プラウド天王寺真田山

2018年1月30日 (火) 19:50時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区空清町2番2（地番）
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩10分 （※敷地西側エントランスより。メインエントランスまでは11分。）
2. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩10分 （※敷地西側エントランスより。メインエントランスまでは11分。）
3. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩7分
4. 大阪環状線 「玉造」駅 徒歩11分
5. 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩14分
6. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩14分

• 総戸数：41戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　関西支社
• 施工：株式会社森組
• 管理：野村不動産パートナーズ株式会社 

価格・コスト・販売時状況[ ]

• やっぱり清水谷と真田山じゃ受ける印象全然違う。6,500万くらいで80m2あればいいけど無理っぽいね
• 現地行きましたが、工事していました。閑静で良い場所ですが、値段は相当高そうです。
  • 大阪の辺りでは、静かで良いですがまあ　確かに　物件価格は　相当高いですよ！
• 小さい　3LDK　67m2～　でも　坪単価280万円～300万円　低層階5500万円～中層階6000万円　出してきそうです。
• フルスペック5200万円以上からのマンションですね。
• 2018年新価格 2016年の価格 2割り増しとしても価格は、99パーセント 5000万円以上。売り出し物件主流は、6500万円でしょ。
• ローレル上本町が 7000万円以上出してるからここは、6500万円からでしょう。
• 転勤前市内のプラウド住んでた事あるけど、アフターサービスは他と比べてかなりしっかりしてると思う。 あと、管理人や清掃員の印象がとてもよい。毎日朝顔合わせことが多いけど、挨拶ちゃんとしてるし何か困ったときも親切。 いまのマンションがそうでもないから、最近余計感じる。もう住み替えする余力ないけど。
• 近隣のマンションは、過去４年前で中古はこの価格ですから　５２００万円を切ることは皆無で 相当高いと思われます。 
• Bタイプ中層階以上は7000万からでした。
• 知人から聞きましたが、モデルは印象良かったようです。 価格は３Ｌで５０００万中盤〜６０００万中盤くらいだと。 思ってたよりお値打ちかもですね
• 仕様を伺うと、金額は５２００万円〜６５００万円が妥当な感じですね。 これまでのプラウド路線とは　明らかに違いますね。 バルコニーや玄関周りは　タイル貼りか？吹き付けか？ 
• 色々見てますが、天王寺区で６０００万が高いと思うなら新築マンション買えない。 駅近くのプレサンスも予想以上の値段でした。 この近隣の中古もチラシ掲載なしで４５００万以上で売買出来てると仲介の販売会社の方も話されていました。 そんな位するのかなあと思います。エリア的には良いとは思いますが駅近くを探され方は他を探されたら良いと思います。 ただ収納スペ－スが少ないのが気になりますがバルコニ－等プライバシ－には配慮されている様に思いました。 中央区も探していますが、谷４はタワ－マンション以外値段は意外と安いけど環境がイマイチだし。 
• 皆さんが思われている程高くは無いと思います。 都心回帰・資材・人件費高騰・周辺の販売状況を考えると そんな感じかなと思いました。 我が家は、６０００万位のプランを検討中です。周辺中古も７０㎡超で４５００万以上するし 今後数年間の家賃支払いを考えると購入しようかと思っています。
