ザ・パークハウス 船堀

2016年8月1日 (月) 13:36時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3他（地番）
• 交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
• 総戸数：254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/東神開発株式会社
• 施工：木内建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

【販売開始前】

• 駅にも近くて、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルームなども設備されている。 凄く便利でいいけど、三菱地所だけに価格帯も相当な感じになるのでしょうね。 まぁ、この立地ではあれば価格帯がどうであれ、人気が出ることも間違いないと思います。
• 結構、大型マンションですね。 駅から近いのと間取りも広いので人気が殺到しそう。 お決まりの共用施設があり、ファミリー世帯も注目ですね。 ここは、立地もいいので値段次第ですね。 駐車場は少ないですが、駅近なのでそれほど固執しないかな。
• ここのマンション価格は、一坪あたり220～230万円位でしょう。 エリア物件では野村不動産のマンションが高く、隣地にあるプラウドシティ船堀が一番の判断材料になるはずです。 こちらが坪220万円でしたので、営業的には少しは高く売りたい思いがあるはずなので、225万円程度を見据えてると思います。 隣地のマンションとの比較で、坪10万円以上の差があれば、明らかにぼったくり感が出ます！ 戸数も多いので無理は出来ないはずですが、あとはお客さんの反応をみて、最終的にはどこまで高く売れるか見極める予定だと思います。
  • 70m2 3LDKの中層階中部屋で5000万越え、低層でも4000万前半からでしょう。
    • 私は、坪250万前後と予想しています。 土地取得の価格次第なところはありますが、建設費高騰の中、坪220万?230万は実現するのは難しいのではないでしょうか。 プラウドシティ船堀が判断材料になる事は否定しませんが、プラウドが売り出されていたのは2012年頃なので、その時期のマンションと単純に比較する事は難しいと思いますよ。
      • 坪当り280～300万想定との噂を聞きました。本当なら、バブルの都心並ですね。

【価格】

• 予定価格は坪単価260万、70平米の平均価格は5500万らしいです。とりあえず様子見…かな。
  • やはり、それくらい高い価格なんですね。本当であれば、他の価格条件良い物件にしたいです。価格開示されるのが、待ち遠しいです。
• 南向きは270万円近くはします。角部屋はそれよりももっと高いです。百万円刻みの案内でしたので、実際はもう少し高くなると営業スタッフは言っておりました。
  • 角部屋とルーフバルコニー付は、坪単価が３００～３１０万ですって！驚きの価格です！！
• 最低価格4000万台からですか？
  • 最低価格は恐らくまだ出てないと思います。ちなみに、南西向きの3階の65平米の2LDKで4600万円台です。

【モデルルーム】

• モデルルーム見学してきました。 確かにグレードはプラウドシティー以上の素晴らしい物でした。 70m2のモデルはオプションが少く、標準の設備仕様が良くわかりました。 価格は前出で騒がれている程の値段ではなかったです。
• 本日モデルルーム見てきました！！早速、下記に報告しますね。 契約までのスケジュールとして、8月上旬が重要事項説明会で、それまで期間が十分取れてるので、ゆっくり検討できそうです。 今はまだまだ情報が多くない状況であり、目の前の建物高さやバルコニーからの眺望、セレクトプラン、 オプション等々の情報は一切無く、悶々として帰ることになりました…。準備が追い付いてない感じですね。 気になる価格もかなり歯抜けの状態でしか分からず、南西向きの中住戸は平均270万円程度ということが分かるくらいです。 前が建物で塞がってる低層階と、眺望が開けてる上層階との価格差が少なく、 「低層は売れなさそう！高層に集中するのでは？」と、個人的には感じましたが、どうなんでしょう。 ちなみに南東向き住戸はすべて次回以降の販売との事です。 仕様はエクセレントシティ船堀との大きな違いとしては、キッチン天板が御影石になります。 (細かい仕様の差異は他にもありますが、ここでは省略をさせていただきます) エクセレントシティ船堀の仕様は、当該物件のHPにて確認が出来ますのでご参考にどうぞ。 皆さん感じ方は異なりますので、あくまでも個人的な感想ですが、 エクセレントシティ船堀が240万円の中、こちらの物件は非常に高いなと思いました。 (もちろん立地や戸数など条件が異なることは理解しておりますので悪しからず) 以上、報告です。
• 行ってきました。 強気価格でしたね！高いです。 仕様は、やはりグレード落としてますね。。ザガーデンズやレジデントプレイスのほうが、仕様はずっといいです。 MRもあまりときめかなかったです。 どうしても船堀がいい人は買いでしょうが、私は見送りです。 これ、販売苦戦するのではないかな、、と思いました。でも、パークハウスのブランド力があるので、案外すぐ売れちゃうのかな。。
• モデルルームのタイプは2種類で、3LDKのA-1タイプと、4LDKのP-Jrタイプでした。3種類のカラーセレクトがあり、A-1タイプではベージュ（Organic slow）、P-Jrタイプではダークブラウン（Traditional brown）が採用されています。P-Jrタイプのモデルルームは、有償オプション三昧！間取りが4LDKから2LDKに変更されており、26.2畳のリビング・ダイニング・キッチンになっていました。90㎡超の2LDKは、かなり贅沢な造りで魅力的です。

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  モデルルーム（2015-06-02撮影）

【予定価格】

• 坪220～320ってとこか。
  • 総戸数 254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
  • 販売戸数 未定
  • 駐車場 総戸数に対して敷地内自走式平面95台（他来客用2台、店舗用3台）
  • 販売価格 3,800万円台～8,900万円台(予定※100万円単位)
  • 予定最多価格帯 5,300万円台
  • 間取り 2LDK～4LDK
  • 専有面積 58.17m2～91.08m2
  • バルコニー面積 9.27m2～18.59m2

