ワコーレ ザ・神戸トアロード

2017年11月18日 (土) 13:56時点における最新版

物件概要[ ]

（仮称）ワコーレ トアロード プロジェクト完成予想図

• 所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3丁目7番3（地番）　
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩8分
2. 阪急神戸本線 「神戸三宮」駅 徒歩7分

• 総戸数：193戸（住戸192戸、ゲストルーム1戸）
• 構造、建物階数：RC造、地上14階建て、地下一階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：和田興産株式会社
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：三菱地所
• 公式URL：http://www.tor192.jp/?adpcnt=84X_PZ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪単価はスイーツより高いそうです。和田興産の販社からの情報です。
• 坪300万～400万弱
• １５６㎡の最上階のお部屋はいくらなんでしょうね。
  • 2億円です。14Fは全て億超え。【販売時状況】
• 坪３００で売れていってるね。驚きです。
  • 最上階は坪400弱ぐらいですよ。それが売れてる。
• 参考までに近隣の中古物件価格として：すぐ南の不動産屋にトア山手タワーの8階北西角75㎡が5,150万円で売りに出てた まともにご対面になるので慌てて売りに出したのだろう それにしても高い、築9年で坪200万円 当時の値段を考えると新築時より高いのと違うかな？
• 1LDKは2000万円で足りますか？
  • 1番条件の悪い部屋で2999万円でしょう
• 築浅の近隣が@230ぐらいでおつりが出ますね 三宮はシティタワー以外は居留地も磯辺通もそんなもの 阪急やJRの住宅地より安く所詮は三宮という感じです　ここはどんなものでしょう。
• 第1期1次

1. 登録受付期間 : 2017年10月7日（土）10:00～2017年10月21日（土）18:00
2. 受付・抽選場所 : ワコーレ トアロードマンションサロン
3. 抽選日時 : 2017年10月22日（日）　11:00
4. 価格 2,980万円～9,950万円
5. 最多価格帯 4,100万円台（5戸）
6. 間取り 1LDK～4LDK
7. 専有面積 41.20m2～101.12m2
8. 販売戸数 62戸
9. 管理費（月額） 8,500円～20,800円
10. 修繕積立金（月額） 3,920円～9,610円
11. 修繕積立基金（一括） 206,000円～505,600円
12. 開設一時金 : 35,000円（一括）

• 第1期2次

1. 登録受付期間 : 2017年10月7日（土）10:00～2017年12月2日（土）18:00
2. 受付・抽選場所 : ワコーレ トアロードマンションサロン
3. 抽選日時 : 2017年12月3日（日）　11:00
4. 価格 7,480万円・1億8,000万円
5. 最多価格帯 -
6. 間取り 3LDK・3LDK＋N　※Nは納戸です。
7. 専有面積 82.19m2・126.59m2
8. 販売戸数 2戸
9. 管理費（月額） 16,900円・26,000円
10. 修繕積立金（月額） 7,810円・12,030円
11. 修繕積立基金（一括） 410,950円・632,950円
12. 開設一時金 : 35,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 800円（月額）

• 126.59㎡が1億8千万！！！ なんでそんなに高いの？ 坪470万やで
  • 近隣の中古も馬鹿高いからね。 軒並み当時の新築価格に上乗せやからココが売れてる。 南のタワーの8階お見合い部屋77㎡も4980で売れたみたいやし。
  • トア〇〇８階の西部屋何００万も上乗せして売れましたね。すごい好景気です。ここを買うなら、立地のいい間取りもいい中古を買った方がいいと思います。
• 倍率10倍越えてる部屋も有るそうな
• 山手幹線に面した北側が売り切れですか 24時間換気だから排気ガスを吸い続けることになるんだけど 住むんじゃなくて民泊用か？
• 1番高い部屋1.8億円しか残ってないんですね 最上階含めてマンション自体が人気で価格表が済ばっかでした
  • 向かいの一回目の大規模修繕を控えている築9年の中古も高いからね～ 北東12Fが坪250万円以上 東向き22Fなんかそれ以上で売り出してる 軒並み当時の新築価格以上です

交通[ ]