  • 築古の中古で5000万円近くでそれだけ、新築６０００万円と考えると、グランドメゾン7000万円〜なので 比較すれば割安ですね！ 立地は時々通るエリアなので環境は古くから知っています。　本当に買い替えに値します。
• 皆さんご予算おいくらでお考えですか？ ６５００万までで探していますが新築・中古共に高い。 グランドメゾン上町台は、日当たりなど考えると８５００万～でした。 
  • 6500万予算うらやましいです！ 5000万予算の私はここだとCタイプしか検討できません、、天王寺区中心に一通り見ましたがここも含めて立地良いところは高いですし、安いところは立地良くないですし。。 できれば70平米以上はほしいのでクレヴィアかパークホームズが現実的なとこですかね。近隣のプレサンスロジェに興味ありますが狭い部屋しかないんですかね？
• この界隈色色々見学したけど子育てファミリー層は公園多くて静かな真田山 大学生以上の子がいるなら駅にまだ近い上之宮のグランドメゾンって感じの印象
• 物件価格変わっても異常に高い駐車場と管理費修繕費も変わらんと結局売れ行き変わらんだろう
  • 値段下がったと言っても予定価格からしたら高層階の方が１００万－２００万ほどくらい下がったくらいでしょ。 低層はほとんど変わってないし売れ行きは厳しそう。
    • 低中層階も同じくらい下がってましたよ。 最初の予定価格が高かったって気付いたんでしょうね。前は高過ぎて苦戦しそうな印象でしたが、価格下がったし売れるのでは？
      • 予定価格の価格表を見る限りではAタイプ5000万台前半～、Bタイプ6500万前後～、Cタイプ4800万前後からになっていましたけど、ここからいくらくらい下がったんですか？ 
• 複線利用出来る立地でプラウドの物件となると 相当な価格帯になるのかなと思っていましたが 最低価格は4,600万円、最高価格は7,000万円台なので 思ってよりも価格が高くないなと思いました。
• 本物件は，野村不動産と東海建物が売主，施工は森組，管理会社は野村不動産パートナーズの予定です。 特色としては，上町台地のほぼ先端に位置し（北端が大阪城，南端が住吉大社だそうです。），なかなかマンションの供給がないエリアにおいて，それなりの規模のマンションが，プラウドで出たというのが希少ではないかと考えます。 
• 用地取得については，地権者と交渉し（元々，印刷会社と何件かの戸建て住宅が建っていたそうです。），ありていに言えば地上げをして用地を確保したとのことでした。 したがって，まとまった土地が出たから競争入札というものではなく，相対で地権者ごとにコツコツ当たりを付けて，ある程度の用地が取れたので計画を実行させたような印象を受けました。 
• マンション自体に，販売価格に見合う価値はないと思います。しかしながら，部屋そのものや，マンションそのものを買うというミクロな視野でなく，周辺環境や立地がいいから買うというマクロな視点で見ると，購入する余地はあるかもしれません。立地・環境を重視され，このエリアに住むことにこだわりやステータスを感じられる方には，本物件はおすすめです。
• 私自身としては，どうしても購入に値する物件とは感じられませんでした。 担当者に以上の感想と現状では購入可能性は低いことを告げると，私と似たようなことを言った訪問客がいたのか，一瞬（こいつも他の客と同じようなことを言いよった…。）という表情が走ったように見受けられました。 プラウド南堀江を訪問したときは，モデルルームに活気があり，担当者も物件の問い合わせ状況や顧客の反応に手ごたえを感じている様子で（実際，モデルルーム一般公開前にもかかわらず，見せられた価格表には既にかなりの住戸に購入申し込みが入っている状況でした），注目度の高さを感じたのですが，一方で本物件ではほかのブースでも商談が盛り上がっている様子は見受けられず，担当者の説明や態度を見ても，販売に苦戦しているのではないかと感じられました。とはいえ，４１戸しかないので何とか売り切るのでしょうが…。 

