グランスイート神楽坂ピアース

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	*施工：大和小田急建設株式会社		*施工：大和小田急建設株式会社
	*管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社		*管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
−	*公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/
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	==価格・コスト・販売時状況==		==価格・コスト・販売時状況==

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2020年4月23日 (木) 15:38時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：

1. 東京都新宿区矢来町77番1（ノースヒルズ）
   1. 東京都新宿区矢来町78番2他（サウスヒルズ）

• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩3分 （2番出入口より（始発～6:00迄利用制限あり））（ノースヒルズ エントランス）
2. 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩4分 ※２番出入口(始発からＡＭ6：00まで利用制限あり)利用、１番出入口利用の場合は徒歩6分（サウスヒルズ エントランス）
3. 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩5分 （ノースヒルズ エントランス）

• 総戸数：118戸（61戸（ノースヒルズ）、57戸（サウスヒルズ））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建（ノースヒルズ、サウスヒルズ）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年年2月（ノースヒルズ、サウスヒルズ）
• 売主：丸紅株式会社、株式会社モリモト
• 販売代理：株式会社モリモト、丸紅不動産販売株式会社
• 施工：大和小田急建設株式会社
• 管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 住まいサーフィンで 117万/m2 と予測が出ましたね。だいたいあそこの予測より高くなることが多いが・・・
• 電話で価格帯聞いてみました。だいたい坪単価300万台後半だそうです。もちろん階や方角にもよりますが。担当者の口ぶりだと最上階は400万になるくらいの勢いでした。
• 400万がボーダーだと周辺の他業者がショールーム伺ったとき言っていました。 85平米位は、その事に信憑性を感じて算出すると一億ちょいですかね？ まあ、時代的にもロケーション的にもヴィークコートよりかは高いことを想定してうごくしかないですね。
• 事前案内会の予約が既に満席のようですが、電話して聞いてみると枠を増やしていたり、予約の変更もあるようなのでまだなんとか大丈夫のようですよ。 それから価格についてはまだ決まっていないとのことでした。 300後半からという書き込みもありましたが、信憑性は薄いと思います。
• 70平米で8000万きることはないでしょうって言われたよ。
• 予定価格を教えてもらったが、60から70平米の標準的な部屋が＠400ぐらいで、80平米以上で仕様も充実させたプレミアムプランの部屋が＠450から＠500以上の部屋もあった。高級マンションではないのにプレミアムプランは高過ぎだと思う。標準的な部屋の方は8000万円台からあるので一般的なサラリーマンでも少し無理をすれば手が届く感じ。立地は一流だけど、建物は普通のマンションにどこまで払うか悩むな。
• どうやら抽選販売をきっちりするようです。 ちなみにここは販売から聴いて妙に納得感有ったのは広告しなくても現地が広告で人が集まると言っていたフレーズです。確かに新聞広告とかスーモとかしなくても沢山来てるって凄いよな。
• モデルルームに行けば予定価格は教えていただけます。南限定で４２０から５５０ぐらい。平均４３０から４４０ぐらいなイメージです。
• うーん・・仕様がいまいちだった。普通のマンション。 狭い部屋ばかりです。70m2台中心で、坪400越え。 数少ない86m2以上はプレミアクラスになりいきなり高くなる。1億2千万以上のレンジとのこと。 一番いい部屋は2億以上になるらしい。プレミアクラスは駐車場優先権付けると言ってたが（雨ざらし機械式だけど）。 70m2台なら、このご時世でも予想の範囲内だから、立地重視でハコがあればいいという家庭にはいいかな。
  • 私にとっては仕様は「いまいち」というより「普通」と思いましたが。 70平米代は予想の範囲内でしたし、思っていたほど高くはなかったという印象です。 でも、プレミアクラス、価格乗っけすぎに思えました。 このレベルで90平米代に1億5千万以上とか出す価値が見いだせませんので撤退です。
• 販売スケジュールがコロコロ変わり、どんどん遅くなっている。いつちゃんとしたスケジュールになりますかね。
• 1期1次　販売戸数50戸　（ノース19戸　サウス31戸） 1/24～2/7登録　2/8抽選

1. N-D (403) 53.64m2 6600万　(@406)
2. N-Rr(804) 95.48m2 14900万　(@515)
3. S-G (208) 44.02m2 5590万　(@419)
4. S-Nr(904) 114.36m2 19900万　(@574)

