スカイティアラ

2022年6月27日 (月) 11:34時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番（ウエスト）（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
2. 都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩11分（イースト）
3. 埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）

• 総戸数：621戸（165戸（イースト）、456戸（ウエスト））
• 構造、建物階数：

1. 鉄筋コンクリート、地上12階 地下1階建（イースト）
2. 鉄筋コンクリート、地上18階 地下1階建（ウエスト）

• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年4月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：大林組
• 管理：住友不動産建物サービス

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559804/

• ６２m2で３０００万円台・７５m2で４０００万円からの価格はかなり割安だと思います。
• モデルルームに行きましたが、イーストの70㎡で5000万円台と結構高い価格設定がされていて率直に言って少し残念でした。とりあえず第1期第1次は南向き中心の少数の販売となるようですが、あの水準の価格で来年度以降も売り続けるつもりなのか少し疑問に思います。
• 低階層の価格もなく7～11階まで同じ価格表示。ウエストはプラス500万 この価格帯でずっと売って行くんだろうか
• ここは１ＬＤＫもあるので２ＬＤＫの部屋なら5,000万以下もありますね。７０平米以上の３ＬＤＫだと5,000万以上になりそうですか？
• ３LDKは３０００万円中半～でしょう。上の方は当然に価格も上がるでしょうが。
• イーストで4880～5230万円、ウエストで5730万円ですよね。管理費も高いし、板橋区でこの値段は高くないですか？
• 営業さん曰く、「イーストの方が若干駅から遠くなるのでウェストに比べると安くなり、ウェストの方が若干駅から近くなるのでイーストよりも価格が少し高くなります。」との事。あと、「この徒歩８分と１０分という２分の差が気にならなければイーストを買った方がお得です。」と言ってましたね。
• 坪単価250弱
• イースト棟なら230万円前後ですよね。
• 坪単価２１５あたりで部屋を狙うと良い
• この辺の相場は新築4200-4400なんだから割高ですよね、かなり。そしてこの設備も考えると。。

【第１期】

• Ｅ棟　ＥＡＳＴの価格帯
  • ４Ｆ　Ｅ-７０Ｈ　３ＬＤＫ　￥４，８８０万円　南向き　７０㎡
  • ５Ｆ　Ｅ-７５Ｋ３　２ＬＤＫ+Ｓ　￥５，２３０万円　南向き　７４㎡
  • ５Ｆ　Ｅ-７５Ｋ３　３ＬＤＫ　￥５，２３０万円　南向き　７４㎡
  • ６Ｆ　Ｅ-７０Ｇ　２ＬＤＫ+Ｓ　￥４，９８０万円　南向き　７０㎡
  • １２Ｆ　Ｅ-７０Ｇ　２ＬＤＫ+Ｓ　￥５，２８０万円　南向き　７０㎡
• Ｂ棟ＷＥＳＴの価格帯
  • １４Ｆ　Ｂ-７５Ｏ　３ＬＤＫ　￥５，４８０万円　南向き　７４㎡
  • １５Ｆ　Ｂ-７５Ｋ'１　３ＬＤＫ　￥５，７３０万円　南向き　７４㎡
  • １７Ｆ　Ｂ-８０Ｂ　４ＬＤＫ　￥６，５８０万円　南西角　８２㎡
  • １８Ｆ　Ｂ-７５Ｑ　３ＬＤＫ　￥５，７３０万円　南向き　７４㎡

【検討者】

• 建物はいわずとしてた最強コンビで建てられていますので資産価値としても安心でしょう。価格は割高だとは思います。小豆沢にしては。このあたりだと実売4500万も出せば十分上質のマンションが買えるぐらいの相場です。ノンブランドであれば3800万ぐらいで十分です。
• マンションマニアさんがおすすめの80Qプランは2LDK-4LDKまで無料オプションプランがあるのでいいですね。
• 都内でこの㎡数、住不と大林のコンビで5千万円前半の価格帯は、ここ4～5年での物件購入であれば妥当な水準だと思っています。都内でこれだけの緑地確保とブランド力、意外に都心アクセスの良い三田線沿線、病院・スーパー、公園、図書館等が揃っているのは買いと考えました。ただ、東京オリンピック開催後まで購入を待てる人は、それまで様子を見た方がいいと思いますが・・。
• スーパーや公園、病院も周辺に多く、徒歩13～15分ですが温泉施設もありますし。都心でこの環境、この規模・施設の物件ですと、6千～6千万後半の価格でしょうからね。あとは、板橋区の物件で5千万超えるということが、今の環境から腹に入るかどうかということでしょうか？悩みますね・・。比較対象としては野村の加賀学園とかになるのでしょかね。
• ここは庶民には高すぎると思うな。見た目も立地も好きだけど買えない。

【販売時状況】

• この物件は２年前に検討してたけどまだ販売中だったとは長期戦ですなぁ。
• このマンションは竣工１年過ぎてるけど中古扱いになるの？それで安くなるのなら考えなくもないね。
• 6月契約者です。あと50くらいっぽいです。私が重説聞いたとき、もう一組一緒でした。その次の週も誰かされてたので、そこそこのペースで売れていそうですよ。
• ウエスト確認したら、現状、456室中約110前後が空き（販売済みも未入居も含む）ですが、その多くがまだ未販売も含まれると思われる1、2階のほとんど、17、18階、C棟の一区画で、美味しそうな部屋はどんどん売れてきちゃってます（泣）。
  • 実際に住んでいますが、周りをみると計画的に販売している印象がありますね。結構売れてきてる感がありますが、良い部屋もまだ未販売で残してあると思いますよ。ただ引っ越し屋さんのトラックが停まって荷運びするのは、よく見かけますね。