【予定価格帯・管理費】 

• 価格帯についてですが，低層階での上げ幅が激しいです。低層階で１階上がるたびに２００万円程度プレミアが乗ると考えればよいかと思います。なお，予定価格はゾーニングで出されましたが，聞けば詳細な価格を教えてくれました。手書き部分は，担当者から聴取して私にて書きつけたものです。先述のとおり，低層部分については既存建設物と競合する面があり，１階上昇することによるメリット（眺望と採光がよくなっていく。）が多いと言えることから，その価値を価格面に反映させ，低層階での上り幅を大きくしたという説明でした。一方で，７階以上の階差プレミアは数十万円程度と抑えられています。これは，これ以上階数を上げても得られる眺望や採光にそこまで差がないためです。もっとも，１３階と１４階では最上階の特別感を出す意味で価格差は大きいそうです。 
• 価格設定については，本物件の隣接状況を考えると相当と言えますが，マンションを見学した中での経験則としては，低層階での階差プレミアは抑え，高層階では階差プレミアを乗せる物件が多いかと考えます。そういう観点でいうと，本物件は低層階での価格の上がり方が大きく，お得感を感じにくいというか，お手頃感のある住戸の提供ができていないのかなと感じました（変な例えですが，かつての大阪市営地下鉄の初乗り運賃が２００円で，JRの初乗り運賃１２０円と比べると，短距離乗るだけやのになんか損した気分やなぁ…という気持ちに近いものがあります。）。プランごとの価格設定について北東側は多少安いとのことですが，どのプランもほぼ差が出ないように設定したそうです。併せて現在の販売動向を聞いたところ，各タイプ分散して興味は持ってもらえているようだとのことでしたが，どちらかといえば等しく販売に苦戦しているように思われました（総評部分で述べます。）。 
• 管理費等ですが，最も安いCタイプでも約２万５千円という設定です。共用施設がほとんどないのに，この管理費と修繕積立金はやや高くないかと指摘したところ，要旨次のような回答を得ました。「管理費は高いが，その分野村不動産パートナーズの管理には定評があり，管理費に見合ったサービスは提供している。また，この辺りに物件を買う人は，管理費等の部分は余り気にせず，物件さえよければ購入される傾向があるので，そこまでの問題はない。」また，今後の管理費等の増額予定を確認したところ，予定はあり，管理説明会で確定した金額を提示するということでした。元々の価格が高めなので，いずれは管理費と修繕積立金で，月額４万円ほどの支払いとなりそうです。  

交通[ ]

• 駅徒歩１０分をどう捉えるか。 駅に近すぎると静かで落ち着いた住環境は手に入りにくい。 さらにここだと駅が近すぎないことによって複数駅使えるわけだし。 
  • 本当に徒歩１０分程度ならいいけど 実際歩けばわかるけど、谷町六丁目駅まではずっと登り坂で上町筋も渡らないとならずここは信号が長い、不動産屋提案の10分は通用口からなのでそこをいつも使えるかは建ってみないとわからない、実質徒歩１５分は見る必要がある。本当の最寄駅は長堀鶴見緑地線玉造駅なんだけど、ここは地下道が長くてホームまでと考えると徒歩１０分以上かかります。 とにかくこの距離をどう捉えるか、合う人合わない人がいるだろう、最近流行りの利便性重視都心回帰の駅徒歩五分とかの物件の立地とは全く違う 
• 最寄り駅は地下鉄玉造駅が徒歩７分，JR玉造と地下鉄谷町六丁目駅が約１０分，近鉄上本町駅が徒歩１４分ということです。これを見ると，どっちつかずというか，必ずしも駅に近くはないものの，かえって多路線が利用可能であることと，どの駅からも距離があるので，静ひつな住環境が維持されているというその立地自体が素晴らしいと評価できるでしょう。 

構造・建物[ ]

