プレサンス ロジェ 伏見桃山

2017年9月16日 (土) 16:39時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：京都府京都市伏見区奉行前町3番（地番）
• 交通：

1. 近鉄京都線 「桃山御陵前」駅 徒歩5分
2. 京阪本線 「伏見桃山」駅 徒歩5分
3. 京阪宇治線 「観月橋」駅 徒歩6分
4. 奈良線 「桃山」駅 徒歩9分

• 総戸数：83戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社NIPPO中日本建築統括事業所
• 公式URL：http://pressance-loger.com/pl-fmm83/index.html

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 伏見区のこんなとこの土地が平米単価23.8万円もする時代とはまさにミニバブルですね。土地代だけなら1世帯平均851万円です。

　http://www.senmonshi.com/archive/02/02C5BKDtC0PZRQ.asp

• • 土地代だけなら1世帯平均851万円ですから 建物建築費を1世帯平均1,500万円と仮定すると約2,350万円で そこに不動産開発業者の利益を20％と仮定すると75㎡の標準面積の中層階で2,800万円台くらいでしょうか？
    • 土地落札価格706,838,000円÷総戸数83戸＝一世帯平均の土地代金8,516,120円
    • 土地落札価格706,838,000円÷敷地面積2,969.82㎡＝平米単価238,072円
• パラドール伏見桃山グランプレイスの線路沿いの西側は2,000万台中半～後半でした。東側は3,000万台前半～中半くらいが中心でした。 ここも似たりよったりかな？

• なんやかんやで立地は良いから売れるとは思うよ。 電車も線路の継ぎ目からずれているから、ガタゴト音はそれほどうるさくないし。 とはいえ、まさか西向きの１，２階に住戸を作るとは思わなかった。 日照０やん。安けりゃ買う人もいるのだろうが、さすがにねぇ・・・
• わが家のように共働きで夜間しか家にいないのであれば 西側でも問題はないように感じました。
• 今朝の新聞広告には2600万台～5400万台って表記されてました。案外安いな～って感想です
• 契約された方へ質問です。管理会社が二社の説明はどうでしたか？コスト高くなりそうだから管理組合発足後に一社にすればいいと思いますが気になります。駐車場は最後に抽選でしょうか？すでに先着順に決まってるんでしょうか？もう購入された方に伺いたいです！水害を考えると1番地下はキツいですね。排水能力が高いと良いんですが。
• 好評なようで、第一期は完売だそうです。最近、月々〇万円からのマンションって流行していますが、ここは月々5万円台から、2700万円台からあるマンションです。駐車場も5000円から。
• 利便性の高い立地に、保温浴槽やらディスポーザーやらの人気の設備は確実に押さえといて、戸数を多くプランニングして平均単価を下げ、地域相場内で販売する。 そりゃ売れるのも分かるよ。 でも、駐車場5000円なんて自分にとっては懸念材料でしかないけど、販売伸ばしてるプレサンスがとるぐらいの戦略なんで、それなりに販売促進効果があるんやろね。。。
• ここあんまり売れてないの？立地的には即完売かと思ってた
• ここって、5000万円代もあるのですか？第二期の価格が2,790万円～4,630万円？
  • 第2期が 2,790万円～4,630万円という販売価格帯なだけで、第1期とか、今後出てくるおうちがもっと高いところもありますよ～っていうことなんじゃないかなって思います。
• 2期が7戸しかない しかも6月24日から販売してるみたいなんで売れ行き厳しいのかも？ まープレサンスの強力な営業力なら完成前には完売させれるとは思うから 完成後も売れ残り在庫のあるマンションになる心配はしなくていいとは思うけどね

【販売スケジュール第2期】　

• 先着順申込受付開始 : 2017年6月24日（土）

【販売概要第2期】　

• 価格:2,790万円～4,630万円
• 専有面積:57.51m2～78.04m2
• 間取り:2LDK・3LDK・3LDK＋N・4LDK　※Nは納戸です
• 販売戸数:7戸
• 管理費（月額） 6,040円～8,190円
• 修繕積立金（月額） 4,030円～5,460円 修繕積立基金（一括） 345,100円～468,200円
• そのほかの費用 管理準備金 : 5,000円（一括）

交通[ ]

• 大阪に通勤するなら、あえてここを選ばなくても特急停車駅の丹波橋か中書島の方が明らかに便利。出町柳駅方面は丹波橋が連絡駅で乗り換えスムーズやけど、大阪方面は中書島で結構待たされる。

構造・建物[ ]

