ディアナコート茗荷谷翠景

2016年9月25日 (日) 14:46時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都文京区大塚3丁目35番14他（地番）
• 交通：丸の内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
• 総戸数：27戸（他に管理員室１戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年6月中旬
• 入居予定：2017年7月下旬
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社合田工務店
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ
• 公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-myogadani/

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• Cタイプって、いくらぐらいから売り出すのでしょうか？オーソドックスな間取りのこのタイプが気になっています。
  • 最低でも坪400として、8000万強から、という感じですかね。。
• 坪３８０万で７８平米が８９８０万くらいでは。
• ものすごく高いと聞きましたが本当でしょうか。５０㎡程度で７０００万円台～９８㎡で１５０００万円前後と聞きました。間違った情報かなと思います、準工業地域でそんな高い筈は無いですよね。
• 茗荷谷駅からの谷底、小石川植物園からの谷底（インペリアルガーデン１～３階と、この物件の９階～１０階がほぼ同じ高さ）です。住宅地としては評価が最低に近い準工業地帯です。それで坪当たり４５０万～５００万円、びっくりしますね。（実際は２０００万円～４０００万円の値引きがあるのでしょうかね） こんな値段で買うなら資産評価の高い小石川５丁目の、ディアナコート小石川竹早が良いな。
• ７０㎡で１億円以上、１００㎡もなくて１．６億円だそうです。こんな谷底の、準工業地帯のゴミゴミした場所でですよ。お金をドブに捨てるようなものです。相続税対策でしょうか。購入した後、売りに出したら殆んど半値に値切られるでしょう。こんな価格ならもう少し足せば、茗荷谷みたいな田舎ではなく、３番町、５番町のマンションが買えますよ。

【購入層】

• 契約しました。竹早幼稚園に築地から通っていました。送り迎えが大変で、この春から竹早小です。小・中９年間を考えて、築地からここに転居をきめました。購入価格は諸経費を入れて１２０００万円です。預金は１０００万円ありますが、手付金に使えるのはせいぜい７００万円までです。後は全て銀行ローンを組みます。年収は７００万円です。
• 私も購入しました。諸経費込みで１億円強です。これから銀行でローンを組みます。手持ち金は８００万円です。年収は６００万円です。
  • 年収６～７００万で１億の物件買うってマジ？てか、ローンが通らないんじゃない？返済額が月３０万＋管理費修繕積み立てで３５万くらい？年収７００万だと１２で割ったとしても手取り４５万程度。どう考えても無理でしょ。。それくらいの年収の人は頑張っても４０００万の物件がギリ。１億とかあり得ないでしょ。。。
  • うちも1500一馬力だけど高くて無理です。ここ買うなら2000万くらいは安定的に稼げないと辛いんじゃないですかね。。。

【販売時状況】

• すごい勢いで売れていますね。早く手を打たないと物件が無くなりますかね。４月中には決断します。４月末には「完売御礼」が出そうですから。
  • 瞬間蒸発なのは、戸数が少ないのもあるでしょうね。販売にお金と時間をかけないのは、賢いと思います。
    • 瞬間蒸発？？全く売れてないよ。谷底にあの価格設定。無理がありすぎ。
• 第一期は完売しました。やはり異例の早いスピードです。第二期もこの勢いでしょう。足元株安、準工、地盤改良土地、坂下、高価格、そして「裏側住民の資質」といったマイナス材料を、全てはね返した「結果」で勝負をつけました。
• 2016年9月上旬時点で、やはりまだ完売ではないですね。
  • 千石３丁目近辺に建築中のマンション４棟は直ぐに完売状態だそうですね。茗荷谷翆景は未だに、懸命に募集中、やはり建築の連続修正が響いているのですかね。

交通[ ]

• 茗荷谷駅まで坂を登らなくてはならない
• 丸の内線も他線乗り入れがないので激混みという事はない。池袋から来る電車は結構混んでいるけど、茗荷谷で結構降りるからね。丸の内線は大手町、東京、銀座、霞ヶ関等の主要駅を通るので通勤にも超便利。
• 茗荷谷から大手町に通うサラリーマンとしては、通勤時間の短さも茗荷谷の魅力と感じています。同じような地価の城南地区から混在した電車に乗るよりもずっと楽です。

• 

  路線図

構造・建物[ ]