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  マンションギャラリー（2014-08-21撮影）

【リセール】

• ずっと住むのなら問題ないけど、この立地で5000万円以上ならばリセールは厳しそうですね。三田線沿いは供給過剰だから、リセール物件も過剰になりそうです。
• 将来売るには不安大きいよ。割高感が否めないし、駅距離があるので、この2要素でダブルパンチ食う可能性はある。売却を現実的に視野に入れるなら、どちらかの要素は取り除いた方が無難。
• リセールはあんまり期待しない方がいいでしょ。10年後、15年後は、トーハツも、マンションになってる可能性は少なくないし、トプコンの移転の可能性も。凸版印刷も移転の噂は前々からあるし。凸版印刷が移転してマンションになれば間違いなく、そこが地域ナンバーワンマンションでしょ。まあ全て推測にすぎないけど。
• 売れ残ってる理由の一つにここがスミフ公式の"シティテラス"シリーズではなく、いわゆるスピンオフ的な番外物件だからというのも大きいかと。コラボ企画ものみたいなものって得てして割高になって中身がないのでこうなりますよね。
• イースト12階の部屋が6500万円で売りに出てるけど、ウェストの高層階はもう売れてしまったのしょうか？今週行ってみようかな。
  • 6500万はさすがに無理かな。。。今思えばイーストの5000万前後の高層階はお得だったかも。

【コスト】

• 今日モデルルームに行ってきましたが、常駐警備員4人、コンシェルジュ、そしてあの空地の管理やインターネット代も入れて管理費が28,000円くらいって聞いたのですが、後から値上げするってことなんですかね。安いと思ったんですが。
• 大規模とは言え、タワーパーキングがあるので管理費は安くない
• このマンション内に入るミニスーパーの維持費は管理費から賄われるんですか？それと、保育園の維持費についても気になります。
  • スーパーはスミフ貸主の賃貸なので管理費からの持ち出しはありません。管理費はスーパーがあってもなくてもスミフが払う感じですね。保育園は管理組合が貸主で同じように賃貸ですよ。

【固定資産税】

• 固定資産税を払ってきたのですが、家屋の固定資産税の記載がなく土地のみの記載でかなり安かったです。これは減税対象だからなのでしょうか？
  • 都税事務所に確認したら、建物評価がまだ終わっていないそうです。11月くらいに通知が来るらしいですよ。固定資産取得税も来ていないので、それはこれから調べるところです。
  • 固定資産税ですが、購入年は住友が立て替えて払っていると思いますよ。確か引渡し日で日割り計算されて、住友に払ったと思います。

交通[ ]

• 敷地も広大なので、エントランスから、玄関までたどりつくのに、プラス5分ぐらいかかりそう。

【電車】

• 三田線で巣鴨まで出てそこで乗り換えでもいいような気もします。バスだと時間が天候が悪い時には不安定になることがあります。
  • 三田線から巣鴨乗り換えでもいいけど、新板橋から板橋乗り換えで埼京線の方が時間的に早い場合もあるよ。特に新宿・渋谷方面は山手線の快速みたいなもんだから。
• 三田線沿線住民で埼京線乗るのに赤羽まで行って乗る人なんて少ないと思う。むしろ赤羽は他路線使える幅が広いから、三田線では行きにくい日暮里や上野経由で成田空港行くとか（スーツケース持っての巣鴨乗り換えより超楽チン）、東北・上越新幹線に乗りたい時、横浜・鎌倉方面、さいたまスーパーアリーナや秋葉原なんかも一本だからね。誰も指摘してないけど、南北線・埼玉高速鉄道線の赤羽岩淵駅なんてスカイティアラからほぼまっすぐの道一本だよ。
• 三田行きが空いているのは埼玉方面の私鉄が乗り入れていないのが大きいのでしょうか。その分、他の地下鉄に比べて夜遅い時間は本数が少ないですけど、問題になるほど少ないとも思えないので、穴場路線だとは思います。ですがＪＲや他の私鉄との乗り換え本数は、他の地下鉄路線でも同じことだしメリットにならないと思う。寧ろ、巣鴨に出るまでは他の鉄道と乗り換え出来ない（西巣鴨、新板橋は乗換えと言えるかな？）から、巣鴨以北は他の方面に出るためにはバス利用になります。東武線や埼京線も使えるエリアを除くと不便でしょう。
  • 三田線は便利だと思う。まず通勤の大手町、少し車両によっては混むが、通いやすい。春日、水道橋など他路線への乗り換え楽です。海外出張多いので、成田空港は巣鴨経由で西日暮里てスカイライナー、成田エクスプレスより速い。

【赤羽駅】

• 赤羽から歩いて帰れるのかもってのはメリットですね。埼京線は最終が遅いので。深夜バスも通るし。
• 赤羽駅を日常に使えると考えてはいけません。（歩いてはいけないし、自転車は坂があるし、駐輪場ないし、バスは遠回りするし、渋滞するし・・・、タクシーならば早いです。）
• ここから赤羽までバスでも出れるんですね。池袋新宿方面にいくならいいかも？
• 赤羽は、本当に交通の便がよく便利です。バスもたくさんの路線が走っています。

【坂上駅】

• 今日赤羽から坂上方面にバスで通りましたがここって最寄りが坂上駅ですよね？ここにできるんだって場所を始めて知りましたが そこから坂上駅まで本当に徒歩8分なんでしょうか？かなりの距離がありとてもじゃないけど8分で着くとは思えませんでした。バスですら混んでないのに6分かかったんですから。
  • 絶対に行けませんね。8分じゃ…昨日バスで赤羽から現地 現地から坂上駅同じ時間かかりました。
  • ちょっと気になったのでウォーキングがてら坂上から現地まで歩いてみました。信号にほぼ当たらなかったのに17分はかかりました 。
  • 遠い方のエレベーターがある出口から降りてベビーカーを押してゆっくり歩いても10分くらいです。普通の人で近い方の出口なら表示通り8分でウエストですね。17分とおっしゃっている方は道を間違ったとしか思えないですね。

