オープンレジデンシア南品川

2016年11月30日 (水) 16:59時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都品川区南品川3丁目1571番7（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩3分
2. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩11分
3. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩11分
4. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩11分
5. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩10分

• 総戸数：37戸
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：普通賃借権（準共有、期間:30年、2017年8月下旬～2047年8月下旬（予定）（※満了した場合は、更新料を支払い30年更新可）、地代:未定）
• 完成時期：2017年08月末予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社NB建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 戸数も少ないし、価格によっては速攻完売になりそうですね。
• 立地的には良いので、価格次第で選ぼうと考える人は多い気がします。
• 3LDKで5000前半からみたいですね。 規模が小さいからファミリー向けじゃないのかなあ。
• 相場通りかなと思います。でもだいぶ上がりましたね。 借地物件は所有権の物件の8割くらいと言われているので、所有権なら坪320からになります。300超えてくると考えるとちょっと躊躇します。
• 価格、上がるって言ってました。 何でも最初の予定価格を安くしすぎてしまったのだとか。 ただ上げ幅に関しては決まってないようです。
• 駅3分と言っても、残念ながら京急の駅なんですよね… 北品川～立会川までエリアを広げると、徒歩3分の物件って、そこそこありそうですよね。 これが大井町3分だったら全然意味が違ってくるんですけどね…
  • 羽田、新幹線を利用する人にとっては京急の方がいいです。 しかも特急、急行が止まるし。 問題は投資目的の方が多いと、、、居住者はどうなんだ。
• 投資の人はほとんどいないって言ってましたよ！ デベさんも投資向けとしては売り出してないみたいで、賃料査定なんかも教えてくれませんでした。
• 第一期で販売の7戸はすべて倍率は2-3倍だそうで、抽選に漏れた人は希望があれば第一期二次として一つ下の階を同じ価格で販売するそうです。 1階の価格差は100万円となっていますので、第一期の7戸が最もお得ということになりますね。 騒音に関しては、5階が85デシベルで最もうるさく、上下にずれると多少小さくなるようです。 あと、隣の住戸との間の乾式壁も気になるところです。壁ドンとかすると音が聞こえそうです。 乾式壁のマンションに住んだことがないので、詳しくは分かりませんけれども・・
• デメリットとしては、 普通借地権（30年毎に更新可、借地代は2000〜4000円に下がる）、線路直近のため騒音、震度が未知数、はりが目立つ、、、 等ありますがやはり品川、青物横丁、駅近にこだわるとここ以上に安い物件が今後数年で出てくるか疑問です。
• 皆さんが書かれている通り、駅近で安いのでそこはメリットだと思います。 ただ、当たり前ですが普通借地の賃借権の場合は所有権よりも購入者の需要は間違いなく少ないので、売りに出す時は少々面倒かなと思います。まあその分安いという事でその判断は各人に分かれると思います。（借地権の譲渡には借地権価格の10%程を地主に支払い、かつ、承諾が必要。担保価値も所有権に比べて低いです。） 購入して賃貸に出すには店子さんには関係ない事なので良いかも知れませんね。 あとやはりスラブ厚180mmも気になりますね。200mm以上は欲しい所です・・・

【普通借地】

• 普通借地物件ってどうなの？ 地代に更新料とかあるようで。
• 月々の地代が発生しますが販売価格が安く、固定資産税も建物分のみになるメリットがあるみたいです。
• 借地権はデメリットもあるけれど、メリットもあるわけで… 長い目で見た場合どうなのかな？ということも考えて自分に合うかどうかを考えていったほうが良いと思います
• 普通借地権。しかし、30年更新でまた更新＋所有者の寺が付近である程度マンションに土地を貸してる＋地代が通常1万〜2万かかるとこが2000〜3000円になるというのも決め手になるかなと。チャンスかなと。 固定資産税等も考えてもかなりいいのかなと。
• 結局地代っていくらなんですか？ パークスクエアは7000円位と聞きましたが。 3ldkで。
  • 地代は3LDKで当面(確か1年くらい)は13281円で、その後は3500円になるそうです。 管理費は185円/mm2(3LDKで月12700円)で、管理形態は巡回です。 安いですね～おもいっきり投資向け物件のような気がするんですけど！
• 借地30年って短くない？
  • 普通借地権で更新可ですよ。 更新料は30年後に各世帯30万か40万かな。 定期借地権とちがって半永久的に借りれる。 地代も安いしトータルではお得
• ここは売買時は賃貸人に払う承諾料は売買代金の2%ですよ。OKの上のマンションと同じお寺が持ち主です。 地代も月2000円から3000円と格安です。
• 地代は土地の固定資産同等を払うようで、この物件は翌年から小規模住宅用地として申請し固定資産税は減額されるので、それに合わせて地代も1万くらいから3000円くらいに下がるようです。

交通[ ]

