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グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス

提供: すてき空間
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    [[ファイル:（仮称）大崎御殿山プロジェクト.jpg|thumb|400px|グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス]]
    		 
    [[ファイル:（仮称）大崎御殿山プロジェクト.jpg|thumb|400px|グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス]]
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
     
    *所在地：[[東京都]][[品川区]]北品川5丁目533番1、3、4（地番）
    		 
    *所在地：[[東京都]][[品川区]]北品川5丁目533番1、3、4（地番）
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    #東京臨海高速鉄道[[りんかい線]] 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
    		 
    #東京臨海高速鉄道[[りんかい線]] 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
     
    *総戸数：31戸（他管理室1戸）
    		 
    *総戸数：31戸（他管理室1戸）
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    *構造、建物階数：地上10階建
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    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地10階建
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
     
    *完成時期：2018年01月下旬予定
    		 
    *完成時期：2018年01月下旬予定
     
    *売主：株式会社プロパスト
    		 
    *売主：株式会社プロパスト
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    *施工：未定
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    *施工：小川建設
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    *管理会社：シノケンアメニティ
      
     
    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *【第2期販売住戸概要】
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    #販売戸数 2戸
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    #販売価格 6,980万円・17,800万円
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    #間取り 1LDK+WIC・3LDK+2WIC+SIC
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    #専有面積 42.83m2・105.73m2（プライベートポーチ6.13m2含む）
     +
    #バルコニー面積 9.09m2・20.34m2
     +
    #サービスバルコニー面積3.79m2
     +
    #プライベートポーチ面積 6.13m2
     +
    #管理費（月額） 14,650円・26,750円
     +
    #修繕積立金（月額） 5,800円・13,400円
     +
    #管理準備金（引渡時一括） 43,950円・80,250円
     +
    #修繕積立一時金（引渡時一括） 580,000円・1,340,000円
     +
    *【最終期販売住戸概要】
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    #販売戸数 4戸
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    #販売価格 7,700万円～18,800万円
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    #間取り 1LDK+S+WIC～3LDK+2WIC+SIC
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    #専有面積 54.52m2～105.73m2（プライベートポーチ6.13m2含む）
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    #バルコニー面積 9.09m2～20.34m2
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    #サービスバルコニー面積3.79m2
     +
    #室外機置場面積 2.37m2
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    #プライベートポーチ面積 6.13m2
     +
    #管理費（月額） 17,150円～26,750円
     +
    #修繕積立金（月額） 7,400円～13,400円
     +
    #管理準備金（引渡時一括） 51,450円～80,250円
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    #修繕積立一時金（引渡時一括） 740,000円～1,340,000円
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    *ここの坪単価はどうしてこんなに強気なんでしょうか。 土地の取得にかなりコストがかかっててそれが転嫁されてるんでしょうか。
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    **山手線駅から近いしブリリア目黒の販売スピードみて品川区でもこの値段でイケると思ったんでしょうね 唯一無二みたいなものがないと突き抜けた価格はなかなか受け入れてもらえませんね
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    *発売から８ヶ月もたつのに２５戸くらいしか売れてないのはなさけない
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    **ここは小規模だから相続税対策や地権者住戸もなく、賃貸出しても儲からない価格なので 実需の人だけのニーズで苦戦は当たり前かと。 逆に長期に住むこと前提の実需で購入なら、ある程度住人に質は保証される可能性が高いと思います。
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    *再開発はすでに完了してるのに 中古売却時はさらに苦労しそうだね
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    **大崎はまだ再開発ありますよ。 西側やソニー跡地ほかにも・・
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    *プレミア住戸はまだ売れてませんが MRタイプなどの2LDKはかなり早く売れたので そこまで悲観することもないと思います。
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    *10から15年後くらいに大崎周辺のタワマンが一斉に大規模修繕タイミングだから 逃げるように売る人多そうで 大崎相場崩れそう。 その頃はタワマンの資産価値自体どうなんだろう。
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    *いいマンションなんだけどほんと高いんだよな。
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    *問題はプロパストのここが 資産価値を保てるか。
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    *HPには2LDKタイプの部屋がなくなっていましたが、全て売れてしまったのでしょうか？
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    **Aタイプは初期に完売でした。 Dタイプも売り切ったのかもですね。（2017/11/14）
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    ***ここ完売時間かかってるけど2LDKタイプは 人気だったんだよね。
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    ***2LDK、７／３１戸しかないからね
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    *プレミアムの3戸は売れそうにないね 1LDKも高すぎ
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    *パークシティも分譲時は高い高い言われてましたが、今中古は当時より高く売れてます。 ここも60平米くらいの2LDK規模の間取りのみのマンションにしてたらとっくに完売してたでしょうから、妥当と言えなくはないかと。 プレミアム住戸はなかなか難しいだろうけど。
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    **2LDKをなんとか売れる価格に抑えるために、上層階を広いプレミアム住戸にして高い坪単価で富裕層に買ってもらう必要があったのではないかな。 だから全部2LDKにしてたらその単価が全体に上がってたかもしれないよね。
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    *長期スパンで見れば上げ下げしながら 平均化したら右肩上がりになるでしょう。 山手線でこの距離なら。 ただこのマンションの相場まで上がるかは わからないところですね。 品川のリニアや山手線新駅の影響が どこまであるかではないでしょうか。
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    *大崎の他の某マンションの売買で不動産屋と話しましたが、ここの坪単価聞いて驚いてました。 やはりここは値付けをミスってるのは否めないと思います。
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    *某有名マンションブロガーに有料相談したら、 10年後にはパークシティ大崎との資産価値の差は2000万になると言われました。 やはりマイナーかつ小規模はその辺りのリスクはありそうです。
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    *小規模マンションは大規模マンションよりリセールに不利 中小デベロッパーは大手デベロッパーよりもリセールに不利というデータに基づいた事実から ここを購入しませんでした。 私は実需で投資目的ではないですが、永住するかどうか10年後20年後はわからないので、 少しでもリセールに有利な方がいいと思いました。 いまだに6戸ずっと残り続けているところ見るとやはりリセールに対して決して有利な物件ではないと思うので ここを買わなかった決断は正しかったと思っています。 とはいえここは立地もマンションも悪いものだとは思っていないです。（2017/12/20）
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    *6戸が竣工までに売れなければ 管理費修繕積立金はデベが払ってくれない場合もありますからここの契約者は注意した方がいいのでは？
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    **契約書か重説にどう書いてあるかによるらしいですよ。
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    *2010年に民事再生法を申請して倒産したプロパスト。現在の大株主はシノケン プロパストの業績も気になるけど、シノケンがこの先どうなるか。
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    *Aタイプ2LDKキャンセル出たようだけど、この時期に珍しいね。残りは7戸でいいのかな。まあ2LDKは需要ありそうだが、広い部屋は厳しいのでは。（2017/12/29）
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    *設計事務所の人曰く、職人不足、資材高騰はまだまだ進んでいくそうです。労働力不足で下請けも昔みたいに安い価格では仕事を請け負わなくなっています。下請けのコストが上がってるからゼネコンは、不動産屋に対してこれまでよりも高い価格を要求する状況です。 不動産屋さんは、当然マンション価格に転嫁するのでマンション価格は上がっていくのです。 2025年までは上がり続けるので今の基準まで下がるのは更にその先です。 大崎がこの価格で買えるのは2030年より先なので待てる人は待てばいいと思います。
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    *2018年3月竣工までに売り切れるでしょうか？売れ残るとのぼりがいっぱい立ちますね。
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    *間取りにCタイプ42㎡というのが載ってるが、物件概要には入ってないね。7戸は残ってるってことかな。ここ数か月全然動いてないのでは？
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    **おそらく残で B2 C1 E1 F2だと思います
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    **E,Fの3戸は厳しそうだが、B.Cはなんで売れないのかね。特にBは実質55㎡の2LDKで使い勝手よさそうだが。
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    ***向かい側が昭和のマンションに 塞がれてるからじゃないですかね？
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    *ここは物件としては建物、立地ともに悪くないです 売れない理由はひとえに価格が割高だからですよ 値段にみあった付加価値（エリア内での優位性）も特に際立つものはないですからね
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    *プレミアムは確かに割高感はあるけど、だからこそのプレミアムなわけで4世帯ぐらいなら需要はあるという読みだったのでしょう。完全に読みが外れましたね。
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    *サイト見る限り残6から 変わってない（2018/1/14）
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    *成約キャンペーン始まりましたね。（2018/1/17）
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    *30万のキャンペーンで売れたのかな。
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    *竣工まであと2か月切ってる状況で 残7部屋売り切るのは絶望的ですかね・・・。 駐車場もほぼ埋まってないみたいですし、 今の計画の管理費・修繕積立金だけではそのうち破たんしそうですね。（2018/2/4）
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    *残7戸から動きないですね。 完売はないでしょうから、 購入者は未販売の部屋の管理費修繕積立金をデベが負担する契約になってるか確認した方がいいでしょう。（2018/2/16）
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    *4LDKは完売したみたいです。
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    **Eタイプなくなってあと残6部屋。
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    *高輪台より大崎の方が住環境は良いですね。地価は高輪台の方が高いですが、今後はどうなるかわかりませんし。
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    *竣工しましたが売り切れませんでしたね。
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    *残6部屋って少ないようで20パーセントなんですね。いくらまで下げるのかなあ。
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    *1LDK＋Sは、実質2LDKでこのマンションの主力、それが3戸。2戸が約100m2の高額物件。実質、20%以上の売れ残りでしょう。 1000万円単位の値引きは期待できます
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *品川リニア、山手線新駅、りんかい線羽田直通なども大崎にとってはいい話です。
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    *大崎には一度住むと離れられないですよ。利便性高い山手線でこんな綺麗な街って他に無いでしょう。
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    *昨日近所なので御殿山を散歩しましたが、 こんな坂登らなきゃいけない駅から近くもない 不便な土地に住みたがる人もいるもんなんだと 思いました。
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    **ここの物件は御殿山がつくけど駅からフラットアプローチとなるようです。そのエリアを御殿山と呼ぶかは色々意見があるでしょうが。
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    ***ほんとの御殿山に建ってるマンションじゃないですが不便な御殿山よりここの立地の方がいいと思ってます。
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    *五反田か品川から20分くらい歩きなんですね。
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    **バスでしょ。 でもまあ車は必須かな。
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    *山手線、埼京線の始発は凄くありがたい。
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    *りんかい線は、たま～に朝乗ると、大井町ホームがすげえ混んでいて、乗り切れないのにはびびった。
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    *駅まで徒歩３分ってのも盛りすぎ 小走りでも改札まで５分は掛かる
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    **小走りなら3分で改札まで着く
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    ***HPにはペデストリアンデッキエスカレーター下まで徒歩3分、改札まで5分となっています。
      