• 敷地面積 1,037.57m2
• 外観はクリーム色のタイル張りを基本としており，南面に一部石状の吹き付け塗装を施して全体の印象を引き締めています。また，マンション東側にはBタイプ及びCタイプの２部屋が配置されているのですが，写真のとおり壁で隔てられて，バルコニーが独立していることがお分かりいただけると思います。この部屋を隔てる壁がマリオンの効果も持っていて，垂直を強調したスラっとしたデザインになっています。 
• 1フロア 三邸で 14階 1000平米以上 だから 小規模でも ゆとりありそうです。
• 屋内廊下っていわゆる内廊下ですよね？雪やら豪雨やら最近の気候の激しさを考えると外廊下よりも内廊下の方が良いかもしれないと思うようになりました。 ここは二重床で防音機能も高そうなので魅力を感じます。 ルービックキューブみたいな外観ですね。
• 総戸数は４１戸であり，各階３邸，全てバルコニーが独立した角部屋になっているのが特色とのことでした。こうしたプランのため，よくあるファミリー向けマンション（板状型マンションと担当者は言っていましたが，）というよりも，タワーマンションに近い工法で建築したということです。そのため，廊下についても一部開口していますが，半内廊下式を採用しています。といっても，廊下部分はじゅうたんではなく，じゅうたん風の防水シートが施工されるようです。 
• 廊下の防水シートです。一見したときじゅうたんかと驚きました。クリーム色が廊下部分，濃いグレー色が住戸（アルコーブ部分）に張り付けられるとのことです。
• 敷地の東側がメインエントランスであり，東側に接する道路は歴史の散歩道と呼ばれているそうなのですが，スクランブル交差点が多く，信号待ちを嫌って車がほかの道を使うことから交通量が少ないことと，歩道幅が広いので子どもさんにも安心かと思いますとのことです。
• 東側については，道路を挟んで明星学園のグランドとなるため，眺望としては低層階から抜けています。一方で，南西側住戸となるAタイプは，南側に雑居ビルがかかってくるため，眺望はおおむね６階以上でないと抜けないということでした。一方で，西側については本物件の駐車場が設置されるため，低層階でも割合眺望は抜けるのではないかと思われます。 
• 隣接地については，東側が道路を挟んで明星学園の敷地が広がっています。南北は小規模ビルや戸建て住居といった，既存建設物が立ち並んでいます。ジオラマ見学の部分で触れましたが，既存建設物の影響を受けそうなのはAプランとなり，おおむね7階くらいから眺望が抜けてくることになります。
• 西側隣地は，本物件の駐車場と公道になります。そのため，およそ４０ｍ程度は建設物がありませんから，西側は眺望や採光がそれなりに望めるのではないでしょうか。全体的に周囲に高い建物がなく，東西に抜け感が出ているため，陽が射さないとかそういった不安は余りないかと思われます。 

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  廊下の防水シート（2017-11-06）

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  現地状況（2017-11-06）

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  東側が道路を挟んで明星学園（2017-11-06）

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  マンション前歩道幅と，車道の状況（2017-11-06）

共用施設[ ]

• 駐輪場は、平面ラックのみで サイクルポートが15以上付属して バイク置き場、平面駐車場と機械式駐車場 12〜18台 でしょうか？
• 自転車置場は外部から出入り自由みたいです、自動どころか手動ドアも無い 各戸のアルコープ前の門扉はありません バイク置き場は大型用1台…原付２台だったかな？そこは屋根は作るそうです。あと上で誰か間違って書いてますが玄関もエレベーターもノンタッチキーではありません。 ゴミは市の収集利用で24時間は出せません、ディスポーザーはありません、平置き駐車場は屋根はありませんし台数も戸数分には到底足りない
  • 自転車置き場の半分以上は奥まったとこにあるようですし、あんな土地の大きさで共用廊下に門扉なんか付けたらもっと部屋が狭いマンションになりますよ。ゴミ出しは管理組合の決定によっては将来的にどうにかできると思います。 ただ、確かに車の台数は少なく感じます
• ディスポーザーなくてごみ収集も週２回じゃつらいね 
• 駐車場については，全て平面駐車場になり（本物件では機械式駐車場の設置はありません。），駐車台数は１０台となります。総戸数４１戸に対して少ないと感じましたが，担当者によると，周辺エリアで既分譲のプラウドの運用状況を考えると，駐車場に空きが出るケースが多く，それが管理費の無駄な上昇につながっていると考えているとのことでした。そのため，本物件では駐車場台数はあえてそこまで確保しなかったそうです。
• 駐輪場については，平面スライドラック式に１９台，２段式に６３台駐輪可能であり，一戸について２台の自転車は駐輪できることになります。担当者によると，駐輪台数２００％の確保は非常にこだわったそうで，周辺エリアの他社物件などでは２００％を確保していない物件も多いところ，２００％確保できた本物件はその点で優位性があると説明していました。 
  • 本物件は大阪市内でも中心部に位置しており，車は使わなくてもいい一方で，自転車の使用頻度は郊外型物件と比較して高いと考えます（市内中心部であれば，車を使わなくても自転車でどこにでもいけるから。）。また，本物件の主なターゲットは裕福なファミリー層であると思われますが，ファミリーであれば子供用の自転車も確保する必要性が高いといえ，１戸につき３ないし４台の駐輪余力を確保することが望ましいと思われます。その旨を担当者に問いかけたところ，「折りたたみ自転車であれば室内に保管可能なので，折りたたみ自転車を使用するか，あるいは自身で別途駐輪場を契約し使用してもらうことになると思う。」ということでした。 
• ゴミ置き場は，マンション西側の出入り口付近に設置されています。ゴミ回収に当たって，民間の業者は入れていないので，通常の市当局によるゴミ回収になるとのことでした。
• マンション内には集会所は設置されていません。
• エントランスについても，１階から住戸が存在しており，２階以上は全て住戸のため，一般的なエントランスになると思われます。
• 共用部分について，必要最小限度のレベルしか用意せず，無駄を省いたんだなと感じました。
• 階段については，一部分が鉄柵状になっており，外部に開放されているため，半内廊下式ということが分かるかと思います。マンションと階段が一体化しているのは高級感があり評価できるでしょう。

