プレシス東麻布

2018年1月15日 (月) 22:20時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都港区東麻布一丁目29番16他（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩2分 （中之橋口）
2. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩6分 （6番出入口）
3. 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩6分 （6番出入口）

• 総戸数：43戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上13階　地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年11月上旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 施工：冨士工
• 管理：伏見管理サービス
• 公式URL：http://www.presis.com/tokyo/higashi-azabu/index.html

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 上層階の部屋にプレミアをつけているので、かなりお高い設定になっています。 ロフト部分を平米にカウントして見ても坪600万程度です・・・。 間取りはかなり綺麗なので気になっているのですが、値段がさすがに・・・。
• 最上階プレミアルームは、29.15坪で予定1.95億なので、坪単価669万円ですね・・・。 管理費が38000円ぐらいで広さの割に良心的ではありますが、ディスポーザー無しでした。 天井高が3.7mあるのでロフトもかなり広めではありますが、それを足しても約125㎡で坪単価515万円ですから 近隣に比べれば相当高値になっているなという感覚を個人的には持っています。 浮世離れした富裕層の大人買いぐらいしかイメージがありません・・・。 14000万程度と見ていたのですが遥かに上回る値付なのでびっくりです。。。
• プレミアフロアは結構要望入ってるらしいですよ。
• ここで坪600万は冗談でしょう。 隣のガーラで、1K、2LDK が売れ残ってました。60平米台で7千万円台。投資用マンションとは違いますが、プレミアム感のある建物に仕上がるのでしょうか？
  • 某間取りブログでは、プレシスの最高傑作と書かれてますね。すみふさんより全然いいとか。1個人の意見ですが参考になる部分もありますね。
• 2～9Fの坪単価＠450くらいですよ。54m2の部屋は＠380台と割安な価格設定です。第二六本木ヒルズの再開発を考えると、最近の港区の物件の中では、実需を主体としつつも資産性も申し分ないバランスの取れた物件かと。
  • @380台は2Ｆのみの話です
• これですね。確かに高級感も（プレシスにしては）ありますし お得感もそれなりにある。プラン面でも水準以上ですし、地味なデベでも売れるというのは モノがいい証拠なんじゃないですかね。