【通勤・通学】

• 最近は、沿線のマンションラッシュで三田線は混雑傾向です。特に志村三丁目からはかなり乗ってきます。
• 毎日一番混むと言われる時間帯に乗ってますが、対して他の路線に比べれば空いてますよ。

構造・建物[ ]

• 敷地面積 16,069.39m2（11,099.35m2（ウエスト）、4,970.04m2（イースト））

【構造】

• 構造は耐震構造のようです。建設会社は大林組で、強固なコンクリートを採用しています。
• 災害に強いとの事ですが、免震でないのに一部の戸境壁が乾式というのは大丈夫でしょうか。311では免震タワマンでさえ乾式壁がずれたりダメージを受けたみたいですけど。
  • そもそも乾式壁は構造物じゃないから壊れても後から簡単に直せるでしょう。もともと後付けですし。ほんの一部分だけですしねもともと。ここは他より地盤が良いし、高層でないので耐震で十分なんだと思いますよ。

【二棟建て】

• マンションはほぼ南向きを中心としたマンションのようです。イーストとウェストの２つの棟から成り立っています。
• それにしても、植樹1000本ですか。自然味溢れる敷地ではありますが管理が大変そうですねぇ。
• 都内でこの緑地率は希少。
• スカイティアラってなに？と思ったけど、最上階のガラス張りのベランダがティアラだそうです。
• ゲタ履きマンションって個人的には避けたいな。
• マップで見る限りだと志村第二中学校の敷地面積よりも広いようです、相当な規模ですね。
• ２分割されてるようで。敷地のほぼ中央を公道？？が走っているみたいですね。広い敷地ですからちょうど近道として利用できる便利はあるんじゃないですか。
  • イーストとウェストの間にある道路。webやカタログ見た感じでは私道なのかな？程度に思っていましたが現地に行ってみて普通の道路でした。思いのほか交通量があるようですが、この道路があると、東と西で別物の物件に見える様になりそうな気が。。

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  イースト　施工時（2014-08-21撮影）

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  ウエスト　施工時（2014-08-21撮影）

【入居者】

• 全く上下左右の騒音もなく快適ですね！こんなに静かだとは思ってなかったです。
• 屋上って行ったことないんですが、入れないようになってるのかな？
  • 購入するとき、屋上は入れないと聞きましたよ
• 最近、入居増えてますよ！週末や、平日の夜でも引っ越しの車が何台も止まっています。ただ、まだ残ってる部屋も多そう？なので、完売までは遠そうですが。

【花火大会】

• いたばし花火はとてもキレイに見えました。さいたま、千葉の花火もちいさいですが見えました。その日は5箇所であがってました。
• 花火が直接部屋から見れるのはＡ棟かＤ棟の中高層階からでしょうか？

共用施設[ ]

• 駐車場 : 56台（イースト）、291台（ウエスト）20,000円～24,000円（月額）
• 駐輪場 : 268台（イースト）、687台（ウエスト）200円・300円（月額）
• バイク置場 : 19台（イースト）、43台（ウエスト）
• 電気自動車充電専用スペース1台（ウエスト）
• 共同施設としては各棟においてラウンジとエントランスホールがあり、イーストの２Ｆ部分には２４時間営業のスーパーの「miniピアゴ」や保育所が誘致される予定のようです。ここで思ったのは必要な施設のみを設置して、共同施設もフィットネスクラブやスパなどの余分な施設を省くことで管理費などを浮かせているのかも？という側面が伺えました・・・。
• ここの共用施設すごいですね！まさにこのマンションだけで生活できる一種のコロニーみたいです！有事のときも心強いと思います。
• 洗濯サービスにネットスーパー受け取りに布団丸洗い、引越無料。マンションってやっぱり戸建とかではない人数がそれなりにいるからこそできるこういう共用設備やサービスが充実してることが利点でもあるのでいいなって思います。
• はっきりいうけどここはこのエリアで最強の物件だと正直思う。ここの設備自体がこのエリアの中でNo.1だとおもう。スーパーや託児所、そしてスミフの各種サービスをやってるのはここだけでしょう。駐車場の機械式。これだけ目をつぶる。

【駐車場】

• この物件の駐車場ってタワーパーキングみたいですけど、うるさかったりするんでしょうか？
  • タワーパーキングらしいっす。クルマを機械で上げるんだから結構大きな音がしそう。しかもマンションのすぐ裏に設置されるみたいだしうるさいんじゃないかと。
• タワーパーキングですが音は全く気になりません。
• 駐車場は、イースト・ウェストは基本的にタワーパーキングです。イーストの場合は普通乗用車が３６台とミドルルーフ車が７台とハイルーフ車が６台分となっています。ウェストの場合は駐車場が入り口側と奥側と２箇所あり、入り口側が大型専用で普通乗用車が９７台とミドルルーフ車１９台とハイルーフ車が２３台あります。奥側は中型車専用で普通乗用車が７９台とミドルルーフ車が５１台とハイルーフ車が９台あります。そして、障害者用の駐車場がイーストとウェストと各１台ずつあります。駐車代は、月極で最高で￥２４，０００くらいの感じです。

【災害対策設備】

• 災害対策設備としては、各世帯においてガス漏れ検知器やガスコンロ消し忘れタイマーなど、地震の際に戸外への避難路を確保するための対震ドア枠、バルコニー避難ハッチ、停電時や地震発生時に自動点灯する地震保安灯、非常用照明、火災の拡大を防ぐための屋内消火栓・消火器や自動火災報知設備、防火設備など他にも多くの設備が完備されています。

設備・仕様[ ]