【第一期の正式な価格帯】

• 38,880,000円～89,080,000円
• 58.17m2～91.08m2 今週末が価格発表会のようです。売り出しは130戸なので半分くらいですね。一期分の売れ残りがとれだけかと、次期以降の捌けるペースが見ものです。

【1期2次】

• 11戸か。1期1次は完売？売れ残ってる？
  • 総戸数 254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
  • 販売戸数 11戸
  • 駐車場 総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台
  • 販売価格 37,980,000円～53,980,000円
  • 最多価格帯 5,300万円台(2戸)(100万円単位)
  • 間取り 2LDK～3LDK
  • 専有面積 58.17m2～73.78m2
  • バルコニー面積 9.27m2～12.69m2

【販売状況】

• 総戸数 254戸
  • 1期1次 130戸
  • 1期2次 11戸
• 契約済 130戸
• 売出中 11戸
• 未販売 114戸

【1期3次】

• 14戸か。前までの先着順の残りは表示してないね。売り切ったのかな。
  • 総戸数 254戸（他に店舗4区画、ゲストルーム・パーティールーム・キッズルーム、管理室）
  • 販売戸数 14戸
  • 駐車場 総戸数に対して自走式平面95台※身障者用1台含む(月額：16000円～23000円)、他に来客用2台、店舗・保育所用3台
  • 販売価格 40,480,000円～75,480,000円
  • 最多価格帯 4,600万円台(2戸)(100万円単位)
  • 間取り 2LDK～4LDK
  • 専有面積 58.17m2～87.44m2
  • バルコニー面積 9.27m2～14.94m2
• 第1期3次になってますね。売れ行きがよく分からない。
• 第1期では155戸供給で販売好調のようですね！
• 追加で11戸供給するみたいですけど、1期130戸は完売？

【検討者】

• なんか外観、プラウドシティを意識していますね・・・。そっくりです。２重壁２重天井で階高がプラウドより高くて、価格がプラウドより安ければ検討します。玄関の作りは良いと思いました。
• デザインや設備などいろいろとこだわりが感じられてとても良い物件だと思いますが、やはりお高いですね。便利な立地というのもあるから仕方ないとは思うんですが。。。
• 杭打ちした業者は教えてもらいました。旭化成ではなかったですよ。
• 安いよねここl
  • 確かに安いと何か気になりますが、やっぱり土地の価値の問題なんでしょうね。でも地盤が弱いからなんて言われたら、敬遠してしまうだろうけど、ここから多少離れたところで大して変わらないんじゃないかな。
  • 地盤を気にするなら武蔵野台地の上じゃないと。それ以外は似たり寄ったりですよ。
• 江戸川区の船堀で5000万円はどうなんでしょうか。普通なのでしょうか。私には高く見えてしまうのですが。周辺にパチンコ屋、スナックがあるし、3900万円から4300万円だったら買おうという気になれるのですが。
  • 23区内の駅近で4300万円でファミリータイプの部屋が買えるところってあるかな。60平米ぐらいであれば買えるかもしれないけど、それじゃ狭いでしょ。6000万台〜8000万台の部屋もそれなりに売れてるし、これが今の相場だと思う。パチンコ屋、スナックについては、意見が人それぞれで違うので触れるのはやめときます。
  • 都内都心部だとパチンコ店や風俗施設が近くにあっても3LDKで億近くの値段します。そのような施設が近くにあっても極端に値段が下がらないのが現状ではないでしょうか。ブランドマンション＋駅近を選ぶとなるとこれぐらいするのかもしれませんね…。
• オリンピック後には安くなると思いますが、関係者に聞いた話では値段落ち着くまでには8〜10年はかかるのでは？と言っていました。なので、欲しい時期であれば買い時かと。安くしようと思えば、物件によっては設備投資を削って価格を抑えることもできますが、ここはそんなに抑えてる感じはしないですね。気になる部分はバルコニーがペラボーなとこくらい。価格は駅近だし強気ですね。
• 先着順であと11戸だけれど戸数が戸数なので割合としては高いというほどではない。全体の約５％位。船堀だともっと安いのを期待していた人が多かったけれど駅に近いことで強気な価格であるというギャップはあったのかなぁと推察しています。それでも95％はきちんと売れているわけですからこの価格で充分に需要があったということでしょう。
• １月に入ってから世界的な株安、原油安、円高が続いてますね。マンション価格は去年は先高感ありましたけど、景気が悪くなれば不動産価格も悪くなる気がしますが。今の景気なら金利はしばらく上がりそうにないですね。リーマンショックみたいに価格が急落すれば買いやすくなります。この物件も去年に発売できてよかったんじゃないですかね。
  • 数年後にわかるのでしょうね。「あの時は高かった！」とか「あの時は安かった！」とか。どうなるでしょうかね。