設備・仕様[ ]

• バルコニーの壁については，半透明のガラスパネルを採用しています。ガラスパネルの張り出しがなく，くぼんだ部分についてはサービスバルコニーとなります。この部分については，エアコンの室外機置場としての利用のみに限られているため，基本的には嵌め殺し（開閉できない窓，FIX窓）の窓です。もっとも，換気のために一部分は開閉できるようになっています。 

間取り[ ]

• 間取り 3LDK ～4LDK
• 専有面積 67.25m2 ～ 83.16m2
• バルコニー 7.89m2 ～ 8.89m2
• HPに出てる間取りですと83㎡ですがバルコニーは9㎡弱ですので出幅が狭そうなのと玄関側の部屋の柱ががっつり食い込んでいるのが少し残念ですね。
• アウトポールになってなくて梁と下り天井がひどいよね 
• Ｂタイプは避難ハッチがメインバルコニーに無くて、とても気にいってます。そんなこと気になるの私だけ？ 避難ハッチ、私もきにします。ベランダで椅子おいてリラックスしたいです。 単身者なら十分広く暮らせる広さですね。リビングを広く取っているところが単身者向けという感じでしょうか。収納が少ないので、洋室一部屋は収納部屋になりそうな感じですね。 
• ワンフロア3邸で開口部が多くて開放的なのは良いと思います。 各プランを見て思ったのですが、細かい部分で残念な点が目につきました。 小さな凸凹があるといったらいいのかな。 
• メニュープランとFit Style-Fit’sというのは、Bタイプだけなのでしょうか？ 他のプランでも可能なのでしょうか？
  • 先日、マンションサロンで確認しましたがBタイプ以外もメニューやFit’sがあるそうです。 間取りによって適用されないオプションはあるみたいですが。 シューズクローゼットの扉を鏡にするのはBタイプは出来ないけど、他のタイプは出来る…などなど。
• サービスバルコニー部分には自由に出入りできないため，汚れてきた時の清掃はどうするのか担当者に確認したところ，「基本的に居住者が自身で清掃することは，安全性の観点から推奨していない。よって，管理組合の判断とはなるが，年に１～２回程度外部業者に依頼してサービスバルコニー部分の清掃を行うことになると思う。」とのことでした。加えて，室外機の設置はどうするのか聞いたところ，窓の一部開閉部分を利用して，上半身を潜り込ませる形でサービスバルコニーに侵入し，室外機を設置することになるそうです。

