シティハウス駒込ステーションコート

2017年12月23日 (土) 00:12時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都北区西ヶ原1丁目106-4他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「駒込」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩5分

• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年03月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：村本建設
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【検討者】

• 不忍通り沿いになってくるのかしら？一部分だけ不忍通りに接していて、あとは奥まっているのかな？敷地の形を見ているとそういうイメージを持ちました。
• うーん微妙。ここら辺は意外と安いのが売りだったんだが、スミフじゃ期待できんしな。
  • この辺りは、山手線駅に近くて山手線内側になのに意外と安いっていうのはとてもある地域なのだと思います。どれくらいの坪平均単価で出してくるのか想像がつかないです。
  • ここは、山手線ちょっと外側の本郷通り沿いですよ。便利な場所だと思いますが。
• 販売は１０月ということですのでまだまだ詳細はでないでしょう。 出たとしても９月に入ってから？ １フロア４戸以下、角住戸率約73％ ということですので角住戸が多くなってくるとお値段もソレナリにしてくるのでしょう。 この辺りで住友だとどれくらいになるのだろう。 競合も多いという話ですのであからさまに高くはしにくいのではないかと考えています。
  • なかなか情報出てきませんね（汗）流石にそろそろ何かしら案内があるかと思いますが・・・・資料請求された方で案内がきた人、いらっしゃいますか？ここは竣工や入居もかなり先なんですよね。平成３０年になってから、ということですから。公式サイト造ったのだけはかなり早めで、告知を早くからしたかったのかもしれませんね。
    • 南側に建つレジェイド駒込を意識して早めに公開したんでしょうね。 レジェイドとこの物件はおそらく南北に横付けの状態になると思われますが、 そうなるとこちらの南側ベランダの前面はレジェイド？
      • ベランダは南東というか東向きでは？
• 第1期はどれくらいの戸数になるのでしょう。もともとの戸数出すのかな。
• 立地条件は長所短所ありますが、山手線駅に近いという点から安くはない・・・むしろ高くなるということになるのでしょうか。45戸ということだから売れればあっという間だろうとは思います。値付け次第。
• 交通面的に便利な立地にあるマンションだと思います。このあたりの地域はどちらかというと価格の安い物件が多いので、手頃な価格で買える設定であれば検討したいですね。
• 隣のレジェイドは意識するだろうね。南を完全に塞がれたこの物件がどう出るか興味深い。特にレジェイド廊下と完全に接する南側側面の部屋、本郷通り沿西向きバルコニーのある部屋の値付け。
• ここは情報出さないにも程がある。売る気あるのかな？勝手にどんどん盛り上がって価格が高くても当たり前みたいな雰囲気になるのを待っているのかな？
• 価格表の案内会というのが行われるということですが、全部のお部屋の価格がわかるのかしら。予定価格らしくって、実際の価格ではないということだと思いますが、それでも大体の方向性がわかるということになってきます。
• 駒込駅は南北線も通っているので便利です。 山手線も北側ということで価格も安いですからね。 と言っても高くなりましたが。。。 とりあえずモデルルームに行くことですね。 間取りは出てると思いますよ。 価格はまだかもしれませんが。
• 先週から価格は行けば教えてもらえるようです。実際に行かれた方いらっしゃいますか？どれくらいの額の提示になっているのだろう。イマドキ、あまりに高くしすぎてしまうと、ニーズがどうなんだろう？みたいに思います。
• 価格面が気になる方は多そうですね。値下がりを期待しようにも、駅近で立地の良いマンションなので、それほど下がるようにも思えませんが。
• もう販売しているのかと思っていたのですが、２月に販売が延期されたようですね。工事などで何かがあったわけではなければ良いのですけれど・・・。修繕積立金とか管理費とかが未定というふうになっておりますが大体どれくらいになってくるのかなぁ・・・。物件価格も大切だけど毎月の固定費もかなり気になるところです。結構大きいですよね
• 確かに日当たりは気になりますが、立地、価格はとても魅力的だと思いました。
• 販売時期も延びに延びてるし、やっぱり苦戦してるんでしょうね・・・立地はいいのに勿体ない。
• 南側についている窓はそれほど大きいものではないのですね。 少々日商に関して不安が残っているようですが、日中ずっとくらい訳ではないので、 それほど大きな問題点ではないようにも感じます。 駅へのアクセスの良さや間取りの感じなど、良い点がたくさんあるマンションだと思いました。
  • 平均点以上だと思うけど、デザインや仕様が中途半端なのと、囲まれ感から心理的に避けてしまう物件。
    • 囲まれ感、ありますよね。大通りから建物自体は一寸入っている構造ですので。ここの場合はどちらかと言うと駅に近いということにプライオリティがある人向け何じゃないでしょうか。山手線の駅までこんなに近いのか、と。第1期の先着順が今行われているところですが、即日完売というのはこのご時世流石に難しかったようです。
• 坪単価286だと思います。300は余裕で切っています。ただこれがスタート価格のものなのかな。一番お手頃な部屋のものなので、もっと高くなってくる部屋は当然あると思われます。
  • 東向の上層階は坪単価350万くらいでしたよ
    • やっぱ上層階は流石にそこまで行ってしまうっていうことなんですねぇ。階数が変わる毎にかなり価格が変わってくるということになってきますもの、そういうことになるのでしょう。となると、お手頃なところから売れていくと言うかたちになっていくのだろうなぁなんて思いました
• GW中は結構説明会が埋まってしまっているようです。 もう１期先着順ということになっていますが まだ注目があるということなんですね。 ある程度販売が始まってしまうと 説明会も落ち着いてくるというふうになってくるらしいです。 まだ始まったばっかりっていうのはあるのだろうけれど・・・１期って最初は何戸からの販売だったんでしょうね? 何割位売れたのだろう
  • まだ半分以上残っているみたいで、 MRは閑散としてました。 高層階じゃないと囲まれていて厳しいですね。 ここに7000万出す気になれませんでした。
• 価格が全然出てないので気になります！
  • 西側は11階でもギリギリ6000万円代、南東は中層階で7000万円代前半、北東は南東よりさらに高いと、結構ばらつきがありました。日照に期待できないのに東側というだけで差を出しすぎな気がします。
    • 東側の方が高くなってしまうのは仕方がないとして、あまりに大きな差をつけているのは少し厳しいですね。中層階で7,000万円台前半となると、上層になるとどれほど上がるのでしょうか。日照は確かに大切ではありますが、もっと差を小さくして欲しいですね。
      • 価格にかなりの差があるのですね。向きによって異なってしまうのは純粋に日照なんでしょうね。日が当たらないところを安くしている、というよりは、日当たりの良いところをより高くしているというイメージなのでしょうか。中層階で7000万円台前半だと、高層階ってとんでもない金額になりませんか？