【コスト】

• こちらの修繕積立金は年数が経つに連れて上昇していきますか？また10年後に一時金など予定ありますか？別の物件で検討しているのですが10年後に一時金の設定がされていてこちらも今度、見学に行こうと思っていたので…。 また、低層階（3～5階くらい）でも冬は日当たりは問題ないですか？色々質問して申し訳ありませんが遠方に住んでいて事前にわかればと思いすいません。
  • 一時金はないですが、5年毎に上がる計画です。 日当たりはアベニューコートは1日中当たる感じですが、70平米前後の部屋はほとんど販売済だと思った方がいいです。
    • 一時金はなく五年ごとに上がっていき、30年での修繕計画最後の5年間か10年は広さ×1.5円計算だったような。1番売れてそうな70平米で1万円くらいですかね。 陽当たりは、日照シミュレーションを見せてもらいましたが、アベニューコートであれば1階まで影にならずに当たっているようでした。 アベニューコートは2期用に幾つか残ってますがどんどん売れてますので早く見て決めたほうがいいと思います。
• 営業の話では、管理費と修繕積立金は、駐車場の8割稼働を想定した計画だと言ってました。我が家は駐車場は必要なので、希望者少なければ区画を確保出来て嬉しい反面、管理組合収入は心配です。
  • 駐車場収入の8割はかなりの割合だね。入居時に8割なければ、いきなりの管理費、修繕積み立て金の値上げもあるかもね。管理会社は基本的に管理委託費の減額には応じないからね。それは初代理事会にお任せしましょう。
• 管理費(月額) 9,900円～13,320円(月額)
• 修繕積立金(月額) 5,820円～7,830円(月額)
• 修繕積立基金 修繕積立基金：523,530円～704,610円(引渡時一括)
• 施設費用・償却費 管理準備金：9,900円～13,320円(引渡時一括)
• 専用庭面積：33.80m2(月額：1,690円)
• 専用テラス面積：11.70m2
• 共視聴設備：270円(月額)
• インターネット利用料：1350円(月額)
• バイク置場9台(月額：2000円)
• ミニバイク置場4台(月額：1000円)
• 自転車置き場510台(月額：100円～300円)

交通[ ]

• 駅前の道をまっすぐ進んで、徒歩3分！
• 駅から近いのは便利そうですね。
• ここは駅近がいいけど、電車が止まった時に路線が一つしかないから葛西や新小岩に出るのに大変そうですね。通勤時には急行が走っていないのは残念ですね。
• エントランスを出て、駅とは逆の方向に進むと、一之江境川親水公園に出られます。この通りが、近い将来、歩行者専用道路になる予定だそうです。
• 意外と川に近いので、自転車派は面倒くさいです。やはり川を渡るというのは億劫だと思いますので。
• 電車通勤の人は、「通勤時間帯」には快速電車はないのでご注意を。わたしはそれを知らずにてっきり快速で行けるものだと思っていたら各停しかなく。。。西大島、大島、東大島と大島だけで3駅あります。

【通勤・通学】

• ちなみに、都営新宿線の船堀駅からの朝の混み具合はどんな感じなのでしょうか?座れることはないかと思いますが。。
  • 普通に混んでますよ。乗降客数はいちばん多いですよ
    • そうなんですね!都営新宿線は比較的空いてるイメージがありました!
      • 総武線、東西線に比べたら空いています。
        • 東西線も新宿線も朝通勤で使ったけど全然混み具合違うよ。東西線はぎゅうぎゅうで身動きできないのに、新宿線は本読んだりスマホでゲームできるくらいだもの。
• 都営新宿線は空いているとは言えないですよ。以前は通勤時間帯で新聞読めるくらいの混雑度でしたが、最近は船堀から乗ってもスペースあまりないですよ。１０両編成が少ないんですよね。東西線の方が混んでますが、茅場町あたりからかなり空くのに比べて、新宿線は小川町くらいまでは混んでます
• 通勤は、東西線よりもマシですが、普通に嫌気が差す程度のラッシュです。

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  船堀駅南口広場（2015-06-02撮影）

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  船堀駅南口（2015-06-02撮影）

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  歩行者専用道路になる予定の車道（2015-06-02撮影）

構造・建物[ ]

• 敷地面積：5983.50m2
• 建ぺい率：60%・80%
• 容積率：300%・400%

【配棟】

• 駅近でありながら、3方角地の3棟構成。広々とした自走式駐車場もあり、ゆったりとした配棟計画が組まれていました。以前は、某有名百貨店の商品配送センターとして使われていた場所だそうです。
• アベニューコートは南西向きの13階建、ゲートコートは南東向きの13階建、プライベートコートは南東向きの10階建です。
• 敷地内は、歩行者、自転車、車のアプローチがそれぞれ分離されていて、安全面にも十分な配慮が感じられました。
• 敷地の南側にある車道は、近い将来、歩行者専用道路になる予定とのこと。駅近にもかかわらず、静かな住環境が期待できそうですね。
• 容積率を優先したコの字の配棟計画、少ない空地。ランドプランは魅力的な仕上がりではないですね。残念。
  • 空地少ないですね。中庭ほとんどない。。事業の収支的には良いのかもしれないけど、住まいとしては魅力半減。。。
• 棟選びの参考情報として、アベニューコートの1階には、店舗が4つと保育所が1つ入る予定です。
• ゲートコートの1階には、ゲストルーム、キッズルーム、コミュニティサロン、パーティールームなどができる予定だそうです。
• プライベートコートには、庭つき住戸もあります
• アベニュー棟、思ったより道路より離れていました。

