パークホームズ本郷　ザ　レジデンス

2017年12月23日 (土) 22:24時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
• 交通

1. 都営三田線 春日駅 徒歩5分
2. 都営大江戸線 春日駅 徒歩5分
3. 東京メトロ南北線 東大前駅 徒歩9分
4. 東京メトロ丸ノ内線 後楽園駅 徒歩8分

• 総戸数：30戸（非分譲4戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年10月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス

価格・コスト・販売時状況[ ]

• まだ未公開ですが26戸であれば、坪400万では即完。500万では高すぎかな？　
• 普通に考えるとザ パークハウス意識して坪500万あたりでしょうか？
• 本郷三丁目駅のブリリアが坪350～坪450のレンジなので、 ここは三井ブランドを加算して坪370~坪470のレンジになると思う。
• HPに予定価格が出ていますね。思ったよりいいお値段しますね。
  • 胸突坂は値付けに考慮されていないようですね。インプレストとグローリオが内廊下だっただけに、外廊下の物件にこの金額を出すのはちょっと勇気が要ります。
• 本郷あたりで探していますが、予定価格見たら高過ぎてうちには買えません。
  • ここ数年では一番安いと思うけど？
    • 18000万の部屋→高い
    • Fgタイプ→まあまあ安い
    • Dタイプ→高い
    • Eタイプ→まあまあ安い
      • 私も上の方と同意見です。FgとEは余程間取りが酷いのかなと思いました。いずれにせよ前向きに検討している物件なので、早く全間取・価格を知りたいです。
• かなり注目を集めているようですね。

交通[ ]

• 駅は本郷三丁目or東大前までなら坂を経ずに行き来できます。
  • 行きは春日（下り坂）or後楽園（or水道橋）、帰りは本郷三丁目or東大前といった使い方も可能かと。
• この辺の人は基本、JR線は使いませんよ。
  • 地下鉄で行く方が便利なので。東京駅なら丸ノ内線、上野なら徒歩かタクシー。
  • 中央線・総武線に乗る場合は、御茶ノ水まで丸ノ内線か徒歩、水道橋まで徒歩、四ツ谷まで南北線。
  • →最近は朝、タクシーが予約しづらいです。
  • →因みに、春日通りまで出れば、都バスの02系統でJRの大塚、御徒町、錦糸町に出られます。
• 春日駅 → 春日通り（だらだら上り坂） → 本郷三丁目駅
• 春日駅 → 急な上り坂（崖） → 本物件　→ ほぼ平坦な道 → 本郷三丁目駅
• 本郷通りからはお茶の水まで行けるバスがバンバン出ています。
  • 本郷通りのバス停なら東大正門前停留所（郵便局の近く）が近そうです。平坦な道を徒歩5分くらい。ただし残念ながら本数は少ないです。
• 茶51系統　御茶ノ水駅前経由秋葉原駅前行き
  • https://tobus.jp/blsys/navi?VCD=cslst&ECD=NEXT&LCD=&func=f...
  • 朝15分おき、昼25分おき
• 東43系統　御茶ノ水駅前経由東京駅丸の内北口行き
  • https://tobus.jp/blsys/navi?VCD=cslst&ECD=NEXT&LCD=&func=f...
  • 朝20分おき、昼40分おき
• バスは、坂を下りれば上60という池袋(若しくは大塚)～上野を繋ぐバスが走っています。坂を下りてすぐの菊坂下交差点に停留所があるので、上野駅や動物園に行く時は便利です。
• 本物件からJR水道橋まで、グーグルマップで測ると1.4kmくらい。
  • 遠いと感じるなら春日から水道橋まで三田線に乗ればよいと思います。
  • →ただ、三田線は（南北線も）ホームが深くてエスカレーターも不十分で、歩いた方が早くて疲れないかもしれません。

• 本物件→春日→本郷三丁目と移動の場合。
  • 春日から本郷三丁目が辛いなら、バスが使えます。こちらは本数が多いので、使いやすいかと思います。丸ノ内線と大江戸線も並行しています。
  • →因みに、本物件から本郷三丁目方面なら坂はありません。
• 御茶ノ水→中央総武線に乗るなら、本郷通りに出てバスに乗るか、頑張って本郷三丁目駅から丸の内線が良いようですね。
  • 逆に新宿方面は春日駅から三田線で神保町乗り換えかな。

• 総武線方面なら他に下記が使えます。
  • 秋葉原へは都バス都02系統（真砂坂上まで800ｍ）で御徒町駅前や東上野一丁目で下車、徒歩
• 秋葉原も南側なら丸ノ内線の淡路町下車が便利かも
• 両国へは大江戸線か都バス都02系（近くを通る）
• 錦糸町へは都バス都02系統

