ザ・パークハウス 鎌倉大船

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	*坪270万。5200万〜ぐらいですかねぇ		*坪270万。5200万〜ぐらいですかねぇ
	**坪単価240万円位じゃないと駅直結マンションに流れるでしょう。それでも買わないかも。		**坪単価240万円位じゃないと駅直結マンションに流れるでしょう。それでも買わないかも。
−	**坪単価250万位で、それ以上なら買う価値は見出だせません。それ以上の富裕層は環境重視なら鎌倉、利便性重視なら都内や武蔵小杉に買うのでは？	+	**坪単価250万位で、それ以上なら買う価値は見出だせません。それ以上の富裕層は環境重視なら鎌倉、利便性重視なら都内や武蔵小杉に買うのでは？また、駅直結のマンションプロジェクトもあるし。
−	また、駅直結のマンションプロジェクトもあるし。
	**このマンションの比較対象物件は２０１３年に販売されたプラウド鎌倉大船になると思います。プラウド鎌倉大船の平均坪単価が２４０万円台でした。		**このマンションの比較対象物件は２０１３年に販売されたプラウド鎌倉大船になると思います。プラウド鎌倉大船の平均坪単価が２４０万円台でした。
	*沖式マンション新築時価の坪単価が、277万となっていたのでかなり意外でした。75平米で6300万はバブル価格だと思います。首都圏の人口か減少する2020年以降暴落する気がしてなりません。		*沖式マンション新築時価の坪単価が、277万となっていたのでかなり意外でした。75平米で6300万はバブル価格だと思います。首都圏の人口か減少する2020年以降暴落する気がしてなりません。
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	*価格表		*価格表
	http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596962/		http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596962/
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	【販売時状況】		【販売時状況】
	*GとHが抽選になりそう。		*GとHが抽選になりそう。

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2016年10月14日 (金) 14:40時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：神奈川県鎌倉市大船2丁目259-1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「大船」駅 徒歩6分 （東口）
2. 京浜東北線 「大船」駅 徒歩6分 （東口）
3. 横須賀線 「大船」駅 徒歩6分 （東口）

• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年10月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社 東京支店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-k-ofuna/index.html

価格・コスト・販売時状況[ ]

【予測】

• 同じ大船２丁目に２０１３年に竣工したプラウド鎌倉岩瀬の平均坪単価が、２４０万円台だったので、私もここは２４０万円～２５０万円台と推測します。
  • 周辺住民ですが、プラウド鎌倉岩瀬よりいい場所だと思います。2013年よりだいぶ相場は上がってると思いますよ。今後大船は大規模マンション計画いくつかあるので、それがどう影響するかですね。
• ４千万円台なら安いし、５千万万円代が妥当なのではないでしょうか？
• 坪270万。5200万〜ぐらいですかねぇ
  • 坪単価240万円位じゃないと駅直結マンションに流れるでしょう。それでも買わないかも。
  • 坪単価250万位で、それ以上なら買う価値は見出だせません。それ以上の富裕層は環境重視なら鎌倉、利便性重視なら都内や武蔵小杉に買うのでは？また、駅直結のマンションプロジェクトもあるし。
  • このマンションの比較対象物件は２０１３年に販売されたプラウド鎌倉大船になると思います。プラウド鎌倉大船の平均坪単価が２４０万円台でした。
• 沖式マンション新築時価の坪単価が、277万となっていたのでかなり意外でした。75平米で6300万はバブル価格だと思います。首都圏の人口か減少する2020年以降暴落する気がしてなりません。

【価格】

• 直接聞きました。75のBの部屋で6700万程度。坪単価295万位。
  • プラウドより坪55万高いのは意外でした。
• 予定価格表よりも99万円まで上がる可能性があると言われました。
  • 南の上階は90万値上げしました。
  • 角部屋はほとんど値上げしてましたね。人気があるのでしょうね。再度値上げはあるのでしょうか？