• 標準で見るとキッチンは人工大理石、トイレはタンクレスではない。どこがコスパが高いのかな？決して悪くはないと思うけどね。
• ここのお風呂はすごいよね！豪華ででかい

【モデルルーム】

• モデルルームに行ってみると食洗機も含めて結構いろんな箇所がオプションで、しかもトイレもタンクレストイレでもない少し残念な形のものでしたし、正直がっかりしました。4月以降の需要落ち込みを見越してスミフさんもスペックを落としたのかなーと思っちゃいました。ミストサウナとディスポーザーはやはりうれしいですけど。
• 志村坂上で70m25,000万ってちょっと高いですよね。高仕様と謳ってるようですが、モデルルームに行ったら食洗機も食器棚もオプションでしたし、ドアキャッチャーもオートマチックなものでもなくトイレも汎用品でしたし、果たして本当に高仕様とまで言えるのかなーと思ってしまいました。

【回線・ネット環境】

• 皆様。固定電話ってどうしてますか？
  • 固定電話はNTTです。スイスイネットで十分なので、独自でフレッツ使わないので光電話は使えませんし。auは固定電話のみの契約があったと入居前に説明があった気がします。
• インターネットsuisuiってどうですか？速度や使い勝手など教えて頂けると幸いです。
  • インターネット全く問題ないですよ。速度も図りましたけどかなり早かったです。数字は忘れましたが、。差し込めば即つかえるのでとりあえず使ってみれば良いと思いますよ。
  • 納戸にネットワークスイッチがすでに設置されていますので、そこに直接WIFI機器を接続することもできますし(今、外出先から書いてるのでPort数が空いてたかどうか覚えてませんが、使わない部屋の分を抜けば良いです。)、各部屋のLAN port に接続しても問題なく動きます。
• ちなみにプロバイダーを別途有料で契約する意味をご存知の方がいらっしゃれば教えていただければありがたいです。わざわざ入居時にもらった資料に入っているってことは何か意味があるのかもと思うのですが、利用している限りは今の所思い当たりません。
  • 別途有料契約する意味ほとんどないですよ。マンション全体の契約を変えるとかでないともったいないです。よっぽど不満が出たら総会で変更するんでしょうかね。私は今の所不満ないです。でもなかなかいいビジネスモデルですね。変えるのが難しいので。

【エアコン】

• 今後引っ越し時にエアコン持ち込まれる予定の方のために掲載します。引っ越しの見積時にエアコンの取り付け取り外し費用として16,200円と案内を受けましたが、引っ越し当日のエアコン取り付け時に、特殊工事の為、追加工事費用として約35,000円が必要と言われました。見積もり時に約5万円かかることを知っていれば、事前に移設でなく新規購入を選択していましたが、この時期の引っ越し当日に請求するという、断りようのない状況にさせられたことに非常に憤りを覚えました。これから入居を準備されている皆様の参考になればと考え、投稿させて頂きました。
• スカイティアラの構造がエアコン取り付け上、複雑らしく取り付けに色々な対応が必要らしいです。部屋によって多少異なるようですが、概ね3万～4万程かかるようです。内容は不明ですが、以下が追加工事明細です。パイプ１M ・ユニオンジョイント（配管接続）・隠蔽香料・エアカットバルブ（空気進入逆流防止）・外カバー・断熱ドレン１M・外機ユニット取付（結露防止）。取付は新規購入よりは費用は安いと思いますが、お金と心の準備はしておいてください。
• 2LDK+S、3LDKの方は、リビングのエアコンは何畳用のどの機種を使用してますか？物足りない、ちょうど良いなど教えて頂きたいです。
  • ダイキンの18畳用 上から2番目の機種(加湿器ついていないやつ)使ってます。LDKで20畳ちょいありますが全く問題なく使ってます。最低価格使ってシスコンで買ったほうがよかったなと少しだけ後悔しています。量販店で買いましたが工事費がかさみました。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）（ウエスト）、2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）（イースト）。
• バルコニー面積 : 9.34m2～26.37m2（ウエスト）、9.50m2～19.34m2（イースト）。

【モデルルーム】

• 先日、モデルルームに行ってきました。２つのWIK＋納戸があるなど収納が充実していました。
• この物件は収納が充実しているのと周辺環境がいいですね。
• ７４㎡の広さで２ＬＤＫ+Ｓ（サービスルーム）+Ｎ（納戸）+２ＷＩＣ（ウォークインクロゼット）の間取りを案内して貰いました。

1. まずは、天井の高さが２．１ｍの玄関から入ります。玄関の脇には奥行きがちょっと狭いかなという感じの下足入れが２つほどありました。
2. 廊下を通り、早速６．５畳あるサービスルームを案内して貰いました。この部屋にはＷＩＣと約１畳の納戸があり、洋服はそこそこ多めに入るような感じでした。
3. キッチンに入ると、生ゴミを粉砕するディスポーザーと浄水器とガスコンロは、標準設備です。食洗器はなく、標準ではないのがちょっと残念に思いました。
4. キッチンテーブルの上にはお風呂の湯沸しスイッチがあり、そこにお風呂場で聴きたい音楽を聴ける「ミュージックリモコン」がありました。つまり、ipadをお風呂のスイッチに差し込むと音楽が聴けるみたいです。
5. 次の１２．５畳のリビングダイニングに入ると、隣の５畳の洋室とリビングの間を仕切る引き戸があります。５畳の隣の洋室に入るとクロゼットが３ヶ所ありました。
6. バルコニーは、奥行きが１．８ｍで広さは６．２ｍとやや狭いです。
7. そして、今度はバスルームへと案内されました。バスルームの浴槽は温まったお湯を冷めにくくする保温浴槽を採用しています。後、ミストサウナで体を温める装置もありました。
8. そして、洗面所となるパウダールームは三面鏡化粧台やチャイルドミラーなどがあります。
9. そして、洋室をもう一部屋見せて貰いました。ここにもウォークインクロゼットがあり、スライド式の引き戸で開閉出来るようになっていました。とはいえ、各部屋ごとに収納スペースがまずまずの広さで構えてあるのは有難いと思いました。