• 中央線方面は選択肢が多いです。
  • 飯田橋～四ツ谷：南北線後楽園（8番出口まで600m）に乗りそのまま
  • 信濃町～代々木：南北線後楽園に乗り飯田橋or市ヶ谷or四ツ谷でJR線に乗り換え
  • 新宿：上記、大江戸線春日駅から新宿西口下車（春日→神保町→新宿や本郷三丁目→御茶ノ水→新宿も）
  • 中野以遠：南北線後楽園から飯田橋で東西線に乗り換えて中野まで、以降は中央線に乗り換え

• ◎ポイントは出発地も目的地も点ではなく面で考えることです。「最寄りは春日駅」とピンポイントで考えてしまうと大して便利ではありませんが、駅や停留所を使い分けて、つまり本三や後楽園まで歩くことを選択肢にに入れれば、目的地までトータルでは短い時間で到着するはずです。例えば目的地が新宿であれば、新宿駅のほか新宿西口駅や東新宿、都庁前、代々木などで下車することも考慮して移動計画を立てると無駄なく動けます。 こうした行動をとれるのが都心居住の利点でしょうか。
• 日暮里、上野方面にでる時は、バスですか？タクシー、つかまりますか？成田空港まで行く場合、どうされてますか～？

構造・建物[ ]

• 廊下挟んで南北に住戸あるから窓があっても暗そう。
• 密集地ですが、上層階なら西と北の視界は開けているかと思います。
• 坂にあるマンションの耐震性ってどうなんでしょうか？
  • 耐震性は、杭を深く打つだろうから坂の影響はないのではないでしょうか。

共用施設[ ]

• 駐車場 : 総戸数30戸に対して敷地内機械式6台敷地内平面2台
• 駐輪場 : 総戸数30戸に対して57台
• バイク置場 : 総戸数30戸に対して3台

• 自転車置き場の台数が半端ない
• 駐車場の台数、エントランスの下がり具合を見ると、 パークハウスよりは低いグレードを想定してそうだね。
• 外廊下なのが惜しいね。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り1LDK～3LDK
  • 専有面積　43.98m2～100.17m2
  • バルコニー面積 : 4.24m2～8.36m2

• Eタイプはよく部屋を四角くすることができたな。 窓が大きそうだし、素晴らしい。間取はとても良いですよね。
• Eタイプの間取りは好きだけど、BとDは外廊下特有の「田の字」で貧相だと思う。

買い物・食事[ ]

• クイーンズ伊勢丹（約740m・徒歩10分）
• ダイエー（約700m・徒歩9分）
• クイーンズ伊勢丹まではそこそこ距離があり、坂もありますが、このあたりだと、普段はどこでお買い物をされるのでしょうか？
  • クイーンズ伊勢丹より少し近いのは、ダイエー小石川店やスターフルーツ小石川店。品ぞろえではクイーンズ伊勢丹が最強です。ちなみにクイーンズは駐車場があるので、重宝するかと思います。
• 坂の下すぐにピアゴという24時間スーパーがあったり、皮膚科、歯科、内科等病院も充実しています。少し行くとセブン、ラーメン屋もあります。

育児・教育[ ]

• 慈愛会保育園（約150m・徒歩2分）
• 区立誠之小学校（通学校）（約830m・徒歩11分）
• 東京大学（徒歩4分）
• 誠之小学校区（学力向上フロンティアスクールに指定）に物件が欲しいので買える値段なら即購入したいと思っています。
• 文京区は本当に保育園に入りにくい。
  • →文京区の待機児童数って、下から数えた方が速いくらいですが？
  • →http://kosodatejapan.com/taikijido/tokyo-worst-2017/
• 東京大学をはじめ国立附属小・中学校など、さまざまな教育機関が集まっている。
• 誠之小に通わせたいのでここしかないかな。
  • 誠之小は、4～5年後以降に入学するお子さんならばよさそうですね。ただ、ここよりもグローリオのほうが近くてよいかな。子供の足だと15分～20分かかると思います
    • グーグルでは誠之小まで、950m11分と出ていますね。坂の上り下りもあるので、そこそこ時間がかかりそうです。
      • しばらくは学校が工事で建て替えなので子供には寂しい思いをさせてしまうかもしれませんが、将来的な事を考えると、立地も良いですし、間取りも悪くありませんので、良い物件ですよね。ファミリー層にとっては学校の件について大きく捉えてしまうかもしれませんが。

周辺環境・治安[ ]