     
    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    *このあたりはタワーが多くまた準工業エリアで３１戸というのはスケール感が小さすぎて専有部だけプレミアムでもプレミアム感がないよね（眺望が素晴らしいわけでもないしね）
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    *中古になると、専有部の豪華さより 外観の威容のほうが人を引き付ける それを考えると迷います。
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    *プロパストデザインだから実物見たら それなりの感動はありそうですし、 専有部は言わずもがなですから、 まだ大崎は上昇し続けてるので 割安感は増すと思います。
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    *小規模マンションで実物見てがっかりというか想定と違うのは共用廊下の狭さというか短さ ホテルみたいな内廊下想像してるとあれ？これだけみたいなことはある 専有部はモデルルームとは違うタイプの部屋を買った場合、想像より広かったということはあまりないので実物見て買う方がギャップがなくていいとは思う
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    *最上階250㎡プランはすごいな。共用廊下を室内に改造してつなげられるってことかな。
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    *最上階の250m2のオプションって共用廊下は実質タダということなのでしょうか？
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    **2戸の合計額で買えるならタダということになる。 まとめ買いだからということでそれより安くなる可能性もありそうだよね。交渉次第。
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    ***共用廊下部分も専有部になるのかと思ったが、よく見ると共用廊下を「専用に利用できる」だけのようだ。 そうするとやはり「まとめ買い」の何らかのメリットがあるのでは？と期待したくなる。
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    ***EVは居住階にしか止まらないから、実質的には専有として使えるのではないでしょうか？
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    ***なるほど。共用施設無いからエレベーターは各階しか止まらない仕様なんですね。
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    *最上階って言っても10階だし、高層ビルだけじゃなく周辺マンションとお見合い状態で眺めも無し。 ２億でさえ高すぎなのに、2つ買って４億だなんて頭おかしいとしか思えない。
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    *現地で見ると現状のグローリアの高さだと4億プレミアム最上階は一応グローリアの上をギリギリ抜けはしそうですよ。ここは10階建てグローリアは11階建てなので本当にギリギリでしょうが。
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    *興味あったけど友人と現地行ったら 意外に小さいんですねって無邪気に言われて 検討やめた。 やっぱり隣にパークシティあったら そうなるよな。
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    *ここはいわゆるデザイナーズマンションになるんですかね？であればたしかに景観にもプラスですね
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    *高輪や御殿山は駅から離れた高台の低層マンションでゆったりと広めの部屋で暮らす街 大崎は駅近のタワマンでホテルライクに暮らす街 ここはコンセプトがちぐはぐ 敷地ギリギリに建物建てており余裕もなく周囲の建物に比べて貧相極まりない 建物が立地に似合っておらず残念
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    *現地見たけど囲まれ感すごいね
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    *南側と東側（特に東はひどい）は建物が隣接していてヌケ感がないだけでなく 目が合いそうな距離ですからね
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    *低層マンションは敷地面積が広く、建物の縦横比でいうと横長なイメージ。ここは縦長なので低層マンションと言われてもしっくりこない。 敢えていうなら 「Not 高層マンション」という感じ。
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    *黒壁にたくさん小窓が張り付いている。 これをカッコイイと言うかお洒落と言うかやばいと言うか微妙である。 住むと中からは見えないので都には違いない。
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    **お洒落ではないわな。普通のマンション
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    *正面から見るとバルコニーに柱を非対称に通してある種幾何学模様的に、普通じゃない印象を与えていますね。機能性よりアート性重視。 色も黒に近いダークブラウンのような色で、独特なシックさがある。
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    <gallery>Image:グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス_外観.jpg|グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス_外観</gallery>
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    *思っていた以上にスケール感ある感じですね。
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    *囲い取れて中身出て来てかっこいいなと思った反面、向かいの昭和マンションとお見合いなのが勿体無い。億するプレミアム住戸でもそれはきつい。
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    *雨どいの色ってこのままなんでしょうか？ 屋上から地上まで一直線に伸びる筒をなんでこんなにも目立たせるのでしょうか？ 立地的にしょうがないのかもしれないけど、マンションの側面が表の顔になってしまってて、景観を損ねてると思うのは私だけでしょうか
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    *側面の窓小さいから確かに雑居ビルみたいで 良くも悪くもマンションぽくないですよね。
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    *観たけど側面がよくなかったね。このマンション。
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    *デザイナーズマンションだけあって目を引くような外観にはなっているなと思いました。前の建物よりこのエリアにプラスになると思うので良いですね。
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    *側面の窓の大きさと形や配置が雑居ビルっぽさを出してるんじゃないでしょうか。
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    *雑居ビルっぽさもありますけど いかにもなマンションじゃなくてかっこいいです。
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    *ビジネスホテル風かな。
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    *デザインの好みは人それぞれだと思いますが、実物はもっとスケール感がありますね。写真だとなかなか伝わらないですが。
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    **タワマンに囲まれてて スケール感言われてもな。
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    *ずいぶん梁の目立つ建物ですね。これをカッコいいというかやばいというか。 でもメリットが、北側の部屋でも陽が当たる、分単位だけど。設計の狙いかな。
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    **タワマンには無いデザインだし、 これはこれで良いと思います。
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    *もっとガラスの面積を大きくして欲しかった。
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    **側面はこんなもんでしょうね。
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    *カフェ側の壁面に排水管？が見える ＣＧにはないものですね
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    **けっこう目立ちますよね。
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    *現地で見ると写真よりも立体感あってかっこ良かったです。
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    【耐震構造】
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    *結局このマンションって耐震構造はどうなの？
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    **普通の耐震でしょ。
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    ***免震・制震はタワマンなら有効ですが、低層・中層には過剰設備ですよ。 意味も分からず、付いてれば良いというものでも無いしね。
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    ***低層・中低層に最も有効なのは免震と言われています。
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    ***ここは制震でも免震でもないですよね？
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    *タワーじゃないなら耐震でもいけるけど、タワーなら免震ないと御陀仏、ってことじゃないかな。
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    【近隣建設状況】
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    *向かいのグローリア建て替えの話あるそうですよ。古いマンションですからね。
     +
    **グローリア建て替えは景観にはプラスだけど 今よりでかい建物になりそうならこのマンション的にはひやひやですね。
     +
    *南側が塞がれるようなものになったら 残念ながら資産価値下がりますよ。
      
