グローリオ文京東大前ヒルズ

2018年1月11日 (木) 12:52時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都文京区白山一丁目2番1,2番2,3番5,3番6（地番）
• 交通：

1. 都営地下鉄三田線「白山」駅A1出口より徒歩5分
2. 東京メトロ南北線「東大前」駅2番出口より徒歩6分

• 総戸数：44戸（住宅）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上10階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年1月末日予定
• 売主：セコムホームライフ株式会社/株式会社サンウッド
• 施工：株式会社フジタ 東京支店
• 管理：ホームライフ管理株式会社
• 公式URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/hakusan/

価格・コスト・販売時状況[ ]

【予測】

• 施工フジタだから普通のマンションって感じでしょ 。間取りやデザインを考え尽くしたって感じの高級マンションでは無いんだと思う
• 誠之小学区、坪400は固いでしょうね
  • 上層階はそんなもんじゃないですかね。 平均ではインプレストの坪380とそんなに差をつけられないでしょう。市況も悪いし。【販売時状況】
• 正式名称が決まったみたいですね。最寄りは白山ですが、インプレストと同じ「文京東大前」ですか。
• まだざっくりした価格帯ということでしたが、確かに80平米のタイプは坪450オーバーでした。他も高かったですけど。
• 説明会いきましたが、南西向きは低層階でも坪400万オーバーでしたよ。 北東向きなら坪380万ぐらいから買えます。
• まだざっくりとした価格のみ提示されましたが、80㎡の部屋は7階以上で、11000万とのことでした。平均なので、1億から1億2000位でしょうかね。。強気の価格設定でびっくりです。。【比較・検討】
• ようやくパンフ来ましたが…間取りが… 他にも色んなパターンがあると信じたいですが、資料に同封されていた3タイプの感じからすると期待薄ですね。 立地はいいんですが、立地しか良くなかったかもしれません。
  • ブリリア東大前もこんな感じの間取りだったので、まあ想定内でした。 フジタさんは西新宿も柱入りまくりだったので、もう驚きません。
• パンフに載ってる完成予想CG、公式サイトと違う
• 坪単価400万オーバーなのに、バルコニーの戸境はペラボー・・・。
• 高層階の広い部屋は坪450万、低層階でも400万超って驚愕ですね。 インプレストの12階南向き3LDK、天井高2.75mのプレミアム住戸でやっと坪400万だったのに。
• パークハウス文京白山と悩んでます。今の情報だと価格は同等かグローリオが若干低め？ あちらは大手デペ、奥まった崖下？の立地、指ヶ谷小学区。 グローリオは中小デペ、高度は高い、誠之小学区。 誠之小学区というブランドはどれくらいの資産価値なんでしょうか。300万～1000万円くらい? 子供がいるので、小学校は重要なんですが、資産価値としても気になる。
  • 学区の資産価値は、その他の立地条件からすると誤差でしょう。 ここは三徳、あっちはクィーンズ 。ここはうるさい、あっちは静か。【コスト】
• 管理費（月額）15,790円～23,390円
• 修繕積立金（月額）6,010円～8,900円
• 管理基金（引渡時一括払）15,790円～23,390円
• 修繕積立基金（引渡時一括払）360,600円～534,000円
• 光CATV利用料 月額：648円
• 町会費 月額：400円
• 小エリアの物件だから、じわじわ売れていくんじゃないですかね。 北東向きは比較的お求めやすい価格だし。
• ほとんど西向きの南西物件は高層階と低層階を除きそこそこ売れているようですが、北東物件はお寒い状況のようですね。 北東物件は全く日照が期待できないですし、山側向きで目の前に高層マンションが2棟建っていて圧迫感がありますし、バルコニーがそこそこ車が通る旧白山通りに面しているので騒音も気になりそうです。 この価格設定では、竣工前の完売はほぼ期待できず、いずれ販売価格を大幅値下げせざるを得なくなるでしょうね。（2017/2/16）
• 学区にあぐらかき過ぎのプロモーションだし、その誠之も仮設校舎がスタートするし。 この価格帯では、客も周辺の閑静な戸建に流れるのでは。
• 少なくとも近くの三菱の白山よりは良いとは思う あちらは幹線通り沿いでないこと以外はまるで良いところがない こちらは学区だけで大勝できる
• 場所はいいですね。この辺値落ちなかなかしないと思うけどなあ
  • 場所はいいのに間取りがイマイチで相場より高めの価格設定がネックなんですよね。 一般的に家賃相場の300倍程度で販売される新築マンションが多い中、 目の前の高級賃貸マンションの家賃の400倍の価格設定ですから。 もう少し安くするか、高くする分建物そのものを高級にするかしてほしいところですね。
• 知り合いの建築関係の人がここ買ったらしいから、まあ作りに関しては信用していいのかなと思った。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積898.07㎡
• 建築面積502.43㎡
• 建築延床面積 3,759.01㎡【眺望・採光】
• 南側の開口部が少なすぎませんか？ せっかく東西に長い敷地形状なのに、もったいない…。
  • 全く同じことを思いました。このCGから大きく外れることはないでしょうから、実際の間取りも微妙かも。 せっかく南側は都市計画道路予定地で高層は立たないのに。。
• 西向き中心なのはマイナスですね。 真夏はとんでもなく暑くなりそう。
• 現地をみてきました。 囲いにマンションの配置が記載されていたのですが、敷地の約半分が平置き駐車場と自転車置き場になり、部屋は南向き解放とうたっていました。 採光は良さそう。
• 南西向きっていうより、ほとんど西向きですね。 一番広い部屋タイプは完成図と照らし合わせると1部屋だけなのでしょうか・・。 もう少し南側に窓をつけてほしかった！
  • 将来的に南側にマンションが建つことを考慮しての南窓の小ささ少なさでしょうね
  • マンションの南側は計画道路予定地なので3階建までしか今後も建てられないはずです。それにもかかわらず南側の開放部をここまで減らしたのは全く理解できません。。。
• セコムといえば耐震等級2が売りなのに、ここは他のマンションと同じ等級1だっていうのは本当ですか？ 等級下げても柱の食い込みはたいして変わらないっていうけど、それじゃあ下げる意味がない。 コストダウンってこと？ 他社にない一番の売りをやめてしまったらダメでしょ。 これだけ地震がさわがれてるのに。
  • 別の売主との共同事業の場合は耐震等級1にせざるを得ないらしいですよ セコム単独の場合は耐震等級2にできるそうです
• 北東向きは旧白山通りに面していて平日の昼間はそこそこ交通量はあります（制限速度40Km/h）が、片側一車線なので大通りに比べたら当然静かです。 目の前のマンション2棟は14階建てと13階建てでこちらのマンションより高いです。31m以上ありそうだから一応高層建築物に入るのかな？眺望は期待できませんので、眺望を希望するなら南西向きの高層階が良いでしょう。ただし億超えています。
  • 北東向きも目の前は戸建だから視界抜けるじゃん。眺望シミュレーション見てないの？ おと、旧白山通りがこれから無電柱化されるのは地味に好材料だよね。
    • そうですね。目の前の視界だけ抜けますね。 左右は抜けないので、パノラマビューは望めませんが
• こっちは東か西向きで、北側の物件はほとんど陽の光は浴びられない。
• 駅だってこっちはメトロの東大前と都営の白山使えるけど、パークハウスは都営の春日だけ。春日のパークハウス最寄り出口は三田線の端っこなので、同じ春日でも大江戸線には遠い。メトロの後楽園は一応繋がってるけど更にずーっと先。 東大正門からパークハウスに歩いたらわかるけど、車一台通るのがやっとみたいな道を通るし、まあ色々と微妙と思う。