• 

  価格表（2016-03-13撮影）

• 最終販売価額はどうですか？ 予定価額より全室高い？
  • 10万円単位の予定価格は、角部屋が値上げ、その他が値下げになっています。角部屋は最大90万円アップ。その他は、40万円から200万円ぐらいまでの値下げです。やはり角部屋に人気が集中したのでしょう。最終販売価格はまだわかりません。第1期で残った部屋は、第2期でさらに値下げになるのでしょうか。気になりますね。
  • Aタイプの2、3階も値上げしてましたね。第2期に販売される部屋で、残りわずかになれば値下げもあるかもしれませんね。
• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596962/

【販売時状況】

• GとHが抽選になりそう。
  • 4LDKが抽選ですか⁉︎リタイアされた富裕層ですかねぇ。
  • 自宅を買い換えるシニア層が多い。角部屋、特に南に人気がかたよっている、と聞きました。
• 3分の2以上要望書入ってましたね。
• 要望書の入ってない部屋は何階が多かったですか？
  • 1階から6階まで、バラバラです。
  • 要望書の入っていない部屋は10戸でした。来週日曜の抽選で外れた人は、当日再登録・再抽選ができますので、残るのはさらに少ないでしょう。
• ザ・パークハウス鎌倉大船が「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」で紹介されています。

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4103.html

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4104.html

• 空きが7戸。抽選ではずれた方が9家族でした。再抽選で完売になったかどうかはわかりません。
• 本日、物件概要が更新されましたね。現在５戸残っているようですね。
• 4階の１戸が売れましたね。残りは、5階が２戸と３階角部屋が２戸。
• 残り1戸になりました。嬉しいですね。

【比較・検討】

• 坪単価295万円ってどういうことでしょうかね。高すぎますよ。
• これだけ高い値段を一気に示したのだから、自信があるのでしょうね。プラウドと比べても仕様が特別良いのでしょうか。説明を聞かれた方の感想が知りたいです。
• ここまで高いとは。駅徒歩二分の戸塚の価格と変わらないですね。
• たしかに高いとは思う。でも、相場からかけ離れた価格だとは思わない。これが今の相場だと受け入れました。大船でこの価格なら、東戸塚にしようかな。
  • 相場論議は難しいですね。正解が無いと思いますが。。。。
  • 今の相場と言われれば、そうかも知れませんが、今後大きく下落するでしょうね。バブルの絶頂期に近いものを感じます。所得水準の推移に比べマンションの価格が高くなりすぎ。賃貸で借りて首都圏の人口が確実にへる時期に安く買った方が良い。
    • オリンピックのある2020年の前年2019年が不動産バブルのピーク、オリンピック後は下落すると言われてますね。それを見越してのこの価格設定でしょう。下落後に買った方が安く買えると思いますが完売すると思います。
• 希少立地を理由にして価格を高く設定。総合的に良質な物件であることは認めますが。
  • ”二丁目”は大船の中でも一番良い（環境、駅近、買い物に便利など）ところだから価値（値段が高い）があるのかな？！
• 最近は新築でも中古でも売れる物件と売れない物件の差が激しいと大船の不動産業者から聞きました。ここは確かに高いとおもいますが、需要は確実にあるのでしょう。
• ローンを相談した銀行員の方も、高額物件ですねと驚いていました。今のミニバブルがはじけると、確かに半額の可能性はありますね。だけど、さすがに10年後には駅前再開発も両方完成して、大船の相場が上昇している可能性もあるのではないですか。地縁があって、終の棲家にという層以外は手を出しにくいのは事実でしょうね。

【木内建設】

• マンションコミュニティにスレッドがあったので目を通してみましたが、しっかりした会社で誠実、仕上げが雑、アフターに難あり、社会的マナーが欠損している…など様々な意見が飛び交っておりました。スレッド自体が古いものなので現在の状況とはまた違ってきているのかもしれませんがある程度参考にはなりました。

【コスト】

• 管理費、修繕積み立て金で月約３万円。駐車場は月約２万円です。
• 人気の角部屋で管理費が約２万円、修繕積み立て金が約１万円です。計30430円。

交通[ ]

• 駅から十分近くてフラット
• 駅まではフラットで歩道もゆとりがありますから通勤や通学時は安心して駅まで行けそうです。

• 

  電車_交通案内図

構造・建物[ ]

