ライオンズタワー目黒川

2016年9月15日 (木) 21:49時点における最新版

ライオンズタワー目黒川

物件概要[ ]

• 所在地：東京都品川区西五反田3丁目24番2号（地番）
• 交通：

1. 山手線 「目黒」駅 徒歩11分
2. 山手線 「五反田」駅 徒歩7分

• 総戸数：5戸（住戸）、他に店舗1戸
• 構造、建物階数：地上23階 地下2階建、塔屋1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年11月15日予定
• 売主：株式会社大京
• 施工：戸田建設株式会社
• 管理会社：株式会社大京アステージ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここ駅は遠くないけど立地微妙だし、高速沿いなので、坪270万がいいとこ。高層階20階以上でようやく坪300万かな。
• タワーマンションの中ではライオンズタワー系は結構値段が控えめなのでなんでだろうと思った事があります。 また、ライオンズマンションでもザ・ライオンズは高級の様ですね。プレミアム仕様となっているとか。 テナントは気になる所ですね。テナントによってマンションの資産価値も違ってきてしまいますから。
• 山手通り沿いもですが、このエリアの新築マンションは、幹線道路沿いか否かで価格が大きく違います。
• 興味のあるタイプは坪３４０以上でした。 ここら辺の相場でしょうかね。
• 新築時から、管理費＋修繕積立が、30000円…先が思いやられるよなぁ。
  • 全室角部屋なのはいいけど、その分戸数が減るから修繕積立費高い。
    • 確かに修繕費+管理費は高めですね。上昇率はどれくらいなのか要確認でしょう
      • 修繕費はざっくり言えば9年目に3倍程度。まあはっきり言って高いよ ただこのマンションは資産性を守る方向に向いてる。近くのリビオとは違うね。 維持費を払えるならお勧めのマンションだよ。
• 営業マンの方は１期２期と順調でA、B、Cすべて売れ行きは好調。検討中なら早めにとのことでしたが、実際のところは？？？
• 値引き交渉で成功された方いらっしゃいます？少し価格高いかなと。
  • この辺だと高めだけど、高い分だけ仕様も豪華で満足度も高い！ﾊｽﾞ 値段交渉は入居開始して尚売れ残ってたら可能。今のタイミングでは可能な物件もあるけど、ここは難しいかもな。
• 今は第6期とのことですが、あと実際は何戸くらいあるのでしょうね？ いつくらいが最終期でしょうか。 竣工があと2か月とのことなので気になっています。 竣工が11月15日、入居開始が11月20日となっていますが、 竣工と入居の期間が短すぎないですか？ 内覧とかってしますよね？ 手直しとかもしなければならないでしょうから、タイムスケジュールはどうなんだろうと思ってしまいます。
  • そうなんですよね。竣工から入居まで5日しか空いていないのはスケジュール的に無理が生じますよね。 私が知る限りでは、1ヶ月くらいは猶予が必要だと思うのですが。。。 内覧して不具合を発見したら、修繕して再チェックが入るんですよね。 実際は入居日が遅れるのでしょうかね？
    • 契約者にはすでに９月後半に駐車場、駐輪場の抽選会、１０月１週目に内覧会の案内届いてますよ。入居者説明会は８月に終わってます。入居予定日は11/20～で抽選(買い替え者優先)で引っ越しは始まりますよ。
• ＨＰ見ると70m2台の２ＬＤＫは完売のようですね。 あとは３ＬＤＫと小さい２ＬＤＫのようですね。 先日中古物件を探してみたら、半年前とまったく相場観が変わりましたね。。。 我が家はあの時、この物件を選択していなかったら 今頃あせって中古物件を高値で選ばざるを得ない状況になっていたかも。 都心部の相場は為替や景気観で激変するのですね。 もともと郊外に住んでいた人間にはびっくりの相場上昇でした。
  • 70平米代の２ＬＤＫってなかなかお見かけしないですからね…。やはりゆったり過ごせるなぁという感じなので人気なのでしょうね。物件価格の変動は都心は確かに乱高下があったように思います。この辺りははもともとずっと安定して人気のある場所ですのである程度落ち着いているように感じます
• ここは要注意とされる要件を結構かかえていますね。たとえば、高速脇、店舗1戸（空室になるリスクあり）、タワーなのに75戸しかない、管理費は高い、修繕費積立金は安過ぎ（大規模修繕に全然足りない）、賃貸化が多そうなど。価格も高いし、私は検討から外さざるを得ません。
• 完売しましたね。

