グランドメゾン天王寺上之宮町

2017年6月8日 (木) 17:16時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区上之宮町32-1（地番）
• 交通：

1. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩7分
2. 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩7分
3. 大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩9分
4. 大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩9分
5. 大阪環状線 「桃谷」駅 徒歩11分

• 総戸数：42戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月中旬予定
• 売主：積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
• 施工：株式会社金山工務店
• 管理：積和管理関西株式会社
• 公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uenomiya/index.html

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格帯は高そうですね…。75m2で6000万円超えとなると躊躇するのは確かかなあ。
• @300万は下らない予感。
• 近い場所でいうと夕陽丘リバーで低層階８０m2ちょいが６０００万円～でほぼ完売ですから ここはそれ以上なんでしょうね。 ９０m2超えると１億超しても驚かないくらいですか。
• グランドメゾンの特筆する良いところ「新住宅非課税」物件。天王寺区　他社マンションとの比較でのメリットです。
• 建物見る限り 6000万円、7000万円? 主体の物件で間違いないですね。 2棟のうち 低層建物は、富裕層向け 間違いなく1億? ですね。 14階の方は、設備や占有物の仕様は、マークスと同じく 安く仕上げるのかと。
• ここは金額はおいくらくらいになるんでしょうか？発表会行かれた方は予定価格とか教えてくれましたか？
  • 上は、1億円以上です。 下でも 高いと思います。 普通の平米単価+1000万円上積
• 中住戸は４戸のみで、あとは全て角住戸です。 中住戸は、５０００万円は皆無な感じで　シースルーバルコニーで外観見る限りでは　安くはなさそうです。 バルコニー １８．４５平米～ ５８００万円～　の価格でしょうか？
• 五条小学校とグランドメゾンのブランドにこだわる人以外は 積極的にこちらを選ぶ理由はないと思います。 駅からの距離、日当たり、眺望、平面駐車場、リングシャッター、 駐輪場、スーパーへの距離etc マンションを選ぶ点での上記重要事項では完敗でしょうね。 これで万が一こちらの方が坪単価が高ければ驚きます。
  • そうなんですよね。全体的に見てみると、条件としてはかなり良いんじゃないかと思いますし、資産価値も維持しやすいのではないかしら？と思ってぃます。 何気に平面駐車場いいですよね。出し入れの時間がかからない。今、機械式使っているのですが他の人とかち合うとなかなかすぐには出せなくて待ってしまうし待たせてしまう。そういう苛々がないところは良いと思います。
• 第1期で33戸売りに出すみたいですが、すでに33戸決まっているんでしょう。やっぱり積水。天王寺区は本当に強いですね。高い買い物だけに・・・大企業の安心感大切ですね。
• コンセプトルームがオープンしています。このコンセプトルームはモデルルームとは違うものですか？ ホームページはこれで完了でしょうか？だとしたらかなりシンプルな・・・。しょぼいとも言いますか・・・。広告費（ホームページ製作）にお金をかけていない分、マンションの価格が安くなっているといいですよね。 CGを見たところ、雰囲気よしのマンションで好感持てました。
  • 行ったことがないのでわかりませんが、モデルルームはマンションの某タイプの部屋を完全再現しているけど、ここのコンセプトルームはいくつかのマンションの合同ですので、おおむねこんな雰囲気ですよっていう感じで見せているという事でコンセプトルームなんじゃないでしょうか。 要するにコストカットという事かなと思います。 ただそのコンセプトルームの画像も載せない、設備・構造や仕様もHPに載せないマンションっていまどきどうなんでしょうね。 そんなところに金掛けずに顧客に還元すると言うならありがたいですけど、特段安いわけでもなく、設備・仕様が良いわけでもなくですからね。 いくら外観は良くても、部屋は完全インポールで下り天井満載のお部屋じゃテンション下がりますよ。 住む人は外観を見る時間はわずかでほとんどは部屋にいるんですから。

【モデルルーム】

• 検討中です。 モデルルームも行ってきました。 低層は東向き、高層は西向きリビング。 ただ南側は隣接戸建てとの協議のため完全FIX窓。まあ開いても家があるから開けませんが。 低層の最上階（5階）は９５平米のルーフバルコニータイプで手が出ない金額（多分） なので低層の方は選択外です。 検討対象は高層の北西角ですが、眺望がある程度確保できる７階の８５平米で７０００万程度。 環境は静かといえば静かですが、決して便利な場所ではないのでどう捉えるか？ 五条小学校エリアというメリットは大きいのですが。 将来貸すor売ることを考えると五条小学校校区にも惹かれています

交通[ ]