• 敷地面積 2,969.82m2
• 建築面積 1,642.18m2
• 建築延床面積 6,457.84m2
• 近鉄にも乗って、隣のパラドールを参考に電車からの見え方もチェックしといた方が良いですよ。 南向きでも西寄りの住戸は電車からの視線が気になるだろうし、 それも階層に寄って大分違う。
• 懸念材料になるのは断層のことだけやね。公式ＨＰに構造の情報がアップされてたけど、耐震対策は標準ってとこなんですかね。
  • 激近の近鉄の音は懸念材料にはならないのですか？耐震性も大事ですが、うちは防音も気にして調べまくってます…
    • パラドール南側に住む者です。 防音に関しては、窓の等級にもよると思います。パラドールは線路に近い面は等級が１つ上で、それ以外は標準の二重サッシだったかと。ただ感じ方は人によって違うと思いますし、いくら窓の等級が良くても開けてしまえば同じです。季節のいい時、例えば窓を開けて寝たとしたら電車音で起こされますし、テレビの音や話し声も聞こえにくくなります。鉄粉も飛んでると思いますが、それに関してはよくわかりません。とにかく窓を開けた状態での電車音の聞こえ方は外で聞くのと同じレベルです。

共用施設[ ]

• 自転車置場 屋外2段式、下段スライドラック式166台（上段66台・下段100台）
• バイク置場 4台［屋外平面式］
• ミニバイク置場 13台［屋外平面式］
• 駐車場 58台［屋外平面式4台・機械式54台]
  • 広告に駐車場5000円～って強調されてますね。周辺の相場は15000円前後だし、つい飛びついちゃうような金額です。でも実際の価格帯は5000円～16000円で幅が広すぎ。5000円の区画がいくつあるのかわからないけど、出し入れに一体どれだけの時間と労力を要するのでしょう。全戸分駐車場完備でもないし、最低料金を安く設定する事でマンション自体を売りやすくしてるだけ、後々の事など全く考えてないような気がします。不公平感満載だし、入居後早々に料金改定や修繕費値上げで揉めそう…
    • 説明を聞いたところでは、ここの駐車場は敷地の関係で来客用の数台が平面であることを除いては全て機械式で、5000円区画は地下3階だったと思います。あまり台数もなかったような。8000円区画を薦められましたが、これも地下2階でした。いずれにしても朝の時間帯や混雑時はだいぶ待たされそうです。
• 共用部を見ていると、キッズルームと集会室は兼用されているのですね。どちらかだけ、みたいにすると子供たちがいずれ大きくなった時に使われなくてもったいないですからそれでいいのかもしれません。

設備・仕様[ ]

• マンションの設備としては、標準的かなという印象です。 大きなデメリットはないですが、 コレが有るからという動機づけにはなりにくい。 やはり立地に魅力を感じるかどうかなのかな。

間取り[ ]

• 間取り 2LDK・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 57.51m2～90.87m2
• バルコニー面積 7.76m2～11.99m2
• 和室があるタイプとないタイプがありますし、間取りのバリエーションも豊富なので好みの間取りタイプを選べそう。FタイプのキッチンがL字型になっていますね。調理スペースが広くなるので料理しやすそうなのが良い。後側は食器棚も置けそうなので、なかなかよさそうだと思いました。冷蔵庫が奥になってしまっているのは難点ですけどね
• Jタイプの洋室（３）はリビングからも入れるし、廊下側からも入ることが出来る…という感じなんでしょうか。あまり居室感が無いのかなぁと思ったりもしました。 エアコンが単独で設置出来ないのかな。 バルコニーに面している和室よりも洋室（３）の方がリビングに組み込みやすい感じになってくるのでしょうか。

買い物・食事[ ]

• 大手筋商店街は便利ですね。 昔ながらの個人商店もまだ残っていますが、銀行、コンビニ、ファーストフード店、 携帯ショップ、ドラッグストア、スーパー、パチンコ店、理容室などなんでもそろっています。 大手筋の西側の方には、大手筋に直行する商店街もあり、こちらの方が個人経営の店が多そうです。竜馬通り商店街は完全に観光客向けですけど。たまに行くと面白いです。
• イオンなんか、車で行くところ。(イオンの回りは、何もない) 伏見桃山は、三大メガバンク有り。市内では、珍しい。 商店街有り。祗園へ一本。京都駅へ一本。 便利な街。だから、土地が高い。坪単価100万。
• 伏見のこのあたりは住むにはいいと思いますよ。歩いても楽しいし、商店街や古くからの街並も素敵です。 わざわざ京都を出てまで、イオンの近くに住みたいとも思いませんし。

育児・教育[ ]