• 敷地面積：768.70m2
• 建築面積：481.89m2
• 建蔽率：62.69％
• 容積率276.37％
  • 平均建蔽率54%に比べて62%という数字を見るだけで計画に無理がある。
    • 建ぺい率は土地の形状にもよるのであまり意味がないですね。建ぺい率が高い方が低層になる場合もあります。また、この地域は建ぺい率６０％ですね。角地で緩和されているのだとしたら、制限７０％に対して６２％は悪くないですね。
    • 建ぺい率は敷地に対する建物の水平投影面積であり、敷地にどれだけ空地があるかを示す指標となるものです。指定建ぺい率は６０％ですが、耐火建築物にすることで７０％になっています。角地緩和ではありません。
    • 容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

【外観】

• ここは外観のタイルは本郷弓町とおなじなので高級感あるね。
• 外壁のタイルもライムストーンがお洒落だし 使われているタイルもディアナコート本郷弓町と同等で高級です。

【配置計画】

• 主軸としては道路側に住戸を配置し階段、廊下を道路と反対側にとった、オーソドックスなプランとなっています。道路に沿った住戸は南西に向いています。この配置だけですと敷地形状からして北東側に空地が出来るのですが、東側角にさらに２層分住戸（Ｅタイプ）を入れ、残った北側角の空地を機械駐車に充てています。
• 東側角のＥタイプ住戸については、間取り図がないので想定ですが、リビングの主な開口は南東のバルコニーに取っていると思われます。しかしながら、隣地との距離が十分空いているとは言えず、午後は自分の建物の陰になってしまうので日照は朝方のみと思われます。また、北東側マンションの敷地境界からの距離は７０ｃｍと狭く、北東側マンションはリビングの窓がディアナコート側に面しているため、お互いに非常に気を遣いながらの生活になるでしょう。
• 事業者側としては、空地を残すより少しでも多く住戸を入れたいところでしょう。Ｅタイプ住戸は住戸専有率を上げるため、付け足されたような格好になっています。 住戸の北西側には２段式駐輪場、３段昇降式駐車場があり、この駐輪場にＥタイプ住戸のバルコニーが面していて、バルコニーの前を自転車の乗降のため他の住民が恒常的に行き来することになります。車の昇降機や２段式駐輪機の出し入れの音も間近に聞こえることになると思われ、居室としての環境はあまり好いとは言えません。
• この南西側と北西側境界沿いの約７０ｃｍの幅に植栽をする計画になっています。植栽をしたら人が入る隙間が無いので、どのように手入れをするのか、日当たりが悪くすぐに枯れてしまうのではないかと懸念します。文京区の条例で緑地面積確保を義務付けられているので、仕方なく取ったのだと思われますが、ここにも無理な配置計画の皺寄せが現れているようです。数量合せだけの形ばかりの植栽をして、手入れも出来ずに枯れて放置されないことを願います。植栽が無くなれば条例違反になりますので。

【向き・日当り・眺望】

• 南面の日当たり眺望が半永久的です。
  • 道路側の住戸は真南向きではありませんが、道路の反対側は占春園と小学校のグランドで開けているので、低層部でもかなりの日照は期待できると思います。ただし、南西に開けているので、夏の西日を遮るものが少なく西日対策は必須と考えられます。
  • このマンションて南向きですか。殆んど西向きではありませんか。東側はベルメゾンが迫り、南側はザ・パークハウスが迫り、空いているのは西側、北側は借地の個人住宅があり、将来的にはマンション建設の可能性があります。こんな位置関係と思いますが、如何ですか。南面の日当たり眺望が半永久的？
    • 南向き９７％は誇大広告！開放方向は殆んど西向きか西北向き、南西と言っても南はベルメゾンとパークハウスで塞がれている。西日が強く、特に夏場は昼から夕方まで分厚いカーテンを引きっぱなしになるでしょう。
    • このマンション、エントランスは西向きですよね。各階のバルコニーも西向きですよね。全体が西向きではないのですか。南向き９７％の広告や現地の看板も取り下げた方が良いのでは。
• ここは日照は良いけど、8階でも眺望はいまいち。

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  構造(1)

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  構造(2)

共用施設[ ]