     
    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    *
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    *駐車場 7台（地上1段 地下1段 昇降式機械式駐車場：6台、身障者用平置駐車場：1台）
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    		+
    *駐車場使用料（月額） 35,000円・37,000円
     +
    *駐輪場 2段ラック式 35台（上段：垂直上下式 14台、下段：スライド式（40kg対応）21台）
     +
    *駐輪場使用料（年額） 1,000円・1,200円
     +
    *バイク置き場 4台
     +
    *バイク置場使用料（月額） 2,500円
      
     
    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *
    		+
    *共用設備いらなくていいなら やっぱり専有部はパークシティより 断然こっちだね。
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    		+
    **部屋に入ってしまえばゴージャス気分が味わえるね
     +
    *エレベーターも自分の階しか止まらないし、 部屋の鍵も鍵穴ささなくていいし、 最新設備だから部屋に行くまでもゴージャスです。
     +
    *プライベートポーチやダブルボールにダブルトイレ。贅を尽くしたプレミアム住戸ですね。
     +
    *設備面が凄く充実しているのが印象に残ります。 色々な設備が故障したときはどうなるのでしょうか。 自己負担となるのか、それども会社が対応してくれるのか。
     +
    *外廊下のLEDが軽薄な白色光で高級感を大きく損なってます。街の雰囲気にも合わない。売主さん、まだこれから売らなくてはいけない部屋もあるし、暖色のLEDに変えた方がいいですよ。
      
     
    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *
    		+
    *独身向けマンションなのここ？
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    		+
    **当然ですが1LDKにファミリーはありえないでしょうが、2LDK以上は子育て世代もいるでしょう。モデルルームでも子連れの方も結構見ました。
     +
    *2LDKって63平米くらいですよね 夫婦二人くらいの間取りでしょうか？ 子供二人はちょっと無理ですよね（一人でも男の子ならキビシイ？） どんな人が買ったんだろう、、、、老夫婦？
     +
    **2LDKの60平米でも工夫次第で4人家族で住むケースは増えてきているようです。 マーケット的にはDINKSか子供１人世帯の方が多いでしょうね。http://toyokeizai.net/articles/-/134104
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    ***狭い部屋に工夫して住むなら共用設備の充実した大規模マンションの方がいいですね
     +
    ***大規模なら自分の部屋以外に居られる場所が あるからね。
     +
    *売れ残ったという事よりも、どういう物件が売れ残ったか中身をみてみたほうがいいですね。 ９，１０階の100平米の部屋は、ワイドスパンでいいけど、間取りがひどすぎる。廊下が長いし、リビングが狭すぎる。また、収納も少ないし。 これで13000～15000万程度であれば今のご時勢だったら売れるだろうけど、２億弱を出せるご家庭だったら、ちょっと多く出して２億オーバーでもっといい部屋買うよね。
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    *
    		+
    *フォレストビルはもともと東洋製罐の工場でした 敷地の一部はキャッツシアターになってましたね 今でもソニー通りにネコグッズを売る店が残ってます
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    *目の前はライフだし大崎に住んでいた友人から大崎は便利と聞いています。
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    *ブライトタワーって本屋つぶれたの？ シャッターおりてて案内図からも消えてる
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    *大崎で美味しいラーメン屋さん知りませんか？
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    **六厘舎 五反田行けば、沢山ある。 品川にも沢山ある。
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    **品川駅のガード下にラーメン横丁みたいにあるね！
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    **ラーメンはゲートシティの中にもあるよ。
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    **五反田のきみはん。 つけめんでマジうま！
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    *ゲートシティのラーメン屋潰れとる。
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    **ゲートシティのラーメン屋、札幌ラーメン？潰れたの？
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    **おいしくなかったですよ。
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    *五反田がアリなら、駅少し歩くけど「銀座　いし井」もオススメ。 流行のこってり系じゃなくてゆずの風味を利かせたさっぱり系だから女性にもオススメ
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    **つじ田のインスパイアね。 柚子じゃなくて、すだち
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    *牛丼屋イイね。仕事が遅くなったときに便利！今は、駅ナカでソバ食べたりしてます。
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    *大崎広小路の平太周も有名店
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
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    *この辺、準工地域多いから子育ては無理。
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    *子供が来年から小学校入学なので、学区厳選で探しています。 ここの学区の小学校はどんな感じでしょうか。
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    **品川区ツートップは、第三日野と御殿山と言われています。
     +
    **学区狙いなら悪いことは言わないから港区内側か千代田区西側にしたほうがよい
     +
    **ツートップといっても公立なので当然ながら私立受験向けの授業をするわけではないです 中学受験についてはどこの小学校に行くかより親のやる気（と本人）次第じゃないでしょうか 参考までにいうと御殿山小学校の中学受験率は７－８割です 国立、私立中学への進学割合は年によって代わりますが概ね４－５割（６割超える年もあり） ます 筑駒、開成や桜蔭、女子学院、渋谷幕張などは毎年進学しますね そういう超進学校だけでなく近所だと高輪とか中堅どころみたいなところにも当然進学します 公立だと品川学園と日野学園が半々くらいでしょうか まあ学校の雰囲気ですが全体的にお上品ですよね 芸能人とか有名人の師弟もいますが特に騒ぐこともなくふつうな感じです 運動会とかにふつうに来ますしね マンションの人が多いけど戸建ての人も半分くらいいる感じですかね
     +
    ***今、公立でもやっぱり学校の違い、雰囲気の違いで、中学受験やその先の子供の進路にかなり影響しますからね～。我が家も御殿山小に通ってて、私立中学校への進学を考えているそうです。回りもその様な考えのご家庭が多く、刺激になりますね。わざわざ、その為に学区内に引っ越して来られる方も居るそうですよ。
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
     