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  アベニュー棟（2016-05-27撮影）

【外観・デザイン】

• 外観ですが、シンプルでかっこいいです。正直に私にはシンプル過ぎて本当は少し心配ですが、これからに期待したいです。良くも悪くも、今のところ特徴があまり見られない気がしております。HPの設計者紹介のグラン三番町など、シンプルでも特徴のあるデザインをぜひお願いしたいものです
• 外観のデザインは改めてみると、シンプルで頗る良さそうですね。 外観から選ぶマンションと提案するだけあります。
• 資料確認しました。車寄せが２箇所あり良さそうです。 １Fの店舗構えは抜群に良いので、マンションのイメージを下げることは無さそうです。 グランドホールも広々としており、スケッチがCGに変われば、またイメージが変わりそうです。 シンプルだが、洗練されたイメージで好感が持てます。西葛西のコテコテのデザインよりは１００倍マシです。
  • グランドホールは、天井高さ約2500程度でしょうか。化粧のタイルにはライムストーンやモカクリームあたりの素材が使われてそうです。 洗練されているのか、何もない空間にオーソドックスな仕様タイルがスクエア貼りで単に使われている、本当に何もない空間なのかは、人それぞれの感想になりそうです。せめて照明計画はマシであるよう期待します。
• 外観、プラウドシティと景観合わせしていますね。ほぼ一緒のデザインだと思います。 店舗の構えも良さそうです。どんなお店が入るか今から楽しみです。
• バルコニーの手摺は賛否両論あるものの、シンプルでいい造りですね。正方形のグリッドが綺麗

【採光・眺望】

• 陽当たりは大丈夫ですかね？眺望は難しそうですね。
  • 眺望はダメでしょうね。日当たりも低層階は良くないと思います。そこそこ高い建物に囲まれています。
    • 更にコの字型なので自身の建物の日影になる場所も多いのではないかと思います。特に駐車場ビューは。
• アベニューコートの低層階はさすがに冬の夕方３〜４時くらいは向かいの13、14階建ての密集している建物の日影がかかると思いますど。
  • まだ外は明るいのに隣のビルの陰になってしまうと、嫌ですね～。 普通なら夏は６時や７時はまだ明るいのですが。 やはり低階層の部屋は日照時間も気にしないとイケないですね。 まあ、普段は日中居ないのなら問題は無さそうですが。
    • 今の時期でも15時位に現地見たらアベニューコートの下のほうは影になってましたね。冬が何階くらいまで影になるか気になりますけど。
• 敷地が広いから低層階でも日当たり考えられてるはずというのは間違い。 日の当たるバルコニーの方角で大きくセットバックしたり、空地を建物のバルコニー前に大きくとったりしてれば良いけど、ここはそうなっているの？ 空地は真ん中の日の当たらない場所にあると思うんだけど。 そもそもえきちかで日当たり云々が筋違い。 日当たりほしいなら、気張って高層階買うしかないよ。
• 問題は、高層階からの眺望が良いかどうかという点です。 周りが建物で囲まれているので、眺望が良くないのではないでしょうか。

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  1階平面図（2015年3月22日撮影）

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  南側から見た外観図（2015年3月26日撮影）

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  北側から見た外観図（2015年4月2日撮影）

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  施工時１（2015-06-02撮影）

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  施工時２（2016-05-27撮影）

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  施工時３（2016-06-10撮影）

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  施工時４（2016-06-10撮影）

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  壁の雰囲気（2016-06-15撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：総戸数に対して敷地内100台（自走式平面）
• この規模でエレベーター３基は普通でしょうか？朝の忙しい時間帯などは高層階だとエントランス出るまで時間掛かりそう。
• 共用施設もキッズルームがあるんですね。

【駐輪場】

• 駐車場から居住棟には連絡通路があって直接はいれるのですかね。便利そうですが、うるさくないですかね。
• 自走式駐車場なので、駐車場料金や管理費が安ければ検討できるかもしれません。

設備・仕様[ ]

• 仕様って高いですか？手すりの格子とスロップシンクがないのと配管スペースのせいでアウトフレームの意味がなくなっているのがネックに感じています。駐車場料金も自走式なのに高いですし。立地は申し分ないですが。
• 設備仕様は、様々な機能が、基本プランとして組み込まれています。つけられる機能は全部つけた！といっても過言ではなさそうです。
  • キッチンには、食洗機、ディスポーザー、3段プレートつきシンク、浄水器一体型水栓など。浴室には、ミストサウナ、浴室暖房乾燥機、保温浴槽、プッシュ式排水栓など。
  • トイレには、タンクレス節水型便器、鏡つき手洗い器など。水まわりの収納には、すべてソフトクローズ機能がついていました。
  • 大型収納も、ウォークインクローゼット、マルチクローゼット、布団クローゼットなど、部屋タイプに合わせて充実しています。
  • また、玄関の2重ロックには、セコムセキュリティが標準装備されています。感服。
  • もしも、玄関と廊下の段差がないバリアフリー仕様になっていたら・・・★5つになるところでした。

【格子】

• 縦格子に関してもピッチが狭く、洗濯物が透けて見えることは無さそうな印象です。価格が安ければ間違いなく買いな物件と判断しました。
  • バルコニーの縦格子のピッチは確かに気持ち少し狭そうです。ただ、それだけでは洗濯物が見えなくなるとは言い切れません。ルーバー自体に奥行きがあれば、角度により少しは見えずらくはなりそうですが、そのような仕様までではなさそうです。
• トップ3層のみガラス手摺。だから、ホームページトップの外観CGは、下の方が黒くなって上の方が強調されるような画像になってるんですね。
• マンションギャラリーにて模型やモデルルームにて 実物の格子手摺を見てきました！ 洗濯物が見え見えですね！！2階から10階までがっつりと。 営業マンは角度で見えませんので気にならないと言ってましたが。笑 さすがシンプルデザインと思いました。
• 手摺、斜めからだと洗濯物や室内はほぼ見えない感じ。
• 手摺正面向いの建物の前からはさすがに中が見えますね。一番下は3階。