交通[ ]

• 大通り沿いなんだからバス停が近くにあれば、雨風の時に便利だったのに。
• まあ目黒まで行くのが一番いいのでは？ 帰りは下りなので朝は五反田、帰りは目黒って感じで。
• この辺に住んでます。 目黒駅11分となってますけど、目黒までは歩く気しないですね。 ただ、五反田はすごく近いですよ。不動前も近い。
• 徒歩7分だと実質は10分くらいで五反田まで着けるってかんじなのでしょうか。特別近いわけじゃないですが、遠くもないってかんじでしょうか。
• 表参道まで3000円以内でタクシーでいけるのはいいですね

構造・建物[ ]

• 専有面積：44.91m2～82.12m2。
• 小さな土地にこの高さのタワーとは、素晴らしいです。
• 全戸角部屋かつ内廊下設計は良いですね。 しかもビューバス。でもリビングも寝室も床近くまで窓があるので明るいけど怖い感じだね。
• 南側の建物がすぐ隣接してて気になりました。 建て替えたら当然この物件くらいの高さの建物が建つんでしょうか・・
• 建物の外観は素敵でした。首都高の高さより少し上の階（10階以上）であれば、都会のホテル感覚で快適に住めそうです。南側の建物ですが、新しいためすぐに建て替えは無さそうですが、次に建て替えられる時にはマンションになりそうですね。
• 大きなメリットはまず南向きでることと、上層階の見晴らしでしょうか。

共用施設[ ]

• 駐車場 : 全23台（屋外機械式3台、屋内機械式20台）　（月額使用料 : 未定）
• 駐輪場 : 全114台（月額使用料 : 未定）
• バイク置場 : 全9台（月額使用料 : 未定）
• 駐車場は２３台しかないんですね。７５戸に対して２３台とは都内の物件だと普通なのでしょうか。結構埼玉県の物件などをみてまわっていたのでどうも少なく感じてしまって。マンション内で借りられなかった場合ここら辺近辺で借りるとなると３万円位の様ですね。マンション内の料金はいくら位なのでしょうね。
• 停電時でも自家発電装置があったり、災害時給水システムがあったり 震災前のマンションと比べると緊急時対策は充実しているなぁという印象です。 確か消防法上、管理しておける発電装置用の重油に制限があるので 長くは動かせないとは聞いたことがあります でも避難する際、階段だと困難な人くらいは乗れるくらい動いてくれれば安心ですよね。
  • こちらの自家発電装置は停電時、エレベーターを24時間以上稼動させることができるものだそうですよ。 動力は何なのでしょうね？やはり重油？ 災害時は、水が一番大切だと実感したので、この自家発電装置で各戸へ飲料水を供給するポンプが稼動 してくれるのは大きいと感じています。

設備・仕様[ ]