• 小学校区：京都市立伏見南浜小学校
• 中学校区：京都市立桃陵中学校
• 桃山学区ってそんなにいいんですか？小学校だけですよね？ 中学を私立に行かせるつもりなら学区はどこでもいいような気がしますね。
  • 桃山学区は公営住宅や大規模な団地がなく、戸建の富裕層が多く住んでおられる地域です。そのため真面目なお子さんが多く、学校が荒れる率が低いようです。桃山小に行かせたいために近隣から桃山学区に引っ越す方もいます。中学はいくつかの小学校が集まるため私立に進学するお子さんも多く、受験勉強も盛んなようです。 南浜学区も小学校は特段悪いわけではないようですが、学年によりバラツキはあるようです。また中学が南浜小一校のみからの入学となるため、小学校からのパワーバランスがそのまま維持されます。私立中への進学で抜けるお子さんもいるため、部活動なども人数が足りない、専門教諭がつかないなどの弊害もあるようです。
  • 学区は先ずは桃山、次いで板橋、南浜はまぁ普通という評価です。ただ、あらゆる施設は大手筋に一極集中してて、そこを外れると、板橋はまだましですが他はスーパーもないような地域です。皆さん、利便性と学区の兼ね合いを考えて家を買われますが、あえて割高な桃山を選ばれるのは教育熱心な方で、そういうご家庭の御子息が集まるから桃山ブランドが維持されているのでしょうね。 南浜はそのまま桃陵中に持ち上って、変化がなく少人数というデメリットはありますが、刺激も少ないぶん、急に荒れ始める子も少なく落ち着いた中学のようです。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第1種中高層住居地域・準防火地域・15ｍ第1種高度地区・既成都市区域・山ろく型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第2種地域・日影規制・埋蔵文化財包蔵地
• 西側：近鉄京都線沿
• 北側：パラドール伏見桃山グランプレイスというマンション
• 南側は京都南労働基準監督署
• 東側：市営桃陵団地、伏見合同宿舎
• 近隣に住んでいる者です。伏見区の中では、このエリアは別格です。一緒にされないよう、伏見区って言わずにあえて「伏見桃山」に住んでますって説明したりします（笑） 大手筋商店街周辺は活気があって楽しいですよ。秀吉～幕末関係の歴史もあるし風情もあります。京都というより大阪っぽいかも。
• 近隣に住むものです。開放感のある広々とした土地の感じが良いですね。前の広い道路はスピードも出せないし交通量も少なく静かですよ。大手筋商店街も近いし、便利です。線路は近いですが、住めば都、音にはすっかり慣れて気にもなりません。心地よくぐっすり寝てます。
• もともとここは団地、周辺もマンションだらけの地域です。自分に悪影響がないのもありますが、子供が増えたり地域に活気が出るのは歓迎です。おそらくそれなりの収入層でないと買えないマンションでしょうから、地域の品位が落ちなければ結構なことです。工事の騒音は迷惑ですけれど終わるまで仕方ないことです。
• 電車はこの辺りは減速して走行しているので通過音はそのうち慣れると思いますが、 南側の労基は意外と人と車の出入りがあるし、平日昼間はそれが騒々しく感じるかもしれません。
• 地域や騒音環境については、真隣のパラドール伏見桃山グランプレイスのところで散々議論されてますよ！とても参考になると思います。