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：719.31m2　
• 建築面積：377.90m2　
• ていうかほぼ東向きですよね！ほぼ影になりますよね？
• エントランスに高い壁があるのは、周辺住宅が密接しているので目隠しのためでもあるのでしょうか。それとも新しくマンションが建つからですか？
  • その両方です。ここは日照、間取り含めてかなり微妙な物件です、個人的には。単純な東向きならまだしも、午後からはお隣のマンションの陰になるかと思います。

共用施設[ ]

• 駐車場総台数：10台　
• 自転車置場総台数：66台　
• ミニバイク置場台数：2台　
• 駐車場、もしかしたらあまり希望されている方多くないのかもしれないなと思いました。敷地内駐車場が利用できますよということがアナウンスされていましたものですから。この辺りだと決して車は必須な地域というわけではないですからね。駅も2路線使えてどちらも駅が近いですから。どうしても駐車場が欲しいという人にはいいのかも。ただ駐車場が埋まらないことがあると、管理費集には直結してきますね。
  • 総戸数45戸に対して約146％、66台分の駐輪ラック付き自転車置場がある、ということが書かれていました。駅から近いから皆さんあまり自転車を持たないということが前提となっているのだろうか。 マンションだと１世帯あたり２台分割り当てられているところが多いのになと思うので、ここは少し少ないように感じました。このあたりに住んでいる方は自転車はあまり使われないのかしら。

設備・仕様[ ]