• 駐車場：機械式駐車場（屋外）6台、障害者用兼来客用駐車場（平置）1台
• バイク置場：3台
• 自転車置場：41台（２段ラック式、一部下部スライドラック式）
• 外廊下

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  エントランス

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  エントランスホール

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  セキュリティ

設備・仕様[ ]

• 廊下は石貼りですかね。仕様は全体的に高めになる予感。
• 設備仕様が全体的に高仕様。

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  キッチン(1)

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  キッチン(2)

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  洗面室(1)

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  洗面室(2)

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  浴室

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  トイレ

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  収納

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  アメニティ

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  エコロジー

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  セキュリティ

間取り[ ]

• 間取：1LDK+S～3LDK
• 面積：58.77m2～96.38m2
• 南西向き住戸率：92%超
• 角住戸率：70%超
• 平均専有面積73m2超
• 角部屋率が高いのと専有面積が広めに取られている点は評価できるかな？と思います。
• いい間取りですね。1.5億円の価値はありそう。⇒http://mansion-madori.com/blog-entry-4122.html
• 第二弾では、かなり外観と立地について修正⇒http://mansion-madori.com/blog-entry-4123.html
• 96平米で154百万円の部屋は、この立地で坪530万円でドカーンという感じでしたが、売れてしまいました。正直、私も欲しかったです。南西向きでこの間取りは良い。高いけど、本当に良いですね。

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  Ｄタイプ

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  Ｆタイプ

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  Ｉｒタイプ

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  Ｍｒタイプ

買い物・食事[ ]

• 買い物はしっかりしたスーパーが無い。（せいぜい三徳）
• 各種専門の商店も無い。（気の利いた食材は池袋の西武・東武まで行く）
• 食事も気の利いたお店・レストランが無く、居酒屋ばかり。
  • 文京区の中では茗荷谷は充実している方でしょう。飲食店が弱いのは同意ですが、名店の多い神楽坂や大塚も近いですし、派手なお店がないのは寧ろ住宅地としては良い面あります。

育児・教育[ ]

【学校】

• 大塚小学校 [校区]
  • 不動産業者に適当なことを言われて、窪町小学校目当で近隣に越してきて、後でトラブルになる例はこの付近では珍しくないのでお気をつけて。
• 茗荷谷の良い所は、都内にある国立小学校６校の内３校が集中しており、 子供が歩いて通学出来る所でしょうか。
  • 国立３校（筑波小・御茶ノ水小・竹早小）はいずれも、約２０倍の入学競争率です。この町に住んでも全く入れる保証はありません。
• 大学・高校は全く並。

【その他】

• 児童の安全のため、モリモトに対し、工事予定地近隣のスクールゾーン終了時刻まで、工事車両の進入を含め、工事作業を始めないように申し入れがなされました。
• この場所の正確な町会の区分は分かりませんが、文京区の町会はいわゆる低地と高台で分かれていることが多いです。小学校の学区も同じです。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：準工業地域、防火地域
  • ここは準工業地帯で印刷屋・製本屋のトラックの違反駐車が多く、小型フォークリフトが一日中走り回っています。文京区と言っても大塚です。豊島区大塚と資産価値はたいして変わりありません。
  • 準工業地域であることが盛んに指摘されていますが、この物件にとってはそれほどデメリットにはならないと思います。駅からこの物件までの間では、印刷工場はほとんど無くなっており雰囲気は悪くありません。逆に、建築制限が緩く、コストパフォーマンスが向上しているはずです。南西面が公園・学校なのもポイントが高いですよね。

【周辺環境】

• 静かで、駅からさほど遠くもなく立地は良さげです。本郷台よりいいな。
• 樹々が連なる「湯立坂」から一歩奥まった閑静な文教地区、「筑波大学附属小」に隣接した南西面開放という稀有なロケーション
• 目の前が森林公園で虫が多そう。
  • 確かに占春園（筑波大附属小の自然園）からのカメムシや蚊の襲来は日常的です。
• 治安、教育が良いだけで、お店は少なく、それでいて他区より住民税が高い。
  • 住民税は23区どこでも同じ税率です。文京区は地価が高いぶん固定資産税が掛かるというご指摘ですかね。
• 筑波大附属小の土のグランドが目の前なので、晴れた風の日は砂埃がすごく、干した洗濯物が砂混じりになります。
• このマンションが面している道路も狭いですね。重機や資材の搬入に安全上の問題はなかったのでしょうかね。