• 建物密集地ですが、急な坂になっている分、 北側と西側はある程度視界が開けるのではないでしょうか。
• 物件前の坂を実際に登ってみたけど、かなりキツいね。
  • 急坂をカバーするための自転車置場の多さなんだろうけどね。電動自転車は必須。
• 隣の隣くらいに公園があるのは良いですね。小さいですけど。
• 胸突坂は電動アシスト自転車でも上るのはきついです。しかも狭いのに対向からクルマが下りて来るという。隣の隣くらいに公園があるのは良いですね。小さいですけど。
  • この坂は無理、歩いたらわかるよ
    • 前の坂は、かなり急です。雪が降った次の日は、大変です。車が１台なんとか通れる幅です。　本郷通りに出るのにはまず、徒歩で３分以上、本郷３丁目駅までは１５分弱、後楽園駅は、１０分。　春日駅は３分あれば着きます。
      • 自転車でこの坂で登るのはキツイけどまだいいと思います。下りは子供なんて危険すぎて乗せられません。浮いてるジェットコースターみたいになりそう。
        • しかも、幅が狭くて見通しが悪く、トップスピードで迎える突然のゴールで言問通りに交差、突入ですからね。
• あの坂は正直キツイから春日駅はないものと思った方がいいかもそう考えると他の本郷の物件より安いのには訳があるってこと
• 昨日車で現地に行ってみた。 ここから東大の正門まで（さらに門をくぐって安田講堂まで）一直線だね。 車だと一通なので逆ルートになるけど、道が狭いので最徐行になる。 道端にゴミ出しとかの物が置いてあるし、非常にストレスが溜まる。 タクシーを呼んでも待たせておけないんじゃないかな。 この物件前から始まる狭くて急な坂を下りきると、言問通りの車道にぶつかる。 この物件周辺は木造建築が密集しているので、火災が発生したら大変なことになると思った。
• このマンションの入居時期にはまだできてませんが、数年後に春日駅の再開発が終了したらスーパーがテナントではいる予定ですよね？坂はともかく、駅前で買い物してそのまま家に帰れるのですごく便利になりますね。
• 半年前まで坂の下に住んでいましたが、あの坂は本当にきついですよ。子供乗せ電動自転車でも登りきれない時ありました。自転車で登っている時に向かいから車が下ってきたらもうアウトです。端ギリギリに寄って停まらないと車とすれ違えないので、途中で停まり、そこから押して登っていました。下る時はブレーキを目一杯かけてゆっくり下る感じです。下りきったところが言問通りなのですが、見通しが悪く人通りもあるため、スピードゼロで突入しないと危ないです。
• 私は坂下住まいだったので本郷郵便局や東大に用事がある時以外は坂上まで行きませんでしたが、急坂が怖いので基本坂を使わず、言問通りを慈愛病院の先まで行って回り道していました。
• 地元住民ですが、この坂は急なうえに長いからしんどいと思いますよ。まあ、若い人なら大丈夫ですかね。
  • 電動でもキツイとは、、、。おバカな子どもにとって、かなり魅力的な坂ですね、、、事故を起こしそうで怖いです。坂下に利便性の高い施設が多い印象です。東大前周辺は、確か何もなかったような、、。

周辺施設[ ]

• 病院
  • 慈愛病院（約150m・徒歩2分）
  • 小平歯科医院（約190m・徒歩3分）
  • つつじクリニック（約200m・徒歩3分）
• 商業施設（スーパー、コンビニエンスストア）
  • miniピアゴ本郷5丁目店（約90m・徒歩2分）
  • 河内屋（約240m・徒歩3分）
  • ファミリーマート東大正門前店（約300m・徒歩4分）
• 公共施設 公園
  • 森川町児童遊園（約30m・徒歩1分）
  • 区民センター（約520m・徒歩7分）
  • 真砂中央図書館（約530m・徒歩7分）
• その他
  • 弥生美術館（約930m・徒歩12分）
• 文京区役所（約710m・徒歩9分）
• 小石川後楽園（約1,460m・徒歩19分）
• 礫川公園（約800m・徒歩10分）
• 清和公園（約340m・徒歩5分）
  • 近くの公園は鬱蒼としているので蚊が凄いです。陸橋を渡れば広めの西片公園があるので、まだそちらの方が環境がいいかと思います。

その他[ ]

• 入居可能時期：2018年11月下旬予定
• 敷地面積：1,411.96m2
• 誠之小区、かつ、春日駅まで５分となると、賃貸経営するには楽だろうなあ。
• 高齢者の購入増加と、ファミリーの保有率低下が加速してるので、維持費考えると入居者にとってもメリットあると思う。

掲示板[ ]

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