• ここは駅近ですよ。私の足でいけば徒歩4分なので駅近です。
  • 地下鉄の改札まで 4分で行けるのですか、私は、小走りでも無理です！
  • 私は普通に歩いて四天王寺夕陽ヶ丘まで徒歩5分、上本町まで徒歩4分、桃谷まで徒歩2分でした。なのでここは駅近ですよね。駅近の物件でいいでしょう。

構造・建物[ ]

• 敷地面積 1,597.66m2
• 建築面積 729.58m2
• 建築延床面積 4,500.58m2
• 北向き
  • ここは高層階の方は北向きで、低層階の方は南向きなんでしょうか？そこそこ敷地あるのになぜ北向きにしちゃったんだろう？東西南北全ての部屋のマンションにすみました【タワーではない】が北向きは群を抜いて最悪でしたが・・・
    • 北向きリビングの部屋はないですよ
      • 北向きリビングの部屋がないということは南向きリビングはあるのでしょうか？北向きリビングでは買う気になれません。。
        • 北が道路だからでしょうか。南にリビングにすると隣接する建物ってありましたっけ？
• 建物のイメージ図を見る限りは低層の５階建ての方が南向きで１４階建ての方が西向きに見える感じするけどどうなんやろ？
• 低層は東向き、高層は南向きです。
• 外観デザインが他のマンションとは少し違って個性的かなという印象。

共用施設[ ]

• 駐車場 29台（機械式）
• バイク置場 7台（バイク置場1台・ミニバイク置場6台）
• 自転車置場 84台
• 駐車場も戸数に対して約70%
• こは機械式駐車場だけなんやね。 富裕層はでかい外車を好むから平面希望が多いんよね。 価格帯は６０００万ー１億円超えではと想定されるので、富裕層向けでしょうが そのあたりがどう判断されるのか。
• 立地的に車所有の富裕層狙いの物件だと思いますが、機械式の29台は どうなんでしょう。 駐車場は4万円くらいでも良いから平面式を用意するべきだったかも と思いました。 機械式では入らないようなでかい外車を持ってる人は 対象外となりますから。金持ちはそういうの好きですからね。
  • 億超えるマンションなら駐車料金は５万円でも６万円でも良いから 平面を作るべきでしたね。 ４，５台でも良いからプレミアム住戸へ優先とかにして 金持ちの心をくすぐらないと。 しかもCG見ると機械式駐車場に屋根がないように見えるんやけど どうなんでしょ？
• 機械式駐車場は、屋外にあり屋根ないですね。　屋根っぽいのは見えますが、鉄骨フレームです。

設備・仕様[ ]

• １Fは、テラス、家庭菜園　出幅４．１５m、２Fから　バルコニー　出幅２m　となっています。図面見る限りでは、リングシャッターではない？かもしれません。泥棒が、スルーで入れそうなので　防犯対策がされていない。。。。。図面見る限りでは。高級自転車や高級バイクは、どうでしょうか。　いたずらされるかもしれないです。自動扉つけてくれると。。。　ですが。
• 南側　FIX窓　ということですが　　東側ベランダ除き、　南側ベランダの　間取りは、　リビングや他の窓は、すべて　大阪市消防法上の格子状の　ガラスに針金の入った窓になるのでしょうか？
• まだイメージだけの意見となりますが、 エントランス広くてマンションと思えないくらい素敵な仕上がりになりそうです。 マンションの場合は、玄関とも言えるのがエントランス。デザイナーさんのセンスの良さを感じます。 もろちん、プラン内容のひとつひとつも拘られていて、 設備内容も充実していると感じました。特に女性に好まれるデザインだと思います。

間取り[ ]

• 間取り 2LDK＋S～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 73.45m2～98.92m2
• バルコニー面積　10.90m2 ～ 13.60m2
• ほぼ全戸ファミリー用の部屋になりますかね。学校の評判はどんな感じでしょうか。
• こちらは　インポールかアウトポールかですね？ 部屋の隅に、四角でっぱりが　各部屋にあるのも　広さが損しますから。
  • アウトポール・インポール　メリットデメリットについて