    *三井不動産がパークシティ大崎としては再開発した街の中にあるので街並みが美しいです。徒歩1分圏内にスーパー、医療モール、カフェ、スターバックス、コンビニ、色々なレストランがあって利便性がすごく良いです。
    		 
    *三井不動産がパークシティ大崎としては再開発した街の中にあるので街並みが美しいです。徒歩1分圏内にスーパー、医療モール、カフェ、スターバックス、コンビニ、色々なレストランがあって利便性がすごく良いです。
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    *目黒川ライトアップされてて素敵でした。
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    <gallery>Image:グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス_目黒川ライトアップ.jpg|グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス_目黒川ライトアップ</gallery>
     +
    **春も桜が最高ですよ。
     +
    *昼も夜も綺麗な町です。 休日は静かですし。
     +
    **休日静かなのもいいのですが、 人が休みに足を運ぶような施設が近くにできれば 一帯の資産価値があがるのにとは思います。
     +
    *Ｐ店、汚い飲み屋、立ちんぼいないから良いよ。 他には無いでしょう。 緑も多く、川もあり、人も多く良い街ですよ。
     +
    *人工的で湾岸に似てるというのは、思った。 あとは個人的好みだろうね。
     +
    *人情溢れる下町が苦手な自分には最高。 しかも、湾岸まで都落ちせずとも、山手線内側駅近なんて夢のような立地。
     +
    *立地は最高。綺麗だし歩道広いし利便性高いし。 デッキで繋がってますってほど無機質でもないし。
     +
    *東洋経済の駅特集JR東日本で大崎がら1位です。
     +
    **リニア駅まで歩けるエリアは要注目です
     +
    【周辺の騒音】
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    *すぐ近くに心臓の救急病院あって、夜中でも救急車がうるさいですよ。あと、目の前のカフェもパーティやら飲み会に使われることも増え、うるさいです。
     +
    **私も近くに住んでますが救急車の音は、数ヶ月に一回気付くか気付かないか程度だし、カフェも前を毎日通りますが防音がしっかりしてるのかうるさい印象は全くないです。むしろお客さんが少なくて心配することはありますが。
     +
    **救急車は来ない日もありますが、来る日は結構きますよ。 よく分からないですが、受け入れの当番か、季節とかで患者の多い日があるのかもしれません。 夜中でも音は変わらずだし、ブライトタワーに反射して響いて結構気になります。やめてくれと言えないのが辛いです(^_^;) カフェは店内の音は大丈夫なんですが、最近は飲み会やパーティやってる時に、入口のところで立ち話しするやつらが結構いるんです。オープン当初より客層は悪くなった気もします。 このマンションに入る方は、まめにクレーム入れることを勧めます。
     +
    **救急車、真夜中でも変わらず鳴らすのでしょうか？住宅街に入ったらサイレン消すかせめて小さな音にしてほしいですね。
     +
    ***救急車は夜中でも鳴らしてますね…法律で決まってるらしいので。 このマンション前のライフとかスタバのある交差点で、歩行者も対向車もいないのに「救急車が右に曲がります♪」って感じです(^_^;) ちなみにネットで調べた知識ですが、救急車の音って二段階あるらしいので、もしかしたら言えば改善してくれるかもしれません。
     +
    *周辺のビルの影響か、ベランダにふく風が結構強くて気になる日があります。 たぶんこのマンションは、しっかりしてそうなんで大丈夫かと思いますが。
     +
    *もうひとつネガティブ情報なんですが、このマンションの入り口側の、斜め前はクロネコヤマトの営業所です。 自分のマンションからは以前はビルがあって気づきませんでしたが、ビル取り壊し後は荷受けの音が聞こえてました。 これも深夜から早朝なので、部屋の目の前だと気になるかもしれません。
     +
    *あと、目の前のカフェだけじゃなく、ブライトコア(アロハテーブルの店舗群)で飲み会やったサラリーマングループが、閉店後１１時頃に駅に向かう際に大声で話しながら帰るので、神経質な人だと気になるかもです
     +
    *休日とかは目の前のカフェの入り口あたりで、結構子供がはしゃいだりします これを癒されると思うか、煩いと思うかは人それぞれですが、気になる人は気になるかもです
     +
    *羽田新飛行ルート問題
     +
    #約２分に１回の割合で都心上空を通ることになります。次から次へと継続して騒音が続くわけです。通過地域の住民にとって、これは精神的に大きなダメージを受けると思います
     +
    #不動産コンサルタントの長嶋修氏は「騒音の影響で不動産価値は間違いなく下落します」
     +
    #とくにタワーマンションは、眺望がいいという理由で、単純に上に行けば行くほど不動産価値が高くなる。ところが、飛行機の騒音となると、上に行けば行くほどうるさくなる。（略）飛行機が上空600メートルを飛んでいる場合、30階の住人は飛行機との距離が約100メートル近くなります
     +
    **まず、飛行機に関しては真下以外は騒音が軽減される。航路は、大崎駅西口方面なので、ちょっと距離がある。
     +
    ***大崎駅西口方面というのは誤解が生じる。 正しくは、大崎駅西口の真上。
     +
    ***国交省から新航路案の話が出たのはかなり前のことです。 もし、都心新航路で城南エリアのマンションが暴落するなら既にしているはずです。新航路の事がありながら、価格が右肩上がりなのは既に市場がある程度織り込んでいると思います。
     +
    【再開発】
     +
    *大崎は近々発表予定の西口f南の再開発計画やソニー跡ビルなどがあって今後の再開発を注目しています。
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    **ソニー跡地ってただのオフィスビルでしょ？
     +
    *大崎駅東口第４地区再開準備組合が２年前に立ち上 がってからその後報道がないのでどうなったのかな
     +
    **西口駅近再開発もありますが こちらは地権者と揉めてるらしいです。https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugikai/pdf/290421_002.pdf
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
     