【土地・地盤】

• ネックなのは低地なのと駅まで坂ですね。
  • このマンションは確かにちょい下がったところにあるけど、別に大して落差があるわけではないです。ここが谷底なら後楽園とか白山通りのあたりなんて地下レベルになってしまいます。
  • 茗荷谷周辺で住宅地として住環境・資産価値が高いのは小石川５丁目周辺・桜並木周辺・小日向ですよ、春日通り近辺の高台［地盤が固い、教育の森は地震時の避難地区に指定されています）が良いのです。ディアナコート周辺は、茗荷谷からずーと下った千川通り（昔は千川が流れており・地盤が弱い）に位置しています。今でも谷底と言われています。
• 春日通りから小石川一丁目辺りまでは、白山通りの方が海抜が低くなっています。⇒http://maps.gsi.go.jp/
• 雨の日は、湯立坂が川のようになります。靴が水没しました。ちなみに、千川通りはハザードマップ真っ赤です。
  • 筑波大附属小の横の通りは、千川通りより少し高くなっていますので、浸水の恐れは少ないと思います。
• TVニュースで飯田橋方面から文京区にかけて活断層がある可能性があると専門家が言ってました。画面では文京区の真ん中付近を縦断していたようですが。。この辺にそれっぽい場所ありますか？
  • 飯田橋から延びている断層は春日駅のあたりを縦断しているようなので、このマンションからは距離がありそうですが。

【土壌調査】

• 印刷会社の跡地。
  • 印刷の際に用いられる大量の油性の何かが跡地の土壌を汚染しているらしく、モリモトは非常に長い期間土壌改良をしていました。その光景は異様であり、心配した近隣住民が土壌の汚染に関する情報を求めても、モリモトは何ら情報を出そうとしません。この建設計画への近隣住民の心配は、この点にもあるのです。
  • ここにあった印刷工場は、周辺にある他の工場と違う雰囲気ではありましたね。私が買うなら、土壌洗浄を適切な水準まで行ったか気になりますし、モリモトさんにもその説明義務があると思います。
    • １回目の周辺住民説明会の後、こちらの質問に対して２回目の説明会を開催する約束がなされていました。しかし、２回目は開催されず、現在、マンションの販売が始まっています。モリモト、ここまで誠意のない会社は今どき珍しい。隣に立つパークハイムの場合は、住民説明会の後に一定の配慮がありました。そもそも最初から、隣の敷地に70ｃｍしか離れていないような配慮のない計画ではありませんでした。新しく立つマンションにこれから住むことを考えている方も、近隣の建物の距離や位置関係に目を向けて欲しいと思います。
    • 近隣が心配しているのは、汚染状況に関する情報が全く開示されないのもさることながら、その土壌汚染除去の手法があまりに杜撰ではないかという点にもあります。通常、汚染された土壌の改良のためには、かなりの深さまで土ごと取り替えますが、モリモトがやっていたのは大量の水を投入して泥どろにし、攪拌してから穴を掘って溜まった水を吸い出すだけといったものでした。子供がみて、砂場の泥んこ遊びみたいと言っていました。だから、本当に除染がなされたのか、今だに不安なのです。

【騒音】

• 近隣が小学校のグランドですから大勢の子供の声がしますが、気になる人には騒音かもしれません。
  • ここ谷底なので、小学校の校庭で運動している 子供の声が反響して角の信号まで聞こえるんです。ペアガラスなので、気にならないかもしれませんが。実際住んだらどうなのかのと、疑問に思いました。
  • 近隣に住む者ですが、小学校からの騒音はものすごいです。暖房や冷房の要らない季節は、窓を開けて網戸にするのですが、子供の声がうるさすぎて閉めることになります。ペアガラスなので、閉めたら気にはなりませんが。風を楽しみたくても騒音には負けてしまいます。７時台には騒ぎ始めます。
  • 立地も関係してると思いますよ。上にもあるけど、道路挟んだ高台との谷底になるから、エコーがかかって音が反響するんだよ。

【治安】

• パチンコ等の娯楽施設がない、治安がいい（結構パトカーが循環している）。
• 帰り道でみかけますけど、検討中の方は、夜も行ってみた方が良いですよ。本当に真っ暗なので、女の子がいるご家庭にはおすすめしないです。
  • 夜中に女性一人で教育の森突き抜けて帰宅している女性もたくさんいるし、変な事件は聞いたことないですね。