• • 案の定、寂しい販売戸数ですね。価格と内容のギャップに違和感を感じた人が多いのでしょう。
    • 70平米台でも、いいとこは億手前ですか。S-Bは少しグロスで低めだけど、この広さ・間取りに8690万ってのは、ちょっと無理ですよ。
• 本日、第１期一次販売が終わりました。 殆ど完売したようです。 やはり人気の物件ですね。 明日は倍率のある部屋の抽選会です。 第二次に向け、早く申し込んだ方がいいみたいですね。 残りは半分、早い者勝ちです。
  • 第一期は完売50戸 5月から第二期 抽選漏れた方に追加供給していることが本当。 私、外れましたし今、要望入れています。
• 南棟はほとんど売れてしまいましたから次は北棟ですかね。
• まあ、あの場所なら完売して普通だもんね。 価格もそんなに高く感じなかったですよ。 そりゃ過去とか江戸川橋辺りと比べれば激高だけど今の市況はそんな感じだし、ここ買う人は金持ちエリートでしょう。
• ここほど場所良くて価格安いところが思い付かない。高いのなら何となく思い付くけど。
• 矢来町に新築マンションの計画があるって聞いたときは注目してたけど、実際の立地、デベ、デザイン、仕様など詳細が明らかになるにつれテンションが急激に下がっていった。ラカグもいまいち盛り上がってないし。。
  • 何も知らないで購入した人はただのミーハーって事ですかね？でもこの辺の中古物件は強気で坪４００万円以上で出していますよ。
• 現地の看板に表示されている施工主がいつの間にか大和小田急からフジタに書き換えられているのですが、どなたか事情知っている方いらっしゃいますか？
  • 10月1日に大和小田急はフジタと合併したそうですよ。

【案内会・ＭＲ】

• 案内会行ってきました。 予定価格の発表は来月中旬以降とのこと。 間取りのバリエーションが多い上にはっきりとした価格はまだ出せないようですが、聞き出した雰囲気だと50平米台で7000万弱～上階の100平米超プレミア住戸で2億くらいってイメージ。 引きが強いせいか、この段階でかなり客を選んでる雰囲気を感じます。 そのわりに仕様は平凡だった印象。
• 本日拝見してきました。 場所はえき3分ですし神楽坂ということもあり非常に興味を持てました。高台であり高層で東西両サイドが住居地域系で高い建物がたたないことも魅力です。 室内は扉のグレードが凄かったのと天然石が、あちらこちらに標準で付いているのがステキでした。 基本装備も天井埋め込みエアコン、保温浴槽、ミストサウナ、ディスボーザーと充分でした。 価格はまだ協議しているみたいですが400万超えな感じでした。
• 事前説明会行ってきました。 期待どおりの部分とそうでない部分がありました。 設備などはほぼ期待どおり。セキュリティは期待以下。外廊下でセキュリティ箇所は入口１箇所のみ。 外から簡単に侵入できそう。
• マンションの室内は期待通りでした。 あとは価格を期待通りにして頂ければと思いますが、 ある程度高くてもここは売れちゃうんでしょうな。
• MRに行ったけど、ちょっと期待はずれでした。 部屋の作りは悪くないと思うのですが、60?70平米が中心で80平米以上の部屋は少なめでした。 いわゆる高級マンションではなく、比較的若い年齢層をターゲットにした普通のファミリーマンションのようです。 @400以上ではあるけれども1億まではしないというところでしょう。 価格は未定とのことですが「@400は下回らない」ということを営業マンさんは言っていました。 とにかくすごい反響のようで、MR見学は予約でぎっしり、キャンセル待ちも何百組もいるそうです。 販売を開始したらきっとすぐに売れてしまうのでしょう。 抜群の立地なのだからもっと高級マンションを建ててほしかったと思いました。
• モデルルーム行きましたが、ほんと、良くも悪くも「普通」のマンションですよ。 あの辺が好きで、特にこれといったネガティブ要素もなく（ただし特段な魅力もなく）、時代的に1、2割の割高感がある物件に惹かれる方ならいいんじゃないでしょうか。 個人的には、このくらいの価格を出すなら、もうちょっと何か夢や魅力が見いだせる物件を選びたいところです（時代的に難しいですが）。 まあ、「神楽坂」自体に夢が持てる方もいらっしゃるでしょうが。
• 私も行きましたが、全く同感。 どの部分を仕様が高い、と言われているのかよくわかりません。 でも、 やっぱり人気の神楽坂だから、普通でも十分高く売れる、と業者は読むだろうし、 神楽坂に魅力を感じる買い手も、普通なら買うよ、 となるのでしょうね。 需要と供給の関係で価格が決まる。 逆に、神楽坂に魅力を感じない人、本当の神楽坂じゃないと思う人には、高く感じる、 あるいは、なぜそんなお金を出すのか理解しづらい。
• モデルルーム見てきました。なんだかんだ言われておりますがグレードは良かったです。
• 「普通」のファミリーマンションという書き込みがありますが、まさにその通りだと思います。 営業の方も「番町や広尾にあるような中心が億を超える高級マンションではなく、売りやすい価格で早期に完売させたい」と言ってました。 そのため「部屋の広さも60、70平米台を中心に、内廊下でなく外廊下を採用し、駐車場も地下駐車場でなく機械式駐車場にした」そうです。 まさにそういうコンセプトのマンションなのでしょう。 高級マンションを期待していた人にとっては期待はずれなのでしょうが、その分手の届きやすいマンションになったと思います。 40平米台の部屋もありますから入居者の層も若い人が多くなりそうですね。
• MRを見に行きました！バルコニーがめちゃめちゃ狭いです。70平米の部屋だと、どこもそうですが、バルコニーを含まない広さです。ただ、我々はお金を出すのは、バルコニーも含めた価格を支払うので、一概に70平米の部屋と言っても、他の物件に比べ、高いものだとと感じました。他に見学された方はどう思いましたか？
• MRに行ってみたのですが、本当に天井が低いですね。 駐車場がちょっとって感じでした。。 間取りももっと良いものにできなかったのでしょうか？ なんだか残念です。
• MR行ってきた。 85平米以上がプレミア仕様らしいけど、数はごくわずか。 一億超えになるとか。 80平米以上は118戸のうち13戸のよう。 そのうち100平米以上が５、 90台が２、 80台が６。 あとは狭い部屋ばかり。 全体的にベランダが狭くてがっかり。 ルーフバルコニー付きの86平米が一億以下なら、検討したんだけどな。
  • プレミア仕様、全9戸のようです。