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4414.html

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4415.html

• 目立たないけど、良い物件だと思います。 高速沿いな分、値段も抑えてるし、眺望も確保される。
• 価格がある程度あるので、売れ行きがスピーディなわけではありませんが、 徐々に埋まっていっているようですね。 確かにここは立地も良く、アクセス面においても魅力を感じたマンションの一つだと思います。 価格帯がどうしてもネックになりやすいのは、 同じ費用であれば、他のマンションも探せてしまうというところでしょうか。
• １期１次から既に先着順でまだ売れていない物件があるということですか。 場所が場所だからしかたがないのかもしれないが、値段が一番影響しているんだろうなと思いました。 数年前と比べると本当に土地が値上がりしているから仕方がないが、 現実的に購入することがデキる人が限られてきてしまっているというのがあるのだと思います。 値段の割にはあまり広くないというのもあるのでしょうし。
  • 近隣の住友物件よりも安いけど、いかんせん相場高騰の影響は受けてて、金利が低くてもそれ以上に高くなっちゃってるからね。実需でここ買える人はなかなか普通の人ではないでしょう。
• 総戸数が43戸と少ないのに、 現段階で、第1期５次販売中のようなのですが、１次は、どれくらいの単位で販売されるのでしょうか? 角住戸など人気が出る物件は小出しにしていくということでしょうか。 交通アクセスが良いので人気あるのかなと思うのですが これではスローな売れ行きになってしまっても仕方ないかもしれないです。
• １期5次の価格帯見ると6990～7690になってるので高層階の1.5億超物件が売れたってことですね。ここから完売まで早そうですね。引き渡しまで1年以上あるから順調そう。
• アドレスもよく、マンションの雰囲気もとても良いと感じました。近隣の物件も安く、コスパの良い物件ですね。
• コスパいいと思いますよ。駅のエレベーターまで1分で六本木2駅ですからね。
• 1LDKは全部予約入ってるけど、キャンセル待ちができるらしいです。東京タワービューでなければ4000万円台みたいです。とてもお買い得ですね。外に出ればタワー見放題だから、部屋から見られなくても良いですよね。あの場所と価格にひかれます。
  • １LDK買いました。利便性良いし、広いベランダ＆東京タワー見えるし、大変満足しています。
• 二期始まりましたね。6000万円台は完売。あとは億超えと7000万8000万の住戸ですね。ところで、ファミリー層はどの位いるの？
• 残り戸数はどれくらいですか？
  • あと3戸～4戸ってとこだと思うよ。7月開始で7ヶ月で40戸と考えると順調なんじゃない？
• 価格戦略、間取り、立地のバランスが良かったんでしょうね。かなりハイペースでしたね。
  • サイトで価格や間取りをもっと出せばもっと早かったとは思う。
    • 大手デベに比べたら宣伝費もかけてないですよね。それでもこれだけのハイペース。GWには完売するかもしれないですね。
• ちょっと価格が高過ぎやしませんか？
  • 価格は絶対的にみると高いですが、立地を考えると妥当だと思います。いつになっても需要ありそうな立地だと思います。
    • 麻布アドレスであればこの価格帯は仕方のないことでしょう。今後マンション供給は減っていくので価格も大きく下落することもないと思います。
• ここのプレミアムルームは事業協力者用ですか？
• あと何戸残ってますか？
  • 2期の5戸と、あと3戸で最後です。
    • 2週間前でcタイプとdタイプは完売で、a,bタイプが残り5戸とプレミアが2戸しか残ってませんでした。
      • この週末で一気に減ってあと3戸と順調そうですね。地下だけど割安な1SLDkとプレミアルーム2戸ですか。地下は坪365万円と割安なんですぐ決まりそうですが、プレミアルームはどーですかね。なかなか苦戦するんじゃないでしょうか。
• 前にもいってましたがプレシス史上最高傑作です。
• 白金・麻布一帯の中古も含めて検討してますが、本当に物件が少ないです。築25年でも新耐震基準だったら普通に350は下らないですからね。新築で坪400のこの物件は安かったですね。残念ながらもう安い部屋は全部売れたみたいですね。
• 地下が我慢できれば坪363万円の1SLDKは割安で良さげ。居住用というより別の使われ方するのかな。
• この規模のマンションにしては管理費高くて、修繕積立金少ないと思うのですが、みなさんそこは割り切ってますか？
  • 管理費はグレードに比例するでしょ。ここは上層階が各階にごみステーション設けてるし、内廊下だからこんなもんだと思うよ。修繕は将来的に上がって行くかもね。
    • 修繕積立金は5年ごとに3000円程上昇計画ですね。修繕積立はいいのですが管理費がタワー並かそれ以上なのがちょっと気になりました。この規模のマンションでそんな管理費かかるものなんですかね。。
• 1LDKの中階層ならなら投資用にありだったんだけどなー。
  • 1LDKは即完だったんですか？
    • ここの1LDK20万位でついたらしいね
• 億ションから1LDKまでごっちゃまぜですね。管理組合はちゃんと機能するのでしょうか？
  • 1LDKは投資用に買ってる人もいるみたいなので、そーゆー方とどう付き合っていくか、でしょうね。
• 管理規約に民泊について記載されるんでしょうか？駅近、東京タワービューなら外国人受けはバッチリでしょうからオリンピック時は民泊とかに使われそう。。
• 立地が良いですし、1LDKの間取りが気になりますね。投資用として注目される部屋かもしれませんが、単身者のサラリーマンに人気がありそうですし、将来的に投資用にしてもよさそうです。
• ホームページには記載がないのですが、まだ1LDK残っていますか？次期発売ですか？
  • いえこれは過去の販売分で、1ldkは完売です。
    • 残りは1LDK+Sとプレミアムルームの3LDKの3戸だけってことですか？3期はないのですか？
• 最上階は2億もする物件になっているんですね。アクセスも良いですし、周辺環境もよく非常に良いマンションです。ホームページに具体的な価格を確認できなかったのですが、低層だとどれくらいの価格になるのでしょうか。手が届きそうならチェックしておきたい物件ですね。
  • もう残り3戸。地下の80平米台8640万と最上階の7プレミアルーム2億弱だけですね。手付放棄キャンセル待ちしかないですね。
    • 残り3戸で、どちらも結構なお値段がするお部屋ですか。この場所で決めたいとなると、やはりキャンセル待ちしか手段がなさそうですね。さすがに8,000万円や2億クラスの物件はほいほいと購入できるものではありませんので。
• 地下ありマンションてどうですか？もし今後首都高地下化等の影響からこのエリアで地下部屋作ってはいけないという規制ができたら既存不適格扱いになってしまうわけですよね？資産価値として微妙な気がするのですが。。。
  • 意味不明。そもそも地下化するなら大深度地下だから関係ない。そもそも前の道の地下には大江戸線はしってるでしょうが。
    • 目の前に大江戸線がはしっているからこそたと思うのですが。。更にこの辺りとあうか港区は複数地下鉄網が張り巡らされていて、首都高地下化だけでなく、電信柱等も今後地下化が進むとなると地下部屋を作ることへの規制も強くなるのではないかと不安に思いません？
      • 既存不適格のマンションなんて、全国にたくさんありますよね。そもそも将来建直しをするときに、寸分たがわない同じ建物が建てられないだけで、既にある建物を直すことはないのですから、今後地下室を作るのに制限がかかるとしたら、逆に希少性が出てマンションの価値が上がると思います。
        • その認識は勉強不足ですね。建て替える時に今より小さくなるわけだから、資産価値は下がります。そして、銀行融資も受けづらくなります。担保評価が出づらくなるので。実際建て替えになったら地下室80平米の減少を全員で負担する形になるんですかね。
          • ダウンサイドリスクを強調されるのはごもっともですが、このエリアは第二六本木ヒルズと麻布台ヒルズでこれからの資産価値のアップサイドリスクが大きいエリアだと思います。見逃す機会損失に注意したいところ。これらの開発が始まって、プロジェクトが周知されると、エリアの注目度がどうなるか。
            • そうですね。80平米を43戸で負担したら、2平米弱ですね。それよりも再開発の恩恵をどこまで享受できるかに期待しましょう。
• 地下住戸、売れたようですね。残り2戸？
  • このプレミアルーム2戸はなかなか大変そうだね。1億9千はなかなかだせる金額じゃない。
    • 1億以下の物件は全て売れてしまったのですか？早かったですね。
      • やっぱり麻布アドレスは強いね。
• 第2期の販売告知がでていますが、2戸出すということです。やっぱりここらしいお値段になっているのですね。ロフトが2つある物件もあるようですが、ロフトはどうのように活用されることを前提としているのでしょか。例えば荷物置きにするために…でしょうかね？かなり広さがあるので沢山の荷物を持つ人にとっては良いのかもしれないなとは感じています。