• 複層ガラスは音に対しての効果も発揮しますよね、閉めておけば大丈夫だと思いますし室内の温湿管理もバッチリな仕様。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK。
• 角部屋が多そうだね。
• タワーマンションらしく、バルコニーが小さいのが気になりますが、窓がワイドなところは開放的でいいです。
• 見た感じ窓が豊富で部屋の開放感がすごそう、 バルコニー手摺がガラス、 他の部屋はダイレクトウィンドウ、 一日の長い時間に渡って明るい室内を実現できるんじゃないかなあ。
• 主婦の私にとってL’s KITCHENはかなり魅力です。主婦は台所に立っているのが一番 多いですからね。調理スペースが広いのはうれしいですね。
• 上の階は眺め良さそうでいいですよね? 窓も大きいし、プランも良さそうなのもあるので。 でも、下のプランの洋室が狭すぎ～のは困りそう
• ペンシルなのにワイドスパンの環境を用意してくれてますからね、よくできてるなあと思いましたよ。厳密にはワイドスパン(通常バルコニー側に対しての呼称)というか、ワイドフロンテージと書かれているように部屋の幅が広く、これに合わせて直窓が横に広がっているというデザインなのですが、手摺がないぶんかなりの採光を望めるのではないでしょうか
  • というより全邸角にする為にはある程度細くなるんじゃないかなと。中住戸がないですからねココは。 それにしてもプレミアムプランは圧巻・・窓があり過ぎてどこに家具を置くんだというぐらいです。 カーテン全開の状態のリビングは空に居るような錯覚すら覚えそうと、大袈裟だとは思いますがこれぐらいの期待を抱きますよ。 横浜方面の夜景も最高でしょうね。

買い物・食事[ ]