【投資・リセール・賃貸】

• もう賃貸出てますね。８０平米以下で４０万超えています。凄い強気ですね。

交通[ ]

• 市ヶ谷からの総武線よりかは空いている印象はあります。
• 東西線は時間帯と乗る車両で変わりますよ。 朝の大手町方面は混んでいます。最後尾が一番混んでいるかと思うのですが、飯田橋、大手町で大量に入れ替わります
• 気になるのは電車です。 大手町勤務など、東西線中心の方にはとても良いと思いますが、JR・有楽町線・南北線が中心の私には、神楽坂駅だと飯田橋乗り換えが入るし、かといって市ヶ谷まで歩くのも厳しい（下りだったらまあいいですが、上りは無理かと）ので、正直不便です。
• そういえば、大江戸線の駅も近いですが、それが魅力な方は少ないかと。
• 飯田橋まで徒歩で20分くらいかかります（市ヶ谷はもっと遠い）駅からはほとんど上り坂です。たまに散歩ならいいけど、毎日の通勤で歩くのは現実的には無理です。
• このマンションは江戸川橋近い？
  • 近くはない｡ 徒歩12～15分程度。

【神楽坂駅】

• 駅の一番近い出入り口が、朝は始発から6時までは開いていないということらしいですが、しまる時間は特に終電まで大丈夫なんでしょうか。この出入り口が使えないと 2分ほど遠回りみたいな感じになってしまうので不便だなぁと。終電まで開いていれば特に問題はないとは思われます。

• 

  電車_交通案内

構造・建物[ ]

• 敷地面積 1,454.22m2
• 建築面積 904.14m2
• 建築延床面積 4,977.67m2

【外観】

• 外観デザインはモリモトでいうと少しピアースっぽい外観です。正直ディアナっぽさを期待したのですが。
  • 見た目すごく残念なデザインでしたね。なんですかこれ？見た目で無理でした。
• 凡庸な外観だと思っていましたが、似たようなテイストのオークウッド白金（賃貸ですが）を現地で見るとクセがなく町並みに溶け込んでいる感じがしたので、コレも長い目で飽きがこないデザインなのかもしれませんね。
• 東側の外観が酷いですね…まあ、外廊下だから仕方ないけど。 だとしても、公式サイトで東側のパースも見せるべき。
• 外観があまりにちょっと・・・なのと、西側の部屋が道路に近すぎないでしょうか。
• 検討中の時に、ホームページやモデルルームで見たり聞いたりしたときの外壁の色のイメージと、建築現場を実際に見た色の印象が全く異なっていました。急きょ変更でもあったのでしょうか。当初はオフホワイト的な色だったと思いますが、現場をみた印象は かなり黄色みがかったアイボリーというかベージュっぽいタイルの色でした…。
  • モデルルームで見た色の認識と同じです。
• 外側に配水管などがゴテゴテと付けられているのはどうなの

• 

  施工時（2015-11-28撮影）

【構造】

• 天井が低いのは残念ですがハイサッシならそれほど気にならないようなこともあります。
• 天高2400 外廊下が、弱点
• せっかく良い土地を仕入れたのに設計が。。 天井高が２４０cm、外廊下、外廊下に窓有り、その下に室外機置き場。（図面を見ると該当の部屋が多い） 仕様はいいのに、こんな設計にしてしまって残念です。
• 間取りを見るに外廊下。外廊下自体にそれほど偏見はないのですが、坪400が見え隠れする物件としてはちょっと寂しい。 立地のよさで押し切れる物件と思われるので、ハードのコストは極力抑えてきたのでしょうかね。