• ホームページを見る限り、非常に防音性に優れた仕様になっている点が良いと思いました。サッシュ、防音合わせガラス、戸境壁、間しきり壁など、これほどまでに遮音性に力を入れているのもあまり見ないかなと思います。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：54.53m2～70.60m2
• バルコニー面積：6.13m2～9.86m2
• DMには間取りは無いけど部屋の配置図はでてました。ワンフロア４部屋、内東向き３部屋西向き１部屋。東南角部屋はレジェイドとお見合いのはず。
  • お見合い・・・ですか。窓と窓が真正面同士にならなければ…とは思います。どうなっていくのでしょうね。
    • 部屋同士のモロお見合いはなく、レ・ジェイドの外廊下とシティハウスの東南の部屋がお見合いって感じです。 東南の3LDKの部屋の間取り見ましたけど、70平米ちょっとありました。 でもリビングイン二部屋あって、LD入り口から廊下部分が結構距離あるので実質リビングは10帖切る様な感じです。 高層階はスカイツリーも見えて眺望は良さげですけどね。
• 日当たりって住むに当たっては重要になってくるんじゃないかと思います。日中家にいらっしゃらない単身者さんなんかは気にされない方もいらっしゃると思いますが日が当たらないと部屋がどうしてもカビっぽくなってしまうんですよね。
  • そこまでここは採光に問題がありそうな要素があるのでしょうか。せっかく立地が良いので気になっているのですが、長く住んでいると日当たりの良さは重視してしまいますよね。
    • ランドプランを見て、すぐ隣の南側に同じ高さのマンションが建つと言えば分かり易いでしょうか。結果的に日照面にさほど影響が無い事もありえますが、ビル風も気になりますし個人的には双方の建物の全体像が分かる位まで工事が進まないと、怖くて手が出せない物件ではあります。
      • なるほど・・・そういうことなのですね。 日照のことばかり気にしていたのですが、確かにビル風って有りますよね。 建物がそこに建ったがためにいきなりスポットで強風が吹き始めるようになったという経験がありますので、そういうことも起こり得るということまで思いつくはずだったのに。 日照のシミュレーションはしているデベは多いですが、風についてのシミュレーションってしてあったりするのかしら。
        • ビル風というのは確かに考えてなかったです。 お隣物件は玄関側なのであまり関係ないかもしれないのですが、こちらの物件は居室の窓があるので気になるといえば気になりますね。 あと、共用廊下は内廊下なんですかね？ HPの図面だと微妙にそうではないような・・・
• 低層階の日照の話が出ていますね。 それで納得行った部分がありました。 それは、Aタイプの間取りの居室について。 ２～１０Fはサービスルーム扱いなのにそれよりも上の階は居室なんですよ。 日照時間の関係で居室認定されないことがあると聞いたことがあるので 今回もそれなのかしら？と思った次第です。 日当たりの心配がないのは高層階のみ？
  • 高層階だとしても南面の窓が大きくないし、レジェイドの外廊下が正面にあるのにカーテン開けとくのかという問題が。午前の早い時間帯であればベランダ側窓から日光入るのでは。そもそも論だけど最初からレジェイドと共同で一棟建てて中庭設ければ日照もう少しマシだったね。
    • う～ん。と、なると７０Dが良いのかと思いきや、そっちも高層階じゃないと隣の雑居ビルとお見合いか・・・。しかも旧いビルだからそれはそれで将来的なマエタテが心配だね。現地見たけど、ここの低層～中層は囲まれ感強くてちょっと考えちゃうな。
• 廊下と玄関はフローリングではなさそうですね。各部屋が広くなっている点や引き戸になっているのは良いなと思いますが、収納力がもう少しあるとよかったかな。各部屋の収納スペースが狭いので、部屋として利用する場合、タンスなどの収納ケースが必要になってくる場合もありそうですね。
  • おすすめプランを見ていて気がついたんですが、各居室のドアって引き戸になっているのですね。 引き戸だと開き戸と比べて開閉のデッドスペースが少なくて済むのですから。ただおすすめプランを見ていて思ったんですが かなり贅沢な使い方をしているなと感じました。 二人暮らしだったらかなりゆったりと。
• まだまだ角部屋のタイプもあるそうです。角部屋って早く売れてしまうのでは？と思っておりました。が、お値段的なものもあるとは思われますし、条件が良い分してしまうのか。今のところ70Da-2というタイプが角部屋に当たりますが、サービスバルコニーもあって、室外機が起きやすくなったりなど配慮を感じられる。単純に風が流れるのは良いことですしね。
  • 室外機って間取りによっては置けないのではないか、と言うものはあります。 仮に置くことが出来無さそうな時ってどういう時になってくるのでしょう。 Ba Bb って洋室（１）って共用通路側がクローゼットになっているので、共用廊下側に置くことができない。 窓自体は外に向かってついているので、その点はいいですが。
• サービスルームって居室利用前提って言う感じで宜しいのでしょうか。広さもあるしクローゼットもついているので、普通にベッドルームにしてもいいんじゃない？なんて思っておりまして。 公式サイトの方のスケッチでも70Cの部屋のサービスルームがメインベッドルームとして使われていました。 リビングインの部屋って個々の物件のスケッチを見ていると、 ソファを置いていたりしていて、リビングと合体してつかっているのですね。
  • サービスルームの利用は様々ですね 趣味部屋とか衣装たっぷりおいたりとか、寝室もありですね ただエアコンが設置できるか気になります　室外機置き場が確保できるかですね 「居室」は採光や換気を行う窓の面積の最低ラインを定めていて採光条件は部屋の床面積の1/7以上となっていますが、窓の目の前に階段やエレベーターがあって影になるようであれば、その部分は有効面積にカウントできません。そのように居室としての基準を満たしていない部屋を「サービスルーム」と呼び、居室と分けているそうです。使い勝手がいい場合もありますからそのあたりを確認しておきたいですね。
• BaやBbはリビングインの部屋が2つ リビングインの部屋ではない普通の居室にはウォークインクローゼットがありますが、 リビングイン側の部屋は収納が最低限付いているという感じ。 ウォークインクローゼットの方になるべく入れていくしかないように思います。 居室の中に収納用の家具を置くと かなり狭苦しくなってしまいますから。
• 階数によっては居室がサービスルーム扱いになってしまっている場所があります。サービスルームということは日照が関係してきているということになります。日当たり的には居室となっている階ならば、基本的には大丈夫ということになっているのか。なんとなく、前の通りにいる限りではあまり日照って感じにくいのですが。

