ザ・パークハウス 浜田山季の杜

2017年1月26日 (木) 17:50時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都杉並区高井戸東3丁目1958番1（地番）
• 交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩7分 （出入口）
• 総戸数：53戸
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東亜建設工業株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 販売価格：５,５８０万円～１６,７００万円
• 2次は6220万～1億2200万みたいですね。57.03～94.31平米だから坪360万～425万になりますね。

【販売時状況】

• 最近でた中では結構高いかもね。高井戸東アドレスだけど浜田山物件として条件良さげ。

【検討者】

• 三井のパークシティ浜田山の中古価格がここ数年みるみる上昇し今では95平米1億4500万円です。販売当初価格は1億2000万円でした。あちらが築6年で現在坪単価500万円ですから、 こちらは新築で最高級路線ということなので 95平米であれば1億6000万円はすると普通に思います。
  • やはり浜田山は高いんですね。6〜7年前に検討した際、すでに億ションだったことを思い出しました。70平米前半なら8000万代で手が出るかと思いましたが、潔く諦めて他で決めた方が良さそうですね…残念です。
• 他の三菱の営業に聞いたら、＠４２０～とか言ってたよ。
  • 私は別の不動産会社の人からあそこは@450万からと聞いていますが。西永福や善福寺が@380なので当然といえば当然でしょうが。
  • 私も購入検討する上で価格帯が話にならなかったら無駄なので、おおよその坪単価を聞きました。条件によって異なりますが・・・＠４００～が、ある程度お部屋を選べる単価になって来ますかね。って言われましたが・・・。
  • この物件は70㎡台の中心ゾーンは300後半と営業から聞いてます。三菱ブランド、駅距離など考えると妥当ですかね。
• 坪330万～500万か！ 予想以上に高い！あまりに強気でビックリした。さすが高級住宅地高井戸東だね。確かパークシティ浜田山も高井戸東だよね？
• 営業の方が「ザパークハウス高井戸東」にするかどうか、ずいぶん議論したと話されてました。ある街ブランド調査では、浜田山より、高井戸東の方が上回ったとか。三井のお陰ですね。次に供給される場合は、「高井戸東」となる可能性も大きいとのことです。
• 年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万1000円程度でした。現在大ハズレの状態ですが、いったいいつになったら1万7000円～2万1000円になりますか？

交通[ ]

• 駅から近いのはいいですが、人見街道に面しており歩道も狭いです

構造・建物[ ]

• 敷地面積：2917.9m2
• 清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。
• 地下にあるのはディスポーザー処理槽とか消火設備や管理倉庫で、住戸は全て地上階
• 外廊下

【壁式】

• ここはアウトフレームじゃないんですね。こんなに柱が細くて耐用度は問題ないのですか？
  • アウトフレームもなにも、柱自体がありませんよ。壁式構造ですから。壁で全体を支えるんです。５階建てだから採用できたのでしょうね。そのぶん壁が厚くなるので、隣の音は聞こえにくくなります。もちろん限度はありますが。
• しかし壁式はいいね。最近は中低層でも少なくなった。以前壁式のマンションに住んでたけど、壁はすっきり、周囲住戸からの遮音性も素晴らしかったな。

共用施設[ ]

• 駐車場：(総戸数に対して)15台(機械式13台、身障者用1台、来客用1台)／使用料22,000円～28,000円(月額)
• 自転車置場：(総戸数に対して)29台／使用料200円・300円(月額)
• 専用自転車置場：(総戸数に対して)53台／使用料300円・600円(月額)
• ミニバイク置場：(総戸数に対して)5台／使用料3,000円(月額)
• 各戸に自転車置き場が付いてるみたいですが、エントランスや廊下を自転車を押して歩くということでしょうか。Urタイプは5階にしかないから、エレベーターも自転車OKとか？
• 中庭のラウンジはCGのようにしだれ桜（？）が咲くと絶対キレイに違いないと思います。吉祥寺、渋谷へのアクセスもよく、いい立地と思います。あとはお値段だけ。高いものは億しますね。

設備・仕様[ ]