【モデルルーム見学記から】

• モデルルームは，最も広い83．16㎡のBタイプのものでした。通常は4LDKですが，リビング隣の洋室をつぶして，リビングを大きくしたプランに変更されています。 
  • アルコーブは，かなりしっかり確保されており，ドアを大きく開いても，アルコーブ内に収まるので，廊下を歩く人に当たったりするようなことはないかと思います。ドアは通常よりも大きいように感じました。重厚感があり，シックな色味で高級感があります。ドアには，大人の目線の高さの位置と，子ども向けに低い位置の２か所にドアスコープがあり，外から覗き見られても内部が分からないように，ふたが取り付けられていました。ドア右側の濃いグレーの部分は壁ですが，これは単純な吹き付け塗装による仕上げということです。写真右側に黒い金具が２つあるのが見えますが，ここに新聞が配達される予定（朝刊のみ。夕刊はメールボックスに投函される。）ということでした。Bタイプのみ，玄関入って左側にシューズインクロークが設置されています。玄関の天井部分は折り上げになっており，プラウドのこだわりを感じさせるところです。
  • キッチンについてですが，本物件では立ち上がりのない，フラット仕様が標準となります。逆に，立ち上がりを設ける場合は有償オプションになるとのことです。キッチンはタカラスタンダード製のものを使用しているとのことであり，食洗器や浄水機付きの蛇口は標準で装備されています。一方で，ディスポーザーについては組み込まれていません。戸数が少ないですし，無理にディスポーザーを入れると管理費が上がるので妥当な判断と考えます。コンロは三ツ口，グリルは水無し両面焼きが装備されています。また，プラウド独自のラクモア仕様が取り入れられており，前面に吊戸棚がなく，開放感のあるキッチンになっています。キッチン自体の収納能力はかなえい高いと感じられ，スパイスラック部分についてもソフトクローズであり，細かいところもカバーしているなと好印象でした。 食器棚を造作する場合は，オプションで２０万円ほどかかるとのことでした。
  • 窓ガラスについてはペアガラスを採用しているとのことでしたが，Low-E仕様ではありません。サッシの防音性能を確認したところ，特段防音性能のあるサッシは使用していないとのことでした。なお，サッシについては，黒色にすることにこだわったそうです。業者は黒色にすることを嫌がるそうですが，本物件ではシックで引き締まった印象にしたいと考えたことから，あえて黒色サッシを納入させたと担当者が話していました。バルコニー側の窓ガラスの高さですが，１．９ｍあり，カーテンについてはオーダーになるのではないか（通常のカーテンを使うと，裾の部分が足りないことになる。）とのことでした。バルコニーは，フラットな形状でなく，一部居室部分がでっぱっていて，カクカクしています。幅の広い部分で１８０ｃｍ，幅の狭い部分で１４０ｃｍです。もっとも，幅の広い部分がわずかなので，基本的にバルコニーの奥行きは１４０ｃｍと考えた方がよいと思います。平均的な新築マンションのバルコニー奥行きの平均は１８０ｃｍ程度と言われていますが，平均よりもかなり短いことになります。 
  • バルコニーの防水シートについては，フローリング調のものが標準で敷設されます。これはリビングとの一体感をもたせて視覚的に広く見せようとするもので，プラウド南堀江でも導入されていた手法です。バルコニーが狭いと，洗濯を干すにしても，ガーデニング利用するにしても取り回しが悪いですから，バルコニーが狭くないですかと担当者に言うと，その分ほかのマンションに比べて間口を広げているといわれました。確かに間口は広いのですが，窓が小さいのか，あるいはバルコニー形状がフラットでないことが作用しているのか，開放的な印象は受けませんでした。また，後述しますが下がり天井がきついこと，天井高も高くないため（最高２４５ｃｍ），その点でも圧迫感を感じてしまいました。写真は，防水シートとバルコニーの壁の部分です。壁はタイル張りになっています。