　http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-20.html

• 1階住戸にテラス・家庭菜園が作られるそうですが、まだ間取りは出ていませんか？ 家庭菜園は庭の一角に専用スペースが設置されるだけで、菜園として使う、使わないは住人の自由になるのでしょうか。 一階は駐車場スペースもあるタイプなのか…？ 販売が今月下旬なので、間取り公開はもうすぐですかね。
• スーモで1パターンだけ間取りと金額出てましたね。 アルコープがあるので玄関位置が下がって廊下が短くなっているのは良いんですが、いかんせん柱の食い込みがひどいです。 ３LDKの中で柱の影響がないのは東側の洋室２だけという極めていびつな形になっています。 ８９m2ですが柱にかなり食われているので、８９m2にしては有効面積は寂しい印象です。 柱で割を食っているのは収納でしょうか。４人家族想定でしょうから、もう少し収納が欲しい所です。 きれいにアウトポールしてれば、それだけで納戸でも作れたんでしょうけども。 平面だけではわかりにくいですが、インポールゆえリビングと洋室１，２の下がり天井も強烈そうなイメージがします。 購入検討の方はそのあたりも事前に要チェックですね。 内覧会で下がり天井に驚いちゃうのはあるあるですから。 こういった仕様と駅からの距離を考慮してか、予想より弱めの金額で出してるかなという印象を受けますが、ここは決して富裕層をターゲットにしたマンションではなさそうです。 ただ貴重な五条小学校区の数少ない新築分譲ですから、結構売れてしまいそうな予感です。
• 図面拝見しました。３Ｄでシミュレーションできる間取りがあれば良いですが、下り天井は強烈ですね！天井最高部240cm～250cmの範囲下り箇所天井高185cmというイメージの想像です。
  • この北西の間取りはキッチンが思った以上に前にせり出してます。（モデルルームに騙されるところでした）リビングの幅は２ｍないのかな？ダイニング部分がかなり狭くなるので、どれだけのサイズの食卓が置けるのか気になります。その分左右のスパンは長いのですが、これも好き好きでしょうね。しかし改めて見ると下り天井、すごいですね。 そんなに気にしていなかったのですが・・・
    • 下がり天井のみならず、図面からしっかりイメージする必要ありますね。
• 間取りが実際にいかないとみることができない、ということですが、物件概要を見ていてわかることお出てきますね。ある程度の広さとか設備諸々などなど。
  • 一時期間取りをSUUMOに掲載したらインポールと下り天井満載のひどい間取りだと酷評されたので公開をやめたようです。 情報公開は最小限にとどめ、とりあえずコンセプトルームに来させて、間取りをまともに読めない情弱を狙っているんでしょう。 間取りの掲載しないマンションなんて大阪でも積水だけです。

• 

  間取り図（2017年4月28日撮影）

買い物・食事[ ]

• 駅からとスーパーからの距離がどれも多少遠いですね。
• クセスの良い場所、便利な商業施設もいっぱいということで生活環境は良いと思います。
• 歩いてすぐ　スーパー近隣に　いくつもあります（笑） 実際歩いても、遠くはなかったです（笑）
• ライフは　遠いですね。　歩くと　１０分ではつかない感じです。自転車で5分ほどでしょうか？ ここからは、歩くと　新歌舞伎座の地下にある近商スーパー　ハーベスか　向かいのイオンKOYOのほうが近いと思います。徒歩で８分ほどでしょうか？　自転車で4分ぐらい ドンキホーテ　食品は１F奥に　たっぷりあります。
• 来年２月に天王寺駅にドンキができます。

　http://shoplan.jp/?p=318

• 近鉄百貨店 上本町店 徒歩8分 （約630m）
• 上本町YUFURA 徒歩7分 （約520m）
• ハーベス 上本町店 徒歩7分 （約520m）
• KOHYO 上本町店 徒歩8分 （約600m）
• ローソン 上本町七丁目東店 徒歩4分 （約300m）
• 高級「生」食パン 乃が美 徒歩5分 （約330m）
• プチ フェーブ（PETITE FEVE） 徒歩3分 （約200m）

==育児・教育==【幼稚園・保育園】

• 大阪市立天王寺保育所 徒歩7分 （約540m）
• 蓮美幼児学園うえしおナーサリー 徒歩9分 （約670m）
• パドマ幼稚園 徒歩18分 （約1,420m）