• • 間取りは、希望するお部屋を案内して貰いましたが後で頂いた間取り図を見るとどれも同じようなレイアウトでした・・・。
  • マンションのガラス戸は、省エネ対策として外からの熱による日射熱の反射性を高めて冷暖房の負担を軽減する「Low-Eガラス」を使用しています。

買い物・食事[ ]

【スーパー】

• 明確な敷地内店舗情報はまだありませんか？
  • モデルルームでは、予定だと24時間スーパーって聞きましたよ。
  • ミニピアゴで決まりです。
  • ミニピアゴ!良いですね。あそこは野菜が新鮮で好感できます
  • ミニピアゴもオープンしましたが、意外に使える。スカイティアラとトプコンのための店舗になるのではないかと思います。
• 近隣のスーパーとしては、徒歩１０分以内の肉のハナマサやいなげや、徒歩１４分のセブンタウンなどがあります。ただ、物件の辺り一体はスーパーやコンビ二が多いのですがマツキヨやウェルシアなどのドラッグストアが無かったのが、ちょっと気になりましたね・・・。
• 近くに東武ストアと三徳があるからスーパー入らなくても困らないし。
• 東武ストアしょぼいし三徳は小さすぎなんですよね。
• 東武ストアが駅よりも物件寄りです、便利なポイントの１つだと思います。
• ここの周辺は割とスーパーがある方ですよね。マルエツだってマンション前の通り沿いで、自転車だと２～３分くらいかな。
• ヨーカドー系列で品質と品揃えがなかなかよいセブンタウンは残念ながら坂があるので、電動自転車がある方が便利かもしれません。
• セブンタウンの中にあるイトーヨーカドーは普通のヨーカドーではなくて、平屋建ての「食品館」です。大型スーパー（GMS）ではありません。その代わり、食品館の隣にビバホーム、無印良品、ユニクロ、赤ちゃん本舗などがあるという事です。近所にも大型スーパー（GMS）は無いでしょ。
  • ほかにもライフ、マルエツなんかもあります。
    • マルエツって赤羽台の？もはや板橋区じゃなくて北区じゃん・・って思ったら、セブンタウンよりマルエツの方が近いかも。近い近いって言ってるスーパーが徒歩何分とか、半径何メートルとか書いてないのがミソだね。徒歩１０分以上かかるのは決して近いとは言えないよ。
• 徒歩10分圏内にあるスーパーは東武ストア、サントク、ハナマサ、いなげやの食料品スーパーだけでしょ。
• さかうえ保育園の裏手には東武ストアがありました。ここは食料品や生活用品を中心としたスーパーで、Ｂ1にはキャン・ドウの￥１００ショップなどがあります。品揃えはまあまあといったところですね・・・。欲を言ってしまえばフードコーナーがあってもいいのかな、と思いましたが。（笑）ちょっと喉が渇いてしまいましたので、ここのお店で飲み物等を買って来ました。「袋は入りません」というと、２円引きしてくれましたよ。それから、ポイントカードの有無を聞かれましたので買い物をすればそれなりにポイントがつくと思います。営業時間は、平日と祝祭日は朝の１０時から夜の２２時で土日は朝の９時３０分から夜の２２時までとなっています。

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  東武ストア（2014-08-21撮影）

【ショッピングモール】

• このあたりだとツタヤはセブンタウンにしかないから便利だよ。ビバホームもあるからね。ただ雨の日は濡れるから面倒だね。その点、近くの川口キャラやララガーデン川口に関しては駐車場ふくめて室内で完結するから便利。激安狙いであればカズンってのがある。50円とかで野菜買えるし。
• セブンタウンにはアカチャンホンポ、ABCマーケット、スーパービバホームやドラッグストア、TSUTAYA、ヨーカードー食品館などちょっとしたものが入ってますよ。安いかと言われると…。ヨーカードー価格としか言えないですが、近場の三徳スーパーや東武ストアの方が安いかと。品揃えはヨーカードーでしょうか…。でも近所に住んでいる方は多分一番規模の大きないなげやに行かれている気がします。自転車があればいずれの場所も15～20分で行けるのでは無いかと思いますが、実際に自転車で行った事が無いので正確な時間は分からないです。土日のセブンタウンは結構混雑してますよ。
• セブンタウンにも行きましたが、子連れ世帯が多く、活気があり中々良い雰囲気でしたよ。聞いたら徒歩圏内にイオンやドンキも出来るとのことで、志村坂上周辺も意外と便利になりますね。

【飲食店】

• 美味しいかどうかは好みなのですが、志村坂上駅近くのピアンタというイタリアンのお店は子連れに優しくて行きやすいと思います。小さいお子さんでしたら徒歩は少しきついと思うので自転車もしくはバスですね。近くなくてすみません。
  • ピアンタに子供乗せ自転車がたくさんとまっていて気になってました！子連れで行きやすいレストランがあるのはホントに嬉しいです。
• 「大黒屋」さんのからあげ弁当をいただいてみました！ ブログどおりのすごいボリュームにまずびっくり、そして美味しさにまたびっくりです。揚げたてホカホカのからあげ弁当480円に大満足でした。

　http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/azusawa/monthly/201602/

• 小豆沢で行列必死の人気店といえばセブンタウンのくら寿司。たぶんこのあたりで もっとも集客率が高いと思われる。
• イタリアンならピアンタ、プチアーナ
• 居酒屋系ならひなた、ひらく
• うなぎなら鮒与
• ラーメンなら伊吹、さとう
  • 特にラーメンの2店はラーメン好きな人にもおすすめできます。逆に家族で行けるようなお店とお茶できるお店が少ないです