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

• ここらが住みやすい街であることは間違いないですよ。 近鉄（竹田経由地下鉄烏丸線）、京阪での市内中心部へのアクセスの良さ。 スーパー、病院、銀行、飲食店、日常生活で必要な施設は全て徒歩圏内だし、 車どころか自転車がなくても特に苦労しません。 大手筋商店街はいつも賑わってて、イオンに人が多くても混んでてウザいとしか思いませんが、 不思議なもんで商店街だと人が多いと心もウキウキと楽しく歩けます。 商業施設以外でも、御香宮神社は雰囲気も良く散歩コースにお勧めで、 酒蔵の景観や宇治川派流の桜もなかなかのもんです。 公園や保育所も近くにあって、塾や習い事の施設もいろいろあるし、 子育て世代には特に住みやすい地域です。 そして、伏見というだけで購入候補にしない人が多いので、他地域に比べ明らかに割安。 観月団地のライオンズが㎡６０万程度、中古のパラドールが㎡５０万程度で販売していたみたいなんで、 それらと比べて妥当な価格なら、資産性の高い良い物件だと思いますよ。
  • 御香宮のお祭りも毎年ワクワクしますよね。花笠が大手筋商店街を練り歩いて、夜店もたくさん。大手都市銀行支店が大手筋商店街に結構あります。 利便性の高さと、安土桃山時代からの歴史と風情、下町の人情と活気と暮らしやすさが入り混じった街です^_^
• 隣のマンションに住むものです。 わが家は南向きではないので対岸の火事ですので言えるかもしれませんが 駐車徐云々の話題に関しては、購入段階でこの土地に何かしら建つことは予想できていたので、それを踏まえて南を選んだのでは？と思ってしまいます。 こちらのマンションに住まわれる方は、深夜にエンジン音を響かせる等悪質な行為をせずに常識的な使い方をするなら、何も負い目を感じられる必要はないはずですよね。 夜間に必要があれば車を利用するのも当然のことですし。 同じくらいの生活水準の方が廻りに増えることは本来では喜ばしいことのはずです。 わが家でも子供が増えるといいねと歓迎しているくらいですよ。
  • パラドールの反対運動も一枚岩ではないようですね。南側住民さんの鼻先に機械式駐車場が並ぶことを想像すると購入を検討するほうも胸が痛みます。お隣も南向きが購入時は他の向きより価格は高かったはずですしね。マンションの設計に関しては確かに事業主の問題で買った住民には責任はないと思いますが。将来ここも隣の労基が転売でもされてマンションが建てば西側住民は隣にマンションができて嬉しいとなるのでしょうか。何だかなーと思ってしまいます。
  • せめて地下2階ピット式の駐車場に変更してもらうように掛け合ったらどうでしょう？ 駐車場のキャパが減り、費用は高くなるかもしれませんが。 4段の機械式がそびえたつのはさすがに作る側も配慮がないと思います。 交渉については、パラドールの管理組合の力にかかっていると思います。 もう遅いかもしれませんが・・。
  • 隣のマンションの東向きに住む者です。 プレサンスに対しては、ウチのマンション同様西側高架沿いを駐車場やゴミ置場にするのが自然な設計だし、 なんでそうしないんだろうという不信感は確かにあります。 また、直接的に影響を受ける南側の方は気の毒に思います。
• この界隈は地震を考慮すると全部ダメって事になりますよね～。戸建も密集してますし、もし桃山断層がずれたらこの辺一帯壊滅的状況になるのでしょう。 ちなみに5年ほど前の大雨の時は中書島のプールは水没しましたし、この辺も宇治川派流が溢れて桃陵中学のあたりまで水がきてました。前に書かれてる方もいらっしゃいましたが、地震だけでなく水害にも注意が必要な地域です。
  • 上の方が教えてくれたHPで活断層MAPをじっくり見ていたら、ここだけじゃなくて藤森深草も、祇園も平安神宮辺りや北白川の高級マンションエリアも、みーんな真下に活断層がありますね。 もう、天災に遭うか遭わないかって、運しかありませんね…
• 伏見桃山に住んだら、四条近辺 半年に一回行くかな？ 京都駅近辺 2カ月に一回行くかな？ 車いらないぐらい。タイムズシェアで十分。 TSUTAYA、カフェ、飲食、銀行、区役所 何でもある。
  • 四条も京都駅も郊外のイオンも必要で、よく行きます。車は当然あった方が便利です。
    • ここらはそこまでガラは悪くないですよ。毎日高架下通ってますが、怖い思いをしたことは一度もないですし、周りの子供も茶髪や襟足伸ばしてる子とかはあまり見かけないです。ただ、御香宮のお祭りやビデオ１にはそんなのが沢山いるんで、ああ、伏見やなと思いますが。車は、小さい子供がいなければ、通勤で使うか、アウトドアが趣味でもなければ、なくても全然困らないと思います。ここは結構駐車場数が多いですが、最初は小さな子供が多くても子供が大きくなってくると、駐車場が余ったりしないんですかね。

• 

  現地案内図

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 8mくらいの剥き出しの立体駐車場をびっちりパラドールギリギリに計画してるとかで、京都市交えてかなり揉めてるって知人に聞きました。もう解決したのでしょうか？
  • まだ揉めてますよ。 解決もしてないのにチラシを入れ始めるという事は、何を言われようとも改善する気もないのでしょう。 隣にマンションが建つことは想定内だったとしても、自分のバルコニーから数十センチ先とは誰が想像できたでしょうか。ひどい会社に落札されて不幸としか言いようがありません。
    • 建物自体はちゃんと合法な距離らしいんですが、機械式駐車場は「工作物」だから手が届く距離に作って日陰になっても裁かれないんだって(＊ﾟ◇ﾟ)法律的に何も問題ありません！て強い説明らしいです！プレサンスが落札したせいで、お隣さん不幸…
      • 隣に入ったビラによると施行会社が（株）NIPPOらしい。 営業停止処分中でHPも完全には閲覧できない道路会社
        • 公式ホームページ見たら施工会社も管理会社も未定になってた。本当は決まってるけど営業停止処分期間が解けるまでは公式発表しない方針かな。
• ゴミは京都市の回収らしいです…有料袋を各自で買って。

自分が良いなと思った点は、各部屋にウォークインクローゼットがある、和室があり押し入れがあるので布団も収納可能、アウトフレーム設計で凹凸がない。トイレやキッチン、パウダールームがまとめられている位置にある、アルコープがある。 こういった点が良いと思います。 マイナス面は玄関はもう少し広い方が良い、キッチンの作業スペースが狭い、駐輪場が屋外になっている。

掲示板[ ]

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