交通[ ]

• 赤羽橋駅のすぐ近くのところにできるようです。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：611.20m2
• 建築面積：341.31m2
• 今日前を通ったけど、２階まで出来てる。階高が高く、重厚感もあって、予想していたより存在感があるね。
  • 存在感あるマンションですね。もう残りもそれほど多くないみたいですが、立地も良いですし、綺麗な造りなので、やっぱり人気がありますか。価格的には高いかもしれませんが、立地等考えれば自然ですね。

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  工事状況（2017年3月6日撮影）

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  建物外観（2018年1月10日撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内に8台（機械式7台、福祉対応平置式1台）
• 駐輪場：敷地内に66台（スライドラック式38台、2段ラック式23台、平置式5台）
• バイク置場：敷地内に2台
• この辺りのマンションて駐車場代ってお幾ら万円ですかね？
  • 4、5万くらいでは？
• 共用部分は必要のない方にとってはなくてもいい設備等はなくしてその分管理費が安くなった方がいいという方もいらっしゃいますからね。 エントランスもソファーがおいてあるくらいで十分。ライブラリーなどがあるマンションもありますが、利用できるという方も少ないのではないでしょうか。 小学生くらいだと騒いで利用できなくなってしまうし、キッズルームも小学生は利用できないところもあったりしますよね