共用施設[ ]

• 駐車場 8台（平置式）、内1台身障者駐車場兼来客用駐車場
• 駐輪場 52台（2段ラック式）、平置4台
• バイク置場 5台（平面式800mm×2200mm3台、1100mm×2200mm2台）
• 駐車場がスペースが広すぎて無駄だとは思う。 億超えるのに、共有ロビーがしょぼいのも気になる。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り 2LDK～3LDK
• 専有面積54.64㎡～80.94㎡
• バルコニー面積 4.01㎡～26.84㎡
• 柱が完全にインフレームされてる？
  • 南西の角部屋なんて専有部に柱4本くらい混入してました。
• 3次元(梁・下がり天井)のクオリティが低いです。
• どの間取りも、ほぼ1面採光（南北側は、小窓のみ）。 窓のない部屋がある間取りもありますね。 柱も入りまくりですし。でもファミリータイプの部屋は誠之ブランドで余裕で売れると思います。
• すごいですよ。トイレが家の中心にある部屋とか、リビングが10畳ない部屋とか。
• 間取り図がありましたが、コンパクトな作りみたいです。
• 私は80の間取りは悪くないと思いましたよ。
  • 80㎡の間取りはなかなか良さそう。でも採光が一面のみなのが…。
• 全体的に柱がアレですね。 収納もちょっと足りないかな。
• バルコニーの広さが、部屋によって全然違いますね。3LDKでも、バルコニーが狭すぎる。。
• 間取りはそこまで問題ないような気がする。 柱で狭くなっている部屋が1部屋？くらいあったけど、他は普通の間取りなのでは？
• 外観デザインは悪くないんだけど、柱がヤバイくらい出っ張りまくってる間取りですね。梁の下がりもヤバそう。建築費を無理に抑えねばならないくらい、地面の仕入れにかけ過ぎたのかな。