【小中学校・高等学校】

• 小中高校のどこにも近いのでファミリー層に最適かも。
• 学校の評判はどんな感じでしょうか。
• 大阪市立五条小学校（指定校） 徒歩5分 （約350m）
• 大阪市立夕陽丘中学校（指定校） 徒歩2分 （約140m）
• 上宮学園（上宮中学校・上宮高等学校） 徒歩2分 （約90m）
• 大阪星光学院中学校・大阪星光学院高等学校 徒歩15分 （約1,130m）
• 四天王寺中学校・四天王寺高等学校 徒歩18分 （約1,410m）
• 五条小学校希望者を取り込みたいはずやのになんで入居が６月なんやろ。いろいろ中途半端な予感やけど、値段だけは中途半端じゃない予感。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 第2種中高層住居専用地域、準防火地域
• 場所は良いとこですね。 警察病院は多少近いですが静かな住宅地です。
• 元は駐車場なんですね。周辺は戸建もあるのでここに14階の建物ができたら凄いインパクトですね。
• 静かな住宅街
• 夜は人通りなくて暗いですが、車など騒音は皆無で　静かですよ。
• 確かに環状線内でこの環境は唯一無二かも
  • 大阪市内 環状線エリア内でありながら幹線道路から離れており、車の騒音と排気ガスは 皆無に近い場所でしすね
• 現地確認しました。 思ったより敷地は狭いなという印象がしました。 （低層・高層の2棟建つという事でもう少し大きい土地を イメージしていました） 南側に3階建ての戸建てが4戸ほど隣接しているようです。 ですので南向き低層階だと南側の眺望は厳しそうな感じがしました。 南側には少し離れてローレルタワー夕陽丘が2邸ドンドンとあり その他マンションもいくつかありますので 高層階でも抜け感はなさそうです。
• 上本町からは大きな通りを抜けて細い道をクネクネと行く感じです。 商店などはほとんどないので夜はさみしそうです。 上本町の駅からは徒歩で実質10分でも厳しい感じがしました。 環境は非常に静かです。学校の声も聞こえませんでした。 （クラブ活動などの時間によるかな？） 警察病院が近く救急車が止まる入口に近いので 音が聞こえるかもしません。 結論としてはとにかく静かな環境のマンションを探しておられる方には 素晴らしい立地だと思います。 逆に言えば商店やスーパー、駅には遠いので便利な立地を望む方には なしですね。
• 坂の途中にあるということですが、敷地内はどういうふうになっているのだろう。

【利便性】

• どこ行くにも微妙に遠い。どこに買い物行くねんここ。
  • 実際歩いたらそんなに遠いとも感じないですよ まあ人によって感じ方は違いますが。
  • 人それぞれですが　距離は言われてみれば　微妙と言えば微妙にも感じます！ 天王寺区でも　清水谷や真田山のことを思えば　通勤やスーパーなどあちらは徒歩で何とかならない。こちらは徒歩で　何とかなる範囲内　と思えばマシ？
  • 近鉄大阪線・奈良線「大阪上本町」駅徒歩8分、大阪市営地下鉄谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩9分、JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩11分 →都会のマンションでこれはいかんでしょ。遠過ぎる。
• そうですね～メチャクチャ遠いと言うわけでもメチャクチャ近いと言うところでもないですからね。スーパーは駅前には行かないとないですね～。ドン・キホーテは徒歩5分以内のところにありますが笑
• ここ駅から遠いし不便やわ

• 

  地図です（2016-09-20撮影）

周辺施設[ ]

【医療施設】

• 大阪赤十字病院 徒歩9分 （約690m）
• 聖バルバナ病院 徒歩6分 （約440m）
• 上本町わたなべクリニック 徒歩5分 （約330m）
• IPMTあみの鍼灸整骨院 徒歩4分 （約250m）
• つつみ歯科医院 徒歩4分 （約310m）
• まゆみクリニック 徒歩3分 （約200m）
• 大阪警察病院 徒歩4分 （約290m）
• さわだクリニック 徒歩5分 （約380m）
• 湯川胃腸病院 徒歩8分 （約600m）

【金融機関】

• 三井住友銀行 上本町出張所 徒歩5分 （約380m）
• りそな銀行 上六支店 徒歩7分 （約520m）
• みずほ銀行 上本町駅出張所 徒歩8分 （約590m）
• 三菱東京UFJ銀行 上本町支店 徒歩11分 （約830m）

【公共施設】

• 大阪市立天王寺図書館 徒歩3分 （約170m）
• 天王寺真法院郵便局 徒歩7分 （約550m）
• 天王寺区役所 徒歩6分 （約450m）
• 大阪市消防局 天王寺消防署 徒歩5分 （約330m）
• 大阪国際交流センター 徒歩4分 （約300m）
• 大阪法務局 天王寺出張所 徒歩9分 （約660m）

【公園】

• 石ヶ辻公園 徒歩5分 （約340m）
• 上汐北公園 徒歩8分 （約580m）
• 上七公園 徒歩6分 （約460m）
• 上汐町公園 徒歩6分 （約450m）
• 上八公園 徒歩6分 （約440m）
• 五条小公園 徒歩6分 （約480m）
• 五条公園 五条運動場 徒歩7分 （約530m）

【その他】

• TSUTAYA 上本町店 徒歩7分 （約540m）
• ナカムラチャイルドスポーツ 徒歩4分 （約260m）
• TAC桃山 徒歩9分 （約670m）
• 研伸館 上本町校 徒歩4分 （約290m）
• 浜学園 上本町本部教室 徒歩4分 （約280m）
• 馬渕教室 中学受験コース 上本町校 徒歩11分 （約820m）
• 希学園 谷九教室 徒歩12分 （約890m）

その他[ ]

掲示板[ ]

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• グランドメゾン天王寺上之宮町についての口コミ掲示板
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