サンメゾン京橋エルド

2017年6月19日 (月) 22:01時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府大阪市城東区野江一丁目13番、14番、15番1、15番13（地番）
• 交通：

1. 大阪環状線 「京橋」駅 徒歩12分
2. 東西線 「京橋」駅 徒歩12分
3. 京阪本線 「京橋」駅 徒歩12分
4. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「京橋」駅 徒歩12分
5. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「蒲生四丁目」駅 徒歩7分
6. 大阪市営今里筋線 「蒲生四丁目」駅 徒歩7分
7. 京阪本線 「野江」駅 徒歩9分
8. 大阪市営谷町線 「野江内代」駅 徒歩15分

• 総戸数：100戸
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（借地権の種類 : 借地借家法第22条に定める一般定期借地権（賃借権）、借地権の期間 : 西暦2076年11月30日、期間満了後に更地返還、転借地権の譲渡・転貸 : 可、借地権者への所定の届出・手続きが必要です、借地権の価格（権利金） : 未定（借地権設定対価であるため返還されません）、借地権の賃料・解体準備金（月額）: ～\17,200-（専有面積による：2016年6月1日時点: 3年毎に改訂あり）、借地権のその他の費用 : 管理費（月額）: \9,278- : 修繕積立金（月額）: \5,640-
• 完成時期：2016年10月下旬予定
• 内覧会：2016年10月22日・23日予定
• 引き渡し：2016年11月26日予定
• 売主：サンヨーホームズ株式会社
• 施工：福田組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格：2,200万円台予定～3,600万円台予定
• 購入検討の候補として話を聞きに行きました。借地権のことは分かっていましたが改めて話しを聞いて全く安くないなと。前払い地代が約400万に月々の地代、解体費が約1万。それを60年払い続けると考えると…。
  • ものすごく販売価格が安くならない限り、この地代というのがいろいろとどうなのかしら、というのはあるのかなぁ。 相場よりもずっと安ければいいのかもしれない。 そもそも月々の地代自体、どれくらいになってくるのでしょうか。 それが判らないと何とも言えないです。
    • 月々の地代は解体費含めて約１万です。それに、管理費、修繕費は加わるので合計で約2万程物件のローンとは別にかかると思われます。（もちろん物件の広さで2万を前後します。） なので、2万を60年間払い続けると考えるとそんなに安くない気がするのですが…。 これに前払い地代を加えると普通の分譲マンションを買う方が良い気がして止めにしました。
• 価格帯を見ると、とても買いやすいのですが 一つ一つの部屋を見ると少し狭い感じがしました。 ５畳以下の部屋が２部屋というのは使い勝手が悪い気がします。
• モデルルーム見に行きました。サッシは自慢してました。なるほどしっかりしてます。 電車の音は、個人的には大丈夫だと思う。保証はしませんよ。 内装が、床、扉、キッチンの色が好みで選べる。間取りもメニューから選べるのはいいです。 以前のマンションと違ってベランダゆったりで、ベランダのタイルもいい感じ。 低地借地権は６０年です。４０歳で買って１００歳で葬式なら丁度いいです。 気になるのは、３年毎に毎月の地代見直しあるようです。これが読めないです。 明治１８年創立のカワモト何とかの土地だそうです。
• モデルルーム見てきました。 食洗機、床暖房が付いていないのが気になりました。 定期借地権でこの安さなのかと思いきや、そうでもないようです。 定期借地権、線路2つに挟まれた地帯、食洗機床暖房なし、それでこの値段は妥当ではないような気がします。 気づいていないだけで他にもありそうです。 また月々8000円ほどの解体費の積立もあるようで、それを考えると果たしてお得なのかどうか…
• 2016年6月1日より、前払地代（～505万円:専有面積による）を、月払いかローンに組み込むか選べるようになりました。前払地代を月払いにすることで、ローン全体の借入額が安くなる＝月々の負担が少なくなるになりました。また途中でマンションを引払った場合も、途中までの払った分だけでよいのでローンに組み込む一括払いもお得になります。月々７千円増えましたが、ローン3,450万円借入れ予定→2,810万円になったので、月々の支払が12万円→10万円になりました。（７千円増えて）地代は、景気がよければ上がります。（しばらく上がらないでしょうね、笑）食洗器・床暖房は有償オプションでつけれます。Hタイプ４ＬＤＫですが、各々の部屋は狭い印象です。
• 複線が利用できるのがとても良いなと立地的にも気になっているマンションです。 特別モニターキャンペーンがとても気になったのですが、 それってどのような特典があるのでしょうか。 売れ行きよりも、価格と内容が気になります!!
  • 特別モニターキャンペーンは２年間毎月４万負担してくれる代わりにアンケートとかに答えるというような内容だったと思います。
• 数ヶ月前にモデルルームに見学に行きました。安さ、お洒落さ、立地の良さ、防音設計された窓の説明、様々な観点で本当に購入をしようと考えましたが、定期借地権という物を恥ずかしながら初めて知り、尻込み。
• お値段はまず来ますよね（汗）定借であることを考慮して控えめな価格であるならばあまり損する感じもなく、トントンじゃないのかなーと判断される方も出てきたのではないかと思いますが、時期が時期ですので。 ただもっともっと長い目で見た時、本当にマンションが修繕とかではなく建て替える話になった時には定借のほうがあっさりしていてわかりやすいとは思います。所有権だと色んな意見の人がいるので話がまとまりにくいです。
• 検討していたので、モデルルームをみにいきました。 物件自体は線路横が気になるものの、よいと思います。 しかしながら、皆さんがおっしゃっているように定借ですね。問題は。 月々原状回復費も払わないとだめなので安いといいつつ、 結果、シティテラスと同じくらいの見積もりになりました。 それであればわざわざ定借を選ばないという選択になりました。
• 定借のリスクはなんでしょうか？安くて気になってるんですが。
  • 昨年見学に行きましたが、リスクはなかったと思いますよ。普通のマンションの価格がかなり高いので、安く感じました。