    *
    		 
    *
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
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    2018年8月27日 (月) 16:23時点における最新版

    グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス

    物件概要[ ]

    1. 山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
    2. 埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
    3. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
    • 総戸数：31戸（他管理室1戸）
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地10階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2018年01月下旬予定
    • 売主：株式会社プロパスト
    • 施工：小川建設
    • 管理会社：シノケンアメニティ

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 【第2期販売住戸概要】
    1. 販売戸数 2戸
    2. 販売価格 6,980万円・17,800万円
    3. 間取り 1LDK+WIC・3LDK+2WIC+SIC
    4. 専有面積 42.83m2・105.73m2（プライベートポーチ6.13m2含む）
    5. バルコニー面積 9.09m2・20.34m2
    6. サービスバルコニー面積3.79m2
    7. プライベートポーチ面積 6.13m2
    8. 管理費（月額） 14,650円・26,750円
    9. 修繕積立金（月額） 5,800円・13,400円
    10. 管理準備金（引渡時一括） 43,950円・80,250円
    11. 修繕積立一時金（引渡時一括） 580,000円・1,340,000円
    • 【最終期販売住戸概要】
    1. 販売戸数 4戸
    2. 販売価格 7,700万円～18,800万円
    3. 間取り 1LDK+S+WIC～3LDK+2WIC+SIC
    4. 専有面積 54.52m2～105.73m2（プライベートポーチ6.13m2含む）
    5. バルコニー面積 9.09m2～20.34m2
    6. サービスバルコニー面積3.79m2
    7. 室外機置場面積 2.37m2
    8. プライベートポーチ面積 6.13m2
    9. 管理費（月額） 17,150円～26,750円
    10. 修繕積立金（月額） 7,400円～13,400円
    11. 管理準備金（引渡時一括） 51,450円～80,250円
    12. 修繕積立一時金（引渡時一括） 740,000円～1,340,000円
    • ここの坪単価はどうしてこんなに強気なんでしょうか。 土地の取得にかなりコストがかかっててそれが転嫁されてるんでしょうか。
      • 山手線駅から近いしブリリア目黒の販売スピードみて品川区でもこの値段でイケると思ったんでしょうね 唯一無二みたいなものがないと突き抜けた価格はなかなか受け入れてもらえませんね
    • 発売から８ヶ月もたつのに２５戸くらいしか売れてないのはなさけない
      • ここは小規模だから相続税対策や地権者住戸もなく、賃貸出しても儲からない価格なので 実需の人だけのニーズで苦戦は当たり前かと。 逆に長期に住むこと前提の実需で購入なら、ある程度住人に質は保証される可能性が高いと思います。
    • 再開発はすでに完了してるのに 中古売却時はさらに苦労しそうだね
      • 大崎はまだ再開発ありますよ。 西側やソニー跡地ほかにも・・
    • プレミア住戸はまだ売れてませんが MRタイプなどの2LDKはかなり早く売れたので そこまで悲観することもないと思います。
    • 10から15年後くらいに大崎周辺のタワマンが一斉に大規模修繕タイミングだから 逃げるように売る人多そうで 大崎相場崩れそう。 その頃はタワマンの資産価値自体どうなんだろう。
    • いいマンションなんだけどほんと高いんだよな。
    • 問題はプロパストのここが 資産価値を保てるか。
    • HPには2LDKタイプの部屋がなくなっていましたが、全て売れてしまったのでしょうか？
      • Aタイプは初期に完売でした。 Dタイプも売り切ったのかもですね。（2017/11/14）
        • ここ完売時間かかってるけど2LDKタイプは 人気だったんだよね。
        • 2LDK、７／３１戸しかないからね
    • プレミアムの3戸は売れそうにないね 1LDKも高すぎ
    • パークシティも分譲時は高い高い言われてましたが、今中古は当時より高く売れてます。 ここも60平米くらいの2LDK規模の間取りのみのマンションにしてたらとっくに完売してたでしょうから、妥当と言えなくはないかと。 プレミアム住戸はなかなか難しいだろうけど。
      • 2LDKをなんとか売れる価格に抑えるために、上層階を広いプレミアム住戸にして高い坪単価で富裕層に買ってもらう必要があったのではないかな。 だから全部2LDKにしてたらその単価が全体に上がってたかもしれないよね。
    • 長期スパンで見れば上げ下げしながら 平均化したら右肩上がりになるでしょう。 山手線でこの距離なら。 ただこのマンションの相場まで上がるかは わからないところですね。 品川のリニアや山手線新駅の影響が どこまであるかではないでしょうか。
    • 大崎の他の某マンションの売買で不動産屋と話しましたが、ここの坪単価聞いて驚いてました。 やはりここは値付けをミスってるのは否めないと思います。
    • 某有名マンションブロガーに有料相談したら、 10年後にはパークシティ大崎との資産価値の差は2000万になると言われました。 やはりマイナーかつ小規模はその辺りのリスクはありそうです。
    • 小規模マンションは大規模マンションよりリセールに不利 中小デベロッパーは大手デベロッパーよりもリセールに不利というデータに基づいた事実から ここを購入しませんでした。 私は実需で投資目的ではないですが、永住するかどうか10年後20年後はわからないので、 少しでもリセールに有利な方がいいと思いました。 いまだに6戸ずっと残り続けているところ見るとやはりリセールに対して決して有利な物件ではないと思うので ここを買わなかった決断は正しかったと思っています。 とはいえここは立地もマンションも悪いものだとは思っていないです。（2017/12/20）
    • 6戸が竣工までに売れなければ 管理費修繕積立金はデベが払ってくれない場合もありますからここの契約者は注意した方がいいのでは？
      • 契約書か重説にどう書いてあるかによるらしいですよ。
    • 2010年に民事再生法を申請して倒産したプロパスト。現在の大株主はシノケン プロパストの業績も気になるけど、シノケンがこの先どうなるか。
    • Aタイプ2LDKキャンセル出たようだけど、この時期に珍しいね。残りは7戸でいいのかな。まあ2LDKは需要ありそうだが、広い部屋は厳しいのでは。（2017/12/29）
    • 設計事務所の人曰く、職人不足、資材高騰はまだまだ進んでいくそうです。労働力不足で下請けも昔みたいに安い価格では仕事を請け負わなくなっています。下請けのコストが上がってるからゼネコンは、不動産屋に対してこれまでよりも高い価格を要求する状況です。 不動産屋さんは、当然マンション価格に転嫁するのでマンション価格は上がっていくのです。 2025年までは上がり続けるので今の基準まで下がるのは更にその先です。 大崎がこの価格で買えるのは2030年より先なので待てる人は待てばいいと思います。
    • 2018年3月竣工までに売り切れるでしょうか？売れ残るとのぼりがいっぱい立ちますね。
    • 間取りにCタイプ42㎡というのが載ってるが、物件概要には入ってないね。7戸は残ってるってことかな。ここ数か月全然動いてないのでは？
      • おそらく残で B2 C1 E1 F2だと思います
      • E,Fの3戸は厳しそうだが、B.Cはなんで売れないのかね。特にBは実質55㎡の2LDKで使い勝手よさそうだが。
        • 向かい側が昭和のマンションに 塞がれてるからじゃないですかね？
    • ここは物件としては建物、立地ともに悪くないです 売れない理由はひとえに価格が割高だからですよ 値段にみあった付加価値（エリア内での優位性）も特に際立つものはないですからね
    • プレミアムは確かに割高感はあるけど、だからこそのプレミアムなわけで4世帯ぐらいなら需要はあるという読みだったのでしょう。完全に読みが外れましたね。
    • サイト見る限り残6から 変わってない（2018/1/14）
    • 成約キャンペーン始まりましたね。（2018/1/17）
    • 30万のキャンペーンで売れたのかな。
    • 竣工まであと2か月切ってる状況で 残7部屋売り切るのは絶望的ですかね・・・。 駐車場もほぼ埋まってないみたいですし、 今の計画の管理費・修繕積立金だけではそのうち破たんしそうですね。（2018/2/4）
    • 残7戸から動きないですね。 完売はないでしょうから、 購入者は未販売の部屋の管理費修繕積立金をデベが負担する契約になってるか確認した方がいいでしょう。（2018/2/16）
    • 4LDKは完売したみたいです。
      • Eタイプなくなってあと残6部屋。
    • 高輪台より大崎の方が住環境は良いですね。地価は高輪台の方が高いですが、今後はどうなるかわかりませんし。
    • 竣工しましたが売り切れませんでしたね。
    • 残6部屋って少ないようで20パーセントなんですね。いくらまで下げるのかなあ。
    • 1LDK＋Sは、実質2LDKでこのマンションの主力、それが3戸。2戸が約100m2の高額物件。実質、20%以上の売れ残りでしょう。 1000万円単位の値引きは期待できます
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    交通[ ]