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  手摺、正面から見ると（2016-05-27撮影）

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  手摺、斜めから（2016-06-15撮影）

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  向かいの建物の前から（2016-06-15撮影）

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  資料1（2015年5月24日撮影）

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  資料2（2015年5月24日撮影）

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：58.28m2～90.73m2
• いい場所ですね！公開されてる間取りも手抜きがなくて高級志向なのがうかがえます。
• 立地的には単身者かDINKS向けですが、間取りは広いタイプもあるんですね。
• 間取りについては皆さんどう考えていらっしゃいますか？ 我が家は、予算的に70平米でないと買えないと思うのですが、A-1などリビングに納戸やパントリーがある間取りは良いと思いました。 G-EのLDKはどんな風に家具を置くのでしょうか？横長リビング風に設置するのでしょうか？ 4.5畳のお部屋も長細くて子供部屋にした時に机やベッド等の家具の配置が難しそうですね。 他の間取りもたくさんあるようなので、早く見たいと思いました。
  • 私もG-Eの間取りを見たときに、家具レイアウトが難しいと思いました。 大体どちらの物件も設計時に、居室は机とベッド、LDはダイニングテーブルとソファとテレビの配置を想定して計画しますので、営業担当者にどう計画してたかを聴いてみると良いと思います。 代表間取りとして先にアップしてるくらいですので、ものすごい良いレイアウトを教えてくれるかもしれません。
• 値段もさることながら… 間取りが全体的に小さく感じたのですが、こんなもんですか？ 広い部屋では価格が高く、一気に小さい間取りが多くなり、70平米半ばから後半の選択肢が少ないのが残念でした
  • まだすべてのプランが出ているわけではないので何とも言えないですが、 なんとなく極端な感じが出てしまうのはあるかな。 今、都内だと３LDKで70m2って標準的な感じがしますが、 普通の間取りはその通りになっているのかなーと。 もう少しゆとりがあるといいなというニーズはありそうなんですけれど。

【タイプ】

• 間取りタイプは、アベニューコートがA-AタイプからA-Nrタイプまで、ゲートコートがG-AタイプからG-Gタイプまで、プライベートコートがP-AタイプからP-Lrタイプまで、豊富に揃っています。
• リビング・ダイニングに近い洋室には、開閉式のウォールドアを取り入れているタイプが多いので、来客や家族構成の変化にも柔軟に対応できそうです。

買い物・食事[ ]

• 船堀駅前にキリンシティが出来ますので、お洒落なお店がドンドン出来て欲しいです。ここは近くに スーパーが4店もあるので非常に便利です。
• ファミマが目の前にあるのは便利です。
  • プチ情報ですが、ここのマンションの前のファミリーマートに郵便ポストが最近出来ました。 ここのマンションを意識してのことだと凄い影響力ですね・・
  • ファミマもそうですが、いなげや、マックスバリュも便利だと思います。この辺はスーパーが充実してますよね。
• 急行が止まる駅なのに西大島のアリオや葛西のヨーカドーのようなショッピングモールがないのは残念。
• 船堀駅周辺には、飲食店などの商業施設だけでなく、娯楽施設、スポーツクラブ、ダンススクール、ミュージックスクール、健康ランドなどもあって、活気が感じられました。

【スーパー】

• スーパーが近いので便利そうです。
• スーパーもハシゴできるし私は暮らしやすくて良いと思います。
  • 日常食料品の買い出しには、マンションのすぐ隣のブロックに、スーパーいなげやがあります。船堀駅南口の周辺には、生活彩家、スーパーヤマイチ、マックスバリュなどがあります。船堀駅北口に出ると、ダイエーがあります。マンションから徒歩5分以内で、これだけスーパーが揃っていたら、何かと便利に使い分けられそうですね。
  • 近所にスーパーは何件かあるけどどこも混んでいます
    • スーパーは混んでる方が鮮度が高くて良いよ。人が少ないスーパーはしなびたモノばかりずっと置いてあるし。
• いなげや・・・お惣菜とパンがおいしい
• マックスバリュー・・・２４時まで営業している
• やまいち・・・お酒が安い
• アコレ・・・アイスが安い　７８円均一

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  マンション至近のスーパーいなげや （2015-06-02撮影）

【飲食店】

• 船堀は、何と言ってもラーメン大島があるのが魅力ですね。
• 飲食店　新小岩　西葛西よりも全然少ないです。マンションの数の割に何でこんなに店が少ないんだってかんじです。
• 周辺飲食店情報
  • 陳麻婆屋・・・極旨担々麺がおいしい
  • 一丁・・・焼き鳥おいしい
  • 青田屋・・・串揚げおいしい
  • 田・・・トンカツおいしい
  • キリンシティ・・・期待
• 飲食店が少ないです。少ないので、すぐ行き飽きると思いますが、質はそれなりにいいところもあります。西葛西の酷さに比べたら全然マシです。青田風、田、鳥誠は人気です。わたしも好きです。最近はキリンシティもできましたね。
• 喫茶店がないのも特徴です。