買い物・食事[ ]

• 商店街も寂れていて、 スーパーも今一つなので、 買い物は不便ですね

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域・第一種住居地域　
• 六分も歩くのにステーションコートとは、これいかに。
  • 6分だったら駅まで近いって言ってもいいんじゃないですかね。それに２路線使うことができるから十分じゃないですか？
• 商業地域、第一住宅地域となっていますが、周辺はがやがやしている方なのでしょうか。 その他日当たりなど気になる点がいくつかあります。 駅から近いという点からするとどちらかというとDINKS向きなのかなと思いましたが、 間取り等まだ公開されていないのでわからないですね。
  • 基本住宅街ですのでガヤガヤはしてませんよ。ただここは本郷通り(微妙な坂)の騒音が気になるのと、南側にレ・ジェイドが出来るので眺望は・・・。本郷通りは夕方よりも朝の方が渋滞するので、その辺りも気になりますよね。
• 利便性の良さそうなマンションですね。駅も近いですし。駒込駅はあんまり使った事がありませんが、山手線が最寄りというのがとても便利だと思いました。
• 駅までの坂がキツイ。毎日登るのは厳しいよ。
• 東京スカイツリーを眺めるバルコニーと、近くの庭園がいいですね。休日は古川庭園に行って、疲れを癒したいです。坂道なのかはチェックしないといけませんね。
• 現地を見に行ってきましたが、場所自体はさすが便利で環境も良さそうなのですが、やはり日照がネックですね。西側の高層階は良さそうな気もしますが、南面は完全にレジェイドに押さえられてますし、もし既存の西側マンションがそのうち建て替えられたらと考えると正直手が出にくいです。レジェイドも今度見に行ってみようかと思います。
• 南側にマンションが建つ話ですが、敷地配置図を見ると間に駐車場と自転車置き場を挟む形になるようですし、日照を遮られるような事もない気がしますがどうですか？お隣のレ・ジェイド駒込は平成29年6月下旬竣工予定だそうなので、ある程度建ち上がってから現地を確認するのが安心かもです。
  • 配置図をよく見てください。自転車置き場があるのは建物の1階（70Bタイプの位置）です。窓からお隣の共用廊下に手が届きそうな間隔しかありません。
• 西側の低～中層部屋は冬場なんかは日照が特に悪そうですが、ここの西側隣のマンション建て替えや本郷通り向かいの古い家はいづれ高いマンションが建設されたりするんですかね？
• このマンションの近く本郷通り沿いはマンションが増えそうな気がします！

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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