共用施設[ ]

• 駐車場 13台（月額使用料：29,000円～38,000円）
• 自転車置場 92台（月額使用料：100円～500円）
• ミニバイク置場 2台（月額使用料：1,500円）
• 共用部分は至って普通。
• 共用部は脆弱性だけどバランス良いと思いました。
• 車寄せがないのは仕方がないですが、せめて来客用の駐車場くらいは欲しいですね。
• ディスポーザーの処理槽がエントランスホール内にあるのって大丈夫なんでしょうか？
• ここはコンシェルジュはなさそうですが、ご存知の方は教えて下さい。
  • ないよ。管理は普通。

設備・仕様[ ]

• ディスポーザー
• 食器洗浄乾燥機
• 浴室暖房乾燥機
• ミストサウナ「ＭＩＳTY」
• 高効率TES給湯器「エコジョーズ」
• TES温水式床暖房
• 24時間微風量換気システム
• 内装の色3色しかなくて、しかも微妙なんですが、皆さんは気にいった色ありますか？
  • モデルルームの色は落ち着いていて、いい色だと思います。
• 専用庭の先に2mのフェンスが設けられるみたいです。ご対面はないようですので、此れにしようかな～。
• このご時世に突き板建具フローリングは凄い。ハイサッシも◎
• ミストサウナ付いてるみたいよ。
• 値段相応の占有部

【悪くはないが、特に良くもない】

• 仕様はいいっていうけど、この価格でこの仕様は普通です。むしろ当たり前。
• 仕様ですが、悪くはないですけれども、別に特に良くはないと感じました。 問題ないというか、普通というか。気にするような悪いこともないけれども、心にささるような良い点も特にないというか。 この価格帯の物件をこれまでも検討されてきた方であれば、そのように感じる方も少なからずではないかと思うのですがどうでしょうか。
• 内装に高級感は感じませんでした。シートフローリングでしたし。同じ神楽坂で最上級との比較なんで。

• 天井カセットエアコンや天然石も全室ではないですしね。MRは参考程度で実際の仕様を考えると天井高のこともあるし標準的な物件なんじゃないかな。
  • 天然石廊下標準。
  • 天カセエアコンは前室はプレミア、他はリビングは実装と聞きました。
  • モリモトなので定番の廊下の天然石は標準のようですが、キッチン天板の天然石は全室ではないと聞いた気がします。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：42.26m2～113.81m2
• バルコニー面積 : 4.60m2～30.52m2

【間取りが豊富】

• 間取りの種類が様々ですね。 住民層も限定されず、いろいろな人が住むようになるんでしょうかね。
• 小さめの間取りは手堅くまとまっているけど、3LDKはリビングに廊下相当の食い込みが多くて間取り効率がイマイチな印象。ただ、小さめの間取りもグロスが高めになるので収益物件としては難しそう。
• 87平米程度の部屋がプレミアム住戸となっているということは狭め部屋が多いんですかね。
• S-Aタイプは角で素敵な間取りでしたね。
• ＬＤＫが結構鋭角の三角の形になっていますね。面白いとは思うのですが、家具の配置は難しそうです。

【70平米台】

• 70m2の西向き東向き中心ですね、西向きは道路沿いなので、車の騒音が気になります。
• 70m2の3LDKなんかは２人暮らしくらいを想定して作ってるんじゃないの？自分はその広さで一人暮らしだけどな（2LDK）子供が２人くらいいるファミリーは90とか100くらいの広さが無いと狭すぎでしょ
  • でも、70平米台ばっかりだよ、ここ。９０−１００m2は数戸しかない。

【西側】

• 西日が問題ですが、S-Nrのタイプが気になります。 シューズクロークが広いこと、LDKが広いことは夫婦ともいいねと言っているのですが洋室2,3は狭いです。洋室1は主寝室にするとして、2,3は子供部屋でベッドを置くだけになりそうです。 N-Rrだともっと狭くなりますから、やはりS-Nrの方がいいのかと感じたりします。
• 10階の西側と低層の東側の構成になっていますが、東側ってどうでしょうか？東側だと1階でも良いかなと思いますが、日照とか湿気とか考えます。このマンションであれは、湿気は大丈夫なような気がします。

【南側】

• 気になった間取りはS-Kr。 南向きという点と、キッチンが広い点と、リビング・ダイニングと洋室（3）をつなげたら広々とした空間ができて利用価値がありそうな点がいいかな。ルーフバルコニーに洗濯物が干せるのも便利。