【その他】

• 大型電気店、大型ショッピングセンター、大型ホームセンターがないです。車があれば、ちょっと行けば色々ありますが、ない人は電車で一駅二駅行ってもなにもないので、ちょい不満がでるかもですね。新しくそういった施設ができる気配もないですね。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• • 以前別のスレで船堀地区は子育て世代には向いてないって書いてあったなー 保育園は激戦区、兄弟が既に入園していないかぎりまず入れない 小学校はパンク状態（プラウドができて急激に児童が増加したらしい） 中学校は荒れてるから子供が小学生のうちに葛西地区に引っ越し予定　みたいなコメントもあったよ。 それぐらい荒れてるみたい。
• うちは子供が幼稚園なのでこれから学区も考えて検討しようと思っているのですが、ここ付近はあまり良くないようですね。駅が近いので魅力的ですが学区が残念。
• 共働きで保育園入れようと思ってもまず入れないから片方で返済できる額で買わないと大変ですよ。子育てに優しい区は幻想。実際は専業主婦に優しく兼業主婦には優しくないですから。 江戸川区の保育状況を検索すれば色々出てきます。 フルタイムで働いていても認可入れないからねー。
• 保育園もマンションラッシュの影響でまず入れない。それなのに保育園の数は増えない。この近くは古い保育園ばかりですよね。
  • 区の計画では28年度までに8園、認可保育所を増やすみたいですよ。 小規模園という話なんで、認証→認可に昇格というパターンが多いのかも。それだと純粋に新設とは言えないですが… 区といっても広いので、船堀でどれだけ増えるかわかりませんけど。 増えたとしても、認可に入りづらい状況はかわらないですね。
    • 認可保育園、２８年度までに８個作るって遅すぎですよね。 どうせ区立の保育園は０歳児保育やらないんですよね？ 江戸川区　０歳児保育で検索すれば色々出てきますが、どこが子育てに優しい区なんだかわかりません。 共働きでも認可は入れないですよ。兄弟枠、生活保護、一人親とかですぐ埋まります。
• 今の時期は暑すぎて公園で長時間遊べないですよね。室内でおすすめの場所はありますか？ 公園も宇喜田公園、行船公園、小さい近場の公園には行きますが、子供がそれなりに大きくなってくると東大島の小松川公園や仙台掘公園とか大きい公園で走り回れる所が好きなようです。 室内で図書館はエアコンついているから三角の図書館に行きますが、狭くて古いですね。 ショッピングモールはエアコン効いてて、土日は無料のイベントやってるから時間つぶせて我が家はよく行くので、近くにある方が嬉しいですね。

【小学校】

• 船堀は学区が微妙だと聞いたことがありますがどうなんでしょうか。
  • 小学生は恐らく、船堀小学校か、船堀第二小学校になると思います。船堀小学校は校舎が新しくなって、通う子供たちもそんなに悪くないと思います。ただ、船堀第二はちょっと親も含めた子供の質が悪いです。うちは船堀第二には行かせたくなかったので、校区外の小学校に行かせています。
• ここの学区のレベルはどうなんでしょう？周辺は学習塾は多いですか？
• 小学校に通わせていると、不審者情報というのが学校からメールで一斉送信されます。ひどい時は、週に数回メールが飛んできます。うちの子も不審者に触られて、警察に行ったら現場検証になりました。その時に行った警察官の一言。「この辺は昔からだからしょうがない、子育てにおすすめできる場所ではない・・・」まぁ、どこの街にもいるとは思いますが、ちょっとひどいレベルです。

【中学校】

• 二之江中学校というのが最悪です。ていうか、江戸川区は子育てにお金がかからない分、そういうレベルの人たちが集まっているということを認識しておくべきです。
• 松江第一も評判はよろしくないです。船堀小学校はクラスの約3分の1が中学受験をします。理由は、松江第一(だけじゃないですが)に行かせたくないから・・・という人が多いです。外から見ていると悪そうでもないのですが、わたしの家内が得ているママ情報でそう言っております。でも、松江第一に行かせるご家庭もありますので、その世代にもよるのでしょうね。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種住居地域・近隣商業地域
• 防火地域：防火地域・防火地域
• ここは前に高島屋の通販のコールセンター兼物流センターがあった場所ですね。
• マンションの設備も、周辺環境の施設も、とても充実しています。都心と郊外、それぞれのメリットを足して2で割ったような印象。子育て世代にはもちろん、ご年配の方にも住みやすい町のようです。
• 転勤族が多いし、所謂地元の人というのが少ないので結構冷たい街ですよ。
• 船堀周辺は道が広いので、東京の道の狭い街から引っ越してきた人は、結構「住みやすい」と言います。

【利便性】

• 船堀は休日にブラブラできる場所がない、電車　バスでお金使って船堀を出ないと何もないのが残念です。家族で食事する店も選択肢がない。
  • ほんとに価値観はそれぞれと思いました。 わがやは休日の楽しみとして買い物が占める割合が低いので、船堀で充分です。笑 ショッピングモール系もたまにしかいかないから、近くはないけどスナモ、サンスト今の近さで充分かな… 自転車、徒歩圏内の公園も、船堀で充分ですよー 買い物を喜ぶより、近くの公園で充分楽しんでくれる子育てがしたいです。
• パチ屋の前の道路、歩道も車道も狭いから本当に危ないです。自転車が急に飛び出したり、逆走してる自転車もとても多い。後ろからぶつかってきても無視して通りすぎる人もいるし、マナーが守れない人がとても多い！
• 普通の住宅街の地味な街な印象はこの辺りだとあるかな。 ただ本当に暮らしていくにはいいと思います。 駅に近いし、駅の近くに店や小学校や病院が集まっているという感じなので、 生活圏はコンパクトになっているなぁという感じカナ、ここの場合は。 ここだと敢えて車は普段は必要ないのでは？