設備・仕様[ ]

• 仕様は、ディスポーザーは無いものの、キッチン天板が天然石、タンクレストイレ、食洗機標準装備と、スミフの物件と比べるとかなり頑張ってると思います。
• プレミアム以外の天井高は2.7ですか？ ビルトインエアコンですか？
  • 2.45m、壁掛け
• キッチン台など、いたるところに天然石が使われていて、すごく高級感が感じられます。また、床暖房があると書かれていますが、リビングのみの設置なのですかね。各部屋に設置されていたら空気が乾燥せずありがたいのですが、さすがになさそうです。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：34.65m2～96.38m2
• 公式HPにあがってるプラン見ると、56平米で3LDKは港区っぽくないね てかこれ3DKでしょうが
• 先日先行内覧会に行って来ました。 総戸数は41で、1DKが9、1LDK1、残りはオール3LDKです。 10階以上はプレミアム住戸になっていて54.19m2/3LDK7000万台後半～96.38m2/3LDK19000万台までって感じ。 9F以下はゴミ捨て場B1ですが、10F以上は各階ゴミ捨て場有り。10F以上は全て天井高3.7Mでロフト付きなので実際の平米はアドオンされる感じです。
• 北向きの1LDKは5階以上はバルコニーの奥行きが3mもあり間取り以上の解放感を体感出来るのではないでしょうか。某間取りブログの賞賛記事も納得です。 ただ、9F以上のプレミアムフロアは正直賛否が別れるところです、、好きなひとは必ずいるとは思いますが。
• 56m2の3LDK！すごいな。。。
  • 56平米の３LDKって良い間取りですが、とても狭い気がします。最近のコンパクトマンションはこんな感じなんですかね。
    • 確かに狭いですよね。場所が場所だけに3Lから2Lに間取を変更すればに需要もあるかもしれません。十番も徒歩県内ですし立地は最高ですよね。
      • 多分、リビングと寝室1を1つにして2LDKにするっていうメニュープランがあるんだろう思うけど、形からしてあんまり一体感がないよね。なかなか悩ましい。
        • 最初の印象は狭い！かもしれないですが、住んでたら慣れそうですよね。立地も良いし。
• 間取りはホームページではAタイプの3LDKしか確認できませんが、それ以外の間取りはどのようになっているのでしょうか。他の間取りとの比較もしてみたいのですが、資料請求が必要になるんですかね。
  • そうですね、間取り的にはなかなか悪くないのが揃ってますよ。モデルルームに行くのはめんどいかもしれないですが、資料請求くらいはしてみても良いかもですね。
• 東京タワービューが凄そうですね。近い。
  • 北向1LDKのタワービューはすぐに完売です。隣の細長とは密着で、更に少し奥まっているので南向きですが、aタイプの中～低層は西日は入らないかもですね。
• ここの3LDKはちょっと無理矢理感が強いですね。ファミリーマンションを装って実際はディンクスか単身しかいないでしょう、プレミアは除きますが
• ここの1LDKは面白いですよね。購入者はほぼ投資目的？55平米の3LDKも2LDKで募集かければそこそこいい投資対象になるのでは？
• HPに載ってる3LDKの間取りはどうなんでしょうか？56平米でもファミリー需要ありますか？
  • 2LDKにしてDINKS向けにしてもいいかもね。
• 一番狭い間取りでいくらくらいでしょう？お金に余裕がある人が住むイメージです。Iタイプはまだありますか？78m2で1LDK。1LDKと聞くと狭い部屋って思うかもしれませんが、主寝室8.8畳ですから。LDKも18.3畳で20帖弱。シューズインクロークあって、ウォークインクローゼットがあって。サービスルームもあるのでほぼ2LDKでしょうか。こういったマンションの1LDKは平米数も広くていいですよね。ゆったりです。
• この広さでロフトまであるのが非常にすごいですね。開放感がありそうです。立地が良く、駅までのアクセスも非常に便利なところではありますので、売れ行きが良いのもうなずけます。残りの間取りはとても高い金額のようなので、割と残っていきそうですね。
• ロフトが2つある部屋？と聞いて間取りを確認してみましたが、本当ですね！！ これだけのプレミアムなのですから、いっそロフトではなくメゾネットタイプに した方が良かったのでは？と感じました。 ロフトの梯子階段を昇り降りするのもシニアでは辛くなりそうですね。
  • ロフトと天井収納が付いているプランが売り出されています。マンションで天井収納珍しいです。戸建てだとたまーに見かけますけれども。
    • ２ロフトプラス天井収納ってすごい…ロフト部分って天井が低くなっているのでしょうか。そこ確認しないとなんとも言えないような気がします。居室としてつかうことができるというのではないのなら、そこまでしてロフトもいらないかなぁみたいな感じにはなってしまう。完全にメゾネットタイプで２フロアだったらともかく。