【バルコニー】

• プランは広めのプランもあるのが良いですね。バルコニーが狭いのが気になりました
• バルコニーは小さいので洗濯物は室内干しかしらと思ったら、ちゃんと物干金物が付いていました。
• 首都高や幹線道が近くにないみたいですけど、このあたりは洗濯物を安心して干せる空気なんでしょうかね？
• ここは洗濯後、洗濯物をベランダに干すまでの動線がほとんど考慮されていない。洋室通過型多すぎる。
  • 交通量が多いから外干しは、むかない。

買い物・食事[ ]

• マンションの回りを散策しましたが、リーズナブルでいい店が多いですね。

【コンビニ】

• サウス棟の横にあるファミマは便利そうですが、建替えはしないのでしょうか？

【スーパー・商店街】

• 買い物はキッチンコートが一番近いかな？
• スーパーは大久保通りに出るか、神楽坂下っていくかしかないのかな。確かに遠いですね。
• キッチンコート、22時までは箪笥町特別出張所の中を通り抜けて行けるので多少近くなりますよ。
• 使えるスーパーは確かに山手線の中では多いですね。
• 神楽坂キムラヤ北町店 (北敷地より約370m・徒歩5分/南敷地より約310m・徒歩4分)
• キッチンコート神楽坂店(北敷地より約410m・徒歩6分/南敷地より約350m・徒歩5分)
• 業務スーパー新宿榎町店 (北敷地より約610m・徒歩8分/南敷地より約650m・徒歩9分)
• コモディイイダ江戸川橋店 (北敷地より約1,070m・徒歩14分/南敷地より約1,110m・徒歩14分)
• 神楽坂通り商店会 (北敷地より約590m・徒歩8分/南敷地より約590m・徒歩8分)

• 

  神楽坂キムラヤ北町店

• 

  キッチンコート神楽坂店

• 

  神楽坂通り商店会

【ショッピングモール】

• 飯田橋ラムラ (北敷地より約1,130m・徒歩15分/南敷地より約1,130m・徒歩15分)

【ラカグ】

• 駅前に商業施設ができるみたいですよ。新潮社の倉庫を活用するみたい。

　http://www.fashion-press.net/news/11668

• • ラカグ、家の近くなので建設を見守りながら できるのすごく楽しみだったのですが、できてみたら高いし欲しい物がないし、ほんとすぐ飽きられそう。しかしラカグの中のカフェテリアはいつも盛況ですね。

　http://www.lakagu.com/fashion

【その他】

• ニュードラッグ牛込北町店 (北敷地より約390m・徒歩5分/南敷地より約330m・徒歩5分)

【飲食店】

• アニエス・レピスリー (北敷地より約540m・徒歩7分/南敷地より約480m・徒歩6分)
• ブラッスリーグー、ビストロドバーブ、ラビチュード、、ここらへんが徒歩圏内で有名なお店ですね。ぐるなびでも評価よいです。
• 建設地目の前の串揚げや美味しいよ。
• 隣のライオンズの１階のバーは週末世界のビールが飲めます。
• ギャラリー前のカフェは結構有名でアディダス丼てのがある。
• 建設地近くのイタリアンも結構イケちゃいます。

育児・教育[ ]

• 送られてきた資料を見ると、割と学区や近隣の私学など教育環境を押しているんですよね。 少なくとも子育て世帯もターゲットなのだと思いました。 どの辺りをターゲットとするかで値段や仕様も多少違うでしょうし、どういう人が住まれるのかも重要ですし（個人的には、子供がいるので子育て世帯が多いほうがありがたいです。単身やDINKSの方向けの部屋が多いと、人の入れ替わりが多そうで落ち着かないかなと）、その辺りも含めて説明会での情報に期待します。

【幼稚園・保育園】

• 私立アスク神楽坂保育園 (北敷地より約140m・徒歩2分/南敷地より約170m・徒歩3分)
• 区立弁天町保育園 (北敷地より680m・徒歩9分/南敷地より約720m・徒歩9分)
• 区立市谷幼稚園 (北敷地より約600m・徒歩8分/南敷地より約540m・徒歩7分)

【小学校】

• 学区を調べると評判が良いみたいですが如何なんでしょうか？
  • ここは市谷だよね。人気校です。越境者も多く抽選が行われる。伝統校です。
    • 毎年、中学受験で御三家といわれる学校に合格されているとききます
      • 市谷小学校は、校長先生が良いキャラクターです！ そして、日本銀行、みずほ銀行、ＮＴＴ社宅が有り皆様、学歴社会の大会社に勤めていらっしゃるので、 教育熱心になり、学区として盛り上がります。
• 小学校の学区が市谷なので愛日と迷いますが贅沢な悩みです。どっちの学区もいいですからね！
• 区立市谷小学校 (北敷地より約600m・徒歩8分/南敷地より約540m・徒歩7分)