• ここは三宮から徒歩7～8分くらいかな?上り坂だとちょっとキツく感じる距離だろうか・・
• 少し先の話になりますが、三宮の再開発で三宮交差点への車乗り入れができなくなり、その対策として東西の交通を南北の幹線道路に振り分け、北側は山手幹線に振り分けられると聞きました。そうなると、ここの前面の山手幹線は今でも交通量が多いのに、更に交通量が激増し、将来的には現在の環境が様変わりしてしまう心配があるのですが、大丈夫なのでしょうか？
• 神大附属病院に行くには山手幹線のバス停がマンション前で、地下鉄の階段避けたいご年配にはよい。

構造・建物[ ]

• 通路やバルコニーはすべて吹きつけ壁、外廊下は鉄格子柵、デザインはほぼヒゲのおっさんの茶色一色、ギロチン梁が部屋の真ん中にズガーン、通路側は柱めり込みまくり。
  • バルコニーの柱や梁にも全面タイル貼ってるよ。
• 外観デザインもさることながら、北向きの部屋ばかりに見えるのが気になる。南側がふさがってるからやむをえないのは分かるが…
  • ほとんど北向きでしょう。トア山手の内廊下から見える共用廊下はどちらにとっても美しくないですね。【構造】
• 東西向きの二棟構成？20階建と思いきや意外と小規模ですね
  • トアロード面して小さい一棟と北（六甲山）面して大きい一棟です。トアロード面している側はエントランス見たいです。地下一階は駐車場みたいです。多分エントランスには豪華に造るじゃないですか。中身は安っぽいと思います。
• 4棟をEXP.Jで連結したかんじ？ 【日当たり・眺望】
• 前の建物が気になりますが・・・。陽当りなどは大丈夫なのでしょうか？場所はいいのでほしいです。
  • 南側が完全に塞がれた立地なので、低層マンションにすると日当たり悪すぎになりそう。
• 南の眺望はゼロなので、市章山をはじめとする六甲山系の景観を売りにするんでしょうね、実際は１０階以上ぐらいからしか見えないのに。
• ベランター北向きしか造れないので、山手幹線の騒音、外廊下です、ペントハウス1億以上するでしょう。
• 山側も道路沿いは同じぐらいの高さの建物が建っているので、高層階じゃないと眺望は開けなさそうですね。

• 

  現地写真

• デザインが旧日本軍の軍艦みたいですね。
  • 容積率や建築制限目いっぱいに設計したらこんな不格好なデザインになったんだと思う でも三宮徒歩圏でJR線北側の物件の供給は少ないからなんだかんだで売れるだろうね
    • 容積率の問題じゃなくて ワコーレのセンスでしょ なにやっても残念団地しか作らない
• 立地が悪いのは仕方ないとして、それを打ち消すだけものはなく。 無駄に高い上に間取りや躯体が悪く、いつものワコーレの厚化粧仕様でした。
• 立派な防音壁なので早く完成してほしい
  • あなたの部屋にとって遮音壁になる場合は、遮光壁にもなりますがそれはいいのですか？
• 見に行きました。10階以上しか意味がなさそうだった…なぜに南向きの所が多いのか…？
• いただいた図面集を見るとほとんどの部屋が窓が片側にしかなく風通りがどうかなと思いました。 北側が投資用、南側が自己居住用に購入される方が多いとのことでしたが、南側はトア山手との距離が7メートルの部屋があるようで日照も望めず、北側も南側も投資向きマンションの印象でした。
• トアロードと山幹の角地の1階に駐車場とは… 街の破壊でしかないな。
  • 皆さんも御存知の通りトアロードは北野ホテルぐらいまではその風情が続いています。 東西の道路も加納町の交差点から県庁前駅辺りまでは1階は店舗や病院や官公庁等が続いています。 この物件はトアロードに接する部分は僅かでその部分がエントランスになっているのでまだ良いのですが、東西の道路にはワンブロック分接しているのに、店舗らしき物が全く確認できませんでした。 そればかりか、これだけの敷地面積なのに建物が敷地境界まで建てられていて緑地帯もなく、更にHPで確認すると1階部分が地下駐車場のせり上がりになっていて壁ばかりで。 こういう部分は通常目立たない部分に作りますよね。なぜあえて幹線道路に接する面にしたのでしょうか。 店舗や飲食店としての活用は考えなかったのでしょうか。
    • 山手幹線の南面もテナントとして賑わってるのはトアロードの東、税務署の手前まで。 そこから西側は北面も寂れてるしこのマンションにテナント入れても駄目ですよ。 それよりトアに面してる玄関横のカフェを何とかオープンにしてテナント入れて欲しかったです。 すぐ南に有るハーティネスなんか駐車場の入り口がやたらと目立つ作りですのでそれよりはマシかと思います。
• トア山手は制震ではなく耐震です
• ここが、三宮では街並も治安も利便も良い場所であることは事実。ここの短所は、港向き南側は眺望が悪い！山手幹線側は北向で日当りが悪い！