育児・教育[ ]

• 中学校の裏手には、さかうえ保育園、さかうえ児童館、小豆沢集会所、さかうえいこいの家があり（区で管轄しているので保育園・児童館・集会所が纏めて設置されているような感じでした）その隣には東原公園がありました

【幼稚園・保育園】

• 保育園や幼稚園が近くにたくさんあるんですか？児童館なんかはありますか？
  • 志村二中の隣に児童館さかうえあるみたいですよ。南すぐにあずさわ保育園もあるし。
• 保育園は全然入れそうにないですね。
  • うちは、4年待機児童で待ってましたが全く入れず、このままでは子供が可哀想なので幼稚園に入れた口です。
    • 結構、保育園はここ数年で新しくできてるんですがそれでも補えないんですよね…保育園をまかなえるほどの広さのある土地と建物の敷地とがない状態らしいです。分譲タイプの大型マンションなどで保育園がつくというのもありますがそのほとんどが私営ですし… 。
• 保育園は知っている限りでは、さかうえ保育園があります。スカイティアラからでしたら徒歩で行ける範囲かなと思います。
• 幼稚園で一番近いのはたぶんあかいとり幼稚園かな？こちらは北区です。人数も多くて園庭も都内にしては広いと思います。
  • 他には北区で赤羽幼稚園、北幼稚園、成立幼稚園。
  • 板橋区では前野幼稚園、城山幼稚園、城山みどり幼稚園など。
    • 前野幼稚園は仏教で、禅の時間もあるようです。お寺が隣にあります。こちらもバスは無し。
    • 城山と城山みどりはヨコミネ式を取り入れているらしく人気みたいです。ただしバスは無し。
  • 全給食なのはあかいとりと、北幼稚園。
  • 残念ながら徒歩で行けるような幼稚園は無くて、バス通園もしくは自転車必須かと思います。
• 「敷地内に店舗と保育所を誘致」って書いてあるよね。

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  さかうえ保育園（2014-08-21撮影）

【小中学校】

• 小中学校は至近距離でそこまでに大きい道もなし
• 小学校の学区は徒歩８分で行かれる志村第四小学校
• ウェストの対面側の信号を渡ってすぐ先に志村第二中学校
• 志村四小も志村二中も悪い噂はききません。ここが出来たら確実に定員オーバーになりそうですが。。そういう時はどうなるのでしょうね。うちはこれから小学校なので、気になります。
• 志村地域の児童数増加により、近隣の小学校の学区が変更になるというお知らせが入っていました。この物件は、イーストとウエストで小学校が別々になるとのことです。イーストは志村四小、ウエストは志村二小だそう。
• 小豆沢一丁目１番、２番ともに志村第４小学校のはず。板橋区で人気があるのは常盤台小学校、緑小学校（中台）、金沢小学校（加賀）あたり。この３つは抽選。他は抽選なしで入れるはず。

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  志村第二中学校（2014-08-21撮影）

【教育委員会のメール】

• 学校からの要望で教育委員会のメール登録してるんだがほぼ毎日のように不審者情報が届く。正直、小学生でも公園とか子供達だけで遊ばせるのは怖い。
  • 私もメール登録してますけど、不審者発生場所は中台や舟渡等、坂の下の地域か、東上線沿線です。志村坂上の不審者情報は、まだ一度も受け取った事がないので、この辺りはまだ安心です。ただ、すぐ北区なのですが、西赤羽等は治安が悪いと聞きますので、治安が悪い地域に挟まれた土地という感じです。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 準工業地域

【準工業地域】

• 用途地域が準工業地域ってところが不安ですね。将来トプコンも売りに出されたら目の前に大きいマンションが建つ可能性もゼロではありませんし。そこまで考えるとイーストの低層は避けたいですね。
• 周辺を散策しましたが、意外とマンションが多く、印刷工場町？のとの印象が間違ってました。目の前のトプコンも植栽をしてある等、圧迫感もなかったです（むしろマンションの向かい合わせよりもよいかもですね）。

【治安】

• マンションまでの夜道はけっこう暗いけど、治安はどうかな。
  • 近くにコンビニ2店舗あるしバス通りだし マンションまでは悪くはないんじゃないでしょうか
• 治安はどうなんでしょうかね。志村警察署がすぐ近くですからそこまで悪いってこともないでしょうし警備会社と契約するでしょうから24時間もいらない気がしますけど…。
  • 志村警察署、すぐ近くってほど近くないですよ。あれだけ離れてたら関係ないかと。でも、治安は悪くないかと思います。ただ、志村警察署はいづれ東坂下の方へ移転します。

【駅から距離がある】

• ２駅の真ん中をとったあたりの立地みたいですね、悪くないと思います。
• 多少駅から遠いですが環境は良さそうですし交通の便の良い赤羽が自転車で行ける距離ならば坂上を無理に利用しなくとも赤羽も交通枠に入れれるので坂上から徒歩10分もかかるぐらいなら交通の便の良い赤羽に自転車で利用しても変わらないのである意味利便性はこちらの方が高いのではとも思いました。距離は多少あれど無理のない距離で多種路線使えるのは便利だと思いますね。メリットとして捉えれると思います、