• マンションの規模的にはちょうどいいなという感じがします。

【外観】

• 完成予想CGがなかなか素敵ですね。
• ＣＧを見た印象ですが、高級感があっていいですね。
• エントランスを拝見するととても高級感があってよさそうですし、植栽もたくさんある点は良いなと思いました。

【構造】

• 外壁が全てALC版
• 戸境壁が乾式工法
  • 戸境壁は乾式なのかな？柱がバルコニー側と廊下側の間にも有るのが珍しいですね。
• 外階段が鉄骨製
• 直接基礎の良好な地盤
• 2重床・2重天井で248センチの天井高を確保
• 高い断熱性能など高品質への配慮

【眺望・採光】

• 東向き物件。
• ここは南向きのお部屋はあるのでしょうか？
  • 南に窓があるのは角住戸(Gタイプ？)のみかな。
  • 南は角部屋のみですね。角部屋の間取りは各階同じようです。
• 低層マンションですが日当たりの方はどうでしょうか？
  • 陽当たりは道路に囲まれている分低層階でも良さそうです。南側以外は。

【ランドプラン】

1. エントランス
2. 回廊風アプローチ
3. エントランスホール・ラウンジ
4. エントランスホール・ラウンジ
5. 坪庭

• 

  ランドプラン

共用施設[ ]

• 駐車場：(総戸数に対して)23台（うち機械式22台[月額使用料：16,000円～21,000円]、身障者用(平置)1台[月額使用料：22,000円]）

設備・仕様[ ]

• ガス温水式床暖房
• ディスポーザー
• 食器洗い乾燥機
• ミストサウナ
• エコジョーズ
• 騒音は気になります。防音対策仕様のガラス使っていますか？
  • 特別の防音仕様はありませんよ。戸境は乾式壁だし、フローリングはシートだし。

【オプション】

• みなさんドレスアップオプションは何をお考えですか？エコカラットとフロアコーティングが気になっています。
  • シートフローリングですからコーティングはいらないと思います。エコカラットはお好みですね。
  • エコカラット三菱で頼むと相場の倍でしょうね。LIXILのショールームに行って工務店紹介してもらう方がよい。
  • 当マンションだけかどうかわからないですが、近年のフローリングは水拭きを控えなくてはいけないくらい水に弱い素材らしいです。フロアコーティングすることで水拭きと、オプションですすめられているコーティングではできない、アルコール拭きも可能になるとのことです。
• フロアコーティングは10年持つんでしょうか？

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：66.80m2～86.91m2
• 資料請求して、間取りを見ましたがここは外廊下なのでしょうか。洋室２つの窓が廊下に面していて、うーむ、という感じです。
  • せめてアウトフレーム工法だったら良かったのに。
• 下がり天井が多くて高さ190cm以上の家具は置きにくそう

• 

  Bタイプ

• 

  Dタイプ

買い物・食事[ ]

【コンビニ】

• サンクス大船二丁目店 約30m（徒歩1分）

【スーパー】

• イトーヨーカ堂も近い
• イトーヨーカドー大船店 約300m（徒歩4分）
• 西友大船店　約300m（徒歩4分）
• ザ・ガーデン自由が丘大船店 約430m（徒歩6分）

【その他】

• BOOKOFF SUPER BAZAAR 鎌倉大船 約290m（徒歩4分）

【商業施設】

• 松竹大船ショッピングセンター　約290m（徒歩4分）
• 大船ルミネウィング 　約430m（徒歩6分）
• Dila大船 約430m（徒歩6分）
• oh！Plaza（約490m・徒歩7分）

• 

  oh！Plaza

• 

  西友大船店

• 

  BOOKOFF SUPER BAZAAR 鎌倉大船

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• 市立大船保育園　約340m
• 私立大船カトリック幼稚園　約400m

【小学校】

• 大船から通える範囲内の良い幼稚園、小学校はありますか？
  • 横浜国大附属小学校が二校。
• 市立大船小学校＜通学校＞ 約290m

【中学校】

• 市立大船中学校＜通学校＞ 約620m

• 

  市立大船小学校

• 

  市立大船中学校

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：近隣商業地域・第二種住居地域

【芸術館通り沿い】

• 車の通り少なめ

【治安】

• 大船は風俗店があるのですか。治安が悪そうですかね？
  • アクアマリンというキャバレーがマンションの通り沿い駅寄り、カラオケ館横にありますね。
  • 駅に近づけば色んなお店やビルがありますが、現地の近くはそんなイメージは無いですよ。大船は商店街もあるし、普通のスーパーもあるし、飲み屋もあるし(笑)でとても暮らしやすいですよ。