• 複線利用出来るので、通勤・通学に電車利用している人にとって凄く良い物件だと思います。
• 大井町駅までのバス停ってどこにあるんですか？
  • 大井町まで徒歩11分だからバス便ではないですよ。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：625.03m2
• 建築面積：306.08m2
• うちは高層階（といっても5階上）を狙いたい。 南向きは遮る建物もないし日当たりは良好。 南側に変な一戸建てあるけど特に問題なさそうですし。 騒音問題さえクリアすれば最高です。
• 陽当たりは最高だよ。特に5階以上は。 南側の3LDKは東、南、西に窓あるし。

【スラブ厚・遮音乾式壁】

• コンクリートスラブが180mm
  • 元々、線路横だから遮音等にこだわる人はここを選択しなそうですが。 200mm以上あっても完全といえないし。 とにかく駅近、やや安いで勝負ってことなんですかね。
  • スラブ厚が18センチってどうなんですか？ 20〜23センチが一般的では？ 電車は我慢できても、周りの住人の騒音までひどいとツラそうです。
• 乾式壁を多用しているのは建築コスト削減のためでしょうか? 床スラブ厚は180ミリですが、とりあえず二重床となっているので上の階の音は大丈夫だと思います。 ただ隣の部屋の音は不安がありますね。 それよりも電車の音が一番問題だとは思いますが・・
  • 乾式壁といっても色々あります。 ここは遮音乾式壁であります。 グレードにもよりますが、一般的なコンクリート壁（厚さにもよる）よりも遮音性が増すこともあります。他にもメリットデメリットは色々あります。ただここはタンクレストイレ、キッチン、洗面カウンター台に天然石を使ったりそこまで手を抜いてるように思いません。 気になるところは、借地権と線路脇という点ですかね。
• 壁は色々調べると二重床と二重天井で太鼓現象等ありそうですがら最後は住民のモラルの問題になるかなと。 もっと壁の薄いアパートで暮らしたことがありますが、気になることはありませんでした。

• 

  施工時1（2016-07-31撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：2台
• 駐輪場：自転車置場56台、バイク置場4台

設備・仕様[ ]

• 二重サッシ
  • 不安はやはり電車の音ですね・・ リビングは線路と反対側で、一部T-4サッシといえど絶対に無音ではないでしょうし‥ 室内は45デシベルくらいまで下がると言っていましたが、45デシベルなんてほぼ無音の状態ですから、さすがにそれは無いと思うんだけどな‥

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：35.12m2～68.81m2
• バルコニー面積：5.90m2～20.30m2
• 家族で住むとしたら３ＬＤＫなのですが、面積が７０m2ないので、少し狭い感じではあります。
• それぞれのレイアウトが変わっていますね。部屋に独立性を持たせているのが、とても良いと思います。廊下も長くなく、その分、他のスペースに活かされているのが、とても機能性を感じました。
• Cタイプは、部屋からバスルームに行く動線がよくないような気もしますが。こういうレイアウトのほうがプライバシー感があるのでしょうか。
• すべての窓際を取り囲む低い梁が、とても残念
  • 確かに梁の低さが気になっています。リビングで190？って実際住んでみるとどーなんでしょうか？
• 2L.3Lは角部屋

買い物・食事[ ]

• 駅から近いしスーパーもあるから便利だと思います。
• オーケーが近いというのがかなり大きい。
• 何よりも商店街があるということが魅力になっていると感じます

育児・教育[ ]

• この辺りは下町らしい雰囲気が漂っていて住むならよさそうです .周辺に子供も少なそうですし、保育園も入園しやすいのかな。 子育てするなら、騒音からかけ離れて、丁度いい立地な気がします。
  • 品川区は、23区内で最も子供が増加しるんですよね。
  • シーサイドのマンション建設等でさらに学区の城南第二やここの学区の城南小は大変でしょうね。ただ、品川は小学校を選択できますし、お受験が盛んだと言われる立会小に入れる人もいます。 近くの城南小は数年後改築します。参考までに。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業地域

【京急線沿い】

• 京急線沿いなんですね。まあ、駅近いからしょうがないか。
• 京急真横の騒音振動がきになります。高架よりさらに高い階は振動騒音は低いと思いますが、真下（1階、2階）と真横（４階？５階位？）とかでも変わるんでしょうか？
• 京急の線路が少し曲がるところなので、 スピードは遅めで振動は控えめだと思います。 直線レールと曲がったレールの接続があるので、 カタンカタンキーキー騒音はあります。

現地で夜などに音を確認してみてはいかがでしょうか。

• 京急沿線なので窓は開けられないと思います。朝五時半から深夜まで五分に一回は電車きますので。エアコンつければいいだけですが。
• 線路沿いマンション居住経験ありです。 JRと私鉄では夜間の貨物等の運行がなければさほど神経質な方でなければ平気です。
• 階数にもよりますが、現場付近の測定器は電車通過時は75デシベルですから2重サッシとうで−25〜30デシベルだとすれば50デシベルという計算になりますかね。後は距離や高さ等の細かい計算もありまかすが、、、 あくまでもここを狙う人はとにかく安くて駅近住みたいっていう人でしょうね。 閑静なマンションにこだわる人は最初から選択にはないでしょうね。 300を切る価格と駅近この２つだけでも価値はあると思うのですがね。 まぁ考え方はひとそれぞれだと。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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