買い物・食事[ ]

• スーパーもパークハウスの近くのは品揃え悪いからクイーンズか成城石井まで延々歩いてバカ高いの買うしかないけど、こっちは白山駅にまともなスーパーが2つ。

育児・教育[ ]

【小学校】

• 誠之小学区ってだけで売れるよ
• 名門公立小学校の校区ということでしょう。ある意味経済力の要素が強すぎる私立小学校よりむしろ確かな安心感あるかもしれません。
• 誠之は来年から4年間、工事で校庭が使えないんだよね
  • 誠之の改築は子育て世代にはネックですよね。窪町に流れているという噂も聞きますし。 逆に、改築が終われば人気が磐石なものになるという意味では資産価値は見込めるのでしょうが。
  • これから5年かけて改築し、その間子供達は騒音に耐え、仮校舎住まいで校庭で遊べない厳しい状況。
  • 誠之は建て替えで2022年までグラウンド使えない
• こちらの物件は誠之小ではなく、指ヶ谷小ですよ
  • 公式HPトップに大きく誠之小学区と書いてありますよ。
• 「誠之小」ってそんなにいいものなんでしょうか。 そこに行かせたがる親って学歴平凡で「誠之小」に夢を見過ぎている人が多いのではないでしょうか。
  • 誠之小学校がいいかというと他の公立小学校と教育内容は大きくは変わらないでしょうね。教師だって他の小学校との間で異動しているだろうし。 ただ、教育意識の高い家庭が集まりやすかったり（結果として子供の教育に、労力・金銭をかける）、東大が近いのでその子息が多いなどの理由で優秀な子供の割合が高いのでしょう。 決してこの小学校に入ると、同様に優秀になれるというわけではなく。
• 誠之小より、サピックスの東京校、御茶ノ水校、巣鴨校に通いやすいかどうかが重要でしょうね
• 誠之小推しの具体的な理由を教えて欲しい。 イメージ先行でなく、名門校への進学率とか、将来の就職先とか…
  • 日本全国から窪町小学校か誠之小学校の学区にわざわざ引っ越して来る金持ちがいるからその他の文京区の学区より1割高い 教育に妥協しない親はわずかな差でも妥協しない
• 小学校が改築になるんだってね。かなり大規模な工事になるようなのでそれを嫌う人はいるかもしれないね。 逆にできてしまうとかなり綺麗な学校になるので、逆に人気が出る可能性もある。逆張りしたいなら今がチャンスかな
• 誠之小学校まで、こちらの物件は子供の足で徒歩3分（横断歩道を渡る必要もありません）、パークホームズは徒歩15分程かかります。 そのため、こちらの方が価格設定が高めなのだと思います。ただし、北東向き物件については、眺望や陽当たりは期待できず、低めの価格設定となっています。
• 誠之小目当てならパークホームズは校区の端っこで坂道の下、こっちは目と鼻の先。

【中学校】

• 小学校の学区ばかり気にしていましたが、第6中学校近いのも魅力なんですね。東大と提携して六中応援塾というのも開催してるんですって。
  • 学区、学区って… 応援塾も結構ですが、塾代は別に確保しときましょうね。
• サピ→御三家プラス鉄緑会プラスアルファ→理三 が、東京での王道コースでしょう。 http://www.tetsuryokukai.co.jp/results.html
• この学区が評価されてたのって第六中だったからかな。今は小石川中の方が断然評価高いし潮目なのかしら、と思います。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：近隣商業地域、第1種住居地域
• 旧白山通りは白山通りや本郷通りに比べたら交通量ぜんぜん少ないよ。平日も夜は静かなもんだし、休日なんて昼間から閑散としてる。 サッシはT2等級だし、24時間換気のレンジフードも防音仕様だから全く問題ないと思うけどね。 日照が必要かどうかは人それぞれだから何とも言えない。
• 旧白山通りは、確かに交通量は、たいしたことありませんよね、 前のマンションも、高層ではありませんよね。
• 東大前と言えるほど東大に近くないですね。
• パークホームズよりもこちらの方が高台に位置していて、南西向き高層階からの眺望が良いです。目の前に高層マンションが建つこともありません。
• GooglMapsで周辺を見ましたがこのマンションの裏手から少し大きな通りに挟まれた場所、どんなエリアなんでしょう？町内会の防犯防災の旗や提灯が過剰すぎますし、私道が入り組んだかなり古めのトタン住宅が密集していて周辺と比較すると異様です。
  • 古地図を見ると備後福山藩の中屋敷があった地域に隣接して町人の家が多数並んでいたようですし、歴史のある昔からの街という感じですね。白山神社があるので町内会の活動もわりと盛んみたいです。古い家は多いですが、変な人はあまりいない気がします。
• gooの古地図だと三橋左兵エという人の家がこのマンションですかね？

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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