【中学校】

• 区立牛込第一中学校 (北敷地より約410m・徒歩6分/南敷地より約360m・徒歩5分)

【朝鮮学校】

• 市ヶ谷商業高校の跡地に朝鮮人学校を誘致
  • 市谷小のとなりですね
  • 一中の隣ですよ。マンションの道路挟んで向かいの矢来町ハイツ、その真裏になります。本当に近所ですね。
  • 愛日小学校の仮校舎があるところですよね？すごく近い…。新宿区が保育園用地として貸出しを依頼したのを蹴って朝鮮学校らしいです。
• 薬王寺みたいに敬遠されるようになると思います。
• 「舛添知事は、計画を撤回しない考えを示した。」そうです。

　http://www.sankei.com/smp/politics/news/160325/plt1603250040-s.html

　http://www.news-postseven.com/archives/20160405_399637.html?PAGE=1#container

• ここらへん韓国多いよ。神楽坂駅前の教会も韓国のだし。どんどん神楽坂が韓国街になっていく。
• 韓国学校を白紙化すると宣言しているのは小池と増田。小池は高齢者と保育の為の施設を作るとまで言っている。

• 

  文京エリア概念図

• 

  区立牛込第一中学校

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域

【神楽坂の外れ】

• 神楽坂としては外れだけど静寂ないい場所ですね。
• 神楽坂駅３分といいつつ、人気のある神楽坂エリアでもないし、市谷方面から歩いてみると牛込中央道路沿いは一本奥に入らなと良い住環境ではないし、ましてや大久保通りを越えてしまうとなおさらです。神楽坂エリアでもないし、市谷エリアでもないような感じがしてしまいます。
• 柳町最寄りでも加賀町や二十騎町など市谷の中でもブランド立地と言われる高級住宅地がありますよ。神楽坂の喧騒から少し離れて、かつ徒歩10分でメインストリートまで遊びに出られるので住んだら最高です。荒木町などにもアクセスがいいです。 江戸川橋は、まあアレですが。
• 私も神楽坂中心の雑踏から少し離れているところに魅力を感じています。 飲食をして、少し散歩するような感じで帰れるのがいいです。 私にとっては東西線のこちらの出入り口の方が通勤にも都合がいいです。 どこに魅力を感じるかは人それぞれですね。
• 神楽坂の良いところ
  • 高台
  • 山手線のほぼど真ん中
  • 店が多い
  • 路地裏も風情がある、但し場所によっては只の下町、少し外れると本当に只の下町
  • 風俗店がほぼ無い（ガールズバーとか少しはある）
  • アクセスが良い
  • 名前自体に価値がある（と思われている）
• 神楽坂の悪いところ
  • 車が通行し難い
  • 大通りの歩道が狭い
  • 結構開発されているので眺望や日照の良い物件が少ない、あっても凄く高い
  • 物価が高い、江戸川橋まで降りると安い
  • 酔っ払い多数
  • 変な野村信者が近くに住んでいる

【矢来町】

• こちらの立地はどうなんですか？ 矢来町って、あまり一般的には知名度がないような。 北町、南町の方が古くからの武家屋敷で地位が高いのは誰が見ても明白でしょう。佐土原、南町、若宮町がベスト3でいいですよね。
  • 全国区的には「矢来町」の知名度はないかもしれませんが、古くから市谷台エリアに居住している者からすると山の手で銀行社宅もあり資産価値の高い場所だと思っております。
• あの辺は確かに良い場所。イメージは戸建街ですけどね。
• 矢来町に外車が多いのは、新潮社のカー雑誌「ＥＮＧＩＮＥ」編集部があるためです。それも凄いのが見れます！名物編集長も良くお見かけします。近所を見渡した感じ、外車保有率は特別では無いと思います。
• この辺りは普通に大人の街というか落ち着いていますよね。 飲んで大騒ぎする人がいるとか、そういう感じの街ではないかと。

【交通量】

• まあまあ近くに住んでいて、この物件の場所の前もたまに通ります。 私の印象では、交通量は少なくはないけど、車の騒音とかはそれほど心配しなくてもいいかなと思っているのですが、どうでしょうか。 この辺は車の交通量が多い・・・という書き込みがいくつかあったものですから気になりました。
• マンション前の道は、道幅の割には交通量はある方なのかな、という印象。 歩道は確立しているので歩いていて危険とかはないかとは思うが。 夜はどうなんですか。 さすがに交通量は減りますか？
• 神楽坂駅から矢来町方面改札を出て真っ直ぐ歩くと到着するのは大変よいと思いますが、人通りが多いのに道幅が狭いですよね。対面から歩行者が来て、歩道に自転車も通ったりして。休日の夕方だったからですかね。平日は通りは混雑したりしませんか？
  • 時間帯にもよるかも知れませんが、休日の昼間は人通りもクルマも少ない感じがしました。

