、一気に上がるのか管理組合での話し合いになりますが、多数決で一気に月額が上がる場合になった時、かなり生活に負担は大きくなるでしょう。 後々、将来管理組合での話し合いになってくるでしょうから、現段階での将来設計はどうなっているのか？ どのように上がってくる予定なのか？聞いておくことがより良いと思います。 

掲示板[ ]

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