【静かで落ち着いた環境】

• 立地は弱くないし悪くないと思うけど。静かで落ち着いた環境。車の音すらあまりしませんし。多重路線が使える赤羽駅を通勤枠として使えるとこも強みです。
• 志村坂上、本蓮沼のあたりって意外に雰囲気いいですよね。中山道沿いは電線電柱ないですし。高速が上を走ってる246や甲州街道沿いなんかより僕は好きですね。
• ここは、駅から距離がありますが、志村坂上駅は中山道沿い、近ければ近いほど環境が悪いので、ここほど離れていれば、排気ガスや騒音の心配もなく、毎日静かに過ごせるので、家族世帯には落ち着いて過ごせそうですいいですね。
• 周りは古びたアパート、団地が多く環境があまり良くなさそうですね。そこに、スーパーできるといってもちょっと辺鄙な場所だなと思いました。
  • さびれた団地や小さな印刷、製本工場が多いのもここ一帯の特色。
• 場所はすごくいいところだと思う。17号から少し入っている。高台だし。あとは、仕様と値段だね。山の手線に勤務地がある人は、ちょっと面倒ですね。でも、住むにはいいところ。こんなところに土地があったとは思わなかった。ほとんどが一戸建てで、マンションは少ない地域。本町に官舎がめだつけど。
• この辺りって夜中は窓開けっ放しでも寝れる位静かですか？行ってみた限りは車通りも少ないし静かそうな雰囲気だったんですが近く住んでる方いたら教えて下さい。
  • 静かですし空気も良いです。
• 住環境は良いでしょう。高台なので災害に強くて安心して暮らせますし、スーパーや病院、保育園も近くに多くあって、すぐ前に3分おき発の赤羽行きのバスありますしね。そもそも三田線まで遠いとは思いませんし、そんなコメの方が多いですね。

【利便性】

• 板橋区は基本的に車必須ですよ。もともと通過するだけの区なのでたいしたお店がないし、一応23区でもあって大型ショッピングセンターもない。車なしで考えるなら板橋区は除外したほうがいいでしょうね。ちなみに板橋区は三田線沿線が一応はやってます。
• まぁバスを使えば赤羽は普通に生活圏ですからね。というか、この立地であれば赤羽をうまく使わないと勿体ないと思います。赤羽を使えるのは他の板橋物件と比較した場合、ひとつのポイントになるかと。
  • 近所に引っ越してきた者ですが、赤羽は、引っ越し前は気にもとめていませんでした。実際に住んでみると、案外赤羽駅を利用するようになりました。路線が複数選択できるのは、何気に便利です。
• 板橋区は都心に乗り換えなし30分以内で行けて三田線は通勤時もそれほど混まない。地盤も安心。病院も山ほどある。こんな条件のいい場所は他にないよ。
• 小豆沢地区は、大型公園が多数点在し周辺緑地が多く、中央病院を始め医療機関の充実、スーパー等も適度にある等、子供も大人、高齢者も住みやすい街では。都心へも30分圏内でアクセスも悪くないと思いますし。
• ここの利点はまず立地でしょう。閑静な住宅街にあって学校も近く、三田線とJRの赤羽駅どちらも使えます。しかもバスの本数も多く赤羽まで徒歩、自転車、バスと状況に合わせて選べますね。建物としては共用設備にスーパーが入って便利がいい事です。特にちょっと買い忘れたとかの場合に便利ですね。もちろん敷地内のスーパーを無理に選ばなくても近くにはスーパーは沢山あります。
• 駅遠は、私にとっては、むしろ騒々しくなくて歓迎でした。

【地盤】

• 地盤がいい。そもそも板橋区のセールスポイントは地盤しかない。
• 地盤も武蔵野大地にのっていて決して悪い方ではありませんが、洪水ハザードマップで20-50cm予測があるのは少しマイナスポイントですね。下層階は敬遠された方が良いと思います。

【飛行ルート】

• スカイティアラの真上を飛行機が轟音を上げて飛ぶんですね。後悔してます。でも今年の４月に突然発表されたのでは避けられないよ。
• 品川、目黒、大田、港、新宿、渋谷、中野、豊島、練馬、江戸川、葛飾、足立区みんな同じですね。他の区も1000m以下で隣接してる感じですね。
  • 空路には幅がかなりあるので、23区のほとんどがおっしゃる通り被害にあいますね。板橋は入り口なのでマシな方かもしれませんが。
• スカイティアラはいいマンションだと思うけど、遮音性能は、デべが周りの環境で設計して決めているので、飛行機には対応していないと思います。 現在1000mの高さを飛行機が飛ぶ千葉では市長や知事が国に苦情を言いまくっています。飛行機が飛ぶ時間帯は話し声が聞こえないので会話できないし、テレビも見れない。小豆沢は航路の直下なので、かなりうるさいしいらいらすると思います。人口集中地域の飛行ルートは止めるべきでしょう。中止して欲しいけど、きっとだめなんでしょうね。残念です。
• 検討者としては気になる情報です。飛行機はうるさいです。それがひっきりなしに飛ぶんですよ。4000m上空ならまだしも、4000フィートなんて低空ですよ。
  • 4000フィート＝1.2192キロメートルだそうですがマンションの上、1.2km上空を飛行する場合、飛行機の騒音はどの程度になるのでしょう。計画では1時間20-30機、ピーク時は40機/時間になるそうでかなりの頻度になりそうです。遮音性の高いサッシは後付も可能なのでしょうか。
  • サッシは共用部なので管理組合の同意がなければ現状のものから交換はできません。
• 外にいると最大で60-65dbくらいでしょうね。70は言い過ぎでしょう。なので幹線道路や救急車より静かなはずです。今の時点で救急車が家の中にいてうるさくないなら問題ないでしょう。4000フィートで家の中にいて影響があるほどうるさかったら空港周辺の品川区の人は死にますよ。
  • 現状部屋の中にいると車の音一つ聞こえないですね。救急車とかは比較的高周波な音な気もしますが、まったく気にならないですね。二重窓二重床、二重防音板でコンクリ厚なこと、実際に住んでみてもそんな感じなので、問題はないでしょう。というかここが駄目なら、もう他県に住むしかないんじゃないかな。
• 飛行機はほぼ小豆沢の上空を飛びますよ。証拠はこちら。

　http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/076/076471.html

• スカイティアラは、程よく騒音発生源からはなれた静かな環境の中にあると思います。窓閉めてたら外部の音なんてほとんど聞こえませんよ。最大70dbが来たとしても窓の遮音性能やカーテンを考えればほとんど聞こえないのではないかなと思いますね。常に閉めきることはありえませんが、。そもそも航路にはかなりの幅があるのでここだけ飛ぶわけではないでしょうし。むしろこの件で大変なのはもっと南の区でしょうね。どうやっても避けられないでしょう。