    • 品川リニア、山手線新駅、りんかい線羽田直通なども大崎にとってはいい話です。
    • 大崎には一度住むと離れられないですよ。利便性高い山手線でこんな綺麗な街って他に無いでしょう。
    • 昨日近所なので御殿山を散歩しましたが、 こんな坂登らなきゃいけない駅から近くもない 不便な土地に住みたがる人もいるもんなんだと 思いました。
      • ここの物件は御殿山がつくけど駅からフラットアプローチとなるようです。そのエリアを御殿山と呼ぶかは色々意見があるでしょうが。
        • ほんとの御殿山に建ってるマンションじゃないですが不便な御殿山よりここの立地の方がいいと思ってます。
    • 五反田か品川から20分くらい歩きなんですね。
      • バスでしょ。 でもまあ車は必須かな。
    • 山手線、埼京線の始発は凄くありがたい。
    • りんかい線は、たま～に朝乗ると、大井町ホームがすげえ混んでいて、乗り切れないのにはびびった。
    • 駅まで徒歩３分ってのも盛りすぎ 小走りでも改札まで５分は掛かる
      • 小走りなら3分で改札まで着く
        • HPにはペデストリアンデッキエスカレーター下まで徒歩3分、改札まで5分となっています。

    構造・建物[ ]

    • このあたりはタワーが多くまた準工業エリアで３１戸というのはスケール感が小さすぎて専有部だけプレミアムでもプレミアム感がないよね（眺望が素晴らしいわけでもないしね）
    • 中古になると、専有部の豪華さより 外観の威容のほうが人を引き付ける それを考えると迷います。
    • プロパストデザインだから実物見たら それなりの感動はありそうですし、 専有部は言わずもがなですから、 まだ大崎は上昇し続けてるので 割安感は増すと思います。
    • 小規模マンションで実物見てがっかりというか想定と違うのは共用廊下の狭さというか短さ ホテルみたいな内廊下想像してるとあれ？これだけみたいなことはある 専有部はモデルルームとは違うタイプの部屋を買った場合、想像より広かったということはあまりないので実物見て買う方がギャップがなくていいとは思う
    • 最上階250㎡プランはすごいな。共用廊下を室内に改造してつなげられるってことかな。
    • 最上階の250m2のオプションって共用廊下は実質タダということなのでしょうか？
      • 2戸の合計額で買えるならタダということになる。 まとめ買いだからということでそれより安くなる可能性もありそうだよね。交渉次第。
        • 共用廊下部分も専有部になるのかと思ったが、よく見ると共用廊下を「専用に利用できる」だけのようだ。 そうするとやはり「まとめ買い」の何らかのメリットがあるのでは？と期待したくなる。
        • EVは居住階にしか止まらないから、実質的には専有として使えるのではないでしょうか？
        • なるほど。共用施設無いからエレベーターは各階しか止まらない仕様なんですね。
    • 最上階って言っても10階だし、高層ビルだけじゃなく周辺マンションとお見合い状態で眺めも無し。 ２億でさえ高すぎなのに、2つ買って４億だなんて頭おかしいとしか思えない。
    • 現地で見ると現状のグローリアの高さだと4億プレミアム最上階は一応グローリアの上をギリギリ抜けはしそうですよ。ここは10階建てグローリアは11階建てなので本当にギリギリでしょうが。
    • 興味あったけど友人と現地行ったら 意外に小さいんですねって無邪気に言われて 検討やめた。 やっぱり隣にパークシティあったら そうなるよな。
    • ここはいわゆるデザイナーズマンションになるんですかね？であればたしかに景観にもプラスですね
    • 高輪や御殿山は駅から離れた高台の低層マンションでゆったりと広めの部屋で暮らす街 大崎は駅近のタワマンでホテルライクに暮らす街 ここはコンセプトがちぐはぐ 敷地ギリギリに建物建てており余裕もなく周囲の建物に比べて貧相極まりない 建物が立地に似合っておらず残念
    • 現地見たけど囲まれ感すごいね
    • 南側と東側（特に東はひどい）は建物が隣接していてヌケ感がないだけでなく 目が合いそうな距離ですからね
    • 低層マンションは敷地面積が広く、建物の縦横比でいうと横長なイメージ。ここは縦長なので低層マンションと言われてもしっくりこない。 敢えていうなら 「Not 高層マンション」という感じ。
    • 黒壁にたくさん小窓が張り付いている。 これをカッコイイと言うかお洒落と言うかやばいと言うか微妙である。 住むと中からは見えないので都には違いない。
      • お洒落ではないわな。普通のマンション
    • 正面から見るとバルコニーに柱を非対称に通してある種幾何学模様的に、普通じゃない印象を与えていますね。機能性よりアート性重視。 色も黒に近いダークブラウンのような色で、独特なシックさがある。

    • グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス_外観

    • 思っていた以上にスケール感ある感じですね。
    • 囲い取れて中身出て来てかっこいいなと思った反面、向かいの昭和マンションとお見合いなのが勿体無い。億するプレミアム住戸でもそれはきつい。
    • 雨どいの色ってこのままなんでしょうか？ 屋上から地上まで一直線に伸びる筒をなんでこんなにも目立たせるのでしょうか？ 立地的にしょうがないのかもしれないけど、マンションの側面が表の顔になってしまってて、景観を損ねてると思うのは私だけでしょうか
    • 側面の窓小さいから確かに雑居ビルみたいで 良くも悪くもマンションぽくないですよね。
    • 観たけど側面がよくなかったね。このマンション。
    • デザイナーズマンションだけあって目を引くような外観にはなっているなと思いました。前の建物よりこのエリアにプラスになると思うので良いですね。
    • 側面の窓の大きさと形や配置が雑居ビルっぽさを出してるんじゃないでしょうか。
    • 雑居ビルっぽさもありますけど いかにもなマンションじゃなくてかっこいいです。
    • ビジネスホテル風かな。
    • デザインの好みは人それぞれだと思いますが、実物はもっとスケール感がありますね。写真だとなかなか伝わらないですが。
      • タワマンに囲まれてて スケール感言われてもな。
    • ずいぶん梁の目立つ建物ですね。これをカッコいいというかやばいというか。 でもメリットが、北側の部屋でも陽が当たる、分単位だけど。設計の狙いかな。
      • タワマンには無いデザインだし、 これはこれで良いと思います。
    • もっとガラスの面積を大きくして欲しかった。
      • 側面はこんなもんでしょうね。
    • カフェ側の壁面に排水管？が見える ＣＧにはないものですね
      • けっこう目立ちますよね。
    • 現地で見ると写真よりも立体感あってかっこ良かったです。

    【耐震構造】

    • 結局このマンションって耐震構造はどうなの？
      • 普通の耐震でしょ。
        • 免震・制震はタワマンなら有効ですが、低層・中層には過剰設備ですよ。 意味も分からず、付いてれば良いというものでも無いしね。
        • 低層・中低層に最も有効なのは免震と言われています。
        • ここは制震でも免震でもないですよね？
    • タワーじゃないなら耐震でもいけるけど、タワーなら免震ないと御陀仏、ってことじゃないかな。

    【近隣建設状況】

    • 向かいのグローリア建て替えの話あるそうですよ。古いマンションですからね。
      • グローリア建て替えは景観にはプラスだけど 今よりでかい建物になりそうならこのマンション的にはひやひやですね。
    • 南側が塞がれるようなものになったら 残念ながら資産価値下がりますよ。
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    共用施設[ ]

    • 駐車場 7台（地上1段 地下1段 昇降式機械式駐車場：6台、身障者用平置駐車場：1台）
    • 駐車場使用料（月額） 35,000円・37,000円
    • 駐輪場 2段ラック式 35台（上段：垂直上下式 14台、下段：スライド式（40kg対応）21台）
    • 駐輪場使用料（年額） 1,000円・1,200円
    • バイク置き場 4台
    • バイク置場使用料（月額） 2,500円

    設備・仕様[ ]

    • 共用設備いらなくていいなら やっぱり専有部はパークシティより 断然こっちだね。
      • 部屋に入ってしまえばゴージャス気分が味わえるね
    • エレベーターも自分の階しか止まらないし、 部屋の鍵も鍵穴ささなくていいし、 最新設備だから部屋に行くまでもゴージャスです。
    • プライベートポーチやダブルボールにダブルトイレ。贅を尽くしたプレミアム住戸ですね。
    • 設備面が凄く充実しているのが印象に残ります。 色々な設備が故障したときはどうなるのでしょうか。 自己負担となるのか、それども会社が対応してくれるのか。
    • 外廊下のLEDが軽薄な白色光で高級感を大きく損なってます。街の雰囲気にも合わない。売主さん、まだこれから売らなくてはいけない部屋もあるし、暖色のLEDに変えた方がいいですよ。

    間取り[ ]

    • 独身向けマンションなのここ？
      • 当然ですが1LDKにファミリーはありえないでしょうが、2LDK以上は子育て世代もいるでしょう。モデルルームでも子連れの方も結構見ました。
    • 2LDKって63平米くらいですよね 夫婦二人くらいの間取りでしょうか？ 子供二人はちょっと無理ですよね（一人でも男の子ならキビシイ？） どんな人が買ったんだろう、、、、老夫婦？
      • 2LDKの60平米でも工夫次第で4人家族で住むケースは増えてきているようです。 マーケット的にはDINKSか子供１人世帯の方が多いでしょうね。http://toyokeizai.net/articles/-/134104
        • 狭い部屋に工夫して住むなら共用設備の充実した大規模マンションの方がいいですね
        • 大規模なら自分の部屋以外に居られる場所が あるからね。
    • 売れ残ったという事よりも、どういう物件が売れ残ったか中身をみてみたほうがいいですね。 ９，１０階の100平米の部屋は、ワイドスパンでいいけど、間取りがひどすぎる。廊下が長いし、リビングが狭すぎる。また、収納も少ないし。 これで13000～15000万程度であれば今のご時勢だったら売れるだろうけど、２億弱を出せるご家庭だったら、ちょっと多く出して２億オーバーでもっといい部屋買うよね。
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    買い物・食事[ ]

    • フォレストビルはもともと東洋製罐の工場でした 敷地の一部はキャッツシアターになってましたね 今でもソニー通りにネコグッズを売る店が残ってます
    • 目の前はライフだし大崎に住んでいた友人から大崎は便利と聞いています。
    • ブライトタワーって本屋つぶれたの？ シャッターおりてて案内図からも消えてる
    • 大崎で美味しいラーメン屋さん知りませんか？
      • 六厘舎 五反田行けば、沢山ある。 品川にも沢山ある。
      • 品川駅のガード下にラーメン横丁みたいにあるね！
      • ラーメンはゲートシティの中にもあるよ。
      • 五反田のきみはん。 つけめんでマジうま！
    • ゲートシティのラーメン屋潰れとる。
      • ゲートシティのラーメン屋、札幌ラーメン？潰れたの？
      • おいしくなかったですよ。
    • 五反田がアリなら、駅少し歩くけど「銀座　いし井」もオススメ。 流行のこってり系じゃなくてゆずの風味を利かせたさっぱり系だから女性にもオススメ
      • つじ田のインスパイアね。 柚子じゃなくて、すだち
    • 牛丼屋イイね。仕事が遅くなったときに便利！今は、駅ナカでソバ食べたりしてます。
    • 大崎広小路の平太周も有名店

    育児・教育[ ]