  • なお，バルコニーにスロップシンクはありませんが，蛇口自体はつけられるようになっていて，水がだせるとのことでした。スロップシンクがあると自由度が下がる（たとえばシンクのサイズとバケツのサイズが合わないなど。）面もあるので，あえてシンクは設置しなかったということです。この，居室とバルコニーを隔てる壁の部分は，単純な吹き付け塗装になっています。写真には撮影していませんが，バルコニーの天井部分も吹き付け塗装でした。
  • 浴室は全タイプ１４１８です。最新式のバス設備（乾きやすい床，浴室乾燥，おいだき，ミストサウナ機能等）は全て取り入れられています。
  • 洗面は，ボウルが一体成型で掃除がしやすいこと，ボウルが偏っていて小物を置くスペースが確保されていること，タオル掛けにもちょっとした天板があってメガネなどをおけること，この辺りを使用者目線でしっかり考えているのは，プラウドの強みだなと改めて感じます。写真右側の目地がある部分は，リネン庫です。リネン庫の表面仕上げが若干異なっており，風合いのある質感になっていました。こうした微妙なところもちょっと変えてくるところが，上質感を際立てるなと感じました。
  • 今回，ポジティブサプライズだったのは，三面鏡収納部分です。ここにハブラシ置きも設けられているのですが，その部分のみ天板がアルミパンチング仕上げになっています。これにより，湿度を逃がす工夫だそうで，本物件から取り入れるそうです。細かいところも考え抜かれており，脱帽しました。
  • トイレについては，タンク部分に手洗いがついている，ロータンク仕様のものを採用しています。これは，確かに経済的なのですが，見栄えはしないと思います。タンクレスで，手洗いカウンター付きにすれば，コストはかさみますがその分高級感も高まります。居室の中身は高級感のあるしつらえなので，価格に上乗せしても別途手洗い付きにしてくれたほうが，全体的な高級感が増してよかったのになと少し残念でした。
  • 建具については，プラウドらしく高級感があります。ドアの取手は，指紋が付きにくい仕様になっています。また，ドアキャッチャーがすべてのドアに装備されており，このドアキャッチャーも軽い力でかかるようになっているのが好印象でした。引き戸部分についても，天井からの上吊りのため，ほこりもたまらず見た目がすっきりしています。  
  • 一方で，疑問に思ったのが，居室の出入り部分にちょっとした段差が設けられている点です。最近のマンションではルンバ等の使用や，バリアフリー対応でフルフラットにするものも多いですが，本物件では段差をつけています。わざわざ段差を付ける意味があるのかなと思いました。
  • また，全般的に収納が不足しているように感じました。各居室にクローゼットはついていますが，容量が足りないように感じます。また，子供部屋についてはクローゼットが増設できるようにしているとのことでしたが，それは翻って言えば野村自体も収納不足は認識しているということですし，後付けするにも費用は居住者負担だと思われますから，ちょっと不親切だなと感じました。写真のソファが置かれている部分（下がり天井になっている部分）に，クローゼットの増設ができるとのことでした。
  • 下がり天井の多さと下がり方も気になりました。モデルルームは子供部屋からキッチンにかけて大梁が通っており，天井高２０７ｃｍとかなり下がっています。下がっているにしても，その幅が少なければいいですが，１ｍ幅ぐらいでガツンと下がっています。Aタイプの下がり天井はさらに悲惨で，リビングに（台所の前の部分）１ｍ幅くらい，１９７ｃｍの下がり天井になっています。リビングにここまできつい下がり天井を付けるには，居室のプランニングとしてかなり疑問です。
• ランドプランを見ても分かるように，やはり敷地形状がいびつできれいじゃないですし，そういう制約の多い敷地に，何とか工夫を凝らして建設するのが本物件なのかもしれません。それが結局居室空間の余裕のなさにはねかえっているのでしょう。いかに野村不動産のプラウドといえども，敷地等の制約が大きければ，必ずしも優れた設計・建築にはならないんだなと勉強になったモデルルーム訪問でした。 