周辺施設[ ]

• 徒歩１０分以内の公共施設としては、志村図書館や志村坂上区民事務所、志村警察署などがあります。
• 近くに赤羽スポーツの森などの公園も多く、緊急対応病院もあります。

【病院】

• 近所の板橋中央病院は産婦人科は有名ですよ。ここのドクターでよくテレビに出てる人がいました。
• 小豆沢病院（指定救急病院。これだけ近いと家族が万が一急病になっても、子供が熱を出しても安心ですね。
• 救急指定病院としては、徒歩５分以内のところに小豆沢病院や大型病院と云われる大橋病院などあります。
• 板中、北医療、健康長寿、日大板橋、帝京など、通院圏内にたくさんあります。
• このマンションって、出産するとしたら板橋中央病院しかないですかね？ 地図を見ると、東京北医療センターなら選択肢に入れられる気がするのですが、遠いでしょうか？ 残念ながら車はなく、移動はバスかタクシーになると思います。

• 

  小豆沢病院（2014-08-21撮影）

【公園】

• 水遊びができる公園は近くにありますか。珍しい遊具とかこどもが楽しめそうな公園を教えてください。
  • 7月中旬になれば、小豆沢公園で水遊びができるよ。珍しい遊具は分かりません。
  • もう少し足をのばせは浮間公園もあるよ。浮間公園の方がキレイかな。
• 家族でちょっとした花火をやってもいい公園はありますか。

その他[ ]

• 高グレードと言う場合に欲しいなと思ったものをまとめてみました。
  • 個人的に微妙な所

1. 戸境壁が180mmと薄め(200mm欲しい)
2. 天井高が低い(上層階でも2500mm欲しい)
3. 制振/免震構造ではない
4. イーストにあるコミュニティルームの予約がウエストに行かないとできない
5. 駐輪場率が150%と少ない(200%欲しい)
6. 駐車場が多い(40%位でいい)
7. キッチン背面収納がない
8. 洗濯機上収納がない
9. 間取り変更オプションが使える部屋が少ない
10. エレベーター内監視カメラがない
11. イーストのみゴミ置場までに2枚ドアがない(臭いが廊下を伝ってエントランスまで来る可能性が高い)
12. 南向き住戸が多いのにせっかくの緑を見れない
13. 地下住戸に対する浸水対策が不十分
14. ウエスト～イースト間の渡り廊下が欲しい(濡れずに駅に近づける、共用施設にアクセスしやすくなる)
15. キッチン周りの白木カウンターがダサい
16. ルームセキュリティが自動ではない(戸外施錠時に設定できると便利)

• • よく話題に出るがなくても良いもの

1. 御影石カウンタートップではない(食器が割れる)
2. タンクレストイレではない(災害時完全に使えない)
3. 上層階にラウンジがない(管理費がかかる)
4. ジム、ライブラリ等の施設がない(管理費がかかる)
5. 平面駐車場ではない(空間の無駄が多いのでむしろタワー1つにまとめてもいい)

• 管理費３００円／m2ですか。高い！と思ったら、修繕費込みですね。納得。
• 購入予定に際し自分なりに整理してみました。
  • プラス面①繰り返しの感がありますが、やはり住不・大林のコンビ（今後5～6年はスカイＴレベルの物件でこの組み合わせは難しい）②都心へのアクセス、距離感が不悪（三田線は意外に穴場、都心アクセス良く、赤羽も近い）③規模感、スケール感がある（都内でこれだけの規模感、植栽率は貴重、自分が住む上で気持ちいい）④デザイン、設備が水準以上⑤無駄な？共有施設がないので、植栽レベル・24時間有人管理等の割に修繕管理費が適正水準⑥周辺環境が悪くない（公園、学校、スーパー等相応に揃っている。私は歳とってから自分の生活スタイルが描けました）⑦当物件は多分オリンピック決定前にＰＪが進んだ案件なので、オリンピック決定後に進んだＰＪより一定のプレミアンがある（あと5～6年待てばこの意味は無いかもしれません）　
  • マイナス面は、①板橋区にしては価格が高い②600戸以上とのことで販売は苦労する（完売まで2～3年は覚悟？）イメージが悪くならない？③志村坂上の駅力　以上のブラスマイナスを勘案して、私はとりあえず要望書は出しました。最後はこの物件で自分や家族の生活や人生がイメージ出来たので。

【製薬跡地】

• 製薬跡地ってだけでこわいんですが…報道発表してましたよね。資料見たけど、「他の物質も任意で検査しました」みたいなくだりが、企業として誠意を見せてますアピールしてて、嫌な感じを受けました。納得した上で買われた方がいいかと思います。
  • 以前気になり確認しましたが、一部基準値を超える結果（少量ですが）が出たようですね（アステラス製薬も公開しています）。それ故土壌入れ替えを実施したとのことでしたが。東京都は開発許可する上で厳しい審査をしますので、その点は問題ないかと思います。
• 全然やばくないよ ここは工場じゃなくて研究所だったからね。
  • 研究所ではたいした薬品も使わない。ほとんどが実験データの検討や計算ばかりで 普通のオフィスと変わりませんから。

掲示板[ ]

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