【騒音】

• こちらのマンションは駅近ですが、電車の音はかなり聞こえそうな感じでしょうか。 駅近と聞くと仕方ない気もしますが。
• 駅３分は魅力で周辺も便利そうです。電車の音は気になりませんでした。
• 南西角の目の前の南側に汚い雑居ビルがあります。居酒屋、スナック、マッサージ？等が入っており、夜中まで騒々しい日も。
• 西側は、あまり環境が良くないですよ。 エントランス側ですが、こちら側の低層階は最悪だと思います。 暑の昼間は、道場が窓を開け切っているので、押忍！押忍！お酢！と元気の良い声が聞こえます。 また、夜にはカラオケスナックから、酔っ払いのオッさんの下手くそな歌が大声で響いて、窓を 開けれないことだと思います。あまりにうるさい場合、地域環境のために行政に相談するのも手かと 思います。
  • 空手道場、すごくうるさいです。昨日、周辺を歩いていてビックリしました。
• スナックビルも気になりますが、パチ屋の前の、牛角とか居酒屋が入ってるビルが気になります。夜遅くまで酔っ払い集団が大声出してますからね…ゲートコートは居酒屋客と空手道場の声に悩まされそうです。
• 昨夜、遅めの時間に現地を見てきました。 最初のうちは駅も近く、北側の通りは千葉寄りに歩くと、 道も明るく歩道も整備されていて犬の散歩コースによさそうと好印象でした。 ただ、話題のスナックビルはAM1:00を回っても普通に営業してカラオケの音も聞こえているし、 泥酔した１０代～２０台と思える女性が叫び声や奇声を上げている始末。 とどめにマックスバリュー前のテナントビルの前では若い男性７～８人の喧嘩も併発。 おそらくですが、口論で留まらず手も出ていたように見受けられました。 この程度は日常的な風景なのでしょうか？不安になりました。
• 駅近は、便利ですが、住宅街ではないから騒音はあると思った方がいいですね。 それにしても、この周辺は、天気悪いと羽田着の飛行機が3分おきに低空飛行してますね。 (山手線並の間隔だし、夜11時遅くまで。飛行機会社のマークが確認できるくらいな距離なので、凄まじい騒音です。)
• 昨晩下見行ってみましたが、駅よりは少し騒がしかったので、スーパー寄りがいいですね！
  • 東側のスーパー寄りは閑静ですね。西側は、スナックビルと空手道場があります。北側は、パチ屋です。
• となりのビルに安い居酒屋チェーン店が２店舗入っている。そのため夜中やとくに明け方（5時まで営業）は毎日奇声が聞こえる。店を出たところでたむろして長時間騒いで奇声を上げていることも珍しくない。向かいのパチンコ屋からは携帯電話で通話しに店から出てくる客が勝手にマンションの敷地内に入って電話していることもあります。私はこの近くに住んでいますが、賃貸です購入するなら他を選びます。
  • 近所に住んでますけどそんなに飲み屋の騒音は感じたことないです。ただ、空手道場の声は確かに気になるかも。下を通ると結構、聞こえますから。でも船堀で徒歩３分、電車の音も聞こえないって良いですよね。
• この前マンション付近に行きましたが、けっこう低空で飛行機が飛んでいて、まあまあな騒音でした。飛行機が飛んでいるのは知っていましたが、以前からこんなに低空だったかな？と疑問に思いました。
• 羽田空港の飛行ルートの見直しは船堀に影響があるのか、わかる方いらっしゃいますか？騒音が増えなければ良いのですが・・・。

【治安】

• 船堀は東京23区でも評判の悪い江戸川区の中でもエアスポット的なところなので、江戸川区の中ではいい方です。
• 言わずもがなですが、お隣の一之江はガラ悪いので、新小岩同様、お子様は近づけないほうが無難かと思います。
• 江戸川区に結構長く住んでいますが、こうして街並みが良い方向に形成され、アッパーな世帯の方々が入ってこられるのは喜ばしいことですね。ネットなどでいろいろ言われる江戸川区ですが、十数年前に比べ、船堀、西葛西などは随分と街が成熟し、治安も良くなったなーと実感しています。

【インド人】

• インド人が多すぎる！！もはやここはインドかと思うくらいです。しかも年々増えています。トキビルのコナミに子供を通わせたら全てが分かると思います。あそこは船堀の縮図ですので。購入前に会員のふりしてトキビルのコナミに行ってみるといいと思います。(しかもインド人は全く持って社交性がないのと、日本に住ませて頂いて・・・みたいな遠慮もないです。そんな必要がないくらいインド人がいますので)

【地盤・低地】

• この地区の地盤はどうなのでしょう？強固でしょうか？
  • 船堀や葛西など江戸川区のいくつかの小～中規模マンションをみましたが、地盤が強固とは言えない地域でしょう。 川に囲まれているので砂が蓄積してきた層が厚く、マンションを支える杭も30m～50mと結構深くまで打ち込んでいますよ。 直下型地震で、間の砂や粘土の層がどの程度影響受けるかですが。
• 都営新宿線は船堀駅前後から地下になると思うので、この沿線なら迷います。 でもなぜここだけ地上駅なんでしょう。
  • 東京で地上駅なのは、駅を作るときに土地があったか、低地で浸水の危険があるかですが、船堀は後者でしょうね。
• ３階以上なら堤防決壊しても水浸しになることはなさそうでしょ。異常気象が続くから数年後はどうなっていることやら。
  • 城東地区は基本的には同じ条件だと思います。ここだけ特にどう、とかそういう感じではないんじゃないかと感じました。