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  Bタイプ シューズインクローク（2017-11-06）

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  キッチン（2017-11-06）

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  防水シートとバルコニーの壁の部分（2017-11-06）

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  バルコニーの蛇口（2017-11-06）

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  浴室（2017-11-06）

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  洗面（2017-11-06）

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  三面鏡収納部分（2017-11-06）

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  トイレ（2017-11-06）

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  トイレ上部の収納（2017-11-06）

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  建具（2017-11-06）

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  ソファが置かれている部分（下がり天井になっている部分）に，クローゼットの増設ができる（2017-11-06）

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  モデルルームのリビング（2017-11-06）

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  部屋と下がり天井の様子（2017-11-06）

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  主寝室（2017-11-06）

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  ランドプラン（2017-11-06）

買い物・食事[ ]

• 用途地域は２種住居のため，近くにコンビニやスーパーはないものの，徒歩７～８分の場所にライフや阪急OASISといったスーパーがあります。自転車を使えば，玉造の商店街や，森ノ宮のキューズモールにもアクセスできるとのことでした。 

育児・教育[ ]

• ここだと、真田山小学校　高津中学校が　学区になるのでしょうかね。環境的に住みやすそうだし、学区よし、駅距離も妥協範囲内。気になるとなると、価格くらいでしょうかね。
  • 真田山小学校だね。
• 学校区については，真田山小学校→高津中学校となります。小学校は徒歩６分，中学校は徒歩３分です。周辺に清水谷高校や高津高校といった，公立でも偏差値上位の高校と，私立は大阪女学院や明星学園といった高偏差値校が多く所在しており，文教薫る地域であり，教育環境は抜群とのことでした。 

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 第二種住居地域
• 天王寺区って土地勘無いからよく解らんけど、この辺りって『真田山ブランド』地区になるん？ひょっとして、北区で言うたら、地下鉄中津とか地下鉄扇町とかを梅田って呼ぶようなもん？
  • 実質6000万円～8500万円の物件やね。プラウド天王寺清水谷 が正解と違うのかな？空清町は 場所が 窪んだ谷にあるしね。
    • 場所は、高台ではないよ　坂の下ったところだから。 清水谷公園、清水谷ハウスから、見下ろしたところにあるよね。 真田山は、道路隔てて、東側だから　そこが真田丸跡　微妙な　境界だよね。 この立地は　谷底だから。
      • 窪地底地って聞いて水害想定地図確認したけど一応は問題無さそう。もちろん津波じゃなく大雨の方
• 現地行きましたよ、清水谷ハウスより立地は良いですね。 閑静で正面・裏手とも道路が広くて周辺も閑静で郊外の住宅街の雰囲気でした。 高そうな感じですね。駅遠いのを除けば今まで見た中で一番良いかな？ 後は価格次第ですね。６５００万以内で８０m2だといいです。
  • 市内ながら環境は良いだろうから、働き盛りの子育てファミリーにはうってつけでしょうね。いまのご時世、８０平米　７０００万でもおかしくはなさそうかな・・・
• 現地、歩道も広くて車通りも少ないし、いい場所に思いました。地元の方はどう評価しているんでしょうか。
  • 静かで住みやすいですよ。 住宅街といった感じです。 繁華街ではないので夜は暗くなりますね。 
• 駅の改札とスーパーまで結構歩く感じだね。周辺坂多いから年配にはキツイかも 
• 目の前学校だから突然高い建物とか立たない安心感はある 
• 目の前の学校からの騒音があるだろうから平日日中家に居るライフスタイルだとややリスク
• 校区が良いのと、夜間に周りが騒がしくないこと（日中の学校の喧騒は歓迎）、歩車分離で子供に安心、駅から近すぎず歩けなくはない距離…ということで第2期でここの購入を検討中です。 
• 教育環境としては抜群で，駅から離れているので静ひつな環境と，周囲にそこまで高い建物がなく，比較的眺望と採光が期待できる点（特に，東側については非常に抜けています。）は評価できますが，駅やスーパー，コンビニといった施設からは距離があり，利便性が優れているとは言えません。 

周辺施設[ ]

• 近くに　南側の坂を上って東へ行くと　真田山スポーツセンターがあります。600円ぐらいで　ジムで鍛えられます。プールも別途あります。

その他[ ]

掲示板[ ]

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• プラウド天王寺真田山についての口コミ掲示板
• プラウド天王寺真田山ってどうですか？

ご近所物件の掲示板

• シティテラス谷町四丁目（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
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