【坂上】

• 神楽坂は住みにくいですよ。本当に坂がキツイ。
  • この物件は駅と標高はあまり変わらないはずだから、生活圏は高台の上だけで済むと思う。1円でも安い買い物をしたくて関口の商店街まで頑張って行っちゃうような人が住むマンションじゃないだろうし。
• 場所ですが、神楽坂の「駅」からは近いものの、「お店や商業施設」からは良くも悪くも遠い所かと思います。私にとっては、中心から離れているのは好ましいのですが、中心から見ればけっこうな坂上ですし距離も長いので、夏とかはちょっと厳しい感じがします。

【物件周辺】

• 西向きがメインのこのマンションですが、現在道路を挟んで反対側の広大な広さの矢来町ハイツ。 大分築年数が経っていますが建て直しなんてあるのでしょうか？ みずほBKが売却して再開発とかタワーなんか建つ事はないのでしょうか？
  • 建て替えは十分ありえますね。このご時世にあえて土地を手放すとも考えにくいですけど、もしそうなれば凄い規模になってこの地域のランドマーク物件になるでしょう。ただ用途地域を考慮するとここと同じ程度の高さで、タワーは無理ですね。南棟の西向き住戸には日照、眺望の影響がでる可能性があるので、心配であれば北棟や東向き住戸の方が安心かもしれません。
• マンションの東方向にお墓がありますよね。そこが見える部屋もあるのでしょうか。

【利便性】

• 神楽坂なのでいいですね。すてきなお店などありそうです。散策するのが楽しそうなエリアです。
• 牛込神楽坂と神楽坂の駅のちょうど真ん中の住宅地だから買い物は便利ですよね。比較的静かな所もナイスです。
• 地図を見ると確かにクリニックとスーパー多いですけど小中学校近いし図書館も徒歩圏だしで子育て世帯には人気出そうな立地。駅も近いので良いですよね。
• 環境最高！美味しいお店、郵便局、警察署（あまり行きませんが）、スーパー、銀行、二つの地下鉄などなんでも揃っている。

【地盤】

• 新宿区地盤情報閲覧システム

　http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/ShinjukuBoring/Default.html

• 新宿区地盤資料

　http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/ShinjukuBoring/Bor/070-048.PDF

• • 確かに周囲と比べるとちょっと地盤はユルそうですね。区でみれば他にもっとユルいとこもあるのでしょうけど。
  • これって矢印が跳ね上がってるところが支持層に達した深さってことでいいのかな。北より南の方が地盤的には弱そうですね。
• 地盤に関しては神楽坂エリアは全般的に悪いです。
• 地歴が大名屋敷跡地だからね。高台は支持層が深いのはよくあるが、そこが人工埋め立てじゃないことが大事。
  • このエリアは地盤が弱いので地震があるとよく揺れます。建物も被害を受けやすい地域です。お豆腐の上にマンションが建ってるようなものと想像すれば分かりやすいでしょうかね。
• 地盤が脆弱という事実の根拠を新宿区、東京都の他のエリアと比較して具体的にどれくらい脆弱なのか明記していただけませんか？
• ３．１１の時この周辺はどんな状況だったのですか？
  • 地盤が緩い地域含め東京じゃ倒壊したマンションなんてないんじゃないの？所詮震度五強だしね。電柱が傾いて工事とかならこの辺でもありました。液状化は分からないけど見た限りはなかったです。
• この辺は高台ではなく盛土の高い場所？矢来町ハウスは元有力な銀行の社宅で偉い人しか入居出来なかったとのこと。（現みずほBKでもそうかも？）その前の土地だから安心してたけど・・・
  • 元々飯田橋周辺が地盤ユルユルだから近隣の台地面でも所々で弱い部分がある。この物件の周辺はその地盤がよくないエリアってだけ。
• 確かに東京都都市整備局が2年前に発表した資料でも決して地盤が良い場所ではなさそうです。 が、俯瞰的に見て決してすごい悪いわけではありませんよね？地盤は決して良いエリアでは無いが、神楽坂という街が好きで、駅からの距離、繁華街からの距離、坂道の辛さ、閑静さ、周辺環境、高級感、間取り、そして価格・・・というようなポイントでパークハウスやオーベル等と比較して議論してゆけばよいと思うのは私だけでしょうか？

　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/4shinjyuku.htm

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  周辺案内図

周辺施設[ ]