【騒音】

• 斜め前が広い駐車場のあるコンビニですね。夏の夜はうるさそうだな。
• 大船中央病院に近いから、救急車の音がうるさいでしょうね。
  • 結構救急車の音は気になります。特に深夜はこたえます。
• 住宅地じゃないからうるさいよ。特に救急車のサイレン音。

【小学校が近い】

• 平日の小学校からの騒音はどの程度でしょうか。
  • 小学校は運動会の練習をしている時期は流石にスピーカーから音楽が流れてきたりして 賑やかだなという感じはしてくるでしょうけれど、普段、暮らしていくにはそこまででもないように思います。声がしてきても１５時くらいにはまた静かになっていきますから。子どもたちも下校してしまいますからね。
  • 目の前が小学校の通学路だから朝はにぎやかでしょうね。

【物件周辺】

• 周りを見てきましたが、一戸建てとマンションに囲まれているイメージでした。向かい側の空き地には何ができるのでしょうか？
  • 駐車場のようですね。計画の看板が出ていましたよ。きれいにアスファルト舗装されてました。
• 目の前の代々木ゼミナール跡地は本当に駐車場になるのだろうか。マンションたってもおかしくない広さだ。それにそんなに駐車場重要ないだろうし。
  • ずっと未来永劫駐車場というのは難しいかもしれないですね。次は駐車場になるのだろうけれど、その後はどうなのか。環境の変化があるという可能性は頭の片隅に入れておいたほうがいいと思います。想定内にしておく、といいますか。駅まで近い位置なので駐車場としての需要も高そうだなぁと感じていますがどうなるでしょうか。
• この土地の所有者だった高宮学園が駐車場は手放したくないということで、この土地を地所に売却して、駐車場を代々木跡地に移したそうです。もちろん将来のことは分かりませんが、担当者の話では、高宮学園には売却の意向がないとのことでした。たしかに、両方買えるのであれば、地所が両方購入したと思うんですよね。あちらもいい土地ですから。
  • 高宮学園は予備校経営から不動産事業に業態転換中ですから、向かいの土地も資金繰りなど条件が整えば、駐車場よりも利回りの良い事業に利用されるということですね。

【大船】

• 大船で住むのによい場所は、東口か笠間口徒歩１０分以内（栄区は除く）。郵便局、西友、ヨーカ堂、芸術館、中央病院、に徒歩数分。そういうところ以外は魅力なし。
  • その地域で、ここは、駅直近の喧騒からも適度に離れていて、特に良い場所だと思います。大船は、古都の中心部や江の島にもすぐ行けて、かつ、観光地の弊害や、海からの風や塩害、地震の際の津波からも免れているので、このあたりに地縁のある人にとっては、とても魅力があります。
• やっぱり鎌倉市の中心地と大船とでは全然違うのでしょうか。大船だと東海道線があってこちらの方が立地的にも良いのかなと思っていたのですが、違ったみたいですね。
  • 確かに鎌倉に近いだけのごちゃごちゃした街ですよね。やはり鎌倉駅周辺の方が雰囲気は抜群。ここなら藤沢の方がよい。子供医療環境も藤沢の方が上。
• 大船は関東有数のターミナル駅で横浜、鎌倉、湘南に行きたい放題、神奈川御三家や公立の進学校へのアクセスも良く、駅ナカ・駅ビル・LABI西友ヨーカドーが揃っているにも関わらず商店街も活気があり、商業地としての賑わいはかなりのもの。周辺は自然環境も豊富。
• 大船は住みやすいですよ。正直人口増えて欲しくないです(笑)
• 大船は由緒ある田舎って感じですね。波長が合う人は心から愛して住んでますよ。
• 鎌倉駅にこだわりがある方にとっては大船はイメージが違うのかな。将来性もありそうですし、暮らしていくにはとてもいい環境だなと感じました。
  • 格は鎌倉が断然上。しかし通勤・通学は不便。固定資産税は高い、観光地だから渋滞も酷い。土産物屋は多いが、スーパーが少ない。海が好きだとか、一財産築いたあとにのんびり過ごすのにはいいのでは。利便性を取るなら大船。しかしおよそ上品な街とは言えない。昔から知っている人は、大船はガラの悪いイメージ持っているんじゃないかな。
  • 大船は便利、田都線沿線に住んでそれを痛感したので戻って来ました。ガラ悪いと言われてますがJRの駅前辺りはどこもこんなものじゃないかな。塾もまあまああるし、徳洲会の病院もある。仲通り商店街やライフ、24時間営業のSEIYU、イトヨーとスーパーも選び放題。自転車で鎌倉や海まで楽勝です。
• 大船は便利で、どんどん利便が良くなっている。大船ー江の島をつなぐ湘南モノレール沿線に長く住む人は、皆そう思っています。働き盛りの頃、海や史跡の近くにあこがれて居を定めた人は、不便さや海風・塩害に疲れて、老齢になって転居する例が多いですよ。