1. 普通のマンション城東区　3ＬＤＫ　4500万
2. 定借のマンション城東区　3ＬＤＫ　2600万

将来転勤もあるので、貸すときなどを考えると定借はいいと思いました。私たちは4ＬＤＫで希望の階数が売れていたので、戸建にしましたが。15～20年後売るにしても、残っているローンを考えても、定借はいいと思いますよ

• • 見かけが安くても、実際は地代や解体費を６０年払っていけば、通常のマンションより１０００万円は後から払わなければならないです。また普通のマンション城東区　3ＬＤＫも、4500万しないですし。同じ面積で立地条件なら以下ですね。

1. 普通のマンション城東区　3ＬＤＫ　3200万
2. 定借のマンション城東区　3ＬＤＫ　2600万（＋1000万）

こちらの方が高くなったようです。

• 定借についてマイナスイメージの情報が目立つので、購入検討されている方にはどうか人の意見ではなく、自分にとってどうか？をシミュレーションしてみてほしいです。 かくいう私も「本当に大丈夫なのか？定借で調べると良くない意見しか出てこないのは何故なのか？」不安でネットの情報を漁る日々でしたので、同じような方の参考になればと思いコメントさせていただきます。 元々賃貸を検討していた中で、分譲も視野に入れて探しはじめたところでこのマンションを知り、月々の負担も賃貸と変わらずに全ての理想が叶うことがわかり、ここしかないとさえ思えました。 私の場合は一人暮らしであることと、売ったり貸したりする前提もなく自分が快適に最期まで生活できる家を探していたので（当初は賃貸を探していたほどなので・・・）定借であることのデメリットは一切ありません。 個人的に最大のメリットは、自分で就活できることです。 親の他界で家の片付けの大変さを身をもって知りましたので、自分の老後は誰にも迷惑をかけないよう自分で片付けて施設に入るなりしたいと思っていました。定借ならマンションの後片付けのことは心配しなくても良いですし、解体費も毎月払っているので後から大きなお金を請求されることもないので安心です。 条件が合う人にとっては定借はむしろプラス要素が多いと思います。 人それぞれのライフプランがありますので悩まれてる方はどうか自分にとってはどうか？をよく検討してみてほしいです。
  • 定借ならばよけいにマンションの後片付けを考えないといけないような気がしますが。通常のマンションでしたら売れると思いますが、定借は買い手がローンを組めないことから売るのが難しく、売れないと、年数がたち高くなった土地代、管理費、修繕費を払い続けなくてはならないですので。
• まあ定借は購入しても地代やらなんやら、毎月、賃貸みたいに結構な金額を払わないけんからなあ。後払いの金額を考えとかんと、後からが大変やわ。
• 検討していたので、モデルルームをみにいきました。 物件自体は線路横が気になるものの、よいと思います。 しかしながら、皆さんがおっしゃっているように定借ですね。問題は。 月々原状回復費も払わないとだめなので安いといいつつ、 結果、シティテラスと同じくらいの見積もりになりました。 それであればわざわざ定借を選ばないという選択になりました。環境も線路に挟まれて最悪でしたし。
• 定借は中古で売れないという前提で考えておくべきです。地代の値上がりも、将来的には今受けている説明と全く違うことになるかもしれませんね。しかし、それら一般的に「問題点」と言われることが自分にとってもそうかは、人ぞれぞれです。こういった物件で条件の合う方は少ないと思いますが、少なからず自分のような人間もいるので、そういう人にこの物件を見つけてほしいし、検討してもらいたいです。
  • いざ売ろうとしても売れない可能性が高い。
  • 安いようで、総額にすると安くない。