【日当り・眺望】

• 現地を見に行きましたが、日当たりと眺望が悪そうです。
• 敷地東側隣接の駐車場って将来どうなるんでしょう？
  • 東側はトキビルのコインパーキングのままかと。
• ここは眺望はどうでしょうか？トキビルが邪魔して富士山や東京タワーは拝めないでしょうか
• 環境もあまりよくない（ガラが悪い、インド人多いなど）ようですが、そもそもここって、土地が海抜マイナスですけど大丈夫なんですか。荒川近いですし、氾濫したら共用設備もろもろぐちゃぐちゃになってしまいますね。。。詳しい方いらっしゃいますか。
  • そうです、だからこそ価格が抑えめなエリアです。安いからには訳が必ずあります。海抜はマイナスなので、氾濫したら大丈夫ではありません。台風などでの増水レベルであれば予測ができるため対策ができますが、津波などによる場合は大きな被害を受けるかもしれません。最後に氾濫したのはいつでしょうか？何十年も前のことなので、もしかしたらこの先も家を持っているうちは大丈夫かもしれません。…とそう思っています。。
  • 江戸川区はどこも海抜低いですよ。水害、インド人が多いのは船堀だけの問題ではありません。
• 水害の話は定期的に出ますが、最後に江戸川の氾濫が起きたのは昭和56年と三〇年以上前です。その間にも水害対策は区をあげて行っているようなので最近では被害が出ていません。先のことは誰にもわかりませんので、安全性と天秤にかけながら決めるしかないですね。
• 江戸川区の災害対策

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/bousai/koujo/n_taisaku.html

【ボートレース】

• ボートレース場には、西葛西や平井よりも船堀が近いので、そこに行く人は船堀を利用することが多いのでは。マンションの方には来ないと思いますが、開催日にはそうした人が駅界隈を利用されるのは事実なので。
  • 駅前のバス停には、ボートレース江戸川行きのバスを待つ方々が列を作っていました。
• 実家が地方競馬の最寄り駅で、普段と開催日で明らかに人の層が変わります。気にされない人にはどうってことは無いかもしれませんが、長く住む人で気になる方は感じを見ておかれた方が良いと思います。

周辺施設[ ]

• 船堀エリアには、保育園、幼稚園、小学校、中学校、図書館なども揃っています。病院やクリニックも、内科、外科、歯科などなど、しっかり充実しています。徒歩圏内の施設だけでも、安心して子育てに取り組めそうです。

【河川敷・公園】

• ゆっくり散策できそうなスポットもたくさん。近くに流れる新川の両岸には、桜の植樹が行われ、春になると美しい千本桜が満開になるそうです。また、一之江境川親水公園は、全長3.2キロにもおよぶ、緑豊かなスポットです。休日をのんびり過ごす、素敵なお散歩コースになりそうですね。
• いいところは、近くに新川という川があり、そこは桜がきれいです。千本桜と言って、どんどん桜の木を植えているので、桜の季節はとても良いです。
• 近所にスポーツ公園というのがあるのですが、そこはメチャメチャうるさいです。公園なので当たり前ですが、近所の保育園から付き添ってきている親の怒鳴り声がうるさいので、目の前の団地の人は窓を開けられないそうです。

【病院】

• 病院・歯医者・・・多数有り（プラウドシティの耳鼻科が穴場だが、ここが出来ると患者が増えそうで・・・）
• クリニックはあっても大きい病院は墨東まで行かないとないですね。

【官公庁】

• 区役所もできるし もっと住みやすくなるでしょうね。
  • 私が聞いた話では現区役所を半分にわけるみたいですよ。 場所は勤労福祉会館を壊して建て直すようです。 ダイエーのほうにある都営ができてそこの住民の皆さんが越してからの工事開始と聞いています。 まだ先の話ですが。。。
• 船堀に区民施設として図書館と保育施設できるようですね。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=31407

その他[ ]

• 超個人的所感。私が見学してそう思っただけなので、認識違いがあるかもしれませんがあくまで参考までに！

【ゲートコート】

• 他のコートより価格がやすい
• 広い部屋が多い、収納多め
• 夏場は暑くなりにくい
• 陽当たりは午前中のみよい
• コート内の戸数が少ないので玄関前の人通りが少なくて寝室静かそう
• エントランスから近い
• ゴミ集積所、駐車場まで近い
• バルコニーが内側を向いていて駐車場なので前は開けている
• コの字の内側向きなので飛行機の反響音があるかも
• 住戸によっては横がパチンコ、そこそこ車通りある道路が近い
• リビングのカーテン開けておくと、プライベートコート側の通路から丸見えかも
• 下がパーティルーム
• 寝室側廊下が通りを挟んで居酒屋、空手道場

【アベニューコート】

• 他のコートの中間ぐらいの価格（部屋によって高め）
• 将来バルコニー側の道路が歩道になるかも
• 陽当たりは午後から夕方まで良い
• ゴミ集積所まで少し遠い
• 狭めの部屋が多い、収納少なめも多い
• バルコニー前が道路（静か）、景観は良くない
• 寝室側がコの字内側で反響音がするかも
• エレベーター混みそう
• 寝室側通路の人通りが多い
• 下が店舗（医療機関、銀行等、飲食以外濃厚）
• エントランスから比較的近い

【プライベートコート】

• 専用庭、テラスあり
• 広め、収納多め
• 陽当たりは午前中のみよい
• 他のコートより価格は高め
• エントランスから遠い
• エレベーターまで遠い
• ゴミ集積所まで遠い
• 隣に建物が建つ可能性あり（今は駐車場）

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・パークハウス 船堀についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス 船堀ってどうですか？その2

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