その一長一短をコスパで納得できるば、検討物件ですね。

共用施設[ ]

• 駐車場 : 50台〈屋内平面:19台、屋内機械式・ピット式・3段:30台、来客用1台（屋内平面1台）〉
  • 分譲駐車場は土地分譲と違って管理費必要なところが意味不明ですね。さすがに評判悪く世界的にも和田さんくらいらしいですね。
  • 分譲駐車場が最上階他の高額部屋に19戸が優先と考えていいのですか？19戸で全て契約となると、残りの173戸に対し、用意されている駐車場はわずかに30台ということですね。しかも機械式3段で30台ということは、ミニバンは10台しかスペースが無いのかもしれませんね。
  • 平面駐車場の賃量は少なく見積もっても月32,000円はするだろうから、1回目大規模修繕までの12年間で、3.2万円×12ヶ月×19台×12年

=8,755万円も管理組合の収入が減る。1戸あたり45.5万円！！一方で和田興産は1億近い純利益（二重売りだから）。

• 駐輪場 : 192台（スライドラック式:182台、2段式:10台）
• バイク置場 : 20台
• 賃貸管理しか経験のない管理会社、安すぎる初期の修繕積立金、人数分ない駐輪場、しかも二段式、、、
• エレベータ4台とエスカレーターなんてコストがかかるだけじゃないか。しかも、エレベータは4台とも最上階まで上がるなんて、効率的な運用を全く考えていない。
• ３棟建てで階段が４つあるということは、棟間の水平移動は出来ないのかな？そうなると、各棟にエレベーターが必要で、総戸数から１棟１エレベーターしか設置できないだろうから、14階各階停止の不便なエレベーターが１基づつになるだろうね。
  • タワーでもないのに各階に止まらないエレベーターがあるのですか？低層マンションなのに最上階のみ止まるプレミアムエレベーターとか。そのような仕様だと中下層階と管理費でもめそうですね。
• ワコーレシティの掲示板によると部外者がロビーで仮眠できるくらいセキュリティが甘いそうですね。ワコーレはどこでもそのレベルですか？特にここは繁華街に近いので泥酔した不審者が簡単に進入しないでしょうか？
• 1Fにテナント入るの？
  • テナント入らない、緑化もしない。法的義務のない景観形成市民協定なんてどこ吹く風。
  • エントランスが2階にしなければならない理由はありますか？1階がテナントだと納得がいくんですが完成図から見てもそれはなさそうで。あえて無駄金と無駄スペースを使ってエスカレーターを作る理由が知りたいです。
    • 傾斜した立地のため、東側エントランスが地下一階になるので、エスカレーターで正式な一階へ連れて行こうってことかな。階段でいいけどね。
• 山手幹線うるさいし、排気ガスも多そう。 南側にはマンションが近接してるし。 エスカレーターもぱっとしませんね。 デザインで住むわけじゃないので、外観はあまり気にしませんが。
• 時代に逆行するシガーラウンジが建物内にあるとか聞いたが。 建物内完全禁煙でええんちゃうの。
  • ここJTの跡地だもん。
  • ここを買って民泊に供するお得意様のご意向じゃないの？ 貸す部屋は禁煙にするだろうから、宿泊者がバルコニーで喫煙しかねない。 そんなことされると管理規約違反になるし、民泊をしていることもバレてしまう。 なので宿泊者には「喫煙はシガーラウンジで…」って案内すれば問題にならない。
• ここは共有分にエスカレーターが有って、ライブラリーにレセプションルームにカフェラウンジ、そしてシガーラウンジ？ 住戸は賃貸と民泊がある程度の割合になるだろうし、SOHOにする人もいてるだろうから、なかなか刺激的ですね。
• MR行って図面見せて貰ったけど１Fのカフェスペースはテナントにして管理費を下げて欲しい。
  • 無駄なスペースやな あんなもん無くして管理費下げろと言いたい 未だ買うかどうか判らんけど管理費高すぎる
  • カフェスペースいらんなあ。 すぐに緊急時備品置き場になるんじゃない。 管理費はエスカレーターあるから諦めるしかないのでは。
• カフェと図書館は要らんわ 誰が使うん？
  • カフェは自販機だから悪くないと思うけど。
  • それと喫煙室も要らないね。
• 未来予想図