これを理解した上で「だから定借は良くない」と判断するかどうかは人それぞれです。個人的には普通の分譲マンションと定借マンションの比較は無意味な気がします。比較するなら、一生賃貸に住むか定借マンションを買うか、の方がしっくりくる気がします。それぐらい資産価値としては差があるのではないでしょうか。

• 定期借地権はあとくされがなくて良い。但し、50年後です。通常分譲マンション購入時に50年以上先は考えていないだけでしょう。

交通[ ]

• 交通アクセスは複路線利用できますが、マンションから遠い
  • 地下鉄長堀鶴見緑地線・今里筋線「蒲生四丁目」駅 徒歩７分，京阪本線「野江」駅 徒歩９分，大阪環状線・学研都市線・JR東西線・京阪本線・地下鉄長堀鶴見緑地線「京橋」駅 徒歩１２分，地下鉄谷町線「野江内代」駅 徒歩１５分，おおさか東線（仮称）「野江」駅 徒歩８分 平成30年度末開業予定
• 自転車・自動車なしには少し不便かも。
• 大阪環状線「京橋」駅より「大阪」へ駅７分、「天王寺」駅へ１４分

構造・建物[ ]

• 敷地面積：2,395.30m2（建築確認申請面積）
• 建築面積：1,028.09m2（建築確認申請面積）
• 建築延床面積：7,185.48m2（建築確認申請面積）

共用施設[ ]

• 駐車場：50台（機械式38台、平面式12台）
• 駐輪場：200台（平面式スライドラック200台）
• バイク・ミニバイク置場：13台（バイク3台、ミニバイク10台）

設備・仕様[ ]

• IHなのが気になります。ガスの方がいいな。
• こちらのマンションは防火指定が準防火地域に指定されていますが、比較的建物が隣接するような地域なんですか？ 窓のサッシは全て網入ガラスになっていたりしますか？ 防火地域よりも規制が緩いかもしれませんが、南向きで眺望が良さそうなのでサッシが網入りだと視界がクリアでなくなりもったいないように感じてしまいます。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK、4LDK
• 専有面積：61.19m2～80.61m2
• 小さい部屋いくつか…というのはメニュープランありきなんでしょうけど 専有面積が狭いと部屋自体はそれほど変わらないですね。 80m2以上だと見ごたえあります。これが無償で出来るのは嬉しいサービスかと。
• 電車の騒音ですが、南側はベランダの戸が防音効果高そうなので、閉めれば大丈夫だと思います。 問題は、西側（京阪はひんぱん）東側の窓の防音対策は、どうなんでしょうか こういう場合は、角部屋じゃない安いタイプの方が音には有利です。両隣の壁が音をシャットアウトしてくれます。
• 資料貰ったけど、タイプごとに間取りが選べるのがいいですね。 Ｄタイプに好みの間取りがあるわ。 モデルルームの間取りも良かったけど、独り暮らしには広すぎ。

買い物・食事[ ]

• 業務用食品館城東店（約280m・徒歩4分）
• A-プライス京橋店（約410m・徒歩6分）
• パントリー蒲生店（約440m・徒歩6分）
• ライフ京橋店（約460m・徒歩6分）
• 阪急オアシス京橋店（約470m・徒歩6分）
• 阪急オアシス野江店（約500m・徒歩7分）
• マックスバリュ京橋店（約560m・徒歩7分）
• 関西スーパー蒲生店（約640m・徒歩8分）
• 業務スーパー京橋店（約900m・徒歩12分）