【医療施設】

• 矢来クリニックはお勧めです。少々個性的でお話し好きな先生ですが、とても丁寧で面倒見が良いですよ！
• 矢来クリニック (北敷地より約200m・徒歩3分/南敷地より約240m・徒歩10分)
• やまだ内科クリニック (北敷地より約270m・徒歩4分/南敷地より約210m・徒歩3分)
• 神楽坂整形外科医院 (北敷地より約380m・徒歩5分/南敷地より約420m・徒歩6分)
• 柳町病院 (北敷地より約830m・徒歩11分/南敷地より約770m・徒歩10分)
• 東京厚生年金病院 <救急> (北敷地より約960m・徒歩12分/南敷地より約960m・徒歩12分日本歯科大学附属病院(北敷地より約1,250m・徒歩16分/南敷地より約1,250m・徒歩16分)
• 東京逓信病院 <救急> (北敷地より約1,550m・徒歩20分/南敷地より約1,490m・徒歩19分)

【公共施設】

• 矢来能楽堂 (北敷地より約70m・徒歩1分/南敷地より約110m・徒歩2分)
• 新宿区箪笥町特別出張所 (北敷地より約350m・徒歩5分/南敷地より約290m・徒歩4分)
• 牛込郵便局 (北敷地より約420m・徒歩6分/南敷地より約360m・徒歩5分)
• 区立中町図書館 (北敷地より約500m・徒歩7分/南敷地より約440m・徒歩6分)
• 区立牛込保健センター (北敷地より約680m・徒歩9分/南敷地より約720m・徒歩9分)
• 牛込警察署 (北敷地より約430m・徒歩6分/南敷地より約370m・徒歩5分)

• 

  牛込郵便局

• 

  区立中町図書館

【金融機関】

• 第一勧業信用組合神楽坂支店 (北敷地より約660m・徒歩9分/南敷地より約660m・徒歩9分)
• 三菱東京UFJ銀行 神楽坂支店神楽坂駅前出張所(ATM) (北敷地より約230m・徒歩3分/南敷地より約270m・徒歩4分)
• 三菱東京UFJ銀行 神楽坂支店・飯田橋支店 (北敷地より約760m・徒歩10分/南敷地より約760m・徒歩10分)
• みずほ銀行飯田橋支店 神楽坂第二出張所(ATM) (北敷地より約750m・徒歩10分/南敷地より約750m・徒歩10分)

【スポーツ施設・公園・その他】

• ジョイフィット神楽坂 (北敷地より約560m・徒歩7分/南敷地より約560m・徒歩7分)
• ゼンゴルフレンジ (北敷地より約810m・徒歩11分/南敷地より約810m・徒歩11分)
• コナミスポーツクラブ飯田橋 (北敷地より約1,100m・徒歩14分/南敷地より約1,100m・徒歩14分)
• 区立あさひ児童遊園 (北敷地より約160m・徒歩2分/南敷地より約130m・徒歩2分)
• 区立矢来公園 (北敷地より約250m・徒歩4分/南敷地より約290m・徒歩4分)
• 区立山伏公園 (北敷地より約470m・徒歩6分/南敷地より約410m・徒歩6分)
• 区立白銀公園 (北敷地より約580m・徒歩8分/南敷地より約610m・徒歩8分)
• 区立榎町公園 (北敷地より約640m・徒歩8分/南敷地より約680m・徒歩9分)
• 区立中町公園 (北敷地より約640m・徒歩8分/南敷地より約640m・徒歩8分)
• 区立納戸町公園 (北敷地より約670m・徒歩9分/南敷地より約600m・徒歩8分)
• 赤城神社 (北敷地より約440m・徒歩6分/南敷地より約470m・徒歩6分)
• 神楽坂毘沙門天 (北敷地より約730m・徒歩10分/南敷地より約730m・徒歩10分)
• 靖国神社 (北敷地より約1,570m・徒歩20分/南敷地より約1,520m・徒歩19分)

• 

  区立矢来公園

• 

  区立中町公園

• 

  区立納戸町公園

その他[ ]

• この物件の

1. メリット

• 駅が近い　仕様がいい（モデルルームはプレミアムプラン仕様なので８０㎡以下を買った場合どうかは心配）
• 地歴はいいが、２番手立地（若宮・砂土原・加賀町ほどではない）。

1. デメリット

• 外廊下　ミストサウナがつかない　
• 天高が２ｍ４０ｃｍ坪４００以上で残念
• 南向き限定だと坪４２０～５９３万円（平均４３０万円ぐらい）
• 交通量が多い道路沿い（理想はジオ払方・パークハウス加賀町ぐらいの道路沿いがいい）
• 外観は、普通のマンション
• デメリットのまとめ

1. 値段が高い
2. 立地がビミョウ
3. 天井高が２ｍ４０
4. 外廊下
5. 洗濯時ベランダまでの動線がダメ

結論はそんなに大きなハンデがある物件ではないので買いたいのであれば買いだな

掲示板[ ]

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