1. 喫煙ルーム：最近は利用規約でホタル族も禁止されているので当初は重宝がられるが、 やががて中国人の民泊利用者がうるさく住民は誰も使わなくなる。 そして、喫煙者はホタル族となり近隣住民の迷惑となる。
2. カフェルーム：当初から民泊利用者に占拠される。マナーも悪く汚れるので、自販機撤去。 存在意味の分からないスペースとなる。
3. エスカレーター：昇りしかなく不便でコストも嵩むので、運転停止・通行止め。 結局、昇りも下りもエレベーター利用になる。 エスカレーターは巨大オブジェとなる。

• • エスカレーターは確かに上下とも必要 足腰の悪い年寄りには上りより下りの方が必要だからな ほとんどの人が地下からエレベーターに乗ると思う
  • カフェルームに関してはロビーと兼ねていますし自販機を備え、人的サービスが必要なケースは暇なコンシェルジュが行うので問題ないのでは？カフェールームと呼ぶから勘違いするのであって一般的なロビーです。 しかしエスカレーターは片側しかないエスカレーターは意味不明です。自動運転とし昇り下り利用者に合わせて動くのでしょうか。
  • エスカレーターは「いってらっしゃいませ」の朝は下り、「おかえりなさいませ」の夕方は上りと柔軟な運用をしますのでご安心ください
    • 時間帯でエスカレーターの上下運転変更するのは危険だよ。 警告ブザーとかの安全装置はあるだろうけど、逆方向にもかかわらず乗ろうとする可能性がある。 転倒して怪我とか骨折でもしたら訴えられるよ。
• 分譲駐車場19台は値段の高い部屋順に希望場所が買えるんやろな １億以上の部屋ばかりやね
  • 駐車場優先権付住居の19台とも全部売れてしまったようですね。
• 分譲駐車場は以前から言われてる通り高い部屋順の購入権利だった。 キャンセル待ちは受け付けるが希望はほとんど無しと言われた。 一億以上の部屋でないと駐車場は買えないみたいだ。
• 和田興産のマンションの駐車場は何時も部屋の値段順ですよ。

設備・仕様[ ]

• 保温浴槽や床暖房すらオプション。
• SFの間取り見たら防火壁と防火扉が有るね。 200㎡までなら準防火内装で不要のはずですが何で有るのでしょう？ まさかのスプリンクラー無し！！！
• エスカレーターが一番いらん。昇りのみだし。車いすの方はどうするのかな？
• 和田は外から見えない場所は配慮ゼロですよ。共用設備の室外機やピットやディスポーザーの排気がお隣さんに向かってブチこまれてる例もあるようですが、それはいいのですか？
• エントランスの池、エスカレーター、内廊下と維持管理のコストUP要因が多いですね。 初期の管理費と修繕積立金の単価がそれぞれ205円/m2と95円/m2とワコーレとしては既に高いのに、この先ワコーレ上昇率でアップしていくと将来は相当な額になるんでしょうね。 駐車場を分譲していて使用料があてにできないので相当大変そう。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～4LDK
  • ［40m2台～150m2台超］全38タイプの豊富なプランバリエーション
• 専有面積：41.20m2～150.93m2
• バルコニー面積 : 11.44m2～38.07m2
• ルーフバルコニー面積 : 14.56m2～16.76m2
• サービスバルコニー面積 : 1.35m2～6.15m2
• アルコーブ面積 : 1.71m2～7.25m2
• ポーチ面積 : 4.37m2～10.60m2
• 室外機置場面積 : 0.63m2～2.05m2
• MB・PS面積 : 0.47m2～1.68m2
• 設計変更に対応（有償）
• Jタイプでも余裕ある間取り。普通なら85.3㎡は4LDKにしたりする中、3LDKです。1室あたりが広くて、LDKも20畳。SFなんて3LDKなのに126.59㎡ですから。トアロードの立地も好きなので、人気ありそうですけど。設備があんまりなのかな？
  • 85㎡でLD16.8畳は広いかなと思うが、(廊下部分で１畳は有効面積からマイナスだが） 逆に101㎡でLD15.8畳は狭くないかな。
  • Aの１０１㎡部屋を買える層なら、５畳の部屋を無くしてリビングを２０畳にするから２０畳は間違いでは無い。
• イチオシ部屋ですら地方ワコーレと同じ定番仕様