【反対運動】

• 周辺との調和を無視した開発方法に、地域住民による大規模な反対運動が展開され、大変なことになってます。⇒http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku
• そもそもの紛争の発端は、開発業者のモリモトが、建築に関する情報を付近住民からの問い合わせがあったにもかかわらず秘密にして、設計や建築確認申請などが整った段階で、突然に付近住民への説明会を行った点にありました。付近のマンションは全て、計画段階から付近住民の意見を取り入れ、境界からの離隔を十分に設け、高さも周囲に配慮して規制よりもかなり低くするなどして、現在の形になっています。ご指摘のパークハウスの三菱地所も、近隣マンションの野村不動産、住友不動産など、一流開発会社の物件は全てそうです。しかし、今回のモリモトのこの物件は、境界ギリギリ、高さ規制ギリギリに作られたもので、しかも、全てが決まった上で開かれた説明会では採算一点張りで何らの譲歩もありませんでした。
  • 付近の住民のみなさんの誰もマンションを建築するなとは一言も言っていません。ただ、これまでのこの地域での一流業者によるマンション建設の際になされてきたように付近住民の声に耳を傾けて計画を進めること、そして、境界ギリギリ・高さ規制ギリギリと欲を張らずに周辺との調和を考えた離隔や高さにしてほしいと言っているだけです。それが「文京区では普通の」マンション開発です。
• 近隣住民は「建設を中止してほしいわけではない。建物の大きさや建て方に要望を反映してほしいだけ」と話す。ただ「協議の場がなく、建設に反対と言わざるを得なくなる」という。一方で事業者は「説明会を開いたが、その後に反対行動が起こった」と主張。両者の意見は食い違う。
  • この、「説明会を開催したが、その後に反対運動が起こった」という部分は少し違っているらしい。その説明会では「話し合いをして欲しいから、建築確認を待って、2回目の説明会を開いて欲しい」という近隣住民からの要望が出て、デベ側も了承したにも関わらず建築確認を提出し、その後の計画を強引に進め、結果、反対運動が勃発した。というのが、本当の話らしい。そりゃあ、反対運動も起こると思うよ。
• 反対住民の主張はおかしくないですか？法律を違反しなければいいのではなく、法律に従って設計してるのですよ？土壌調査や改良は、周辺住民の為ではなくマンション建設の為ですよ。
  • 近所に住んでいる者です。入居以来、占春園の借景を享受されていた住民の方々にとって、２階建ての印刷会社から、突然10階建てのマンションに視界を遮られる心情は、理解できます。しかしながら、ほとんど影響が無い、お隣のパークハウスの住民にとっては、街並みが改善される方向なので歓迎れている様な気がします。周辺住民間でも、温度差がかなりあると思います。
• Googleearthで見た感じだと本当に余裕のない状態で西側にベルメゾンのベランダがあるのがわかります。普通は将来リスクを考えて道路のある東側にベランダを作るべきだったのは明白で、少し東側のマンションは千川通り側にベランダを作っているのがわかります。
  • 以前の印刷工場とは高さが違うので１Ｆ、２Ｆの谷底感は半端なくなるでしょうね。ベルメゾンさんは気の毒だけど、南側がマンション好適地なことは土地の属性なので販売時からそれなりの評価で値付けされているはずです。どんな建物にすればベルメゾンの皆さんが満足するのか。。
• 本日の朝日新聞と東京新聞の朝刊に、ディアナコート茗荷谷翠景への抗議運動を含む住民運動11団体による文京区議会への共同請願受理の記事が、文京区内のマンション建築紛争の多発問題とともに掲載されています。いよいよ文京区における新条例制定に向けて区議会が動き出します。
  • 6月2日からの区議会で審査される文京区住民からの請願。⇒http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

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  現地周辺概念図

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  Googleearthでの周辺写真（2016-02-21撮影）

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  以前の印刷工場

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  近隣の反対運動(1)

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  近隣の反対運動(2)

周辺施設[ ]

【公園】

• 教育の森公園（約160m／徒歩2分）
• 窪町東公園（約100m／徒歩2分）

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  周辺施設

掲示板[ ]

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