育児・教育[ ]

• 愛育保育園（約360m・徒歩5分）
• 野江まつのはな保育園（約580m・徒歩8分）
• わんわん保育園（約700m・徒歩9分）
• 蒲生幼稚園（約730m・徒歩10分）
• 野江幼稚園（約730m・徒歩10分）
• 市立榎並小学校（約930m・徒歩12分）
• 市立蒲生中学校（約830m・徒歩11分）

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：準工業地域
• 駅からの距離、線路から近い、周辺にお店がない、以上はデメリットでしょう。販売価格が低めですから永住目的での入居でしょう。この町に住みなれている方ならいいかもしれませんが、他の場所からくるとなると

不便さを感じそうです

• 線路にサンドイッチされて電車の騒音に耐えられるかが最大のポイントです。利便性と価格的に可ですが、上記ポイントから私には無理があるかと思っています。
• 京阪とJR貨物に囲まれた物件ですので、 電車の騒音が気になるところですが、 多分、電車の騒音が気にならない程度になるような サッシが付けられると思う
  • 近くの桜小橋の交差点よりうるさくないらしいですよ。窓閉めたら多分気にならないと思います。あと、おおさか東線の方は防音壁がつくらしいです
• この立地だと音はそんなにしないものなんでしょうか。防音面ではT-3サッシ採用みたいですが効果が気になります。
• 定地借地権うんぬんより、立地が微妙な感じで迷います。確か、ここの場所に工場があったです。工場としては、騒音出してもどこからも文句無しの好立地だったと思います。
• この辺りの様子を見ると、夜はあまり人はいないんだろうなぁなんて思っていましたが やはりそうなのですか。 マンションができることで人が増えて、 例えば街灯も増えていけばもっと夜道も大丈夫になってくるでしょうか。
  • ここの線路側を歩いてる人は、昼もあまりいません。ブランズ城東方面から貨物線のガードをくぐると小さい公園です。 この小さい公園の京阪線路沿いを歩いて京橋方面にでるとすぐにサンメゾン京橋建設中の土地です。 昼間は、京橋への抜け道で歩く人と自転車といったとこです。 でも、１０年前から、コスモ城東野江ロイヤルフォルムの住民は、歩いてますね。 サンメゾンが出来れば、街灯だけでなくマンション各戸の明かりで明るくなりますよ。
• １階～３階はわかりませんが、４階くらいのベランダから天神祭りの花火が見れると思いますよ。南向きですし。

公園[ ]

• 野江公園（約100m・徒歩2分）
• 蒲生中公園（約170m・徒歩3分）
• 成育南公園（約300m・徒歩4分）
• 榎並公園（約310m・徒歩4分）
• 蒲生二ふれあい公園（約450m・徒歩6分）
• 蒲生公園（約480m・徒歩6分）
• 成育西公園（約500m・徒歩7分）
• 大阪城公園（約1,740m・自転車6分）
• 毛馬桜之宮公園（約1,730m・自転車6分）

医療施設[ ]

• 佐伯歯科クリニック（約230m・徒歩3分）
• はじめ歯科クリニック（約270m・徒歩4分）
• 東大阪病院（約290m・徒歩4分）
• 正木脳神経外科（約290m・徒歩4分）
• 泌尿器科守屋クリニック（約350m・徒歩5分）
• 野江クリニック（約440m・徒歩6分）
• たかもと診療所（約490m・徒歩7分）
• 分野病院（約610m・徒歩8分）

公共・金融機関[ ]

• 城東区役所（約420m・徒歩6分）
• 市立城東図書館（約420m・徒歩6分）
• 京都銀行城東支店（約430m・徒歩6分）
• 城東野江郵便局（約530m・徒歩7分）
• 城東蒲生郵便局（約530m・徒歩7分）
• 近畿大阪銀行城東支店（約590m・徒歩8分）
• 三菱東京UFJ銀行城東支店（約650m・徒歩9分）
• 三井住友銀行城東支店（約690m・徒歩9分）
• りそな銀行城東支店（約710m・徒歩9分）

その他[ ]

• 区役所・消防署・警察署は、比較的近いかと

掲示板[ ]

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• サンメゾン京橋エルドについての口コミ掲示板
• サンメゾン京橋エルドってどうですか？

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