1. いつもの南以外は全て柱めり込ませる柱ポリシー
2. いつものトイレと寝室の隣接させるノンプライバシー感
3. いつもの角部屋の入り口は箸に置くことでによるロング廊下面積消費ポリシー
4. 今回だけバブルの遺産でしかない出入りが邪魔にしかならないポーチ扉仕様
5. いつもの角部屋なのに玄関をクランクインさせないことによるフロア全住戸から丸見えのノンプライバシー感
6. いつもの南東の最高部屋なのに玄関は廊下と同じ面積しかとらない圧倒的密室感
7. いつもの85平米でキッチン3.5畳しかな遺産上に洗面への通路つけてるからほぼモノが置けない特殊仕様
8. いつものLDとKを合体させる誇大表示仕様
9. いつものスロップシンクカットでバルコニーは汚れ放題仕様

買い物・食事[ ]

• 店舗はイカリの可能性ありとこべるんに出ていました。
• 向かいのマンションの1Fのイタリアンは、週末には結婚式の2次会とかで繁盛しているみたいです。
• シャッターだらけのテナントは不要　トアロードって言うだけで商売できる時代じゃない

育児・教育[ ]

• 子供の通学上、駅の北側で探してるのですが、新築では、今のところこのマンションぐらいしかないですかね？
  • そのエリア限定で新築はここと元町のパークハウスくらいだと思う あちらはもう残ってる部屋少なそうだけど
• 灘中灘高も通学圏内ですな。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 商業地域【周辺環境】
• 前の道路は結構な交通量ですね。今日は日曜日だったので乗用車ばかりでしたが、平日はトラックも多く走るんですかね？
• 交通量がきわめて多く、うるさいね。いいサッシ等級使ってるのか。改造バイクのマフラーとか結構いてるし。これじゃあ中住戸の方が静かで快適ですね。 【地盤・水害】
• 鯉川の暗渠がトアロードを下って、この土地を避けるように前の交差点で西に直角に曲がってるので、ここの土地は洪水による浸水想定区域。地下駐車場はリスクが高いね。受電設備などのファシリティをどこに置くかも見ものだね。
• ここって、やがて鯉川となる渓流で土石流が発生すると最悪ここまで土石流が到達するのですね。さすがにこれは最悪を想定した場合なのでここまで大規模な土石流は起こらないでしょうが、鯉川で洪水が起きた場合はこの土地の前面道路が洪水の起点なので被害は免れないでしょうね。最近のゲリラ豪雨や記録的大雨の頻発を考えると現実の物となるかもしれないですね。
• 山手幹線の排気ガスが懸念されますね。
• 中山手通2丁目4の三菱のマンション北側の駐車場に9階建てのマンションが建つそうです
  • 和田興産が買ったみたいよ　このままでは前面道路狭すぎ
    • 隣にもワコーレ建つんだ。 一応鯉川筋にも接している土地みたいだし。
• 三ノ宮駅へんは、風俗、パチンコ、ホームレスといまいちかなとおもいましたが、トアロード山手幹線は良い雰囲気てすね。
  • そうですね、

三宮からだとなだらかな上り坂ですが良いところだと思いますよ。 山手幹線を越えると坂が少し急になるような気がしますし、 NHKの前の信号一つ渡る事で三宮や元町からすごく遠い気がします。

周辺施設[ ]

掲示板[ ]

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