• Qタイプのモデルルームの写真を見ると、バルコニーに柵が設置されて

いるようですが、ここってガラスじゃありませんでしたっけ？

• • 階によってバルコニーの仕様が違うことはよくある話です。でも、このマンションってどうなんでしょう。突っ込みどころが多いマンションですね。

【エネファーム】

• 私は何よりもエネファーム全戸設置というのが不安です。低周波、エネファーム、被害などで検索すると本当に色々と出てきます。これだけの個数にエネファームを設置すると、それなりの確率で問題が起きると思うのです。入居後にそのリスクが顕在化することだけは避けたい。良いマンションだと思いますが、この点のみ本当に悩ましい。
• エネファーム、低周波で検索すると低周波騒音被害について色々と出てきます。全戸エネファームって大丈夫なんでしょうか？ 設置場所はそれなりに工夫がなされてはいるようですが.....。

　http://matome.naver.jp/odai/2144231342350350401

間取り[ ]

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：55.62m2～110.11m2
• 間取りが独特
  • 間取りは典型的な田の字っぽいところもあれば、個性的なところもある…という感じじゃないでしょうか。個性的な間取りはかなり好みに左右されそう。リビングをとにかく重視、というような間取りもありますし考え方次第では合うのかな。あとは居室に窓を配置することを優先したような間取りもありますもの。全部が全部個性的、というわけではないように感じました。
• Urの間取り、かなり贅沢ですよね。セレブが住む部屋ですね。LDKは24畳で、部屋1つ1つが広い!玄関入って、廊下をわけて個室空間かLDKかが違うのもいいです。お客さんはLDKだけに入ってもらうならプライベート空間が邪魔されないわけですし。収納広めで住みやすそうなのもいいですね。
• 90平米以上の間取りは素敵ですが、70後半のものはリビングダイニングが狭くていずれも微妙…。
• ２LDKのプランが想像していたよりも良かったかな。収納はたっぷりしているし、リビングも居室も広さは確保されています。気になるのは部屋にEVがまるまる食い込んできているトコロ。
• ホームページを見ていると、リビングの広さがスゴク良いと感じました。今は子供がまだ小さいからかもしれませんが、夜は家族だんらんで過ごすのが夢です。リビングでみんなが一緒にテレビ見たり、ゲームをしたり最高だと思います。各部屋も大切ですが、家族が一緒に過ごせる時間を大切に思う人向けの物件だと思います。
  • 今や67㎡で3LDKとか、無理な間取りがけっこう多いからね。ここのHPの間取りの約70㎡の2LDK, 90㎡以上の3LDKをみればLDが広く感じるのだろう。本来はこのくらい必要。

買い物・食事[ ]

• 買い物便利。駅前成城石井西友商店街だけでなくツタヤスタバオリンピックサミットコジマも近い。

育児・教育[ ]

【小学校】

• 高井戸小ってのがね。通学路が交通量多すぎ
• ここの学区はあまり良くないのでしょうか？
  • 学校の差と言うよりは、通学路の差。何故より遠く、危険な通学を強いられる学校の校区なのか、判りかねます。
• 学区は高井戸小ですが、物件南側道路から、大通りを通らずに小学校まで行く道がありますよ。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
• ここロケーションはかなりいいですよね。人見街道は北側だし、車が渋滞するほどではないし。
• 周囲の鬱蒼とした木々が微妙です…特に南の竹藪みたいな…。とてもいい感じの緑とは思えないです。夏は虫も多そうですし…。
• この辺りの地盤は心配いらないです。
• マンション名で浜田山といいながらアドレスが高井戸
• 浜田山は桜の名所でどちらかといえば、オシャレなエリアという印象です。 自然もありお店もオシャレなお店が目に付く。 治安も良さそうですし、子供がいたらいなくても住みたい所ではあります。 やはり、販売価格は高めですね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 浜田山で桜だと、ちょっと歩きますが善福寺川沿いまで行くのがオススメですね。都内でも有名な桜スポットの一つで、花見の季節は公園に屋台も出て賑わいます。賑わうと言っても、上野公園とかに比べれば全然大したことないですし、あんまり下品な輩がいなかったのも好印象でした。
• 小山家ゆかりのお宅は敷地外の南側に竹林ごと残ってますよ。マンションの敷地が整形地でないのはそのためです。

掲示板[ ]

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