【再開発】

• 駅前の再開発（横浜市側）は予定より２年程度遅れそうです。従来は、１９年３月完成を目指していたのが、６月２８日付の記事では、２０年１２月完成を目指すとされています。 旧資生堂鎌倉工場の跡地の三菱地所のマンションの方が先にできるかもしれません。

　http://www.kensetsunews.com/?p=68658

• 大船駅の再開発計画が発表されました。今後大船駅笠間口側にブランズタワー大船マンションが出来るようです。

　http://mansionmania.blog.jp/archives/1059790542.html

• • 駅直結のタワーは、この物件とは正反対の好みでしょうね。いずれにせよ、大船の魅力が増すのは嬉しいですね。
• 傍の資生堂さんの跡地に駅前再開発のマンションやらで大船もマンションラッシュですね！
  • そうですね。笠間口は200戸の高層マンションとショッピングセンターの着工にも目処が立ってます。再開発が進んで賑やかになりそうです。
• パークハウス鎌倉大船の向かいはこれですか？マンションではなさそうですが、違っていたらすいません。

　https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/tochiriyou/kaitetu/28-139.html

• • そのようですね。一旦様子を見るのかもしれません。中規模開発、大規模開発は鎌倉市のホームページで事前に公開されるため、定期的に確認すると事前に察知できると思います。

• 

  現地案内図

周辺施設[ ]

【医療施設】

• かつはた歯科医院　約80m（徒歩1分）
• 湘南クリニック　約100m（徒歩2分）
• 大船中央病院　約220m（徒歩3分）
• 大船こどもクリニック　約280m（徒歩4分）

【金融機関】

• みずほ銀行大船支店　約260m（徒歩4分）
• 三井住友銀行大船支店 約290m（徒歩4分）
• りそな銀行大船支店　約340m（徒歩5分）
• 大船郵便局　約350m（徒歩5分）
• 横浜銀行大船支店 約400m（徒歩5分）
• 三菱東京UFJ銀行大船支店　約400m（徒歩5分）

【公園・スポーツ・レジャー施設】

• 岩瀬めだか公園　約400m（徒歩5分）
• 岩瀬こい公園 約540m（徒歩7分）
• 小袋谷子どもの広場　約550m（徒歩7分）
• ヨガ・バレエ＆ボディケア 約240m（徒歩3分）
• セサミスポーツクラブ大船店 約660m（徒歩9分）
• こもれび山崎温水プール 約1,670m（徒歩21分）
• 神奈川県立フラワーセンター 大船植物園　約1,760m（徒歩22分）

【文化施設】

• 鎌倉芸術館 約240m（徒歩3分）
• 大船図書館 約470m（徒歩6分）
• 大船観音寺 約700m（徒歩9分）

• 

  岩瀬めだか公園

• 

  散在ガ池森林公園

• 

  神奈川県立フラワーセンター大船植物園

• 

  鎌倉芸術館

• 

  大船観音寺

その他[ ]

掲示板[ ]

• 神奈川県のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・パークハウス 鎌倉大船についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス 鎌倉大船はどうですか？

ご近所物件の掲示板

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