買い物・食事[ ]

• 買い物は成城石井が近くにあるけど、麻布十番店の方が品揃えもよく、安かったりする。マルエツプチとイオンもあるけど、うーん・・・って感じ。
• 近隣の状況が知りたいのですが、お買い物出来るお店、飲食店など、住み心地はいかがなものなのでしょうか。
  • 食料品だったら成城石井が斜向かい。桜田通り沿いに出ればオシャレなバーなんかもできてきた。レストランは十番かな。

育児・教育[ ]

【小学校】

• 通学区は赤羽小学校でしょうか。赤羽小学校は公立の小学校の中では名門と言われているようですので もしかしたら子供さんがいる方の入居もあるのでしょうか。
  • 別に赤羽小学校は名門でも無いけど歴史はあるね。この場所からだと遡るのがけっこう大変かも。結構校舎は古め。
• 赤羽小って建替えの話があるとこないだ友人から聞きましたよ。
• 赤羽は結構先だけど建て替えあるみたいよ。こうすぐ全貌はわかると思うけど。要するに校舎はボロいということ。名門ではないだろうね。普通の小学校。歴史はあるけどもっと古いところはあるしな。
• 赤羽小学校は現校舎の向かいの都有地に新築移転します。港区のホームページに記載があります。現在設計者の入札中です。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：近隣商業地域、防火地域
• 大通り沿いで高速沿いかな。
• 今日、芝公園近くに行ったので見てきました。整地して工事していましたが、ショベルカー１台しか入れないスペースでしたが、東京タワー方面は確かに上階からは結構見えると思います。しかし、途中にある東麻布の縦細ビルが一つでも再開発されると北側の景色は大きく変わりそうです。南側は首都高だけでなく国道並みのクルマの多い通りがあり、音は上に拡がりますから
• 首都高&幹線道路&消防の目の前ってのが気になる。二重サッシじゃないみたいだし。排気ガスの影響も心配です。
  • T3なら音はほぼ気にならないレベルかと。問題は排気ガスやね。これは空気清浄機ブン回す位しかないかな。
• 麻布って言っても、一般的にイメージされる3Aの麻布って元麻布、南麻布アドレス、ギリギリ西麻布だよね。
  • 逆に東麻布は伸びしろがまだまだあると思うな。芝公園も近く住環境は悪くない。
    • とりあえず、麻布台の開発が終われば東麻布の雰囲気も一気に変わることを期待。
• 確かに赤羽橋は穴場のエリア。東京タワー、芝公園に近く麻布十番まで徒歩6分。腐っても麻布アドレス、その割に割安。再開発後がたのしみですね。
• 現地見学のついでに、広く麻布周辺をウロウロしてきましたが、同じ麻布アドレスでも全然違いますね。やはり鳥居坂近辺、元麻布や広尾寄りの南麻布は、建物も人も街の雰囲気も別物でした。あの辺りがこの値段で買えたら即決なんですが…
• かなり出来上がってきていますね。マンションの目の前が大きな通りとなっていますが、音の感じはどうでしょうか？車通りはどうなのか、この辺りは知りませんので気になるところです。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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• プレシス東麻布について

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