• ユニー系のミニスーパーは近くにありますね。
• お買い物は五反田駅に出てしまった方がいいでしょうね。東急ストアがありますからね。昔は古い感じの東急ストアでしたが、レミィになってからはおしゃれなレストランが入ったりしてだいぶ雰囲気も変わりました。五反田の駅から川沿いへ行ったところにある鶏肉やさんもおすすめです。焼き鳥がすごくおいしいですよ。もちろん鶏肉もおいしいですが。特に軟骨がおいしいです！
• 買い物は、困るような場所ではないです。近場にスーパーからコンビニまで何でもそろっています。むしろ、便利すぎて不便を探す方が大変ですよ？
• スーパーは五反田の東急ストアか不動前の東急ストア、マルエツプチ、オオゼキなんかを使ってます。 コンビニは腐るほどあります。
• 私もこの物件からすぐ近くに住んでいますが、オオゼキへ自転車で行ってしまう事が多いです。 安いですからね。本当なぜか所々にコンビニがありますね。コンビニは振込するときとかＡＴＭ しか利用しないので、これがスーパーだったらと思ってしまいます。 不動前にある、うなぎのにしむらはお勧めのお店です。にしむらのうなぎを食べてしまうと スーパーのうなぎなんて食べられなくなりますよ。
• 今は買い物はネットスーパーもありますし、生協もありますしそんなに近くにスーパーが なくてもいいかなと思っています。それ以上に魅力に感じる部分がこの物件は我が家にとって 多いかな。買い物も徒歩でも全然行かれますしね。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 駅と距離ありますけどこの地域だとまばらに利便性も維持されてるから問題なさそうですね。一度帰宅すればそんなに外出する用もできないですから気になる点は特にはないかな。プラチナ通りを見たけど、エラい綺麗ですねぇ。今まで近くになかった環境ですよ、そんなにメルヘン志向じゃないですけど、さすがの自分も品良くしないとなぁって思わされる感じしました。カッコいいお父さんになろうと決意。
• 間取りも場所もいいな！と思いましたが高速道路がちかいので 騒音とかちょっと気になります。
• 地図を見た限りでは、 高速道路に隣接 スーパーが遠いのでは？ 都営や区営の住宅エリア？
• 目黒の向こうはもう恵比寿という立地ですね。 いつも渋谷と原宿の間をテクテク歩いてる私は徒歩11分もそれ以上歩くのもかなり近いように感じてます。
• 目黒駅、五反田駅、不動前駅の三角の真ん中ぐらいですな。どの駅周辺もマンションが続々増えている活性化環境。その三駅の勢いを受けるにはなかなかのポジションと見ておりますぞ。 生活の中で自然と各駅の商業エリアに赴くようにもなると思われ、気付けばどこも近いという感覚になっていくものと考えとります。
• このあたりはかなり低地帯ですな。 目黒から下って底。
  • 目黒川っていうくらいですからね。標高だと３メートル前後じゃないですか。目黒駅近辺は３０メートルくらいなのでマンションで言えば７～８階くらいの差があります。
• 昔、大崎郵便局のあたりはよく目黒川が氾濫して、ボートが出たりしたもんです。 現在はだいぶ改善されたのでしょうか？
  • 幻の湖五反田湖だね。治水工事の成果が出て最近は本当の幻になりました
• 前の高速も一般道も昼夜問わず結構うるさい道ですからＦＩＸの開放感ある窓の方が良い気がします。最近までこの近くに住んでおりましたが、窓は開ける気にはなりませんでした。
• 二重窓なら騒音はまったく気にならないです。 ただ、洗濯物は干せないので乾燥機付洗濯機必須。
• 西五反田3丁目は 都営住宅と区民住宅の街ですよね？
  • 首都高との反対側は区民住宅とのお見合いですが 布団干しが当たり前でゲンナリしますね
• 価値のある物件でしたらこれぐらいは払いますが、あの場所でこの価格は酷いですね。雑居ビルと公団、高速道路にラブホ街通り。なんか勘違いしてないか？
  • 私も同感です。 確かに目黒駅徒歩１０分圏内の相場からすると高すぎることはないのかもしれませんが、 高速脇、雑居ビル脇、狭いエントランス周辺、高層建物に囲まれた環境‥ とにかくネガティブポイントが多すぎです。 ひいき目で見たとしても、坪３００が妥当ではないでしょうか。 勘違い価格での販売開始になりますが、苦戦することが容易に想像できます。 きっと、竣工しても２０戸程度売れ残り、最終的には値引き販売になるのでしょうね。。。 残念なマンションです。
• 現地見ましたが、思ったより高速から離れてるし車どおりも多くなくて安心しました。 信号まで遠回りしなくても道路を横断できるくらいの通行料でした。
• 人それぞれ感覚は違うと思いますが、私は首都高から「離れている」という印象は持てませんでした。結構、近いです。首都高と建物の距離は10メートル強で しょうか。やはり幹線道路の上に首都高と圧迫感や、ごちゃごちゃ感は否めませんでした。交通量は桜田通りに比べたら少ないですが、信号のないところを横断 できるほど少なくはなかったです。（笑）
• 二号線の柱は不安定そうですね。このタイプは震災の時に危ないのかね。阪神大震災も倒れてましたからね。マンション側には倒れないでね。
• 山手の利便性、これは私は大きいと思っています。これだけ便利ですから、線路近い道路近いという条件は譲歩は必要に思います。
• 駅は便利だけど、住みたいと思う土地じゃないんだよね
  • 利便性が優先になる立地だとは思います。 「生活する」って感じのイメージはなかなか持てない場所ではありますね。 いわゆる住宅街って場所じゃないからかもしれません。 ただ山手線駅まで10分以内で徒歩で着く点と、 設備がかなり充実している点は良いかなと思います。
    • たしかに五反田は住む場所というイメージがあまりないかも。。駅前の環境しか知らないのでそういう感覚なんですけど、ここぐらい離れればマンションも戸建もそれなりにあるんじゃないですか？ 周辺はこれから散策するとして、ここはタワーですから上に住んでしまえば五反田のイメージから物理的に離れた空間の中で暮らせるとは想像しています。 この駅周辺しか使わない、もしくは使えないという環境じゃないですからね、なんせ渋谷だろうと東京駅だろうとすぐに行ける場所ですから。
      • マンションもありますが、住宅街というよりはオフィスビルもあって、 混在しているイメージがありますね。 お隣がセブンイレブンなので、食事を作らない僕にとってはかなり助かります。 五反田駅が近いのはいいのですが、首都高2号線の脇なのが気になっています。 換気システムが動いているので窓を開けることはないと思いますが、 音はどうなのかな？？と思います。
        • マンションというより団地ですよね。西側は。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 防音はしっかりしているので殆んど音は気になりませんでした。それより、近辺にはコインパーキングはありますが、パーキングメーターで目の前の路上に駐車できるので、友人が来た際には非常に便利でした。また西側の窓を開けた際の風通しは非常によく、南側のカーテンのレース等の遮光をきちんと考えておけば夏でも苦にならず、景色も良く、冬はほとんど暖房がいらない状況ですよ。

掲示板[ ]

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