    • この辺、準工地域多いから子育ては無理。
    • 子供が来年から小学校入学なので、学区厳選で探しています。 ここの学区の小学校はどんな感じでしょうか。
      • 品川区ツートップは、第三日野と御殿山と言われています。
      • 学区狙いなら悪いことは言わないから港区内側か千代田区西側にしたほうがよい
      • ツートップといっても公立なので当然ながら私立受験向けの授業をするわけではないです 中学受験についてはどこの小学校に行くかより親のやる気（と本人）次第じゃないでしょうか 参考までにいうと御殿山小学校の中学受験率は７－８割です 国立、私立中学への進学割合は年によって代わりますが概ね４－５割（６割超える年もあり） ます 筑駒、開成や桜蔭、女子学院、渋谷幕張などは毎年進学しますね そういう超進学校だけでなく近所だと高輪とか中堅どころみたいなところにも当然進学します 公立だと品川学園と日野学園が半々くらいでしょうか まあ学校の雰囲気ですが全体的にお上品ですよね 芸能人とか有名人の師弟もいますが特に騒ぐこともなくふつうな感じです 運動会とかにふつうに来ますしね マンションの人が多いけど戸建ての人も半分くらいいる感じですかね
        • 今、公立でもやっぱり学校の違い、雰囲気の違いで、中学受験やその先の子供の進路にかなり影響しますからね～。我が家も御殿山小に通ってて、私立中学校への進学を考えているそうです。回りもその様な考えのご家庭が多く、刺激になりますね。わざわざ、その為に学区内に引っ越して来られる方も居るそうですよ。
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    周辺環境・治安[ ]

    • 三井不動産がパークシティ大崎としては再開発した街の中にあるので街並みが美しいです。徒歩1分圏内にスーパー、医療モール、カフェ、スターバックス、コンビニ、色々なレストランがあって利便性がすごく良いです。
    • 目黒川ライトアップされてて素敵でした。

    • グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス_目黒川ライトアップ

      • 春も桜が最高ですよ。
    • 昼も夜も綺麗な町です。 休日は静かですし。
      • 休日静かなのもいいのですが、 人が休みに足を運ぶような施設が近くにできれば 一帯の資産価値があがるのにとは思います。
    • Ｐ店、汚い飲み屋、立ちんぼいないから良いよ。 他には無いでしょう。 緑も多く、川もあり、人も多く良い街ですよ。
    • 人工的で湾岸に似てるというのは、思った。 あとは個人的好みだろうね。
    • 人情溢れる下町が苦手な自分には最高。 しかも、湾岸まで都落ちせずとも、山手線内側駅近なんて夢のような立地。
    • 立地は最高。綺麗だし歩道広いし利便性高いし。 デッキで繋がってますってほど無機質でもないし。
    • 東洋経済の駅特集JR東日本で大崎がら1位です。
      • リニア駅まで歩けるエリアは要注目です

    【周辺の騒音】

    • すぐ近くに心臓の救急病院あって、夜中でも救急車がうるさいですよ。あと、目の前のカフェもパーティやら飲み会に使われることも増え、うるさいです。
      • 私も近くに住んでますが救急車の音は、数ヶ月に一回気付くか気付かないか程度だし、カフェも前を毎日通りますが防音がしっかりしてるのかうるさい印象は全くないです。むしろお客さんが少なくて心配することはありますが。
      • 救急車は来ない日もありますが、来る日は結構きますよ。 よく分からないですが、受け入れの当番か、季節とかで患者の多い日があるのかもしれません。 夜中でも音は変わらずだし、ブライトタワーに反射して響いて結構気になります。やめてくれと言えないのが辛いです(^_^;) カフェは店内の音は大丈夫なんですが、最近は飲み会やパーティやってる時に、入口のところで立ち話しするやつらが結構いるんです。オープン当初より客層は悪くなった気もします。 このマンションに入る方は、まめにクレーム入れることを勧めます。
      • 救急車、真夜中でも変わらず鳴らすのでしょうか？住宅街に入ったらサイレン消すかせめて小さな音にしてほしいですね。
        • 救急車は夜中でも鳴らしてますね…法律で決まってるらしいので。 このマンション前のライフとかスタバのある交差点で、歩行者も対向車もいないのに「救急車が右に曲がります♪」って感じです(^_^;) ちなみにネットで調べた知識ですが、救急車の音って二段階あるらしいので、もしかしたら言えば改善してくれるかもしれません。
    • 周辺のビルの影響か、ベランダにふく風が結構強くて気になる日があります。 たぶんこのマンションは、しっかりしてそうなんで大丈夫かと思いますが。
    • もうひとつネガティブ情報なんですが、このマンションの入り口側の、斜め前はクロネコヤマトの営業所です。 自分のマンションからは以前はビルがあって気づきませんでしたが、ビル取り壊し後は荷受けの音が聞こえてました。 これも深夜から早朝なので、部屋の目の前だと気になるかもしれません。
    • あと、目の前のカフェだけじゃなく、ブライトコア(アロハテーブルの店舗群)で飲み会やったサラリーマングループが、閉店後１１時頃に駅に向かう際に大声で話しながら帰るので、神経質な人だと気になるかもです
    • 休日とかは目の前のカフェの入り口あたりで、結構子供がはしゃいだりします これを癒されると思うか、煩いと思うかは人それぞれですが、気になる人は気になるかもです
    • 羽田新飛行ルート問題
    1. 約２分に１回の割合で都心上空を通ることになります。次から次へと継続して騒音が続くわけです。通過地域の住民にとって、これは精神的に大きなダメージを受けると思います
    2. 不動産コンサルタントの長嶋修氏は「騒音の影響で不動産価値は間違いなく下落します」
    3. とくにタワーマンションは、眺望がいいという理由で、単純に上に行けば行くほど不動産価値が高くなる。ところが、飛行機の騒音となると、上に行けば行くほどうるさくなる。（略）飛行機が上空600メートルを飛んでいる場合、30階の住人は飛行機との距離が約100メートル近くなります
      • まず、飛行機に関しては真下以外は騒音が軽減される。航路は、大崎駅西口方面なので、ちょっと距離がある。
        • 大崎駅西口方面というのは誤解が生じる。 正しくは、大崎駅西口の真上。
        • 国交省から新航路案の話が出たのはかなり前のことです。 もし、都心新航路で城南エリアのマンションが暴落するなら既にしているはずです。新航路の事がありながら、価格が右肩上がりなのは既に市場がある程度織り込んでいると思います。

    【再開発】

    • 大崎は近々発表予定の西口f南の再開発計画やソニー跡ビルなどがあって今後の再開発を注目しています。
      • ソニー跡地ってただのオフィスビルでしょ？
    • 大崎駅東口第４地区再開準備組合が２年前に立ち上 がってからその後報道がないのでどうなったのかな
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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    掲示板[ ]

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    グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス

    物件概要
    所在地 東京都品川区北品川5丁目553番1（地番）
    交通 山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅新東口南側ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
    埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅新東口南側ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
    東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅新東口南側ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
    東急池上線 「五反田」駅 徒歩11分
    山手線 「五反田」駅 徒歩11分
    東海道新幹線 「品川」駅 徒歩18分 （「品川」駅高輪口西側より徒歩18分）
    東海道本線 「品川」駅 徒歩18分 （「品川」駅高輪口西側より徒歩18分）
    常磐線 「品川」駅 徒歩18分 （「品川」駅高輪口西側より徒歩18分）
    総戸数 31戸
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